La servidumbre en el

derecho civil
Sumario. 1. Servidumbre legal y convencional, 2.Características de la
servidumbre, 3. Perpetuidad de la servidumbre, 4. Indivisibilidad de la
servidumbre, 5. División del predio dominante, 6. Extinción de la
servidumbre, 6.1. Extinción por destrucción total, 6.2. Extinción por falta
de uso, 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.

Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis

1. Servidumbre legal y convencional

De acuerdo con el artículo 1035 del Código Civil (en adelante CC)
tenemos que:

Artículo 1035.- Servidumbre legal y convencional

La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en

beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para
practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño
de este el ejercicio de alguno de sus derechos.

En el derecho romano las servidumbres se clasificaban

en personales y reales. Las servidumbres personales eran derechos que
facultaban a una persona para obtener alguna utilidad de una cosa ajena.
Eran inherentes a la persona, por lo que se extinguían con ellas, y podían
recaer tanto sobre cosas muebles como inmuebles. El usufructo, uso y
habitación
constituían servidumbres personales. Las servidumbres reales eran
derechos que suponían dos fundos. El énfasis estaba puesto en los
fundos – y no en las personas- por lo que el derecho subsistía después
de la muerte del titular. Se establecían únicamente sobre cosas
inmuebles. Estas son las servidumbres propiamente dichas a las que se
refiere el artículo 1035 del Código Civil. (Avendaño Arana, 2020, p. 761)

De la definición del mencionado artículo advertimos los siguientes

elementos:

• la existencia de dos predios, uno dominante y otro sirviente.

• la imposición de un gravamen (por ley o por voluntad) sobre el predio
sirviente en beneficio del predio dominante.
• un gravamen que permite al dueño del predio dominante
practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al
dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
Se advierte que en realidad las servidumbres son cargas —y no
gravámenes— que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio
del propietario del predio dominante. La diferencia entre gravámenes y
cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación
accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien
afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en
cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la
venta del bien. (Avendaño Arana, 2020, p. 761)

Veamos un par de ejemplos, imaginemos que hay dos predios

superpuestos, A y B. En el predio «A» existe una «toma de agua» y un
canal que conduce una cantidad de agua que requiere el fundo «B» y los
fundos que se encuentran en planos bajos o inferiores. la servidumbre
consistiría en dejar pasar el canal o la acequia de agua para que la
utilicen en otros predios. Será predio sirviente el predio A y dominante el
predio B. (Vásquez Ríos, 2003, p. 259)

Se permite colocar torres de alta tensión o postes de telégrafos en

terrenos de X y Z predios, para un servicios de conducción de corriente
eléctrica de una planta eléctrica a una población. (Ídem)
2. Características de la servidumbre

De acuerdo con el artículo 1036 del CC tenemos que:

Artículo 1036.- Características de la servidumbre

Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden

trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.

Las servidumbres son inseparables tanto del predio dominante como del
predio sirviente, pudiendo transmitirse solamente los tres en conjunto
y subsistir cualquiera sea su propietario (accesoriedad).

Estas características obedecen a la naturaleza misma de la servidumbre,

debido a que
estas se constituyen por la necesidad que tiene un predio del otro. Es
decir, un predio, el dominante, requiere de otro predio, el sirviente, para
adquirir utilidad a fin de ser explotado económicamente; por ejemplo, en
el caso de un predio que se encuentra en un enclave, requiere de otro
inmueble para tener salida a una vía pública, caso contrario ese terreno
encerrado no cuenta con utilidad alguna. (Gonzáles Barbadillo, 2020, p.
765)

En ese sentido, no se concibe que la servidumbre sea separada de

ambos predios, lo que
implica que no puede ser transferida a quien no sea propietario del predio
dominante o del
sirviente, asimismo, que las servidumbres no subsisten por sí solas, lo
que se entiende perfectamente pues, estas forman parte de dos predios.
(Ídem)

Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis

Esto quiere decir que las servidumbres son derechos accesorios, y no

autónomos, dependientes de los predios dominante y sirviente
respectivamente, de tal suerte que solo pueden ser transmitidos en
conjunto con los predios mencionados.

Por ello se señala con toda certeza que un aspecto de

la inseparabilidad es la accesoriedad en el sentido que existe un
estrecho vínculo en la propiedad de los predios y la servidumbre, con la
consecuencia de que la transferencia de los predios mismos comporta la
transferencia, sin que exista una voluntad expresa, también de la
servidumbre constituida a favor o contra el predio transferido. (Cervelli,
2019, p. 254)

Asimismo, es recomendable que este gravamen sea inscrito en el

Registro de la Propiedad
Inmueble, con la finalidad que adquiera el carácter de erga omnes, así
cualquier transferencia que se realice de los predios que lo contenga sea
conocida por el adquirente, quien deberá respetar la carga contenida en
el inmueble adquirido. Huelga decir, que tal advertencia va dirigida
principalmente al adquirente del predio sirviente. (Gonzáles Barbadillo,
2020, p. 765)

3. Perpetuidad de la servidumbre

De acuerdo con el artículo 1037 del CC tenemos que:

Artículo 1037.- Perpetuidad de la servidumbre

Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto

contrario.

Las servidumbres son perpetuas, es decir de duración indefinida a menos

que la ley o la voluntad de las partes diga lo contrario.

Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis

4. Indivisibilidad de la servidumbre
De acuerdo con el artículo 1038 del CC tenemos que:

Artículo 1038.- Indivisibilidad de la servidumbre

Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se

debe entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada
uno de los del sirviente.

La servidumbre es indivisible, es decir no es susceptible de

fraccionamiento entre los dueños del predio dominante ni los dueños del
predio sirviente.

Esto significa que si son varios los titulares de la finca dominante,

entonces cada uno de ellos tiene el Íntegro derecho para ejercer la
servidumbre (y no, pro-parte de acuerdo a su porcentaje en la titularidad);
igualmente si son varios los titulares de la finca sirviente, cada uno de
ellos tiene el íntegro deber de tolerar la inmisión ajena, sin división por
cuotas o responsabilidades. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 663)

La servidumbre es una restricción, no es divisible. Tanto la utilidad como

la carga no son en favor ni a cargo de cada dueño o copropietario. La
servidumbre es en favor del predio dominante o en desventaja del predio
sirviente. Asimismo, la servidumbre no se adquiere, tampoco se pierde
por partes, es indivisible. En cambio, el ejercicio de la servidumbre si
podría dividirse, dice el artículo 1039 (artículo 963 del derogado Código
Civil): «si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor
de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del
predio sirviente; subsistiendo en favor de los adjudicatarios». (Vásquez
Ríos, 2003, p. 262)

Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis

5. División del predio dominante

De acuerdo con el artículo 1039 del CC tenemos que:

Artículo 1039.- División del predio dominante

Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los

adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio
sirviente.

Como una consecuencia del principio de la indivisibilidad, la parcelación

del predio dominante repercute en la servidumbre existente,
proliferándola. Se reproducen así tantas servidumbres como porciones
devenidas, siempre que sobre cada una de las mismas subsista
el principio de la utilidad. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 539)

Esta situación puede generar modificaciones en la servidumbre que se

haya establecido
originalmente, pues al ser multiplicada la servidumbre por cada uno de
los nuevos predios,
esta puede verse afectada en el ejercicio que originalmente se hacía de la
misma, por lo que en este artículo se establece expresamente la
prohibición de aumentar el gravamen del predio sirviente. (Gonzáles
Barbadillo, 2020, p. 771)

Supongamos que sobre un predio A y en beneficio de otro B, exista una

servidumbre de tránsito. Producida la venta del predio B, en los tres
lotes, b1, b2 y b3, cada uno de los propietarios de los mismos será titular
de la servidumbre y podrá utilizar, en consecuencia, el paso establecido.
En realidad, dada la pluralidad de titulares, se habrá reproducido la
servidumbre originaria. Como dice Martin Wolff «de una servidumbre han
nacido varias». (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 539)

De este ejemplo se desprenden los elementos de la servidumbre:

• la existencia de dos predios, uno dominante (B) y otro sirviente (A).

• la imposición de una carga por ley sobre el predio sirviente (A) en
beneficio del predio dominante (B).
• una carga (servidumbre legal de paso) que permite al dueño del
predio dominante practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o
para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
En buena cuenta, el derecho de servidumbre correspondiente a una
pluralidad de titulares del predio dominante es INDIVISIBLE siendo lo
único DIVISIBLE el ejercicio del mencionado derecho real teniendo como
límite el no exceder la carga del predio sirviente.

6. Extinción de la servidumbre

6.1. Extinción por destrucción total

De acuerdo con el artículo 1049 del CC tenemos que:

Artículo 1049.- Extinción por destrucción total

Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o

involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin
mengua de las relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación,
siempre que pueda hacerse uso de ellas.

Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados). Hasta el 7 de octubre pago en dos cuotas y libro gratis

6.2. Extinción por falta de uso

De acuerdo con el artículo 1050 del CC tenemos que:

Artículo 1050.- Extinción por falta de uso

Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante

cinco años.

7. Conclusiones

La servidumbre cuenta con los siguientes elementos:

• la existencia de dos predios, uno dominante y otro sirviente.

• la imposición de una carga (por ley o por voluntad) sobre el predio
sirviente en beneficio del predio dominante.
 • una carga que permite al dueño del predio dominante
practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al
dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
Las servidumbres son inseparables tanto del predio dominante como del
predio sirviente, pudiendo transmitirse solamente los tres en conjunto
y subsistir cualquiera sea su propietario (accesoriedad).

Las servidumbres son derechos accesorios, y no autónomos,

dependientes de los predios dominante y sirviente respectivamente, de
tal suerte que solo pueden ser transmitidos en conjunto con los predios
mencionados.

Las servidumbres son perpetuas, es decir de duración indefinida a menos

que la ley o la voluntad de las partes diga lo contrario.

La servidumbre es indivisible, es decir no es susceptible de

fraccionamiento entre los dueños del predio dominante ni los dueños del
predio sirviente.

El derecho de servidumbre correspondiente a una pluralidad de titulares

del predio dominante es INDIVISIBLE siendo lo único DIVISIBLE el
ejercicio del mencionado derecho real teniendo como límite el no exceder
la carga del predio sirviente.

8. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano
de 1984. Tomo III. Derechos reales. Lima: Normas Legales.

AVENDAÑO ARANA, Francisco (2020). «Comentario al artículo 1035 del

Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de
200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V.
Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 761-764.

CERVELLI, Stefania (2019). I diritti reali. Milano: Giuffrè Francis Lefebvre.

GONZÁLES BARBADILLO, Elvira (2020). «Comentario al artículo 1036 del
Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de
200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V.
Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 765-764.

GONZÁLES BARBADILLO, Elvira (2020). «Comentario al artículo 1039 del

Código Civil peruano». En: Código Civil comentado. Comentan más de
200 especialistas en las diversas materias de derecho civil. Tomo V.
Derechos reales. Lima: Gaceta jurídica, pp. 771-772.

GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derechos reales. Lima: Ediciones

legales.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos reales. Propiedad, copropiedad,

usufructo. Tomo II. Lima: San Marcos.