DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garanta. Entre los primeros tenan a la servidumbre, la enfiteusis y la superficie, los segundos estn representados por la prenda y la hipoteca.

1. DERECHOS REALES DE GOCE A. Las servidumbres La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarn al servicio del titular de la servidumbre. Al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estar transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la propiedad, ms nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarn, segn el caso, limitadas ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad. Las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de lasservidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales. Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quien sea el propietario y nunca se podrn transferir independientemente de l; duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo mximo que pueden durar ser el que corresponda a su vida. A. Constitucin y extincin de las servidumbres Las servidumbres se podan constituir de la siguiente manera: 1) Mancipatio 2) In iure cessio 3) Por reserva, cuando se venda un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre l, a favor de otro inmueble que le perteneca. 4) Por legado 5) Por adiudicatio

6) Por usucapio 7) Por convenio entre los interesados Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos: 1) Perdida de cualquiera de los inmuebles. 2) Por confusin o consolidacin 3) Por renuncia del titular 4) Por el no uso B. Proteccin de las servidumbres La accin que protega al derecho real de la servidumbre es la actio confessoria, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

C. Servidumbres reales o prediales Se ejerce por el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual ser necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes. FUNDO DOMINANTE: Es el que adquiere las ventajas FUNDO SIRVIENTE: Es el que soporta la servidumbre SERVIDUMBRE URBANAS: Es todo edificio construido, ya sea en la ciudad o en campo. SERVIDUMBRE RUSTICA O RURALES: Todo terreno no construido.

D. Servidumbre personales Estas son: 1. Usufructo: Derecho de usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, ya se mueble o inmueble con la limitacin de conservarla en el estado que se encuentra al momento de la constitucin de los usufructo. 2. Uso: Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario. 3. Derecho de habitacin: Tiene un uso ms limitado; se concreta a la utilizacin de una habitacin especfica sin poderla arrendar a un tercero. 4. Operae servorum: Derecho al cual una persona se poda beneficiar de los

servicios de un esclavo ajeno, bien fuese se forma directa o bien alquilndolo a su vez.

B. La Enfiteusis
El enfiteuta adquira el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud, obligndose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueo en caso de efectuar un traspaso, pues este gozaba del ius prelationis, si no ejerca deba permitir la venta y cobrar el dos por ciento del precio.

C. La Superficie
Es el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo ajeno, a cambio de lo cual tena que pagar una cantidad determinada llamada solarium. El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construccin y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos entre vivos por testamento. El derecho real de superficie se poda constituir a ttulo gratuito o a ttulo oneroso, bajo la forma de venta, si el precio o solarium se daba de una sola vez; o bajo la forma de un arrendamiento cuando este consista en una renta anual.

2. DERECHOS REALES DE GARANTIA

A. PRENDA E HIPOTECA Los derechos reales de garanta consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tiene como origen la fiducia; a travs de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmita una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda. La transmisin iba acompaada de un convenio de fidelidad (fiducia) en virtud del cual se consideraba que el objeto entregado para garantizar la obligacin no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor de una manera definitiva sino nicamente de modo transitorio, por ser el titular de un crdito a su favor. El acreedor no poda quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la misma con el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto.

La prenda, llamada en latn pignus, es un derecho real que otorga a su titular, el acreedor prendario o pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le ha entregado en garanta del pago de una deuda.

El acreedor deba devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo mas facultad que la de retenerla mientras tanto. En general se entregaban bienes muebles, que quedaban en poder del acreedor. La hipoteca se estableca una garanta real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien poda pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. La hipoteca tena relacin con el contrato de arrendamiento rustico, en el cual los bienes muebles introducidos por el arrendatario en la finca arrendada, y que se utilizara para el cultivo como ganado, esclavos, instrumentos de labranza, la cual respondera, como garanta del pago de la renta. Prenda e hipoteca se diferencian en que en la primera la cosa se entrega al acreedor, mientras que en la segunda esto no sucede. Sin embargo, los efectos de una y otra, su constitucin y extincin, as como su proteccin procesal, son los mismos. El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma: 1) Por contrato 2) Por testamento 3) Por decisin judicial 4) Por la ley en forma directa, como es el caso de la hipoteca que el pupilo tiene sobre los bienes del tutor, o la mujer sobre los bienes del marido, para garantizar la devolucin del lote. La prenda e hipoteca se extinguen en los siguientes casos: 1) Por extincin de la deuda garantizada; si la deuda se extingua parcialmente, los derechos de garanta subsistan, pues estos derechos se consideraban como cosas invisibles. 2) Por perdida de la cosa 3) Por renuncia 4) Por confusin 5) Por prescripcin; en el caso de la hipoteca, si el acreedor hipotecario no ejerca su derecho, este se extingua en un plazo de cuarenta aos contados a partir del primer momento en que pudo hacerlo. BIBLIOGRAFIA: MORINEAU Iduarte, Marta, IGLESIAS Gonzlez Romn. Derecho Romano. Ed. Oxford. ed. 4. Mxico. IGLESIAS, Juan. Derecho Romano Historia e Instituciones. Ed. Ariel Derecho. ed. Undcima. Espaa VI: http://html.rincondelvago.com/derechos-reales_7.html, Enero 15,2010.