SERVIDUMBRES

1. DEFINICIÓN CLASIFICACIÓN

La servidumbre, que según el derecho romano se comprendía bajo la denominación general de ius
in re aliena, era un derecho real sobre una cosa ajena, en beneficio de un fundo o de una persona
determinada

2. CLASIFICACIÓN

1. SERVIDUMBRES PREDIALES (“SERV1TUTES PRAEDIORUM”)

La servidumbre predial consistía en un gravamen sobre un predio determinado, en beneficio

exclusivo de otro predio de distinto dueño. Entraban, pues, en la composición de la servidumbre
predial los siguientes elementos:

1. Un predio que soportara el gravamen (predio sirviente);

2. Un predio de distinto dueño que se beneficiara del gravamen (predio dominante);
3. El gravamen, que implicaba una limitación del derecho de dominio para el dueño del predio
sirviente, y que al propio tiempo debía constituir un beneficio para el predio dominante, y
4. El titular del derecho de servidumbre, que era el propietario del predio dominante.

A) DIVISIONES DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES:

Desde el derecho romano se han clasificado las servidumbres prediales en urbanas (servitute
praediorum urbanorwri), y rústicas o rurales. Las primeras eran las que se establecían entre fundos
urbanos, o por lo menos en beneficio de un predio urbano. Las segundas, entre fundos rurales, o
al menos, en beneficio de un fondo rural

También se dividían las servidumbres prediales en: positivas y negativas, según que el gravamen
consistiera en permitir una acción o en abstenerse de algo, la de continuas y discontinuas,
aparentes e inaparentes. Continuas, las que implican una acción continuada, o inacción, sin
necesidad de un hecho actual del hombre para su ejercicio; discontinuas, las que necesitan para su
ejercicio un hecho actual del hombre; aparentes, las que se manifiestan por señales exteriores
permanentes; inaparentes, las que no ostentan tales señales.

Como ejemplos de servidumbres prediales entre los romanos, pueden citarse:

 la servidumbre de pasaje o de tránsito

 la de acueducto, o derecho de conducir
 la de aquae hauriendae
 la de aquae educendae
 Como ejemplos de servidumbres urbanas pueden citarse:
 el ius tigni immitendi
 el ius onerisferendi
 el ius altius non tollendi
 el ius fluminis recipiendi

B) CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES:

De una manera general, y después de un proceso evolutivo en armonía con el progreso del
derecho, llegó a admitirse que las servidumbres pudieran constituirse por medios semejantes a los
que servían para adquirir el dominio. Aquella evolución culminó bajo el derecho de Justiniano, en
que se consagraron, como medios de constituir las servidumbres:

1. La cuasitradición con causa en un contrato, pactis et stipulationibus, en pactos y

estipulaciones.Se convenía por las dos partes en constituir determinada servidumbre, y el
dueño del predio sirviente ponía al dueño del predio dominante en posibilidad física de
ejercerla. Era, por así decirlo, la entrega o tradición del derecho de servidumbre (quasi
traditid).
2. La reserva de determinada servidumbre cuando una persona enajenaba un predio a favor de
otra. Podía el enajenante reservar sobre el predio enajenado determinada servidumbre para
beneficio de otro predio del cual fuera dueño.
3. El testamento.
4. La usucapión.

C. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. LAS SERVIDUMBRES PREDIALES SE

EXTINGUÍAN:

1. Por el no uso durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes.
2. Por la destrucción total de uno de los predios.
3. Por la confusión, o sea el hecho de venir a ser los dos predios de propiedad de una sola
persona.
4. Por la renuncia expresa o tácita de la servidumbre por el dueño del predio dominante.

3. SERVIDUMBRES PERSONALES:

Según el derecho romano, las servidumbres personales eran: el usufructo, el uso, la habitación y
los servicios de los esclavos o de los animales ajenos (operae servorum).

a) Usufructo.

Según las Instituciones de Justiniano el usufructo se define como:

“Derecho de usar y disfrutar las cosas ajenas, sin alterar la substancia”.

“Ius alienis rebus utendi,fruendi, salva rerum substantia”

El dueño de la cosa de la que otro tiene el usufructo se llama nudo propietario. El gravamen
constitutivo de la servidumbre consistía, según los romanos, en carecer de aquellos dos atributos
del dominio: el usus y Ajructus. Y ese mismo gravamen lleva consigo el beneficio para la persona
del usufructuario, o sea para el titular de ese derecho de servidumbre personal.

En general el usufructo se constituía por los mismos medios de constitución de la servidumbre

predial, y se extinguía:
1. Por la muerte del usufructuario, como que era un derecho inherente a su persona e
intrasmisible a los herederos;
2. Por la capitis deminutio del usufructuario, a excepción de la mínima bajo el derecho de
Justiniano;
3. Por la destrucción de la cosa materia del usufructo;
4. Por el no uso durante determinado lapso de tiempo, generalmente el mismo que para la
usucapión.
5. Por la renuncia del usufructuario en beneficio del nudo propietario;
6. Por la reunión del usufructo con la nuda propiedad, mediante la adquisición de esta por el
usufructuario, y
7. Por la expiración del tiempo fijado para su duración: “Cuando haya terminado el usufructo,
regresa a la propiedad, y desde entonces el dueño de la nuda propiedad empieza a tener la
potestad plena en la cosa”.

“G/w finitus fuerit usufructos, revertitur scilicet adproprietatem, et ex eo tempore nudae

proprietatis dominus incipit plenam habere in ~ ^ ~ re potestatem”

b) El uso.

El uso era el derecho de usar de una cosa ajena, según su naturaleza y destino, sin derecho sobre
los frutos:

“Aquel a quien se le ha dado el uso, puede usar el bien, no percibir los frutos”.

“Nudus usus sine jructus. Cui usus relictus est, uti potest, fruit non potest”

El titular del derecho de uso se denomina usuario y tiene uno de los atributos del dominio: el ius
utendi o usus. A este atributo estaba limitado el ejercicio de su derecho. El gravamen para el
dueño de la cosa consistía en la privación de ese elemento del derecho de propiedad, lo que al
propio tiempo llevaba en sí. el beneficio para el titular de este derecho de servidumbre personal.

c) La habitación. Era un derecho de uso, pero limitado este a la habitación de una casa, que
también podía ser arrendada por el titular del derecho.

d) Operae servorum. Consistía este derecho de servidumbre personal en aprovecharse de los

esclavos ajenos, aunque estos también podían ser alquilados por el titular del derecho.

DERECHOS REALES PRETORIANOS

1. SUPERFICIE

Los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron la superficie, el ius in agro
vectigalis, la enfiteusis y la hipoteca.

La superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios rústicos, a perpetuidad
o a largo plazo, tenían sobre las edificaciones levantadas en ellos con el consentimiento del
arrendador. Este derecho se extendía naturalmente a la superficie del suelo cubierto por la
edificación, y de ahí el nombre que recibió.
2. “IUSINAGRO VECTIGALIS”

El ius in agro vectigalis surgió del arrendamiento a perpetuidad, que los municipios solían hacer de
sus tierras, mediante un censo o vectigal. En atención a la perpetuidad de aquella situación
jurídica del colono, el pretor creó a favor de este un verdadero derecho real.

3. LA ENFITEUSIS

La enfiteusis, palabra que procede del griego (plantar, sembrar), nació del arrendamiento de
tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los emperadores solían dar a los particulares,
con la obligación para el colono de cultivarlas y plantarlas.

Esta práctica fue igualmente seguida por los grandes propietarios y dio origen al derecho real del
colono sobre las tierras, creado por el pretor y denominado enfiteusis. En la época de Justiniano
se refundieron el tus in agro vectigalis y la enfiteusis en una misma situación y se sometieron a un
mismo régimen legal.

4. LA HIPOTECA

Según el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa mueble o
inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda

La institución de la hipoteca surgió lentamente a la vida jurídica mediante una evolución

progresiva.

Con la finalidad de obtener una garantía para el acreedor, distinta de las seguridades puramente
personales, se acostumbró primeramente lo que se llamó enajenación fiduciaria. Quien contraía
una deuda, enajenaba a favor del acreedor una cosa determinada, pero conviniendo, por un pacto
llamado de fiducia, que al pagarse la deuda volviera la cosa al patrimonio del deudor.

Luego vino la institución de la prenda (pignus8) El deudor entregaba a su acreedor la posesión de

una cosa en garantía de pago. El acreedor conservaba dicha posesión mientras no se le pagara la
deuda:

“Decimos prenda propiamente lo que se entrega al acreedor; hipoteca cuando no se entrega al

acreedor”.

"Propie pignus dicimus quod ad creditorem transit, hypothecam cum non transit (...) ad
creditorem”

Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en él afrendamiento de fundos rurales.

Para garantizar al arrendador el pago del arrendamiento, se estableció que, por un convenio entre
el arrendador y el arrendatario, los ganados y utensilios agrícolas llevados al predio por el
arrendatario quedaran afectos al pago, sin que salieran del poder de este. Si el arrendatario no
pagaba, se permitía al arrendador tomar la posesión de aquellas cosas por medio de una acción
llamada interdicto salviano.

El que contraía una deuda podía, por un simple convenio con el acreedor, gravar en garantía del
pago una o más cosas de su propiedad, muebles o inmuebles, sin que por el solo hecho del
gravamen salieran de su poder. El acreedor adquiría por ese modo sobre las cosas gravadas un
derecho real que, en caso de no ser pagado, hacía efectivo por medio de la acción llamada quasi
serviana o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas gravadas con
posterioridad a la constitución del gravamen.

La acción quasi serviana o hipotecaria se dirigía en un principio a obtener la posesión de las cosas
gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor adquiría entonces la posesión y seguía
teniéndola, a manera de prenda, mientras no se le pagara.

Pero aquella situación podía hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse primeramente que
por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el acreedor se hiciera dueño de las cosas
gravadas en caso de no ser pagado. En seguida se permitió convenir entre acreedor y deudor

Se culminó aquel proceso evolutivo estableciéndose que, sin necesidad de convenio expreso
entre las partes, el acreedor hipotecario tenía el derecho de vender las cosas gravadas para
pagarse con su precio en caso de que llegado el día del pago no se hiciera este.

De ese modo vino a consagrarse en las instituciones jurídicas de Roma el derecho real de hipoteca
con los mismos caracteres generales que lo distinguen en el derecho civil moderno, salvo su
extensión en cuanto a las cosas susceptibles de él, que era mayor en el derecho romano, pues
tenía lugar sobre los bienes muebles e inmuebles, al paso que en el derecho moderno solo tiene
lugar sobre los inmuebles.