LAS SERVIDUMBRE PERSONALES: USUFRUCTO, USO Y

HABITACIÓN

- Servidumbres personales en las fuentes romanas:

Las servidumbres personales expresamente mencionadas en las fuentes son:
el usufructo, el uso Y habitación.

USUFRUCTO
Concepto: según art 2129: usufructo es el derecho Real de Usar, Gozar, y Disponer
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteraciones dela sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma
o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Caracteres: se trata de un derecho real sobre bien ajeno, limitado, temporal,

intransmisible por causa de muerte, el usufructuario no puede alterar la sustancia.

Se recoge el principio denominado salva rerum sustantia que señala la inalterabilidad

de la sustancia. La sustancia que debe preservarse es la del objeto de este derecho
real, que es un bien ajeno. Esto significa que se debe respetar y conservar la
materialidad de la cosa, su forma y estructura en sus caracteres esenciales y, asimismo,
mantener el destino económico establecido a su constitución o, en su defecto, el que le
había dado el propietario cuando la cosa estaba en su poder. Aun una mejora en la
cosa, beneficiosa para el nudo propietario, no está permitida si con ello produce una
modificación material, jurídica o económica.

Y si recae sobre un derecho, a estos no los puede menoscabar, ya que implicaría alterar
su sustancia.

El destino puede determinarse por convención de las partes, por la naturaleza de la

cosa, o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Ejemplos: el usufructuario NO puede transformar una viña en un prado, ni convenir un

jardín en un lago, ni un terreno de quinta de verdura en un terreno destinado a la
fabricación de ladrillos.

Facultad de disponer: se señaló que la facultad de disponer jurídicamente de un bien

ajeno es limitada, ya que el usufructuario tiene el ejercicio de esa facultad dentro de los
límites que fija la ley.

El usufructuario puede transmitir su derecho por actos entre vivos, constituir derechos
reales de uso, habitación, servidumbre y anticresis, tanto como derechos personales de
uso y goce, sin alterar la sustancia.

En el usufructo las partes son.

a) Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de

casi todas sus ventajas.
b) Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.

Objeto:
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:
 a) Una cosa no fungible: puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble,
lo que supone el deber de reintegrarlas una vez extinguido el derecho real,
con el desgaste habitual y propio del buen y normal uso. Pueden ser
registrables o no, y la registración podrá ser constitutiva o declarativa.
b) Un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé.
c) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales.
d) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de
origen testamentario: hace referencia al usufructo universal y puede
suceder únicamente a través de un acto de última voluntad, quedando los
legitimarios autorizados a sustituirlo por la porción disponible.
Advertimos que, si se constituyen sobre la totalidad de una cosa o derecho,
habrá usufructo EXCLUSIVO.
Si recae sobre parte material de una cosa o derecho, el nudo propietario puede
constituir, a favor de otras personas otros usufructos sobre las restantes partes
materiales o indivisas.
Si el nudo propietario constituye el usufructo sobre la misma cosa en la parte
indivisa a favor de más de una persona se tratará de un co-usufructo.
La división en partes materiales solo se aplica respecto de las cosas, no de los
derechos.
Y en función del ppio salva rerum substantia, el usufructuario tiene la obligación
de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo. Claro que la debe restituir
en el estado en que se encuentre según el uso normal de ella, pues no se puede
desconocer que la cosa puede sufrir un desgaste con el correr del tiempo, aun
cuando haya sido usada normalmente.
Legitimados para constituir usufructo:
Solo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho
de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que
puede recaer. Entonces, solo pueden afectar con esta carga quienes tienen un
derecho sobre cosa propia y que comprenda las facultades de uso y goce.
Usufructo en favor de varias personas:
El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias
personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho
de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede
establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el
usufructo. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución.
Modalidades:
El usufructo puede ser establecido:
a) Pura y simplemente.
b) Sujeto a condición o plazo resolutorio (ejemplo: hasta que ocurra algo o
se cumpla el plazo)
 c) Con cargo (ejemplo: obligación del usufructuario de hacer algo
determinado hasta que pase algo puntual)
No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el
usufructo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el
usufructo a una condición o plazo suspensivos, la constitución solo es válida si
se cumplen antes del fallecimiento del deudor.
Esto es en beneficio de la cosa dada, ya que, si se permitiera la constitución del
usufructo bajo condición o plazo suspensivo, el propietario no cuidaría ni
mejoraría la cosa porque, cumplido el plazo o condición, otra persona recibiría la
cosa para usufructuarla.
Duración:
El usufructo es un derecho temporal- limitado en el tiempo-.
Ello es esencial en nuestro derecho, porque lo contrario genera la división entre
el dominio útil y el directo, lo que quiere evitarse.
Si es en favor de persona humana, el usufructo puede establecerse:
a) por un plazo o pactarse vitalicio (Que dura hasta que acabe la vida de la
persona a la que se refiere),
b) si no se pactó plazo, se entiende que es vitalicio.
c) Si se establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se
extingue con su fallecimiento.: el usufructo es intrasmisible por causa de
muerte.
Si es a favor de persona jurídica puede:
a) Constituirse por el plazo máximo de 50 años.
b) Si no se pacta plazo, se extingue a los 50 años de su constitución.
c) Si la persona jurídica se extingue antes del plazo, se extingue el usufructo.
Inventario:
Consiste en determinar y detallar el estado del objeto del usufructo antes de
entrar en su uso y goce. Puede realizarlo cualquiera de las partes y sirve para
que el nudo propietario pueda exigirle al usufructuario que le devuelva el objeto
en el mismo estado en que lo recibió.
Este documento es prueba de la cantidad y calidad de lo entregado en usufructo.
- Es facultativo y puede hacerse por instrumento privado: cuando las partes son
mayores y capaces.
- es Obligatorio y debe hacerse por escritura pública: cuando alguna parte sea
incapaz o si el usufructo es por testamento (en este caso quien debe hacerlo es
el usufructuario designado). De todas formas, se considera que una vez que
muere el testador, el nudo propietario puede dispensar al usufructuario de
inventariar.
¿Qué ocurre si no se realiza el inventario?
Ante la falta de inventario y determinación del estado de los bienes, se presume
que existe la cantidad indicada en el título y en buen estado de conservación. De
esta manera, una vez extinguido el usufructo, el usufructuario debe devolver los
bienes al propietario sin alterar su sustancia, de modo que hacer el inventario
para determinar el estado de estos bienes es importante.
Garantía:
Es optativa. Puede ser fianza o algún otro tipo de garantía aceptada por las
partes y sirve para avalar la restitución de los bienes y su correcta conservación
una vez terminado el usufructo.
Derechos del usufructuario:
1) Usar y gozar de la cosa como si fuera el dueño, pero sin alterar su
sustancia y destino, tiene la facultad de administrar la cosa dada en
usufructo y ejercer sobre ella actos de administración para su mejor
explotación (ej.: alquilarla para quedarse con la renta o vender las
cosechas). De esta forma vemos que le pertenecen:
a) Los frutos percibidos mientras dura el usufructo.
b) Los frutos pendientes al constituir el usufructo.
c) Los productos de una explotación ya iniciada al constituir el usufructo.

2) El usufructuario puede transmitir su derecho.

3) Puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso y goce, pero no se exime de sus
responsabilidades frente a nudo propietario.
4) Puede realizar mejoras.
Derechos y deberes del usufructuante (nudo propietario)
1) Deber de entregar al usufructuario el bien usufrutuado en el estado que
este y con sus accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso, el
nudo propietario garantiza el uso y goce pacifico (garantía de evicción).
2) Deber de no hacer actos materiales sobre la cosa (construir sobre la cosa
o cambiarle su forma), alterando el objeto del usufructo, salvo que el
usufructuario estuviese de acuerdo.
3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que
sean compatibles con el usufructo: vender el bien, donarlo, hipotecarlo,
etc. Esto es posible porque el tercero tiene la obligación de respetar el
usufructo.
Extinción:
Las causas de extinción pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo o
surgir de la ley. En este último caso, además de los medios de extinción propios
de todos los derechos patrimoniales (ej.: finalizar el plazo determinado) y de los
comunes a todos los derechos reales, cada uno tiene sus medios especiales de
extinción. Los del usufructo son los siguientes:
1) La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o
condición pactados. Si no se pactó la duración, se entiende que es
vitalicio.
2) La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la
duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del derecho.
 3) El no uso por persona alguna por 10 años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del
usufructo.
4) El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada jurídicamente.
Efectos
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos
por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin
culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario el despojo
subsistente. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa de
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los
animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

USO
Es un derecho Real Autónomo que consiste en la facultad de usas y gozar
de la cosa – ius utendi y ius fruendi- su parte material o indivisa sin alterar su
sustancia, “en la extensión y los límites establecidos en el título.
El uso es un derecho real similar al usufructo, pero más limitado, menos
extenso. Al igual que el usufructo, se ejerce sobre cosa ajena (de manera que
el propietario se queda con la nula propiedad) y existe el IUS UTENDI y el
IUS FRUENDI pero en forma más restringida, ya que el usuario podrá percibir
los frutos, pero solo en cuanto sea necesario para él y su familia (es decir que
su uso y goce está limitado a cubrir las necesidades personales del usuario
y su flia.)
Características:
a) Es temporario: ya que dura como máximo hasta la muerte del usuario y
por eso es intransferible por causa de muerte (ya que al morir el usuario
se extingue el derecho real).
b) Solo puede hacerse en favor de persona humana y el usuario no puede
constituir derechos reales sobre la cosa ni alterar su sustancia. No se
puede constituir a favor de personas jurídicas, pero sí a favor de varias
personas físicas, por aplicación supletoria del derecho real de usufructo.
c) Su objeto pueden ser todas las cosas no fungibles que sirvan para el
aprovechamiento del usuario y su familia.
d) El usuario debe pagar gastos de conservación y reparación de la cosa.
e) Si el titulo (contrato o testamento) no establece la extensión del uso y
goce, se entiende que se constituye un usufructo, ya que se aplican las
normas en forma supletoria.
f) Se le aplican supletoriamente las normas del usufructo.
g) Los frutos naturales que produce la cosa no pueden ser embargados por
los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades del
usuario y su familia. El usuario no puede vender los frutos excedentes ni
puede aprovecharse económicamente de la cosa.
 HABITACIÓN

Derecho Real Autónomo, que consiste en morar en un inmueble ajeno edificado,

o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El objeto son las cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material. Es
decir que es posible que existan varios derechos de habitación sobre una misma
cosa. Y también es posible que se conceda simultáneamente a favor de más de
una persona (cohabitación). Este derecho solo puede constituirse a favor de
persona humana.
Características:
1) Como en el caso del uso, se aplican supletoriamente a la habitación las
normas que regulan el usufructo (ya que es como una especie de uso
sobre una casa, con el fin de morar en ella)
2) La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales
sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores del habitador.
3) Cuando el habitador reside solo en una parte de la casa que se le señala
para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa (obligaciones del
habitador)
4) Puede constituirse por contrato (oneroso o gratuito) o por acto de última
voluntad.
5) A diferencia del uso, el habitador no tiene derecho al fruto del inmueble,
solo tiene derecho a habitarlo.
6) Es un derecho temporario, ya que al igual que el usufructo se extiende
como máximo a la vida del habitador (es decir que a su muerte se extingue
el derecho).
Derecho real del conyugue supérstite:
De acuerdo al art 2383 del CCCN, el conyugue supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito, de pleno derecho, sobre el inmueble de propiedad
del causante que constituyo el ultimo hogar conyugal y que a la apertura de la
sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
¿En qué consiste? Este es un ejemplo: un matrimonio vive en un inmueble y
muere uno de los conyugues. Se presentan los herederos y reclaman la partición
de la herencia ¿Qué ocurre con el conyugue supérstite? ¿A dónde va a vivir? El
conyugue supérstite tendrá sobre el inmueble un derecho real de habitación, en
forma gratuita y vitalicia, y los herederos serán nudos propietarios y deberán
respetar ese derecho.
Nacimiento, petición, registro:
El derecho real de habitación le asiste al conyugue sobreviviente de pleno
derecho desde el momento de la muerte del causante. No obstante, a fin de que
opere, es necesario que lo invoque en el juicio sucesorio- toda vez que el
conyugue puede o no hacer uso del derecho-
Una vez invocado, previa comprobación de que se hayan reunidos los requisitos,
el juez dispondrá su INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMMUEBLE.
Requisitos:
1) Inmueble de propiedad del causante: no importa si el inmueble reviste la
calidad de propio o ganancial, como tampoco en este último caso si se
encuentra bajo titularidad del supérstite o del causante, o de ambos, ya
que en todos los casos cumple el requisito que prevé la norma.
2) El inmueble debe haber sido el último hogar conyugal: es donde
convivieron el conyugue y el causante al momento del fallecimiento de
este, porque de lo que se trata es de que, por efecto de la transmisión
hereditaria, el conyugue no se vea arrojado de lo que hasta entonces fue
su vivienda.
3) Al momento de la muerte del causante el inmueble no debe encontrarse
en condominio con otras personas.
4) La ocupación será gratuita: la gratuidad solo apunta a que no podrá
exigírsele al conyugue sobreviviente compensación alguna por la
ocupación
Derecho real de habitación del conviviente supérstite:
Conforme el art. 527 del CCCN el conviviente supérstite que carece de vivienda
propia habitable (o de bienes suficientes que aseguren el acceso a esta) puede
invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de 2 años
sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyo el ultimo hogar
familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con
otras personas.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial,
contrae matrimonio o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes
para acceder a esta.
Requisitos para este caso legal:
1) El conviviente supérstite no puede tener vivienda propia habitable (o
bienes suficientes para ceder a una)
2) El derecho real de habitación es por un plazo máximo de 2 años.
3) El inmueble propiedad del causante tuvo que haber sido el último hogar
familiar.
4) Al abrir la sucesión, el inmueble no tiene que estar en condominio.
 ENFITEUSIS Y SUPERFICIE
La “emphyteusis” es un derecho real, transmisible, que consiste en el más amplio disfrute de
un fondo ajeno. Este disfrute fue tan extenso que los comentaristas lo designan con la
denominación de dominio útil, llamado dominio directo al reservado al dueño del fundo.

De esto podemos decir entonces que la enfiteusis era una concesión de tierras por parte de
entes públicos o sagrados a los particulares, a perpetuidad o por largo plazo, mediante el pago
de un cannon. Eran objeto de estas concesiones tierras incultas o deficientemente cultivadas,
que el concesionario se comprometía a labrar. En el Derecho clásico romano no se encuentra
institución alguna con ese nombre como aparece desarrollada en el justinianeo; la enfiteusis
10 resulta con distintos matices en las diversas concesiones de tierras por parte de la ciudad o
de otros entes públicos y, en particular, en el ius in agro vectigali. Tales eran los terrenos del
Estado no asignados o vendidos, ni abandonados a la ocupación, sino dados en arrendamiento
por un período de cien años o perpetuamente; lo mismo sucedía con los terrenos de los
municipios, colonias y entes sagrados, que eran dados también en arrendamientos a largo
plazo o a perpetuidad; si el arrendatario o concesionario pagaba anualmente un canon
(vectigal), gozaba del fundo indefinidamente, incluso sus herederos y aquellos a quienes
hubiere transmitido la tierra a título particular. A los que 8 Sabino Ventura Silva. Derecho
Romano. Ed porrùa Floris Margadant, Guillermo. Derecho Romano. México, 1990 10 Es una
institución griega disfrutaban de estas tierras se les concedieron, como medios de defensa, los
interdictos y una actio in rem vectigalis.

En la época posclásica se discutía, como ya se había hecho por los juristas clásicos, acerca de la
naturaleza del ius in ago vectigali, la calificación jurídica de la enfiteusis, porque en los
documentos continuaba empleándose la terminología de locación o venta, en relación a la
concesión de los dos contratos.12 En el terreno práctico la cuestión se planteó sobre los
riesgos, es decir, si por causa de fuerza mayor se destruía el fundo o se impedía el cultivo.
Estimando la concesión como venta, el riesgo recaía sobre el concesionario, porque como
comprador él sería el dueño y asimilándola a la locación, el riesgo lo sufre el concedente. Una
constitución de Zenón, dictada hacia el año 480 de C. (C.4. 66.1), resolvió el problema
reconociendo al contrato enfitéutico una estructura propia, sui géneris, distinta a la de la venta
y de la locación. El riesgo, salvo convención en contrario, se repartía en el sentido de que, si
por fuerza mayor se destruía el fundo, por ejemplo, en caso de sumersión, se perjudicaba al
concedente; y tratándose de daños temporarios y reparables (sequía, falta de inundación del
Nilo) se ocasionaban al concesionario, que continuaba pagando.