Análisis responsabilidad Civil II Maruja.

Requisitos de finalización

Apertura: Tuesday, 7 de November de 2023, 00:00

Cierre: Saturday, 18 de November de 2023, 23:59

Estimados participantes en esta ocasión y con motivo de evaluar este Segundo Modulo realizarán
un análisis en equipos máximo Cinco (05) integrantes, sobre la Responsabilidad Civil, y los
elementos, de igual manera harán el estudio de un caso de hecho ilícito civil extracontractual
surgido en forma paralela a la ejecución de un contrato consignando un informe crítico, reflexivo y
comparativo sobre el tema.

Fecha de entrega máximo 18/11/2023

Ponderación 25%

Su facilitadora, Profesora Ángela Rendo

Teoría de la responsabilidad civil.

El objetivo principal de la responsabilidad civil es procurar la reparación, que
consiste en restablecer el equilibrio que existía entre el patrimonio del autor del
daño y el patrimonio de la víctima antes de sufrir el perjuicio.

El Código Civil nos plantea el principio de la responsabilidad así:

"El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro,
es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal
que la ley imponga por la culpa o el delito cometido" (art. 2341
La Responsabilidad Civil es la obligación que tiene una persona física o jurídica
(sociedad o administración pública) de reparar o compensar por los daños y
perjuicios que ocasione sobre otra persona, su patrimonio o sus bienes,
generalmente mediante una indemnización.

Tipos de responsabilidades.
Las cuatro clases de responsabilidades son: económicas, legales, éticas y
filantrópicas.
Elementos de la responsabilidad civil.
Los elementos de la responsabilidad civil son los sujetos, el hecho generador (bien
sea una acción o una omisión), la imputación, nexo causal y el daño.

Hay tres clases de responsabilidad: civil, penal y administrativa.

Responsabilidad civil delictual o Clases de responsabilidad civil.

1. Responsabilidad civil negocial o contractual.

2. No hacer una obligación. Consiste en la reparación ante la inejecución
de una convenida previamente extracontractual.

Es una violación al simple deber de no dañar.

Como sucede en el contrato de trabajo, a pesar de existir una relación

contractual, pueden surgir una obligación extracontractual pues el daño se
puede causar independientemente de esa relación contractual. Al despedir
a un trabajador se hace uso de una facultad contractual, sin embargo se
puede causar un daño extracontractual si se ha incurrido en Moobing.

Naturaleza y Caracteres.

La Responsabilidad Civil es eminentemente patrimonial.

Su objeto es resarcir el daño mediante su reparación, no hacerlo

desaparecer.

Su finalidad es la reparación del daño y no el castigo. Por eso carece de

importancia el grado de culpa.

Es una institución de carácter privado, de tal modo que no opera de oficio.

No sólo es por un hecho personal. (Ejemplos. Los daños causados por

vehículos o el de cosas o el del empleador por sus trabajadores, la del
tutor por su pupilo)

A través del acuerdo de voluntades contractual.

Es una violación al simple deber de no dañar.

En este orden de ideas podemos referirnos a lo señalado anteriormente en relacion al tema.

 La responsabilidad civil es la obligación que recae sobre una persona de
reparar el daño que ha causado a otro, sea en naturaleza o bien por un
equivalente monetario, habitualmente mediante el pago de una
indemnización de perjuicios. Según Díez-Picazo «Es la sujeción de una
persona que vulnera un deber de conducta impuesto en interés de otro,
sujeto a la obligación de reparar el daño producido». Aunque la persona
que responde suele ser la causante del daño, es posible que se haga
responsable a una persona distinta del autor del daño, caso en el que se
habla de «responsabilidad por hechos ajenos». Un ejemplo de ello es
cuando los padres pagan los daños causados por sus hijos menores, o
cuando el dueño de una mascota paga por los daños causado por ésta.

La responsabilidad civil está definida en el artículo 1089 del Código Civil, en el que
se especifica que las obligaciones nacen de: La ley. Los contratos y
cuasicontratos. Los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género
de culpa o negligencia.

.
Hecho ilícito civil.
Un ilícito civil es un comportamiento no constitutivo de delito, pero que, al
causarse un daño a una tercera persona, el autor de la acción que provoca el
daño está obligado a reparar e indemnizar ese daño
.
Naturaleza y Caracteres.

La Responsabilidad Civil es eminentemente patrimonial.

Su objeto es resarcir el daño mediante su reparación, no hacerlo

desaparecer.

--Su finalidad es la reparación del daño y no el castigo. Por eso carece de

importancia el grado de culpa.

--- Es una institución de carácter privado, de tal modo que no opera de

oficio.

--- No sólo es por un hecho personal. (Ejemplos. Los daños causados por
vehículos o el de cosas o el del empleador por sus trabajadores, la del tutor
por su pupilo)

--- A través del acuerdo de voluntades contractual.

--- Es una violación al simple deber de no dañar.

Como sucede en el contrato de trabajo, a pesar de existir una relación
contractual, pueden surgir una obligación extracontractual pues el daño se
puede causar independientemente de esa relación contractual. Al despedir
a un trabajador se hace uso de una facultad contractual, sin embargo se
puede causar un daño extracontractual si se ha incurrido en Moobing.

Responsabilidad Civil y los elementos

Es la obligación de reparar un daño por el incumplimiento culposo de un contrato o de una

obligación legal. Ejemplo: «El dueño de un vehículo puede ser sujeto de responsabilidad civil por el
daño ocasionado por el hecho culposo del conductor del mismo».

La responsabilidad civil es la obligación de una persona que debe resarcir a otra por los daños que
el causante ha causado, bien como consecuencia de un incumplimiento contractual o bien cuando
no existía un vínculo previo.

La responsabilidad civil es la obligación de pagar por los daños y perjuicios que se causen a una
persona o a su patrimonio.

La responsabilidad civil contractual se da cuando entre las partes existe un contrato. Si el

incumplimiento del contrato por una de las partes causó un daño o perjuicio a la otra, la segunda
tendrá derecho a reclamar una indemnización equivalente al daño o perjuicio sufrido.

Hecho ilícito civil extracontractual surgido en forma paralela a la ejecución de un contrato

Elementos del hecho ilícito
El hecho ilícito que da nacimiento a la responsabilidad subjetiva, requiere de la existencia de los
siguientes elementos: a) La comisión de un daño; b) La culpa; c) La relación de causa a efecto entre
el hecho y el daño causado.
Hecho ilícito en Venezuela.

Pues bien, los hechos que acarrean una sanción jurídica (prevista por una norma jurídica) son
hechos ilícitos.

Artículo 1254 del Código Civil.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

Hecho ilícito en materia civil.

Un ilícito civil es un comportamiento no constitutivo de delito, pero que, al causarse un daño a una
tercera persona, el autor de la acción que provoca el daño está obligado a reparar e indemnizar
ese daño.

Diferencia entre un daño contractual y extracontractual.

La contractual es la que surge en el caso de incumplimiento de una obligación previa entre las
partes más allá de la órbita de lo estrictamente pactado en el contrato. La
responsabilidad extracontractual es aquella que deriva del incumplimiento del principio general de
no causar daño a otro
En relacion al analisis del caso seleccionado , hemos considerado necesario definir o
conceptualizar lo referente a ciertos terminos utilizados en el desarrollo del juicio, sobre
responsabilidad civil.

Demandado reconviniente: el que recibe la demanda y formula contrademanda

contra el demandante reclamando un derecho, una declaración o una condena
contra el demandante original.
Actor reconvenido.
La reconvención supone, en el proceso civil, que el demandado no sólo se limita a
contestar las alegaciones del actor y a oponerse, total o parcialmente a las
mismas, sino que aprovecha el mismo proceso para demandarle a él o incluso
demandar a otros sujetos.

La reconvención procede cuando existen obligaciones mutuas entre ambas partes.

Es una contra demanda y se basa en el principio de economía procesal.
Desde el punto de vista general los efectos del incumplimiento culposo
están determinados en los artículos 1264 y 1271 CC. Su efecto básico es
el cumplimiento forzoso, ya sea en especie, o en su defecto, el
cumplimiento forzoso por equivalente. El deudor tiene el deber de cumplir
su obligación aunque sea coactivamente con el auxilio de la justicia. En
cuanto al cumplimiento forzoso en especie deben considerarse los arts.
1264 y 1291 CC, mediante los cuales el acreedor puede solicitar daños y
perjuicios moratorios, causado por el retardo culposo en el
incumplimiento, pero no pueden acumularse al cumplimiento forzoso por
equivalente. Y aunque no exista daño el acreedor siempre tiene derecho a
satisfacer su interés a través del cumplimiento forzoso en especie, sólo
si éste no es posible es que puede pedir el de por equivalente, aunque se
aboga modernamente por el carácter no absoluto de la prioridad del
cumplimiento in natura. Los daños compensatorios no son acumulables al
cumplimiento en especie, sólo pueden pedirse en caso de incumplimiento
definitivo y no proceden en el mero retardo . Cuando el deudor es
responsable de daños y perjuicios se afirma que incurre en
responsabilidad civil.

INFORME.

Analisis responsabilidad civil .

Estudio de un caso de hecho ilícito civil extracontractual surgido en forma paralela a la ejecución
de un contrato consignando un informe crítico, reflexivo y comparativo sobre el tema.
CASO DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE. POR INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES , SE
genero un conflicto extracontractual. El cual fue Resuelto segun sentencia Citas 47 Citado
por Mapa de Precedentes Relacionados , expediente numero AP71-R - 2015-000831.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI,

venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-
14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO y
MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el
Inpreabogado bajo los Nos. 46.893 y 144.601, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad,
de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ROBERTO TARICANI
LOZADA, ANTONELLA DI CAMPO y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolanos, mayores de
edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-
6.842.467, V-13.436.009 y V-11.601.316, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.232,

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN, POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Suben las presentes actuaciones ante la alzada ,( Juzgado Superior Quinto en lo Civil ,Mercantil
Transito . distrito Judicial Caracas ) , en razón de la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015,
por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte
actora, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones,
efectuada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la
demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y
YERALDIN MANZANO UZCATEGUI,

El 13 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró:

Improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones, efectuada por la representación
judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato,
incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI;
Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs.
18.400,oo), por concepto de cláusula penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato;
y, en consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre de 2012, por ante la
Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12,
Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 22 de julio de 2015, por la abogada
MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida;
alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se
evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro
ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de
resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
A los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de
contrato incoada en este juicio, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno
de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción tiene por objeto un contrato bilateral, tenemos que la parte
demandada reconviniente, en su contestación y reconvención, aceptó la existencia de un contrato
de opción de compraventa sobre el inmueble varias veces señalado, aunque lo califica como una
“opción u oferta de venta”. Dicha opción de compraventa se pactó en la cantidad de novecientos
cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 940.000,00) monto sobre el cual se evidenció en autos
sólo el pagó de la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares sin céntimos (Bs.
368.000,00) por concepto de arras, hecho que pudo comprobarse de los alegatos efectuados por
la representación de la demandada en el escrito de contestación y reconvención cuando señaló
específicamente: “… mi defendida de conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula
novena del contrato procedió a devolver el dinero entregado en calidad de arras…”, razón por la
cual este Juzgado considera que a todas luces se produjo dicha cancelación. En tal sentido, este
sentenciador observa que la demandada se comprometió a dar en venta un determinado bien
inmueble (apartamento) a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual
efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas, y lleva a concluir que se trata de un contrato
bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda,
y así se establece.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, se observa de una revisión del
contrato de fecha 30 de noviembre del 2012, más específicamente en su cláusula TERCERA, que la
obligación de pagar la cantidad restante de quinientos setenta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs.
572.000,00) debía efectuarse dentro de un lapso de noventa (90) días continuos, determinado y
prorrogable a treinta (30) días continuos más, a contar a partir de la fecha de autenticación del
documento de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda. Por lo tanto, la parte
actora tenía hasta el día 01 de marzo del año 2013 para conseguir el dinero restante. Ahora bien,
en la cláusula CUARTA del referido contrato, ambas partes convinieron que dicha cantidad
restante sería pagada con fondos provenientes de crédito hipotecario bancario, el cual solicitarían
los demandantes. Ahora bien, en comunicación de fecha 13 de enero del 2015 proveniente del
Banco de Venezuela, se evidencia que dicho crédito fue aprobado en fecha 13 de febrero del 2013,
por lo que a todas luces quedó demostrado que los demandantes reconvenidos disponían de la
cantidad de dinero restante antes del vencimiento del plazo convenido para su pago. Pero es el
caso, que de las actas que conforman el presente expediente, jamás se evidenció que la actora
reconvenida haya pagado a la demandada reconvinimiento.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, El JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN

LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la Ley, declaro:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad y reposición de la causa, efectuada por el
abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio,
abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.601.316, e inscrito en el
Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este
domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, en la contestación de la demanda,
con respecto a la citación personal que se le efectuó en el proceso;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula
de identidad Nº V-11.601.316, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en su carácter de
apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, de acumulación de la Oferta Real y
Deposito, instaurada por la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de
este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, a favor de los ciudadanos
SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos,
mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-
18.459.921, respectivamente, cursante por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al
presente proceso;
TERCERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY
REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el
Nº 144.601, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en contra de la
decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
CUARTO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos
SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos,
mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-
18.459.921, respectivamente, en contra de la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054;
QUINTO: CON LUGAR, la reconvención, por resolución de contrato, impetrada por la ciudadana
MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de
identidad Nº V-12.013.054, en contra de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y
YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y
titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente. En
consecuencia, se declara RESUELTO, el contrato celebrado entre las partes, autenticado por ante
la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre
de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha
notaría;
SEXTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión recurrida; y,
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil,
se condena en costas a la recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil,
Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las
resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la
impugnacion que hicera la parte actora, el Tribunal de alzada, declaro resuelto el contrato entre
las partes, confirmando las decisiones del juzgado segundo de primera instancia en lo
civil ,mercantil Transito y Bancario de la Circunscripcion judicial del Area Metroplitana de Caracas.

Tambien condeno en costa a la recurrente segun articulo 281 del Codigo de procedimiento Civil
“ Establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil lo
siguiente: Art. 281 'Se condenará en las costas del recurso a
quien haya apelado de una sentencia que sea confirmada en
todas sus partes'.” en este sentido consideramos que se hizo
justicia en el presente caso analizado.

Decisión Nº 2015-000831 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito

(Caracas), 31-03-2017.

CASO ANALIZADO.

 Inicio

 Jurisprudencia

Decisión Nº 2015-000831 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito

(Caracas), 31-03-2017

Sentencia Citas 47 Citado por Mapa de Precedentes Relacionados

Vincent

Fecha 31 Marzo 2017

Número de
2015-000831
expediente

SIMÓN ANTONIO SIMANCA Y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI VS. MARÍA

Partes
GREGORIA ROMERO

Distrito Judicial Caracas

Emisor Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito

Tipo de proceso Cumplimiento De Contrato

Exp. Nº AP71-R-2015-000831/Definitiva/Civil
Cumplimiento de Contrato y Reconvención/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Sin Lugar Demanda Principal
Con Lugar Reconvención/Sin Lugar La Apelación/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: SIMÓN ANTONIO SIMANCA y

YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de
este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-
14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO y MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogados
en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los
Nos. 46.893 y 144.601, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MARÍA GREGORIA ROMERO,
venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de
identidad Nº V-12.013.054.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-
RECONVINIENTE: ROBERTO TARICANI LOZADA, ANTONELLA DI
CAMPO y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolanos, mayores
de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las
cédulas de identidad Nos. V-6.842.467, V-13.436.009 y V-11.601.316,
e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.232, 107.562 y
142.096, respectivamente. Actualmente representada por los
abogados EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA e IRIS MIROSLAVA PÉREZ
HERRERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en el
libre ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.159.462
y V-6.848.386, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 244.803 y
244.804, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN, por
RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la
apelación interpuesta el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY
REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la
parte actora, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015,
por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil,
Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la solicitud de
acumulación de pretensiones, efectuada por la representación
judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda
de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN
ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI;
Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil
cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de cláusula
penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato; y, en
consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre
de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio
Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de
los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, a
esta alzada, que por auto del 12 de agosto de 2015 (f. 296), la dio por
recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda
instancia, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 7 de octubre de 2015, los abogados ROBERTO TARICANI LOZADA,
ANTONELLA DI CAMPO y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS,
renunciaron al poder que les otorgó la ciudadana MARÍA GREGORIA
ROMERO, parte demandada-reconviniente.
En esa misma oportunidad, los abogados EDGAR JOSÉ LUEGO
NORIEGA e IRIS MIROSLAVA PÉREZ HERRERA, consignaron
instrumento poder que les acredita la representación judicial de la
ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, parte demandada-
reconviniente.
El 13 de octubre de 2015, el abogado EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA,
en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, consignó escrito de informes.
En esa misma fecha, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su
carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida,
consignó escrito de informes. Asimismo, por actuación aparte,
consignó escrito de promoción de pruebas.
El 19 de octubre de 2015, este juzgado se pronunció sobre la
admisión de las pruebas documentales promovidas por la
representación judicial de la parte actora-reconvenida; y, negó la
solicitud de auto para mejor proveer, efectuada por la parte actora-
reconvenida.
El 23 de octubre de 2015, el abogado EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA,
en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, consignó escrito de observaciones.
En esa misma fecha, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su
carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida,
consignó escrito de observaciones.
El 8 de enero de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia,
por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido
en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose dictado sentencia dentro de su oportunidad; de
seguidas, este jurisdicente, pasa hacerlo en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante

libelo de demanda, presentado el 17 de abril de 2013, por los
ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO
UZCATEGUI, asistidos por los abogados MERY REBOLLEDO ALVAREZ y
ANGEL MANUEL REBOLLEDO, en contra de la ciudadana MARIA
GREGORIA ROMERO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución
de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas, que por auto del 24 de abril de 2013 (f. 16), la admitió y
ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las
reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación de la parte demandada, conforme
lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil,
por escrito presentado el 16 de julio de 2013, el abogado CARLOS
DANIEL MORENO BARRIOS, consignó instrumento poder que le
acredita la representación judicial de la parte demandada, escrito de
contestación de la demanda, reconvención y solicitud de
acumulación del presente juicio, con el procedimiento de oferta real,
distinguido con el Nº AP31-V-2013-000713, efectuado por su
representada y cursante por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto del 29 de julio de 2013, el juzgado de la causa, admitió la
reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente; y,
fijó la oportunidad para que se llevase a cabo el acto de contestación
de la misma, por la parte actora-reconvenida; ordenando al efecto, la
notificación de las partes.
Efectuados los trámites tendientes a la notificación de las partes, por
diligencia del 20 de septiembre de 2013, el abogado ÁNGEL MANUEL
REBOLLEDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-
reconvenida, se dio por notificado de la admisión de la reconvención
y consignó escrito de contestación a la misma.
El 8 de octubre de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, ratificó solicitud de acumulación.
El 14 de octubre de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, consignó escritos de promoción de
pruebas.
El 24 de octubre de 2013, el juzgado de la causa, agregó a los autos,
los escritos de promoción de pruebas presentados por la
representación judicial de la parte demandada-reconviniente.
El 25 de octubre de 2013, con la finalidad de emitir pronunciamiento
con respecto a la acumulación peticionada por la parte demandada-
reconviniente, el juzgado de la causa, libró oficio Nº 0790, al Juzgado
Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 30 de octubre de 2013, el juzgado de la causa, se pronunció en
relación a la admisión de las pruebas promovidas por la parte
demandada-reconviniente; fijando oportunidad para la evacuación
de las pruebas testimoniales y negó la admisión de la prueba de
exhibición de documentos. Libró oficio al Registro Inmobiliario del
Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y a la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAM).
El 7 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de
declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA
DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia
de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de
apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, quien solicitó se
fijase nueva oportunidad para la evacuación de dichas testimoniales.
El 8 de noviembre de 2013, el juzgado de la causa, fijó oportunidad
para la evacuación de las pruebas testimonial de los ciudadanos
ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA.
El 13 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de
declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA
DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia
de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de
apoderada judicial de la parte actora-reconvenida.
En esa misma fecha, por actuación aparte, el abogado CARLOS
DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la
parte demandada-reconviniente, solicitó se fijase nueva oportunidad
para la evacuación de las testimoniales. Lo cual fue acordado por el
tribunal de la causa, mediante auto del 15 de noviembre de 2013.
Consta en autos recepción de documento y diligencia presentada el
24 de octubre de 2013, por el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, mediante la cual solicitó cómputo.
El 20 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de
declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA
DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia
de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de
apoderada judicial de la parte actora-reconvenida. En esa misma
fecha, por actuación aparte, el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, solicitó se fijase nueva oportunidad para
la evacuación de dichas testimoniales.
El 21 de noviembre de 2013, el juzgado de la causa, agregó a los
autos oficio Nº 371/2013, emanado del Registro Público del Tercer
Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, ordenó librar
un nuevo oficio a dicho ente, con los datos requeridos. Asimismo,
instó a la representación judicial de la parte demandada-
reconviniente, a señalar el período sobre el cual debe versar el
cómputo solicitado; y, entre otras cosas, fijó oportunidad para la
evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos ARGENIS JOSÉ
PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA.
En esa misma fecha, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su
carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida,
promovió prueba de posiciones juradas, manifestando la
reciprocidad de sus representados.
El 26 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de
declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA
DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia
de los abogados MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ y ÁNGEL
MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderados judiciales de la
parte actora-reconvenida.
El 20 de enero de 2014, el abogado CARLOS DANIEL MORENO
BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada-reconviniente, consignó escrito de informes.
El 11 de febrero de 2014, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO,
en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida,
consignó escrito de informes.
Por auto del 25 de julio de 2014, el juzgado de la causa, reabrió el
lapso de evacuación de pruebas, por un lapso de veinte (20) días de
despacho. En tal sentido, admitió la prueba de posiciones juradas
promovida por la parte demandada-reconviniente, fijando
oportunidad para su evacuación. Asimismo, ordenó oficiar a la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAM), a los fines que remitiese
informe. Por último, ordenó la notificación de las partes.
El 31 de julio de 2014, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su
carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, se dio
por notificado y solicitó la notificación de su contraparte; lo cual fue
acordado por auto del 6 de agosto de 2014.
Efectuados los trámites de notificación, el 23 de septiembre de 2014,
el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARAYA, en su carácter de alguacil, dejó
constancia de haber practicado la notificación personal de la
ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, parte demandada-
reconviniente.
El 1º de octubre de 2014, el abogado JONATHAN MORALES,
Secretario del juzgado de la causa, dejó constancia del cumplimiento
de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de
Procedimiento Civil.
El 8 de octubre de 2014, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en
su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida,
solicitó la citación de la parte demandada-reconviniente.
El 16 de octubre de 2014, el juzgado de la causa, ordenó oficiar a la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAM) y la citación de la parte
demandada-reconviniente.
El 21 de octubre de 2014, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en
su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, a
los fines de evacuar la prueba de posiciones juradas, solicitó la
citación de la parte demandada-reconviniente; lo que fue acordado
el 29 de octubre de 2014.
El 16 de diciembre de 2014, el ciudadano JEFERSON CONTRERAS
BOGADO, alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la
citación de la parte demandada-reconviniente, para la evacuación de
la prueba de posiciones juradas.
El 9 de febrero de 2015, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en
su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida,
solicitó nuevamente la citación personal de la parte demandada-
reconviniente, a los efectos de la evacuación de la prueba de
posiciones juradas.
El 13 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión,
mediante la cual declaró: Improcedente la solicitud de acumulación
de pretensiones, efectuada por la representación judicial de la parte
demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda de cumplimiento de
contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y
YERALDIN MANZANO UZCATEGUI; Improcedente la restitución de la
cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por
concepto de cláusula penal; Con lugar la reconvención, por
resolución de contrato; y, en consecuencia, resuelto el contrato
autenticado el 30 de noviembre de 2012, por ante la Notaría Pública
Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado
bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por
dicha notaría.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 22 de julio
de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter
de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida; alzamiento que
sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir
observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación

interpuesto el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO
ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-
reconvenida, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de
2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, que declaró: Improcedente la solicitud de
acumulación de pretensiones, efectuada por la representación
judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda
de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN
ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI;
Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil
cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de cláusula
penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato; y, en
consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre
de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio
Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de
los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera
previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se
sustentó la decisión recurrida, dictada el 13 de marzo de 2015; ello
con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en
tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Antes de emitir el correspondiente pronunciamiento en cuanto a

la demanda de cumplimiento de contrato que originó el presente
juicio, el Tribunal observa que la representación judicial de la
ciudadana María Gregoria Romero (…) en su condición de parte
demandada reconviniente, en su escrito de contestación a la
demanda y reconvención de fecha 16 de julio del año 2013, solicitó la
acumulación del presente asunto a la solicitud de oferta real y
depósito que conoció el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio de esta
Circunscripción Judicial.
Ahora bien, señalado lo anterior, debe analizar este sentenciador si
resulta procedente tal solicitud de acumulación, sobre la base de lo
establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el
cual establece lo siguiente:
…Omissis…
Habida cuenta de lo anterior, en primer lugar se observa que la
demanda de cumplimiento de contrato debe ser sustanciada a través
del procedimiento ordinario, como quiera que no exista en el
ordenamiento adjetivo civil disposición que ordene tramitar dicha
acción mediante un procedimiento especial. Sin embargo, en el caso
de la oferta real y depósito, se observa que el Código de
Procedimiento Civil en su Título VIII prevé un procedimiento especial
para la tramitación de aquella, siendo que consta de dos etapas
procesales perfectamente diferenciadas: una conformada por la
solicitud e oferta y otra contenciosa, que se produce si surge
oposición, caso en el cual se ordenará el depósito, si éste no se
hubiere efectuado conforme al artículo 1.308 del Código Civil, y
además se ordenará la citación del acreedor por mandado expreso
del artículo 824 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho esto, tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia en decisión de fecha 12 de diciembre de 2001, con
ponencia del Magistrado Ivan Rincón Urdaneta, estableció lo
siguiente:
…Omissis…
De tal manera que, en vista de que el procedimiento de oferta real y
depósito constituye un procedimiento especial, el cual se encuentra
constituido por dos fases, a saber, una referida a la petición de
oferta, y otra contenciosa si surgiere oposición, este sentenciador
observa que el presente caso se encuentra subsumido dentro del
supuesto de hecho prohibido por el artículo 78 del Código de
Procedimiento Civil, en lo referente a la inepta acumulación de
pretensiones, en virtud de que las mismas deben ser tramitadas
mediante procedimientos que no son compatibles entre sí, vale decir,
la demanda de cumplimiento de contrato mediante el procedimiento
ordinario y la solicitud de oferta real del pago y depósito mediante el
procedimiento especial previsto en el Título VIII de nuestro Código de
Procedimiento Civil.
En virtud de lo anterior, siendo que en el caso de marras, se
evidenció la pretensión de una inepta acumulación de acciones, mal
podría este sentenciador permitir tal acumulación, por cuanto
hacerlo sería vulnerar el orden público y las reglas del debido
proceso. En tal sentido, declara improcedente la solicitud de
acumulación de pretensiones formulada por la representación
judicial de la ciudadana María Gregoria Romero, en su carácter de
parte demandada reconviniente. Y así se decide.
…Omissis…
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este
Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de
las siguientes consideraciones:
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el
presente caso, se concluye que los demandantes reconvenidos,
ciudadanos Simón Antonio Simanca Vera y Yeraldin Manzano
Uzcátegui, circunscriben y limitan el debate procesal al cumplimiento
del contrato de opción de compraventa de un apartamento
destinado a vivienda, que forma parte del edificio denominado
“Tamaira”, distinguido con el Nº 51, ubicado en el piso 05, del cuerpo
B, prolongación San Martín, entre La Quebradita y Las Barrancas,
Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual
fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del
Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de noviembre
del año 2012, inserto bajo el Nº 12, Tomo 130, de los Libros de
Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue celebrado con
la ciudadana María Gregoria Romero, parte demandada
reconviniente.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la presente
controversia, observa este Tribunal que la norma rector de la
pretensión e cumplimiento de cualquier contrato, está constituida
por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se
lee al tenor siguiente:
…Omissis…
En ese orden de ideas, la doctrina nacional y extranjera han
establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión
de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
…Omissis…
De igual forma, el autor Luís Diez-Picaso ha señalado sobre el
particular anterior lo siguiente:
…Omissis…
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios
doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3)
elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento
civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la
pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir
con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus
obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o
improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en
este juicio, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de
cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción tiene por objeto un contrato
bilateral, tenemos que la parte demandada reconviniente, en su
contestación y reconvención, aceptó la existencia de un contrato de
opción de compraventa sobre el inmueble varias veces señalado,
aunque lo califica como una “opción u oferta de venta”. Dicha opción
de compraventa se pactó en la cantidad de novecientos cuarenta mil
bolívares sin céntimos (Bs. 940.000,00) monto sobre el cual se
evidenció en autos sólo el pagó de la cantidad de trescientos sesenta
y ocho mil bolívares sin céntimos (Bs. 368.000,00) por concepto de
arras, hecho que pudo comprobarse de los alegatos efectuados por la
representación de la demandada en el escrito de contestación y
reconvención cuando señaló específicamente: “… mi defendida de
conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula novena del
contrato procedió a devolver el dinero entregado en calidad de
arras…”, razón por la cual este Juzgado considera que a todas luces se
produjo dicha cancelación. En tal sentido, este sentenciador observa
que la demandada se comprometió a dar en venta un determinado
bien inmueble (apartamento) a cambio del pago de una determinada
suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones
reciprocas, y lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral,
dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la
presente demanda, y así se establece.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, se
observa de una revisión del contrato de fecha 30 de noviembre del
2012, más específicamente en su cláusula TERCERA, que la obligación
de pagar la cantidad restante de quinientos setenta y dos mil
bolívares sin céntimos (Bs. 572.000,00) debía efectuarse dentro de un
lapso de noventa (90) días continuos, determinado y prorrogable a
treinta (30) días continuos más, a contar a partir de la fecha de
autenticación del documento de opción de compraventa cuyo
cumplimiento se demanda. Por lo tanto, la parte actora tenía hasta el
día 01 de marzo del año 2013 para conseguir el dinero restante.
Ahora bien, en la cláusula CUARTA del referido contrato, ambas
partes convinieron que dicha cantidad restante sería pagada con
fondos provenientes de crédito hipotecario bancario, el cual
solicitarían los demandantes. Ahora bien, en comunicación de fecha
13 de enero del 2015 proveniente del Banco de Venezuela, se
evidencia que dicho crédito fue aprobado en fecha 13 de febrero del
2013, por lo que a todas luces quedó demostrado que los
demandantes reconvenidos disponían de la cantidad de dinero
restante antes del vencimiento del plazo convenido para su pago.
Pero es el caso, que de las actas que conforman el presente
expediente, jamás se evidenció que la actora reconvenida haya
pagado a la demandada reconviniente el monto restante dentro del
plazo estipulado, o haya tenido intención de hacerlo a los fines de la
adquisición del inmueble objeto del varias veces mencionado
contrato bilateral.
Así pues, de una lectura de las actas que conforman el presente
expediente, este sentenciador observa que no se evidencia en autos
elementos de convicción que acrediten el pago de la cantidad de
quinientos setenta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs. 572.000,00)
en el plazo establecido, ni consta en el libelo de demanda que dicha
parte se haya ofrecido a pagar dicha cantidad, lo cual resulta
concluyente para que este sentenciador estime insatisfecho el
segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente
demanda. En consecuencia, este sentenciador debe necesariamente
declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que
originó la presente demanda, y así se decide.
Sin perjuicio de lo anterior, se deja constancia que al no verificarse la
procedencia del segundo de los requisitos concurrentes en nuestro
ordenamiento jurídico para que resulte procedente la pretensión de
cumplimiento de contrato, es por lo que este Tribunal estima
inoficioso analizar el tercero de ellos, y así expresamente se declara.
Establecido lo anterior, el Tribunal en cuanto a la solicitud efectuada
por la parte actora en su escrito de demanda, referida a que se
condene a la parte demandada reconviniente a la restitución del
monto por concepto de pago de la cláusula penal, en virtud del
supuesto incumplimiento de sus obligaciones, monto este que
asciende a la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares sin
céntimos (Bs. 18.400,00), tiene a bien citar la cláusula NOVENA del
contrato de opción de compraventa de fecha 30 de noviembre del
2012, la cual es del tenor siguiente:
…Omissis…
En ese sentido, este Tribunal estima conveniente transcribir lo
contemplado en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual reza así:
…Omissis…
Nuestra normativa establece que no se puede pedir o demandar el
cumplimiento de la obligación principal y a la vez solicitar el
cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la pena se deba
a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.
Para mejor ilustración de lo anteriormente señalado, mediante
sentencia Nº RC. 000226, la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal
Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz
Hernández, estableció lo siguiente en cuanto al dispositivo legal
contenido en el artículo 1.258 del Código Civil:
…Omissis…
En ese sentido, se observa que las pretensiones de cumplimiento de
contrato y la restitución por concepto del pago de la cláusula penal se
deducen simultáneamente en el escrito de demanda presentado en
fecha 17 de abril del año 2013, cuando en vista de la naturaleza
recíprocamente excluyente de éstas, es obvio que ambas no pueden
acumularse en una misma demanda, es decir, no pueden intentarse
conjuntamente. La propia ley establece una excepción cuando la
cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin
embargo, en el caso en concreto, no fue alegado un simple retardo
en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no
procede en el presente caso que se produzca la aplicación de la ya
mencionada excepción legal. Y así expresamente se declara.
Como consecuencia de lo anterior, debe necesariamente este
juzgador declarar improcedente la restitución de la cantidad de
dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,00), por concepto
del pago de la cláusula penal, la cual fue solicitada por los ciudadanos
Simón Antonio Simanca y Yeraldine Manzano Uzcátegui en su escrito
de demanda. Y así se establece.
…Omissis…
La demandada reconviniente presentó reconvención en fecha 16 de
julio del año 2013, en la cual demandó a los ciudadanos Simón
Antonio Simanca y Yeraldine Manzano Uzcátegui, partes
demandantes en el juicio principal, mediante una acción de
resolución del contrato celebrado en fecha 30 de noviembre del año
2012.
Asimismo, alegó que los demandantes reconvenidos incumplieron
con su obligación de cancelar la suma de dinero restante en el lapso
de tiempo convenido en el documento de opción de compraventa,
razón por la cual demandó la resolución del referido contrato.
Ahora bien, en el capítulo anterior se señaló que del texto del artículo
1.167 se desprenden tres (3) elementos exigidos de modo
concurrente para que resulte procedente la pretensión de resolución
o cumplimiento de contrato, a saber, la existencia de un contrato
bilateral, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca
cumplir con su obligación y el incumplimiento de una de las partes
respecto de sus obligaciones.
En cuanto al primero de los referidos elementos, la parte demandada
aceptó la existencia de un contrato de opción de compraventa, por lo
que quedó ampliamente demostrada la existencia de un contrato
bilateral en el presente juicio.
En segundo lugar, es de precisarse que la parte que intente la acción,
en este caso la reconvención, debe haber cumplido con sus
obligaciones adquiridas al momento de la celebración del contrato,
entre las cuales se encuentra el entregar todos los documentos
necesarios que requiera y solicite la entidad financiera
correspondiente, a los efectos de que se gestione lo conducente en
cuanto a la aprobación del crédito a los demandantes reconvenidos,
para así materializar la compra definitiva del bien inmueble objeto
del contrato dentro del plazo establecido, lo cual se encuentra
señalado en la cláusula SÉPTIMA del contrato ya señalado. Es de
observar por quien aquí decide que quedó comprobado el
cumplimiento de la obligación de la parte demandada reconviniente,
lo cual pudo desprenderse de la afirmativa por parte de la institución
financiera Banco de Venezuela al señalar que la solicitud del crédito
hipotecario efectuada por el ciudadano Simón Antonio Simanca en
fecha 10 de diciembre del 2012 fue aprobada en fecha 13 de febrero
del año 2013. En cuanto, a la segunda de las obligaciones contraídas
por la demandada reconviniente, el Tribunal observa que ésta se
excepcionó en que la parte actora reconvenida no canceló el monto
de dinero restante para la protocolización del contrato de
compraventa definitiva, razón por la cual no le fue posible cumplir
con la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En cuanto al tercero de los requisitos, debe señalar este sentenciador
que en el capítulo anterior se dejó constancia que la parte actora
reconvenida no cumplió con su obligación de entregarle a la
demandada reconviniente el monto de dinero restante dentro del
plazo previamente convenido en la cláusula TERCERA del contrato de
opción de compraventa, o haya tenido intención de hacerlo a los
fines de la adquisición del inmueble objeto del referido contrato.
En tal sentido, resulta necesario para este sentenciador declarar
resuelto el contrato de opción de compraventa de fecha 30 de
noviembre del año 2012, suscrito entre los ciudadanos Simón
Antonio Simanca, Yeraldin Manzano Uzcátegui y María Gregoria
Romero. Y así también se decide…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido, la

representación judicial de la parte actora-reconvenida, consignó el 13
de octubre de 2015, escrito de informes ante esta alzada, en los
términos que siguen:

“…Ciudadano Juez, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil,

regula la forma en que deben interpretarse los contratos, y a tal
efecto señala textualmente lo siguiente:
…Omissis…
En atención a lo establecido en el artículo ut-supra mencionado, el
Juzgador a quo debió considerar según la Doctrina Pacifica de
Casación Civil, que es de la soberanía de los Jueces de Instancia la
interpretación de los contratos, la cual debe ser compatible con el
texto del mismo, y el establecimiento de los hechos que determinan
la voluntad de las partes contratantes, y, en el caso que nos ocupa,
constituye un hecho no controvertido que en forma expresa la
ciudadana María Gregoria Romero, funcionaria del banco central de
Venezuela (…) Dio en venta bajo la Figura de OPCIÓN DE COMPRA-
VENTA a los ciudadanos Simón Antonio Simanca Vera y Yeraldin
Rchswill Manzano Uzcátegui (…) Un inmueble de su propiedad según
consta en documentos protocolizados ante el Registro Inmobiliario
del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo
Cierre de Titularidad quedó inscrito bajo el número: 2010.10204,
Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.
219.1.1.22.1034, y corresponde al Libro de Folio Real del año 2010;
procedente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del
Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual quedó inscrito bajo el
No. 43, tomo 35, Protocolo primero, de fecha 01 de junio de 2.005,
sobre el mismo consta la existencia de una hipoteca de primer Grado
que permanece vigente sobre el inmueble, tal como consta en
CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN, que cubre los últimos cinco (5) años,
emitida por el Registro Público del Sexto Circuito, Municipio
Libertador, Distrito Capital, de fecha (23) de Julio del año 2.015, y que
presentamos en original marcado con la letra “A” en nuestro escrito
de Promoción de Prueba, a favor del BANCO CENTRAL DE
VENEZUELA, destinado a vivienda; Inmueble que forma parte del
Edificio Tamaira, distinguido con el número Nro. 51, ubicado en el
piso 5, del cuerpo “B”, prolongación San Martín, entre la Quebradita
y las Barrancas, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, del
Distrito Capital; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones
constan en el Documento de Condominio protocolizado ante la
Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio
Libertador, Distrito Capital, bajo el Nro. 32, folio 168, Tomo 13,
Protocolo Primero, en fecha 23 de febrero de 1988, con lo cual quedó
demostrado que la verdadera manifestación, intención, voluntad y
compromiso de las partes contratantes fue uno de vender y los otros
de comprar respectivamente, el mencionado inmueble. En
consecuencia, haciendo una interpretación del Contrato en cuestión
se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue la de
Vender el Inmueble, mediante el pago por una cantidad de dinero
fijada convencionalmente por NOVECIENTOS CUARENTA MIL
BOLIVARES (Bs. 940.000,00), de los cuales recibió la compradora, la
cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 440.000,00), en
dos cheques de gerencia y un depósito en la cuenta personal, en el
Banco provincial, tal como se probó mediante instrumentos Públicos
(Inspecciones Extrajudiciales), marcados con las letras B y C, en
nuestro escrito de Promoción de Pruebas. Así las cosas, las acciones
de LAS PARTES deben estar encaminadas a la consecución de dicho
fin, que culminaría con la LIQUIDACIÓN DE LA HIPOTECA DE PRIMER
GRADO y el otorgamiento del Documento Definitivo de Venta. Por lo
tanto, el incumplimiento o no de la Demandada, ante el vacío que
presuntamente presenta para el Juez A quo, el Contrato de Opción
de Compra-Venta debió revisarse a la Luz de la normativa vigente
que regula las obligaciones del vendedor. En este sentido, el Código
Civil en el capítulo 4to, Titulado De las Obligaciones del Vendedor-
Sección I, de la Tradición de las Cosas en el artículo 1488, señala:
…Omissis…
Nótese que el Código Sustantivo Civil, consagra que el Vendedor
cumple con la obligación de hacer la entrega de la Cosa Vendida con
el otorgamiento de la Escritura, y en el caso sub lite dicha obligación
comporta la realización previa por parte de este, de un conjunto de
trámites tendentes al otorgamiento del Documento Definitivo de
Venta, como sería en el caso bajo estudio, la Liberación de la
Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Central de Venezuela,
que a la fecha de la presentación de Los Informes pesa sobre el
Inmueble objeto de la presente querella, Cédula Catastral, la
tramitación y obtención actualizadas de las respectivas Solvencias,
pago de impuestos municipales, entre otros. Así como los Optantes
Compradores, en el marco del Contrato celebrado dirigieron sus
esfuerzos a obtener el préstamo hipotecario, como en efecto les fue
aprobado, como se evidencia clara y ciertamente en OFICIO del
banco de Venezuela, de fecha 13 de enero de 2015 (…) así mismo
cumplieron con presentar el Documento de Venta Definitivo
proveniente del Acreedor Hipotecario, para que la Vendedora hiciera
lo que correspondía legal e internamente ante el Beneficiario de la
Hipoteca de Primer Grado, es decir, el Banco Central de Venezuela
para su respectivo Visado, aceptación y autorización quedando a la
espera de las solvencias necesarias actualizadas, para finiquitar el
Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado por ante la Notaría
Pública Cuadragésima del Municipio Libertador, Distrito Capital (…)
Ahora bien, ciudadano Juez, No Consta en el Expediente (…) algún
elemento probatorio del cual fehacientemente se desprenda que la
demandada, ciudadana María Gregoria Romero, haya dado
cumplimiento a las OBLIGACIONES PACTADAS, pues a los autos trajo
solo pruebas que evidencian solo su intención de Resolver el
Contrato de Opción de Compra Venta: 1.- Copia de documento
autenticado, por ante la Notaría Pública de Notificación de
Resolución y Extinción de pleno derecho del Contrato de Opción de
Compra-Venta, con lo cual no prueba que dio Cumplimiento a La
Obligación, sino manifiesta un aparente incumplimiento de los hoy
actores, señalando que el plazo de venta se encontraba vencido por
lo cual a criterio de la vendedora, “Quedó el referido contrato
RESUELTO y EXTINGUIDO de pleno” Derecho, a pesar de ser estas
declaraciones decretadas por un órgano jurisdiccional, y no
unilateralmente por uno de los contratantes. 2.- Comprobantes de
Recepción de Documentos del Circuito Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, en la cual se evidencia que la demandada,
ciudadana María Gregoria Romero, presentó una Solicitud de Oferta
Real, por ante el Tribunal Vigésimo con lo cual tampoco probó que
dio Cumplimiento a la obligación como vendedora. 3.- NO trajo a los
autos como Valor Probatorio la Liberación de la Hipoteca de Primer
Grado que pesa sobre el Bien Inmueble objeto de la querella. 4.- No
consta, ni probó la demandada (…) haya hecho entrega formal y por
escrito, en algún momento a los optantes compradores Simón
Simanca Vera o Yeraldin Richswill Manzano Uzcátegui, los
documentos necesarios, exigidos y requeridos por el Registro Público
correspondiente para el Otorgamiento de la Escritura de Venta
Definitiva. 5.- No consta ni probó haber entregado a los compradores
el Documento Definitivo de Venta visado y revisado por el
Departamento de Crédito Hipotecario, del Banco Central de
Venezuela, como el beneficiario de la Hipoteca de Primer Grado, en
el acervo probatorio ningún elemento con el cual demostró
fehacientemente el CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN.- El
ciudadano Juez a quo desestimó el pago que efectivamente mis
representados, realizaron a la Vendedora, como una de sus
Principales Obligaciones convenida entre las partes, la cual fue el
pago del 46,9% del valor total del Inmueble objeto de la querella,
representados en dos (02) cheques (…) del Banco de Venezuela, cuyo
titular es la ciudadana Yeraldin Manzano Uzcátegui, a favor de María
Gregoria Romero, por un monto de Bs. 275.000,00; el segundo (…)
girado contra la cuenta corriente (…) del Banco Provincial, cuyo
titular es la ciudadana Yeraldin Manzano Uzcátegui, a favor de María
Gregoria Romero, por un monto de Bs. 93.000,00., y un depósito
bancario realizado a la cuenta corriente (…) del banco Provincial cuya
titular es la ciudadana vendedora, María Gregoria Romero, por la
cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00), en fecha
20 de marzo de 2013, los cuales serán imputados al precio total del
inmueble, una vez que se llevara a cabo la venta definitiva por ante el
REGISTRO PÚBLICO INMOBILIARIO respectivo.-
…Omissis…
El ciudadano Juez a quo, trato de suplir argumentos y dirigir sus
esfuerzos hacía la resolución del Contrato de Contrato, y tomó como
primer requisito para la teoría de la resolución: la Existencia del
Contrato bilateral, del cual efectivamente hubo reconocimiento de la
existencia, la validez del documento y su contenido por ambas
partes.- Como segundo requisito de la teoría tomada para decidir, el
ciudadano Juez argumenta con hecho no traídos, ni alegados, ni
probados en el proceso, deduciendo que la ciudadana Vendedora-
demandada, cumplió con la entrega de documentos, por habérsele
aprobado efectivamente el Crédito Hipotecario a los Compradores,
para finiquitar el negocio jurídico en desarrollo, en el mundo jurídico-
administrativo real, finaliza con la presentación ante el Registro
Público correspondiente del Documento de Venta Definitiva emitido
por el ente Bancario que concedió el préstamo, visado y aprobado
por el Banco Central de Venezuela, por ser el acreedor hipotecario,
acompañado de sus solvencias actualizadas y otros documentos
requeridos. Sin embargo, no consta que la ciudadana María Gregoria
Romero, la parte demandada haya entregado para este acto jurídico
que es la firma ante el respectivo Registro Público, la escritura
definitiva, con los documentos necesarios para su otorgamiento ante
la Oficina de Registro correspondiente, es decir, fehacientemente no
aportó la demandada ningún elemento contundente de fuerte
convicción para demostrar los hechos traídos por el ciudadano Juez a
quo para decidir, en el acervo probatorio. El ciudadano Juez a quo,
para decidir omitió en su motivación la CLÁUSULA SEGUNDA del
contrato de Opción De Compra Venta, parte in fine, que existe una
pre-venta con una hipoteca constituida sobre el inmueble
identificado en autos, y que el objeto de todo contrato debe ser lícito
y posible, por lo tanto existiendo un derecho real sobre el inmueble
en querella, como lo es la hipoteca, debe existir una manifestación
voluntaria por parte del acreedor hipotecario donde consienta o
apruebe la negociación o una novación válida con el consentimiento
del acreedor hipotecario; en este caso, el Banco Central de Venezuela
exige a sus deudores hipotecarios, que presenten previamente
cualesquiera de los documentos de venta, para su revisión,
aprobación y visado, posteriormente le es devuelto al empleado-
vendedor del Banco para la presentación de esa Escritura de venta
definitiva, con sus requisitos actualizados ante el Registro Público
correspondiente. Como se puede deducir, es de imposible ejecución
por parte de los Compradores la presentación de un Documento
Definitivo de Venta, sin que medie la entrega de la Vendedora del
mencionado documento revisado, aprobado y visado por un
funcionario autorizado del Banco Central de Venezuela. El ciudadano
Juez, no valoró con lógica jurídica que por efecto, no puede
protocolizarse la venta del inmueble si está pendiente el pago de la
obligación hipotecaria, siendo ilícito el objeto de contrato de venta y
en consecuencia no procede su cumplimiento, “máxima de
experiencia”, al respecto, no existe probanza alguna que demuestre
sin lugar a dudas que dio cumplimiento a esta OBLIGACIÓN.- No fue
considerado, ni valorado por el ciudadano Juzgador, el informe (…) en
el cual recibe información suministrada por el área de crédito
hipotecario, del Banco de Venezuela en la cual quedó probado que
sin lugar a dudas efectivamente le fue aprobado a los compradores el
crédito en fecha 13 de febrero de 2013, por el saldo restante, es
decir, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00),
dentro del lapso suscrito convencionalmente entre las partes, en el
contrato de Opción de Compra Venta, en la cláusula Tercera,
certificación bancaria que corre al folio 253 del expediente de la
causa principal, los compradores están revestidos de la legalidad
prevista en el artículo 1, de la Resolución de fecha 05 de febrero de
2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat,
publicada en Gaceta Oficial Nro. 40115, en la cual se establece que
en los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o
modalidad, la adquisición de VIVIENDA PRINCIPAL, en ningún caso se
considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de
los Recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un
tercero en la relación, sin embargo este no es el supuesto.-
Finalmente ciudadano Juez, pido que el presente Informe sea
agregado a los autos, sustanciados conforme a derecho, revocada la
sentencia del a quo, y declarada como sea CON LUGAR la apelación,
Decrete la Medida de Prohibición de enajenar y gravar solicitada en
el libelo de demanda…”.

La representación judicial de la parte demandada-reconvenida,

consignó ante esta alzada, el 13 de octubre de 2015, escrito de
informes, apoyando los argumentos de hecho y de derecho
esbozados por el juzgador de primer grado, en donde, además,
solicitó fuese declarada sin lugar la apelación interpuesta por su
antagonista y fuese confirmada la decisión recurrida, declarando sin
lugar la pretensión principal y con lugar la reconvencional. Por otra
parte, consignó escrito de observaciones a los informes de su
contraparte, el 23 de octubre de 2015, en donde expresó:

“…Se evidencia del escrito de informe presentado, por los

recurrentes donde reiteran que mi representada (…) suscribió un
CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con los ciudadanos
SIMON ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDI RICHSWILL MANZANO
IZCATEGUI por un inmueble ubicado en el Edificio Tamaira, Piso 5,
Apartamento 51, del cuerpo “B”, Prolongación San Martín, entre la
Quebradita y las Barracas, Parroquia El Paraíso Municipio Libertador,
Distrito Capital, en fecha 30 de Noviembre de 2012 y que sobre el
mismo pesaba una HIPOTECA ESPECIAL DE PRIMER GRADO, situación
esta que expresa la parte recurrente como un impedimento para
lograr una venta definitiva en el lapso de tiempo estipulado en el
contrato bilateral existente. Hago del conocimiento y a manera de
ilustración a la parte demandante que dicha LIBERACIÓN DE
HIPOTECA se formaliza una vez que los dos operadores financieros en
este caso Banco Central de Venezuela quien posee la hipoteca
especial de primer grado y el Banco de Venezuela que aprobaría el
crédito hipotecario y asumiría a su vez este gravamen una vez se
realizara la venta por ante la Oficina Subalterna de Registro
correspondiente, logrando en este momento la protocolización del
documento de venta definitiva del inmueble objeto del contrato de
compra venta, a partir de este instante surge como procedimiento
bancario que el Banco de Venezuela cancele al Banco Central de
Venezuela lo adeudado por concepto de la hipoteca existente y por el
resto del dinero se emitiría el pago a mí representada por la cuota
restante del valor del inmueble en cuestión; es de hacer notar con
mucha preocupación ciudadano Juez que al parecer la parte
recurrente no está en conocimiento de los procedimientos vigentes a
efectuarse en materia de solicitud de créditos hipotecarios; Dejando
expresa constancia que el lapso establecido en dicho contrato de
opción de compra venta venció en fecha 01 de Marzo de 2013 por lo
cual la protocolización del documento no se llevó a cabo por ante la
Oficina Subalterna de registro, razón suficiente para que se
extinguiera la obligación entre las partes.
En este sentido los recurrentes arguyen lo contemplado el Artículo
1488 Capítulo 4º del Código Civil
…Omissis…
Nótese ciudadano Juez que en todo momento les fue suministrado a
los recurrentes los documentos suficientes para que accionaran a
través del sistema bancario y gestionaran la aprobación de un Crédito
Hipotecario, cumpliendo así mí representada con la obligación
señalada en el Artículo aquí descrito.
Ahora bien ciudadano Juez sucede lo contrario cuando la parte actora
incumple con lo establecido en el Artículo 1215 C.C., que expresa:
…Omissis…
(Dejando) expresa constancia que el lapso establecido en dicho
contrato de opción de compra venta venció en fecha 01 de Marzo de
2013 por lo cual la protocolización del documento no se llevó a cabo
por ante la Oficina Subalterna de registro, razón suficiente para que
se extinguiera la obligación entre las partes.
3. Si bien es cierto que los recurrentes hicieron los trámites
pertinentes para la obtención de un Crédito Hipotecario, según se
evidencia de Oficio del Banco de Venezuela de fecha 13 de enero de
2015, signado con las siglas y números: GRC-2015-47224, no es
menos cierto que el mismo se encuentra fuera del lapso para el
otorgamiento del documento definitivo de venta ya que venció el 01
de Marzo de 2013.
En relación al pago de los recurrentes por las siguientes cantidades,
Banco de Venezuela Bs. 275.000,oo, Banco Provincial Bs. 93.000,oo y
un depósito bancario por la cantidad de Bs. 72.000, las mismas
fueron desestimadas por el Juez y que en Reconvención incoada por
mí representada constan en Oferta de Real y de Depósito a favor de
los recurrentes, tal como lo estableció en sentencia el Juez…
…Omissis…
Se deja expresa constancia de que el A quo declara con lugar la
acción de reconvención de resolución de contrato de Opción de
Compra Venta, acordado bilateralmente entre las partes en fecha 30
de Noviembre de 2012, el cual fue resuelto mediante sentencia de
fecha 13 de Marzo de 2015.
…Omissis…
5. Se evidencia del escrito de Informe presentado, por la parte
recurrente en los PUNTOS ESPECIFICOS, la manera como cuestiona la
decisión del juez a quo cuando este declara mediante sentencia
definitiva CON LUGAR la resolución del Contrato de Compra Venta,
actuando este apegado a los fundamentos de hecho y de derecho
establecido en el proceso civil en el Art. 12 C.P.C.
…Omissis…
Solicitamos que el presente escrito de OBSERVACIONES A LOS
INFORMES presentado sea estimado y valorado en la sentencia
definitiva, y que se declare Sin Lugar el recurso de apelación
intentado contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de
Marzo de 2015…”.

Por otra parte, la actora-reconvenida-recurrente, en su escrito de

observaciones presentado ante esta alzada, el 23 de octubre de
2015, expresó:

“…La contraparte en el contenido de Los Informes no produjo, como

lo hemos venido precisando, prueba alguna o documento fehaciente
que Prueba que la demandada-reconviniente aportará elementos de
convicción que demostrarán fehacientemente que Cumplió con las
Obligaciones Contractuales, plasmadas en el Contrato de Opción de
Compra Venta. En el Capitulo II del Derecho y la Pretensión, solo
hacen un Bosquejo sobre las Pruebas Promovidas por la demandada-
reconviniente, que se encuentran en autos, sin embargo, ninguna
indica, salvo mejor apreciación, que su intención estuvo orientada a
Cumplir el Contrato o perfeccionar la Venta del Inmueble objeto de la
presente querella, sino a todas luces su intención fue Resolver el
Contrato de Opción de Compra Venta. Así lo demuestra y ratifica la
representación judicial de la demandada-reconviniente en el escrito
de Informes
En el contenido del su Escrito de Informes, la contraparte no probó
que la Vendedora saneó el Inmueble y que como efecto pudiese
hacer la Tradición del Inmueble Vendido, al presentar efectivamente
un Documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado que pesa
sobre el bien Inmueble, que permitiera a los compradores, mis
representados la posibilidad de ejecutar la acción de presentar algún
Documento de Venta Definitivo, visado, revisado y autorizado para su
enajenación por parte del Banco Central de Venezuela, ante el
Registro Público Inmobiliario correspondiente, sin limitación alguna,
producido por el Gravamen hipotecario, es decir, que el Documento
de Compra Definitiva no podía presentarse sin que mediara las
actuaciones o aprobación previa por parte del Banco Central de
Venezuela, de estos dicho NADA consta en los autos.
No consta en autos que la ciudadana María Gregoria Romero haya
devuelto el original del Documento de Venta definitivo, emanado del
Banco de Venezuela, ente crediticio que otorgó el crédito
hipotecario, para finalmente pagar el saldo restante, ni consta la
existencia de cualquier otro documento de liberación hipotecario
debidamente protocolizado en el registro Público Inmobiliario
correspondiente, o en su defecto el mencionado Documento de
Venta Definitiva debidamente visado, revisado y con autorización
expresa para la enajenación por el Banco Central de Venezuela.-
Finalmente reitero, ciudadano Juez, era materialmente NO POSIBLE
para mis representados, finalizar unilateralmente el negocio jurídico,
que se tradujera en Venta Definitiva del Inmueble objeto de la
presente querella.
Es por todo lo antes expuesto que ratificamos que se declare CON
LUGAR la presente Apelación, con respecto de la Decisión presentada
mediante sentencia, proferida por el Tribunal Segundo de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha 13 de Marzo de
2015.- Y que la Sentencia que sirva proferir este respetable Juzgado
sirva como documento de Propiedad, para inscribir en el respectivo
Registro Público Inmobiliario, como un Acto de Justicia…”.

De los alegatos expuestos por las partes ante esta alzada, así como
los fundamentos expuestos en contra de la sentencia apelada, para
apuntalar el recurso de apelación ejercido y su excepción, este
jurisdicente observa que la recurrente, se refiere a hechos y
motivaciones que atañen al mérito de la controversia y a su
juzgamiento por parte del juzgador de primer grado. En tal sentido,
siendo que no fue alegado vicio alguno en contra de la referida
sentencia, capaz de producir su nulidad y que, como se expresó, los
argumentos que fundamentan la apelación, se refiere al fondo del
controvertido, este jurisdicente, para resolver, considera prudente
traer a colación lo argüido por la parte actora-reconvenida, en la
demanda, así como a la excepción y reconvención, expuestas por la
demandada. Para ello, la parte actora-reconvenida, en el libelo de
demanda expresó:

“…A fin de garantizarnos una vivienda principal para nosotros y

nuestro grupo familiar, suscribimos un Contrato de Opción de
Compra Venta con la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO (…) por
ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador,
Distrito Capital, con fecha 30 de Noviembre del año 2012, bajo el
Nro. 12, Tomo 130, de los Libros de autenticaciones llevados por
dicha notaría, co una duración de noventa (90) días continuos, más
una prorroga de Treinta (30) días continuos adicionales, cuyo texto
reproducimos en su totalidad y formalmente oponemos en su
contenida y firma a la vendedora (…) en cuyo documento quedaron
nuestros consentimientos legítimamente manifestados con respecto
a la obligación venta y la compra del inmueble propiedad de la
vendedora; constituido por Un apartamento en propiedad horizontal,
destinado a vivienda, que forma parte del Edificio Tamaira,
distinguido con el Nro. 51, ubicado en el piso 5, del cuerpo “B”,
prolongación San Martín, entre la Quebradita y las Barrancas,
Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, del Distrito Capital; cuyo
linderos, medidas y demás determinaciones constan en el
Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina subalterna
del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito
Capital, bajo el Nro. 32, folio 168, Tomo 13, Protocolo Primero, en
fecha 23 de febrero de 1988. El apartamento objeto de la Opción de
Compra-Venta, tiene un área aproximada de SETENTA Y DOS
METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS
CUADRADOS (72,47 mts2); y consta de las siguientes dependencias:
Balcón, Salón-Comedor, cocina, lavandero, dormitorio principal con
baño, dormitorio secundario, estar íntimo y baño auxiliar, Cédula
Catastral: 01-01-08-U01-009-005-003-00B-005-051. Son sus linderos:
NORTE: Con el cuerpo “A” (núcleo de circulación), el ducto de
ventilación de los baños y la fachada Norte del Edificio; SUR: el ducto
de ventilación de los baños y la fachada Sur del Edificio; ESTE: Con
fachada este del edificio; y OESTE: Con el dicto de ventilación de los
baños y el apartamento Nro. 52. Al inmueble objeto del presente
negocio jurídico, le corresponde un porcentaje de condominio de
ocho enteros y un mil seiscientas diecinueve millonésimas por ciento
(8,041619%), sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad
de propietarios según documento de condominio. La propiedad de la
vendedora consta en documentos protocolizados 1.- Cierre de
Titularidad, inscrito bajo el número: 2010.10204, Asiento registral 1
del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.22.1034, y corresponde
al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Inmobiliario del Sexto
Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, 2.- procedente del
Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador,
Distrito Capital, el cual quedó inscrito bajo el No. 43, tomo 35,
Protocolo primero, de fecha 01 de junio de 2.005, así mismo, consta
la existencia de una hipoteca de primer grado que permanece
vigente sobre el inmueble aquí citado a favor del BANCO CENTRAL DE
VENEZUELA, que quedará liberada al formalizar la compra venta del
inmueble tal como lo contempla en su contenido el Documento
Definitivo de Venta, emanado del Banco de Venezuela. En el
Documento de Opción de Compra-Venta, expresamente las partes
convenimos y aceptamos como previo de Venta por el descrito
inmueble la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES
(Bs. 940.000,00); y nosotros como PROMITENTES COMPRADORES
procedimos a dar cumplimiento a nuestras obligaciones pagando el
día del acto de autenticaciones del Documento de Opción de Venta,
en fecha 30 de noviembre de 2012 a LA PROMITENTE VENDEDORA, la
cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.
440.000,00), la cual expreso haberlos recibido a su total y entera
satisfacción, por concepto de RESERVA (…) que serían imputados al
precio de venta convenido entre las partes, así mismo, como es del
conocimiento y así fue aceptado por LA PROMITENTE VENDEDORA,
que el resto del saldo deudor será pagado con crédito de la banca,
como en efecto se produjo para dar cumplimiento a la obligación de
pagar el Precio de Venta total, en fecha 13 de febrero de 2013,
mediante oficio emanado del Banco de Venezuela, me notifica a mi
SIMANCA VERA SIMON ANTONIO (comprador) la afirmación de la
aprobación del Crédito Hipotecario, el cual está regido por las
disposiciones previstas en la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL
DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA, que son de orden público;
noticia que inmediatamente le informamos a LA PROMITENTE
VENDEDORA sobre la aprobación del CREDITO BANCARIO PARA
PAGAR EL TOTAL DEL VALOR DE LA VIVIENDA, por la cantidad de
QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Y en fecha 04 de
marzo del presente año, le hicimos entrega a la ciudadana MARIA
GREGORIA ROMERO, del Documento de Venta definitiva que nos
suministro el Banco de Venezuela para que lo presentase en el Banco
Central de Venezuela, requisito exigido por la Vendedora, posterior a
la revisión por parte de este Ente Financiero, nosotros los
compradores debíamos presentarlo ante el registro correspondiente
para su debida protocolización. Para nuestra sorpresa ciudadano
Juzgador, a la fecha de la Presente Demanda POR EJECUCIÓN DE
CONTRATO, la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, a pesar de
nuestra insistencia y diligencias no devolvió el documento definitivo
revisado y aceptad por el Banco Central de Venezuela, ni las
respectivas solvencias actualizadas que debemos presentar ante el
Registro Público respectivo, contrario a esta obligación, ha
manifestado que no dará cumplimiento a lo establecido en el
Contrato de Opción de Compra venta señalado, pues se niega a
perfeccionar la Venta Definitiva en las condiciones suscritas por ella y
contenidas en el Contrato Preliminar de Opción de Venta,
imponiéndonos una nueva exigencia de entregarle una suma
adicional, no prevista en el contrato de TRESCIENTOS CUATRO MIL
BOLIVARES (Bs. 304.000,00). Ante nuestra protesta e imposibilidad
económica de cumplir con esa arbitraria condición, manifestó que
aceptaba CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 152.000,00)
para dar cumplimiento a la venta definitiva, alterando
unilateralmente lo pactado en el Contrato Preliminar de Opción de
compra-Venta, autenticado en fecha 30 de noviembre de 2012, así
las cosas, ciudadano Juez, la vendedora quiere especular con el
inmueble, incumplir el contrato y desconocer el precio pactado con
anterioridad sobre la venta del inmueble. Ciudadano Juzgador, el
lapso de tiempo convenido entre las partes venció el día 30 de marzo
de 2013, fecha para la cual nosotros los promitentes compradores
hemos dado cumplimiento a cabalidad a todas las obligaciones a las
que nos comprometimos para perfeccionar la venta definitiva ante el
Registro Público correspondiente. sorteando como es de su
conocimiento las dificultades que conllevan a la aprobación de un
crédito para la adquisición de vivienda, aprobado como está por el
Banco de Venezuela, la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO se
niega a dar cumplimiento, colocándonos en estado de incertidumbre.
Ciudadano Juzgador, en virtud de las razones esgrimidas es por lo
que acudimos ante su competente autoridad, para demandar como
en efecto por este instrumento demandados “LA EJECUCIÓN DEL
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y LOS DAÑOS Y
PERJUICIO”, establecidos en la Cláusula Penal, todo de conformidad
con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, a la ciudadana
MARIA GREGORIA ROMERO, para que convenga o a ello sea
condenada por este tribunal en la sentencia definitiva, en lo
siguiente: PRIMERO: SIN PLAZO ALGUNO que presente la Vendedora
o que nos entregue el Documento Definitivo de Venta emanado del
Banco de Venezuela aprobado por el Banco Central de Venezuela,
departamento de Beneficios Socioeconómicos, en fecha 14 de marzo
de 2013, a los fines de presentarlo nosotros los compradores, con los
respectivos recaudos actualizados que exige el Registro Público del
Sexto circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital. SEGUNDO:
Que la vendedora reciba el cheque de gerencia, aprobado mediante
crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, por la cantidad de
QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), con la cual queda
pagado en forma total la deuda, convenida y aceptada entre las
partes, por la venta del señalado apartamento. TERCERO: Solicitamos
que ante la negativa del cumplimiento voluntario de la sentencia que
ha dictarse en este procedimiento, haga las veces de Documento
definitivo de Venta que nos autorice el traslado de la titularidad de la
propiedad, y se notifique al Registrador Público del Sexto Circuito del
Municipio Libertador del Distrito Capital, de tal decisión. CUARTO:
Que la ciudadana Vendedora haga entrega de las llaves
correspondientes al Inmueble, para tomar posesión del mismo
inmediatamente a la protocolización del documento definitivo de
venta ut-supra identificado. QUINTO: que en virtud del
incumplimiento del contrato en forma voluntaria, sea condenada al
pago de la cláusula penal cuyo monto quedó establecido en la
cantidad de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.
18.400,00)…”.

La parte demandada-reconviniente, se excepcionó y reconvino,

mediante escrito presentado el 16 de julio de 2013, en los términos
que siguen:

“…en observancia del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil,

en nombre y representación de mí representada niego rechazo y
contradigo en todo sus puntos la demanda incoada en contra de mi
patrocinada. Niego, rechazo y contradigo que mi mandante se
encuentre incursa en el incumplimiento de alguna de las cláusulas del
Contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la actual demanda.
Niego rechazo y contradigo que se encuentre en poder de mi
patrocina y deba entregar un supuesto documento definitivo de
venta emanado del Banco Central de Venezuela. Niego rechazo y
contradigo que se encuentre mi representada incursa en alguna
causal de incumplimiento que la obligue a recibir un supuesto cheque
de gerencia por la cantidad de: QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.
500.000,00). Así mismo, rechazo niego y contradigo en nombre y
presentación de mi mandante que mediante la presente e infundada
demanda se haga de las veces de un título de propiedad de su única y
principal vivienda; rechazo niego y contradigo que mi patrocinada
deba cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios derivados
de un supuesto incumplimiento por su parte; rechazo, niego y
contradigo que mi mandante deba pagar las costas procesales, así
como de la penalidad establecida en el Contrato objeto de a actual
demanda.
…Omissis…
Demanda la parte actora en su escrito libelar la ejecución del
Contrato promovido como el documento fundamental de la
demanda de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, el
cual determina el principio Non Adiplecti Contractus, que instituye
que si una de las partes no cumple con su obligación la otra puede
pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del
mismo, con lo cual en prima facie cabe destacar que ni en el libelo de
demanda ni autos del expediente consta de forma clara y precisa que
cláusula del contrato fue supuestamente incumplida por la parte
demandada, con lo cual resulta apropiado hacer referencia al artículo
1.264 ejusdem, el cual establece que las obligaciones deben
cumplirse exactamente como han sido contraídas, en consecuencia,
como principio en la defensa de esta representación judicial,
considero imprescindible evaluar en primer termino la naturaleza del
contrato suscrito, así como examinar las verdaderas obligaciones y
compromisos asumidos por las partes en el contrato cuya ejecución
se demanda, en los siguientes términos:
a.- De la Naturaleza del Contrato, La cláusula primera del contrato
textualmente establece:
…Omissis…
Como se puede apreciar de la cláusula anterior transcrita el contrato
configura sólo la obligación de venta del inmueble, con lo cual de
forma clara se puede determinar que la naturaleza del contrato
suscrito por las partes, es una oferta de venta del inmueble
identificado en autos, por lo tanto no estamos en presencia de un
contrato de opción de compra-venta propiamente dicho como
erróneamente lo describen los demandantes en su escrito libelar,
toda vez que el compromiso u obligación de vender el inmueble sólo
se estableció a una de las partes, y en ningún momento los
demandados se obligaron o comprometieron a comprar el inmueble,
ya que para ellos la suscripción del contrato sólo representaba una
opción u oferta de venta que podían aceptar o no concretar en
definitiva, como efecto ocurrió, por cuando las partes no estaban
obligados a ello y eso se denota en la absoluta ausencia de voluntad
de los opcionantes de comprometerse u obligarse a comprar el
inmueble, por lo tanto pese a la denominación que se haya colocado
al contrato suscrito, por la voluntad manifiesta de las partes estamos
en presencia de un contrato de oferta de venta de un inmueble, con
estipulación de las obligaciones o compromisos de tiempo y forma
necesarios para el perfeccionamiento de dicha oferta, por lo cual se
puede afirmar sin temor a equívocos que desde la creación de la
oferta de venta las partes establecieron sus compromisos de forma
alternativa, empezando por la ausencia de compromiso de compra
del inmueble por parte de los opcionantes. Sin embargo, y pese a que
los demandantes no perfeccionaron la opción por ellos ejercida,
señalan de forma infundada el incumplimiento por parte de la
propietaria, sin precisar cual cláusula del contrato fue supuestamente
incumplida por la demandada; por cuanto, el compromiso de venta
de la cláusula primera representa que el propietario del inmueble en
virtud del contrato suscrito pierde la libertad de ofrecer o negociar
con terceros la venta del inmueble en cuestión durante la vigencia
del contrato, pese a que este compromiso de venta no se asumió de
forma absoluta pura o simple, sino condicionado y relativo, toda vez
que del contenido de contrato se puede apreciar que la consecución
de la venta se encontraba supeditada al cumplimiento por parte del
optantes de la oferta de cumplir ciertas formalidades que conllevaran
a la materialización y perfeccionamiento de la oferta; y por otro lado,
decimos que no era absoluto la oferta o compromiso de venta, toda
vez que las partes expresaron en la cláusula novena la opción o
facultad del oferente de desistir de dicho compromiso y del ofertante
de negarse a la venta. Sin embargo, y pese a esta facultad establecida
en la cláusula novena del contrato, dentro de la vigencia del mismo la
propietaria nunca manifestó su negativa de venta, de hecho
proporcionó todos los documentos necesario para la tramitación del
crédito y prueba de ello lo constituye el hecho de que los
demandantes señalan que su crédito fue aprobado y elaborado el
documento respectivo, por lo tanto no se puede hablar de un
incumplimiento en relación con esta obligación;
b.- Por otra lado en la Cláusula Tercera del contrato, se estableció
que la vigencia del mismo era de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS y
tendría una prorroga de TREINTA (30) días sólo si fuese necesario,
por lo tanto por disposición de las partes el contrato tuvo vigencia
por analogía hasta el 28 de febrero de 2013, ya que en ningún
momento esa prorroga se estableció de forma automática sino de
forma condicional (“si fuese necesario”), por lo tanto al no cumplir
con la respectiva notificación impuesta por las partes en el contrato
de conformidad con la Cláusula Décima Segunda, el contrato tuvo su
vigencia por noventa (90) días desde la fecha de protocolización, por
lo tanto de conformidad con el artículo 1.269 del Código Civil el
deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del plazo y el
caso de mi defendida su obligación de dar y hacer la tradición legal
del inmueble sólo era posible si recibía el dinero acordado en la
oferta dentro de la vigencia de la misma obligación que no fue
cumplida por los opcionantes de la oferta;
c.- En la Cláusula cuarta se estableció el precio de la oferta en la
cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS.
940.000,00), monto que debían cancelar los optantes en caso de
aceptar la oferta de venta por parte de la propietaria del inmueble
para perfeccionar el contrato, cláusula cuya cumplimiento y
obtención de los recursos escapa de la responsabilidad y obligaciones
de la propietaria del inmueble ya que su obligación como vendedora
se estableció en hacer la tradición legal del inmueble al momento de
hacerse la aceptación de la oferta y en consecuencia recibir la
totalidad del precio, por lo tanto de conformidad con el artículo
1.270 ejusdem, correspondía a los compradores actuar como buen
padre de familia y ser diligentes para concretar la protocolización del
documento de venta de conformidad con la cláusula décima del
contrato ya que la responsabilidad de redacción y el pago de los
gastos de protocolización del documento recaiga en la persona de los
opcionantes;
d.- En la Cláusula Quinta se estableció la entrega del inmueble libre
de todo gravamen, obligación que se encontraba supeditada a la
liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual sólo era
posible con el pago del precio total de la oferta;
e.- En la Cláusula Séptima del contrato se estableció la obligación de
entregar todos los documentos necesarios para la obtención del
crédito, obligación cumplida por la propietaria del inmueble y punto
no controvertido toda vez que por los dichos de la parte actora en su
escrito libelar le fue aprobado;
f.- En la Cláusula Octava, se estableció la obligación de la demandada
de darse por notificada de la aprobación del crédito, pero de
conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Décima segunda del
contrato sólo serían válidas las notificaciones realizadas
personalmente y de forma escrita, por lo tanto constituye una carga
de los demandantes probar que efectivamente emitieron la
respectiva notificación tanto de la aprobación del crédito como de la
convocatoria para el acto de protocolización en los términos
establecidos en la cláusula décimo segunda, y probar igualmente el
incumplimiento de esta obligación por partes de mi defendida;
g.- En la Cláusula Novena, se estableció la penalidad convenida por
las partes en el caso de no perfeccionarse la oferta de venta, la cual
vale acortar que por las máximas de experiencia se puede aseverar
que la misma se estimó en un monto conveniente bajo (cinco por
ciento), lo cual permitía a quienes no estaban comprometidos a
comprar o no tenían la mayor intención de aceptar la oferta de
venta, de desistir sin mayores consecuencias económicas de la oferta
presentada por la demandada, circunstancias estas que denotan y
ratifican una vez más la naturaleza jurídica del contrato y la
flexibilidad y alternabilidad de las obligaciones asumidas y pactadas
por las partes en el contrato objeto de la demanda. Cabe por demás
cotar que dicha cláusula tampoco configura el supuesto e infundado
incumplimiento por parte de mi defendida, toda vez que como
consecuencia de la inactividad, la falta de comunicación por parte de
los opcionantes, así como la ausencia de notificación para acudir al
acto de la protocolización para el perfeccionamiento de la oferta de
venta durante la vigencia del mismo, mi defendida actuó de
conformidad con lo dispuesto en el numeral primero de dicha
cláusula y procedió a notificar por los medios legales pertinentes de
la extinción y resolución del contrato suscrito por las partes y la
consecuente liberación del compromiso de oferta de venta asumido y
acordado de conformidad con la cláusula primera del contrato, y
actuando consecuentemente se procedió a efectuar oferta real y
depósito del dinero entregado den calidad de arras, más los intereses
legales, documentos estos que serán promovidos y evacuados en la
oportunidad legal dispuesta para ello.
En conclusión, por lo antes expuesto mi representada quedó
exonerada de cumplir con su promesa de vender el inmueble, por
cuanto los demandantes incumplieron con su compromiso de
notificar válidamente de su aceptación expresa de la oferta de venta
y de efectuar el pago dentro del plazo convenido.
Igualmente, rechazamos que los hoy demandantes hayan suscrito
mediante el documento de fecha 30 de noviembre de 2012, un
contrato para garantizarse una vivienda principal, toda vez que tal
como se explicó en el primer aparte del presente del presente escrito
ellos suscribieron un contrato de oferta de venta y no una opción real
de compraventa o un documento preparatorio o preliminar de venta,
por lo tanto del contenido del contrato elaborado por ellos y suscrito
por ellos no se desprende una voluntad firme e inequívoca de
comprometerse a comprar el inmueble, sino que sólo plantearon una
expectativa de compra por parte de ellos y un compromiso de venta
que sólo era factible si las condiciones y obligaciones de forma y
tiempo establecidas en el contrato fueran cumplidas. rechazamos la
aseveración de la parte actora al señalar que el tiempo estipulado
para perfeccionar la oferta era de noventa (90) días más treinta (30)
días de prorroga adicionales, ya que el contrato claramente establece
que el lapso era de noventa (90) días y excepcionalmente se iba a
extender el mismo si era necesario y de los autos y de las expresiones
del libelo no se puede apreciar que las partes hayan acordado esa
extensión o prorroga. Rechazamos y contradecimos categóricamente
que mi defendida haya especulado y modificado el precio de la
oferta, ya que dicho monto consta fehacientemente en el contrato
objeto de la demanda, y no consta en autos algún documento
distinto donde se modifique el precio.
…Omissis…
En primer término, rechazamos categóricamente los vicios y la falta
de probidad ejercida por la parte actora en el acto de la citación de la
demanda de mi representada, y solicito se establezca las
responsabilidades pertinentes en la persona del Ciudadano Alguacil y
se declare la falta de probidad del actor y su apoderado, al
presentarse en forma intempestiva, grosera y con expresiones
altisonantes en contra de la demandada, sin medir las consecuencias
y el daño que ello representaba a la imagen y reputación de mi
defendida quien se vio sometida al escarnio público al ser
coaccionada y conminada por el Alguacil acompañado de la Abogada
actora y la demandante quienes se apersonaron en el sitio de trabajo
de mi defendida, a saber en BANCO CENTRAL DE VENEZUELA,
institución que por su envergadura posee un sistema riguroso de
seguridad por lo tanto cualquier alteración del orden es objeto de
llamado de atención y censura por parte del departamento de
seguridad, con lo cual denuncio y solicito se declare la citación
personal viciada de violencia y lesión reprochable de la imagen de mi
defendida en su sitió de trabajo, circunstancias que serán probadas
con respectivos informes levantados in situ y por el departamento de
seguridad de la institución, y serán evacuados en la oportunidad
procesal consiguiente, hechos que una vez demostrados solicitamos
produzcan la declaratoria de citación viciada, ya que en ningún
momento la ley establece la citación deba efectuarse por los propios
actores, situación esta que acarrearía la reposición de la causa al
estado de efectuarse correctamente la citación como penalidad a la
parte que incurrió en la falta, porque aunque el acto cometió el fin
para el cual ha sido empleado, no obstante un verdadero sistema de
justicia no puede ser empleado de forma fraudulenta, con coacción,
desleal y con falta de probidad a las partes.
Como segunda impugnación, procedo a señalar la cuantía de la
demanda establecida por la actora la cual no coincide ni con el precio
cordado de la oferta ni con ningún monto valido para su
determinación, lo cual la hace improcedente.
En consecuencia, desglosadas y detalladas las obligaciones asumidas
por la autora de la oferta, así como la ausencia del supuesto
incumplimiento por la parte demandada, y los vicios e inconsistencia
que adolece la demanda procedo a instaurar reconvención en la
presente demanda en los siguientes términos.
…Omissis…
Consta de documento suscrito por las partes el 30 de noviembre de
2012 ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador
del Distrito Capital, el cual quedo inserto bajo el número 12, Tomo
130 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que mí
representada suscribió con los Ciudadano: SIMÓN ANTONIO
SIMANCA y YERALDINERICHSWILL MANZANO (…) un contrato bajo la
denominación de opción de compra-venta de un inmueble de su
exclusiva propiedad, constituido por su vivienda principal la cual se
encuentra ubicada: Edificio denominado Tamaira distinguido con el
numero 51, del piso 5 del cuerpo B, prolongación San Martín, entre
La Quebradita y Las Barracas, Parroquia El Paraíso, Municipio
Bolivariano Libertador, del Distrito de Capital. Igualmente consta del
cuerpo del referido documento que el precio acordado de la oferta o
compromiso de venta se estableció en la cantidad de: NOVECIENTOS
CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 940.000,00),
los cuales los opcionantes se comprometieron en pagar de la
siguiente forma: LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO
MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 368.000,00), al momento
de suscribir el documento de opción y la saldo restante, es decir la
cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO
CÉNTIMOS (Bs. 572.000,00), mediante cheque de gerencia con
fondos provenientes de crédito hipotecario. Las partes establecieron
que la vigencia de la transacción sería de noventa días (90) más
treinta días de prorroga si esta era necesaria.
…Omissis…
Ahora bien, es el hecho Ciudadano Juez que en vista del compromiso
adquirido con los opcionantes, mi representada se vio en la
obligación e imposibilidad de ofrecer en venta a otras personas el
inmueble identificado en el contrato; toda vez que si se deban las
condiciones de forma y lugar pactada por las partes en la oferta de
venta se hubiese perfeccionado la oferta y se habría protocolizado la
venta, sin embargo y pese a los diversos intentos de establecer
contacto con los opcionantes para conocer la situación del contrato
ellos se negaban a conversar y me referían a hablar con su abogado,
en consecuencia y en vista de que por mi patrocinada mantuvo el
compromiso de venta durante la vigencia del contrato y por cuanto
los opcionantes no cumplieron con el pago restante acordado en la
oferta suscrita, procedió de conformidad con la Cláusula Novena del
contrato a notificar la extinción de la obligación asumida, mediante
notificación realizada a través de la Notaría Pública Primera del
Municipio Libertador, del Distrito Capital, la cual anexo en Original a
la presente demanda como anexo “B” y posteriormente se efectuó
Oferta Real de Depósito del saldo entregado en calidad de arras, cuya
Original del Comprobante de Recepción de Documento emanado de
la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los
Tribunales de Municipio, anexo a la presente marcada como anexo
“C”; siendo para sorpresa de la mi defendida que los opcionantes en
lugar de comunicarse con mi patrocinada para materializar la oferta y
perfeccionar el contrato simplemente se negaron en aceptar la oferta
por alegando una instauración de una demanda de ejecución de
contrato desconocida para el momento por mi defendida.
En consecuencia, siendo que los opcionantes no cumplieron con su
obligación de pagar la diferencia del precio en el lapso acordado por
las partes, así como nunca notificaron siquiera después de vencido
dicho lapso la fecha de protocolización del documento de venta, mi
defendida de conformidad con lo acordado por las partes en la
cláusula novena del contrato procedió a devolver el dinero entregado
en calidad de arras porque en todo caso por las estipulaciones del
contrato celebrado se puede percibir que la intención de las partes
no era celebrar una contrato traslativo de la propiedad sino una
promesa unilateral de venta la cual fue respetada por mi defendida
durante la vigencia del contrato, pero en vista de la ausencia en el
perfeccionamiento de la oferta mediante el pago del precio solicito a
este honorable Tribunal se declare judicialmente la resolución de la
Oferta.
…Omissis…
• Primero: Solicito a este competente Juzgado DECLARE la Resolución
Judicial del Contrato celebrado por las partes en fecha 30 de
noviembre de 2012, identificado ut supra.
• Segundo: Solicito se ACUMULE la Oferta Real efectuada por mi
defendida, distinguida con la nomenclatura: AP31-V-2013-000713,
que por distribución conoce el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio,
de esta Circunscripción Judicial, en la presente causa, la cual
constituye prueba del cumplimiento de la Cláusula Novena del
contrato, y la liberación de mi representada de las obligaciones
contraídas en el contrato objeto de la demanda, que la misma sea
declarada en la definitiva con lugar.
…Omissis…
• Cuarto: A los fines de establecer la competencia, se estima la
presente RECONVENCIÓN en Ocho Mil Setecientas Ochenta y Seis
Unidades Tributarias (8786 UT).
…Omissis…
Por las razones de hecho y de Derecho antes expuestas SOLICITO a
este honorable Tribunal DECLARE SIN LUGAR LA DEMANDA de
ejecución intentada por los opcionantes, y sean condenados en
costas. Por otro lado, PIDO que de igual forma SEA DECLARADA CON
LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta…”.

La parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención, en

los términos que siguen:

“…Rechazo, niego y contradigo lo alegado por el demandado

Reconviniente, en su escrito de contestación de la demanda, en el
cual propuso de conformidad con el Artículo 365 en concordancia
con la parte final del Artículo 361 Ejusdem, la mutua petición, en este
sentido rechazo la reconvención por cuanto la misma no presenta los
requisitos de forma del artículo 340, es decir, el objeto de la
pretensión el cual deberá determinarse con precisión, y en el caso de
autos el reconvincente solo señala, el contenido de los Artículos
1.167 y 1.264 como fundamento de la Reconvención, sin presentar al
tribunal la existencia de un documento o instrumento donde se
derive pretensión alguna, por lo cual la reconvención está infectada
de vicios por defecto de forma, contenida en el numeral sexto del
artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y del numeral 11
ejusdem del artículo 346, que prohíbe admitir la acción propuesta, o
cuando sólo permite admitirlas por determinadas causales QUE NO
SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA. Tal como lo prevé
el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, no tiene la
demandada reconvincente interés jurídico actual, para proponer su
reconvención, por ser simplemente la presunta reconvención un
pretendido reforzamiento de la contestación de la demanda, al
insistirse en las defensas ya alegadas en la contestación, lo cual la
hace inexistente, inocua y caprichosa. En definitiva, esta seudo
reconvención constituye un fraude procesal que debe ser sancionado
conforme a la Ley, porque se ha pretendido utilizar la institución de la
reconvención para fines que no le son propios, y de forma
impertinente tratar de desvirtuar la correcta administración de la
justicia en detrimento de mis mandantes y de la celeridad procesal.
Por lo anteriormente expuesto ciudadano Juez, con todo respeto
acudo a su Hermenéutica Jurídica, para que declare inadmisible la
presunta reconvención. A tal efecto, doy aquí totalmente por
reproducido el contenido de la Demanda y rechazo la reconvención, y
pido respetuosamente declare CON LUGAR la demanda, e
inadmisible la reconvención, finalmente pido que el presente escrito
se admitido, agregado a los autos y sustanciado conforme a
derecho…”.
Conforme los alegatos de las partes, corresponde determinar a este
jurisdicente la procedencia de la demanda de cumplimiento de
contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y
YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, en contra de la ciudadana MARÍA
GREGORIA ROMERO, en razón del presunto incumplimiento de la
obligación, de otorgar el documento definitivo de compraventa,
mediante la devolución de dicho documento, visado, revisado y
aprobado por el Banco Central de Venezuela (acreedor hipotecario),
para proceder a su protocolización por ante la Oficina Inmobiliaria de
Registro correspondiente, así como el incumplimiento en la entrega
de las solvencias actualizadas que debían ser presentadas ante el
registro público respectivo, negándose a la ejecución de su obligación
e imponiendo suma adicional no prevista, de trescientos cuatro mil
bolívares (Bs. 304.000,oo), adicionales al precio de venta pactado;
por lo que, corresponde establecer si la demandada, alteró
unilateralmente la convención celebrada entre las partes, para con
ello verificar si hubo incumplimiento de su parte.
Conforme las excepciones alegadas por la demandada, en su
contestación, corresponde determinar la naturaleza del contrato
objeto de la demanda, en el sentido de verificar si el mismo responde
a un contrato bilateral de opción de compraventa, mediante el cual
ambas partes hayan asumidos obligaciones recíprocas; o, si por el
contrario, el mismo constituye una oferta de venta unilateral, la cual
nunca llegó a perfeccionarse, dada la falta de aceptación expresa por
los actores, al no haber pagado el precio convenido.
Verificarse si el lapso de duración de la convención, era de noventa
(90) días prorrogables por treinta (30) días más, o si dicha prorroga
operaba en caso que fuese notificada entre las partes su necesidad.
Por otra parte, determinar si la reconvención propuesta debe cumplir
con los requisitos de forma, establecidos en el artículo 340 del Código
de Procedimiento Civil, con la determinación del objeto de la
pretensión, al ser presentada sin acreditar la existencia del
documento del cual derive la pretensión, para con ello confrontar si
la misma se encuentra dentro de la causal de inadmisión, prevista en
el numeral 11º del artículo 346 eiusdem. Asimismo, verificar si la
demandada-reconviniente, tiene interés jurídico actual, para
proponerla, ya que, según lo alegó la actora-reconvenida, la
reconvención ejercida es un pretendido reforzamiento de la
contestación de la demanda, donde se insistió en las defensas
alegadas, lo cual la hace inexistente, inocua y caprichosa. Por otra
parte, determinar si la reconvención, constituye fraude procesal, ya
que se alega que se pretendió utilizarla para fines que no le son
propios, de forma impertinente al desvirtuar la correcta
administración de justicia. Por último, en caso de improcedencia de
las defensas previas alegadas, determinar si el presunto
incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato
celebrado, es imputable a los actores, al no haber cumplido con su
obligación de notificar de manera expresa y por escrito, la aprobación
del crédito hipotecario, la oportunidad en que se llevaría a cabo la
protocolización del documento definitivo de compraventa, con el
consecuente pago de la diferencia del precio, en el lapso acordado,
para con ello, establecer si procede o no la petición reconvencional
de resolución de contrato.
Por último, determinar la procedencia de la acumulación del
expediente Nº AP31-V-2013-00713, de la nomenclatura llevada por el
Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
contentivo de la solicitud de oferta real de pago y depósito,
instaurada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de
los actores, por constituir –según el dicho de la demandada-, prueba
autentica de su liberación de las obligaciones contraídas en el
documento cuya ejecución y resolución fueron peticionadas en este
proceso. También verificar si hubo o no vicios en la citación personal
de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, capaces de producir la
reposición de la causa, al estado de practicar nuevamente la misma.
Puntos estos que deben ser resueltos con pronunciamientos previos
al mérito de la controversia.

I
PUNTOS PREVIOS:
*
DE LOS VICIOS DE LA CITACIÓN:

Dados los efectos que puede producir la denuncia efectuada por la

parte demandada, relativa a presuntos vicios en la práctica de la
citación personal, los cuales la expusieron al escarnio público, al ser
coaccionada y conminada por el alguacil, acompañado de la
“abogada” de la parte actora y por la “actora” misma, sin medir las
consecuencias y el daño mismo que ello representaba a su imagen y
reputación, en su sitio de trabajo, Banco Central de Venezuela,
institución que posee un sistema riguroso de seguridad, donde
cualquier alteración del orden es objeto de llamado de atención y
censura por parte del departamento de seguridad; por lo que
considera que la citación personal, se encuentra viciada de violencia
y lesión reprochable en su contra.
En tal sentido, para decidir, se observa que el artículo 218 del Código
de Procedimiento Civil, establece:
“La citación personal se hará mediante compulsa con la orden de
comparecencia expedida por el Tribunal, entregada por el Alguacil a
la persona o personas demandadas en su morada o habitación, o en
su oficina, o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio o en el
lugar donde se le encuentre, dentro de los límites territoriales de la
jurisdicción del Tribunal, a menos que se encuentra en ejercicio de
algún acto público o en el templo, y se le exigirá recibo, firmado por
el citado, el cual se agregará al expediente de la causa. El recibo
deberá expresar el lugar, la fecha y la hora de la citación. Si el citado
no pudiere o no quisiere firmar el recibo, el Alguacil dará cuenta al
juez, y éste dispondrá que el Secretario del Tribunal libre una boleta
de notificación en la cual comunique al citado la declaración del
Alguacil relativa a su citación. La boleta la entregará el Secretario en
el domicilio o residencia del citado, en su oficina, industria o
comercio, y pondrá constancia en autos de haber llevado esta
formalidad, expresando el nombre y apellido de la persona a quien la
hubiere entregado. El día siguiente al de la constancia que ponga el
Secretario en autos de haber cumplido dicha actuación, comenzará a
contarse el lapso de comparecencia del citado.
La citación personal podrá gestionarse por el propio actor o por su
apoderado mediante cualquier otro Alguacil o Notario de la
jurisdicción del Tribunal, como se indica en el artículo 345”.

La norma transcrita, trata la citación personal que necesariamente ha

de procurarse antes que cualquier otra forma de citación; la cual
debe ser gestionada por el alguacil, en la morada del citado, su
oficina, industria, comercio o en el lugar donde se le encuentra,
siempre dentro de los límites territoriales del tribunal, salvo que esté
en ejercicio de un acto público o en el templo.
Corresponde, según lo indica el autor Arístides Rengel Romberg, en
su obra “Tratado de Derecho procesal Civil Venezolano”, Tomo II,
pág. 227, al demandante, en el caso de la citación personal, indicar la
dirección exacta de la morada o habitación del demandado o la de su
oficina, industria o negocio, para que el alguacil no lo busque donde
sea inútil. La Casación tiene establecido que al solicitar el alguacil al
demandado donde no reside, se pidiese la citación supletoria por
carteles y se fijasen éstos en aquella falsa morada, la citación
quedará viciada por falta de cumplimiento de esta formalidad.
Si no pudiere o no quisiere firmar el recibo, debe llenarse un trámite
secundario, por medio del cual el juez ordenará que el Secretario
libre una boleta de notificación en la cual comunica al citado la
declaración del Alguacil que quedó citado pero no firmó el recibo; y
dicha boleta la “entregará” el Secretario en el domicilio, residencia,
oficina, industria o comercio del citado. La palabra “entregara”
denotada, significa algo más que “dejará”, pues el Secretario no
puede pasar la boleta debajo de la puerta del local o vivienda, sino
que debe dársela a alguna persona que allí se encuentre, aunque no
sea el receptor de la correspondencia a que alude la norma sobre
citación por correo. Seguidamente el Secretario dará constancia que
ha cumplido esta formalidad, expresando el nombre y apellido de la
persona que recibió la boleta, y al día siguiente de dicha constancia
comenzará a correr el lapso de emplazamiento. Para este trámite del
Secretario la ley no señala plazo, pero en todo caso el texto de la
disposición da la garantía de que el emplazamiento no comenzará a
contarse mientras no se ratifique la citación que ha sido objeto; o
mejor dicho, mientras no conste en autos que se efectuó la
notificación adicional.
En el caso de marras, la representación judicial de la parte
demandada, alegó vicios en la citación personal de su representada;
en tal sentido, mediante diligencia del 20 de mayo de 2013, el
ciudadano JEFERSON CONTRERAS BOGADO, en su carácter de
alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en
lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber
practicado la citación personal de la parte demandada, quien se negó
a firmar el recibo de la compulsa, en los términos que siguen:

“…Doy cuenta al Juez y hago constar que el día 17/05/13, siendo las
3:00, p.m. me traslade a la siguiente dirección: Banco Central de
Venezuela, Piso 6, Departamento de Reservas Bancarias y Crédito,
Caracas Distrito Capital Municipio Libertador, con el fin de hacerle
entrega de la compulsa de citación a al ciudadana MARIA GREGORIA
ROMRO, cédula de identidad Nº 12.013.054, estando en el lugar me
entreviste con la ciudadana por mí solicitado a quien le hice entrega
de la compulsa de citación el cual recibió negándose a firmar el
recibo de la misma. Con fundamento a lo ante expuesto consignó
recibo de citación sin firmar al expediente con el cual se relaciona…”.

Con motivo de la declaración rendida por el alguacil, la

representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de esa
misma fecha, solicitó el complemento de la citación, conforme lo
dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo que
fue acordado por el tribunal de la causa, mediante auto del 4 de junio
de 2013; y, en cuyo cumplimiento, la ciudadana OSMARY MORILLO,
en su carácter de Secretaria Accidental del juzgado de la causa, el 10
de junio de 2013, expresó:

“…hago constar que en fecha 7 de junio del presente año, siendo la

Una y media aproximadamente (1:30 p.m) me traslade a la siguiente
dirección: Avenida Urdaneta, Banco Central de Venezuela, piso 6,
oficina de Reservas y Crédito Bancario, Segunda Oficina, con el fin de
hacerle entrega de la boleta de notificación a la ciudadana María
Gregoria Romero, estando en el lugar la ciudadana antes mencionada
no se encontraba en su oficina, por lo que fui conducida por un
guardia de seguridad hasta planta baja del Banco Central de
Venezuela, donde me entreviste con la ciudadana MARIA GREGORIA
ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de
la cédula de identidad Nro. 12.013.054 a quien le hice entrega de la
boleta de notificación, cumpliendo así con las formalidades
establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil…”.

De dichas actuaciones, se constata que habiéndose negado la parte

demandada a firmar el recibo de la citación, se le complementó
mediante boleta de notificación, conforme lo estatuido en el artículo
218 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, de la revisión
efectuada de las actas que conforman el presente expediente, no se
evidencia prueba alguna, que ponga al conocimiento del tribunal,
que la actuación referida haya sido efectuada por persona distinta y
no autorizada por el órgano jurisdiccional, es decir, no hay constancia
en autos, que al momento en que se le practicó su citación, el
ciudadano alguacil haya estado acompañado por persona alguna, y,
mucho menos por la “abogada” y por la “actora”.
Asimismo, tampoco hay constancia en autos, a través de cualquier
medio de prueba, que al momento de efectuarse la citación personal
de la parte demandada, haya ocurrido algún hecho o circunstancia
capaz de causar daño a la imagen y reputación de la demandada, o
que se le haya sometido al escarnio público, o coaccionada y
conminada por dicho funcionario. Al contrario, sólo consta en autos
el dicho de su representación judicial, al respecto.
Por otra parte, aún cuando, eventualmente, pudiera haberse
presentado la situación y circunstancia a la que alude la parte
demandada-reconviniente, debe tenerse en cuenta que la actuación,
tanto del alguacil, como de la secretaria accidental del juzgado de la
causa, cumplieron con el fin para el que estaban destinadas, de
conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo
206 del Código de Procedimiento Civil. Tan es así, que dentro de la
oportunidad legalmente establecida para ello; es decir, el 16 de julio
de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, consignó
instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la
demandada y presentó escrito de contestación y reconvención. En
razón de ello, debe declararse improcedente la solicitud de nulidad y
reposición, efectuada por la parte demandada, en su contestación a
la demanda, con respecto a la citación personal que se le efectuó en
el proceso. Así expresamente se establece.

**
DE LA ACUMULACIÓN:

Resuelto lo anterior, debe este jurisdicente examinar la petición de

acumulación del expediente Nº AP31-V-2013-000713, contentivo de
la solicitud de oferta real y depósito, efectuada por la ciudadana
MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN
ANTONIO SIMANCA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO, por ante el
Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de la
cual conoce el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con el Nº
AP11-V-2013-000761.
Para decidir se observa, que la ley admite que en ciertos casos las
normas sobre competencia no sean observadas cuando la
verificación de ciertas circunstancias de hecho muestre la
conveniencia de atribuir el conocimiento de acuerdo a otras reglas
con efectos distintos de los que se seguirían con la aplicación de
dichas normas. Tales circunstancias vienen determinadas por la
relación de total o parcial identidad existente entre dos o más causas;
identidad esta que la establecen los elementos de las mismas, de
orden subjetivo (eadem personae) u objetivo (eadem res et causa
petendi). El artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, establece
que “En materia de fiadores o garantía y en cualquier demanda
accesoria, conocerá el Tribunal donde esté pendiente la causa
principal”. De lo cual se denota que prevé la derogación de las reglas
de competencia, sea territorial o por valor, en el caso que haya
accesoriedad entre ambas causas. La accesoriedad existe cuando la
suerte de la segunda demanda depende de la suerte de la demanda
principal. Normalmente, la accesoriedad proviene de la relación de
fianza o garantía que haya entre las causas, pero no siempre es así.
Por ejemplo, habrá una relación puramente accesoria, no deviniente
de la fianza o garantía, cuando se demanda reivindicación y la
indemnización correspondiente por la imposibilidad de usar la cosa
reivindicada: el derecho a la indemnización dependerá de que se
tenga el derecho a la propiedad y posesión. Igual si se demanda el
pago de capital de una letra de cambio y por separado el de los
intereses y comisión del 1/6%: de la procedencia de la primera
demanda dependerá la de la segunda. Este último ejemplo muestra
como puede quedar prorrogada eventualmente la competencia por
valor si la cuantía del juicio accesorio no corresponde al tribunal del
juicio principal. El concepto de juicio principal a los efectos del
artículo comentado, no depende de la cuantía de la cuestión, sino de
la deuda principal, porque puede ocurrir –particularmente cuando los
intereses bancarios son excesivamente altos- que el reclamo de los
intereses redituados que pretende el instituto bancario como
demandante, sea cuantitativamente superior al del capital prestado
(bastaría que hubiese transcurrido un tiempo relativamente corto sin
abonos a capital). Siendo mayor el valor de la demanda accesoria, y
aun pudiendo corresponder en principio a un tribunal superior, el
fueron de la causa principal es atrayente, y por tanto conoce del
proceso único (simultaneus processus) el juez donde se ventila el
pago del capital prestado.
El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual
se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una
sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o
postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos
que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por
objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o
contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la
conexión existente entre ambas.
Así, los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil,
establecen lo siguiente:

“Art. 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que

se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que
por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo
Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre
sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más
pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como
subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no
sean incompatibles entre sí”.

“Art. 81. No procede la acumulación de autos o procesos:

1º Cuando no estuvieren en una misma instancia los procesos.
2º Cuando se trate de procesos que cursen en tribunales civiles o
mercantiles ordinarios a otros procesos que cursen en tribunales
especiales.
3º Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos
incompatibles.
4º Cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere
vencido el lapso de promoción de pruebas.
5º Cuando no estuvieren citadas las partes para la contestación de la
demanda en ambos procesos”.

De las normas transcritas, se evidencia que el actor no puede

efectuar la acumulación inicial de varias pretensiones en una sola
demanda, cuando el juez no tiene competencia por la materia para
conocer de todas las pretensiones, salvo que una de ellas la conozca
de manera incidental. O que corresponda al contencioso
administrativo, el cual es fuero atrayente de aquellas demandas
dirigidas contra personas privadas y públicas, ya que el contencioso
de las demandas comprende en sí todas las acciones de la
jurisdicción civil, ordinaria que sean ejercidas contra la República,
Institutos Autónomos y empresas del Estado. En este caso no se trata
de diferentes competencias materiales respecto a la pretensión, sino
que el fuero personal atrayente de los entes públicos determina la
competencia.
Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma
demanda si deben ser deducidas según procedimientos
incompatibles entre sí. Por ejemplo, la acción de cumplimiento de
contrato y de rendición de cuentas discurre por procedimientos
distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la
demanda incoada por vía reconvencional. Pero hay que tener en
cuenta que, no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad.
Por tanto, el juez debe morigerar si los procedimientos son
inconciliables realmente.
En esos casos que impiden la acumulación, deben regir las normas
sobre prejudicialidad, y a ultranza, las de cosa juzgada, si esta última
se ha producido en el juicio que prejuzga sobre uno de los puntos del
thema decidendum del otro.
El segundo acápite del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,
antes transcrito, consagra el “principio de eventualidad”, según el
cual se puede ejercer desde el comienzo, eventualmente, la propia
defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean
contradictorias entre sí; la una para el caso de que pueda ser
rechazada la otra. Pero si el juez es incompetente para conocer de la
pretensión subsidiaria o ésta debe discurrir por un procedimiento
diferente, entonces, ni aun la subsidiariedad puede autorizar la
acumulación. En otras palabras, tal subsidiariedad sólo excusa la
incompatibilidad de las pretensiones entre sí.
La tercera causal del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil,
transcrito, versa sobre la incompatibilidad de procedimiento,
también tiene correspondencia con el artículo 78 analizado. Pero en
ambos casos hemos de entender que se refieren a procedimientos
inconciliables, incompatibles, y no a procedimientos simplemente
distintos o desiguales. Sería permisible, por lo dicho, acumular el
juicio de petición de herencia al de partición, ya que éste último
discurre por el procedimiento ordinario y ambos difiere sólo en la
fase ejecutiva. Asimismo, el juicio de declaratoria de usucapión es
compatible con el ordinario de reivindicación: los trámites
excepcionales del llamamiento in genere que prevé el primero
pueden incluirse perfectamente en el procedimiento ordinario sin
interferir su curso, aparte que no podría declararse la acumulación si
no ha habido citación para la contestación a la demanda, según el
ordinal 5º del artículo 81 eiusdem.
Igualmente, los procedimiento ejecutivos (intimación, ejecución de
hipoteca, etc.) son acumulables al ordinario, cuando, habiendo
habido la intimación previa que requiere el ordinal 5º, se ha hecho
oposición válida al decreto intimatorio, pues tal oposición hace
necesaria la sustanciación del procedimiento ordinario, y por ende
sólo restaría, para hacer posible la acumulación, aguardar que el
juicio más retrasado llegue al estado en que se encuentra el otro.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada-
reconviniente, solicitó que fuese acumulado al presente proceso, el
expediente Nº AP31-V-2013-000713, contentivo de la solicitud de
oferta real y depósito, efectuada por la ciudadana MARÍA GREGORIA
ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y
YERALDIN RICHSWILL MANZANO, por ante el Juzgado Vigésimo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de la cual conoce el
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas, en el expediente distinguido con el Nº AP11-V-2013-000761,
ya que, a su entender, este constituye prueba del cumplimiento de su
obligación contractual de la cláusula novena del contrato, cuya
ejecución se demandó por vía principal y por vía reconvencional su
resolución.
En tal sentido, observa quien decide que el procedimiento de oferta
real y depósito, se encuentra regulado en los artículos 1.306 y
siguientes del Código Civil, en concordancia con los artículos 819 y
siguiente del Código de Procedimiento Civil; es decir, que dicho
procedimiento es especial e inconciliable, con el procedimiento
ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de
Trámites, mediante el cual se sustancia el presente juicio de
cumplimiento de contrato. Tan es así que, en aquél, la fase
contenciosa del procedimiento, discurre conforme lo establecido en
el artículo 824 eiusdem, con un lapso de comparecencia y probatorio,
reducido e inconciliable con el procedimiento ordinario. Así se
establece.
Por otro lado, se observa que la parte demandada, fundamenta su
petición de acumulación, en el hecho que el procedimiento de oferta
real y depósito, constituye prueba del cumplimiento de la cláusula
novena del contrato y su liberación de las obligaciones contraídas en
el mismo; lo cual, a criterio de este juzgador, no puede ser
examinado en este procedimiento, a menos que haya habido
sentencia definitivamente firme que declaré valida la oferta real y
deposito. Por lo que, mal puede ordenarse la acumulación de un
procedimiento totalmente incompatible con el que discurre en el
presente juicio, con el ánimo de traer elementos probatorios, cuya
carga le corresponden a las partes. Por tanto, debe declararse
improcedencia la acumulación peticionada. Así formalmente se
decide.
II
DEL MÉRITO DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

Resueltos los puntos anteriores, pasa este jurisdicente a emitir

pronunciamiento sobre el mérito de la demanda de cumplimiento de
contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y
YERALDIN RICHSWILL MANZANO, en contra de la ciudadana MARÍA
GREGORIA ROMERO, en el sentido de determinar su procedencia, en
razón del presunto incumplimiento de la demandada a la obligación
de otorgar el documento definitivo de compraventa, mediante la
devolución de dicho documento, visado, revisado y aprobado por el
Banco Central de Venezuela (acreedor hipotecario), para proceder a
su protocolización por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro
correspondiente, así como el incumplimiento en la entrega de las
solvencias actualizadas que debían ser presentadas ante el registro
público respectivo. Negándose a su vez a la ejecución de su
obligación, imponiéndoles a los actores suma adicional no prevista,
de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,oo), adicional al
precio de venta. En razón de ello, corresponde determinar en este
juicio, si la demandada, alteró unilateralmente la convención
celebrada entre las partes, para con ello verificar si hubo
incumplimiento de su parte. Asimismo, establecer la naturaleza del
contrato objeto de la demanda, en el sentido de verificar si el mismo
responde a un contrato bilateral de opción de compraventa,
mediante el cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas; o,
contrario, constituye una oferta de venta unilateral, la cual nunca
llegó a perfeccionarse, dada la falta de aceptación de la misma, de
forma expresa, por los actores, al no haber pagado el precio
convenido. De igual forma, determinar el lapso de duración de la
convención, para establecer si la prorroga de treinta (30) días
adicionales, operaba en caso que fuese notificada entre las partes su
necesidad.
En tal sentido, con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto,
este jurisdicente, pasa al análisis, valoración y apreciación de las
pruebas aportadas por las partes. Para lo cual se observa que la parte
actora, promovió las siguientes:

1) Marcada “A”, conjuntamente con el libelo de demandada, copia

certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública
Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de
noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de
autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se
constata que la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, en su
condición de promitente vendedora, se comprometió a vender a los
ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL
MANZANO UZCATEGUI, en su carácter de promitentes compradores,
un inmueble constituido por un apartamento en propiedad
horizontal, destinado a vivienda, que forma parte del edificio
Tamaira, distinguido con el Nº 51, ubicado en el piso 5, del cuerpo
“B”, Prolongación San Martín, entre la Quebradita y Las Barracas,
Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital. De la
cláusula segunda, se constatan los datos de registro de los
documentos de propiedad del referido inmueble, así como el
señalamiento de la existencia de hipoteca convencional de primer
grado, a favor del Banco Central de Venezuela. De la cláusula tercera,
se constata que el tiempo de vigencia convenido entre las partes para
el contrato era de noventa (90) días continuos, y una prórroga, en
caso de ser necesaria, de treinta (30) días continuos, para la
protocolización ante el registro público correspondiente. Conforme a
la cláusula cuarta, se estableció el precio de venta del inmueble, en la
cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,oo), los
cuales, los promitentes compradores, se obligaron a pagar así: La
cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo),
que fue la reserva, a través de dos cheques de gerencia, el primero
de noventa y tres mil bolívares (Bs. 93.000,oo), con el Nº 00206921,
girando contra el Banco provincial, del 30 de octubre de 2012; el
segundo de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,oo),
con el Nº 00006713, girando contra el Banco de Venezuela del 30 de
octubre de 2012; y, la diferencia o saldo restante de quinientos
setenta y dos mil bolívares (Bs. 572.000,oo), igualmente en cheque
de gerencia, con fondos provenientes de crédito hipotecario, que
sería entregado en el acto de la protocolización del documento
definitivo de venta. De la cláusula séptima, se constata que la
promitente vendedora, se comprometió en entregar a los
promitentes compradores todos los documentos necesarios que
requiriera y solicitara la entidad financiera para la solicitud del
crédito, tales como: Certificación de Gravamen, Solvencia de
Hidrocapital, Cédula Catastral, Solvencia de Aseo Urbano, Registro de
Información Fiscal (R.I.F.). De la cláusula novena, se evidencia que las
partes convinieron que si por razones o causas imputables a
cualquiera de las partes, el contrato de venta pactado no llegare a
perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo, se
previo, para la parte que incurra en ello, cláusula penal, como
indemnización de los daños y perjuicios por el incumplimiento, según
los supuestos que señalaron así: 1) Si los promitentes compradores
desistieren de compra o incumplieren una cualquiera de las
obligaciones asumidas, que impidiera o imposibilitara la
protocolización del documento de compraventa definitivo, la
promitente vendedora tendría derecho a retener el cinco por ciento
(5%) sobre la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares
(Bs. 368.000,oo), recibidos, en pago por los daños y perjuicios
causados, lo que equivale a la cantidad de dieciocho mil
cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), debiendo devolver a los
promitentes compradores, el saldo restante; es decir, la cantidad de
trescientos cuarenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs.
349.600,oo), en un lapso no mayor de cinco (5) días verificado el
incumplimiento; 2) si el incumplimiento se debiere a causas
imputables a la prométete vendedora, por el incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones asumidas, que impidiera o
imposibilitara la protocolización del documento definitivo de
compraventa o se negare a vender en el plazo convenido, la misma
estaría obligada a reintegrar a los promitentes compradores, la
cantidad que recibió como reserva; es decir, la cantidad de
trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), y
adicionalmente la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares
(Bs. 18.400,oo), por concepto de daños y perjuicios, en un lapso que
no excedería de cinco (5) días calendario después de verificado el
incumplimiento. En la décima cláusula, se estableció que la redacción
del documento definitivo de venta y los gastos de autenticación,
serían por cuenta exclusiva de los promitentes compradores. De la
cláusula décima segunda, se constata que las partes establecieron
que cualquier notificación o aviso a efectuarse para todos los efectos
derivados directos e indirectos del contrato, debería realizarse
personalmente y por escrito en las direcciones que ambas partes
declararon conocer. Documental que es valorada y apreciada por
este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los
artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384
del Código Civil, por ser copia certificada de documento autentico
expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública.
Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la demandada-
reconviniente, promovió las siguientes pruebas:

1) Hizo valer el valor probatorio del documento producido en copia

certificada, conjuntamente con el libelo de demanda, marcado “A”,
por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, el cual
se corresponde al documento fundamental de la demanda,
autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio
Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado
bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por
dicha notaría, sobre el cual ya se emitió pronunciamiento sobre su
valoración y apreciación, lo que se da por reproducido en este
acápite. Así se establece.
2) Recibo de caja, factura Nº 6663, Control de Telegrama Nº 2305 y
planilla al carbón de “Consignación de Telegrama a Contado”,
emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). De dichas
documentales se constata que el 10 de mayo de 2013, la ciudadana
MARÍA GREGORIA ROMERO, envió telegrama a los ciudadanos
ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, donde
les informó de la infructuosidad en las gestiones que realizó con la
finalidad de localizarlos; del vencimiento del contrato que los une de
promesa “bilateral” recompraventa; de la resolución y extinción del
mismo; y, que procedería a la consignación ante el tribunal
competente de las cantidades que le fueron dadas, conforme a la
cláusula novena. Documentales que son tenidas como fidedignas y
tarjas, por ser recibo de caja y copia al carbón de documentos
públicos administrativos correspondientes a telegrama, emanadas de
Instituto Autónomo del Estado encargado del envió de
correspondencia; en las cuales consta sello húmedo de dicho ente, en
señal de haber sido recibidos, de conformidad con lo establecido en
los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1375 y 1384
del Código Civil. Así se establece.
3) Conjuntamente con la contestación y reconvención, marcado “B”,
notificación extra litem, evacuada el 10 de mayo de 2013, por la
Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De dicha documental se constata que la ciudadana GERALDINE
PADRÓN FERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad Nº
18.223.512, fue autorizada por el Notario Público, para efectuar la
referida notificación. Que dicha ciudadana se trasladó a la
Urbanización La Peña, casa Los Manzanos, Calle Principal, Kilómetro
16, El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la
finalidad de notificar a los ciudadanos SIMON ANTONIO SIMANCA
VERA y YERALDI RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, de conformidad
con la cláusula décima segunda del contrato que los une, que en vista
de la infructuosidad de las diligencias realizadas por dicha ciudadana
para localizarlos, en vista que transcurrieron más de ciento veinte
(120) días desde la fecha de suscripción de dicha convención; que al
momento de practicarse dicha notificación, dicho plazo estaba
vencido; que el referido contrato quedó resuelto y extinguido de
pleno derecho; y, que en consecuencia, procedería conforme a la
cláusula novena. Documental que es valorada por este jurisdicente,
de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de
Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento
público contentivo de actuación efectuada por funcionario público
con facultades para dar fe pública. Así se establece.
4) Conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención,
marcado “C”, comprobante de recepción de un asunto nuevo,
emanado de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos
del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, del 13 de
mayo de 2013, en donde se dejó constancia de la recepción de Oferta
Real, constante de tres (3) folios útiles, presentado por la ciudadana
MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN
SIMANCA y YERALDIN MANZANO. Documental que es valorada y
apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en
los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código
Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
5) Prueba de informes al Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A.
Prueba admitida y evacuada por el ente requerido, mediante oficio
Nº GRC-2014-47224, del 21 de noviembre de 2014; y por oficio Nº
GRC-2015-47224, del 13 de enero de 2015. De dichos informes, se
evidencia que el 10 de diciembre de 2012, el ciudadano SIMÓN
ANTONIO SIMANCA, realizó solicitud de crédito hipotecario por ante
dicha institución; que la misma fue devuelta el 19 de diciembre de
2012, por recaudos; que dicho departamento de crédito hipotecario,
recibió nuevamente la solicitud el 3 de enero de 2013; que el 4 de
enero de 2013, fue enviada a comité; que el 13 de febrero de 2013,
fue aprobado el crédito hipotecario; que el 12 de marzo de 2014, fue
revocada la solicitud por expiración del tiempo. Prueba que es
valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo
establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así
se establece.
6) Prueba de informes al Registrador Inmobiliario del Tercer Circuito
del Municipio Libertador del Distrito Capital. Prueba que fue admitida
por el tribunal de la causa, mediante auto del 30 de octubre de 2013.
Evacuada mediante oficios Nos. 0811 del 1º de noviembre de 2013; y,
0867 del 21 de noviembre de 2013; de las cuales se constata que el
alguacil, al momento de presentarse ante la referida oficina de
registro, con la finalidad de entregar el último de los oficios, le fue
informado que el mismo debía ser dirigido al Registrador Inmobiliario
del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo
que, consignó en autos el oficio librado, el cual no fue recibido. En tal
sentido, no existe mérito que apreciar o valorar de la presente
prueba. Así se establece.
7) Declaración testifical de los ciudadanos MARCIA DORIA
FERNÁNDEZ COVA y ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA. Dicha pruebas
fueron admitidas por el tribunal de la causa y al momento de su
evacuación, los días 20 y 26 de noviembre de 2013, dichos actos
fueron declarados desiertos, dada la incomparecencia de las
personas llamadas a testificar. Razón por la cual no existe mérito que
valorar o apreciar. Así se establece.
8) Prueba de posiciones juradas. Con respecto a dicha prueba se
evidencia que la misma fue admitida por el juzgado de la causa el 25
de julio de 2014. Sin embargo, no se evidencia en autos que la misma
siquiera haya sido anunciada por el tribunal de la causa para su
evacuación. Razón por la cual, no existe mérito que valorar o
apreciar. Así se establece.
9) Dado el principio de exhaustividad, observa este jurisdicente, que
la parte demandada-reconviniente, en su escrito de promoción de
pruebas, promovió prueba de exhibición de documento, la cual fue
inadmitida por el tribunal de la causa. Asimismo, impugnó unos
supuestos correos electrónicos, los cuales, luego de una revisión
efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se
constató que los mismos no cursan en autos; razón por la cual no
existe mérito que valorar o apreciar, en razón a la impugnación
efectuada y/o contenido de correos electrónicos. Así se establece.
**

Efectuado el análisis, valoración y apreciación de las pruebas

promovidas por las partes, se pasa a emitir pronunciamiento en
relación a la naturaleza del contrato objeto de la pretensión, con la
finalidad de determinar si el mismo es un contrato bilateral; o, si por
el contrario, es una declaración unilateral efectuada por la parte
demandada, la cual no fue aceptada por la parte actora.
De una manera general, por negocio jurídico se entiende el acto en
virtud del cual un sujeto de derecho regula sus propios intereses en
las relaciones con otros, con sujeción a las normas que el
ordenamiento jurídico positivo dispone para determinar sus efectos
típicos. La doctrina distingue, entre otras, la clasificación de los
negocios jurídicos en unilaterales y bilaterales. Siendo el primero, el
que resulta de una sola declaración de voluntad y produce efectos
para quien la emite, independientemente de la voluntad de otro
sujeto de derecho, y aun en contra de esta última voluntad. Así
ocurre con la renuncia a una herencia. Dentro de este orden de ideas,
es conveniente aclarar que no toda declaración de voluntad
constituye necesariamente un negocio jurídico, porque existen
situaciones en que la declaración unilateral de voluntad no produce
por sí sola efectos jurídicos, sino que para ello necesita de otra
declaración de voluntad que unida a ella forme el negocio jurídico; tal
es el caso de la oferta simple de contratar, que necesita de la
aceptación de otra persona para que se forme el negocio jurídico.
Así pues, los negocios jurídicos unilaterales se clasifican en
recepticios y no recepticios. El primero es el negocio jurídico dirigido
a un determinado destinatario y sólo existe cuando se pone en
conocimiento de ese destinatario (oferta para contratar); por ello son
considerados como revocables mientras no estén en conocimiento
de dicho destinatario e irrevocables después de haber tal
conocimiento.
El no recepticio es aquel que está caracterizado por no estar dirigido
a persona determinada y produce efectos, independientemente de
su comunicación a persona alguna (oferta pública de recompensa),
basta que la manifestación de voluntad haya sido emitida por su
autor. Por tal circunstancia es irrevocable, dadas las necesidades y la
seguridad jurídica que rodean a toda la comunidad organizada. Por
excepción, el testamento (negocio jurídico unilateral y no recepticio)
es por su esencia revocable (artículos 833 del Código Civil).
El negocio jurídico bilateral es aquel que está compuesto o integrado
por dos o más manifestaciones de voluntad que conjugadas
producen efectos para todas las partes. Como casos típicos de
negocios jurídicos bilaterales tenemos el acuerdo, la convención y el
contrato.
El acuerdo es un negocio jurídico bilateral que consiste en la
manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en
la determinación o solución de un asunto de interés común. En el
mismo, si bien se requiere la coincidencia de voluntades de dos o
más personas intervinientes que manifiesten idéntica voluntad, basta
que esa idéntica voluntad sea manifestada por la mayoría y no por
todas las personas que intervienen: acuerdo de la asamblea de
accionistas (artículo 289 del Código de Comercio), acuerdo de la
mayoría de los comuneros para la administración de la cosa común
(artículo 764 del Código Civil). En cambio, la convención y el contrato
sí requieren de la voluntad unánime de todos los intervinientes.
La convención significa textualmente un concierto entre dos o más
personas para realizar un determinado fin. De manera general, la
convención involucra un concurso o coincidencia de voluntades
destinadas a la realización de un determinado fin. La naturaleza de
ese fin será decisiva para la calificación de la convención como
jurídica o no. La concurrencia de voluntades en relaciones de
amistad, cortesía, o simplemente sociales, son convenciones que no
tiene relevancia jurídica y por lo tanto está fuera del campo del
derecho. Cuando coinciden de modo unánime varias voluntades para
producir un efecto jurídico, estamos en presencia de una convención
jurídica.
El contrato es considerado por la mayor parte de la doctrina moderna
como una especie de convención. Se dice que tiene la misma relación
que existe entre la especie y el género. Desde este punto de vista,
todo contrato es una convención, pero no toda convención es un
contrato. Nuestro Código Civil define el contrato como una especie
de convención en el artículo 1.133, así: “El contrato es una
convención entre dos o más personas para constituir, reglar,
trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Según surjan obligaciones para una o para ambas partes de un
contrato, se dividen en unilaterales y bilaterales, sinalagmáticos o
con prestaciones correspectivas y una categoría intermedia cuya
existencia es muy discutida en la doctrina, los contratos
sinalagmáticos imperfectos.
El contrato es unilateral cuando surgen obligaciones para una sola de
las partes contratantes (artículo 1.134 del Código Civil), se requiere el
consentimiento de ambas partes; una sola es deudora y la otra parte
es acreedora. Son ejemplos de contratos unilaterales, el mutuo y la
donación. Siendo que en el primero sólo una de las partes (el
mutuario) se obliga a devolver la cosa recibida en calidad de mutuo;
la otra parte, el mutuante, es sólo acreedor de la cosa que ha
facilitado en mutuo (artículo 1.735 eiusdem).
En el segundo, es decir, la donación, una sola de las partes (el
donante) transfiere gratuitamente bienes de su patrimonio a la otra
parte, donatario (artículo 1.431 del Código Civil). El donante es la
única parte que se obliga (deudor) y el donatario es el acreedor de
aquél.
Por esencia, el contrato unilateral es gratuito; pero puede ser
oneroso: el préstamo con intereses, en el cual cada parte obtiene una
ventaja, aún cuando solo el mutuario se obliga a restituir la cosa y a
pagar los intereses; el mutuante es acreedor de ambas obligaciones.
El contrato es bilateral cuando surgen obligaciones para ambas
partes contratantes. Presentan la particularidad que cada una de
éstas está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores.
El artículo 1.134 del Código Civil, lo define así: “El contrato es
bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente”. En el
contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al
mismo tiempo. Son ejemplos de contratos bilaterales típicos: la
venta, el arrendamiento. En la venta el vendedor se obliga a
transmitir la propiedad de una cosa y el comprador se obliga a pagar
una suma de dinero denominada precio (artículo 1.474 eiusdem). En
el arrendamiento, el arrendador se compromete a poner al
arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada y el
arrendatario se compromete a pagar el canon o pensión de
arrendamiento (artículo 1.579 ibídem). En el contrato bilateral hay
ventajas para ambas partes; por lo que es necesariamente oneroso.
La característica fundamental del contrato bilateral es la reciprocidad
de las obligaciones, ambas nacen simultáneamente, y generalmente
se ejecutan simultáneamente (venta al contado), aún cuando nada
impide que alguna de ellas pueda ser exigible después que la otra
(venta a crédito). Hay una íntima conexión entre ambas obligaciones.
Según su carácter, existen contratos preparatorios, contratos
principales y contratos accesorios. Los primero son los que tiene por
objeto crear un estado de derecho que pueda servir de base o
fundamento a la celebración de otros contratos posteriores. Ejemplo,
la sociedad y el mandato.
En la doctrina y la jurisprudencia se contempla una categoría
contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata
de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario
hace nacer un contrato, sino un verdadero negocio bilateral que
tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
Así, se distinguen dos tipos de precontratos:
a. La promesa unilateral de contratar. En este caso se trata de un
contrato en el cual existiendo una manifestación bilateral de
voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar un contrato, sin
que la otra quede obligada a ello. Se puede tratar de una promesa
gratuita u onerosa, para celebrar un contrato unilateral o bilateral. Lo
importante es que una sola de las partes queda obligada a celebrar el
contrato definitivo; la otra no tiene tal obligación.
En la promesa unilateral de venta, el promitente se obliga por
ejemplo, a vender una cosa por un precio, durante un tiempo
determinado. El otro contratante es acreedor de la obligación de
celebrar el contrato; pero no está obligado a comprar, es solo el
promitente quien se ha obligado a vender. Esta promesa de contratar
puede ser gratuita, aun cuando generalmente es onerosa; el
acreedor del contrato de compra venta, el que tiene derecho a
comprar, generalmente paga una prima por ese derecho y por ello la
promesa unilateral de comprar es en este caso un contrato bilateral.
Es contrato porque ambas partes han convenido en ello y es bilateral,
porque el promitente se obliga a vender, y el otro contratante a
pagar una suma (que no es el precio de la venta); no es una simple
oferta, acto unilateral que está sometida a otras reglas.
b. La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el
cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la
promesa bimetal de compraventa de una cosa. La doctrina francesa y
en virtud de disposición existente en el Código Civil Francés (art.
1583), considera esta promesa equivalente a un contrato de
compraventa. En el derecho venezolano existió la misma norma que
en el Código Francés (art. 1514 CC 1922), pero desapareció desde el
Código de 1942.
Por ello, se considera que la promesa bilateral de compraventa es
perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se
obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa
determina por un precio. Este contrato es muy común y a veces
necesario en materia de compraventa de inmuebles, por el cual las
partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compraventa
ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja
que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir
coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria
se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el
pago del precio.
Las promesas unilaterales y bilaterales de contratar, generalmente
contratos innominados, permiten que no se produzcan los efectos
del contrato definitivo. Así, tratándose de un contrato de
compraventa, se hay un enriquecimiento como consecuencia de la
venta, se causará el impuesto sobre la renta, aun cuando el contrato
se haya resuelto por una condición resolutoria expresa o como
consecuencia de la declaratoria con lugar de la acción resolutoria. En
cambio, si hay un precontrato no se ha producido el hecho generador
del impuesto. Permite el pago de una contraprestación mucho menor
que la ventaja que correspondería al contrato definitivo: prima de la
opción de compra o de venta en relación al precio de la
compraventa. Puede estipularse que se resuelva de pleno derecho al
haber transcurrido el término útil para celebrar el contrato definitivo,
así como una cláusula penal pagadera por quien incumpla y,
entregarse arras para garantizar el cumplimiento del precontrato.
En el caso de marras, tenemos que a la luz de las expresiones
efectuadas por los contratantes en el documento autenticado por
ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del
Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12,
Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría,
se constata que estamos en presencia de un contrato contentivo de
un negocio jurídico bilateral; ello, por cuanto, si bien es cierto que la
ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, se comprometió a vender un
inmueble de su propiedad a los ciudadanos SIMÓN ANTONIO
SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, y que
dicho compromiso, tendría una vigencia de noventa (90) días
continuos, prorrogables por treinta (30) días consecutivos, en caso de
ser necesario; no es menos cierto que dichos ciudadanos, no sólo se
comprometieron a pagar el precio establecido, sino que pagaron la
cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo),
a través de dos (2) cheques de gerencia aceptados por la parte
demandada al momento de suscripción de dicho documento,
reservándose el pago del saldo restante por medio de crédito
hipotecario; es decir, los promitentes compradores se
comprometieron a tramitar un crédito hipotecario por medio del cual
se completaría el pago del precio establecido por la vendedora. De
ello, se puede deducir, con meridiana claridad, que ambas partes
adquirieron obligaciones recíprocas, dado que por una parte, la
opcionante vendedora, se comprometió a vender y los promitentes
compradores, se comprometieron a comprar, por un precio
determinado de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,oo),
y mediante las modalidades establecidas. Aunado a ello, tenemos
que establecieron en caso de incumplimiento, por cualquiera de los
contratantes, en el otorgamiento del documento definitivo de
compraventa, cláusula penal, la cual ascendería al cinco por ciento
(5%) del monto recibido como arras, es decir, la cantidad de
dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), como pago por
los daños y perjuicios causados. Quedando los promitentes
compradores obligados a cubrir los gastos de redacción, tanto del
documento de promesa de compraventa, como del documento
definitivo y su autenticación, entendiéndose también los gastos de
protocolización. Por lo que mal podría entenderse que el contrato de
marras, es una declaración unilateral por parte de la promitente
vendedora, cuando los compradores, también adquirieron
obligaciones recíprocas. Así se establece.
Establecido lo anterior, tenemos que la parte actora-reconvenida,
comprobó en autos la relación jurídica, en donde ambas partes se
comprometieron recíprocamente, a vender y comprar a futuro el
bien inmueble. Asimismo, está comprobado que la parte actora, al
momento de la autenticación pagó a la parte demandada, la cantidad
de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo),
imputables al precio definitivo de la compraventa, quedando un
saldo de quinientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 572.000,oo), los
cuales serían pagados mediante un crédito hipotecario bancario
entregado en el acto de la protocolización del documento definitivo
de compraventa. Así se establece.
Por otra parte, se observa que quedó comprobado que en la relación
jurídica que une a las partes, existe el consentimiento libremente
manifestado, en cuanto al objeto y su precio, independientemente,
las modalidades que hayan dispuesto para el pago y la oportunidad
en que se verificaría el otorgamiento del documentos definitivo; con
lo cual, podemos arribar a la conclusión que no estamos en presencia
de un contrato de opción de compraventa, sino en una verdadera
compraventa; ello, conforme al criterio vigente para la fecha de
interposición de la demanda (17 de abril de 2013), establecido por la
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia
Nº 116 del 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres
contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente Nº 12-274, mediante
el cual se retomó el criterio jurisprudencial de la referida Sala de
Casación Civil, formulado en la sentencia N° 116, del 12 de abril de
2005; y, reiterado, mediante decisión del 11 de diciembre de 2015,
con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ,
dictada en el expediente Nº AA20-C-2015-000492. Así se establece.
De igual forma, quedó comprobado que a la actora, le fue aprobado
crédito hipotecario, por el Banco de Venezuela, C.A., Banco
Universal, lo cual se constata de la prueba de informes emanada de
dicho entre financiero. Por otra parte, de la revisión de las actas que
conforman el presente expediente, no consta prueba alguna, que el
documento definitivo de compraventa, haya sido redactado y
entregado a la parte demandada, con la finalidad de presentarlo ante
las oficinas del Banco Central de Venezuela, para su revisión y
aprobación, para proceder a la protocolización; con lo cual, faltó la
demandante probar dicha afirmación de hecho, de acuerdo con lo
establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y
1354 del Código Civil. Así se establece.
Tampoco fue probado, que la parte actora-reconvenida, haya
notificado, conforme lo convenido en las cláusulas Octava y Décima
Segunda de la convención, sobre la aprobación el crédito hipotecario,
ni mucho menos sobre la oportunidad en que se llevaría a cabo el
acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Conforme a la aprobación del crédito hipotecario, de acuerdo a la
cláusula séptima contractual; por lo que debe presumir quien aquí
sentencia, que la parte demandada, entregó a los actores, toda la
documentación necesaria y exigida por el ente financiero, para la
aprobación del crédito hipotecario; ello, por cuanto el mismo fue
aceptado, lo que hace presumir que se cumplió, ante ese organismo,
con los recaudos necesarios para el estudio y aprobación del crédito
de referencia. Así se establece.
Ahora bien, no mediando la notificación expresa, convenida en las
cláusulas octava y décima segunda del contrato, efectuada por la
parte actora a la parte demandada, en relación a la aprobación del
crédito y la fecha y hora en que se llevaría a cabo el acto de la
protocolización del documento definitivo, mal puede alegar la actora,
que cumplió con las obligaciones del contrato cuya ejecución
demandó. Así se establece.
Así pues, aun cuando la parte actora en su demanda, manifestó la
voluntad de cumplir con la totalidad de su obligación, no es menos
cierto que ésta no demostró el incumplimiento de la parte
demandada, a las obligaciones que asumió, ya que, tampoco hay
constancia en el expediente que el documento definitivo de
compraventa, haya sido presentado ante la Oficina Inmobiliaria de
Registro correspondiente, con la finalidad de su otorgamiento y que
dicha oportunidad haya sido notificada a la parte demandada. Así se
establece.
Con respecto al alegado de la actora sobre la imposibilidad de
protocolizar el documento definitivo de compraventa, dada la falta
de liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesa
sobre el inmueble, constituida a favor del Banco Central de
Venezuela, este jurisdicente observa que los
artículos 1.896 y 1.897 del Código Civil, establecen:

“Art. 1.896. La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la

graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una
obligación futura o simplemente eventual”.
“Art. 1.897. Las hipotecas se graduarán según el orden en que se
hayan registrado y se registrarán según el orden de su presentación”.

Siendo la hipoteca un derecho real constituido sobre los bienes del

deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar
el cumplimiento de una obligación, tenemos que los caracteres que
tipifican la hipoteca, como un derecho real, inmobiliario, accesorio e
indivisible particularmente. Entonces, tenemos que en el caso de
marras, la parte actora-reconvenida, no aportó a los autos,
documento alguno, que demostrase que el Banco Central de
Venezuela, siendo acreedor hipotecario de la parte demandada, le
impuso alguna prohibición de enajenar o transmitir la propiedad del
inmueble en cuestión, ni de constitución de alguna otra hipoteca
sobre el mismo bien. Por lo que, nada impedía la protocolización del
documento definitivo de compraventa, en razón de la existencia de
una deuda entre la demandada-reconviniente y el Banco Central de
Venezuela. De allí, que este jurisdicente considere que la existencia
de la misma, no era impedimento alguno para que los ciudadanos
SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO
UZCATEGUI, procedieran a notificar a la ciudadana MARÍA GREGORIA
ROMERO, sobre la aprobación del crédito y la oportunidad en que se
llevaría a cabo su protocolización. Así se establece.
Empero, partiendo del supuesto que el contrato definitivo que
eventualmente se celebraría entre las partes, debía ser aprobado por
el Banco Central de Venezuela, en su condición de acreedor
hipotecario de la parte demandada, para posteriormente proceder a
su protocolización, encuentra quien suscribe, que no hay constancia
en autos que el mismo le haya sido entregado a la parte demandada,
con la finalidad que ésta lo presentase ante su acreedor hipotecario,
para su revisión, visado y aprobación; o que los demandantes lo haya
presentado ante dicha institución financiera. Con lo cual, mal puede
endilgarse que la parte demandada-reconviniente, haya incumplido
sus obligaciones contractuales. Así se establece.
Al no haber constancia en el expediente de la entrega del documento
definitivo de compraventa a la parte demandada para su revisión,
visado y aprobación; y, de la notificación que se le haya efectuado
con la finalidad de ponerla al conocimiento de la oportunidad en que
se llevaría a cabo el acto de la protocolización; o de su obligación de
presentar las solvencias “actualizadas” ante la Oficina Inmobiliaria de
Registro correspondiente, mal puede prosperar la pretensión de
cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN
ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO
UZCATEGUI. Por lo que, debe ser desechada la demanda y declarada
sin lugar, de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente
fallo. Así formalmente se decide.

III
DE LA RECONVENCIÓN:

La reconvención fue propuesta por la parte demandada,

fundamentada en el incumplimiento de los actores, en el pago del
saldo restante del precio, para proceder a la protocolización del
documento definitivo de compraventa, dentro del lapso establecido
para ello en la cláusula tercera de la convención; esto es, noventa
(90) días continuos, siguientes a su autenticación, más treinta (30)
días continuos, en caso de ser necesarios; ni haberla notificado, aún
después de verificado el lapso en cuestión.
La parte demandante, alegó que la reconvención propuesta, no podía
considerarse como mutua petición, toda vez que en la misma no se
señaló, conforme al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el
objeto sobre el cual versaba, ni se determinó de manera precisa. Por
lo que la misma, debía considerarse un simple rechazo a la demanda
originaria; que la demandada, no tendría interés jurídico actual, para
proponer tal reconvención, por ser ésta un simple reforzamiento de
la contestación, al insistirse en las defensas ya alegadas, lo que la
hace inexistente, inocua y caprichosa.
Para decidir, se observa que el artículo 365 del Código de
Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Podrá el demandado intentar reconvención o mutua petición,

expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus
fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal,
lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Conforme al artículo transcritos, se colige que el demandado, podrá

intentar la reconvención, tomando en cuenta que el código distingue
y regula las diferentes relaciones entre las pretensiones,
determinando las condiciones y modos para su acumulación en un
solo proceso; a más de la accesoriedad (artículo 48 del Código de
Procedimiento Civil), continencia (artículo 51 eiusdem), litispendencia
(artículo 61 ibídem), conexión subjetiva u objetiva (artículo 52 del
Código de Trámites), que provocan una acumulación inicial (artículos
49 y 77 del referido código) y sucesivas (artículo 79), existen otras
formas de acumulación de demandas o pretensiones: el ejercicio de
la excepción perentoria de compensación, que en el fondo es el de la
una demanda de cobro de una suma de dinero, y que puede provocar
la incompetencia por valor del juez, eventualmente (artículo 50); la
conexión impropia de distintas pretensiones basadas en un hecho
común o conceptualmente idéntico (verbigracia, la interpretación de
una cláusula contractual) que amerita una solución jurídica uniforme
para todas ellas. Asimismo, existe la conexión por prejudicialidad
entre dos pretensiones, cuando una de ellas interesa al silogismo
jurídico de la decisión que ha de dar respuesta a la otra.
La doctrina permite la acumulación, incidental, cuando no hay
incompatibilidad de procedimientos ni incompetencia absoluta del
juez, no obstante que, en principio, la cuestión prejudicial ameritase
la incoación autónoma de una demanda (verbigracia, la
determinación de parentesco en juicio de alimentos ante el juez
ordinario); aparte de que, el juez puede y debe resolverla, aunque
esté pendiente el juicio ad hoc para ello, si el peligro de tardanza
hiciese infructuoso el derecho reclamado, como es el caso de la
demanda por manutención.
Igualmente, la cita de saneamiento y garantía y la tercería,
presuponen la acumulación de pretensiones por vía de
“intervención”, la cual es regulada en dos tipos distintos en el Código
de Procedimiento Civil.
La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las
pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa,
es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea
admisible la acumulación de sendas demandas –la originaria y la
deducida reconvencionalmente-, es menester que exista una
conexión entre ambas. Esa conexión no es identidad de las personas
(eadem personae), pues el actor y el demandado tienen cualidad
distinta en una y otra relación sustancial: en la demanda originaria, el
actor se reputa acreedor y el demandado deudor, y en la
reconvencional ocurre a la inversa; por tanto, no se da la identidad
del carácter de las personas que indica el artículo 1.395 del Código
Civil. Sin embargo, sí existe la conexión entre las causas en el sentido
de que a los dos litigantes les atañen ambas, en orden a la cualidad;
por lo que, siendo el juez competente para conocer de las dos, por un
mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a
la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido
del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil), ni de título ni de
objeto.
Ahora bien, si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es
distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como
se indica en el artículo 340”. Si la mutua petición no introduce hechos
nuevos, concernientes por ejemplo, a la causa de pedir o a la
cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería
inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un
rechazo puro y simple. Así, en el caso que frente a una demanda de
reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa
de mera certeza contra el actor, pidiendo al juez que declare –con
certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la
reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una
defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente a la
reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada, ejerció la
reconvención, fundamentándose para ello, en el incumplimiento de
las obligaciones del contrato de compraventa; por lo que, dado ese
incumplimiento de la actora, en el pago del saldo restante del precio
y de la protocolización del documento definitivo, dentro del plazo
establecido convencionalmente, solicitó la resolución del contrato.
Planteadas las cosas así, se puede establecer que la parte
demandada ejerció mutua petición, de resolución del contrato; se
constata que el objeto de la reconvención, se refiere a la resolución
del contrato; lo que nunca se podría declarar en la causa principal sin
la reconvención propuesta. Así se establece.
Por tanto, como se estableció en el tema a decidir delimitado,
correspondería establecer la parte que incurrió en la inejecución del
contrato, para determinar si lo procedente era decretar su
cumplimiento o su resolución, lo que determina que aunque las
partes y objeto sean los mismos, las peticiones realizadas por las
partes, son distintas y conllevan efectos distintos, lo que determina la
admisibilidad de la reconvención. Así se establece.
Resuelto lo anterior, con la finalidad de emitir pronunciamiento en
relación al mérito de la reconvención, se observa que de
conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil,
los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pudiendo
revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas
autorizadas por la Ley. Debiendo por tanto, conforme lo dispuesto en
el artículo 1.160 eiusdem, ejecutarse de buena fe y obligan no
solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las
consecuencias que de ellos derivan, según la equidad, el uso y la ley.
Así pues, el rasgo característico de toda convención consiste en un
acuerdo de voluntades, donde las partes son dueñas y soberanas de
establecer las normas que han de regir sus relaciones. No obstante
ello, en la práctica, resulta muchas veces simbólico el principio de la
libertad de contratación. Collin y Capitant explican con lujo de detalle
los casos en que tal principio no sólo recibe una ostensible
atenuación sino que desaparece casi totalmente, formulando las
siguientes observaciones: “En primer lugar, la libertad contractual es
frecuentemente más aparente que real. En la mayor parte de los
contratos las partes se contentan con prever el efecto esencial de su
acuerdo de voluntades. Dejan en la sombra todos los efectos
accesorios, todas las consecuencias secundarias que puedan
posteriormente desprenderse del acto realizado por ellas”. Ello
explica el dominio de las reglas supletorias contempladas en la ley,
como bien lo asientan los notables maestros consultados, por ser el
resultado de la experiencia de siglos, “se encuentran la mayor parte
de las veces tan bien adaptadas a la generalidad de las situaciones
contractuales para las cuales han sido establecidos, que las partes se
limitan a reproducirlos cuando prevén por sí mismas y precisan todos
los efectos de su convención”. En segundo término, aunque el
contrato supone el concurso de dos voluntades independientes e
iguales que debaten y discuten libremente las condiciones de sus
acuerdos, la desigualdad económica entre las partes es de tal alcance
que ocasiona hasta la desaparición de la independencia de una de
ellas.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho
reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas
legislaciones, el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad
manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la
voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro
sistema han merecido críticas en la doctrina. Acerca de esta última se
dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona
inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado
solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden
conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en
adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad
real. En efecto, en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, se
consagra que “en la interpretación de contratos o actos que presente
obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al
propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo
en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, y
el artículo 1.160 del Código Civil, a su vez establece la buena fe
contractual, al momento de su ejecución, así como la obligación no
solo de cumplir con lo expresado en los contratos, sino a todas las
consecuencias que de ellos derivan, según la equidad, el uso y la ley.
En el caso de marras, tenemos que las partes, de manera libre y
voluntaria fijaron que el contrato celebrado, tendría una duración de
noventa (90) días continuos, y, que en caso de ser necesario, dicho
período se prorrogaría por treinta (30) días continuos adicionales,
para que las partes, dentro de dicho plazo, dieran cumplimiento a las
obligaciones que asumieron, para protocolizar el documento
definitivo de compraventa; es decir, que dentro de dicho plazo,
debían realizar las gestiones necesarias que, no solo, conllevasen a la
protocolización de la venta definitiva (cláusula tercera), sino también
a las demás accesorias de la naturaleza de la compraventa. Así se
establece.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente, así
como se estableció ut supra, en autos se verificó que la parte que
incumplió las obligaciones contractuales, al no notificar la aprobación
del crédito, entregar el documento definitivo de compraventa, para
su aprobación por parte del Banco Central de Venezuela (acreedor
hipotecario), ni notificar la oportunidad en que se llevaría a cabo el
acto de protocolización del documento definitivo de compraventa y
la oportunidad en que debían presentarse las solvencias del inmueble
“actualizadas”, fue la parte demandante; pues, del expediente se
constató que la duración convencionalmente establecida, tenía un
plazo de noventa (90) días continuos, siguientes a su autenticación,
más treinta (30) días continuos adicionales, en caso de ser
necesarios; es decir, ciento veinte (120) días continuos. No consta en
autos que la parte actora, haya notificado a la demandada, dentro de
dicho plazo, sobre la aprobación del crédito hipotecario o que le haya
hecho entrega del documento definitivo de compraventa, para su
revisión, visado y aprobación, o que le haya notificado sobre su
obligación de entregar las solvencias correspondientes al inmueble
“actualizadas” requeridas por la Oficina de Registro Inmobiliario
correspondiente, para proceder a la protocolización del documento
definitivo; o, que haya presentado dicho documento, ante la Oficina
de Registro Inmobiliario correspondiente, para que ésta fijase la
oportunidad en que se llevaría a cabo su protocolización y que se le
haya notificado a la demandada de tal fijación. Así se establece.
Evidenciado en autos, que el incumplimiento de las obligaciones
contractuales, asumidas por las partes, mediante documento
autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio
Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado
bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por
dicha notaría, se originó por responsabilidad de la parte actora, quien
no notificó a la parte demandada, dentro de los ciento veinte (120)
días continuos de vigencia de la autenticación del contrato, sobre la
aprobación del crédito hipotecario o que le haya hecho entrega del
documento definitivo de compraventa, para su revisión, visado y
aprobación, o que le haya notificado sobre su obligación de entregar
las solvencias correspondientes del inmueble “actualizadas”
requeridas por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente,
para proceder a la protocolización del documento definitivo; o, que
haya presentado dicho documento, ante la Oficina de Registro
Inmobiliario correspondiente, para la oportunidad de la
protocolización y que se le haya notificado a la demandada de tal
fijación; conlleva a concluir que la presente reconvención, por
resolución de contrato, debe prosperar en derecho; y, declararse con
lugar, de manera expresa, positiva y precisa, en el dispositivo del
presente fallo. Así formalmente se decide.
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, debe
declararse sin lugar la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015,
por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de
apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada
el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia
en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se
decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de
la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad y reposición de la
causa, efectuada por el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS,
venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio,
titular de la cédula de identidad Nº V-11.601.316, e inscrito en el
Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en su carácter de apoderado
judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadana MARÍA
GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y
titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, en la contestación
de la demanda, con respecto a la citación personal que se le efectuó
en el proceso;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por el abogado
CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de
este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad
Nº V-11.601.316, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en
su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-
reconviniente, de acumulación de la Oferta Real y Deposito,
instaurada por la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad
Nº V-12.013.054, a favor de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO
SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI,
venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las
cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921,
respectivamente, cursante por ante el Juzgado Sexto de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al
presente proceso;
TERCERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015,
por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogada en ejercicio, de
este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 144.601, en su
carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en
contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas;
CUARTO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato,
incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y
YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores
de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos.
V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente, en contra de la
ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad,
de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054;
QUINTO: CON LUGAR, la reconvención, por resolución de contrato,
impetrada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad
Nº V-12.013.054, en contra de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO
SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI,
venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las
cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921,
respectivamente. En consecuencia, se declara RESUELTO, el contrato
 celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública
Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de
noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de
autenticaciones llevados por dicha notaría;
SEXTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión recurrida; y,
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo
281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la
recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Primera
Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las
resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos
en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para
los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito,
Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido,
remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho
Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este
despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código
de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior
Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días
del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la
Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2015-000831.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato y Reconvención/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Sin Lugar Demanda Principal
Con Lugar Reconvención/Sin Lugar La Apelación/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo

las tres y diez post meridiem (3:10 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

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