UNIVERSIDAD DE CALDAS – FCJS

DERECHO - Teoría General de la Prueba

JON BUENAVENTURA VIVEROS GUTIÉRREZ
19488

PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN

CASO

MARIA ALEJANDRA me contacta el 10 de octubre de 2023 para que la represente ante un

problema con el comprador de una de sus propiedades pues ya consultó con su entidad
bancaria y no reporta ingreso alguno de suma igual o parecida a la adeudada por el comprador
en ninguna fecha igual o posterior al 10 de enero de 2023, desea que JULIÁN le haga pago de la
suma adeudada y de los intereses moratorias que esta generó, de lo contrario, desea la entrega
inmediata del inmueble que pretendía vender, pues aún no se ha suscrito la inscripción de la
escritura ante la oficina de instrumentos de Manizales y considera que el adquiriente no es una
persona honesta y ya no quisiera continuar negocio alguno con él...

JULIÁN GARCÍA compra a MARIA ALEJANDRA GUEVARA una inmueble ubicado en la CRR52
N°25C-33 en el barrio LA ARBOLEDA de la ciudad de MANIZALES con matricula inmobiliaria N.º 93S-
0927 de la oficina de instrumentos públicos del mismo municipio, por la suma de $115’000.000
pesos; Esta suma será pagadera el 13 de febrero del 2023 y el pago deberá efectuarse ala cuenta
corriente del Banco Cafetero N.º511524-390-19488 y una vez esta haya suscrito escritura pública de
compraventa a favor de JULIÁN GARCÍA a las 10 a. m. del 10 de febrero de 2023 en la notaría
primera del círculo de Manizales. Para tal objeto firman un CONTRATO de PROMESA de compra el
día 23 de enero de 2023 mismo que cuenta con arras confirmatorias por un valor de $15’000.000
deducibles del precio total de la venta.

Llegado el el 10 de febrero de 2023 día para la constitución de la escritura pública, MARIA

ALEJANDRA y JULIÁN acudieron a la Notaría PRIMERA del circulo de MANIZALES a la hora acordada
y suscribieron documento con N°15578, cumpliendo la solemnidad del negocio; MARIA ALEJANDRA
inmediatamente hace entrega a JULIÁN de las llaves del inmueble delante de la auxiliar notarial
CINTYA BOLAÑOS.

El 20 febrero de 2023 MARIA ALEJANDRA se comunica con JULIÁN para preguntarle por qué no ha
recibido el pago debido de $100’000.000, advirtiendo que de no recibir este saldo en el término de la
semana autorizará a su abogado para que proceda para que legalmente jurídicamente ejecute su pago
con los respectivos intereses moratorios y daños causados.

JULIÁN contestó la petición diciendo que desde el 27 de febrero de 2023 el BANCO HIPOTECARIO
DE MANIZALES le aprobó crédito hipotecario por la suma de $115’000.000, que los mismo serán
depositados en la cuenta determinada en el contrato de compraventa una vez se entregue al Banco
Hipotecario de Manizales la escritura pública de la VENTA; que no son ciertos su reclamos, que debe
hacer la inscripción de la venta en la oficina de instrumentos públicos y allegar dicho registro para
recibir su pago, que por favor realice lo pendiente y confirme bien con la entidad bancaria que maneja
su dinero antes de amenazar con acciones legales.

DESARROLLO PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN

1. MOMENTO ACTUAL

Con la venta del inmueble MARIA ALEJANDRA GUEVARA se propuso trasladar su dominio de su
propiedad a JULIÁN GARCÍA creando negocio jurídico de COMPRAVENTA, condicionado a la ejecución
de ciertos actos y donde la parte vendedora se compromete a HACER y la compradora a DAR. Esta
venta ya se encuentra perfeccionada desde el momento de la suscripción de la escritura pública , esto
es el pasado 30 de enero de 2023, donde la vendedora HIZO lo correspondiente al suscribir escritura
pública donde deriva su dominio a JULIÁN GARCÍA.

Por su parte, JULIÁN GARCÍA, la parte compradora, tiene la obligación de DAR a MARÍA ALEJANDRA
GUEVARA suma determinada por sus acciones en un plazo definido y en un sitio específico.

A la fecha, octubre 13 de 2023, ocho meses de cumplido el plazo que JULIÁN GARCÍA tenía para
entregar a MARIA ALEJANDRA GUEVARA lo acordado, este afirma ya haber cumplido su obligación y
ella asegura no haber recibido depósito alguno.

Del negocio se efectuó:

1. Promesa de compra.
2. Constitución de escritura pública.
3. Entrega del inmueble.
4. Posesión del nuevo propietario.

Del negocio queda pendiente:

1. Pago del precio acordado en tiempo, modo y lugar.
2. Inscripción de la escritura en la oficina de instrumento públicos.

2. NARRACIÓN

PRIMERO. La sra. MARIA ALEJANDRA GUEVARA nacional colombiana, mayor de edad, con total
capacidad de ejercicio y goce, soltera y domiciliada en la CRR23 N°62-46 en el barrio LOS ROSALES del
municipio de MANIZALES es propietaria del inmueble con matricula inmobiliaria N.º 0927 ubicado en
la Carrera 52 n.º 26-44 en el barrio LA ARBOLEDA de la ciudad de MANIZALES.

SEGUNDO. La sra. MARIA ALEJANDRA GUEVARA vivió en la CRR52 N°25C-33 del barrio LA ARBOLEDA
del municipio de MANIZALES desde agosto de 1982 hasta el 31 de diciembre de 2022.
TERCERO durante todo el tiempo que habitó el inmueble del barrio LA ARBOLEDA La sra. MARIA
ALEJANDRA GUEVARA sostuvo una amistad en buenos términos con la sra ESTELA CASTILLO, vecina
del mismo barrio. Por medio de esta amistad la señora CASTILLO propone a mi representada realizar
venta de su propiedad al señor JULIÁN GARCÍA, cuñado de la señora CASTILLO.

CUARTO. El 23 de enero de 2023 una vez acordadas todas las condiciones de la compraventa, mi
representada suscribe una promesa con el señor GARCÍA la cual cuenta con clausula que estipula arras
confirmatorias por un valor de $15’000.000 deducibles del precio total de la venta.

QUINTO. El 10 de febrero de 2023, en la notaría primera del círculo de Manizales, MARIA ALEJANDRA
GUEVARA y JULIÁN GARCÍA constituyen escritura pública de COMPRAVENTA N°15578.

SEXTO. El 15 de febrero de 2023 mi representada confirma el extracto bancario de la cuenta corriente

N°511524-390-19488 del Banco Cafetero y no encuentra ningún ingreso de la suma adeudada por el
señor JULIÁN GARCÍA.

NOVENO. El contrato plasmado en escritura pública establece en su clausula N°14 PACTO

COMISORIO donde establece que si al 1 de marzo de 2023 no se ha realizado el pago total del precio
de la venta se resolverá el contrato de forma unánime.

DÉCIMO. El 20 de febrero de 2023 MARIA ALEJANDRA GUEVARA se comunica directamente con

JULIÁN GARCÍA para solicitar el pago de los $115’000.000 de la venta. JULIÁN GARCÍA responde que
dicho dinero ya esta aprobado por el Banco Hipotecario de Manizales, que requiere la inscripción de la
escritura pública en la oficina de instrumento públicos de Manizales para hacer efectivo el pago.

DÉCIMO PRIMERO. El 21 de febrero de 2023 MARIA ALEJANDRA GUEVARA solicita un proceso de

conciliación ante el centro de conciliación de la cámara de comercio de Manizales, para que JULIÁN
GARCÍA haga pago de la suma acordada por la venta de su inmueble.

DÉCIMO SEGUNDO. Se fija como fecha para la audiencia de conciliación el 27 de febrero de 2023 a
las 8:00 a.m..

DÉCIMO TERCERO. Llegada la fecha para la audiencia de conciliación el sr. JULIÁN GARCÍA no acude
a la cita y se general la debida constancia.

3. CRONOLOGÍA

NOVIEMBRE DE 2022

El día 9 ESTELA CASTILLO propone a MARIA ALEJANDRA GUEVARA realizar venta de su residencia a su
cuñado JULIÁN GARCÍA.
ENERO DE 2022

El día 23 se firma y apostilla CONTRATO DE PROMESA entre la sra GUEVARA y el sr GARCÍA, esta
última recibe $15’000.000 por parte del comprador como arras confirmatorias del negocio.

El día 10 se suscribe CONTRATO DE COMPRAVENTA entre la sra GUEVARA y el sr GARCÍA y se registra

mediante escritura pública Nº15578 en la notaría cuarta del círculo notarial de Manizales.

EL día 17 el sr GARCÍA toma posesión del inmueble ubicado en la CRR52 N°25C-33 en el barrio LA
ARBOLEDA de la ciudad de MANIZALES con matricula inmobiliaria N.º 0927.

FEBRERO DE 2023

El día 14 se cumple el plazo estipulado para el pago total del precio acordado por la TRADENTE y el
ADQUIRIENTE.

El día 20 la sra MARIA ALEJANDRA GUEVARA se comunica con el sr JULIÁN GARCÍA para solicitar el
pago en un plazo no mayor a siete días, so pena de tomar acciones legales

El día 20 el sr JULIÁN GARCÍA contesta la solicitud aduciendo que ya el préstamo está aprobado por el
banco y que es ella la encargada de solicitar el depósito.

el día 27 se intentó audiencia de conciliación entre la TRADANTE y e ADQUIRIENTE, sin embargo este
último no compareció ante el centro de arbitraje y conciliación de la cámara de comercio de
Manizales.

OCTUBRE DE 2023

El día 1 la sra GUEVARA solicita certificados de los movimientos de sus cuentas al Banco Cafetero
donde evidencia que ente el 1 y el 28 de febrero de 2023 sus estados bancarios no han recibido
depósitos iguales o superiores a $50’000.000, así mismo con los meses de marzo, abril, mayo, junio,
julio, agosto y septiembre.

EL día 10 la sra GUEVARA se contacta con su abogado para iniciar acciones jurídicas.

El día 13 se radica demanda de manera oficial ante el circuito judicial de Manizales.

4. NORMA GENERAL APLICABLE

ART 1602 CC EL CONTRATO ES LEY PARA LAS PARTES

ART 374 CGP RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA
ART 1645 CC LUGAR DEL PAGO
 5. HIPÓTESIS

JULIÁN GARCÍA de forma negligente omite realizar actos simples y culminantes como lo es en
este caso la ejecución del credito hipotecário con el Banco Hipotecario de Manizales, acto que
provocará el pago y extinguir su obligación con MARIA ALEJANDRA GUEVARA, atrasa el pago
de lo debido por la venta del inmueble generando perjuicios a la vendedora acreedora y
sumando intereses moratorios en por lo mismo.

la compraventa es un acto voluntario de naturaleza privada, una vez este acto nazca ante el mundo
jurídico obligará a sus suscriptores al riguroso cumplimiento de las obligaciones estipuladas en su
contenido.

Al revisar el contrato suscrito entre MARIA ALEJANDRA GUEVARA y JULIÁN GARCÍA nos encontramos
con un documento que con PACTO COMISORIO en una de sus clausulas y la cual pretende garantizar
la ejecución de las obligaciones del adquiriente condicionando que al no recibir el pago de la venta, el
bien adquirido retorne de la misma forma en que salió del dominio de la vendedora.

Ya que JULIÁN GARCÍA no ha efectuado los actos necesarios de su obligación, a saber:

• inscripción de la escritura en la oficina de instrumentos públicos.

• Remitir el debido registro ante el banco que le le efectuó el préstamo.
• Confirmar el depósito del dinero en la cuenta de Maria Alejandra Guevara.

Se debe resolver la compraventa debido a la omisión de HACER y DAR ha constituido mora de su

obligación y activado la clausula contractual que da pié a las acciones de MARIA ALEJANDRA
GUEVARA.

6. ELEMENTOS

A)
Obligaciones del tradente: quien transmite su dominio está obligado a cumplir con las
solemnidades que demanda cada tipo de bien, garantizado el traslado pacífico de la propiedad
que dominaba a su nuevo dueño. Situación que se evidencia en la escritura publica suscrita y
que da fe que ya se cumplió con el deber de HACER.

B)
Obligaciones del adquiriente: el adquiriente en una venta está obligado a pagar el precio fijado
para el bien. Situación que origina el conflicto pues nunca se ha recibido pago o prueba de su
realización por lo tanto hay que buscar la forma de probar que nunca se hizo.
C)
Condiciones del pago: el pago del bien en disputa se debía realizar a una cuenta bancaria
corriente del banco cafetero a nombre de la señora MARIA ALEJANDRA GUEVARA. Al estar
 condicionado a realizarse de cierta forma y en cierto lugar hay que certificar que dicho acto no
se realizo donde debía realizarse.
D)
Plazos del Pago: La fecha máxima para el pago de esta obligación era el 13 de febrero de 2023.
Habrá que computar el plazo y la mora para definir las acreencias de la afectada.
E)
Recepción del pago: a siete meses de vencido el plazo no se evidencia ningún depósito o
intención de pago. Lo extractos de la cuenta donde se debía recibir el pago son evidencia
irrefutable para confirmar el no pago de lo debido.

7. EVIDENCIAS

Documentales:

(1) FOTOCOPIA CÉDULA DE CIUDADANÍA DE MARIA ALEJANDRA GUEVARA

(2) FOTOCOPIA CÉDULA DE CIUDADANÍA DE MARIA JULIÁN GARCÍA.
(3) MATRÍCULA INMOBILIARIA N.º0927 DEL INMUEBLE ubicado en la CRR52 N°25C-33 en el
barrio LA ARBOLEDA de la ciudad de MANIZALES
(4) PROMESA DE VENTA autenticada ante la notaría primera de Manizales suscrita entre MARIA
ALEJANDRA GUEVARA y JULIÁN GARCÍA.
(5) ESCRITURA PÚBLICA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA N°15578 de la notaría primera de
Manizales.
(6) EXTRACTOS BANCARIOS DE LA CUENTA CORRIENTE N.º511524-390-19488 DEL BANCO
CAFETERO desde enero de 2023 hasta septiembre de 2023
(7) CITACIÓN AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN del día
(8) CONSTANCIA DE INASISTENCIA DE JULIÁN GARCÍA A AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN del día.
(9) PODER GENERAL, AMPLIO Y SUFICIENTE FAVOR DEL ABOGADO BUENAVENTURA VIVEROS.

A partir de este punto la actividad quedará incoclusa debido a problemas personales de interpretación
frente a la lectura y a que no se ha podido discutir la misma previamente...
 8. MÉTODO DE ANÁLISIS
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9. CONCLUSIÓN
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10. VALIDACIÓN
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nota:
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