CONTADORES & EMPRESAS / N 206 G-1

El Impuesto a la Alcabala y
su determinacin
Equipo de CONTADORES & EMPRESAS

RESUMEN EJECUTIVO
A
pesar de que lleva casi una dcada de creacin y aplicacin, algunos aspectos de la
determinacin del Impuesto a la Alcabala siguen generando dudas entre los contri-
buyentes, y esto se agudiz a consecuencia del crecimiento inmobiliario en la capital de
nuestro pas. En tal sentido, en el presente artculo brindamos precisiones en cuanto a su
liquidacin y las particularidades que los contribuyentes podran enfrentar ante la Adminis-
tracin Tributaria Municipal.
TRIBUTACIN
MUNICIPAL
A S E S O R A
INFORME ESPECIAL
I. EL IMPUESTO A LA ALCABALA
Como sabemos, en el artculo 22 del
Texto nico Ordenado de la Ley de Tri-
butacin Municipal (en adelante, LTM),
se estableci que el comprador o
adquiriente de un inmueble se encuen-
tra obligado a pagar este impuesto, por
el solo hecho de concretarse la obliga-
cin de efectuar la transferencia de pro-
piedad del bien. Ver cuadro N 1.
II. PARTICULARIDADES
A fin de determinar si un adquirente
debe calificar como contribuyente del
impuesto, debemos tener presente las
siguientes particularidades:
Conforme al artculo 22 de la LTM,
se considera que la primera venta de
inmuebles que realizan las empresas
constructoras no se encuentra afecta
al Impuesto, salvo en la parte corres-
pondiente al valor del terreno.
Se encuentra inafecto el tramo com-
prendido por las primeras 10 UIT del
valor del inmueble.
Las siguientes adquisiciones se en-
cuentran inafectas del impuesto: ver
cuadro N 2.
En cuando a la inafectacin a las
instituciones estatales, es preciso
considerar que de acuerdo con el
Tribunal Fiscal, en las Resolucio-
nes Ns 03041-7-2009 y 08166-5-
2004, los organismos pblicos des-
centralizados se encontraran fuera
del alcance de este beneficio, en
tanto que son autnomas y cuenta
con personalidad jurdica distintas
de la Administracin Pblica matriz.
En consecuencia instituciones como las
empresas estatales e instituciones
pblicas descentralizadas s sern suje-
tos pasivos del Impuesto a la Alcabala.
CUADRO N 1
No exime de la
condicin de
contribuyente
y/o de pagar el
impuesto
Que la operacin se celebre a ttulo gratuito
Que se trate de un inmueble urbano o rstico
Si el bien se adquiere a travs de un
arrendamiento financiero
Que la compraventa se celebre a modalidad o
bajo reserva de dominio
Que se cuente o no con una escritura pblica
ASESORA EN TRIBUTACIN MUNICIPAL
2da. quincena - Mayo 2013
74
G-2
III. SU DETERMINACIN
Conforme a lo sealado en el artculo
24 de la LTM, la base imponible del Im-
puesto es determinada sobre la base del
valor de transferencia del bien inmue-
ble, el cual no podr ser menor al va-
lor de autovalo del predio correspon-
diente al ejercicio en que se produce la
transferencia, ajustado por el ndice de
Precios al Por Mayor (IPM) para Lima
Metropolitana, determinado por el Ins-
tituto Nacional de Estadstica e Infor-
mtica (INEI).
Es importante indicar que el ajuste
al valor de autovalo del predio solo
ser aplicable para las transferencias
realizadas a partir del 1 de febrero de
cada ao, para las cuales se deber
tomar en cuenta el ndice acumulado
del ejercicio hasta el mes precedente
a la fecha en la que se produzca la
transferencia.
Por ejemplo, si consideramos que el
referido ndice asciende a 1.51%, pro-
cederamos a liquidar la base imponible
del impuesto de la siguiente forma:
Valor de transferencia 5,000
Valor de autovalo
285,000 + (285,000 x 1.51%)
289,303.50
A continuacin, procedemos a compa-
rar ambos elementos:
VALOR DE TRANSFERENCIA<
VALOR DE AUTOVALO = VALOR
DE AUTOVALO
Si como consecuencia de la compara-
cin, detectamos que el mayor valor es
el de autovalo, corresponder efectuar
la deduccin de 10 UIT sobre este im-
porte, y aplicar la tasa del 3% sobre el
resultado, de la siguiente manera:
Deduccin 10 UIT: 289,303.50 - 10 UIT
289,303.50 - 36,000
Aplicacin tasa 3%: 252,303.50 x 3%
Total a pagar 7,599.11
Finalmente, cabe anotar que en el caso
de constructores, la base imponible del
Impuesto a la Alcabala no necesaria-
mente coincidir con el IGV por pagar.
Asimismo, tambin es pertinente con-
siderar los siguientes criterios estableci-
dos por la Municipalidad de Lima, en su
Directiva N 001-006-00000012
(1)
:
La base imponible en la primera
venta de inmuebles hecha por el
constructor se dispone que el valor
del terreno se grava con base en su
valor de autoavalo.
De acuerdo al numeral 5 de la re-
ferida directiva en caso el bien exis-
ta, el Impuesto a la Alcabala deber
pagarse en la fecha de celebracin
del contrato de compraventa.
En tanto que tratndose de la ven-
ta de bienes futuros (en planos) se
pagar en la fecha de emisin del
documento que acredite la exis-
tencia del bien, el que a nuestro
entender ser la recepcin o con-
formidad de obra que otorgue el
Municipio.
IV. ES NECESARIA SU DECLARACIN?
El pago del Impuesto a la Alcabala debe
ser realizado hasta el ltimo da hbil
del mes calendario siguiente a la fecha
de efectuada la transferencia y nece-
sariamente al contado, sin tomar en
cuenta la forma en que las partes hayan
acordado la cancelacin del precio de
venta del bien inmueble.
No obstante lo sealado, precisamos
que no existe obligacin de presen-
tar declaracin jurada del Impuesto,
en tanto las normas pertinentes no lo
han establecido, por lo que el plazo
prescriptorio aplicable al respecto es
de cuatro (4) aos, el cual deber ser
computado desde el primero de enero
siguiente a la fecha en que la obligacin
sea exigible.
V. CASOS ESPECIALES
En la prctica, suelen presentarse las
siguientes dudas:
1. Incidencia en el contrato de arren-
damiento financiero
A efectos del Impuesto de Alcabala,
nace en el instante en que se transfiere
la propiedad del inmueble, lo cual ocu-
rre, en el plano jurdico, cuando las par-
tes se obligan a la transferencia del bien
y pagan el precio pactado, sin ser nece-
saria formalidad alguna o que se inicie
la posesin.
Ahora bien, tratndose del contrato de
arrendamiento o leasing, se presenta
una particularidad, ya que en virtud de
este acuerdo, el arrendador financiero
transfiere el derecho de uso de un bien
al arrendatario, a cambio de una renta
pagada de forma mensual durante un
plazo determinado.
Una vez que el arrendatario ha termi-
nado de pagar las cuotas convenidas
en el contrato por la cesin de uso del
bien inmueble, conforme al cronogra-
ma, con el pago de la ltima cuota
el arrendatario, decidir si ejerce la
opcin de compra y operar la trans-
ferencia de propiedad del inmueble.
Del mismo modo, en el retroarrenda-
miento financiero, en la medida que
se realice la transferencia de propie-
dad a favor de la empresa, se genera-
r la obligacin del pago del Impues-
to de Alcabala.
Como es evidente, al amparo de este
contrato, la locadora mantendr la
propiedad de dichos bienes hasta la
fecha en que surta efecto la opcin de
compra ejercida por el arrendatario (de
considerarlo pertinente), en la cual se
producir la transferencia definitiva de
la propiedad.
RTF N 00805-6-2005
Se confirma la apelada que decla-
r improcedente el reclamo con-
tra la resolucin de determinacin
emitida por concepto del Impues-
to de Alcabala, en razn de que
la recurrente seala que la Ley de
CUADRO N 2
Transferencias por las cuales el comprador o adquirente no se encuentra obligado a pagar el Impuesto
a la Alcabala:
a) Los anticipos de legtima.
b) Las que se produzcan por causa de muerte.
c) La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin del precio.
d) Las transferencias de aeronaves y naves.
e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisin de propiedad.
f) Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos
originarios.
g) Las de alcuotas entre herederos o de condminos originarios.
(1) A mayor abundancia, recomendamos revisar el artculo Tratamiento tributario de la venta de inmuebles en el IGV y
el Impuesto de Alcabalade autora de J orge Picn, publicado en Contadores & Empresas en la primera quincena
de enero 2013.
75 INFORME ESPECIAL
CONTADORES & EMPRESAS / N 206 G-3
Tributacin Municipal no grava las
transferencias de predios en los
contratos de arrendamiento finan-
ciero, sin embargo, debe tenerse en
cuenta que el artculo 21 de la Ley
de Tributacin Municipal aprobada
por el Decreto Legislativo N 776,
seala que el impuesto citado, gra-
va las transferencias de inmuebles
urbanos y rsticos a ttulo oneroso
o gratuito, cualquiera sea su forma
o modalidad, inclusive las ventas
con reserva de dominio, en ese sen-
tido, teniendo en consideracin que
la recurrente adquiri el inmueble
mediante minuta y escritura pblica
de compraventa de 23 de diciembre
de 1997, al haber ejercido la opcin
de compraventa dentro del plazo
contractual establecido en el con-
trato de arrendamiento financiero,
queda claro que dicha operacin se
encuentra gravada, no encontrn-
dose esta modalidad de adquisicin
de inmueble dentro de las inafecta-
ciones sealadas en los artculos 27
y 28 de la citada ley.
El Gerente General de Stark SAC
ha decidido adquirir un nuevo inmue-
ble ubicado en alguna zona empre-
sarial de Lima, y habiendo escu-
chado los beneficios tributarios del
contrato de arrendamiento finan-
ciero, adquiri la oficina bajo esta
modalidad de Mi Fiducia SAA. La
venta se realiza en el mes de junio
y el valor de la operacin ha sido
pactado en S/. 290,000, calculando
que la opcin de compra ascienda
aproximadamente a S/. 5,000, mien-
tras que su valor de autovalo
asciende a S/. 285,000.
El gerente nos consulta a cunto ascien-
de el monto a pagar por concepto del
Impuesto de Alcabala y al tratarse de
un contrato de leasing, cundo debe
proceder al pago del impuesto, cuan-
do se ejerce la opcin, en el momento
de celebracin de contrato o cuando
se inscribe la propiedad en Registros
Pblicos.
Solucin:
Segn seala el artculo 21 del TUO
de la Ley de Tributacin Municipal,
el Impuesto de Alcabala es de reali-
zacin inmediata y grava las trans-
ferencias de propiedad de bienes
inmuebles urbanos o rsticos a ttulo
oneroso o gratuito, cualquiera sea su
forma o modalidad, incluidas las ven-
tas con reserva de dominio.
Por otro lado, el artculo 24 de la
norma sealada indica que a efectos
del clculo del Impuesto, la base im-
ponible es el valor de transferencia, el
cual no podr ser menor al valor de
autovalo del predio correspondien-
te al ejercicio en que se produce la
transferencia, ajustado por el ndice
de Precios al Por Mayor (IPM) para
Lima Metropolitana que determina el
Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica.
Sin embargo, a efectos de encon-
trar la base imponible respectiva,
se debe tomar el mayor valor resul-
tante de la comparacin entre el va-
lor de venta y el de autovalo, que
en el caso de autos ser el ltimo.
Entonces, sobre este importe pro-
cederemos a deducir las 10 UIT y
sobre este resultado le aplicaremos
la tasa del 3% correspondiente, de
la siguiente manera:
Deduccin 10 UIT: 289,303.50 - 10 UIT
289,303.50 - 36,000 = 252,303.50
Aplicacin tasa 3% 252,303.50 x 3%
Total a pagar 7,599.11
En cuanto a la consulta respecto del
momento de reconocimiento del im-
puesto, resaltamos que este procede
tan pronto se acuerda la transferencia
de propiedad, independientemente de
la elevacin del contrato o la minuta
a escritura pblica.
Finalmente, respecto al retroa-
rrendamiento financiero el arren-
datario se encontrar obligado a
pagar las cuotas mensuales pacta-
das por la cesin de uso del bien
inmueble. Por lo tanto, en este su-
puesto tampoco habra un Impues-
to de Alcabala.
2. Pago del Impuesto a la Alcabala a
consecuencia de fusiones y esci-
siones
Tambin surgen dudas en torno a los
efectos de la trasferencia de bienes
en el marco de una reorganizacin de
sociedades, puesto que las fusiones o
escisiones, principalmente, siempre im-
plican cambios de la titularidad y de los
activos de empresas.
Al respecto, recordemos que el artcu-
lo 344 de la Ley General de Sociedades
contempla a la fusin por absorcin y la
fusin por incorporacin como formas
de reorganizacin societaria. La primera
implica que una sociedad ya existente
(E), absorba a una o ms sociedades
(E1 y E2), generando as la extin-
cin de estas ltimas. A consecuencia
de esta operacin, la sociedad absor-
bente (E) asumir a ttulo universal
y en bloque los patrimonios de las em-
presas absorbidas.
Por otro lado, por efecto de una esci-
sin (por divisin), se divide la totali-
dad del patrimonio de una sociedad
(E), en dos o ms bloques patrimo-
niales (E1, E2, E3), los cuales sern
transferidos a nuevas sociedades o,
en todo caso, absorbidos por socie-
dades preexistentes (A, B, C), o
ambas cosas a la vez. Esta transaccin
implica la extincin de la sociedad es-
cindida.
Atendiendo a los efectos legales
indicados, las transferencias de bienes
inmuebles como parte de un bloque
patrimonial producto de la reorganiza-
cin de sociedades, se encuentran gra-
vadas con el Impuesto de Alcabala, y
en consecuencia los adquirentes de los
referidos activos debern observar las
reglas establecidas en los artculos 21
y siguientes de la LTM para abonar el
tributo respectivo.
Aun cuando la LTM no lo ha precisa-
do, el Tribunal Fiscal ha comentado lo
siguiente:
RTF N 00718-2-2002
La transferencia efectuada por la
empresa a favor de la recurrente
del 100% de acciones no implica
la transferencia de los bienes que
conformaban el activo de dicha
sociedad entre los que se encuen-
tra comprendido el bien inmueble.
En ese sentido, no se produjo la
transferencia de propiedad del
inmueble, y, por lo tanto, no existe
la obligacin de pago del Impuesto
de Alcabala.
RTF N 05135-5-2002
En la fusin por absorcin, la recu-
rrente absorbi a la empresa por
reorganizacin empresarial produ-
cindose la transmisin del patri-
monio de esta ltima, en bloque y a
ttulo universal, a su favor, respecto
del cual formaba parte el bien
inmueble sealado.
Por consiguiente, se ha producido
a favor de la recurrente la trans-
ferencia del inmueble, supuesto
de hecho previsto por el artculo
21 de la Ley de Tributacin Muni-
cipal para que nazca el Impuesto
de Alcabala, pues esta adquiri el
dominio de tal bien mediante la
operacin de fusin.
1
CASO
PRCTICO