• FUENTES DE FINANCIAMIENTO

• TIPOS DE FINANCIAMIENTO
• CLASIFICACION DE CREDITOS
• PRODUCTOS FINANCIEROS
• PROCESOS Y CONCEPTOS
RELEVANTES
FUENTES DE FINANCIAMIENTO DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS

Recursos Propios, inversionistas privados

Propietarios de terrenos.
Pre-Ventas
Bancos y Cajas
Fondos de inversión inmobiliarios privados o
públicos
Mercado de valores: emisión de deuda,
emisión de acciones.
Acceso relativamente más fácil que otras alternativas.

Brinda buena imagen y solvencia al proyecto

Facilita pre-ventas y acelera ventas.

Brinda una solución integral mediante varios productos financieros

(pagarés, cartas fianzas, créditos hipotecarios, avales).

Mejora la rentabilidad sobre el aporte propio realizado.

Facilita la incursión en proyectos de mayor envergadura o en

proyectos múltiples.
 SEGÚN SBS, 8 TIPOS DE CRÉDITO:

◦ De Consumo (2) Revolvente y no Revolvente: a personas naturales

para atender pagos de bienes y servicios no relacionados con una
actividad empresarial.

◦ A Pequeñas y Microempresas (2): idem anterior con una

restricción: que el endeudamiento en el sistema financiero
no exceda a US$30,000

◦ Comerciales a Empresas Corporativas, Grandes y

Medianas (3): a personas naturales y jurídicas, destinados a financiar
producción y comercialización de bienes y servicios.

◦ Hipotecarios para Vivienda: (1) a personas naturales para adq, const,

refacc, remod, ampl, mej, subdiv, siempre amparados con hipotecas
inscritas.
CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN CRÉDITO DIRECTO Y UN CONTINGENTE O
CRÉDITO INDIRECTO?
EJEMPLOS:

◦ Pagaré,
◦ Crédito Hipotecario,
◦ Descuento de Letras,
◦ Leasing,
◦ Carta Fianza,
◦ Carta de Crédito,
◦ Aval
CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UNA GARANTÍA REAL Y UNA PERSONAL?
EJEMPLOS:

◦ Prenda Dineraria
◦ Hipoteca: Inmuebles y… Barcos
◦ Prenda Vehicular: automóviles, camiones
◦ Prenda Mobiliaria: Maquinaria, equipo, mercadería
◦ Fianza Solidaria
◦ Aval
CATEGORÍA NORMAL (0)
CATEGORÍA CON PROBLEMAS POTENCIALES (1)
CATEGORÍA DEFICIENTE (2)
CATEGORÍA DUDOSO (3)
CATEGORÍA PÉRDIDA (4)
CATEGORÍA NORMAL (0)
Cumplen con el pago de sus créditos de acuerdo a lo
convenido o con un atraso de hasta treinta (30) días
calendario. (Ojo PBP – MIVIVIENDA)
CATEGORÍA CON PROBLEMAS POTENCIALES (1)
Atraso de 31 a 60 días calendario.
CATEGORÍA DEFICIENTE (2)
Atraso de 61 a 120 días calendario.
CATEGORÍA DUDOSO (3)
Atraso de 121 a 365 días calendario.
CATEGORÍA PÉRDIDA (4)
Atraso de más de 365 días calendario.
¿Qué relación existe entre ambos?

¿Para un banco qué le resulta más rentable un Crédito

Inmobiliario o un Hipotecario?

¿Por qué son necesarias cartas fianza para desembolsar los

créditos hipotecarios?

¿Qué son los Créditos Hipotecarios para adquisición de Bien

Futuro?

¿Qué es una cuenta Recaudadora, cuál es su importancia en el

marco de un proyecto inmobiliario?
1. Se trabaja con personas jurídicas, tanto el promotor como el
constructor

2. Promotor, constructor, accionistas y proyectistas sin información

negativa en centrales de riesgo.

3. Experiencia mínima: p. ej. de 2 proyectos con similares

características al que desea desarrollar. Si se trata de una nueva
razón social nos apoyaremos en la experiencia de los ingenieros a
cargo del proyecto --- adjuntar curriculum

4. Ubicación del proyecto: distrito consolidado o con proyección

5. Tamaño del proyecto: p.ej. > 20 unidades o inversión > $800M

REQUISITOS BASICOS DEL
PROMOTOR
INFORMACIÓN
FINANCIERA
◦ Estados Financieros

Información Legal
◦ Constitución de la empresa
◦ Poderes
◦ CRI del terreno
◦ Anteproyecto aprobado
Documentación del proyecto

• Memoria descriptiva del anteproyecto.

• Cuadro de ventas y áreas.

• Presupuesto de obra.

• Planos

• Flujo de caja del proyecto.

• Cronograma valorizado de obra.

Propuesta de Crédito
PREVENTA:

 Cuota inicial pagada o financiada con letras Crédito aprobado en

algún banco
•

 Contrato de compra venta firmado

¿Porqué son importantes las preventas?

• Determinan si el producto es aceptado por el mercado al que se dirige.

• En el análisis de los proyectos considerados, una vez alcanzada la pre-venta no se

registra ventas adicionales durante el proceso de construcción.
 PÓLIZA
CAR
• Póliza que se contrata para proyectos inmobiliarios en construcción.
• Seguro de construcción cuyas siglas significan “Construction all Risk”.
• Se asegura el contrato de construcción que incluye los trabajos
permanentes, temporales, así como los materiales que se utilicen y la
mano de obra dentro de un proyecto inmobiliario.
• Este seguro es brindado por la empresa de seguros donde el banco asume
el rol de intermediario entre la compañía de seguros y el cliente.
• El promotor podrá optar por tomar una póliza externa, la misma que deberá
ser previamente aprobada por el área de seguros del Banco.
 PÓLIZA
MULTIRIESGO
• Póliza que se contrata para proyectos inmobiliarios terminados.
• Es una póliza de seguro contra incendio - Todo Riesgo.
• Este seguro es brindado por la empresa de seguros donde el banco asume
el rol de intermediario entre la compañía de seguros y el cliente.
• El promotor podrá optar por tomar una póliza externa, la misma que deberá
ser previamente aprobada por el área de seguros del Banco.
• El importe asegurable es el valor de reconstrucción de las unidades no
vendidas.
Cuentas Recaudadoras

Son aquellas cuentas bancarias a nombre del cliente

pero bajo control del Banco, en la cual se realizan los
abonos de las cuotas iniciales, aportes del cliente (en
caso no estén en obra), el desembolso de los
pagarés, el desembolso de los créditos hipotecarios.

Su importancia radica en que son las cuentas que

permiten realizar el control financiero del proyecto,
verificando ingresos y salidas de efectivo.
 CONTROL
VENTAS
• Revisión de todos los contratos de compra venta celebrados
por el constructor

• Seguimiento y control de las ventas que formaliza el

constructor, sean éstas financiadas con crédito hipotecario,
ventas al contado y/o financiadas con créditos hipotecario de
otros bancos.
• Control y seguimiento al cuadro de ventas que se lleva por
cada proyecto.
 CONTROL
OBRA
• Se verifica que la construcción siga un desarrollo normal, sin
observaciones y que cumplan con las condiciones aprobadas en el
informe inmobiliario, tales como plazo, costos, ventas, condiciones
de seguridad, calidad, entre otros.

• Se revisan los informes de avance de obra que para tales efectos

envían los supervisores contratados por el banco.

• Se coordina con el supervisor para inspeccionar la obra

periódicamente.
CONTROL VALORIZACIONES

• Ingresos
• Montos de líneas otorgadas, utilizadas y saldos por utilizar (cartas
fianza, pagarés para construcción).
• Créditos hipotecarios desembolsados,cuotas iniciales pagadas,
cartas fianza emitidas, pagarés desembolsados.
• Egresos
• Pago de valorizaciones
• Pago de otros gastos
• Pagos mensuales a supervisores
• Amortizaciones de pagarés
• Pagos de intereses

• Fuentes de pago: importes desembolsados por créditos

hipotecarios, cuotas iniciales, cartas fianza, pagarés.