FACULTAD DE INGENERÍA Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE
INGENERÍA INDUSTRIAL

ÁREA:

Mercado de Valores
TEMA:

Mercado Hipotecario

ALUMNA:

Vásquez Atalaya Yuri Tatiana

Chiclayo, Junio del 2019

Contenido
Resumen............................................................................................................................3
I. Definición.......................................................................................................................4
II. Características de la Hipoteca.......................................................................................4
1.Es un derecho real..........................................................................................................4
2. Es un derecho accesorio o caución :..............................................................................4
3. Es un derecho inmobiliario............................................................................................4
4. Es un derecho................................................................................................................4
5. La especialidad..............................................................................................................4
6. La publicidad.................................................................................................................5
III. Valuación de Hipotecas:..............................................................................................5
IV. Riesgo de la inversión en hipotecas.............................................................................6
V. Globalización de los mercados de hipotecas.................................................................7
Conclusiones..................................................................................................................8
Referencias Bibliográficas.................................................................................................9
 Resumen

El título de crédito hipotecario negociable se concibe dentro del Sistema Financiero

Nacional como una herramienta que permite a éstas empresas conceder créditos con
la hipoteca que este título representa, y se otorgue medidas de seguridad y confianza
a quienes adquieran estos valores en el mercado secundario y/o, según el caso,
adquieran los inmuebles como consecuencia de su venta por el incumplimiento de
pago del crédito representado por dicho título valor. El título tiene una función no sólo
crediticia sino financiera, busca facilitar la concesión de los créditos en favor del
deudor hipotecario, cuya deuda se incorpora en un título que a su vez representa una
garantía hipotecaria.
El propietario de un bien inmueble puede hipotecar su propiedad para lo cual en forma
unilateral constituirá el gravamen mediante escritura pública y lo inscribirá en el
Registro Público. Luego de constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el
respectivo Registro Público expedirá el título, en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
El único gravamen que puede pesar sobre el inmueble es el constituido por el
interesado, el mismo que se incorpora en el título indicándose el valor del mismo, de
acuerdo al informe del perito que se inserta en la escritura pública de constitución de
gravamen. En el título se consignará el crédito que se garantiza. Dicho crédito podrá
ser endosado, con lo cual el título entra en circulación y cuenta con la ventaja de tener
su propia garantía.
 I. Definición
El crédito hipotecario es el producto financiero que te permite adquirir mediante un
préstamo a largo plazo, el inmueble que deseas, quedando el mismo en garantía
hipotecaria a favor de la entidad financiera que te otorgue el préstamo, hasta la
cancelación del mismo.

Un crédito hipotecario es el préstamo de una suma significativa de dinero que realiza

el banco a un cliente, este dinero está destinado para la venta, reparación o
ampliación de una casa o vivienda; este método es muy útil a la hora de que se
necesite la realización de esos distintos procesos y no se cuente con el dinero
suficiente para ejecutarlos, este préstamo puede ser otorgado con un intervalo de
tiempo variable entre corto y mediano plazo.

II. Características de la Hipoteca

1.Es un derecho real : sobre el bien ajeno porque como todo derecho
real de garantía el hipotecante transmite a favor del acreedor sus potestades de
disposición del bien gravado el derecho real nace en el momento en que se transmite
el acreedor las potestades dispositivas sobre el bien gravado.

2. Es un derecho accesorio o caución : Que garantiza

siempre una obligación principal, de tal forma que rigen los principios de que si ésta se
extingue, se extingue también la hipoteca; se define como accesorio cuando tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, es decir la hipoteca. La
hipoteca puede garantizar obligaciones civiles o naturales puras y simples y sujetas a
modalidad, determinadas o indeterminadas, presentes o futuras. Cuando se señala
que la hipoteca es un derecho real accesorio se requiere indicar que la hipoteca está
destinada a servir de garantía a un crédito no existe la hipoteca sin el crédito al que
garantiza.

3. Es un derecho inmobiliario: La hipoteca solo puede ser

constituida sobre un inmueble como dice el código civil en el artículo 1097, que
establece que por la hipoteca se afecta un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. Debe recaer sobre
inmuebles específicamente determinados y se extiende la garantía a todas sus partes,
es decir, al suelo, construcciones, aires, entradas.

4. Es un derecho: Indivisible significa que el gravamen se extiende a

todo el inmueble y cada parte de éste. Es indivisible, ya que cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la
deuda, incluyendo capital, intereses y gastos.
5. La especialidad: Esta característica significa por un lado, el hipoteca
garantiza un crédito determinado y, por otro, el hipoteca se constituye sobre un
inmueble determinado.

6. La publicidad: Todos los derechos inmobiliarios sólo son punibles a

terceros después de la inscripción, por lo que el derecho de preferencia y derecho de
persecución eran supeditados a la inscripción .la publicidad registral es carácter
esencial porque si la hipoteca no está inscrita no es un derecho real, nuestra
legislación la regula en el art 1099 código civil.
Que el gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el registro público de la
propiedad inmueble. Lo que quiere decir que si por alguna razón este derecho no se
inscribe no ha nacido la hipoteca y no es factible entonces un proceso de ejecución de
garantías.

La hipoteca se puede clasificar en:

- Hipoteca Voluntaria.- Son las establecidas por negocio jurídico; es decir, las que
se originan por un contrato entre el hipotecante y el acreedor hipotecario. La hipoteca
convencional está sometida a publicidad y sólo produce efectos respecto a terceros
por medio de la inscripción.
- Hipoteca Legal.- Existen ciertas hipotecas donde la Ley es la fuente, como
hipoteca legal a favor del vendedor, la hipoteca legal a favor de los constructores y la
hipoteca legal de los inmuebles adquiridos en una partición.

III. Valuación de Hipotecas:

Una Valuación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea
objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el
prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien
garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.
La Valuación hipotecaria solamente tiene la finalidad de servir de garantía para el
préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se
realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de
impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor
de tasación.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
 La ubicación.
 Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares,
médicos, supermercados.
 La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero...
 La calidad de los materiales de construcción.
 La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación
sur y los pisos altos.
 La antigüedad.

Una Valuación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe

cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.
Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad
de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las
Sociedades de Valuación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto
social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les
exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros
derivada de la actividad de tasación. Estas Sociedades de Valuación tienen que estar
homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial
correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.
Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los
resultados no muestra grandes diferencias:
 La Valuación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más
extendida.
 La Valuación por costos.
 La Valuación basada en la capitalización de rentas.

¿A quién va dirigida la valuación hipotecaria?

 Empresas: que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo
hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario)
 Entidades Financieras: que tengan que revisar las garantías reales tomadas
como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera
de activos.
 Particulares: que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un
inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garage, etc.

IV. Riesgo de la inversión en hipotecas

1) Perder parte de la inversión

La mayoría de operaciones se pagan sin problemas, por lo que como inversor en

préstamos hipotecarios debes tener muy claro que tu objetivo es cobrar tu principal y
tus intereses para buscar otra operación y mover el dinero.

Dicho en otras palabras, tu objetivo final no debe ser iniciar un proceso judicial de
ejecución hipotecaria, sino hacer operaciones viables y sin incidencias, de manera que
el inmueble que actúa como garantía sea sólo eso, una garantía que te permita
descansar tranquilo sabiendo que tu inversión está completamente asegurada.

2) Sufrir un retraso en los pagos

Si llega el vencimiento y la persona no te paga, el préstamo sigue devengando

intereses durante todos los meses hasta que te lo devuelva. De esta manera puedes
estar tranquilo de que, si en vez de doce meses la operación se completa en
quince, durante los tres meses adicionales de impago tu inversión seguirá generando
intereses.

3) No tener el dinero a nombre propio

La manera de liminar este riesgo debes elegir una empresa intermediaria que NO sea
depositaria de tu dinero. De esta manera mantendrás en todo momento la titularidad
de tu dinero, podrás controlar directamente si recibes los pagos acordados dentro de
los plazos preestablecidos y no correrás el riesgo de perder tus inversiones en caso de
quiebra de dicha empresa.

V. Globalización de los mercados de hipotecas

La expansión y transformación de los mercados financieros en las últimas décadas ha

sido espectacular. Los diferentes procesos de desregulación financiera y la libertad de
movimientos de capitales, junto con el rápido progreso técnico, principalmente de las
telecomunicaciones y la tecnología de la información, han desencadenado una
globalización de los mercados financieros y la evolución y aparición de nuevos
productos financieros caracterizados por la innovación financiera.

El resultado de todos estos cambios ha generado un aumento sin precedentes en la

dimensión y amplitud de los mercados de divisas, bonos y acciones. Además, los
mercados derivados, inexistentes en la mayoría de países o con una importancia
relativamente pequeña a principios de los ochenta, han aumentado sus volúmenes
exponencialmente. Así pues, la introducción de las nuevas tecnologías en los
mercados financieros ha conllevado a grandes e inesperados efectos en la estructura
de los mercados financieros.

Un mayor grado de integración de los mercados financieros significa una mayor

eficiencia en los mercados y una mejora de las combinaciones riesgo-rendimiento para
los inversores. La globalización de los mercados facilita que los recursos se enfoquen
buscando una relación óptima entre riesgo y rendimiento, propiciando mayor eficiencia
en la asignación de recursos hacia las economías que, por su grado de desarrollo o su
potencial, ofrezcan mejores perspectivas de rentabilidades.

A la vez, una mayor integración también supone una pérdida de autonomía política, el
crecimiento de las transacciones financieras y la aparición de nuevos productos
financieros, destinados a cobertura ante el aumento de volatilidad y en búsqueda de
rentabilidades a corto plazo.

La principal desventaja o riesgo de la globalización financiera se encuentra en el

llamado efecto contagio, que se manifiesta cuando surge una crisis en alguna zona
económica y automáticamente sacude otros mercados financieros.

Mientras la crisis de la economía americana se desencadenaba a raíz de la burbuja

inmobiliaria y las hipotecas sub-prime, el resto de economías desaceleraron su
crecimiento y los precios de la vivienda se redujeron en muchos países. Como
consecuencia, la mayoría de instituciones financieras estuvieron sometidas a grandes
pérdidas y los mercados se vieron alterados por una elevada incertidumbre
generalizada sobre la medida y la incidencia de las pérdidas. El resultado fue una
parada brusca de la financiación, desencadenando ventas precipitadas, que
contribuyeron a fuertes caídas en los precios de activos y nuevas pérdidas.
El balance final de una crisis que se inició en el 2007 en Estados Unidos y
rápidamente se trasladó al resto de países es todavía desconocido, pero sí sabemos
que el componente globalizador de los mercados financieros ha jugado un papel
importante, impactando en variables económicas de la mayoría de países, como el
crecimiento económico, los niveles de productividad, el nivel salarial y la tasa de paro,
sin olvidar el nivel de deuda pública y los extremadamente bajos tipos de interés.

Paralelamente al avance imparable de la tecnología, los mercados financieros se

redimensionan en nombre de la innovación y la necesidad de crear dinero. De modo
que si resulta que la causa fundamental de la crisis es realmente la tecnología, en
lugar de las finanzas, la combinación de política monetaria y re-regulación parece ser
que no será suficiente en el largo plazo. La tecnología es implacable y es evidente que
nunca dejará de progresar, de forma que una política económica o monetaria
convencional no podrá, por sí sola, abordar el nuevo panorama financiero.

Conclusiones
 El objetivo principal del concepto de hipoteca es el cumplimiento de una
obligación. Dentro de los recursos o mecanismos indicados por el legislador para
hacer cumplir una obligación, la hipoteca es uno de los más difundidos y los que
mayor garantía le otorga al acreedor.
 Si su establecimiento está fundamentado en un previo acuerdo entre las partes,
la hipoteca goza de una dimensión jurídica que la hace representativa de
una administración judicial racional.
 En lo que respecta a su raigambre histórica, se pudo destacar que, si bien el
término hipoteca es de origen griego, el desarrollo más significativo corresponde
al derecho romano clásico, donde adquirió su definición más abarcadora, y
desde donde fue asumida por otros sistemas jurídicos europeos, desde donde se
inserta luego en el derecho dominicano.
 Independientemente de los diversos tipos de hipotecas, es notorio que en la
generalidad de los casos, ésta se ejecuta sobre una base inmobiliaria, salvo
escasas excepciones, además de que siempre la hipoteca constituye un derecho
real de ejecución universal o Erga Omnes.

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