Tema 4: La Cotitularidad.

Ley de propiedad horizontal actualizada y CC.

Situaciones de cotitularidad: la concurrencia de varias personas en la titularidad de la situación

activa o pasiva de una relación jurídica
 Cotitularidad de la patria potestad
 Pluralidad subjetiva de la obligación
 Cotitularidad de una situación jurídica real régimen jurídico de la comunidad.

Título III del libro II del CC arts 392-406, De la comunidad de bienes

La rubrica es inexacta no se regulan en general los supuestos de comunidad a de
bienes y derechos. Solo se regula la copropiedad.

El legislador regula la copropiedad siguiendo los parámetros de la comunidad romana

debe conocerse la diferencia entre comunidad romana y la germánica.

COMUNIDAD GERMÁNICA
Caracteres básicos
 Hay vínculos personales especiales entre los comuneros
 Los comuneros no pueden disponer de su condición
 Inexistencia de cuotas: no es posible ejercitar la acción de división

Manifestaciones de esta comunidad a en nuestro derechos

 La comunidad a hereditaria
 La sociedad de gananciales; sino se pacta el régimen económico que se aplica en el
matrimonio por defecto en derecho común el régimen de gananciales.
 Montes vecinales en mano comun y aprovechamiento comunales de pastos y leñas.

COMUNIDAD PRO INDIVISO ROMANA U ORDINARIA

Caracteres básicos
 Los comuneros son titulares d Ena participación ideal o cuata que puede ser igual o no
 La condición de comunero es disponible
 El cotitular puede ejercerse la acción de división

Objeto
 Derechos reales de disfrute
 Derechos reales de adquisición preferente: el retracto real
 Derechos reales de garantía.

COMUNIDAD PRO DIVISO

Caracteres básicos:
 los sujetos son titulares de aprovechamiento diferentes sobre una misma finca indecisa. Su
propiedad tiene la vis atractiva en caso de que alguno de ellos renuncie a su derecho.
 Son titulares del derecho de propiedad ; ninguno de ellos se considera titular de un
derecho real sobre cosa ajena.
 La validez de la comunidad pro diviso es reconocida por la costumbre y la jurisprudencia.
Es una figura con una presencia especial en Navarra y Extremadura
 La jurisprudencia dice que es una situación n análoga a la propiedad,
 Se habla de propiedad divida
 No se habla de acción de división.
 Es posible la cocción de retracto en caso en que uno venda su derecho.
PROPIEDAD ROMANA U ORDINARIA.
Constitución de la comunidad:
 Independientemente de la voluntad de los comuneros
o Por prescripción legal
o Sucesión mortis causa de varias personas
 Por adquisición voluntaria conjunta de los comuneros a titulo onerosos o gratuito, arts.
637, 1339 y 1353 del CC.

Ámbito de aplicación de los arts. 392 y ss del CC

 No se aplican al contratado de sociedad, ex arts. 1665 y ss del CC.
 No se aplican cuando hay un régimen especial:
o De disfrute: usufructo, servidumbre personal, servidumbre predial y censo
enfitéutico.
o De adquisición preferente. Retracto Legal.
o De garantía: en medidas que son derechos accesorios al crédito que
garantizan, la situación de cotitularidad se rige por las normas organizadoras
de esta pluralidad de acreedores.
 Son normas imperativas en materia de comunidad ordinaria los arts. 398.3, 399, 400 y 405
del CC, el resto son dispositivas.

Régimen jurídico
Existen dos perspectivas la individual y la colectiva
 Colectiva: distinguimos en tres tipos de actos:
o Actos de Administración: régimen de mayoría 398 CC.
 Ejercicio de una facultad individual: concurrir y participar.
 Ejercicio de una facultad colectiva : adopción de un acuerdo, mínimo es la
mayoría de cuotas no de titulares. Minoría disidente art 398.3 CC.
o Actos de alteración sustancial material y juridica: régimen de la unanimidad 397 y 399
del CC.
 Son los de la modificación e innovación de su configuración, según su destino
económico, que exceden los actos de pura conservación o mejor disfrute.
o Actos de disposición: unanimidad, art, 399 CC.
 Actos individuales que no pueden ser realizados pro cuota art. 597 CC.

 Individual
o Los comuneros son iguales en el uso de la cosa común, art. 394 CC.
o Cada comunero posee la cosa en su totalidad, art. 455 y 398 CC.
o Todos los comuneros están legitimados frente a terceros y , en su caso, contra otro
comunero, art. 394 CC.
o La ganancia en concepto de cotitular, usucapión, aprovecha a todos, art. 1933 CC.
La interrupción de la posesión de uno perjudica a todos, art. 450 CC.
o Los beneficios, frutos, se reparten en función de la cuota. Se presumen que son
iguales, arts. 393 y 399 CC.
 Cabe pactar un régimen moralizado de reparto de beneficios.

Los gastos necesarios, útiles y suntuarios.

 Los gastos necesarios son los que implican la conservación y mantenimiento del bien
o Pueden ser realizados por todos los comuneros con derecho a reembolso, art.
393 CC.
o No es necesaria la mayoría, art. 395 CC
 o Puede exonerase del pago de estos gastos:
 El comunero se libera de estos gastos renunciando a lo que le
pertenece en el dominio.
 Los gastos útiles o de mejora son los que repercuten en la mayor utilidad.
o Adoptarse por mayoría, vinculando a la minoría disidente
 Los gastos suntuarios o gastos de lujo.
o Adoptados por unanimidad.

La jurisprudencia del TS es unánime en relación a la actuación en juicio de un comunero.

Un comunero esta legitimado para actuar en nombre de la comunidad si tiene el
consentimiento expreso o tácito del resto
 La sentencia favorable beneficia a todos
 La sentencia desfavorable caracteriza de eficacia de osa juzgada para el resto de
comuneros.

Los comuneros pueden realizar actos dispositivos sobre su cuota.

 Límites
o Legales
 Art. 399.1 CC no es posible la disposición de los derechos personalísimos.
 Art, 1522 CC en relación a los derechos transmisibles
o Convencionales
 Las prohibiciones de disponer, art. 26 y 27 de la LH y 781 y 785 del CC
 Art. 400.2 pacto entre todos los comuneros de conservar la cosa indivisa.
 Los negocios dispositivos sobre partes materiales del bien objeto e cotitularidad tienen
eficacia jurídico real cuando la división se atribuya al cotitular trasmitente. Se
considera efectiva desde la fecha de la celebración del contrato, y no desde la división
y adjudicación, ex art 399.2 y 450 CC.

La extinción
1. División art. 402 CC
a. Límites, arts 401, 402 y 1051 CC.
b. Clases
i. Según el sujeto art. 402.1 CC
1. Convencional
2. Arbitral
3. Judicial
4. Se debería añadir la mediación porque así lo dice la ley de
mediación en asuntos civiles de 2012.
ii. Según el modo
1. In natura 401.2 CC
2. Económica 404 CC
c. Efectos: arts. 450, 403, 405 CC. N
2. Concentración

LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Ley de Propiedad Horizontal —> Leer exposición de motivos.

OBJETO
 Corpropiedad especial por razón del objeto sobre el que recae, art. 2 LPH.
o Edificios divididos en pisos o y locales susceptibles de aprovechamiento
independiente.
 o Complejos inmobiliarios privados.
o Situaciones de prehorizontalidad:
 Edificios de pisos en construcción iniciada pero no concluida
 Edificio de pisos en construcción proyectada
 Este régimen atribuye al titular un derecho exclusivo sobre el piso o local y un derecho
de copropiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes
 La LPH se aplica:
o A todas las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396
del CC, hayan (tengan) o no otorgado el titulo constitutivo de la propiedad
horizontal.

Cuando hay un solo propietario de todo el inmueble, aunque haya en el 10 pisos y dos locales,
el es el titular de todos ellos y de las zonas comunes por lo tanto no estamos ante PH.

RÉGIMEN LEGAL.
 Art. 396 CC.
 La LPH 49/1960, de 21 de junio.
 Los estatutos de la comunidad contenidos en su titulo constitutivo.
 Los reglamentos de régimen interior.
 Los arts. 8.4, 8.5 y 117 de la Ley Hipotecaria y 68 del Reglamento Hipotecario,
permiten la inscripción de este tipo de inmuebles, si no está inscrito no se permite la
inscripción de los pisos.

TITULO CONSTITUTIVO
 Contenido
o Es obligatorio, Art. 5 LPH: contiene la cuota de participación (no es lo mismo
un piso de 4 dormitorios que uno de dos).
 Descripción del inmueble en su conjunto
 Descripción de los diferentes pisos y locales
 La cuota de participación de cada comunero
o Facultativo: el estatuto privativo
 Legitimación
o El propietario del inmueble
o Los propietarios d ellos pisos y locales
o Los herederos del causante, cuando el régimen se constituya mortis causa.
o Juez o árbitro.
 Forma: no se establece ninguna forma especial pero si alguno de los propietarios
quiere inscribir su derecho podrá solicitar que se eleve a escritura pública.
 Modificación: exige la unanimidad de todos los comuneros, excepto en las materias
del art. 17 LPH (párrafo 12 modificación de 2019: pisos turísticos).
 Estatutos:
o Facultativamente pueden aparecer en el título constitutivo reglas de
constitución y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en
relación con el uso o destino del edificio, sus pisos o locales, las instalaciones,
los servicios, los gastos, la administración y el gobierno, los seguros , la
conservación y las reparaciones.
o Eficacia frente a terceros: sólo si se han inscrito en el Registro de la Propiedad.
o Para la adopción de los estatutos se exige unanimidad, al igual que para la,
modificación, art. 17.1 de la LPH.
ORDENANZAS, REGLAMENTOS Y NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR.
  Regulan detalles de la convivencia y utilización de servicios comunes. No pueden
afectar a los derechos de los copropietarios.
o Legitimación: los copropietarios.
o Forma: no se estable ninguna forma. Quedan fuera del título constitutivo y no
acceden al Registro.
o Eficacia. son obligatorios para los copropietarios y para los titulares de derechos
reales y personales.
o Modificación: acuerdo de la mayoría de los propietarios.

SITUACIONES DE PERHORIZONTALIDAD.
(LIBRO).

LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS.

 Dependen de la concepción arquitectónica del inmueble y del contenido del título
constitutivo.
o Todos los elementos del inmueble que no hayan sido concebidos en el título
constitutivo como objeto de propiedad separada, serán elementos comunes.
o La enumeración del art. 396.1 in fine no es exhaustiva.
 Clases de elementos:
o Comunes por naturaleza, 396 del CC y referencia en la propia ley art. 3
apartado b).
o Comunes por destino o procomunales; son todos que los bienes que pudiendo
haber sido objeto de propiedad privada han sido destinados al servicio de la
comunidad por los estatutos (muebles que adornan partes comunes, la
vivienda del portero), art. 4 LPH. No es suficiente el acuerdo de la junta de
propietarios para el arrendamiento del piso del portero.
o Privativos, aprovechamiento independiente y con salida a la is publica y los
anexos que se señalen como tales en la LPH. Art. 5.1 de la LPH y art. 3 a).

CUOTA DE PARTICIPACIÓN
 Es la participación ideal del propietario de cada piso o local en las cargas o beneficios
de la comunidad
 Según el art. 3.2 LPH hay que diferenciar:
o Participación en los elementos comunes
 La participación en el solar si se destruye, art. 23 LPH

No tienen que coincidir la cuota de participación con el cuota de contribución a los gastos,
puede haber una disociación por acuerdo de los propietarios (TS).

La cota forma parte indispensablemente del titulo constitutivo.

 La construcción de nuevas plantas.

 La toma de acuerdos, la convocatoria de juntas y las votaciones
o Participación en gastos comunes
 Determinación
o Legitimación: los mismos que para la redacción del título constitutivo
o Cálculo de cuota: valor de piso con el total de inmueble
o Forma: es elemento esencial del Título constitutivo, y es un contenido exigido
para la inscripción del piso o local.
o Modificación: acuerdo unánime de todos los copropietarios, con excepciones.
POSICIÓN JURÍDICA DEL PROPIETARIO.
 Deberes del propietario sobre los elementos privativos
o Arts. 7.2, 9.1 b), c), d), h), i) LPH
o Sanciones por incumplimiento, art. 7.2 LPH.
 Derechos del propietario en relación con los elementos comunes
o Uso y disfrute de los elementos comunes, art. 396.1 C.c. y 3 B LPH.
o Consentir las alteraciones esenciales de los elementos comunes, pues al ser
modificaciones del título constitutivo exigen la unanimidad de los propietarios,
salvo lo establecido en los art. 17.1 y 2 LPH.
o Consentir el cambio de destino o la enajenación de los elementos comunes
por destino o procomunales, al requerir acuerdo unánime de los propietarios.
ART. 10 —> IMP.
 Derechos del propietario sobre los elementos privativos.
o Realizar alteraciones físicas de los elementos privativos.
 Límites: el interés público, interés de la comunidad, interés de otro
propietario.
o Modificar la extensión de los electos privativos
 Requiere. El cuerdo de los afectados, la unanimidad de los propietarios
o Libre disposición de los elementos privativos sin que se puedan separar el
derecho sobre los elementos comunes.
 Obligaciones del propietario en relación con los elementos comunes.
o Diligencia en el uso, respondiendo por los daños.
o Contribución en la constitución de un fondo de reserva y los gastos.
 Gastos generales: cada propietario es deudor en la parte que le
corresponda por el título, art 9 LPH
 El importe de los tres últimos años y de la parte vencida de la
anualidad corriente, constituye un crédito preferente a favor
de la comunidad, para cuyo pago queda afecto el piso o local.
 Gastos de mejora, que deberán ser aprobados por mayoría.