DERECHOS REALES. TEMA 4.

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

DERECHOS REALES. TEMA 4. LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

4.1. CONCEPTO Y REGULACIÓN.

- Concepto.
- Regulación.

4.2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO.

- Descripción del inmueble.
- Cuota de participación.
- Otros contenidos.

4.3. LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.

- Respetar las instalaciones.
- Mantenerlas en buen estado.
- Permitir las reparaciones.
- Uso del inmueble.
- Contribuir a la cuota de participación.
- Comunicar el domicilio.

4.4. LAS OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO CON SU PROPIA VIVIENDA.

- No modificar la estructura del edificio.
- No realizar actividades prohibidas.

4.5. EL PROCEDIMIENTO MONITORIO.

4.6. ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN DE LA COMUNIDAD. LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO.

- El Presidente y Vicepresidentes.
- Secretario y Administrador.
- La Junta de propietarios.
o Competencias.

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o Asistencia a las reuniones de la Junta.

o Clases de Juntas. Convocatoria y celebración.
o Adopción de acuerdos.

4.7. LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS.

- ¿Qué acuerdos se pueden impugnar?
- ¿Qué propietarios pueden impugnarlos?
- El plazo para impugnar.

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4.1. CONCEPTO Y REGULACIÓN.

Concepto.
La comunidad de bienes en régimen de propiedad horizontal es una comunidad
de bienes en régimen especial. Está regulada en el art. 396 Cc. En la comunidad de
bienes en régimen de propiedad horizontal coexisten dos tipos de derechos: (1) el
derecho privativo de cada propietario sobre su inmueble y (2) la cuota de cada
propietario que establece la obligación que tiene cada propietario de contribuir con los
gastos y con las cargas de la comunidad en los elementos comunes. Es decir:
(1) Derecho privativo de cada propietario sobre el inmueble que le pertenece.
(2) Copropiedad en elementos comunes.
Hasta 1960, la única regulación era la que aparecía en el art. 396 y como en este
artículo no se daba suficiente respuesta, se aprobó la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta Ley se publica en 1960 y se reforma en 1999 y posteriormente en 2013.
Según esta Ley hay que distinguir varios aspectos básicos:
a) La propiedad separada: es la propiedad privativa sobre los pisos o locales o
parte de ellos.
b) La cuota de participación: a cada piso o local se le atribuye una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble. Esta cuota de
participación sirve para:
 Determinar la contribución de cada propietario a las cargas de la
comunidad.
 Establecer la participación en los beneficios de la comunidad.
 Establecer las mayorías que exige la LPH para hacer determinados
acuerdos.
 Especificar con cuánto tendrá que contribuir cada propietario por las
deudas de la comunidad.
c) Los elementos comunes: son el portal, las escaleras, la fachada…

Regulación.
Esta Ley se aplicará (art. 2 LPH):
a) A las comunidades de propietarios constituidas en base al art. 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal. Se regirán por esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad.
c) A los complejos inmobiliarios privados.

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d) A las subcomunidades: cuando varios propietarios disponen, en régimen de

comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados servicios
comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación, si así figura en sus estatutos.

4.2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO.

El art. 5 LPH determina el contenido del título constitutivo de la propiedad
horizontal. El título constitutivo incluirá:
 La descripción del inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones con las
que cuente. Cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que
esté y sus anejos (garaje, buhardilla o sótano).
 En el título se fijará la cuota de participación de cada piso o local. Para fijar la
cuota se tomará como base la superficie útil en relación con el total del
inmueble, su emplazamiento (si es interior o exterior), su situación y el uso que
va a realizarse de los elementos comunes.
 El título podrá tener otros contenidos, es lo que se llama estatuto privativo,
como el uso o destino del edificio, sus gastos, seguros, conservación y
reparaciones…
 Según el art. 17 LPH, es necesario el acuerdo unánime de la Junta de
propietarios para modificar las reglas establecidas en el título constitutivo.

4.3. LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.

Según el art. 9 LPH, las obligaciones de los propietarios son:

1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos

comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos evitando hacer
desperfectos.
2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local , no
perjudicando a la comunidad o a los otros propietarios.
3. Permitir que en su vivienda o local se hagan las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles
necesarias para la creación de servicios comunes de interés general. (Ej.
Instalación de ascensor).
4. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares, respondiendo de las infracciones cometidas y de los daños
causados.

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5. Contribuir, en base a la cuota de participación, a los gastos generales para el

adecuado sostenimiento del inmueble. En caso de morosidad, la LPH da
preferencia a la comunidad con respecto a otros acreedores.
6. Contribuir, en base a la cuota de participación, a la dotación de un fondo de
reserva que existirá en la comunidad para poder realizar las obras de
conservación y reparación de la finca.
7. Comunicar al Secretario de la Comunidad el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones y el cambio de titularidad de la vivienda o local. Se
presupone que el domicilio es el piso, pero si no lo fuera, el propietario tiene
que comunicarlo. Si no vive nadie en el piso, la comunidad podrá colocar un
anuncio en el portal citándole a las Juntas de propietarios. Si el anuncio
permanece tres días seguidos, se considerará notificado.

Actividades prohibidas: el art. 7.2 LHP prohíbe al propietario desarrollar en el piso o

local, así como en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos,
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales.

4.4. LAS OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO CON SU PROPIA VIVIENDA.

Según el art. 7 LPH son las siguientes:

1. El propietario de cada piso o local puede modificar los elementos
arquitectónicos, siempre que no altere la seguridad del edificio, ni su
estructura, y tampoco perjudique los derechos de otro propietario. En las
obras, por ejemplo, se puede cambiar de ubicación la cocina o el baño, pero si
cambias por donde discurren las tuberías que conectan con las generales,
podrían surgir olores o humedades, y el piso se convertiría en algo inhabitable.

2. El propietario no puede realizar en el piso o local actividades prohibidas en los

estatutos que resulten dañosas para la finca. Si estas se producen, el presidente
de la comunidad pedirá al propietario que cese en esa actividad. Si no lo hace
en el plazo establecido, el presidente con el acuerdo de la Junta podrá
presentar una demanda. El juez podrá acordar la cesación inmediata de la
actividad prohibida, pudiendo adoptar las medidas cautelares que considere
oportunas. Si se estima la demanda, el juez podrá condenar al propietario a
pagar una indemnización por daños y perjuicios e incluso a la privación del
derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a 3 años.

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4.5. EL PROCEDIMIENTO MONITORIO

Aparece en el art. 21 LPH. El propietario debe contribuir, como hemos dicho

antes, a los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva de la comunidad. Si
esto no fuera así, el presidente o administrador podrá exigírselo judicialmente a
través de un proceso monitorio. En este procedimiento se exige:
1. Una certificación especificando la deuda. Se requiere el pago al propietario y si
no lo hace, se le podrá embargar el piso.
2. No se puede emitir contra alguien que no tiene domicilio conocido , si no se le
encuentra en el domicilio, no se puede seguir con el procedimiento.
3. Si el propietario deudor se opone al pago y presenta un escrito poniendo que no
debe pagar, desde ese momento, la comunidad puede pedir el embargo
preventivo del piso, anotándolo como una medida cautelar.
4. Además, para los monitorios, no es necesaria la actuación de abogado o
procurador. Aunque se le condenara a costas no tendría que pagar abogado. En
los de la comunidad de propietario, sí tiene que pagar al abogado o al procurador
y además tendrá que pagar todos los gastos extrajudiciales que haya causado a la
comunidad, como el requerimiento de un buro fax. Esto se hace para animar al
deudor a que pague la deuda.

4.6. ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN DE LA COMUNIDAD. LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO

DE LA COMUNIDAD.

Según el art. 13 LPH, son los siguientes:

- La Junta de propietarios.
- El Presidente
- El Vicepresidente o vicepresidentes.
- El Secretario.
- El Administrador.

EL PRESIDENTE Y VICEPRESIDENTES.

 El presidente será nombrado, entre todos los propietarios mediante turno

rotatorio o sorteo, normalmente por un periodo de un año.
 El nombramiento es obligatorio, aunque el propietario designado puede
solicitar su relevo ante un juez, argumentando razones de peso para no ocupar
el cargo. El juez resolverá y nombrará a la persona que tiene que sustituirlo.
También habrá que acudir a un juez si a la Junta le fuese imposible designar al
presidente de la comunidad.

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 El presidente será el representante legal de la comunidad.

 La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se hará
igual que para el presidente. Se encargarán de sustituir al presidente en caso de
ausencia, vacante o imposibilidad de este.

SECRETARIO Y ADMINISTRADOR.

 Estos cargos podrán acumularse en el cargo de presidente o se podrán nombrar

independientemente. El cargo de administrador podrá ser ejercido por
cualquier propietario o por cualquier persona cualificada para esa función.

JUNTA DE PROPIETARIOS.

Está compuesta por la todos los titulares de los pisos o locales y es el órgano
rector de la comunidad.

Competencias de la Junta. Según el art. 14 LPH, corresponde a la Junta de

propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos y resolver las
reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra su
actuación.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio
común.

Asistencia a las reuniones de la Junta. Según el art. 15 LPH:

1. La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria ,
basta con presentar un escrito firmado por el propietario.
2. Los propietarios, que en el momento de reunirse la Junta, no estuviesen al
corriente de pago de las deudas de la comunidad, podrán participar en sus

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deliberaciones pero no tendrán derecho de voto. En el acta de la Junta

aparecerán los propietarios que no tienen derecho de voto.

Clases de Juntas. Convocatoria y celebración. Según el art. 16 PLH:

1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas (Junta ordinaria anual). Se podrán convocar Juntas
extraordinarias cuando el presidente lo considere conveniente o cuando lo
pidan una cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que
representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente o los promotores de la
reunión, por escrito. En la convocatoria se indicarán los asuntos a tratar, el
lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda
convocatoria. En la convocatoria tiene que aparecer la relación de los
propietarios deudores, para que sepan que pueden asistir a la Junta pero no
pueden votar. Se hace esto para no causarles indefensión, porque tienen la
opción de pagar justo antes de que se celebre la Junta. El tiempo entre la 1ª y la
2º convocatoria será de media hora.
Si en la primera convocatoria no se presentan la mayoría de los propietarios, se
procederá a la segunda convocatoria, y en esta se aprobarán los acuerdos con
los propietarios que hayan asistido, no se necesita quórum.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, al menos, con seis días de
antelación, y para las extraordinarias, con la antelación que sea posible.

Adopción de acuerdos. Art. 17 LPH:

a) Para los acuerdos que supongan la aprobación o modificación de las reglas del
título constitutivo, es necesario la unanimidad.
b) Hay otro tipo de acuerdos que tienen un sistema más flexibles, las 3/5 partes
de los propietarios en unos casos y la mayoría en otros:
- Voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez
representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, para acuerdos
referentes al establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería…
- Voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen
la mayoría de la cuota de participación, para los acuerdos referentes a la
realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que
tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalías.

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c) Para instalar infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de

telecomunicaciones o adaptar las que ya existen, se necesita el acuerdo de 1/3
de los propietarios.

4.7. IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS.

Según el art. 19.3 LPH los cuerdos de la Junta de propietarios son ejecutivos
desde el cierre de acta. Pero estos acuerdos pueden ser impugnados por los tribunales.
El art. 18 LPH regula los acuerdos que pueden ser impugnados, su legitimación y el
plazo correspondiente.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?

- Si son contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

- Si son lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o
varios propietarios.
- Si suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo o que esos acuerdos se hayan adoptado con abuso de
derecho.

¿Qué propietarios pueden impugnarlos?

- Los que hubiesen salvado su voto en la Junta.

- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que hayan sido privados del voto indebidamente.

El plazo para impugnar.

- La acción caducará a los 3 meses de adoptarse el acuerdo.

- Si son actos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año.