INFORME DE AVALÚO

HOTEL ARIES
LOS TEQUES – ESTADO MIRANDA

Econ. Desiree Rivas – Ing. Yris Durán – Econ. Sandino Molina – Adm. Fran Leal – Econ.
José Artigas

04 DE AGOSTO DE 2012
 CERTIFICACIÓN

Nosotros Desiree Rivas, Iris Duran, José Artigas, Fran Leal y Sandino Molina,
venezolanos, mayores de edad, estado civil soltera, soltera, soltero, casado y soltero,
titulares de las Cédulas de Identidad Nro. 14.533.652; 6.183.415; 7.948.986; 3.882.160
y 15.616.990 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Caracas, Dtto Capital y Edo.
Miranda y en pleno ejercicio profesional como experto tasador, expedimos la presente
CERTIFICACIÓN con motivo de un avalúo presentado a Pedro Rodríguez titular de la
cedula de identidad N° 613.235, propietario del inmueble destinado a la actividad
comercial de Hospedaje, alquiler de habitaciones y hotelería, identificado con el
numero 25 de la calle Guaicaipuro, en cruce con la calle Miranda de la ciudad de
los Teques, Edo. Miranda según consta en documento numero 17, tomo 9, protocolo
primero, de fecha 27 de septiembre de 1972, dicho avaluó fue solicitado por la
administración del Hotel Arias, C.A. en fecha 05 de agosto de 2012.
El Perito avaluador certifica:
A. No tener ningún tipo de interés en el bien objeto del presente avalúo,
motivo por el cual no existe propósito alguno que influya, subjetivamente, en cada
uno de los criterios aquí utilizados.
B. No ser funcionario del contratante ni de ninguna de las personas
involucradas en la operación. Por lo tanto, se actúa libre de presiones y con
absoluta libertad de criterio, aplicando en su análisis métodos objetivos científicos
y principios valuatorios de aceptación general.
C. Así mismo se efectuó la visita e inspección del bien inmobiliario,
realizándose el diagnóstico adecuado y la investigación necesaria para estimar el
valor actual del mencionado bien inmueble.
D. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar las estadísticas necesarios en este estudio, son ciertos hasta
donde alcanza la buena fe del avaluador y no se ha exagerado ni omitido,
conscientemente, ningún factor que pueda influir en el resultado de este avalúo.
E. Declaro que en el día 05 de agosto de 2012 efectué el avalúo del
bien inmobiliario anteriormente identificado y que dicha labor la desempeñamos
de conformidad con los requerimientos exigidos al respecto y aplicando métodos
científicos y técnicos para la valoración de bienes inmuebles.
En Caracas, a los cinco días del mes de agosto de 2012.

Desiree Rivas Iris Duran José Artigas Fran Leal Sandino Molina
SOVECTA SOVECTA SOVECTA SOVECTA SOVECTA
N° 9942 N° 9958 N° 1243 N° 1742 N° 9823
Descripción del bien inmueble avaluado

Ubicación:

25 de la calle Guaicaipuro, en cruce con la calle Miranda de la ciudad de los Teques,

Edo. Miranda.

Número de catastro, área y/o superficie:

El catastro no es visible.

Linderos:

Norte: Se ubica en una longitud de 7,85 mts lineales, al lado sur del fondo del
inmueble que es o fue de Carmen Cecilia Díaz.

Sur: En una longitud de 7,85 mts lineales con la calle Guaicaipuro.

Este: En una longitud de 41,00 mts lineales, con el lado oeste del inmueble que es o
fue de José Rafael Sosa Martínez.

Oeste: En una longitud de 41, 00 mts lineales, con el lado este del inmueble que es
o fue de Luis Guitian.

Zonificación y Variables Urbanas:

De uso residencial multifamiliar y comercial, se observan empresas medianas y

pequeñas, constituidas por casas de abasto, comercios, hoteles, iglesias, centros
comerciales, mercados municipales, fábricas y talleres, así como sedes de
instituciones públicas, entre otros.

Descripción detallada de la Zona donde se ubica el bien objeto del Avalúo

Característica del Sector y su Entorno:

Es de buena calidad ambiental, buena vialidad así como la existencia de servicios de

electricidad, TV por cable, telefonía, aguas blancas y servidas, transporte y
educación pública y privada básica, de segundo y tercer nivel, especial importancia
reviste para el valor del inmueble , su cercanía a la estación principal del sistema
metro de los teques.

Servicios Públicos:

Electricidad, TV por cable, telefonía, aguas blancas y servidas, transporte

 Accesibilidad Vehicular y Peatonal:

Sistema Metro de los Teques, carretera panamericana, carretera vieja de los teques,
entre otras.

Características del bien inmueble (Construcción)

Estructura:

De concreto armado

Conformación (número de plantas, habitaciones, closets, baño, cocina):

1 Nivel, 21 habitaciones, 21 baños, 321,85 mts2 de superficie de construcción, 321,

85 mts2 de superficie de puestos de estacionamiento.

Techo:

De concreto

Paredes:

De ladrillos revestidas con mortero rústico

Piso:

De cemento rústico, cerámica y caico

Puertas:

02 Metálicas, 22 entamboradas de madera económicas y 02 puertas de seguridad

Ventanas:

Tipo batiente

Baños:

Conformado por WC, lavamanos, bidet, ducha, grifería económica y cerámica

económica en las paredes

Electricidad:

Cableado no empotrado sin tablero de control

Depreciación del inmueble:

Método Ross- Heidecke (RH)

Este método busca medir como el tiempo incide en la pérdida de valor de EL

INMUEBLE, tomando en consideración su efecto en el envejecimiento y agotamiento de
su edificación.

Puede observarse a partir de los documentos de tradición anexos que EL INMUEBLE, presenta una edad
física de más de 85 años, superando su vida económica útil, razón por la cual no fue tomado en
consideración por el tasador en el cálculo de la depreciación de la estructura. En su lugar tomo en
consideración su edad estimada basada en el análisis de resultados de la inspección del estado de las
condiciones funcionales y físicas encontradas en ella. Así tenemos que la depreciación por el tiempo,
según el método Ross Heidecke determinada de la siguiente manera:

Vida económica útil v = 50 años

Edad Física f = 85 años
Edad Física Estimada e = 40 años

RH= (e/v + (e/v))n (0,5)

RH= (40/50+ (40/50))(0,5)= 0,72

Estado de conservación y mantenimiento:

TABLA DE ESTADO DE CONSERVACIÓN

(ROSS-HEIDECKE)

E ESTADO %
1 Excelente- Nuevo 0,00
2 Bueno con construcción normal 2,52
Regular con necesidad de reparación
3 sencilla 18,02
Regular con necesidad de reparación de
cierta importancia y de costos
4 considerables. 52,60
Condición pobre. Inmueble sujeto a
5 demolición. 100
 En su oportunidad se observo buen mantenimiento preventivo y correctivo de su
estructura, aun cuando no obtuvo cifras contables de tales gastos para tales conceptos
levados a cabo y financiados mayormente por la empresa arrendataria. El estado físico y
funcional de esta estructura es regular con tendencia a pobre tal como se evidencia en el
resumen de observaciones, según la siguiente tabla:

Estado
Elemento Constructivo E
Techos 3,60
Paredes 3,61
Pisos 3,42
Puertas 3,49
Ventanas 3,59
Instalaciones Eléctricas 3,49
Instalaciones
Hidrosanitarias 3,49
Total Estructura 3,53

El valor promedio de las condiciones encontradas por elementos constructivo arrojó un

estado “E” de 3,53, contenido entre los valores 3 y 4 de la Tabla de Estado de
Conservación Ross-Heidecke antes indicada, es decir un estado general de
conservación y funcionalidad para EL INMUEBLE de regular con necesidad de
reparaciones sencillas, a regular con necesidad de reparaciones de cierta importancia y
de costos considerables.

El valor porcentual correspondiente al estado general de conservación y funcionalidad

para EL INMUEBLE viene dado por la siguiente fórmula:

C= (E-3) / (4-3) x (52,60-18,02) + 18,02

C= (3,53-3) / (4-3) x (52,60-18,02) + 18,02

C= 36,35%

Factor de depreciación combinado

Busca medir el efecto combinado de la antigüedad, según el factor Ross Heidecke y del
estado de conservación observado en la estructura de EL INMUEBLE,al momento de la
inspección, en la perdida de sus valor depreciable.

Factor de depreciación (Fd) Fd = (RH + (1 – RH) x C/100))

 Fd = (0,72 + (1- 0,72) x 36,35 / 100)

Fd = 0,821781

Como se pudo observar, la vida física de EL INMUEBLE supera en más de 25 años a su

vida económica útil, tal como se desprende del cuadro GENERAL DE LA
ESTRUCTURA DE EL INMUEBLE, descrito anteriormente; luego, desde el punto de
vista Técnico y Económico no tiene Valor Residual. Ahora bien, en vista de que su Valor
Depreciable viene dado por la diferencia entre su Valor de Reposición a Nuevo y su
Valor Residual, se desprende que este Valor Depreciable es el mismo Valor a
Reposición a Nuevo.

El Valor Actual de EL INMUEBLE, toma en cuenta su Valor Depreciable y el Factor de

Depreciación Combinado antes calculado. Así, tenemos que el Valor Actual (VA) de EL
INMUEBLE viene dado por:

Aspectos Legales

Documento de Propiedad y Tradición Legal:

Propietario Pedro Rodríguez titular de la cedula de identidad N° 613.235, según

consta en documento N° 17, tomo 9, protocolo primero, registrado en el municipio
Guaicaipuro ciudad de los Teques capital del Edo. Miranda, en fecha 27 de
Septiembre de 1972. En conjunto con otros documentos de compra- venta, anexos a
este informe, evidencian la tradición ejercida sobre EL INMUEBLE.

Certificaciones (Gravámenes, Solvencia Municipal):

Estado de Ocupación:

Valoración

Enfoque y metodología aplicada:

Se aplico el método de costos para edificaciones, galpones y todo lo que no se rige

por propiedad horizontal y el método de mercado para el terreno.
 Desarrollo del método:

Fuente de información (oficina de registro):

Índice de precios a nivel de mayorista de insumos de la construcción e índice de

precios a nivel de productor de insumos de la construcción (Fuentes del Banco
Central de Venezuela).

Procedimiento utilizado para la recopilación de datos:

Análisis de los datos referenciales:

Determinación del valor del inmueble

Ajuste por Tiempo de ser necesario:

VALOR DE TERRENO 2006 2012

SUPERFICIE 321,85 m2 321,85 m2

VALOR UNITARIO PROMEDIO 79,41 Bs./m2 209,04 Bs./m2

VALOR TOTAL DEL TERRENO: 25.558,11 Bs. 67.279,24 Bs.

FACTOR DE CORRECCIÓN DE TIEMPO: 2,632403

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 2006 2012

SUPERFICIE 321,85 m2 321,85 m2

VALOR UNITARIO PROMEDIO 2.319,16 Bs./m2 6.194,32 Bs./m2

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN: 746.421,65 Bs. 1.993.642,95 Bs.

FACTOR DE CORRECCIÓN DE TIEMPO: 2,670934

Valor del bien inmueble:

DEPRECIACIÓN DEL INMUEBLE

VIDA FISICA 90,00 Años
VIDA UTIL 50,00 Años
EDAD ESTIMADA 40,00 Años
VALOR ACTUAL 355.305,05 Bs.