PARA USO EXCLUSIVO DEL BAC

San José, 27 de julio del 2020

#### BSJ-317-118239-2020
Sra. Verónica Castro Sáenz
Ejecutiva de Crédito
Departamento de Crédito
BAC San José

Fecha solicitud: 21 de julio de 2020

Fecha visita: 24 de julio de 2020

INFORMACIÓN GENERAL DEL BIEN

Nombre del solicitante: Sergio Andrés Méndez Hidalgo

Nombre contacto: Gabeiela Brenes Medina Telf: 8319-9869
Descripción del inmueble: un lote con una casa de habitación de un nivel
Finalidad del crédito: Refinanciamiento
Ubicación del inmueble: De la esquina noreste de la Escuela Pública de Ayarco 42 m sur y 110 m
al este, propiedad medianera a mano izquierda # 43-Z
Nombre del proyecto: Urbanización Villas de Ayarco
Nombre del Desarrollador: Inmobiliaria TMF S.A.
Registro del Inmueble Plano Catastrado
Número de inscripción 3-118239-000 C-105645-93
Propietario: Credibanjo S.A. (en calidad de fiduciario)

Área 107,49 m² 107,49 m²

Ubicación política: Distrito : San Juan Número del distrito: 03

Cantón : La Unión Número del cantón: 03
Provincia: Cartago Número de la provincia: 03
Coordenada Este 498683 Coordenada Norte 1094814
 BSJ-317-118239-2020

CONDICIONES TECNICAS DE LA GARANTÍA. FORMULARIO A

Condiciones Técnicas Instrucciones (Perito)

Inmueble sin servicios básicos: electricidad, agua, alumbrado
1.1 público, transporte público.

Inmueble con dificultad de acceso (caminos en muy mal

1,2 estado, ríos de por medio, etc)

Inmueble con servidumbres públicas de aguas, de paso, No detectadas durante la visita de campo
1,3 eléctricas (torres de alta tensión), oleductos, etc.

Inmueble con fines vacacionales (playa, montaña, zona rural,

1,4 etc).

Inmueble cercano a establecimientos o elementos que

1,5 generan mal olor, ruido, residuos químicos e inflamables,
etc.

Inmueble cercano a zona con peligro de derrumbe,

1,6 inundación o con historial de mismo

Inmueble cercano o ubicado en una zona de riesgo socio-

1,7 económico, precarios o similar y sin barreras naturales o
artificiales como protección.

Índice de deseabilidad medio o bajo

1,8
Vivienda con V.U.R menor a 30 años
1,9
Vivienda sin cochera y sin espacio para construir una.
Condominio y/o apartamento sin derecho a estacionamiento.
1,10* Vivienda con cochera muy estrecha y con limitantes para
vehículos particulares

Vivienda con paredes externas en madera o tipo "zócalo"

(muro de concreto con madera), o estructura de paredes en
1,11 madera. (consulta por casas con divisiones en ventanales
con marcos de madera)

Vivienda en alquiler (cliente ya es dueño de propiedad y no

1,12 habita en ella) (contrato vence en más de seis meses)

Vivienda utilizada o a utilizar como negocio u oficina con y

1,13 sin publicidad.

Vivienda construida fuera de los linderos del terreno o que

1,14 generan servidumbre sobre otro (ventanas, ingresos, paso
de aguas) ó viceversa

Inmueble con construcciones dentro de la zona de

protección de ríos, acequias, mares o esteros ( según lo
1,15 establece el Código de Construcción o Plan Regulador
Municipal).
Vivienda con edad de construcción superior a 25 años.
1,16
Vivienda con un negocio, apartamento o vivienda extra
1,17
 BSJ-317-118239-2020

Inmueble requiere de elementos constructivos necesarios

para la estabilidad y el buen funcionamiento del inmueble.
2,1 (muros de contención, tanques sépticos, sistemas de
desfogue pluvial, etc).
Inmueble a menos de 50 m de una servidumbre eléctrica de No observadas en sitio.
2,2 alta tensión ó oleoductos.

Terreno extenso con área mayor a 6 veces el área de la

2,3 construcción, (definir área principal )

Construcciones con problemas estructurales evidentes para

2,4 el perito

Vivienda con estado de mantenimiento regular. (Ej.

problemas de humedad, de pintura, de repellos, de
2,5 acabados: carpintería, losa mal pegada, muebles de cocina,
etc)
Vivienda con elementos en construcción o remodelación que
2,6 demandan una inversión superior al 5% del valor estimado.

Plano castastro sin visado municipal. (Solo aplica para

3,1 terrenos sin construcción).

Inmueble colindante con líneas ferroviarias

3,2

Inmueble con dificultad de definición física el día del avalúo,

(terreno enmontado, sin definición de linderos, o dificultad
3,3 para ingresar a ellos, punto de amarre errado o ausente)

Inmueble con acceso por servidumbre de paso muy angosta

3,4 (> 4 m ) , en mal estado ó de uso familiar.

Tiempo estimado de liquidez entre 6 y 12 meses

3,5

Tiempo estimado de liquidez superior a 12 meses

3,6

Vivienda con distribución poco funcional, (Ej., ingresar a un

3,7 dormitorio por otro dormitorio, o por el cuarto de pilas, etc)

Vivienda con aposentos habitables cerrados y sin ventilación

3,8 e iluminación adecuada de acuerdo con el Código de
Construcción Costarricense
Vivienda con instalación eléctrica sin entubar o parcialmente
3,9 entubada, o con cajas octogonales sin tapa.

Vivienda o elementos en proceso de construcción sin

3,10} permisos o bitácora al día, y/o ausentes en la obra (si se
requieren)

Garantía posee otras observaciones que requieren de

4,1 cuidado y no están en esta lista.

Garantía no presenta ninguna observación de cuidado - es

5,1 100% recomendable.
 BSJ-317-118239-2020

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE CONDICIONES TECNICAS DE LA GARANTÍA

La construcción abarca todo el terreno superando el 70% de cobertura, por lo que en algunos
aposentos no tiene iluminación y ventilación natural directa, únicamente por medio de tragaluces y el
patio trasero, el cual tiene láminas de policarbonato.
La propiedad se recomienda como garantía bancaria, de acuerdo a lo estípulado en este informe.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

COORDENADAS DE GEOREFERENCIA CRTM 05

Punto Latitud (Horizontal) Longitud (Vertical) Altura

2 498683 1094814 1.288 msnm

'LJLWDOO\VLJQHGE\)(51$1'2-26(
)(51$1'2-26( &$67,//2*$5&,$$87(17,&$&,21
'1FQ )(51$1'2-26(&$67,//2

Arq. Fernando Castillo García &$67,//2*$5&,$ *$5&,$$87(17,&$&,21

Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A. JQ )(51$1'2-26(F &5
$87(17,&$&,21 R 3(5621$),6,&$RX &,8'$'$12
A-8335 Firma 5HDVRQ,DPWKHDXWKRURIWKLVGRFXPHQW
/RFDWLRQ
'DWH

'LJLWDOO\VLJQHGE\%(51$5'2

%(51$5'2 &+$9(55,
'1FQ %(51$5'2&+$9(55,
JQ %(51$5'2&+$9(55,F &RVWD5LFD
Ing. Bernardo Chaverri Rivera Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A.
O-600
&+$9(55,
Firma
O &5
5HDVRQ,DPWKHDXWKRURIWKLVGRFXPHQW
/RFDWLRQ
'DWH
 San José, 27 de julio del 2020

##### BSJ-317-118239-2020
Sra. Verónica Castro Sáenz
Ejecutiva de Crédito
Departamento de Crédito
BAC San José

A continuación se presenta el resumen ejecutivo de la valoración, de acuerdo con su solicitud del 21 de julio del 2020, con
propósito de formalización de crédito hipotecario

Se adjunta la siguiente información: Resumen Ejecutivo

Fotografías
Consulta plano de catastro
Informe registral
Plano de catastro
Tabla de contenidos
Avalúo

INFORMACIÓN GENERAL DEL BIEN

Nombre del solicitante: Sergio Andrés Méndez Hidalgo

Descripción del inmueble: un lote con una casa de habitación de un nivel
Finalidad del crédito: Refinanciamiento
Ubicación del inmueble: De la esquina noreste de la Escuela Pública de Ayarco 42 m sur y 110 m
al este, propiedad medianera a mano izquierda # 43-Z
Nombre del proyecto: Urbanización Villas de Ayarco
Nombre del Desarrollador: Inmobiliaria TMF S.A.
Registro del Inmueble Plano Catastrado
Número de inscripción 3-118239-000 C-105645-93
Propietario: Credibanjo S.A. (en calidad de fiduciario)

Área 107,49 m² 107,49 m²

Linderos:
Norte: Lote # 21-Z (casa de habitación)

Sur: Calle pública con 6,00 m de frente

Este: Lote # 42-Z (casa de habitación)

Oeste: Lote # 44-Z (casa de habitación)

Distancia visual del inmueble a zona de riesgo, según detalle de seguro: más de 100 m

Ubicación política: Distrito : San Juan Número del distrito: 03

Cantón : La Unión Número del cantón: 03
Provincia: Cartago Número de la provincia: 03
Coordenada Este 498683 Coordenada Norte 1094814

Gravámenes hipotecarios:
No se indican en el informe registral

Otros gravámenes:
No se indican en el informe registral
 INFORMACIÓN GENERAL DE LA EDIFICACIÓN

Tipo de edificación: Prefabricado de acabados estándar.

Uso actual: La vivienda tiene uso habitacional. En la actualidad la vivienda es

utilizada por el cliente como su casa de habitación.

Area de construcción: El área de construcción principal en la finca es de 107,49 m²

Distribución: Cochera sencilla, sala, comedor, cocina, cuarto de pilas, tres dormitorios,
una oficina y un baño compartido.

Edad original: 27 años

Edad remodelaciones: N/A.

Tipo de remodelaciones: N/A.

Edad efectiva: 27 años

Vida útil remanente: 40 años
Número de niveles: 1
Nivel de ubicación: N/A. (Condominios verticales)
Dist. entre construcciones: N/A
Detalle: N/A
Tipo de cambio (venta) ¢ 586,01 (BCCR) Fecha: 24 de julio de 2020
Edad de la construcción: 27 años BSJ-317-118239-2020

VALORACION DEL BIEN

RUBRO DETALLE VRN

ÁREA COSTO UNITARIO
Sección única 107,49 m² ¢155.000,00 el m² ¢ 16.660.950,00
107,49 m²
Total del terreno (en colones) ¢16.660.950,00
Total del terreno (en dólares) $28.431,17

CONSTRUCCIONES PRINCIPALES
Vivienda (*) 68,87 m² 256.044,00 el m² ¢17.633.750,28
Cochera (*) 13,24 m² 205.509,00 el m² ¢2.720.939,16
Oficina (*) 7,92 m² 256.044,00 el m² ¢2.027.868,48
Cuarto de pilas (*) 8,92 m² 205.509,00 el m² ¢1.833.140,28
Patio de luz (*) 8,54 m² 177.631,00 el m² ¢1.516.968,74
S(*)= 107,49 m² Subtotal ¢25.732.666,94

Total de construcciones principales (en colones) ¢25.732.666,94

Total de construcciones principales (en dólares) $43.911,65

Total de construcciones (en colones) ¢25.732.666,94

Total de construcciones (en dólares) $43.911,65

Subtotal de construcciones + terreno (en colones) ¢42.393.616,94

Subtotal de construcciones + terreno (en dólares) $72.342,82

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 0% de ¢ 25.732.666,94

Nota: No se aplica factor de comercialización por la edad de la edificación y ser un refinanciamiento.
Subtotal de construcciones + factor comercialización (en colones) ¢25.732.666,94
Subtotal de construcciones + factor comercialización (en dólares) $43.911,65

Total (Terreno + construcciones + F.C.) Obra terminada ¢42.393.616,94 $72.342,82

Avance de obra: 100,00%
Total (Terreno + construcciones + F.C.) Avance actual ¢42.393.616,94 $72.342,82
Valor de construcciones a asegurar: ¢25.732.666,94 $43.911,65
 OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

Observaciones legales: No hay

Observaciones técnicas: La construcción abarca todo el terreno superando el 70% de cobertura,

por lo que en algunos aposentos no tiene iluminación y ventilación natural
directa, únicamente por medio de tragaluces y el patio trasero, el cual
tiene láminas de policarbonato.

Grado de conservación y El estado de conservación y mantenimiento de las construcciones es

mantenimiento: bueno.

Uso de las edificaciones: Vivienda primaria Oficina* Otro*

Vivienda alquiler Negocio*

*Especifique N/A

Nivel de plusvalía: La propiedad se localiza en una zona residencial de una buena plusvalía,
ya que se ubica dentro de un residencial consolidado y con casas de
acabados estándar a sencillos.

Actividad principal zona: Habitacional

Indice de deseabilidad: Alta Media Baja

Justificante: Por su ubicación.

Indice de liquidez: Alta (0-6 meses) Media (6-12 meses) Baja (más de 12 meses)

Justificante: Condiciones actuales del mercado

Otros factores: N/A.

Monto total del avalúo: Total de construcciones + terreno + F.M. ¢42.393.616,94

Total de construcciones + terreno + F.M. $72.342,82

V.V.R.: ¢21.196.808,47
$36.171,41

Recomendaciones: La propiedad se recomienda como garantía bancaria, de acuerdo a lo

estípulado en este informe.
'LJLWDOO\VLJQHGE\)(51$1'2-26(
)(51$1'2-26( &$67,//2*$5&,$$87(17,&$&,21
'1FQ )(51$1'2-26(&$67,//2

Arq. Fernando Castillo García Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A. &$67,//2*$5&,$ *$5&,$$87(17,&$&,21JQ )(51$1'2
-26(F &5R 3(5621$),6,&$
RX &,8'$'$12
$87(17,&$&,21 5HDVRQ,DPWKHDXWKRURIWKLVGRFXPHQW
A-8335 Firma/RFDWLRQ
'DWH

'LJLWDOO\VLJQHGE\%(51$5'2
Ing. Bernardo Chaverri Rivera Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A.
O-600
%(51$5'2
Firma
&+$9(55,
'1FQ %(51$5'2&+$9(55,
JQ %(51$5'2&+$9(55,F &RVWD

&+$9(55, 5LFDO &5

5HDVRQ,DPWKHDXWKRURIWKLV
GRFXPHQW
/RFDWLRQ
'DWH
HOMOLOGACION TERRENO SERGIO ANDRES MENDEZ HIDALGO BSJ-317-118239-2020

Frente Fondo Forma Area

Lote sujeto
6,00 17,92 1,00 107,49

Referencia Frente Fondo Forma Area

1 8,05 0,00 0,00 120,68
2 8,00 0,00 0,00 178,57
3 6,00 0,00 0,00 96,00
4 8,00 0,00 0,00 169,32
5 0,00 0,00 0,00 0,00
6 0,00 0,00 0,00 0,00
7 0,00 0,00 0,00 0,00

TC= ¢586,01

HOMOLOGACION DEL TERRENO

Valor Valor
Referencia Valor Total F. frente F. Ubic F.Forma F. Area F. Act. F. Final
¢ / m2 Homologado
1 ¢195.300,00 0,91 0,85 1,00 1,04 1,00 0,80 ¢156.372,78
2 ¢225.000,00 0,91 0,75 1,00 1,18 1,02 0,82 ¢184.902,61
3 ¢140.000,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,04 1,00 ¢140.268,26
4 ¢170.000,00 0,91 0,75 1,00 1,16 1,04 0,82 ¢139.965,03
5 ¢0,00 #¡DIV/0! 1,00 1,00 0,00 1,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
6 ¢0,00 #¡DIV/0! 1,00 1,00 0,00 1,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
7 ¢0,00 #¡DIV/0! 1,00 1,00 0,00 1,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Desviación Estándar ¢18.293,14 / m² Promedio ¢155.377,17 / m²

A utilizar: ₡155.000,00

Referencia Nombre Telefono

1 Urbanización Residencial Torre del Este ICV-PV-01-2020 Base de Datos

2 Urbanización Ayarco Este, del Servicentro Ayarco 200 m BSJ-016-167884-2019
al sureste. Base de Datos
3 Urbanización Villas de Ayarco BSJ-182-116143-2018 Base de Datos
4 Urbanización Danza del Sol, Etapa 1 y 3. BSJ-121-170638-2018 Base de Datos
5 0 0 0,00
6 0 0 0,00
7 0 0 0,00
 1

BAC SAN JOSE

AVALUO DE FINCA URBANA

Informe Pericial: BSJ-317-118239-2020

CONTENIDO
pag.

CONTENIDO 1

OBJETIVO 2

ANTECEDENTES 2

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA 2

ALCANCES DE TRABAJO 2

SUPUESTO DEL TRABAJO 3

METODOLOGIA DE VALORACION DEL TERRENO 4

METODOLOGIA DE VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES 4

AVALUO FINCA URBANA 5

 2

OBJETIVO

El objetivo del trabajo ejecutado fue realizar el avalúo de la finca FR- 3-118239-000 del partido de Cartago ,
ofrecida en garantía al BAC San José por el señor Sergio Andrés Méndez Hidalgo, como respaldo de un crédito
hipotecario

ANTECEDENTES

El día 21 de julio del 2020 a las 5.48 p.m., se recibió vía correo electrónico la instrucción suscrita por la
promotora de crédito Verónica Castro Sáenz, para la realización del avalúo de un lote con una casa de
habitación de un nivel, propiedad de Credibanjo S.A. (en calidad de fiduciario) .

DOCUMENTACION UTILIZADA

Para la realización del avalúo se utilizó el informe registral 3-118239-000, con un área de 107,49 m² y el plano
catastrado número C-105645-93 con un área de 107,49 m².

ALCANCES DEL TRABAJO

1 Avalúo del terreno con un área de 107,49 m²

2 Avalúo físico de las construcciones y obras dentro del lote valorado.

3 En la visita de campo se utilizó como guía el plano catastrado, con el fin de localizar el terreno
geográficamente, posteriormente se recorrió el terreno y se verificaron los linderos. Por medio de
cinta métrica se corroboró el frente a calle pública

4 No se realizan pruebas físicas de Ingeniería ni se revisa el diseño estructural ya que este informe
tiene el alcance de un avalúo, por esta razón la resistencia y durabilidad de las construcciones
valoradas son responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas.

5 El objetivo de este informe se encuentra definido para fines hipotecarios, se solictan algunos datos
u opiniones sobre riesgos potenciales, los cuales se brindan en función de lo detectado
visualmente en la visita de campo o apoyados en los mapas de la C.N.E., ya que no se cuenta con
estudios o informes oficiales. Por lo que se recomienda, para efectos de seguro, la visita de campo
de un encargado de la Institución quien verifique y apruebe lo indicado en este documento.

6 Se realiza una inspección visual del sistema eléctrico (ver fotografía adjunta), solamente en el
acceso al cielo raso prevista en la edificación, no se realiza pruebas de ningún tipo, ni se garantiza
que se cumpla con el Código Eléctrico Nacional, lo indicado en el presente avalúo es una
descripción visual de lo detectado en sitio.
 3

SUPUESTOS DEL TRABAJO

• El trabajo se hizo en función del objetivo previamente definido, por lo que BAC San José acepta y
reconoce que sus resultados no serán empleados para ningún otro propósito.

• La distribución de este informe queda limitada a la administración del BAC San José, y al
solicitante del préstamo que requirió el avalúo. La distribución parcial o total de este informe a
terceros queda supeditada a la previa aprobación por escrito de Ingenieros Civiles Valuadores ICV

• Ni Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A. , ni ningun individuo que firme o que esté asociado con
este trabajo estará sujeto por motivo de éste a dar testimonio o aparecer en corte o en procesos
legales, salvo que específicamente y por escrito exista un acuerdo previo entre las partes.

• Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A. no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u
ocultas de los bienes valorados.

• Ingenieros Civiles Valuadores ICV S.A., no tiene interés particular por el monto que ha resultado del
presente avalúo y a su vez se compromete a mantener estricta confidencialidad en relación con el
mismo
 4

METODOLOGIA DE VALORACION DEL TERRENO

Para la valoración de este terreno se utiliza el método de mercado que es el de uso mas acertado para
determinar el valor de un terreno. Este método se basa en las fuerzas de mercado, o sea, la oferta y la demanda.
Es un enfoque subjetivo del valor de cambio debido a que compara la propiedad a valorar con otras semejantes
que han sido transadas en un plazo reciente, tomando en cuenta las diferencias cualitativas que existen entre el
bien a valorar y los bienes que podamos comparar y las influencias de estos en el bien valorado. Se consulta
nuestra base de datos de avalúos realizados por nuestra empresa para diferentes bancos.

Para determinar el valor del terreno y tomando como base las referencias obtenidas se analizan por algún
método valuatorio como "homologaciones", utilizando algunos criterios empíricos muy utilizados en valuación,
o algunos métodos estadísticos-matemáticos como regresiones lineales o regresiones múltiples, que
disminuyen el grado de subjetividad a la hora de determinar el valor, ya que de acuerdo a la UPAV (Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación) dice "La Valuación no crea valor, sino que observa todos los
aspectos que infuencian los bienes y derechos, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas,
que por interacción influyen en el valor".

METODOLOGIA DE VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES

Para la valoración de las construcciones se toman como referencia las medidas realizadas en sitio, a las
mismas se le aplica el método de Ross - Heidecke, donde se toman en cuenta, los acabados observados de las
construcciones, su edad y estado de conservación, para obtener el valor neto de reposición (VNR) asignado a
las construcciones. Se compara con presupuestos revisados anteriormente por el suscrito de viviendas y
construcciones similares y se les aplica el método de Ross-Heidecke. También se toma como referencia los
costos tasados por m² para viviendas con similares acabados proporcionados por el Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos. Además se usa el método comparativo para vivienda, valuadas con anterioridad con
acabados similares.
 5

SOLICITANTE: Sergio Andrés Méndez Hidalgo Cédula: 1-1062-0598

PROPIETARIO: Credibanjo S.A. (en calidad de fiduciario) Céd. Jur. 3-101-083380

INSCRIPCIÓN: la finca

Folio Real: 3-118239-000

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Provincia: 03 Cartago Cantón: 03 La Unión
Distrito: 03 San Juan Barrio: Urbanización Villas de Ayarco

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:

De la esquina noreste de la Escuela Pública de Ayarco 42 m sur y 110 m al este, propiedad medianera a mano
izquierda # 43-Z

EXTENSIÓN DE LA FINCA:
Según Plano Catastrado Nº: C-105645-93 107,49 m² Con 6,00 m frente a calle
Según Registro Público: 22/7/2020 107,49 m² pública
Demasía:
COORDENADAS DE GEOREFERENCIA CRTM 05
Punto Latitud (Horizontal) Longitud (Vertical) Altura
2 498683 1094814 1.288 msnm

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA: (SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO)

SI NO SI NO
Edificio de gobierno < 500 metros X Sistema eléctrico: X
Facilidades comerciales < 500 metros X Sistema telefónico: X
Facilidades Comunales < 500 metros X Sistema de agua potable: X
Transporte público personas< 500 mts. X Cordón y caño: X
Carretera de asfalto/concreto: X Acera: X
Recoleccion de basura: X Forma regular: X
Alcantarillado sanitario: X Topografía plana: X
Alcantarillado pluvial: X Nivel favorable del terreno: X
Alumbrado público: X Buena relación frente-fondo X
 6

DESCRIPCION DEL ENTORNO:

1. Generalidades:

La finca valorada se localiza en una zona residencial, con una consolidación alta. Para una clase social
media-baja. Se encuentra ubicada en Villas de Ayarco.

2. Facilidades y servicios :

El bien ofrecido en garantía, se ubica cerca de pulperías, mini super, restaurantes, estaciones de servicio,
gimnasios, centros comerciales, centros de salud, oficinas. La calle pública de acceso, se encuentra en
buen estado, con un ancho de 7,00 m. Cuenta con obras urbanísticas como acera, cordón, caño,
alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario. Existen facilidades comerciales, comunales, religiosos, salud,
educativas, recreativas, transporte público. Además existen servicios de eléctricidad, agua potable,
alumbrado público, teléfono, servicio de internet, televisión por cable, recolección de basura

3. Observaciones sobre la plusvalía

La propiedad se localiza en una zona residencial de una buena plusvalía, ya que se ubica dentro de un
residencial consolidado y con casas de acabados estándar a sencillos.

DESCRIPCION DEL TERRENO:

1. Areas de la finca valorada

El avalúo se realiza sobre un lote con una casa de habitación de un nivel. El área según el informe
registral del bien valorado es de 107,49 m² y coincide con el plano de catastro.

2. Generalidades

El lote valorado es medianero, de forma regular con 6,00 m frente a calle pública. Cuenta con una relación
frente/fondo de 1/2,99. El terreno se ubica a nivel de la calle pública

3. Topografía del lote y afectaciones

La topografía del terreno es plana. Durante la visita de campo, no se detectó de manera visual, ninguna
afectación sobre la propiedad ofrecida en garantía.

4. Linderos De la finca

Norte: Lote # 21-Z (casa de habitación)

Sur: Calle pública con 6,00 m de frente
Este: Lote # 42-Z (casa de habitación)
Oeste: Lote # 44-Z (casa de habitación)

Distancia visual del inmueble a zona de riesgo, según detalle de seguro: más de 100 m
 7

INFORMACION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

De acuerdo al levantamiento realizado durante la inspección, se estima que el porcentaje de la construcción dedicado a
casa de habitación es de un 100,00%.
El área de construcción principal en la finca es de 107,49 m²
La edad estimada de la construcción es de 27 años

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Distribución arquitectónica:
Cochera sencilla, sala, comedor, cocina, cuarto de pilas, tres dormitorios, una oficina y un baño
compartido.

Sistema estructural:
Mampostería Acero Madera Prefabricado Concreto Mixto Otro
Notas:
Cimientos:
Placa corrida Placa aislada Losa flotante Otro

Notas: No se pudieron verificar

Paredes internas: Bloque Gypsum Durock Madera Prefabricado Mixto

Fibrocemento Láminas Hierro Otro

Notas:
Paredes externas: Bloque Gypsum Durock Madera Prefabricado Mixto

Fibrocemento Láminas Hierro Otro

Notas:
Estructura techo:
Metálica Madera Concreto Otro

Notas:
Cubierta techo: HG Esmaltada Teja Shingle Asbesto Policarbonato

Concreto Acrílico Zincteja Otro

Notas:
Aleros:
Gypsum Madera Fibrocemento Concreto Otro

Notas:
Precintas:
Gypsum Durock Prefabricado Densglass Fibrocemento L. Hierro Otro

Notas:
Entrepiso:
Viguetas Madera Concreto Acero y concreto Acero y fibrocemento Otro

Notas: No tiene
 8

Escaleras:
Metal Madera Concreto Mixto Otro

Notas: No tiene
Sistema de aguas residuales:
Sistema alcantarillado Planta de tratamiento Tanque Séptico

Notas:
Sistema agua potable:
Red de agua caliente Tanque captación de agua Bomba de agua

Notas:
Sistema eléctrico: Cableado expuesto Entubado 110 110/220

Centro de carga(breakers) Interruptor alambre Interruptor fusible Termomagnético

Notas:
Sistema pluvial: Expuesto Canoas: HG Bajantes: HG

Oculto PVC PVC

Notas:
Pisos: Cerámica Madera Laminado Mármol Loseta de barro Mosaico

Concreto estampado Piedra Vinílicos Alfombra Mosaico terrazo Porcelanato Otro

Notas:
Cielo rasos: Gypsum Madera Escayola Concreto Cielos suspendidos

Artesonados Fibrocemento PVC Otro

Notas:
Puertas: Madera sólida Plywood Cartón prensado Vidrio Hierro PVC Otro

Marcos: Aluminio Madera PVC Hierro Otro

Notas:
Ventanas: Vidrios: Claros Tintados Temperados Sandblasteados Tipo: Vidrio Plástico Otro
Marcos: Aluminio Madera PVC Hierro Otro
Francés Corriente Celosías Rejas Cortinas metálicas

Notas:
Rodapié:
Madera PVC Cerámica Concreto Fibrocemento Otro

Notas:
Cornisas:
Madera PVC Fibrocemento Otro

Notas: No tiene
Loza sanitaria: Básica Normal Lujo Tina

Hidromasaje Tina-jacuzzi Jacuzzi Bidé Otro

Notas:
 9

Grifería:
Básica Normal Lujo Otro

Notas:
Cerrajería:
Básica Normal Lujo Otro

Cerraduras puertas externas:

Llavín sencillo Llavín doble paso Otro

Notas:
Muebles:
Cocina: Carcasa: Melamina Madera Fibrán Mad. Aglomerada Fibrolit Concreto Metal Otro

Puertas y frentes: Melamina Madera Fibrán Mad. Aglomerada Fibrolit Termoformados Metal Otro
Sobres: Concreto Cerámica Madera Formica Melamina Cuarzo Granito Mármol Metal Otro

Notas:

Baños: Carcasa: Melamina Madera Fibrán Mad. Aglomerada Fibrolit Concreto Metal Otro

Puertas y frentes: Melamina Madera Fibrán Mad. Aglomerada Fibrolit Termoformados Metal Otro
Sobres: Concreto Cerámica Madera Formica Melamina Cuarzo Granito Mármol Metal Otro

Notas: No tiene.
Guardaropas: Madera sólida Plywood Madera prensada PVC Otro
Estantería: Madera sólida Plywood Madera prensada Hierro plastificado
Notas: No tiene closet.
Cerramientos:
Tapia de bloques T. Prefabricada Malla ciclón Naturales Verjas metálicas Otro
Alambre navaja
Notas: Altura 2,50 m
Otros: Sistema de alarma Salidas voz y datos para toda la casa Sistemas electromecánicos controlados

Portón electrico cerrado Portón verjas Aire acondicionado

Sistema de gas Sistemas solares de energía Otros

Notas:

OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES:

No se realizan pruebas físicas de Ingeniería ni se revisa el diseño estructural ya que este informe tiene el alcance de un
avalúo, por esta razón la resistencia y durabilidad de las construcciones valoradas son responsabilidad exclusiva del
profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones
relacionadas.

La edad de la vivienda se cálcula en 27 años, es de acabados estándar y se encuentra en buen estado. Únicamente en
un dormitorio tiene closet fijo. El mueble de cocina es fijo con sobre de fórmica post-formada y con estantería aérea. El
baño se encuentra enchapado con cerámica en todo el perímetro de la pared y a una altura de aproximadamente 2,00 m
del nivel de piso. Cuenta con una tina y el sistema de agua caliente es por medio de una termoducha. El sistema
eléctrico de la vivienda se observó entubado y cuenta con su caja de breakers.
 10

AVALUO
AVALÚO: De la finca
AVALÚO DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA:
Estudio de Registro y Plano de Catastro

A. TERRENO:
FACTORES CORRECTIVOS DEL VALOR DEL TERRENO
Valor base Esq. Frente Irreg. Topog. Area Nivel Zona O.U. Fondo Final Valor final
Sección única ¢155.000,00 1,000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 ¢155.000,00 el m²

Sección única con 107,49 m² a ¢155.000,00 el m² ¢ 16.660.950,00

TOTAL 107,49 m² VALOR DEL TERRENO ¢16.660.950,00

B. CONSTRUCCIONES PRINCIPALES
Vivienda (*) 68,87 m² a 256.044,00 el m² ¢17.633.750,28
Cochera (*) 13,24 m² a 205.509,00 el m² ¢2.720.939,16
Oficina (*) 7,92 m² a 256.044,00 el m² ¢2.027.868,48
Cuarto de pilas (*) 8,92 m² a 205.509,00 el m² ¢1.833.140,28
Patio de luz (*) 8,54 m² a 177.631,00 el m² ¢1.516.968,74

Subtotal de construcciones principales (en colones) ¢25.732.666,94

Total de construcciones ¢25.732.666,94
Total de construcciones + terreno ¢42.393.616,94
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 0% de ¢ 25.732.666,94

Nota: No se aplica factor de comercialización por la edad de la edificación y ser un refinanciamiento.

Total de construcciones + factor comercialización ¢25.732.666,94
Total (Terreno + construcciones + factor comercialización) en colones ¢42.393.616,94
Total (Terreno + construcciones + factor comercialización) en dólares $72.342,82
Tipo de cambio (venta) ¢ 586,01 (BCCR)
 11

RESUMEN DE LA VALORACION REALIZADA:

COLONES DOLARES
Préstamo solicitado: ..................................................................... No se indica No se indica
Avalúo actual del lote: ..................................................................... ¢16.660.950,00 $28.431,17
Avalúo de las construcciones: ............................................. ¢25.732.666,94 $43.911,65
Avalúo (lote más construcción y factor de mercado): ……………………… ¢42.393.616,94 $72.342,82

HISTORIA HIPOTECARIA DE LA GARANTÍA

Gravámenes:
Hipotecarios:
No se indican en el informe registral

Otros:
No se indican en el informe registral

Advertencias: No se indican en el informe registral

Observaciones: No hay

24 de julio de 2020 27 de julio de 2020

Fecha de inspección Fecha del informe
 12

AVALÚO DE LA EDIFICACIÓN

DETALLE DE VALORACIÓN
DEPRECIACIÓN MÉTODO ROSS-HEIDECKE
DESCRIPCION AREA VRN UNIT. VRN VUT EDAD FACT FACT VNR VNR UNIT. VUR
2 2 2
m ¢/m ¢ AÑOS AÑOS DEP EST ¢ ¢/m AÑOS
Vivienda 68,87 380.000,00 26.170.600,00 60,00 27,00 0,67 1,000 17.633.750,28 256.044,00 40,00
Cochera 13,24 305.000,00 4.038.200,00 60,00 27,00 0,67 1,000 2.720.939,16 205.509,00 40,00
Oficina 7,92 380.000,00 3.009.600,00 60,00 27,00 0,67 1,000 2.027.868,48 256.044,00 40,00
Cuarto de pilas 8,92 305.000,00 2.720.600,00 60,00 27,00 0,67 1,000 1.833.140,28 205.509,00 40,00
Patio de luz 8,54 190.000,00 1.622.600,00 60,00 7,00 0,93 1,000 1.516.968,74 177.631,00 56,00

TOTAL 37.561.600,00 25.732.666,9

DEFINICIONES
VRN: Valor de Reposición Nuevo VNR: Valor Neto de Reposición
VUT: Vida Útil Total Estimada del Bien VUR: Vida Útil de Remanente
EDAD: Edad del Bien VUT x VNR
DEP: Depreciación por Edad, Vida Útil Total VRN
Estimada y Estado de Conservación
(Método de Ross-Heidecke)
ESTADO CALIFICACION FACTOR
NORMAL 10,00 1,000
9,00 0,990
REGULAR 8,00 0,975
7,00 0,920
REPARACIONES SENCILLAS 6,00 0,820
5,00 0,660
REPARACIONES IMPORTANTES 4,00 0,470
3,00 0,250
EN DESECHO 2,00 0,135
 FOTOGRAFIAS DEL AVALÚO SOLICITADO POR:
SERGIO ANDRÉS MÉNDEZ HIDALGO

Frente de propiedad Cochera y acceso Oficina

Sala - comedor Cocina Detalle mueble cocina

Cuarto de pilas Patio de luz trasero Dormitorio 1

 FOTOGRAFIAS DEL AVALÚO SOLICITADO POR:
SERGIO ANDRÉS MÉNDEZ HIDALGO

Dormitorio 2 Dormitorio 3 Baño único compartido

Detalle de tina en el baño Caja de breakers Detalle sistema eléctrico

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Índice de Personas Jurídicas Provincia: 3 - CARTAGO Número Inscripción: 105645

Año Inscripción: 1993 Área Plano: 107.49
Transitorio III Ley 9428
Bloque: Z Lote: 43
Mi Cuenta Estado: INSCRITO Coordenada Norte: 209400.0
Coordenada Este: 535000.0 CRTM Norte: 1094441.0
Mi Inventario
CRTM Este: 498660.0 Verificado Zona Catastrada: No
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Solicitud de Placas
Ubicación(es)
Salidas del País Provincia Cantón Distrito
3 - CARTAGO 3 - LA UNION 3 - SAN JUAN
Avisos importantes
Estimado usuario, recuerde Titulares(es)
que no deben rechazar su
Certificación digital en Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido
ninguna entidad, por lo que si
3101069632 INMOBILIARIA T M F SA
tiene problemas para la
recepción de este documento
y aplicación de sus efectos
legales, sirvase comunicarlo Fraccionamiento(s) Plano
al centro de asistencia al
usuario, Teléfono. 2202-0888. Código fraccionamiento Etapa Bloque Lote
VILLAS DE AYARCO 0 Z 43

Finca(s)
Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble
3 - CARTAGO 118239 000

Finca(s) Generada(s)
Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial
3 - CARTAGO 118239 0

Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s)

Plano(s) Padre(s)
Código Provincia Número Año
3 - CARTAGO 778841 1988

Anotaciones: Inexistente(s)

El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están
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REGISTRO NACIONAL
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MATRICULA: 118239---000
PROVINCIA: CARTAGO FINCA: 118239 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000
SEGREGACIONES: NO HAY
NATURALEZA: TERRENO PARA CONST LOTE 43 BLOQUE Z
SITUADA EN EL DISTRITO 3-SAN JUAN CANTON 3-LA UNION DE LA PROVINCIA DE CARTAGO
FINCA SE ENCUENTRA EN ZONA CATASTRADA
LINDEROS:
NORTE : LOTE 21 Z
SUR : CALLE PUBLICA
ESTE : LOTE 42 Z
OESTE : LOTE 44 Z
MIDE: CIENTO SIETE METROS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS
PLANO:C-0105645-1993
IDENTIFICADOR PREDIAL:303030118239__
LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA
PROVINCIA DE CARTAGO NUMERO 118239 Y ADEMAS PROVIENE DE 067412 000
VALOR FISCAL: 16,896,810.00 COLONES
PROPIETARIO:
CREDIBANJO SOCIEDAD ANONIMA
CEDULA JURIDICA 3-101-083380 EN CALIDAD DE FIDUCIARIO
ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES
DUEÑO DEL DOMINIO
PRESENTACIÓN: 0569-00048095-01
FECHA DE INSCRIPCIÓN: 28-NOV-2006
ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY
GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY
Emitido el 22-07-2020 a las 09:08 horas
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