INFORME DE AVALUO

INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE 06 CON AV.

LISIMACO GUTIERREZ SECTOR SANTA INES.
PARROQUIA TRINIDAD SAMUEL. MUNICIPIO
TORRES. ESTADO LARA
PROPIETARIO:
NIDIA ROJAS DE ORDAZ
C.I: 5.937.577

CARORA, SEPTIEMBRE 2020

 CARTA RESUMEN AL PROPIETARIO

Señor(es): NIDIA ROJAS DE ORDAZ, C.I: 5.937.577

Distinguidos Amigos:
De acuerdo a solicitud realizada por usted se procedió a elaborar el Avalúo de Inmueble
de su propiedad constituido por una vivienda unifamiliar en construcción ubicado en calle
06 AV. Lisimaco Gutiérrez sector Santa Inés de la ciudad de Carora. Parroquia Trinidad
Samuel. Municipio Torres. Estado Lara.
Se realizó inspección técnica el día 08 de septiembre del 2020, para determinar:
a) Ubicación, área total, linderos, topografía del terreno.
b) Forma del terreno, tipo de edificación.
c) Servicios públicos y privados, vialidad, zonificación de acuerdo con la Ordenanza de
Zonificación Municipal.
d) Características del inmueble.
En consecuencia, basándonos en los criterios y metodologías empleadas de acuerdo
al informe anexo, el valor de la vivienda en construcción, ubicado en la calle 06 Con Av.
Lisimaco Gutiérrez en el sector Santa Inés Carora Parroquia Trinidad Samuel, Municipio
Torres del Estado Lara, propiedad de Neida Rojas de Ordaz, C.I: 5.937.577; se expresa
razonablemente en las siguientes cifras: DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE
MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CERO NOVENTA Y NUEVE
BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 2.337.653.099.88), equivalente
a: SEIS MIL TRESCIENTOS DIECISIETE DOLARES AMERICANOS. (USD: 6.317,00) AL
CAMBIO DE 370.000 Bs/USD

Atentamente,

Luis Leal
CI: 13.674.181
 CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Quien suscribe, Luis Leal, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.674.181; graduado en

la Universidad Cent occidental “Lisandro Alvarado”, en la ciudad de Barquisimeto. Estado
Lara.

CERTIFICO:

Que el Avalúo realizado al Inmueble ubicado en la calle 06 AV. Lisimaco Gutierrez

Sector Santa Ines de la ciudad de Carora. Parroquia Trinidad Samuel. Municipio Torres.
Estado Lara.; es producto de métodos objetivos, científicos y universalmente admitidos
como “justos”, sin que haya influido en el informe ningún factor, intervención o sentimiento
personal que pudiese alterar tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado
obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.
1) Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada, en
cualquier posible opción comercial, ni poseo ningún tipo de lazos familiares en lo
consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con
el propietario de los activos avaluados.
2) Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para
confeccionar este avalúo, son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningún factor
que pueda influir en el resultado final del avalúo.
3) Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de
profesional avaluador.
Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado a los activos de la
propiedad antes descrita.

C
 I. INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este avalúo es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio)

de una vivienda unifamiliar ubicado en la calle 06 con Av. Lisimaco Gutiérrez Sector Santa
Ines de la ciudad de Carora. Parroquia Trinidad Samuel. Municipio Torres. Estado Lara.

Se compone este informe de las siguientes partes: La Introducción, donde se expone

de manera general el objetivo y la composición del informe. Los Aspectos Generales,
donde se describen los aspectos inherentes al solicitante y/o propietario, la información
catastral y jurídica, así como también los documentos suministrados para la valoración. El
Diagnóstico, donde se presenta una información actualizada de los bienes, la descripción
del sector, del inmueble y las normas de usos del suelo. La Metodología y Formación de
Valor, donde se describen los métodos utilizados para llegar al valor actual de él (los) bien
(es) considerado(s). El Avalúo, donde se describen todos los bienes, se les asigna un
valor a través de un método reconocido y se obtiene un valor actual total de los mismos.
Las Conclusiones, que contiene opiniones del técnico avaluador referentes a una
realidad comprobable. Y por último, los Anexos, donde se colocan todos aquellos
documentos que avalan lo manifestado y descrito en los puntos anteriores.

II. METODOLOGÍA Y FORMACIÓN DE VALOR

II.1.- Para el Diagnóstico

Se siguieron los siguientes pasos:
a) Se realizó visita e inspección técnica al inmueble el día 08 de septiembre de
2.020 con el objeto de observar, constatar y recopilar información referente a:
vías de acceso, ubicación, topografía, servicios públicos y privados, suelos, tipo
de construcción, zona según la ordenanza de zonificación, uso actual, etc.
b) Se solicitó al propietario la siguiente información adicional: plano del inmueble,
copias de documentos de propiedad, año de construcción de la edificación, etc.
Con toda la información anterior, se procedió luego a la redacción del diagnóstico
de la situación del inmueble.
II.2.- Para el Avalúo
II.2.1.-De la Parcela de Terreno

Para obtener el valor de la parcela de terreno se determina, en primer lugar, su

tenencia. Si el terreno es ejido municipal, no se le asigna ningún valor, puesto que
la propiedad es del Municipio. En caso de que sea propiedad privada, se utiliza el
“Método directo de Mercado” utilizando referenciales que se obtienen en la Oficina
de Registro Inmobiliario del Municipio Torres; con los cuales se utiliza un análisis
estadístico para obtener el valor unitario por metro cuadrado, para luego calcular en
valor actual de terreno en su totalidad. En caso de que no existan referenciales, se
utiliza el método de MANDELBLATT – CAMACARO, que es utilizado cuando se
tiene muy pocos datos referenciales confiables de compra-ventas de terrenos con
construcciones cerca de la zona.

Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT quien creó un
modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de inmueble. Así,
partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula:

Vcn: Valor de la construcción nueva

Fr: Factor de Rescate
FC: Factor de Comercialización
R: Factor de contribución de la tierra
Sigma=Depreciación Ross Heidecke

II.2.2.- De la Edificación

Para avaluar la edificación se utilizó el método tasativo de ROSS-HEIDECKE, el

cual toma como base el “valor de reposición o de mercado” y considera además
factores como vida útil, años de uso, estado de conservación y mantenimiento y la
depreciación. Es el método más utilizado actualmente para depreciar bienes
inmuebles como construcciones, instalaciones y edificaciones, debido a que
deprecia los activos en línea curva, que es lo que sucede en la realidad; además es
aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores. Se aplica la fórmula
matemática siguiente:
VA = VR [1- (1 – r) {A + (1 – A) x C}]; donde:

VA = Valor Actual o de Avalúo

VR = Valor de Reposición

r = Valor Residual (se utiliza un índice de 0,10 que significa el 10% del VR)

A = Factor Ross, que es igual a: 0,5 (n/t + n2/t2)

C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke (Ver Tabla N° 1)

n = Años de Uso

t = Vida Útil en Años.

 TABLA N° 1
FACTOR DE DEPRECIACIÓN DE HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo 0%
1,5 Entre nuevo y regular 0,032%
2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
5 Sin valor. Demolición 100,00%

III - Descripción y características de los activos

Características
El Inmueble está constituido por una parcela de terreno y una vivienda unifamiliar
en construcción clasificada como casa particular tradicional
Vivienda Área Losa: La vivienda es de tipo casa tradicional de una planta, de losa
nervada de 75.60 m2 de superficie con un estado de conservación regular y
reparaciones sencillas una edad de 08 años (Tabla Ross-Heidecke: Estado=2.50),
construida bajo el sistema de pórticos de carga de concreto armado, con
fundaciones directas, vigas de riostra, columnas y vigas de carga y amarre de
concreto armado.
Paredes laterales: Mide 12 m. de largo por 2,40 m de altura (28.80 m2). Está
construida a base tubo estructural en columnas de 120 * 120 machón, vigas de
 riostra y vigas de corona de tubo estructural de 150*80, correas de 80*40 separadas
a cada 40 cms paredes de bloques de concreto sin friso al igual que las paredes
Frontal y Posterior.
Estado de Conservación: Regular y reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke:
Estado=2.00)
Edad :08 años

III.1.- Resumen de áreas

Descripción Cantidad Und Edad de Estado de

Construcción Conservación
Área Losa 75.60 M2 08 Años Estado 2.5
Área Pared Laterales 63.20 M2 08 Años Estado 2.5
Frontal y Posterior
Fuente De Datos Inspección al sitio

IV- AVALÚO
Antes de entrar en detalles sobre el avalúo del inmueble, debemos conocer lo
siguiente:
Requisitos para que una cosa tenga Valor:
a) Que sea útil y/o deseable.
b) Que sea escasa.
c) Que sea factible de transferencia.
d) Que estén presentes deseos y poder adquisitivo.

En el avalúo efectuado y presentado en este informe, se siguieron los siguientes

pasos:
1) Recolección de la información (de datos).
2) Procesamiento y análisis de la información.
3) Correlación de los indicadores de valor.
 4) Toma de decisión o conclusión del valor.

En otro orden de ideas, debemos aclarar que el bien valorado aquí no se

encuentra en venta, por lo que, la opinión que se dará sobre su valor no está sujeta
a la oferta y demanda del mercado. Con esto queremos significar que, el valor que
se le asigna en este informe es un indicador, un índice; que podría ser menor o
mayor en caso de que se ponga en venta, ya que, en ésta situación hipotética se
pondrían de acuerdo el vendedor y el comprador en un precio determinado.

V.1.- Avalúo de la Construcción

Vivienda: Área de Losa de Concreto

Área: 75.60 m2
Vida Útil (t): 50 años
Años de Uso o Edad (n): 08 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 2.50 (Regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09 %
Factor Ross (A): 0, 2951
Factor Ross Heidecke: 0,0928
Valor Unitario de Construcción: 28.000.000,00 Bs./m 2 (FUENTE PROPIA-BASE LULO
SEPTIEMBRE. 2020)
Valor de Reposición (VR): 28.000.000,00 Bs./m2 x 75.60 m2
Valor de Reposición (VR): 2.116.800.000.00 Bs.
VA=VR x {(1-(1-r) x (A+ (1-A) x C)} Factor de depreciación de Ross Heidecke))
VA= 1.800.183.382.50 x 0,8504

Valor Actual (VA)= 1.530.875.948.48 Bs

Vivienda: Paredes Laterales Frente y Fondo

Área: 63.20 m2
Vida Útil (t): 50 años
Años de Uso o Edad (n): 08 años
 Estado de Conservación y Mantenimiento: 2.50 (entre nuevo y regular)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 8.09 %
Factor Ross (A): 0, 0928
Factor Ross Heidecke: 0, 1662
Valor Unitario de Construcción: 10.000.000,00 Bs./m 2 (FUENTE PROPIA-BASE LULO
JUNIO. 2020)
Valor de Reposición (VR): 10.000.000,00 Bs./m2 x 89,48m2
Valor de Reposición (VR): 632.000.000,00 Bs.
VA=VR x {(1-(1-r) x (A+ (1-A) x C)} Factor de depreciación de Ross Heidecke))
VA= 537.469.717.38. x 0,8504

Valor Actual (VA)= 457.064.247.66 Bs

Valor Actual Inmueble (VA)= 1.987.940.196.14 Bs

VI.- RESUMEN AVALUO DEL INMUEBLE

TABLA N° 1
RESUMEN AVALUO DE LA EDIFICACION

Descripción del Valor de Factor Deprec. Valor Actual

Área Reposición Ross- Acumulada (Bs.)
(Bs.) Heidecke %
%
Vivienda. Área
2.116.800.000.00 0,0928 0,8504 1.800.183.382.50
Losa
Paredes Laterales
632.000.000.00 0,0928 0,8504 537.469.717.38
Frente y Fondo
TOTALES 2.748.800.000 2.337.653.099.88
VII.- RESULTADO DEL AVALUO

Valor redondeado…………Bs: 2.337.653.099,88……………………….USD:6.317,00