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GEOG. SULAY SALAS ASAPROVE -3112

RESUMEN GERENCIAL

CARTA GERENCIAL

Solicitante: JOSE BASILIO BELANDRIA

Propietario: NILSON GABRIEL CARRERO RAMIREZ

Tipo de Inmueble: Lote de Terreno y Casa Vivienda Principal

Nombre del Experto Tazador: Quien suscribe Geog° Carmen Sulay Salas Oballos
C.I N°. V-8.083.627 C.G.V- M. 1.054 Colegio de Ingenieros de Venezuela Sociedad
Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA-1589 (PERITO AVALUADOR)
Asociación de Peritos Avaluadores de Venezuela ASAPROVE Nº 3112,

Monto del Avaluó: SON: VEINTITRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN DÓLAR

CON SIETE CENTIMOS (23.931,7$ )

Fecha: Noviembre 2023

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I.- INTRODUCION

El presente informe técnico de avaluó tiene como objetivo determinar el valor real y
verdadero justiprecio de una Lote de Terreno y Casa, ubicada en la Carretera Principal,
Sector Barbecho de la Barra, Aldea las Tapias, de la Población de Bailadores,
jurisdicción del Municipio Rivas Dávila del Estado Bolivariano de Mérida

Con la finalidad de colocar dicho activo para trámite de juicio por rescisión de contrato.

El Informe de Avaluó solicitado por: JOSE BASILIO BELANDRIA

Este monto correspondiente a un estimación profesional del Valor, basado en el

análisis de los distintos factores que inciden en el mismo. En este sentido se deja
constancia en forma consistente, que el monto indicado se ajusta suficientemente al
Valor de los inmuebles mediante el Mercado a la fecha actual Octubre 2023

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II.- CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD

Quien suscribe Geog° Carmen Sulay Salas Oballos C.I N°. V-8.083.627 C.G.V-
M. 1.054 Colegio de Ingenieros de Venezuela Sociedad Venezolana de Ingenieros
Agrónomos SVIA-1589 (PERITO AVALUADOR) Asociación de Peritos Avaluadores
de Venezuela ASAPROVE Nº 3112, en la ejecución y conclusión del presente Informe
de Avalúo, certifica lo siguiente:

1. En el presente informe, se aplicaron métodos y procedimientos valuatorios de

carácter técnico y profesional que son reconocidos y admitidos por las Organizaciones
Profesionales y Sociedades Nacionales de Tasación de Bienes Inmuebles.
2. No existe ningún tipo de interés directo ni indirecto, o parcialidad alguna que pudiera
alterar o influir tanto en los datos como en el resultado final de la valoración del bien.
3. Todos los datos obtenidos, bien sea de documentos probatorios, de archivos de
Registros Subalternos o de cualquier otra fuente confiable de información, son
totalmente ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador, no se han omitido, ni
exagerado conscientemente ningún factor, que pudiera influir en el resultado de éste
avalúo.
4. No se prejuzga, ni se pronuncia sobre la titularidad definitiva y exclusiva de los
bienes objeto del avalúo.
5. El monto señalado en la conclusión de avalúo, se ajusta confiablemente al valor y
tendencias de mercado de inmuebles similares y se garantiza la veracidad de la
valoración, para los efectos pertinentes.

Atentamente,
______________________________
Geog° Carmen Sulay Salas
C.I N°. V-8.083.627 C.G.V- M. 1.054
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III.- METODOLOGIA

Para obtener el valor y verdadero justiprecio de Un (01) Lote de Terreno y Casa, se

utilizó la siguiente metodología.

1.- Entrevista con el propietario, para solicitarle los documentos de forma tangibles

2.- Se leyó detenidamente el documento

3.- Se trasladó al sitio donde están ubicados los activos

4.- Se tomaron las fotografías

5.- Coordenadas UTM

6.- Se analizó el entorno

7.- Se estableció la conformidad de uso

8.- Se verifico y determino lo determinado en la inspección reflejado en la ficha catastral

vigente

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IV.- FORMACION DEL VALOR

Para determinar el valor de las Parcelas de terreno, se utilizó el método Directo de

referenciales compra venta de inmuebles similares al citado en el informe y a través de
referencias no protocolizadas como es el caso de las redes sociales, avisos clasificados
en periódicos impresos de la zona, constancia de precio referencial otorgada por la
Alcaldía y de personas que se dedican a la compra y venta de inmuebles en el Municipio.
se utilizó el Método Directo de referenciales de compra-venta de terrenos,

Para la formación de valor de las Bienhechurías, se usó EL METODO DEL MERCADO.

A efecto de la estimación del valor del avaluó de las Bienhechurías, se escogió el
método Tasativo de ROSS-HEIDECKE, el cual se basa en la fijación del valor, en un
Valor de Reposición o de mercado (VR), tomando en consideración los siguientes
factores: Años de Uso, Vida Útil, Estado de Conservación y Mantenimiento de la
edificación a través de la tabla de los ESTADOS DE CONSERVACION Y
MANTENIMIENTO DE ROSS-HEIDECKE:

VA = VR [ 1- (1-r) (FRH)]

Dónde:

VA = Valor Actual
VR = Valor de Reposición de Mercado
r = Valor residual o de salvamento (0,10)
FRH= Factor ROSS – Heidecke

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Considera los años de uso e estado de Conservación

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1 Nuevo…………………………………………………… 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular ………………………………….. 0,32%

Estado 2 Regular con conservación normal……………………... 2,52%

Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas…………………. 8,09%

Estado 3 Reparaciones sencillas…………………………………. 18,10%

Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes…………….. 33,20%

Estado 4 Reparaciones Importantes……………………………… 52,60%

Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor…………….. 75,20%

Estado 5 Sin valor… Demolición……………………………….. 100,00%

AREA TOTAL DEL TERRENO:

1.- Área Total del Terreno: 1.217,50m2, Ubicado en la Carretera Principal, Sector
Barbecho de la Barra, Aldea las Tapias de la Población de Bailadores, Municipio Rivas
Dávila. según plano topográfico Datum WGS.84, Proyección UTM, DATUN REGVEN 19
NORTE, Escala 1:500, elaborado por el Topografo: Oliver Barillas. Según Cuadro de
Coordenadas UTM de fecha Noviembre 2023.
PUNTO NORTE ESTE
1 910482.318 186811.620
2 910468.251 186791.560
3 910425.000 186835.000
4 910439.339 186841.145
5 910448.226 186843.525
6 910453.915 186843.873

AREA TOTAL DE LA CONSTRUCCION:

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2.- Área Total de la Construccion: con un área de 233,22m2. Con las siguientes
dependencias: 5 habitaciones, sala, cocina, comedor, dos baños, deposito, garaje con
porton santa maria y cochinera, Ubicado en la Carretera Principal, Sector Barbecho de la
Barra, Aldea las Tapias de la Población de Bailadores, Municipio Rivas Dávila del Estado
Bolivariano de Merida.
TIPOLOGIA: VIVIENDA PRINCIPAL:
VIDA UTIL ESTIMADA: 70 años
AÑOS DE USO: 40 años
COSTO DE REEMPLAZO:
AREA DE CONSTRUCCION: 160,26 m2

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
SISTEMA ESTRUCTURAL: Convencional de columnas de concreto
PAREDES: de bloque frisadas y pintadas
INSTALACIONES SANITARIAS: Tuberias empotradas de aguas blancas y servidas dan
servicio a baño.
INSTALACIONES ELECTRICAS: Empotradas en paredes
TIPOS DE PISO: Cemento
ACABADOS DE PISOS: Liso
ESTRUCTURA DE TECHO: Platabanda
PUERTAS: De hierro
VENTANAS: DE hierro con vidrios y protectores

TIPOLOGIA: COCHINERA:
VIDA UTIL ESTIMADA: 70 años
AÑOS DE USO: 40 años
COSTO DE REEMPLAZO:
AREA DE CONSTRUCCION: 32,96m2
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:

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SISTEMA ESTRUCTURAL: Sin estructura

PAREDES: de bloque
INSTALACIONES SANITARIAS: Sin instalaciones
INSTALACIONES ELECTRICAS: Sin instalaciones
TIPOS DE PISO: Cemento
ACABADOS DE PISOS: rustico
PUERTAS: DE HIERRO
En parte friso rustico y en parte sin frisar
ESTRUCTURA DE TECHO: Laminas de zinc con vigas de hierro
PUERTAS: De hierro
VENTANAS: Sin ventanas

Documento de Propiedad:
Documento Nº 4, Folio 11, Tomo 4, Protocolo de Transcripcion del presente año
respectivamente, además quedo inscrito bajo el N 376.12.17.1.3418, Correspondiente al
libro del folio real del año 2018, de fecha 5 de Abril del 2018, Correspondiente al Segundo
Trimestre.

.- Linderos Lote de Terreno y Casa. Según Documento de Propiedad y

Levantamiento Topográfico Anexo.
Por el Frente: del P1 al P2. En la medida de 24,50 m. Colinda en parte con terreno
propiedad de Yehison Arellano y en parte propiedad de Evencio Arellano.
Por el Fondo: del P3 al P6, en la medida de 30,50 m Colinda con la Carretera de la
Aldea las Tapias.
Costado Derecho: del P2 al P3 en la medida de 61,30m . Colinda con propiedad de
Emilser del Carmen Villasmil
Por el Costado Izquierdo: del P6 al P1 en la medida de 43,00m . Colinda con
Carretera de la Aldea las Tapias.
V.- INFORME TECNCO DE AVALUO

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1.- PRESENTACION
1.1.- Solicitante:
El presente estudio valorativo responde a la solicitud hecha por: JOSE BASILIO
BELANDRIA

1.2.- Objetivo:
Consiste en determinar y fijar el valor actual del inmueble ( Terreno y Casa) con la
finalidad de proponerlo para juicio por rescisión de contrato, a tal efectos realizaron los
cálculos, cuantificaciones y análisis de los diferentes factores.

1.3.- Ubicación del Inmueble:

Lote de Terreno y Casa, ubicada en la Carretera Principal, Sector Barbecho de la Barra,
Aldea las Tapias de la Población de Bailadores, jurisdicción del Municipio Rivas Dávila
del Estado Bolivariano de Mérida

1.4.- Fecha del Informe:

Los criterios sumidos y las conclusiones suscritas en el presente Informe Técnico de
avaluó son ejecutados y emitidos en el Mes de Octubre 2023.
.
2.- DESCRIPCION DE LA ZONA:

2.1.- Características del Sector (entorno), el inmueble descrito se encuentran en

ÁREA Rural, donde su entorno en netamente Agricola y Residencial.

2.2.- Servicios Públicos: La zona dispones de los servicios básicos, tales como: vías
de acceso pavimentada, Cloacas, luz, red de acueducto, sistema de riego y
equipamiento urbano.
3.- ASPECTOS LEGALES

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3.1.- Tradición Legal

De acuerdo a la documentación presentada el Inmueble es propiedad de NILSON
GABRIEL CARRERO RAMIREZ. Con reserva de usufructo a nombre de JOSE
BASILIO BELANDRIA Según consta en documentos anexos. Es importante destacar
que en el documento de propiedad no se observó hipoteca alguna. En tal sentido se
deja constancia que no se juzga la propiedad del inmueble. No obstante para cualquier
negociación se recomienda solicitar una certificación de desgravámenes vigentes
ante el registrador correspondiente.

3.2.- Propiedad del Inmueble: Documento Nº Documento Nº 4, Folio 11, Tomo 4,

Protocolo de Transcripcion del presente año respectivamente, además quedo inscrito
bajo el N 376.12.17.1.3418, Correspondiente al libro del folio real del año 2018, de fecha
5 de Abril del 2018, Correspondiente al Segundo Trimestre.

2.3.- PRECIO O VALOR UNITARIO POR ACTIVO (PARCELA DE

TERRENO)

DESCRIPCION AREA TOTAL EN VALOR ACTUAL VALOR ACTUAL

M2 $/m2 $

LOTE DE TERRENO 1.217,50 8 9.740,00

VALOR TOTAL 9.740,00

FUENTE: REFERENCIALES VENTA DE COMPRA-VENTA DE TERRENOS

UBICADOS EN JURISDICCION DEL MUNICIPIO RIVAS DAVILA

2.4.- PRECIO O VALOR UNITARIO POR ACTIVO (CASA PRINCIPAL)

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DESCRIPCION AREA TOTAL EN VALOR ACTUAL VALOR ACTUAL

M2 $/m2 $

CASA PRINCIPAL, 160,26 85 13.622,1

INCLUYE
CERRAMIENTO
DEL FRENTE

COCHINERA 32,96 10 329,6

PATIO ABIERTO 40 6 240

VALOR TOTAL 14.191,7

FUENTE: REFRENCIAS DE COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION
POR M2 (ANALISIS DE PRECIOS)
PROMERCA: VIVIENDA UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL
ING° JORGE ROJAS

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CUADRO RESUMEN AVALUO BIENES INMUEBLES

DESCRIPCION VALOR ACTUAL EN $

LOTE DE TERRENO 9.740,00

TOTAL CONSTRUCCION INCLUYE

CASA PRINCIPAL, PATIO ABIERTO, 14.191,7
CERRAMIENTO Y COCHINERA

TOTAL GENERAL: 23.931,7$

SON: VEINTITRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN DÓLAR CON

SIETE CENTIMOS (23.931,7 $)

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