INFORME DE AVALÚO

Inmueble Urbano
Ubicado en: Lote 118, pasaje La Unión,
colonia Escalón, suburbios barrio El
Calvario, San Salvador, departamento de
San Salvador.

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1.0 IDENTIFICACIÓN DE GENERALES DEL BIEN

El inmueble en cuestión del presente avalúo es propiedad de: Rafael Antonio Palma
Mejía, con un porcentaje de 100% de derecho de Propiedad.

El presente informe se ha realizado en base al avalúo llevado a cabo el día 29 de enero

de 2023, y ha sido solicitado por Cooperativa Financiera Empresarial Acaces de R.L.

El Inmueble se denomina Lote 118, pasaje La Unión, colonia Escalón, suburbios barrio
El Calvario, San Salvador, departamento de San Salvador, El Salvador; inscrito bajo la
Matrícula No. 60462687-00000, del Centro Nacional de Registros, Primera Sección del
Centro.

Las distancias del Inmueble en mención a los centros urbanos y/o comerciales más
cercanos son las siguientes:

- Desde Centro Comercial Galerías: 0.34 Km.

- Desde El Salvador del Mundo: 0.42 Km.
- Desde Hospital El Salvador: 1.64 Km.
- Desde Multiplaza: 3.15 Km.
- Desde Plan de La Laguna: 3.64 Km.
- Desde Universidad Dr. José Matías Delgado: 3.57 Km.

La altura del Inmueble avaluado es de 748 metros sobre el nivel del mar, y su
ubicación espacial es en el área urbana de San Salvador, departamento de San
Salvador, ver figura 1 y 2.

2.0 DEFINICIONES Y METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

Finalidad del informe de valuación: Documento que registra las instrucciones para la
encomienda de valuación necesaria para estimar el valor –generalmente valor de
propiedad raíz – para muy diversos propósitos incluyendo transacciones que involucran
transferencias de propiedad, inmuebles considerados como colateral para garantizar
préstamos e hipotecas, inmuebles sujetos a litigio o pendientes de arreglo de
impuestos e inmuebles tratados como activos fijos en los informes financieros; la base

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y propósito de la valuación, y los resultados de los análisis que llevan a la opinión de
valor.
Método de cálculo del valor de Reposición: Uno de los métodos para valuar inmuebles
u otros activos con base en el costo de reproducción o reposición de la propiedad o
activo menos depreciación más el valor de la tierra en el caso de propiedad inmueble.
Depreciación: Pérdida en valor del costo nuevo ocasionada por deterioro físico,
obsolescencia funcional (técnica) y/u obsolescencia económica (externa).
Método de cálculo del valor de Mercado: Un procedimiento de valuación que usa
precios o rentas de activos similares al en estudio como base para estimar su Valor de
Mercado para venta y renta. El enfoque considera la venta de activos similares
(sustitutos) e información de mercado relativa y establece una estimación de valor por
proceso de comparación.
Normativa aplicable: NRP-27 “NORMAS TÉCNICAS PARA EL REGISTRO PERITOS
VALUADORES Y SUS OBLIGACIONES PROFESIONALES”

3.0 CONDICIONES DEL SEGMENTO INMOBILIARIO

CATEGORÍA CONDICIÓN
Uso del Suelo Residencial-Comercial-Financiera
Oferta Buena
Demanda Buena
Plusvalía Estable
Edad Promedio de construcción del
40 años
entorno
Rango de valores en el entorno $ 80,000.00 a $ 2,500,000.00

4.0 DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

El área del Inmueble es de 220.00 metros cuadrados, posee topografía plana; su área
construida es el 100.00% del área total. La descripción técnica de la propiedad es la
siguiente:

Norte: 20.00 m Linda con casa No. 2, que fue de la Sociedad Jaime D. Hill y Cia.

Sur: 20.00 m Linda con casa No. 4, propiedad de Mary Elizabeth Wager y Lillian Wager

Oriente: 11.00 m Linda con lote de la sucesión Alirio Cornejo, pasaje La Unión de por medio

Poniente: 11.00 m Linda con Ernesto de Sola

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5.0 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Niveles Tres
Paredes Sistema mixto/Tablaroca
Techo Zinc alum
Estructura Metálica
Cielos Aluminio y losetas de fibrocemento
Pisos Ladrillo de cemento/Encementado
Ventanas Aluminio y celosía de vidrio
Puertas Metálicas/Madera/Aluminio y vidrio fijo
Defensas Metálicas
Entrepisos Losa densa de concreto armado (dos)
Pantry Madera
Closets Madera
Revestimientos Repello, afinado y pintura
Servicios Sanitarios Estándar
Acabados Especiales Enchape de azulejos en baños y área de servicio / enchape en pared de patio
Tapial Sistema mixto
Terrazas En segundo y tercer nivel
Bodegas Interior
Patios Interior
Área de Oficios Interna
Cochera Cubierta
Equipamiento Cisterna con bombeo completo
Uso/Zona Residencial/Residencial-Comercial-Financiera

6.0 INSTALACIONES SANITARIAS, ILUMINACIÓN E INSTALACIONES

COMPLEMENTARIAS

El Inmueble, cuenta con abastecimiento de agua potable, además, posee red de

recolección de aguas negras y grises, y la escorrentía producida por las aguas lluvias
corre por cordones cuneta. El Inmueble posee factibilidad de servicios de telefonía,
electricidad, internet y televisión por cable; además, cuenta con recolección de
desechos sólidos por medio camión recolector de la Municipalidad.
Iluminación Estándar Motor eléctrico en No posee
Portón
Caseta de vigilancia No posee Aire acondicionado No posee
Cisterna Si posee Subestación No posee
Bomba de agua Si posee Otros N/A

7.0 CONDICIONES DEL ENTORNO Y FACTIBILIDAD DE LAS VÍAS DE ACCESO

El acceso al lugar de valuación se realiza desde la avenida Olímpica y pasaje La Unión,

de la ciudad de San Salvador, se llega al lugar en donde se encuentra ubicado el

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Inmueble en estudio. Todas las calles y avenidas se encuentran en buen estado y
poseen rodamiento asfáltico y concreto hidráulico.

Tipo de acceso Asfalto/Concreto Área recreativa No posee

hidráulico
Servidumbre Si posee Club Social No posee
Acera Si posee Cancha deportiva No posee
Cordón cuneta Si posee Caseta de ingreso No posee
Zona Verde Si posee Vigilancia Si posee
Clasificación de la zona Residencial-Comercial-Financiera
Factores Positivos Zona de uso mixto, con plusvalía estable
Factores Negativos No posee

8.0 CALIDAD DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES

No se tuvo a la vista ningún estudio especializado en relación al suelo de los Inmuebles

ni de las construcciones.

9.0 DESCRIPCIÓN DE LA CONTAMINACIÓN Y POSIBLES RIESGOS

NATURALES O FÍSICOS

El Inmueble no poseen contaminación de ninguna fuente cercana, ni riesgos físicos

significativos que afecten a la infraestructura. Pero, el país es un territorio sísmico, lo
que afecta directamente a cualquier estructura en éste. No se observa presencia
pandilleril ni acceso restringido a la zona de ubicación del Inmueble.

10.0 SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

El Bien está registrado en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR, inscrito
bajo la Matrícula No. 60462687-00000, del Centro Nacional de Registros, Primera
Sección del Centro, y no se tiene información actualizada de la Situación Legal a la
fecha. Se tuvo a la vista la Escritura Pública de Compraventa de fecha 04 de julio de
1985 y Razón y Constancia de Inscripción Traspaso por Herencia de fecha 10 de enero
de 2022.

11.0 COMENTARIOS

El Inmueble es un lote urbano medianero, con una Residencia de tres niveles

construida en el mismo, con topografía plana, en regular estado de conservación,
requiriendo reparaciones de importancia, uso habitacional, actualmente habitada; su

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construcción está distribuida en tres niveles, siendo ésta la arquitectura original del
Inmueble. El Bien se sitúa en un entorno residencial, comercial y financiero, con portón
de ingreso, debido a que su acceso es una servidumbre privada; observándose la
cercanía de comercios de diversa índole, iglesias, centros educativos, tiendas de venta
de productos básicos, zonas residenciales, condominios verticales, centros comerciales,
centros financieros, supermercados y la plaza Fuentes Beethoven.

12.0 VALOR DEL BIEN

1. El valor del Bien con base en las condiciones del mismo en la fecha del valúo, y
atendiendo al valor de Reposición, es el siguiente:

Descripción Área (m2) Área (v2) Valor ($/m2) Valor a la fecha

Lote 118, pasaje La
Unión, colonia
Escalón, suburbios
220.00 314.83 413.3861 $ 90,944.96
barrio El Calvario,
San Salvador, San
Salvador

2. El valor del Bien con base en las condiciones del mismo en la fecha del valúo, y
atendiendo al valor del Mercado, es el siguiente:
Descripción Área (m2) Área (v2) Valor ($/m2) Valor a la fecha
Lote 118, pasaje La
Unión, colonia
Escalón, suburbios
220.00 314.83 804.0909 $ 176,900.00
barrio El Calvario,
San Salvador, San
Salvador

El suscrito Perito Valuador declara bajo juramento que conoce y cumple con las regulaciones contenidas en
las Normas Técnicas para el Registro de Peritos Valuadores y sus Obligaciones Profesionales (NRP-27); en
consecuencia, no se tiene ninguna de las incompatibilidades descritas en el Art.17 de la referida Norma que
impida emitir el presente informe pericial.

Roberto Armando Rodríguez Portillo

Número de Registro PV02422013

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