RESUMEN EJECUTIVO

AVALUO VIVIENDA.
SECTOR CARORITA. CARORA.
PARROQUIA TRINIDAD SAMUEL. MUNICIPIO TORRES.
ESTADO LARA
PROPIETARIO: ALVARO ROJAS

RESUMEN DE AVALUO COMERCIAL URBANO

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

VIVIENDA PARCELA DE TERRENO
AREAS
AREA TERRENO 133.31 M2
AREA
CONSTRUCCION 75.96 M2

TOTAL AVALUO Bs: 2.641.219.508.01

$ USD: 6.870
 IDENTIFICACION

Responsable del avaluó: LUIS LEAL

Bien(es) avaluado(s): PARCELA DE TERRENO, VIVIENDA ANEXO BAÑO
Fecha del avaluó: 18-09-2020
Propietario del bien: ALVARO ROJAS

1. ASPECTOS GENERALES.

FECHA SOLICITUD 09/09/2020

SOLICITANTE Álvaro Rojas
PROPIETARIO Álvaro Rojas
TIPO DE AVALUO Vivienda Urbano
TIPO DE INMUEBLE Vivienda y parcela de terreno propio
DIRECCION DEL INMUEBLE Jacobo Curiel entre Carrera 03 Torrellas y
Carrera 02 Jacobo Curiel Barrio Carorita
PARROQUIA Trinidad Samuel
MUNICIPIO Torres
ESTADO Lara
OBJETO DEL AVALUO Conocer el valor comercial del inmueble
FECHA DE ENTREGA 21/09/2020
RESPONSABLE DE LA Luis Leal
VISITA

2. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE

ZONA ZONA AREA DE AREA DE AVALUO CATASTRAL

URBANA RURAL TERRENO CONSTRUCCION VIGENTE
X 133.31 76.23 S/I
2.1. DESCRIPCION Y CARACTERISTICAS DE LOS ACTIVOS

2.1.1. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

El inmueble está constituido por una parcela de terreno propio, una Vivienda de una
planta Baño y un anexo.. La propiedad está cercada en todo su perímetro; por los laterales
derecho e izquierdo con pared de bloque de concreto y por el fondo con pared de bloque
de concreto.

Vivienda: Consta de 65.03 m2 de superficie. Construida con paredes de Adobe de Barro

Frisada Pintadas, pisos de Cerámica, la losa del techo por correas de lata de madera con
malla Zheng – Zheng y Tejas Criollas piso de Cerámica Antirresbalante.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke: estado =3,00)
Edad: 30 años

Anexo de la Vivienda: el anexo consta de Paredes de Bloque con un área de 8.46 m2 de

bloques de concretos sin frisar con recubrimiento de Laminas de Zinc correas formadas
por tubos de Herrería 3*1 piso de cemento pulido consta de una (01) planta.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke: estado =3,00)
Edad: 20 años

Baño: El baño está conformado por paredes de Bloque frisadas pintadas con puerta de
Lamina emtamborada recubrimiento con láminas de Acerolit correas formadas por tubos
de herrería 3*1 con un área de 2.74 m2. A nivel estructural, está conformado por un
sistema apartidado de concreto armado (zapatas, pedestales, vigas de riostra, columnas,
vigas de amarre y vigas de carga) de fundaciones aisladas. Posee todos los puntos de
aguas servidas, aguas blancas y electricidad.
Estado de conservación: Reparaciones sencillas (Tabla Ross-Heidecke: estado =3,00)
Edad: 20 años

2.2. RESUMEN DE AREAS

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD EDAD DE ESTADO DE

CONSTRUCCION CONSERVACION
P. DE TERRENO 133.31 M2
VIVIENDA 65.03 M2 30 Años Estado 3.00
ANEXO VIVIENDA 8.46 M2 20 Años Estado 3.00
PARED LATERAL 2.74 M2 20 Años Estado 3.00
3. METODOLOGÍA Y FORMACIÓN DEL VALOR

3.1. PARA EL AVALÚO

3.1.1. DE LA CONSTRUCCION

Para avaluar la edificación o bienhechurías se utilizó el método taxativo de

ROSS-HEIDECKE, el cual toma como base el “valor de reposición o de
mercado” y considera además factores como vida útil, años de uso, estado de
conservación y mantenimiento y la depreciación. Es el método más utilizado
actualmente para depreciar bienes inmuebles como construcciones,
instalaciones y edificaciones, debido a que deprecia los activos en línea curva,
que es lo que sucede en la realidad; además es aceptado por la Sociedad
Panamericana de Avaluadores. Se aplica la fórmula matemática siguiente:

VA = VR [1- (1 – r) {A + (1 – A) x C}]; donde:

VA = Valor Actual o de Avalúo
VR = Valor de Reposición
r = Valor Residual (se utiliza un índice de 0,10 que significa el 10% del VR)
A = Factor Ross, que es igual a: 0,5 (n/t + n2/t2)
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke (Ver Tabla N° 1)
n = Años de Uso
t = Vida Útil en Años.

TABLA N° 1
FACTOR DE DEPRECIACIÓN DE HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo 0%
1,5 Entre nuevo y regular 0,032%
2 Regular 2,52%
2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
3 Reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
 5 Sin valor. Demolición 100,00%

3.1.2. DEL TERRENO

FORMACIÓN DEL VALOR

La parcela se valoró por el método MANDELBLATT – CAMACARO, que
es utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales confiables de compra-
ventas de terrenos con construcciones cerca de la zona.

Se parte del método del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT quien creó un
modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de inmueble. Así,
partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula:

Vcn: Valor de la construcción nueva

Fr: Factor de Rescate
FC: Factor de Comercialización
R: Factor de contribución de la tierra
Sigma=Depreciación Ross Heidecke

3.2. AVALUÓ DEL TERRENO

Según los documentos de propiedad, el inmueble objeto del presente avaluó se

compone de una parcela de terreno de tenencia propia, con una superficie de 246,02 m2

DATOS

FRH=0.2795
VR= 3.318.479.150 Bs=Vcn
Vc=VA= 2.483.343.604.887.80 Bs
Fr=0.80
Fc=1.30
r=0.30
RESULTADOS
Vi= 5.490.780.032.62 Bs
Vc=2.483.343.604.887.80 Bs
Vt= 3.007.016.920.60 Bs
At=133.31 m2
PUT= 22.556.574.31 Bs

Valor Unitario adoptado= 3.585.000 Bs/m2

VALOR ACTUAL DE LA PARCELA DE TERRENO

VAT=Área del terreno (m2) x Valor Unitario del terreno (Bs/m2)

VAT=133.31 m2 x 3.585.000 Bs/m2
VAT=477.916.350 Bs

Valor actual de la parcela de terreno: VAT= Bs: 477.916.350

3.3. AVALÚO DE LA CONSTRUCCION

Vivienda
Área: 65.03 m2
Valor Unitario de Construcción: 41.635.450 Bs./m 2
Valor de Reposición (VR)=65.03 m2 x 41.635.450 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)= 2.707.553.313.50 Bs.
Vida Útil (t): 80 años
Años de Uso o Edad (n): 30 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 3,00 (reparaciones sencillas)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 18.10 %
Factor Ross (A): 0, 2578
Factor Ross Heidecke: 0.3921
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C))
VA=255.850.000,00 x (1-(1-0, 10)*FACTOR ROSS-HEIDECKE)

Valor Actual (VA)= 1.751.966.792.30 Bs

Anexo Vivienda
Área: 8.46 m2
Valor Unitario de Construcción: 53.800.000 Bs./m 2
Valor de Reposición (VR)=8.46 m2 x 53.800.000 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)=455.148.000 Bs.
Vida Útil (t): 60 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 3,00 (reparaciones sencillas)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 18.10 %
Factor Ross (A): 0, 2222
Factor Ross Heidecke: 0.3630
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C))
VA=219.820.000,00x (1-(1-0, 10)*FACTOR ROSS-HEIDECKE)

Valor Actual (VA)= 306.451.148.40 Bs

BAÑO
Área: 2.74 m2
Valor Unitario de Construcción: 56.853.225 Bs./m 2
Valor de Reposición (VR)=2.74 m2 x 56.853.225 Bs. /m2
Valor de Reposición (VR)= 155.777.836.50 Bs.
Vida Útil (t): 60 años
Años de Uso o Edad (n): 20 años
Estado de Conservación y Mantenimiento: 3,00 (reparaciones sencillas)
Factor de Plus-Depreciación de Heidecke (C): 18.10 %
Factor Ross (A): 0.2222
Factor Ross Heidecke: 0.3630
VA=VR*(1-(1-r))*(A+ (1-A)*C))
VA=22.022.000,00x (1-(1-0, 10)*FACTOR ROSS-HEIDECKE)

Valor Actual (VA)= 104.855.217.32 Bs

4. RESUMEN AVALUO DEL INMUEBLE

RESUMEN AVALÚO DEL INMUEBLE

BIENES MONTO AVALÚO (Bs.) % DEL TOTAL

477.916.350
TERRENO 18.14

CONSTRUCCION 2.163.303.158.01 81.86

TOTAL AVALÚO 2.641.219.508.01 100,00

5. RESULTADO DEL AVALUO

De acuerdo al análisis y el cálculo realizado, el Valor Actual de la parcela de terreno,

Vivienda y bienhechurías descritas, propiedad de Álvaro Rojas; alcanza un monto
redondeado de: DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS
DIESINUEVE QUINIENTOS OCHO BOLIVARES CON CERO UN CENTIMOS A:
TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES EL
DOLARAMERICANOS ($ USD. 6.870 $)