INFORME DE AVALUO

Solicitante: Rosa Teresa Freites Quiroga

C.I.: 12.727.544

Ubicación: Calle 9 Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado

Yaracuy.

Chivacoa, Abril 2022

INTRODUCCION

De acuerdo con la solicitud hecha por la Señora Rosa Teresa Freites Quiroga se

realizó un avalúo del inmueble, el cual se encuentra ubicado en la Calle 9

Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy.

Este avalúo se realizó a fin de tener un valor referencial a los efectos de tener

una base que les permita realizar su posible negociación o cualquier otro tipo

de transacción.

En consecuencia, se realizó un estudio del bien que incluye una inspección

ocular del sitio para apreciar su ubicación, dimensión y estado de conservación.

INFORME DEL AVALUO

Solicitante: Rosa Teresa Freites Quiroga

C.I.: 12.727.544

Ubicación: Calle 9 Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado

Yaracuy.

Características de la zona: Zona Residencial Comercial (AR-1C)

Servicios Públicos: Electricidad, Gas, Transporte Publico, Teléfono, Internet,

Alumbrado Público, Escuela Primaria, Secundaria y Universitaria, Comercios

entre otros.

1.- Objetivo del avalúo

Determinar el valor actual al 15 de Abril del 2022 de un inmueble ubicado en

la Calle 9 Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual del Estado

Yaracuy, a fin que se tenga una referencia de su valor, que les permita entrar en

un proceso de negociación futura.

2.- Ubicación política

Políticamente se ubica al Nor-Este del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy.

3.- Superficie

El Terreno en cuestión tiene un área aproximada de 219,14 metros cuadrados.

4.- Linderos del terreno

Norte: casa o solar que es o fue de José del Carmen Saavedra

Sur: casa que es o fue del comprador José Vicente Freites con la avenida tres

de por medio

Este: solar y casa que es o fue de Gustavo Jiménez

Oeste: Calle 9 que es su frente

5.- Descripción del terreno

Es un terreno de forma regular, que presenta cotas de terreno uniformes, con

relación a la Calle 9 y Avenida 3 en Chivacoa, Estado Yaracuy.

6.- Servicios Públicos

El inmueble se encuentra dentro de la poligonal urbana de la ciudad de Chivacoa

y cuenta con todos los servicios públicos tales como Electricidad, Gas,

Transporte Publico, Teléfono, Internet, Alumbrado Público, Escuela Primaria,

Secundaria y Universitaria, Comercios entre otros.

7.- Servicios Comunales

Se encuentran centros educacionales, deportivos, canchas múltiples, centro

religioso, pre-escolar, parque infantil, liceos de secundaria, comercio de

alimentos, repuestos de vehículos, talleres mecánicos, servicios médicos, entre

otros.

8.- Vialidad y accesos

El acceso principal es por la Calle 9 que es su principal vía de llegada.

10.- Zonificación

El inmueble se ubica dentro de la Poligonal Urbana, caracterizada como zona

urbana de la ciudad de Chivacoa, siendo clasificada la zona como una AR-1C,

zona de área central, cuyos usos permitidos son netamente residencial-

comercial, contempla el uso educacional, hoteles, construcciones

gubernamentales, la altura permitida es de cuatro plantas, la densidad de 700

habitantes por hectárea y un 50 por ciento de ubicación en la parcela. El uso

actual de la parcela es habitacional.

11.- Descripción del inmueble

El inmueble esta constituido por una vivienda unifamiliar que tiene un área

aproximada de 124,30 metros cuadrados construida con paredes de bloque de

concreto espesor 15 centímetros con acabado corriente y revestidas con friso

liso pulido utilizando morteros cal-arena-cemento, puertas metálicas principal

a la entrada de la vivienda, su techo de platabanda maciza y posee la azotea con

una cubierta de acerolit con perfiles de acero estructural de 100x100 mm en

columnas y vigas con correas metálicas, su porche principal tiene un techo de

machihembrado con correas de madera revestidas con manto impermeabilizante

de espesor 3 mm y tejas criollas con piso de cerámica, además tiene un

enrejillado metálico, también tiene un corredor en el fondo de techo de acerolit

y correas de tubo 2x2, tiene un baño con piezas sanitarias (poceta y lavamanos),

las instalaciones eléctricas son superficiales con cable N° 12 con apagadores y

tomacorrientes superficiales, las instalaciones sanitarias de aguas blancas son

de tubería PVC de media pulgada.

12.- Factores que determinan la fijación del valor

Los factores que se consideran e influyen en la configuración de un criterio final

del valor son:

 Área del terreno

 Ubicación y accesibilidad de la zona

 Vialidad, servicios públicos y comunales

 Tamaño y calidad de la construcción

 Estado y edad de la construcción

 Desarrollo de la zona (Comercial)

 Bonificación de la zona y variables urbanas

 Situación actual del mercado inmobiliario para terreno adyacente

METODOLOGIA UTILIZADA

avalúo del terreno

Para la estimación del valor del terreno se utilizó el método del mercado,

el cual se considera la relación entre la oferta y la demanda del terreno

similar y asimilable que puedan ubicarse en el sector

avalúo de las Bienhechurías

En el cálculo del valor de las bienhechurías fueron considerados el precio

de los materiales, equipos y mano de obra en el mercado. Para la

estimación del valor de reposición se realizaron mediciones y cómputos

métricos estimados para deducir los costos actuales necesarios para

construir un inmueble.
Costos Directos

Partida Monto

Obras Preliminares 5.086,35

Estructura 24.790,95

Albañilería 11.823,65

Herreria 2.416,35

Cubierta de techo 6.995,40

Instalaciones electricas 4.765,95

Instalaciones sanitarias 4.129,60

Revestimientos y acabado interior 7.756,35

Revestimientos y acabado exterior 5.593,65

Impermeabilizacion 3.052,70

Ceramica 3.430,95

Total 79.841,90

TOTAL COSTOS DIRECTOS (CD): 79.841,90 Bs

Costos Indirectos

Gastos Proyectos y Permisologia: 2.394,10

Total 2.394,10
TOTAL COSTOS INDIRECTOS (CI): 2.394,10 B

Sub-total 1: 79.841,90+2.394,10= 82.236,00 Bs

Gastos Financieros (GF)

Se calculan sobre saldos deudores estimados para un periodo de Cinco

(05) meses

Ia= R*(1+i)-1/i*C

R: Cuota mensual

R: 75% Subtotal 1/n

R: 0,75*82.236,00/5= 12.335,40 Bs

i: Interes anual 26%

i: 0,26/12= 0,022

C: 143,64

Ia: 2.774,23 Bs

Comisión Flat (3%): 83,23 Bs

Utilidad Empresarial (UE): 20%*(12.335,40+2.774,23+83,23) =

3.038,57 Bs

Subtotal 2: 82.236,00+2.774,23+83,23+3.038,57= 88.132,03 Bs

Subtotal 2: 88.132,03 Bs

Impuesto IVA (16%): 14.101,12 Bs

Total Valor de Reposición: 102.233,15 Bs

Calculo del Valor Actual

VA: VR-(VR-Vr)*K

Vr: 5% VR

Vr: 0,05*102.233,15: 5.111,66 Bs

Edad del inmueble: 48 años

Vida útil del inmueble: 80 años

La metodología utilizada es conocida como Método del Costo basado en

el principio de la sustitución, según, ningún comprador pagaría de mas

por un bien de lo que costaría construir un inmueble similar al que le

están vendiendo, en un periodo de tiempo determinado, al valor de

reposición estimado se le aplica la depreciación para obtener el valor

actual de la fórmula:

VA: Valor actual

VR: Va del inmueble. Esta depreciación se calcula mediante la formula

de ROSS-HEIDECKE, la cual toma en consideración el estado de

conservación del inmueble y su vida útil, mediante valor de reposición o

costo de reposición bruto.

Vr: Valor Residual (5% de VR)

K: Coeficiente según porcentaje de vida útil transcurrida y estado (Tabla

de ROSS-HEIDECKE
Tenemos:

Edad: 48 años

Vida útil: 80 años

VR:102.233,15 Bs

Vr: 5.111,66 Bs

Estado de conservación del inmueble: BUENA

El porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil según tabla

de Roos-Heidecke

K: 0,4070

VA: 62.704,70 Bs

Valor del terreno:

Según las últimas ventas realizadas en la zona adyacente a este terreno

podemos tener una idea del valor de este terreno: 219,14 metros

cuadrados

Valor del terreno: 14.791,95 Bs

EL VALOR TOTAL DE ESTE AVALUO PARA EL INMUEBLE

VALOR DEL AVALUO: 77.496,65 Bs ( 17.221,48 Dólares )

Son: Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Noventa y Seis Bolívares con

Sesenta y Cinco Céntimos.

 INFORME FOTOGRAFICO

Asunto: avalúo de inmueble

Ubicación: Calle 9 Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado

Yaracuy.
 Resumen General del Avalúo

Una vez realizado todos los análisis y cálculos se llega a la conclusión que el

inmueble ubicado en Calle 9 Esquina Avenida 3, Chivacoa, Municipio Bruzual,

Estado Yaracuy, tiene un valor estimado de Setenta y Siete Mil Cuatrocientos

Noventa y Seis Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (77.496,65 Bs)

Elaborado por: Ingº Daniel Ramos

C.I.V.; 88.252