“AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA
SOBERANÍA NACIONAL”

UNJF
FACULTAD DE INGENIERIA
CIVIL
ESCUELA DE INGENIERIA CIVIL

CONSTRUCCIO

TEMA: VALUACION REGLAMENTARIA

DOCENTE: SEBASTIAN CRUZ PEDRO LUIS
INTEGRANTES: BAILON LEON ALISON NICOLE
CHOQUE ROMAN ANILHU
MASSIEL
SAENZ ROJAS NALLELY
FERNANDEZ SERNA DERLY
2022
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

I. INTRODUCCION

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer criterios, métodos y
procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el
bien analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer su
cutis precio de acuerdo a las normas del presente reglamento. Justiprecio, es la estimación del
valor razonable y justo de un bien.
Existen 2 tipos de tasación muy utilizados:
Tasación Arancelaria:
Tiene por objetivo la determinación de la base impositiva (valor de autoevalúo) para el cálculo del
Impuesto Predial, la cual se calcula sumando el Valor del Terreno más el Valor de la Edificación
incluyendo obras Complementarias (tanque alto de agua, piscina, etc.)
Tasación Comercial:
Busca estimar el valor comercial de un inmueble en un mercado determinado, es decir, busca el
precio justo del mismo. En este tipo de tasación se utilizan diversas metodologías que comprenden
principios de valuación que, no solo consideran las condiciones físicas del inmueble, sino que dan
una mayor importancia a variable de mercado como la oferta y la demanda, tendencias de
mercado o temas demográficos.

P á g i n a 2 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

II. BASES TEORICAS

TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS
Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en términos
de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. En la
tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos urbanos y valores unitarios
oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos legales pertinentes. Para la tasación de las
edificaciones se aplican, según corresponda, los factores de depreciación por antigüedad y estado
de conservación, establecidos en el presente Reglamento.
Informe Técnico de Tasación
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene los rubros
siguientes:

1. Memoria descriptiva.

2. Tasación.

a. Valor del terreno.

b. Valor de las edificaciones.

c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.

e. Valor total del predio.

3. Anexos.

a. Cuadro resumen general de las tasaciones.

b. Registro fotográfico.

c. Otros.

Situación registral del predio

Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral del Registro de
Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de propiedad o de posesión
inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667 que aprueba la Ley del Registro de Predios
Rurales, cuando corresponda.

En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que acreditan la posesión,
precisando la fecha, el tipo de documento público o privado, el funcionario que lo emite y las
demás características que el perito considere pertinentes.

P á g i n a 3 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

Ubicación del predio

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo con los
datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma manera, el perito
consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, vías
públicas a las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y lote
correspondiente.

Descripción del predio

En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al cual es
destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.
En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los sistemas y materiales
empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.

Antigüedad, estado de conservación y depreciación

Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad de la

misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que se obtenga de cualquiera de los
documentos siguientes:

a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de autoevalúo.
El estado de conservación de la edificación es calificado considerando el estado en el que se
encuentra. Los criterios de calificación son:
a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan
deterioro alguno.
b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deterioros en los acabados debido al uso normal.

P á g i n a 4 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene
deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los acabados e
instalaciones sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan deterioros visibles debido
al uso normal.

d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya estructura presenta
deterioros que la comprometen, aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los acabados e
instalaciones sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.

e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos deterioros con riesgo de
colapsar.

La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso, antigüedad y estado de
conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada, de acuerdo a
las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I del presente Reglamento. En el caso de la
tasación comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente
sustentado.

Determinación del Valor Total del Predio

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VOC
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VC = Valor de construcción.
VOC: Valor de obra complementaria.

P á g i n a 5 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

III. OBJETIVO DEL TRABAJO DE INVESTIGACION:

Un Informe de Tasación es, básicamente, el análisis destinado a determinar el valor de un

inmueble. En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones representa el marco legal que
tiene por objeto establecer criterios, métodos y procedimientos técnicos para la tasación de
bienes inmuebles en el país.

El objeto del presente trabajo es determinar el valor reglamentario de la vivienda multifamiliar

de dos niveles, ubicado en Calle Saenz Peña N° 585, Distrito De Huacho, Provincia De Huaura,
Departamento de Lima.

P á g i n a 6 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

IV. DATOS DEL PREDIO:

PROPIETARIO:

Mariela Leon Vergara.

UBICACIÓN:

Calle Saenz Peña N° 585, Distrito De Huacho, Provincia De Huaura, Departamento de Lima.

ADQUISICIÓN DEL PREDIO:

Por compra y venta, se realizó la demolición total de la anterior casa (1 piso), se pagó todos los
impuestos prediales, para luego solicitar la licencia de construcción y proceder con una
adecuada y nueva infraestructura.

SITUACIÓN JURIDICA DE LA VIVIENDA:

Proceso de nulidad de acto jurídico, es decir la otra parte está solicitándola nulidad de acto
jurídico (compra venta), desde el 2012.

LINDEROSY PERIMETROS:

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble presenta las siguientes medidas.

POR EL FRENTE (NORTE): Colina con la Calle SAENZ PEÑA.

POR LA DERECHA (OESTE): Colinda la propiedad de ELEUTERIO MORALES ROMERO.

POR LA IZQUIERDA (ESTE): Colinda con la propiedad de ARMANDINAMORALES GRADOS DE

CHUMBES.

POR EL FONDO (SUR): Colinda con la propiedad de FERNANDO CASTILLO.

ÁREA DEL TERRENO:

El área dentro de sus linderos es de 41.85 m 2(Según el Plano catastral).

Año de construcción: 2019 (Según la Licencia de edificación).

Área techada total: 131.89 m 2

El área construida, se detalla a continuación:

DESCRIPCION AREA TECHADA m2 ANTIGUEDAD ESTADO DEPRECIACION

PRIMER NIVEL 41.85 3 AÑOS BUENO 8%

SEGUNDO
45.02 3 AÑOS BUENO 8%
NIVEL

+TERCER NIVEL 45.02 3 AÑOS BUENO 8%

AREA TOTAL
131.69
CONSTRUIDA

P á g i n a 7 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

ZONIFICACIÓN: Zona de Reglamentación Especial (ZRE)

ALTURA DE LA EDIFICACIÓN: Tres plantas más azotea (Según la Licencia de edificación).

USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda Unifamiliar.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO:

El entorno donde se ubica el inmueble es de carácter Zona de Reglamentación Especial, en

dicha zona existen inmuebles habitables, su estructuración es urbana, con zonificación:

Equipamiento urbano:

Cuenta con obras de infraestructura urbana como: instalaciones de agua y eléctricas,

conectadas a la red pública y desagüe, veredas y pavimento asfaltico en frente.

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:

Columnas y vigas: En el levantamiento de columna y vigas se empleará un concreto fc = 210

Kg/cm2 a su vez el diseño de mezclas incluirá los siguientes materiales: cemento Portland tipo
I, arena gruesa, piedra chancada de ½ agua.

Muros: Los muros son de ladrillo King Kong Tipo IV, de la norma ITINTEC, de 18 huecos, con
porcentaje de alveolos (vacíos) no < 25%

Techos: Se ha considerado losas aligerad de concreto armado con ladrillo de techo de

0.15x0.30x0.30, en una dirección de 20 cm de altura en todos los pisos, la cual está diseñada
para una sobrecarga de 200 Kg/m2 y para lo cual estos techos serán diafragmas rígidos.

Pisos: Presenta pisos de Cerámico nacional.

Puertas: Las puertas son de madera.

Ventanas: Ventanas son de aluminio, vidrio tratado trasparente.

Baños: Baños completos, mayólica blanca.

Instalaciones sanitarias: Corriente Monofásica, alumbrado y tomacorrientes, conexión para

teléfono e internet.

Instalaciones eléctricas: Instalaciones de agua fría – caliente, instalaciones del sistema de

desagüe y ventilación.

ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION:

El inmueble tiene una antigüedad de 3 años, según la Licencia de Edificación.

P á g i n a 8 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

ESTADO DE CONSERVACION:

Los acabados presentan buen estado, su estado de conservación es bueno.

MATERIAL PREDOMINANTE LADRILLO

ESTADO DE CONSERVACIÓN MUY BUENO
ANTIGÜEDAD 3 AÑOS
DEPRECIACION 8%

V. VALUACION REGLAMENTARIA DEL INMUEBLE

A. VALOR DEL TERRENO (VT)
Considerando el valor unitario del terreno fijado por la Municipalidad Distrital de la
jurisdicción; a la fecha de la presente, es de S/ 12259.00
B. VALOR DE LA EDIFICACION:
DETERMINANCION DE VALORES UNITARIOS DE LA EDIFICACION

VALOR
CARACTERISTICA PARTIDA/
DESCRIPCION CATEGORIA 2
S m AREA
TECHADA
Ladrillo con
MUROS Y columnas y vigas
C 240.38
COLUMNAS de amarre de
ESTRUCTURA
concreto armado
S
Losas de concreto
TECHOS armado C 177.32
horizontales
Cerámico
PISOS D 101.09
nacional
Ventanas de
aluminio, Puertas
PUERTAS Y de madera
D 87.72
VENTANAS selecta, vidrio
tratado
transparente
ACABADOS
Tarrajeo
fletachado y yeso
REVESTIMIENTO F 66.26
moldurado,
Pintura lavable
Baños completos
nacionales
BAÑOS D 30.09
blancos con
mayólica blanca
Agua fría, agua
caliente,
INSTALACIONES ELECTRICAS Y
corriente E 64.06
SANITARIAS
monofásica,
teléfono
VALOR EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA 766.92
P á g i n a 9 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

C. VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT +VC + VOC

VT = AREA DEL TERRENO X ARANCEL

VT = 47.15 X 260

VT = 12259

VT = S/ 12259.00

VC = ÁREA TECHADA (VALORES DEL M2 X AREA TECHADA) x FACTOR DE DESPRECIACION

DATOS:

AT = 131.89 m 2

VUAT: 776.92

Fd: 1

Fd= 1 – P/100

Fd= 1 – 0/100

Fd= 1

VC = 131.89 (766.92) x 1

VC = 101,149.0788

VC = S/ 101,149.0789

VOC = VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

VOC = 0

VOC = S/ 0.00

VTP = VALOR TOTAL DEL PREDIO

VTP = VT + VC + VOC

VTP = S/ 12,259.00 + S/ 101,149.0789 + S/ 0.00

VTP = S/ 113,408.0789

CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS EVALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT) S/ 12259.00

VALOR DE CONSTRUCCION (VC) S/ 101,149.0789
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) S/ 0.00
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/ 113,408.0789

P á g i n a 10 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

VI. MUESTRAS FOTOGRAFICAS

FOTO N°1: FACHADA AÑO 2013 (1 PISO).

FOTO N°2: CANCELACIÓN DE IMPUESTOS PREDIALES

FOTO N°3: FACHADA ACTUAL 2022 (3 PISOS MAS AZOTEA).

P á g i n a 11 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

PLANO CATASTRAL

P á g i n a 12 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

LICENCIA DE EDIFICACIÓN

P á g i n a 13 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

DECLARACIÓN JURADA DE AUTOVALUO Y EL PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS

DE TERRENOS URBANOS

P á g i n a 14 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 15 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

ADJUNTAMOS MÁS DETALLES DE ACUERDO A LAS FOTOS Y DOCUMETOS COMO (MEMORIAS

DESCRIPTIVAS DE INSTALACIONES ELECTRICAS, INSTALACIONES SANITARIAS, DE LA
ESPECIALIDAD DE ESTRUCTURA, ETC.)

P á g i n a 16 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 17 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 18 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 19 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 20 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 21 | 25
JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

P á g i n a 22 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

ACABADOS:

PISOS

PUERTAS Y VENTANAS

TARRAJEO Y PINTURA:

P á g i n a 23 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

BAÑOS

P á g i n a 24 | 25
 JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓN

VII. CONCLUSIONES SOBRE LA INVESTIGACION DEL TRABAJO

 Cabe destacar que, para una correcta tasación de una edificación, el que el predio que
elegimos tenga los documentos en regla en cuanto su diseño y construcción ya que fue
realizado por especialistas, hace que el cálculo para su valor total de predio sea más
factible y exacta.
 El uso y entendimiento del REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, siendo este
obligatorio es de suma importancia para poder realizar la valoración de un predio, en
nuestro caso, casa habitación ubicado en la zona urbana.
 La Tasación Comercial da una mayor ponderación a factores de mercado, mientras que la
Tasación Arancelaria pondera más las características físicas del inmueble. Al momento de
tasar bienes inmuebles se deben tener en cuenta tanto los factores internos como
externos.
 La presente valuación fue aplicada tanto con una documentación en regla como con un
buen uso de normas vigente lo cual facilito el trabajo y posteriormente nos ayudó con la
práctica para nuestro desarrollo profesional y así saber utilizarlo cuando ejerzamos nuestra
carrera.

VIII. COMENTARIO DEL EQUIPO SOBRE LA INVESTIGACION DEL TRABAJO

 Finalmente, como grupo coincidimos que, para una correcta tasación de una edificación,
este debe contar con documentos en regla respecto al diseño y construcción, puesto que
estos son elaborados por especialistas. Además, el uso y entendimiento del REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES, es indispensable para una correcta valuación respecto a los
factores internos como externos, y de tal manera, obtener el cálculo más factible y exacta
del valor total del predio. Sin embargo, debemos tener presente que La Tasación
comercial, brinda una mayor ponderación a factores de mercado, mientras que la Tasación
Arancelaria pondera más las características físicas del inmueble.

P á g i n a 25 | 25