José Contreras S.

Avaluador Profesional
Magíster en Administración

INFORME DE AVALÚO
APARTAMENTO Nro. 1-2, UBICADO EN EL EDIFICIO “ZAMBAR”,
CALLE 15 ENTRE CARRERAS 12 Y 13. BARRIO LA ARENOSA.
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIOS: Lcda: Mirian Mercado

Lcda: Maria Barazarte

TASADOR: Msc. José Contreras

Guanare, Junio 2019

 Índice

Introducción
Carta de Resumen de los resultados
Identificación................................................................................................ 5
Certificación.................................................................................................. 5
Resumen...................................................................................................... 6
Características Generales............................................................................... 8
Localidad y Entorno....................................................................................... 9
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento....................................................... 10
Situación Legal del Inmueble......................................................................... 10
Situación Urbanística del Inmueble................................................................. 10
Avalúo…………………………………………………………………………………………………….. 11
Valoración de la parcela…………………………………………………………………………….. 12
Estudio de Mercado....................................................................................... 12
Ajustes de área………………………………………………………………………………………… 12
Método……................................................................................................... 14
Resumen de avaluo....................................................................................... 15

Anexos:
 Material Fotográfico
 Plano Ubicación y Situación
 Copia del Documento de Propiedad
 Ubicación Relativa
 Ubicación Geográfica
 Croquis de Distribución
 Credenciales y Autorización del Perito

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 Introducción

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero

(Justiprecio) del inmueble ubicado en el Edificio “Zambar”, calle 15 entre carreras 12 y 13.
Barrio La Arenosa. Municipio Guanare Estado Portuguesa.

Este informe está catalogado dentro de la clasificación como Privado o Particular, debido a
que es elaborado para saber o conocer a una fecha actualizada su valor real o justiprecio.

Para tasar el APARTAMENTO, se utilizó el Método de Ross – Heidecke es el más utilizado

actualmente debido a que deprecia las edificaciones en línea curva, que es lo que
acontece en la practica y toma en consideración el valor de reposición (VR), años de uso,
vida útil, estado de conservación y mantenimiento para el momento del avaluó.

Para valorar el terreno que le corresponde al apartamento 1-2, se dividió el área del
apartamento entre el área bruta del edificio y dio una alícuota de 0,118359.

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Ciudadanas:
Lcda: Mirian Mercado.
Lcda: Maria Barazarte.

De acuerdo con las instrucciones se precedió a realizar el avaluó del inmueble ubicado en
el Edificio “Zambar”, calle 15 entre carreras 12 y 13. Barrio La Arenosa. Municipio
Guanare Estado Portuguesa.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el cálculo del
valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por lo cual se da fe de las
técnicas empleadas y del uso de la información recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido inmueble tiene
un valor actual de: Diecinueve mil novecientos quince dólares americanos (19.915 $).

TASADOR
José CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
SUDEBIP-223-13

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 José Contreras S.
Avaluador Profesional
Magíster en Administración

IDENTIFICACIÓN

Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. ASOPROVE 101

Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) APARTAMENTO
Fecha del Avalúo: 24-06-2019Propietarios del Bien: Mirian Mercado CI: 3.993.882 y
María Barazarte CI: 3.782.142

CERTIFICACIÓN

Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:

a- Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por las licenciadas Mirian Mercado y María
Barazarte y realizado por JOSÉ CONTRERAS AVALUADOR 101 en fecha 24-06-2019, es
producto de métodos esenciales objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos,
sin que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los
mencionados métodos.

b- Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier
posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de
ningún otra índole.

c- Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional

Avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

d- Que todo los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buenas fe del
Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que
pueda influir en el resultado de este avalúo.

Firma del Avaluador

SUDEBAN N° P-773
ASAPROVE 101
SUDEBIP-223-13

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 RESUMEN
Para: Mirian Mercado y María Barazarte
Fecha: 24-06-2019
De: José Contreras
Motivo: Avaluó del inmueble
Tipo de Inmueble: APARTAMENTO
Dirección: Edificio “Zambar”, calle 15 entre carreras 12 y 13. Barrio La Arenosa
Ciudad: Guanare Municipio: Guanare Distrito ______ Estado Portuguesa

DATOS DE REGISTRO

Registro Nº 34 Protocolo 1 ERO

Libros 16 Folio 1 AL 20
Tomo 20 Fecha 3er trimestre 2009

CARACTERÍSTICAS
DEL EDIFICIO

 Altura: 150 msnm

 Coordenadas U.T.M
 HUSO: 019P0420161
0997559
 REGVEN: 09° 01´26,8¨
069° 44´002¨
 Área según documento de propiedad: 145,23 m2
 Área según mediciones del Tasador: 145,23 m2
 Topografía: Plana
 Forma: polígono irregular
 Uso: Residencial y comercial
 Terreno: Propio
 Cedula Catastral: 18.04.005.0022.0003.0100

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 DESCRIPCIÓN DE ÁREAS

Edad de Estado de Conservación

Construcción
Observados según
Heideck
Construcción
Apartamento 145,23 m2 25 años 3,00

TOTAL 145,23 m2

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 CARACTERÍSTICAS GENERALES

APARTAMENTO 1-2
TECHOS
Platabanda Tabelones Fibrocemento Otros:
Acerolit Madera Losa entrepiso
Machihembrado
Zinc Plafon Dry Wall
PAREDES
Ladrillo Pantalla concreto Tabiques Otros
Bloque arcilla Bloque concreto
REVESTIMIENTOS
Cerámica Porcelana Obra limpia Texturizado
Friso liso Friso rústico Piedra Ornamental Otros:

PUERTAS
Mad. Entamb Madera maciza Aluminio y vidrio Otros:
Hierro Vidrio seguro Portón metálico
batiente
Reja de Hierro
VENTANAS
Hierro y vidrio Madera y V. Panelas aluminio Otros:
Basculante Aluminio y vidrio TIPO MACUTO
Batiente Corrediza
PISOS
Granito Cemento liso Caico Terracota
Cerámicas Alfombra Cemento Rústico Mármol
Parquet Vinyl Mosaico Otros
EQUIPOS Y COMPLEMENTOS
Intercomunicador Ambiente musical Equipo contra Planta tratamiento
incendio
Portero eléctrico Aire acondicionado Circuito cerrado de Piscina
por unidad T.V
Casillero de correos Aire acondicionado Antena Sauna
Central parabólica
Recolector de Vigilancia privada T.V. por cable Otros
basura
Central telefónica Ascensor Jacuzzi
Calentador Equipo Parque infantil
Hidroneumático

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 LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno: viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales,

abastos, farmacias. Clínicas privadas, escuelas

Acceso: CALLE 15

Servicios: Todos los servicios públicos

Población: clase Media baja

Tendencia: Estable

Actividades Económicas Predominantes: comercios al detal, farmacias. Estaciones de

servicio. Abastos. Bancos.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: consolidado

Nivel Socio – Económico: Clase Media

Tipos de Construcciones en el sector: Casas unifamiliares. Casas bifamiliares. Cancha

deportivas. Iglesias.

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 SITUACIÓN JURÍDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario X Arrendado

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Fecha de la Firma del Contrato:

Duración del Contrato:
Renta Estipulada:
Revisión del Canon:

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/Otros(s) No conocidos

SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL INMUEBLE

Zonificación AR-III

Cumple con las ordenanzas X

No cumple con las ordenanzas

Cédula de Habilidad SI NO
X

COMENTARIOS

Edificaciones unifamiliares, campos deportivos. Farmacias, comercio al por menor,

al mayor. Bancos, iglesias. Instituciones públicas.

10
AVALÚO

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 VALORACION DE LA PARCELA

Para valorar la parcela se utilizó un enfoque de mercado, analizando las

transacciones de compra – ventas realizadas durante los dos últimos años, tomados de la

prensa local y regional.

Se encontraron 10 referenciales y se seleccionaron 5 por ser los más

representativos del mercado.

A continuación se muestran los referenciales.

Área Monto Precio Unitario

Nº Ubicación Fecha Matrícula
($) ⁄
1 Carrera 11 600 14850,00 24,75 05/12/2018 40416331063

2 Av. 23 de Enero 620 15363,60 24,78 08/01/2019 40617351168

3 Carrera 5ta 700 18039,00 25,77 15/01/2019 40818351269

4 Calle 12 701 18092,81 25,81 27/02/2019 Revista

5 Calle 16 710 18460,00 26,00 09/03/2019 Prensa

Fuente: Registro público y prensa local y regional

Análisis estadístico:

- Calculo de la media aritmética

- Calculo de la mediana Md.

Se tomó la mediana porque es el precio que más se acerca a la media del mercado.

12
 ⁄

Valor Alícuota terreno: 1705 $.

13
 METODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

APARTAMENTO

[ ]

[ ]

[ ]

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 RESUMEN DEL AVALUÓ

1- Valor Actual Alícuota Terreno .............................................$. 1.705

2- Valor actual apartamento Nº 1-2........................................$. 18.210,29

TOTAL..............................................................$ 19.915,29
VALOR MINIMO DE MERCADO………………………..$ 19.915,00

TASADOR
JOSÉ CONTRERAS Msc.
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
SUDEBIP-223-13

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Anexos

16
Fotografías

17
FOTO 1. FACHADA PRINCIPAL EDIFICO “ZAMBAR”. CALLE 15
GUANARE JUNIO 2019.

FOTO 2. FACHADA POSTERIOR. VISTA NOR-ESTE

GUANARE JUNIO 2019.

18
 FOTO 3. ENTRADA AL APARTAMENTO 1-2
GUANARE JUNIO 2019.

FOTO 4. COCINA EMPOTRADA CON TOPE DE CERAMICA

GUANARE JUNIO 2019.

19
FOTO 5. SALA COMEDOR CON PISO DE CERAMICA
GUANARE JUNIO 2019.

FOTO 6. SALON STAR PISO CERAMICA.

GUANARE JUNIO 2019

20
Documentos de
Propiedad

21
22
23
 Plano de
Ubicación y
Situación

24
25
Ubicación
Relativa

26
27
Ubicación
Geográfica

28
29
Croquis de
Distribución

30
 E

S N
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN
(APARTAMENTO)
O
𝐀𝐑𝐄𝐀: 𝟏𝟒𝟓 𝟐𝟑𝒎𝟐

31
 Valor de
Reposición a
Nuevo y Fuente
de Información
 CUADRO 1

ÁREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN

Construcción o Nivel Área Tipo A Área Tipo B (m2) Total (m2)

(m2)
APARTAMENTO 145,23 145,23

Total Áreas Brutas de Construcción ........................................................ Bs. 145,23 m2

 CUADRO 2

VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

ÁREAS
CONSTRUCCIÓN Área Tipo A (m2) Valor Unitario TOTAL
O NIVEL ($/m2) *
APARTAMENTO 145,23 223,59 32.471,98

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS........................... $ 32.471,98

TOTAL VALOR DE REPOSICIÓN (VR)..................................... $ 32.471,98

FUENTE:

 *CIMPRONET C.A 3er Bimestre de 2019

 Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-rectorado de producción agrícola
 2do trimestre 2019.
 Cálculos propios.
 MEMORIA DESCRIPTIVA

APARTAMENTO
Características constructivas

 Sistema estructural: Aporticado tradicional de concreto

 Infraestructura: vigas, columnas, dinteles en concreto armado
 Techo: Platabanda
 Pisos: concreto acabado en cerámica nacional
 Ventanas: tipo chocolate con vidrios lisos y corredizas con vidrios de seguridad.
 Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
 Puertas: caoba la principal, madera entamborada las del interior
 Sanitarios: línea media con sus accesorios y puerta pareduche
 Revestimiento: friso liso en paredes, cerámica en baños y cocina.
 Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
 Instalaciones sanitarias: empotradas
 Distribución: sala, comedor, 2 baños, 4 habitaciones, área de servicios, salón de
estudio y cocina.
 Cocina: Empotrada con mampostería de bloques frisados y pintados, tope de
cerámica.
 Años uso: 25 años
 Vida útil: 50 años
 Área: 145,23 m2
 Estado de conservación según ROSS-HEIDECKE: 3,0
Credenciales y
Autorización del
Perito