ACTIVIDAD N°2

AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

LA DEPRECIACIÒN

Definición:

La depreciación es la disminución del valor de propiedad de un activo fijo, producido

por el paso del tiempo, desgaste por uso, el desuso, insuficiencia técnica,
obsolescencia u otros factores de carácter operativo, tecnológico, tributario, etc.

Según SUNAT:

Pérdida o disminución del valor de un activo fijo debido al uso, a la acción del tiempo
o a la obsolescencia. La depreciación tiene por objeto ir separando y acumulando
fondos para restituir un determinado bien, que va perdiendo valor por el uso.

CAUSAS DE LA DEPRECIACION:

 a) El desgaste: que lo sufren los bienes por el solo transcurso del

tiempo al ser utilizados normalmente.

 b) El agotamiento: que se produce en el caso de activos materiales

adquiridos para ser sometidos a actividades extractivas (canteras, minas,
pozos petrolíferos, etc.)
 c) El deterioro: que sufre el bien en cuestión a causa de un siniestro.

 d) La obsolescencia económica: que sufre el bien como

consecuencia de la aparición en el mercado de otros bienes que logran un
mejor nivel de producción, o bien, que logrando igual nivel de producción, lo
hacen en forma más económica (mayor eficiencia).

FACTORES DE LA DEPRECIACIÓN:

Los factores que deben tomarse en consideración al estimar los importes que deben
cargarse periódicamente a gastos son:

1. – La base de la depreciación: La base para el cálculo de la depreciación

generalmente lo constituye el costo de adquisición o de producción del bien,
incluyendo los gastos por instalación, montaje y otros similares; y en su caso, los
desembolsos por conceptos de mejoras incorporadas con carácter permanente.

2.- El valor del desecho: Se conoce con los nombres de: valor residual, el valor de
salvamento, valor recuperable y valore de rescate. Representa el valor que se
estima que puede obtenerse de la venta de un activo fijo ya fuera de servicio. En
otras palabras, puede decirse que, valor de desecho, es el valor que se estima que
va a tener un bien al estar totalmente depreciado.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

3.- La vida útil estimada: Para estimar la vida útil de un activo fijo deben tomarse
en consideración las reparaciones a que será sometido, obsolescencia. La vida útil
estimada de un activo fijo, puede medirse en: años y meses, en periodos de
operación u horas de trabajo, en unidades de producción, en kilómetros por recorrer.

TABLAS DE PORCENTAJES ANUALES DE DEPRECIACION

Ley del Impuesto a la Renta, señala que para el cálculo de la depreciación, los
demás bienes afectados a la producción de rentas gravadas de la tercera categoría,
se depreciarán aplicando el porcentaje que resulte de la siguiente tabla:

BIENES PORCENTAJE ANUAL

MÁXIMO DE
DEPRECIACIÓN
1. Ganado de trabajo y reproducción; redes de 25%
pesca
(4 AÑOS)
2. Vehículos de transporte terrestre (excepto 20%
ferrocarriles); hornos en general (5
AÑOS)
3. Maquinaria y equipo utilizados por las 20%
actividades minera, petrolera y de construcción,
excepto muebles,
enseres y equipos de oficina
(5 AÑOS)
4. Equipos de procesamiento de datos (5 25%
AÑOS)
5. Otros bienes del activo fijo (10 10%
AÑOS)

Cálculo de la depreciación

Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa
en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos,
funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los elementos
constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores que, bien a
través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o
como resultado de la solución de una fórmula matemática, se aplican al valor de
reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el
valor real atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de conservación
al momento de realizarse la Tasación.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:

VNR= VRN - DEPRECIACION

Dónde:

VNR = Valor Neto de Reposición

VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la

bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso,
algunos autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los
elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más
complejos. Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan,
sino simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener
de su empleo en casos que mantengan inalterables sus parámetros de edad, estado
de conservación, dimensiones, tipología y uso.

La depreciación es una pérdida de valor o de precio de un bien. En el caso de los

inmuebles es la pérdida del valor por causa del uso o del tiempo, existen tres clases
de depreciación:

1. La depreciación física o por edad.

2. La depreciación por estado de conservación.
3. Depreciación funcional.

La depreciación física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación
con la edad de la construcción.

Se le conoce también como depreciación por edad. A esta depreciación se

encuentra íntimamente ligada la depreciación del estado de conservación, si dos
construcciones de la misma edad, tendrían la misma depreciación física, dependerá
el diferente estado de conservación que tenga cada una de ellas.

La depreciación funcional corresponde a la inadecuación del inmueble a las

expectativas de uso que se requiere, esta inadecuación puede provenir de un mal
uso del diseño que no permita su funcionalidad actual.

Vida Técnica. - La vida técnica es el período que dura una construcción hasta
cuando es utilizable, en condiciones normales y no requiera reparaciones
substanciales o reconstrucción en sus partes esenciales.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Método de Línea Recta

Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble

con variación uniforme a lo largo de su vida útil Su fórmula es:

D = E/Vt D

Depreciación en términos porcentuales.

E = Edad de la construcción.
Vt = Vida técnica o útil de la construcción.

Método de Ross. -

Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una
depreciación no tan acelerada con la línea recta, ni tan lenta como el método
parabólico.

Su fórmula es:

D= [(E/Vt) + (E/Vt)2 ] ½

es como sigue:

Primeros 10 años 1.2%

Años 10 a 20 1.6%
Años 20 a 30 2.0%
Años 30 a 40 2.4%
Año 40.

El método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoamérica para los

avalúos de construcciones usadas. Por décadas la depreciación anual a 50 2.8%
Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los
primeros 10 o m20 años y acelerada en los últimos 20.

Método de Heidecke. –

El método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción, pero con la
misma edad es posible que una misma construcción esté mejor conservada que
otra. El perito avaluador aprecia la conservación del bien mediante la vista en el sitio
de acuerdo a su apreciación, no debe dejarse llevar por las apariencias, por lo cual
se debe analizar el estado de la construcción.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Reparaciones menores. - Este tipo de reparaciones consisten en pintura en

general, en arreglo de la fachada, humedades, impermeabilizaciones de cubiertas,
etc.

Reparaciones medianas. - Se trata de la compostura de instalaciones hidráulicas,

sanitarios o eléctricas, cambios de aparatos sanitarios y de cocina, cambios de
algunos muros, etc. 4

Reparaciones Importantes. - Se trata de daños en la cubierta o estructura y

cimentación de la edificación, hundimientos de pisos o peligros en la estructura del
bien. Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado
de conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada
por el método de Ross.

Conservación del bien. - La conservación del bien es un aspecto importante al

momento de realizar la valuación del inmueble que es apreciado por el experto en
avalúos, pero al mismo tiempo es un factor que debe ser considerado por la
institución financiera que otorga el crédito.

En 1.980 se dio a conocer las tablas que fueron elaboradas por Fitto y Corvina,
estas tablas combinan la deprecación de Ross y de Heidecke, tanto por la edad
como por el estado de conservación. Estas tablas no presentan la edad sino la edad
en porcentaje de vida, en la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a
la edad sobre la vida técnica.

Obsolescencia

El término obsolescencia, mencionado en el apartado anterior, es uno de los

eventos a los que están expuestos los bienes, el cual provoca la pérdida de una
fracción de su valor. En este apartado se explicará con más detalle este concepto,
y de qué forma se ven afectados los bienes.

La obsolescencia por su parte se puede clasificar en tres tipos: la funcional, la

económica y la técnica.

Obsolescencia funcional

Se evidencia cuando un bien se desempeña inadecuadamente, en la función para

la cual se requiere en un momento determinado. De esta manera, el evento causal
repercutirá disminuyendo la eficiencia funcional del bien; como ejemplos de causas
se tiene:

Cambios provocados por el avance tecnológico.

Cambio en el diseño de edificaciones provocado por modernos criterios de
funcionalidad y mejor distribución espacial.
Cambios en piezas existentes dentro de la planta que son parte del equipo.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Cambios en diseño, materiales y/o procesos repercutiendo en la inadecuación del

bien.
Pérdida de valor a causa de aspectos inherentes del bien.

Obsolescencia económica

Se evidencia cuando se da una disminución en el valor del bien, o en la disminución

del deseo de tener la propiedad de éste. Esta disminución se provoca por la
aparición de fuerzas económicas externas.

Algunas posibles causas son:

Disponibilidad existente de materia prima y mano de obra.

Reglamentos gubernamentales actuales.
Acceso al mercado del bien.
Cambios en oferta – demanda del mercado.
Disminución en la capacidad de generar ingreso.

Obsolescencia técnica

Se evidencia cuando un nuevo producto reemplaza a uno antiguo, y que por las
ventajas obtenidas con la nueva tecnología, es más rentable utilizar el activo nuevo.
De igual manera, cuando se sustituye en el mercado un bien, con otro de mejores
características técnicas.

Otra de las razones que causa la obsolescencia técnica, es la desaparición de las

tecnologías que ayudan a la producción o reparación de un producto, debido a que
el mercado está centrado en la fabricación de las nuevas tecnologías.

De igual forma, alguna transformación en la tecnología de reparación y producción,

o algún cambio en el diseño de un elemento complementario del bien, que si
se deteriora se convierte en un elemento primario para el correcto funcionamiento
del activo.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Métodos de Avalúo de Inmuebles

Un avalúo de un bien-inmueble es una estimación de valor, el cual debe ser preciso

y objetivo, ya que nos determina una situación específica que nos hará decidir en el
uso adecuado de los recursos, como adquisiciones, ventas, cesión del inmueble,
donaciones y/o permutas. Con el avalúo se determinará el precio máximo que estría
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

dispuesto a pagar un comprador, o el precio mínimo al que el dueño estaría

dispuesto a venderlo. El valor de los bienes a valuar, se deberá determinar
independientemente de los fines para los cuales se requiere el avalúo.

Los métodos de valuación se utilizan para determinar el valor de un bien, en donde

es necesario considerar factores físicos, naturales, económicos, sociales y políticos
que lo afectan, tales como:

Factores físicos y naturales: clima, topografía, fertilidad del suelo, recursos

minerales, panorámica; factores comunales como la existencia de comercios,
escuelas, iglesias, parques; características propias del inmueble como su ubicación,
forma, tamaño, edad, estado de conservación y elementos de construcción

Factores económicos: recursos económicos derivados de la naturaleza, su

calidad, cantidad y vida probable; desarrollo comercial e industrial, disponibilidad de
empleos, sueldos, inflación, precios, intereses y disponibilidad de crédito
hipotecario.

Factores sociales: aumento o disminución de la población, número de miembros

por familia, grupos raciales y nivel cultural.

Factores políticos: uso del suelo, reglamento de construcción, impuestos,

servicios municipales, control de rentas, créditos gubernamentales, políticas
monetarias y participación en la construcción de viviendas.

FORMACION DEL VALOR

Método de Mercado de terreno

Para el cálculo del Valor del Terreno se aplica el METODO DE MERCADO, descrito como un
procedimiento de valuación en el cual el estimado de valor de mercado se predice
basándose en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el mismo escenario
y bajo características y condiciones de “mediana a estricta” semejanza.

Es un proceso que se basa en el análisis de las ventas recientes, comparablemente similares,

a fin de obtener indicadores del valor más justo de la propiedad que se está avaluando. La
confiabilidad de este enfoque depende de:

 La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables

 La verificación de los datos de las operaciones de compra-venta.
 La ausencia de condiciones atípicas que pudieran afectar la
aplicación de los referenciales.

Inicialmente fue realizada la visita de inspección a la parcela, tomándose las anotaciones de las
características del bien y del sector en donde se localiza, preparándose de inmediato las
evidencias fotográficas y realizándose las mediciones respectivas.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Seguidamente se procedió a una investigación minuciosa de las operaciones de compra- venta de

terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de construcción, en condiciones de
ubicación, zonificación y área, comparables con la parcela en estudio. Para ello se recurre en
primer lugar al “Registro Publico Inmobiliario del Municipio de Estudio” de los últimos años, de
donde se depura la muestra y se toman los referenciales significativos.

Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente información para cada

uno de los referenciales:

 Otorgantes (vendedor y comprador)

 Dirección
 Fecha de protocolización, Tomo y número del documento
 Área y Precios de venta

Los factores de corrección utilizados son:

 Factor de ubicación, en un rango entre 1 y 10, compara la

zonificación establecida según el Plan de Desarrollo Local, en las
ordenanzas municipales, asignándole el menor valor al inmueble en
mejor zona.
 Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de
protocolización del

referencial hasta la fecha del avalúo, ubicándose en el mes actual.

 Factor de área, relaciona las diferentes áreas de los

referenciales con el terreno evaluado.


Método de Costos o Reposición a Nuevo

De esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema

constructivo, características arquitectónicas y nivel de acabados, partiendo de partida
recuperadas del portal electrónico SIGO.WEB y de la publicación de Cinpronet “Evolución de Costos
de Construcción”, adaptando la tipología al bien evaluado y dicho valor se incide posteriormente
por todos aquellos factores que intervienen en un proceso constructivo: gastos financieros,
honorarios profesionales, gastos administrativos, de venta y factor razonable de utilidad que
garantice la rentabilidad del negocio.

Método Mixto de Depreciación de Ross-Heidecke

De los métodos técnicos existentes para el cálculo de la depreciación física, los más conocidos
son el de la línea recta, el de la parábola de Kuentzle y el de Ross, que se fundamentan en la
edad del inmueble y en la previsión de la vida útil, considerando que la bienhechuría a lo largo de
su vida útil recibe un uso normal con mantenimiento y conservación ideales.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Existe también el criterio de Heidecke que calcula la depreciación física exclusivamente por el
estado de conservación de inmueble, considerando que:

a. La depreciación es la pérdida de valor que no puede ser

recuperada con gastos de

mantenimiento.

b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidad

c. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular,
mientras que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Vida útil de las edificaciones

Este aspecto es elemental para lograr obtener el valor de la depreciación, por esta
razón se ampliará su explicación.

Si el valor que se obtiene de vida útil es verdadero y preciso, el valor de la

depreciación obtenido va a estar más cerca de ser verdadero y preciso. Por tanto,
se convierte en un punto medular en la aplicación de los diferentes métodos. De
igual manera, se debe tener precaución ya que, en ciertas valuaciones la
modificación de este valor, puede afectar en gran medida el valor final de la
valuación, razón por la cual se realiza este apartado para aclarar cualquier duda
sobre el tema.

Vida útil estimada

Este valor corresponde a una estimación que se le realiza al bien, en donde se

debe considerar los aspectos de producción y economía en condiciones de mercado
normales. Este valor se obtiene por medio de una consulta de mercado, en el que
se analizan boletines, consultas a profesionales y expertos en el tema, y de la
experiencia a nivel personal con bienes de tipo similar al de estudio.

Algunos factores por analizar serían: la tipología constructiva, los materiales

utilizados, los procesos constructivos empleados, edad del bien, el uso y la calidad
de las construcciones.

A continuación, se ampliarán algunos de estos factores:

Edad de las edificaciones

Esta corresponde a la vida de este o al periodo hasta el momento de la última

reparación mayor; como ejemplos de este tipo de reparación serían mejoras a las
instalaciones, en su estructura, en sus acabados. Este periodo inicia en el momento
en que concluye el proceso de construcción original, y para su definición el valuador
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

debe analizar elementos como el permiso municipal, plano constructivo, como

ejemplos.

Calidad de las construcciones

En este sentido deben analizar la eficiencia técnica y funcional de elementos como

lo son, cimentaciones, elementos estructurales y cubiertas, uso de los materiales,
instalaciones sanitarias y eléctricas, y cerrajería.

Uso de las edificaciones

Este es un factor de gran importancia, de la cual depende la exactitud con la que

se obtenga el valor de la vida útil. Este factor debe ser analizado por el valuador
determinando si el uso al que está expuesto el edificio es rentable, descartando la
posible transformación o demolición del bien.

A continuación, se enumeran diferentes valores de vida útil para diferentes tipos de

edificaciones. Así como, valores de vida útil para diferentes tipos de vivienda de
concreto según el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva,
según el Órgano de Normalización Técnica costarricense.

CUADRO 1. VIDA ÚTIL DE

DIFERENTES TIPOS DE
EDIFICACIONES.
Vida
Tipo de edificación Útil
(años)
Vivienda colectiva común 60
Departamento con servicios 50
centrales
Edificos de una planta individual 70
Depósitos - garajes 75

CUADRO 2. VIDA ÚTIL DE

DIFERENTES TIPOS DE VIVIENDA DE

CONCRETO SEGÚN CLASIFICACIÓN
ONT.
Tipo de vienda Vida Útil (años)
VC01 40
VC02 40
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

VC03 50
VC04 60
VC05 60
VC06 60
VC07 60
VC08 70
VC09 70

Vida útil remanente

La vida útil remanente se define como la vida útil probable futura, que se estima
tendrán los bienes, definidos por su realidad en producción y economía.

Este periodo corresponde al comprendido entre, la fecha en que se aplicó el avalúo

y la fecha en la que ya la existencia de este bien no es rentablemente justificable.

La ecuación que representa a este valor es:

Ecuación 1

Donde,

VUR = vida útil remanente

VNR = valor neto de reposición
VUT = vida útil estimada
VRN = valor de reposición nuevo

EXPRESIÓN MATEMÁTICA DE LAS DEPRECIACIONES

REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Valores del Método "Línea Recta Mejorado"

Las ecuaciones para este método son:

ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

En donde,

VD = Valor de depreciación
VRN = Valor de reposición nuevo
Vr = Valor residual o demolición K = Coeficiente que relaciona los datos
antigüedad con la Vida útil
Vp = Vida útil total
E = Edad del bien

Este método va a dar como resultado una tasa anual de depreciación, la cual se
caracteriza por ser fija y constante durante todo el periodo de vida útil del bien.

A la hora de tomar en cuenta la vida útil del bien, es importante el detalle de que, si
se aumenta la vida útil de éste con alguna transformación o reparación, el valor a
depreciar deberá dividirse entre los periodos no depreciados más los incorporados.
Es decir, se recalcula la vida útil agregando los años incorporados.

A continuación, se ilustra la gráfica que describe el comportamiento del valor de la

depreciación, conforme aumenta la edad del bien.

120

100

80

60

40

20

0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Edad / Vida útil

Gráfico 1. Método de la Línea Recta.

Método de la Línea Parabólica de Kuentzle

La ecuación descrita anteriormente se expresa de la siguiente manera:

ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

En donde,

VD = valor de depreciación.
VRN = Valor de Reposición Nuevo.
Vr = Valor residual o demolición K = Coeficiente que relaciona los datos
antigüedad con la Vida útil
E = edad del bien.
Vp = Vida útil del bien.

A continuación, se ilustra la gráfica que describe el comportamiento del valor

de la depreciación, conforme aumenta la edad del bien para el método de Kuentzle.

120

100

80

60

40

20

0
0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20
Edad / Vida útil

Gráfico 2. Método de la Línea Parabólica de Kuentzle.

Método de la Línea Parabólica Intermedia de Ross

Este método creado por Ross, es la combinación entre los métodos de línea recta
y el de Kuentzle.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

En este caso de igual forma, considera la depreciación en los primeros años de

manera más suave. Pero el planteamiento trabaja de forma que la depreciación no
sea tan acelerada como el caso de la Línea Recta, ni tan lenta como el caso del
Kuentzle. Para este caso, se analizan las estructuras o edificaciones con desgaste
más regular. Este método en América, se recomienda para ser utilizado en el
análisis de avalúos de construcciones usadas.

La ecuación planteada se presenta a continuación:

En donde,

VD = Valor de depreciación
VRN = Valor de reposición nuevo
Vr = Valor residual o demolición K = Coeficiente que relaciona los datos antigüedad
con la Vida útil
Vp = Vida útil total
E = Edad del bien

A continuación, se ilustra la gráfica que describe el comportamiento del valor de la

depreciación para este método, conforme aumenta la edad del bien.

120

100

80

60

40

20

0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Edad / Vida útil

Gráfico 3. Método de la Línea Parabólica Intermedia de

Ross.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Método de Ross-Heidecke

Este método es el recomendado para utilizar en la valuación, aprobado por la Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).

A la hora de aplicar este concepto, lo que se busca es afectar en su calificativo a un

edificio en mal estado, esto debido a un proceso de mantenimiento y conservación
inadecuados.

En el momento de contemplar un mantenimiento inadecuado, Heidecke

contempla que la pérdida de valor ya existente no se puede recobrar invirtiendo con
gastos en mantenimiento, y la recomendación que hace es aumentar el valor de la
depreciación, según los porcentajes que en su método plantea.

Por lo tanto, el método de Heidecke trabaja bajo las siguientes premisas:

“La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de
mantenimiento.

- Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su

durabilidad.
- Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente, su
depreciación es menor y regular.
- Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente, su
depreciación se

incrementa mucho más rápido.”

”. A continuación, se presenta la lista en la que se describe cada uno de los estados

creados por Heidecke (se puede dar el caso de que la edificación se encuentre en
un estado intermedio, dichos estados se presentan de igual manera en la lista
siguiente):

Estado 1 – Óptimo o Nuevo: es aquella que por su edad no ha requerido

ninguna reparación. Excelente estado de conservación.

Estado 1.5 – Muy Bueno: edificación en la que se han realizado labores

normales de mantenimiento. Reparaciones de fisuras a nivel de repellos y
pintura, como ejemplos.

Estado 2 – Bueno o Normal: esta edificación ha sido alterada con una

mayor cantidad de labores de mantenimiento, como lo son: cambios en
acabados dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas,
rodapiés, ventanas y grifería.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Estado 2.5 – Intermedio: esta edificación necesita o ha recibido

reparaciones parciales a nivel de estructura secundaria. Cielos, contrapisos,
pisos, cubierta, paredes y sistema electromecánico, como ejemplos.

Estado 3 – Regular o Reparaciones sencillas: edificación que necesita o

ha recibido reparaciones totales a nivel de estructura secundaria.

Estado 3.5 – Deficiente: esta edificación necesita o ha recibido reparaciones

parciales a nivel de estructura primaria, como en cimientos, entrepisos,
muros de carga, columnas, vigas y cerchas.

Estado 4 – Malo o Reparaciones importantes: edificación que necesita o

ha recibido reparaciones totales a nivel de estructura primaria.

Estado 4.5 – Muy Malo: en este caso, la edificación necesita sustituciones

estructurales tanto de primero como de segundo grado, en casi la totalidad
de la misma.

Estado 5 – Demolición u Obsoleto: edificaciones que se encuentran en

total estado de deterioro, por lo tanto, deben demolerse.

A continuación, se presenta cuál es el valor de plus-depreciación que se le asigna

a cada uno de los estados.

CUADRO 3. VALORES DEL

PORCENTAJE
"PLUSDEPRECIACIÓN" PARA
LOS DIFERENTES ESTADOS DE
CONSERVACIÓN.
Estado de Porcentaje
Conservación "C"
1 0,00%
1.5 0,32%
2 2,52%
2.5 8,09%
3 18,10%
3.5 33,20%
4 52,60%
4.5 75,20%
5 100%
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Los elementos que conforman la fórmula anterior, tienen el mismo significado que
los utilizados en métodos anteriores. Los únicos factores que no se han analizado
son:

C = Coeficiente estado de conservación. Porcentaje de plus – depreciación.

120

100

80

60

40

20

0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Edad / Vida útil

Método de Ross-Heidecke – Estado de conservación: Óptimo.

ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ
120

100

80

60

40

20

0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Edad / Vida útil

Método de Ross-Heidecke – Estado de conservación: Intermedio.

120

100

80

60

40

20

0
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2
Edad / Vida útil

Método de Ross-Heidecke – Estado de conservación: Muy malo.

Método según el tipo de bien o de JANS

Este método es una propuesta desarrollada por el arquitecto Juan Ángel Núñez
Scarpellini, el cual incorpora un nuevo coeficiente “K1”. Este coeficiente se obtiene
según la siguiente ecuación:
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Con este valor de “X”, se pretende obtener un Coeficiente de Depreciación más

equilibrado

CUADRO 4. VALORES DEL INDICE "X" PARA DIFERENTES TIPOS DE

BIENES
ITEM NÓMINA DE BIENES FÍSICOS ÍNDICE (X)
1 Construcciones:

Edificios 0,50 a 1,00

Casas 0,50 a 1,00
Galpones 0,50 a 1,00
Equipamientos para edificios, viviendas y
2
oficinas: Mobiliarios 1,50 a 2,00
Enseres 1,75 a 2,25
Aparatos de comunicación (teléfonos, fax, etc) 1,50 a 2,00
Equipos de informática 2,00 a 2,50
Equipos de audio y video 1,75 a 2,25
3 Rodados (vehículos - transportes):

Automóviles utilitarios 1,25 a 1,75

Automóviles de lujo 1,50 a 2,00
Camionetas 1,25 a 1,75
Camiones y Ómnibus 1,25 a 1,75
4 Maquinarias y equipos:

Máquinas Industriales Instaladas 1,50 a 2,00

Maquinarias: Tractores Agrícolas 1,25 a 1,75
Maquinarias: Tractores viales 1,50 a 2,00
Maquinarias para construcción Observación: A 1,50 a 2,00
las maquinarias tipo tractores, su vida útil se
puede considerar en cantidad de horas de
trabajo, que por lo general se estiman en

10000 horas de vida útil

5 Equipos especiales:

A criterio del profesional 3,50 a 10,00

ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Gráfico 7. Método de JANS.

Método JANS-Heidecke

Este método tomará en cuenta de igual forma el factor de “K1”, e incorporará un

segundo factor “K2”, que corresponde al factor de estado de conservación (Método
de Heidecke).

De esta forma se tiene un solo “K” producto de la combinación de “K1” (Método de

JANS) y “K2” (Método de Heidecke).

Donde:

K1 = Coeficiente de depreciación: relacionando la edad con la vida útil.

K2 = Coeficiente relacionado con el estado de conservación (Tabla Heidecke)
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ

Según ecuación 2, se tiene que

Según este método se tiene que:

De igual manera, para este método el autor proporciona tablas de doble entrada,
en función al índice “X” y del Estado de Conservación, según criterio de Heidecke.

Otros métodos

el método por utilizar dependerá, del tipo de bien en estudio y de la forma de

relacionar los datos de antigüedad con el de la vida útil, “K”.

Existen otros métodos de los cuales, algunos serán analizados en el apartado de

anexos ya que, están enfocados a bienes como lo son, maquinaria y equipo.

Algunos de estos métodos son:

Método del saldo decreciente

- Método de Cole
- Método sobre el doble saldo decreciente
- Método de depreciación de grupo
- Método de depreciación compuesta
- Método de inventario
- Método basado en la actividad
- Método Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos.
- Método de Marston y Agg.
- Método de Pardo Pulido.
- Método de Elio de Caires.
- Método Estadístico Venezolano.
ACTIVIDAD N°2
AUTOR: ING. JAIRO R. JUAREZ