¿Qué es principio de tracto sucesivo?

(artículo 2015 del Código Civil)

1. Introducción
Los principios jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases:
principios generales del derecho, que son aplicables a todo el derecho y principios
generales específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y estos últimos
se clasifican en principios del derecho administrativo, principios del derecho procesal
civil y principios del derecho registral, entre otros. A los principios del derecho registral
también se les conoce con el nombre de principios registrales y no son los mismos
principios que se consagran en otras ramas del derecho. (Torres Manrique, 2007)
De igual forma, pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar
esparcidas por diferentes áreas del derecho como el Código Civil y no estrictamente
en una ley o reglamento registral1.
Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de
rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad,
prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe
pública registral. (Rimascca Huarancca, 2015, p. 25)
Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de tracto sucesivo a nivel doctrinario
extranjero y nacional.

2. El principio de tracto sucesivo en el derecho nacional

De conformidad con el artículo 2015 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Artículo 2015.- Principio de Tracto Sucesivo
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane”.
De acuerdo al profesor peruano Gunther Gonzáles Barrón, el principio de tracto
sucesivo se encuentra reconocido en el artículo 2015 del Código Civil, el cual
consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que previamente se
haya inscrito el derecho del transferente u otorgante.
Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) sólo se inscribe si
previamente aparece inscrito el derecho de “A” como propietario, de lo que se infiere
que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre sí,
no pueden haber vacíos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena

1
Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VI del Título Preliminar. Principio de Tracto Sucesivo:
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto
previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
sólo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja
registral de cada inmueble. (Alcocer Huaranga, 2016, pp. 11-12)
Al respecto, el Tribunal Registral, en la Resolución 506-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 3.,
conceptualiza el principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:
Principio del tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane y que es recogido
en el artículo 2015 del Código Civil y aplicable al registro de predios conforme lo
establece el artículo 3 de dicho Reglamento. De ese modo, para que se inscriba un
acto o derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así sucesivamente,
de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras.
Se trata de un principio de carácter formal que busca preservar el orden lógico y el
encadenamiento de las inscripciones de modo que el adquiriente de hoy sea el
transferente de mañana. Para inscribir o anotar títulos que declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos, debe constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados esos actos o derechos. (Rimascca Huarancca, 2015, pp. 46-
47)
Al principio registral de tracto sucesivo se le conoce también con el nombre de
principio de continuidad y también con el nombre de tracto continuo. Este
principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones. Por
ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera
transferencia en el registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado. Otro
ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento
de un gerente ya que previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o
el nombramiento del nuevo directorio. (Torres Manrique, 2007)
Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla
debe estar inscrita la constitución de la sociedad. Otro caso es el aumento de capital
por nuevos aportes o por la capitalización de créditos contra la sociedad, el cual
requiere que se inscriba antes la cancelación del precio de las acciones, conforme al
artículo 204 de la Ley General de Sociedades (Ídem)
De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de tracto
sucesivo es aquel que señala que no es posible inscribir derecho alguno, salvo la
primera inscripción, sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u
otorgante, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas
de las otras lo que se conoce en doctrina como el “principio de continuidad” o “tracto
continuo”. Lo que se busca con este principio es preservar el orden lógico y el
encadenamiento de las inscripciones de modo que quede claro que el adquiriente de
hoy será el transferente de mañana.

3. Conclusiones
En el derecho comparado, el principio de tracto sucesivo involucra que solo quien
aparece inscrito como propietario puede realizar actos de disposición, es decir, los
títulos de adquisición deben reflejar la procedencia del acto o del derecho respectivo
con el fin de que aparezca en el registro su verdadero titular. Asimismo, este principio
facilita la certificación de la situación jurídica de un bien de tal suerte que faculta a los
registradores a negarse a inscribir actos o derechos sobre bienes sin título anterior
inscrito.
El fundamento de este principio es el aforismo nemo dat quod nom habet, nadie puede
trasmitir el dominio de una cosa sino es su dueño y además manifestar el historial
continuo de un bien inmueble.
El principio de tracto sucesivo señala que no es posible inscribir derecho alguno, salvo
la primera inscripción, sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente
u otorgante, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas
de las otras lo que se conoce en doctrina como el “principio de continuidad” o “tracto
continuo”. Lo que se busca con este principio es preservar el orden lógico y el
encadenamiento de las inscripciones de modo que quede claro que el adquiriente de
hoy será el transferente de mañana.

5. Bibliografía
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