UNIVERSIDAD PRIVADA DEL NORTE

FACULTAD DE DERECHO

CURSO:
DERECHO CIVIL 3 REALES

DOCENTE:

TEMA:
LOS DERECHOS REALES Y EL SISTEMA REGISTRAL
PERUANO

INTEGRANTES: Grupo 9

● Guerrero Cruz Zarai Del Socorro N00309733

● Achallma Benites Naydely Yesdyth Victoria N00199561
● Pinto Hernández Beatriz Virginia N00286170

LIMA - 2023
 INTRODUCCIÓN:

El ensayo presentado por el grupo dará a conocer y explicará los efectos jurídicos que
se generan a la inscripción registral con respecto a la adquisición y transferencia de
los derechos reales también se dará a conocer la importancia y que se cumple en los
principios registrales en la inscripción de derecho reales.

El sistema registral peruano es un tema importante para dar a conocer a los peruanos
ya que existen varios conceptos sobre ello, esta se da en los años 1,500 adoptadas
y replicadas por las instituciones jurídicas hispánicas, Este es un conjunto de sistemas
y organizaciones establecidas para el registro, inscripción o anotación y fue adoptado
por el sistema registral español; según la doctrina registra la inscripción es el
«asentamiento o traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de
los títulos presentados a las oficinas registrales, con la finalidad de otorgarles un
carácter de permanencia y, asimismo, para que la persona a favor de quien se realiza
la inscripción goce de la protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones
por parte de terceros. Para concluir el sistema registral se refiere a la distinción entre
el título y el modo de adquirir la propiedad en determinado sistema para lograr el
alcance legitimador de la inscripción.

DESARROLLO:

Finalidad y características del Sistema registral peruano

El objetivo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), es

garantizar uno de los principios rectores de un Estado de Derecho que es la seguridad
jurídica de los derechos adquiridos por los ciudadanos inscritos en dicho sistema,
viabilizando el tráfico jurídico inmobiliario.

Inclusive este principio no se encuentra expresamente regulado en la Constitución

Política del Perú. Sin embargo, ha sido trato por el Tribunal Constitucional,
refiriéndose como un principio que forma parte del ordenamiento jurídico peruano,
siendo su reconocimiento implícito en la constitución.
Al respecto, el Tribunal Constitucional señala en la sentencia emitida en el expediente
No. 0016-2002-AI/TC que:

El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado

Constitucional de Derecho. Tal como estableciera el Tribunal Constitucional español,
la seguridad jurídica supone “la expectativa razonablemente fundada del ciudadano
en cuál ha de ser la actuación del poder en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991,
FJ 5). El principio in comento no sólo supone la absoluta pasividad de los poderes
públicos, en tanto no se presenten los supuestos legales que les permitan incidir en
la realidad jurídica de los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata
intervención ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la
"predecible" reacción, sea para garantizar la permanencia del status quo, porque así
el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas
modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal (Tribunal constitucional
2003:86-87).

La seguridad jurídica constituye un elemento fundamental de un Estado de Derecho,

por lo tanto, debe ser garantizado. Por ello, uno de los instrumentos que brinda
seguridad jurídica por parte del Estado es el Registro Público, lo cual se refleja en el
inciso c) del artículo 3 de la Ley No. 26366 – Ley de Creación del Sistema Nacional
de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos que
señala que una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos es la
seguridad jurídica de los derechos que se ampara en la fe del Registro.

Asimismo, en el mencionado Registro público existen diversos registros que

conforman un solo sistema en sí, dentro de ellos como ente rector encontramos,
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos:

(i) Registro de Personas Naturales

(ii) Registro de Personas Jurídicas

(iii) Registro de Propiedad Inmueble

(iv) Registro de Bienes Muebles

Además, contiene una base informativa de los actos inscribibles que voluntariamente
han sido registrados y que son de acceso público.
En ese sentido, el Registro Público se convierte en una herramienta que brinda y
garantiza seguridad jurídica pues a diferencia de la información otorgada de otras
instituciones públicas, la información que otorga el Registro Público está dotada de
legitimación y de fe pública, permitiendo así que los operadores jurídicos verificar
situaciones jurídicas estableciendo así seguridad al tráfico de bienes y servicios.

Es así, que se trata de una instituciones bien estructurada y organizada bajo

determinados principios y normas, cuya finalidad es publicitar información con
determinadas características produciendo efectos jurídicos sustantivos hacia
terceros.

Consideramos que Becerra Sosaya, tomando como referencia a Arias Schreiber

Pezet, detalla claramente las características del sistema registral peruano, las cuales
detallamos a continuación:

a) Es un sistema de oponibilidad/inoponibilidad, donde lo inscrito se opone a lo

no inscrito; y viceversa, donde lo no inscrito, es inoponible a lo inscrito.
b) Es un sistema de legitimación de lo inscrito, en virtud de lo cual, se presume
iuris tantum que los asientos son válidos y exactos y por tanto gozan de
eficacia, en tanto no aparezca del propio registro lo contrario.
c) En un sistema de fe pública registral, en el cual se protege de manera absoluta
a quien de buena fe adquiere un derecho bajo determinadas circunstancias y
requisitos.
d) Es un sistema no convalidante, es decir que la inscripción no sanea el título
viciado por el hecho de acceder al registro; en consecuencia, todos los actos,
hechos, derechos o situaciones jurídicas inscritas, son pasibles de ser
declarados nulos.
e) Es un sistema causal (no abstracto), en virtud del cual las mutaciones en las
partidas registrales se producen en virtud de la inscripción y consecuente
calificación de un determinado acto jurídico -causa-, y no en razón a la sola
manifestación de voluntad -abstracta- del titular inscrito para que opere la
mutación en la partida registral sin aludir al acto.
f) En un sistema de inscripción mayoritariamente declarativa (o no constitutiva),
donde el derecho a inscribirse se constituye o configura fuera del registro,
siendo así, la inscripción tiene básicamente efectos publicitarios dirigido a los
terceros.
 g) Es un sistema de inscripción facultativa, por el cual no existe generalmente
obligatoriedad de inscribir, sucede simplemente que, al no producirse la
inscripción, no se activan los efectos jurídicos propios del sistema (Becerra,
2016, citado en Chirinos, 2020).

Las características mencionadas anteriormente son de mucha importancia ya que

forman parte de los principios registrales que se constituyen como elementos
fundamentales del sistema registral del Perú.

Los principios del Derecho Registral

El sistema registral peruano ha incorporado los siguientes principios registrales, los

cuales se encuentran regulados en Código Civil desde el artículo 2010 al 2017, en el
Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos, así como en los demás reglamentos registrales, incluyendo el Reglamento
de Registro de Sociedades:

(i) principio de rogación,

(ii) legalidad,

(iii) titulación pública,

(iv) tracto sucesivo,

(v) publicidad,

(vi) especialidad,

(vii) prioridad preferente,

(viii) prioridad excluyente,

(ix) legitimación y

(x) fe pública registral. (Chirinos, 2020)

Por ello, podemos comprender cuales son los principios registrales como son las
reglas máximas que guían la aplicación de las normas registrales y sirven como
interpretación para el sistema registral, pues son el sustrato esencial
fundamentalmente para la aplicación de las normas registrales.
El tercer registral en el derecho societario

Son aquellas personas naturales o jurídicas ajenas con determinadas relaciones o

situaciones jurídicas que, en principio, se ven afectados entre sí, algunas
circunstancias los efectos jurídicos generados por dichas relaciones alcanzan su
esfera jurídica.

Existen dos tipos de terceros registrales:

El principio de oponibilidad y el tercero registral societario:

La oponibilidad se constituye como efecto de la publicidad del registro. Según lo

previsto en el artículo 2012 del Código civil, se presume sin admitirse prueba en
contrario, se presume que todos, conocen el contenido del Registro Público, incluso
si la persona no tuvo conocimiento real, siendo oponible erga omnes. Por ello, la
publicidad material surte efectos en el principio de oponibilidad ya que son oponibles
a terceros actos inscritos.

Los efectos de la oponibilidad la cual se deriva del principio de legitimidad establecido

en el artículo 2013 del código Civil, bajo una presunción Iuris tantum, el contenido de
los asientos registrales. Asimismo, este principio se encuentra regulado en el artículo
2022 del código civil, lo cual menciona que es posible oponer derechos reales sobre
inmuebles siempre que hayan sido inscritos con anterioridad a aquel a quien se
opone.

Principio de buena fe Registral

Artículo 2014 menciona lo siguiente:

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrita su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume siempre y cuando no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro.
El Código civil peruano exige cumplir con los siguientes requisitos para que sea
aplicable la protección bajo el principio de fe pública registral.

a) Debe existir derecho inscrito que contenga una causa de nulidad,

anulabilidad, recisión o resolución, que publique la existencia de facultades
dispositivas para el transferente de un derecho.
b) Un tercero, respecto a la relación jurídica que da lugar al acto o derecho
inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente válido.
c) La adquisición del tercero se efectúa a título oneroso.
d) No deben constar en el registro las causas que determinan la invalidez o
ineficacia del acto o derecho inscrito.
e) El tercero debe proceder con buena fe.
f) El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente”
(Gonzáles 2010, citado por chirinos 2020)

La propiedad

La propiedad es un derecho real por excelencia, el más completo y perpetuo. Se

encuentra estipulado en el artículo 923 del CC, el cual lo define como un poder
jurídico con la capacidad de brindar ciertos atributos al propietario como, usar,
disfrutar, disponer y reivindicar el bien. Sin embargo, este derecho no es absoluto
porque el propio cuerpo normativo impone que su ejercicio debe estar en armonía
con el interés social con ciertos límites establecidos por la ley.

La acción reivindicatoria está regulada en el artículo 927° del CC peruano, el

presente mecanismo de tutela faculta al propietario no poseedor accionar contra el
tercero poseedor no propietario con la finalidad que dentro de un proceso civil
obtenga una sentencia cuya parte resolutiva sea la restitución del bien inmueble, por
lo que, la presente acción es de condena.
Propiedad y bien común

La definición del derecho del derecho de propiedad ha ido evolucionando a lo largo

de la historia con cambios sociales-jurídicos en distintos ordenamientos jurídicos.
Actualmente está íntimamente relacionado a la función social, es decir al bien común.

En nuestro ordenamiento jurídico podemos encontrar la definición de propiedad en el

código civil en el artículo 1984° estipula el término interés social y por otro lado, en
nuestra constitución 70 se menciona el término bien común.

El consentimiento

El artículo 1352 del CC se refiere al perfeccionamiento del contrato se concretará con

el consentimiento de ambas partes. Por otro lado, en el ámbito doctrinario hay dos
escenarios: primero la conclusión y luego el perfeccionamiento, en algunos casos los
dos suceden de manera inmediata, también existe el caso donde la distinción es
evidente como en los contratos sujetos a condición suspensiva. El consentimiento es
la declaración conjunta de la voluntad de las partes.

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es la figura jurídica más utilizada en tráfico económico

para la adquisición y transmisión de bienes. El vendedor está obligado a transferir la
propiedad de un bien al comprador, y este queda obligado a pagar un valor pecuniario
por el bien, lo que lo obliga en sí, no es el contrato sino la relación obligatoria creada
por este, una vez perfeccionado el contrato se puede hablar de acreedor y deudor de
la prestación.

De acuerdo con el artículo 1529 del Código Civil (CC):

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al

comprador y éste a pagar su precio en dinero”

El bien

El ordenamiento jurídico peruano a impuesto que el bien tiene que ser posible fáctica
y jurídicamente, es decir, debidamente determinado o sea determinable, de ahí nacen
los contratos de compraventa de un bien futuro que son plenamente válidos.
De acuerdo con el artículo 885° del código civil (CC).

Los bienes inmuebles son suelos, el mar, ríos, minas, naves, aeronaves, diques,
muelles, edificios flotantes -edificaciones permanentemente asegurados a la orilla-,
concesiones para explotar servicios públicos, derechos inmuebles inscribibles en el
registro, entre otros más.
Efectos jurídicos de la inscripción registral ante la adquisición y transferencia de
los derechos reales que acceden al registro

● Efecto constitutivo: La inscripción registral cierra el ciclo de la constitución

del derecho real sobre la propiedad inscrita, siendo un factor complementario
del título y la tradición. El derecho real constituido sobre la propiedad inscrita,
pero no registrado puede ser siempre ignorado por el tercero que adquiera la
propiedad e inscriba su título.

● Efectos referidos a la publicidad registral: La inscripción registral permite

conocer el estado patrimonial del titular y protege al titular registral frente a
terceros que puedan desconocer o afectar sus derechos.

● Efectos obligacionales y/o reales: La inscripción registral puede ser fuente

de obligaciones o de derechos reales, según el tipo de contrato o acto que se
inscriba. Por ejemplo, en los contratos que tienen por objeto la transferencia
de la propiedad o la constitución de un derecho real, la inscripción registral
hace efectiva la transferencia o la constitución por efecto del consentimiento.

● Efectos reales: En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la

propiedad de una cosa determinada o de cualquier otro derecho real, o la
constitución de un derecho real, la transferencia o la constitución tiene lugar
por tiene lugar por efecto del consentim del consentimiento, salvo el salvo el
requisito de sito de forma en los casos exigibles.

Principios registrales más relevantes para el tráfico jurídico de bienes

● Principio de publicidad: Es el que permite conocer el estado jurídico de los

bienes y derechos inscritos en el registro, así como los actos o negocios que
son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad.

● Principio de legitimación: Es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre

la titularidad de los bienes y su transmisión, así como protege al titular registral
frente a la interferencia o ataque de terceros.
● Principio de rogación: Es el que establece que la actuación del registrador
es rogada, es decir, que requiere de una solicitud previa por parte de quien
tenga interés legítimo en inscribir un título o solicitar una información.
● Principio de consentimiento: Es el que determina que la inscripción registral
hace efectiva la transferencia o la constitución de un derecho real por efecto
del consentimiento de las partes, salvo el requisito de forma en los casos
exigibles.
● Principio de prelación o prioridad: Es el que establece que los títulos
presentados al registro se ordenan según el orden cronológico de su
presentación, y que este orden determina la preferencia o prioridad en caso de
conflicto entre ellos.
● Principio de calificación: Es el que faculta al registrador para examinar la
legalidad y validez de los títulos presentados al registro, así como su
adecuación a las normas registrales y a los asientos preexistentes.
● Principio de inscripción: Es el que cierra el ciclo de la constitución del
derecho real sobre la propiedad inscrita, siendo un factor complementario del
título y la tradición, y el que permite acceder a los beneficios y efectos
derivados del registro.
● Principio de especialidad: Es el que exige que los bienes y derechos
inscritos en el registro estén identificados e individualizados con precisión y
claridad, evitando confusiones o indeterminaciones.
● Principio de tracto sucesivo: Es el que impide la inscripción de un título si
no está previamente inscrito el derecho del otorgante o si no se acredita su
adquisición por otro medio legal.

CONCLUSIONES:

● De todo lo mencionado el sistema registral es de suma importancia el

conocimiento de todo ciudadano ya que sirve para evitar la falsificación de
documentos o suplantación de identidad es así para que el ciudadano goce de
protección.
● La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp de), es así
que,dentro de un Estado de Derecho un principio fundamental es la seguridad
jurídica, en este caso la seguridad jurídica los derechos adquiridos por los
ciudadanos inscritos en dicho sistema, viabilizando el tráfico jurídico
inmobiliario se convierte en una herramienta que brinda y garantiza seguridad
jurídica pues a diferencia de la información otorgada de otras instituciones
públicas, la información que otorga el Registro Público está dotada de
legitimación y de fe pública, permitiendo así que los operadores jurídicos
verificar situaciones jurídicas estableciendo así seguridad al tráfico de bienes
y servicios.
● En el sistema registral peruano ha incorporado los siguientes principios
registrales, los cuales se encuentran regulados en Código Civil desde el
artículo 2010 al 2017, en el Título Preliminar del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos, así como en los demás
reglamentos registrales, incluyendo el Reglamento de Registro de Sociedades:

(i) principio de rogación,(ii) legalidad,(iii) titulación pública,(iv)tracto

sucesivo,(v) publicidad,(vi) especialidad,(vii), prioridad preferente,(viii)
prioridad excluyente,(ix) legitimación y(x) fe pública registra.
 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

- Liliana Núñez Arestegui (2015) El sistema registral peruano extraído por

http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2015/07/03/el-sistema-registral-peruano/

- Quiroz chirinos, A. (2020). El Tercero Registral en el Derecho societario. [Trabajo Académico para
optar el titulo de Segunda Especialidad en Derecho Registral, Pontificia Universidad Católica del
Perú. Repositorio PUCP.
https://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/20.500.12404/18966/CHIRINOS_QUI
ROZ_RICARDO_ALONSO%20%281%29.pdf?sequence=1&isAllowed=y

- Bravo Rivera, M. (2021). La ausencia del contrato de compraventa en el fraude inmobiliario y la

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Autónoma del Perú. Repositorio Universidad Autónoma del Perú.
https://repositorio.autonoma.edu.pe/bitstream/handle/20.500.13067/1581/Bravo%20Rivera
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- Cervantes Huamán, M. (2020). Vulneración al principio de la fe pública registral causada por el
fraude inmobiliario en el sistema jurídico peruano. [Tesis] Universidad Continental. Repositorio
Universidad Continental. https://repositorio.continental.edu.pe/handle/20.500.12394/7903

- Barrón, G. H. G. (2015). Bases fundamentales del derecho registral. Doctor en Derecho, Magíster
en Derecho Civil y Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Máster Universitario
en Derecho Constitucional por la Universidad de Castilla-La Mancha (España). get_file
(notariado.org)