Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

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MÓDULO 05

61. EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

La ley 13.512 es la ley-marco que regula la Propiedad Horizontal, pero las normas
específicas a las que debe ceñirse cada Consorcio están contenidas en su
Reglamento de Copropiedad y Administración. En orden de prioridades y siempre
que no se viole ningún artículo de aquella ley general, los derechos y las
oblgaciones de los integrantes de la comunidad consorcial surgirán de ese
Reglamento, que ya sabemos que es un contrato de adhesión redactado por el
dueño del edificio que se va a dividir y que todos los propietarios firman luego,
adhiriéndose, conjuntamente con la compra de cada unidad funcional.

En Argentina no existe un reglamento-tipo, es decir, un conjunto de normas

"standard", con cláusulas prefijadas para todos los consorcios, sino que cada
edificio tiene el suyo propio, el que constituirá su verdadera ley mientras no se
reforme, sea por asamblea, sea por decisión judicial.

La necesidad de contar con un cuerpo de normas que regule los derechos y las
obligaciones de los integrantes del Consorcio, es decir, propietarios y
administrador, así como de las personas que viven o trabajan en esos
conglomerados, es por demás obvia: ninguna convivencia es posible sin reglas
claras que prevengan los conflictos cotidianos. La ley 13.512, en la primera parte
de su artículo 9 establece lo siguiente: Al constituirse el consorcio de propietarios,
deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por
acto de escritura pública que se inscribirá en el
Registro de la Propiedad.

Dicho Reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,

mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Notemos que la ley no dice quién deberá redactar ese reglamento. Sólo dice que
"al constituirse el consorcio, deberá acordar y redactar un reglemento".

En realidad, se trata de un error gramatical, pues si el legislador hubiera querido

no señalar a un autor determinado, de todos modos debiera haber dicho "se"
deberá acordar y redactar. Pero como quiera que sea, el sólo hecho de incluir la
palabra "acordar" al comienzo de la frase, indicaría que son los propios sujetos
que van a vivir o trabajar en el edificio los que deberían reunirse y "acordar" las
disposiciones que irán a regir su futura convivencia, pues "acordar significa "llegar
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a un acuerdo" y éste no es fruto de una decisión unilateral, sino que supone un

diálogo previo entre varios sujetos.

Hacemos hincapié en este punto porque el Decreto Reglamentario de la ley

13.512, que apareciera al año siguiente de la sanción de la ley y que lleva el Nro.
D-18.734/49, iría a traicionar ese principio, permitiendo que sea el propio dueño
original del edificio que se propone dividir para venderlo horizontalmente quien se
haga cargo de su redacción.

Las consecuencias de esa libertad absoluta acordada al vendedor de las unidades

para crear derechos y obligaciones sobre los futuros compradores, ha probado ser,
en el tiempo, verdaderamente nefasta. Piénsese que para reformarlos, los
propietarios deberán reunirse en asamblea y juntar las mayorías que allí indica el
propio vendedor, la cual no puede ser menor a los dos tercios que indica la ley.

Dicho de otro modo: el texto del artículo que comentamos establece un mínimo de
dos tercios de votos para reformar el Reglamento, pero el vendedor tiene la
facultad de aumentar ese porcentaje. Hay reglamentos que exigen el 75 por ciento
y aún el 100 por ciento de votos para reformarlo.

La ley ordena también que ese Reglamento deberá ser confeccionado "por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad", al igual que sus
posteriores modificaciones.

En su segunda parte, el art. 9 ordena que "el reglamento debe proveer

obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno

de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de
la casa y despedirlo;

62. EL REGLAMENTO INTERNO

Antes de seguir adelante, digamos brevemente que existen algunos Consorcios

que poseen, además del Reglamento de Copropiedad y Administración, otro
Reglamento llamado "Interno", que tiene por objeto establecer ciertas normas
destinadas a facilitar la convivencia ordenando ciertos aspectos menores o
cotidianos de la vida en común dentro del edificio. Generalmente contienen
disposiciones sobre los horarios en que a los propietarios les es permitido efectuar
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mudanzas o trabajos dentro de las unidades cuyos ruidos puedan perturbar el

descanso de los vecinos, procedimientos para la entrega de la correspondencia o
colección de residuos, etc., etc.

No existe un repertorio uniforme de normas y cada Consorcio dispone las suyas

propias conforme a la idiosincrasia o preferencia de sus habitantes. Estos
reglamentos se aprueban por Asamblea, son obligatorios y a diferencia del
Reglamento de Copropiedad y Administración, no es necesario que sean
instrumentados mediante escritura pública.

63. EL ADMINISTRADOR

Siguiendo con el orden expositivo, decíamos que el inciso a) del art.9 de la Ley
13.512 ordena que el Reglamento debe designar un "Representante de los
Propietarios" con las funciones de "administrar" las cosas comunes, recaudar
expensas y emplear los fondos para el aprovechamiento común. Recordemos que
la ley se refería a él -cuando vimos el último párrafo del artículo 8- como el
"Administrador", pero aquí lo llama "Representante de los Propietarios". Por ello
puede decirse que esta figura, que indudablemente está situada en el centro del
sistema de Propiedad Horizontal, no está bien definida en la ley 13.512, pues en
rigor de verdad, "administrador" y "representante de los propietarios" son
conceptos diferentes.

Debido a esa ambigüedad verbal, a partir del año en que apareciera la ley, los
jueces, a través de sus sentencias, han debido definir cada vez mejor los
caracteres, las funciones y responsabilidades del Administrador. En principio y
luego de numerosos fallos contradictorios, se terminó reconociendo al Consorcio
de Propietarios como una persona de Derecho cuyo representante legal es el
Administrador. Es decir, se impuso poco a poco la doctrina de que el Consorcio de
Propietarios es una persona jurídica y por ello tiene un nombre, un domicilio, un
patrimonio y puede contratar a través de su representante natural, que es el
Administrador.

Esta idea fue impuesta por la propia realidad, desde que si no se le reconoce
poseer personalidad jurídica, el Consorcio sería simplemente un condominio y
quien intentara demandarlo judicialmente tendría que hacerlo contra cada uno de
sus integrantes. También habrían problemas para administrarlo, pues en el
condominio la norma es que las decisiones, para ser válidas, deben contar con la
autorización de todos los condóminos.
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Este reconocimiento de una personalidad jurídica propia para el Consorcio,

independiente de los propietarios que lo conforman, fue impuesto pues, por la
fuerza de las circunstancias. Asimismo trajo aparejada la necesidad de adoptar
como norma la denominación de "Administrador" evitándose en adelante referirse
a él como "representante de los propietarios", para evitar equívocos. En efecto, el
Administrador no representa a cada propieterio, sino al conjunto de ellos o
"Consorcio". Cuando rinde cuentas de su gestión, por ejemplo, debe hacerlo ante
la Asamblea de Propietarios y no ante cada consorcista en particular. Porque la
Asambles de Propietarios es el órgano supremo del gobierno del Consorcio como
persona jurídica.

64. LA LLAMADA: "AUTOADMINISTRACIÓN"

El inciso que comentamos continúa diciendo que esta función puede ser
desempeñada por "uno de ellos, o un extraño", con lo cual se está refiriendo a lo
que se conoce como "autoadministración".

Nosotros creemos -según decíamos anteriormente- que el Administrador está

situado en el centro del sistema de la Propiedad Horizontal y su función no debe
desmerecerse, simplificarse ni pretender sustituirse. Día a día la convivencia en
esos conglomerados edilicios va aumentando su importancia social y van
apareciendo problemas nuevos que requieren conocimientos específicos. Todo ello
impulsado por el crecimiento de las ciudades, la aparición de grandes complejos
habitacionales, la intervención progresiva del Poder Público, que tiende a regular y
controlar cada día más la seguridad y la salubridad del medio ambiente, etc., etc.

Por ello es que consideramos que si bien la autoadministración podría funcionar en

mínima escala, en aquellos edificios de pocas unidades funcionales, no satisface
los requerimientos de una buena gestión ni las exigencias de un buen sistema de
planificación urbano.

65. DEBERES Y FACULTADES DEL ADMINISTRADOR

Ya vimos en el inciso que comentamos que el Administrador "tendrá facultades

para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación
y empleo de los fondos necesarios para tal fin". Esto quiere decir que la primera
de sus funciones es la de recaudar los dineros necesarios para administrar.

Es preciso aquí distinguir la idea de "administrar", de la idea de "disponer".

No existe una definición exacta de lo que significa "administrar". En sentido
amplio, significa ordenar, gestionar, conducir, gobernar, aparejar, compaginar
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económicamente un bien, un conjunto de bienes o un patrimonio, propio o ajeno,

según el caso. En cambio, disponer implica hacer salir un bien o un valor del
patrimonio de una persona, o crear un derecho real sobre un bien de ese
patrimonio.

Ejemplos de actos de administración son pagar la reparación de una caldera,

abonar un sueldo, hacer el depósito de una contribución fiscal. Son actos de
disposición tomar u otorgar un préstamo, vender algún bien, gravarlo, donarlo o
permutarlo, etc.
Acto de administración es el que tiende a la conservación del patrimonio, así como
al empleo de sus rentas; por ejemplo, la reparación de una medianera a fin de
mantener en buen estado el edificio, la percepción de alquileres, etcétera.
Acto de disposición, por lo contrario, es el que introduce una modificación
sustancial en el patrimonio, ya porque provoca el desplazamiento de algún valor,
ya porque realiza la gestión patrimonial por procedimientos anormales, que
reportan algún riesgo para el dinero o bienes encomendados.

Los administradores de Consorcios sólo pueden realizar actos de administración y

nunca de disposición, a no ser por mandato expreso y excepcional otorgado por la
asamblea en condiciones reglamentarias. Para ejecutar actos de administración,
deben ajustar su actuación a las facultades otorgadas por el Reglamento de
Copropiedad y Administración. Los actos de disposición, en cambio, suponen un
amplio margen de discrecionalidaddel que el Administrador de Propiedad
Horizontal, carece.

También se dice a continuación que: "podrá elegir el personal de servicio de la

casa y despedirlo". Esta facultad, indudablemente excesiva, ha dado origen a
innumerables conflictos y sobre todo, muchas veces ha dado oportunidad a ciertos
malos administradores para abusar de la exagerada discrecionalidad otorgada por
la ley. Son bastante frecuentes las "ententes" entre la administración y el
Encargado para hacer figurar horas extras no cumplidas, por ejemplo. Y también
otros casos en que por diversas razones se despide al personal en forma
arbitraria, debiendo el Consorcio afrontar seguidamente las consecuencias de un
juicio laboral.

La moderna jurisprudencia tiende a establecer que no obstante la discrecionalidad

que les otorga la ley, los administradores, terminado su mandato, son
responsables ante el Consorcio por las consecuencias de un despido incausado o
por irregularidades en la contratación del personal.

66. MANDATO LEGAL

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Es necesario incluir aquí una facultad adicional que en forma expresa la ley le
otorga al Administrador en el artículo 11: la de actuar en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y
exclusivo de aquéllos.
Se trata de un mandato legal a favor del administrador que lo faculta en forma
exclusiva a actuar en toda suerte de gestiones administrativas a nombre del
Consorcio y de los propietarios ante las autoridades administrativas de cualquier
clase.

En oportunidad de la discusión parlamentaria de la Ley 13.512 se debatió bastante

este artículo, pues algunos legisladores proponían ampliar este mandato
incluyendo para actos judiciales, ese mandato legal. Ello no obstante, esta postura
no prosperó. Esto significa que atento a cómo quedó redactado finalmente el
artículo, salvo que la asamblea lo faculte expresamente, el Administrador sólo
podrá presentarse a nombre del Consorcio y de los consorcistas ante los
organismos de las administraciones públicas Nacional, Provincial y Municipal.

Si debe actuar en juicio a nombre del Consorcio, sea como actor o demandado,
deberá entonces ser previamente autorizado por la Asamblea de Propietarios. Pero
existen muchos Reglamentos que en su articulado lo facultan expresamente para
presentaciones judiciales, de modo que cuando un administrador se hace cargo de
un Consorcio, debe leer cuidadosamente el Reglamento de Copropiedad y
Administración para verificar que le haya sido otorgado o no aquel poder.

Como excepción, en el supuesto que el Administrador deba entablar una demanda

a cualquier propietario, la jurisprudencia ha establecido que si la demanda es por
cobro de expensas impagas o se trata de hacer cumplir el Reglamento, el
demandado no podrá excepcionarse alegando falta de personería en el
administrador por ausencia de aquel requisito legal.

La misma solución adoptan los jueces cuando el administreador se presenta en

juicio contra un propietario por aquellos motivos y ha omitido hacer protolizar el
acta de asamblea donde consta su designación por un Escribano público.

No está de más señalar que independientemente de la existencia de poderes

suficientes, la presentación ante los tribunales de Justicia requiere siempre de la
firma de un abogado matriculado. Éste puede actuar: como simple letrado
patrocinante del administrador presentante, o como letrado apoderado del mismo
para realizar trámites judiciales. El abogado, cuando actúa como patrocinante,
coloca su firma al pie de cada escrito, al lado de quien se presenta, garantizando
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con ello que el escrito cumple con las formas procesales que exige la ley. El
abogado apoderado, en cambio, se presenta él mismo alegando su calidad de
representante del administrador acompañando mandato suficiente extendido ante
Escribano Público y su calidad profesional suple toda otra formalidad.

La ley obliga al Administrador a contratar un seguro de incendio, impuesto en su

Art. 11, 2do. párrafo, pero hoy se le han agregado otros seguros obligatorios que
en su oportunidad veremos con detenimiento, tales como el de Responsabilidad
Civil por daños a terceros por el uso de ascensores, el seguro de vida colectivo
para el personal, el seguro por accidentes de trabajo y enfermedades
profesionales, el seguro por accidentes o enfermedades inculpables y otras
obligaciones creadas por las convenciones colectivas de trabajo.

Autor
Dr. Osvaldo Loisi