PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL: es un derecho real

CONSORCIO: es una persona jurídica

EDIFICIO: es un inmueble

❖ PROPIEDAD HORIZONTAL:

Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
no escindible. (Art 2037 CCyC).

Cuando nace este derecho real?: art. 2038 del CCyC. 2 aspectos en cuanto al nacimiento de la propiedad
horizontal, a saber:

a)En sentido estático o de la ley: la PH se constituye con el otorgamiento por escritura pública de Reglamento
de Propiedad, y la inscripción del mismo en el RPI, siendo oponible a 3°

b)Punto de vista dinámico: comienza a operar como tal una vez que se ha enajenado al menos una unidad
funcional (no siendo necesario que dicha enajenación se instrumenta por escritura pública, el boleto de compra
venta será suficiente, pues es recién en este momento cuando puede comenzar a funcionar la ley y el
reglamento de propiedad en toda su extensión.- Si no hay por lo menos dos consorcistas no podrá hablarse de
asambleas, de mayorías o minorías, de derechos y obligaciones, de partes propias y comunes, de obligatoriedad
del pago de expensas, etc.

❖ CONSORCIO DE PROPIETARIOS

Art 2044: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio
Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de PH
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado por escritura pública, o por resolución judicial
inscripta en el registro inmobiliario

ELEMENTOS QUE CONFORMAN LA PERSONALIDAD JURÍDICA del CONSORCIO:

● Capacidad: de DERECHO. Plena capacidad para el cumplimiento de los fines para los que se crea un
consorcio y con las limitaciones legales y reglamentarias correspondientes.
● Nombre: El mismo generalmente es identificado en el primer artículo o cláusula de los Reglamentos de
Propiedad. Suelen ser el nombre de las calles donde se ubica con su correspondiente numeración, el
nombre de la constructora o en algunos casos un nombre de fantasía.
● Domicilio: 2044 CCyC, quien indica que el consorcio tiene su domicilio en el edificio.-
● Patrimonio: tiene patrimonio propio, distinto al patrimonio de los propietarios y el patrimonio que está
conformado por los bienes comunes de los propietarios que lo conforman. El patrimonio un consorcio

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 está compuesto por la recaudación de expensas, por un fondo de reserva (si es que existe) y estará
constituido eventualmente por el cobro de algún arrendamiento, por ejemplo de una publicidad. Los
ascensores, la estructura del edificio por ejemplo son partes comunes no son patrimonio del consorcio. El
espacio del encargado es espacio común, ahora si este se jubila y esta la UF libre y vacía y pretendo
generar una renta para que ingrese al consorcio (pero autorizado por asamblea) se puede, es como decir
“te donamos este depto para que vos lo alquiles y con eso reduzcan eventualmente los costos de
expensas”. Los bienes comunes NO son bienes del consorcio.

CONSECUENCIAS DE LA ADMISIÓN DEL CONSORCIO COMO PERSONA JURÍDICA.

● Consecuencias patrimoniales:

a) El titular de derechos y obligaciones es el consorcio.

b) Tiene responsabilidad patrimonial, ante algún daño o algún problema que el consorcio deba responder, con
su patrimonio. Sin perjuicio de que pueda existir responsabilidad indirecta y subsidiaria de sus integrantes,
previa excusión de los bienes del consorcio.

● Consecuencias procesales:

a) Tiene legitimación

- Activa: ej ejecución de expensas (donde no necesita autorización) o en reclamo de un daño o de una

obra antirreglamentaria, o de un cobro de pesos por falta de pago de un arriendo (en estos tres casos
deberá contar con autorización por parte de la asamblea) o
- Pasiva se halla en cabeza del consorcio de propietarios, quien acude a los estrados de la justicia por
medio de su órgano de administración y representación.

b) Todas las secuencias procesales se entienden con el órgano citado, y la sentencia es dictada para hacérsela
efectiva sobre los bienes del consorcio.

c) El administrador es órgano del consorcio, y no representante o mandatario de cada uno de los propietarios

LOS ÓRGANOS DEL CONSORCIO

- Asamblea (arts. 2058 a 2063). órgano deliberativo y resolutivo, por el cual el consorcio funciona como tal, a
partir de ahí comienza el sistema consorcial a funcionar. Es el órgano de gobierno PRINCIPAL y
FUNDAMENTAL, y de este no se puede PRESCINDIR.
- Administrador: órgano representativo y de administración, el consorcio actúa a través de su órgano de
representación que es el el administrador, toda actividad que él haga no lo hace a título personal sino en nombre
del consorcio. (arts. 2065/2066 y 2067)
- Consejo de propietarios (art. 2064). Que resulta ser el órgano de fiscalización y consultivo de las
decisiones del administrador y es FACULTATIVO. No co-administra, no puede meterse en esa función

❖ EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: art. 2038 del CCyC.

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CONCEPTO: es el estatuto regulador de las relaciones consorciales (arts. 2038 y 2056 CCyC). Es la norma
madre de la relación consorcial, con el CCyC te podes guiar pero el reglamento dice cosas que están
determinadas específicamente para el caso concreto.

En definitiva podemos decir que es un estatuto que rige los derechos y obligaciones de los titulares de derechos
reales de propiedad horizontal en un edificio, e impone los límites que deberán tener los propietarios en el
ejercicio de sus derechos.-

Generalmente art 1 establece el nombre, el 2 las UF y sus medidas, el 3 las partes comunes.

Por último, y de conformidad a lo que ahora establece el art. 2038 del CCyC, el Reglamento de Propiedad
integra el título de propiedad de la unidad funcional que integra un consorcio.

NATURALEZA Y OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD.

La naturaleza contractual, un contrato de adhesión, pues cada propietario que adquiera una unidad
funcional, simultáneamente estará adhiriendo al estatuto del consorcio que establece sus reglas.

Respecto a la obligatoriedad, claramente que el mismo es obligatorio para los propietarios titulares de las
unidades funcionales, y ello surge principalmente de lo que dispone el art. 2046 inc. a del CCyC. Para que sea
obligatorio es importante que el reglamento cumpla con el art. 2038 del CCyC, que establece que debe estar
redactado por escritura pública, lo que implica dos cuestiones fundamentales que se relacionan con la
obligatoriedad: 1) escritura pública; y 2) inscripción registral (Aquí hay que diferenciar las distintas
circunstancias para determinar la obligatoriedad del reglamento. La inscripción registral le otorga publicidad y
le da fuerza obligatoria al acto que se inscribe respecto a terceros ajenos al consorcio. Ahora respecto de los
propietarios será suficiente la redacción por escritura pública y su obligatoriedad desde que esta sea redactada,
con independencia a que sea inscripta en el registro o no).

CONFORMACIÓN:

Todos los reglamentos de propiedad que se redacten posteriormente al dictado del CCyC, deberán contener
cada uno de los ítems indicados en el art. 2056 (contenido mínimo y obligatorio de los reglamento de
propiedad. NO ES TAXATIVO sino que le da una marco a la confección del reglamento.

Está conformado por cláusulas o artículos. Dos grandes grupos:

● Cláusulas Estatutarias: aquellas que respetan el derecho de propiedad individual de cada propietario.
Está involucrado el art 17 CN. Cualquier modificación de una cláusula estatutaria implica modificación
del derecho de propiedad de los propietarios. Por lo que una modificación de estas es posible en tanto y
en cuanto se cumplan ciertas exigencias extremas, por involucrarse este derecho constitucional. Por ello
para la modificación de este tipo de cláusulas se requiere la UNANIMIDAD de todos los
propietarios del consorcio, o al menos tener el asentimiento en su caso del propietario afectado (art.
2061 del CCyC). Ej: en la plata baja hacer un quincho.
● Cláusulas Reglamentarias: son aquellas que regulan el funcionamiento habitual de la vida consorcial
(ya no tiene que ver con el derecho de propiedad sino con la convivencia cotidiana) y que constituyen
justamente la regulación dinámica del ejercicio del derecho de propiedad horizontal que ostenta cada uno
de los copropietarios. Cuando el art. 2057 del CCyC habla de la necesidad de una mayoría de dos
tercios del total de los propietarios para modificar el reglamento, se está refiriendo a este tipos de
cláusulas. Ej pagar trimestralmente en vez de bimestralmente expensas

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MODIFICACIÓN del REGLAMENTO: art 2057 del CCyC.

La cuestión aquí debe ser tratada desde dos aspectos:

1) La primera cuestión, es la modificación de una cláusula de las mencionadas anteriormente y que

requerirá de las mayorías indicadas.
2) La segunda cuestión es conjugar una modificación del reglamento con modificaciones en cosas y partes
comunes o privativas de un edificio afectado el régimen de propiedad horizontal. Cuando se efectúan
estas modificaciones en sentido estricto y legal, lo que se está haciendo es una modificación del
reglamento, y por lo tanto veremos qué tipo de mayorías son necesarias para realizarse.

A tales fines podremos identificar:

★ Mejoras o modificaciones de partes comunes en beneficio de todos los propietarios: sin afectar
ningún derecho de propiedad de los mismos.- Así surge del propio art. 2051 del CCyC. la mayoría
absoluta dispuesta en el art. 2060 del CCyC, computada doblemente: por unidad y por porcentual.

ACCIÓN JUDICIAL (proceso sumarísimo): en caso de que la obra sea denegada por la asamblea, en dicho
caso la legitimación activa será del consorcio (si es que fue quien la solicitó) o del propietario solicitante. Por su
parte si la obra es autorizada, la minoría votante será el legitimado activo para el inicio de una acción para
evitar la obra.-

⚠ En caso que quien inicie la acción sea la minoría que pretende evitar la construcción de la obra, es
importante lograr junto al inicio de la demanda una medida cautelar de prohibición de innovar sobre la
situación del edificio, y con ello lograr la paralización de la obra que de lo contrario estaría quizás
culminada para cuando se dicte la sentencia en la causa.

Tal como impone la norma, el Juez deberá evaluar al momento de resolver si la mejora u obra nueva es:
● De costo excesivo
● Contraria al reglamento o a la ley
● Si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble
★ Mejoras o modificaciones de partes comunes que requiere UNANIMIDAD: (regulado en el art.
2052 del CCyC).es decir una obra en una parte común del edificio, solo que por la envergadura de la
misma, se es más severo en cuanto a las mayorías para realizarla, UNANIMIDAD de los propietarios en
virtud de que l podría poner el peligro sustancial la estructura del edificio.
Por su parte también se requiere la misma mayoría, cuando un propietario pretende la construcción de
una obra en un sector común pero en beneficio propio. Este último caso debe tener en cuenta también lo
que dispone el art. 2053 del CCyC, que impone que si la obra es en beneficio particular, el propietario
beneficiado debe efectuar a su costa y soportar todos los gastos de la modificación reglamentaria y su
inscripción, debiendo tener en cuenta que una parte común del edificio pasará a ser parte privativa del
propietario que realiza la obra.
★ Reparaciones Urgentes: Se encuentra previsto en el art. 2054 del CCyC.

En este caso los requisitos a tener en cuenta son dos:

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 ● Urgencia en la reparación
● Ausencia del Administrador y del Consejo de Propietarios.

El propietario que realice este tipo de obras, actuará como un gestor de negocios. El reembolso del gasto puede
ser negado por parte del consorcio (en realidad será la asamblea quien rechace el pago), considerando que el
mismo fue injustificado, en dicho caso el propietario deberá recurrir ante un Juez a los fines de su devolución,
acreditando las supuestos de la norma y también la justificación del gasto.

❖ ADMINISTRADOR

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: Órgano de administración y de representación. Cumple una función

doble, por un lado es un órgano del consorcio (art. 2044 del CCyC) y por el otro es el representante legal del
mismo (art. 2065 del CCyC). Representa al consorcio, no a los consorcistas. Es:

Legalmente necesario: por estar impuesto por la Ley, dentro del contenido de un reglamento de propiedad debe
estar la designación, facultades y obligaciones del administrador (art. 2056 inc. r del CCyC).- Por lo que no se
puede prescindir de él.y permanente de administración y representación del consorcio (art. 2065 del CCyC).

Permanente: el consorcio no puede prescindir de él, aunque momentáneamente pueda por un lapso no tener
una persona que desempeñe el cargo. Ante dicha situación el CCyC le otorga facultades al Consejo de
Propietarios para el ejercicio eventual de la administración del consorcio, y convocar a una asamblea si el cargo
estuviese vacante (art. 2064 inc. d del CPCC).

RELACIÓN JURÍDICA CON EL CONSORCIO.

No hay dudas de que el ADMINISTRADOR será un MANDATARIO legal, y se regirá en todo lo que no
prevea las normas del derecho de propiedad horizontal, en forma supletoria las normas del mandato dispuestas
en los arts. 1319 y sgtes. del CCyC.

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter
de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

Los actos procesales realizados en tal carácter, en nombre del consorcio, son plenamente válidos y no pueden
ser atacados por defensas de falta de instrucción de la asamblea.

⚠ La doctrina y la jurisprudencia distinguen la actuación del administrador, cuando el consorcio

actúa como actor y como demandado.

Si actúa como ACTOR: requiere de una autorización asamblearia, salvo que estemos en los casos que
son necesarios para la conservación del sistema de propiedad horizontal tales como: reclamos de
créditos de expensas.

Si actúa como DEMANDADO, NO requiere tal autorización, pues más allá de la obligación de estar a
derecho en la causa donde fuera citado, hay plazo procesales que impedirían la realización de una
asamblea para decidir al respecto.

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Por último dentro de la Pcia. de Buenos Aires se encuentra vigente la ley 14.701: En dicha normativa se
determina, de acuerdo a la opinión del Dr. Costantino, al vínculo del administrador con el consorcio y los
consorcistas como una relación de consumo, con todas las implicancias favorables al consorcista tanto desde el
punto de vista del derecho de fondo, el procesal y el administrativo.

Consideraciones personales de la mencionada ley: la misma no está reglamentada en su totalidad lo que ha

inaplicable algunos de sus artículos, de hecho al día de la fecha no existe el mencionado Registro Público de
Administradores de Consorcios, ello implica que todo el capítulo I de la ley hoy no se aplique y otras normas
como ser el art. 10 tampoco.

La cátedra entiende que la relación del administrador con los consorcistas es una relación extracontractual que
excede el marco de una relación de consumo.

DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR:

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad

horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del
momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra
primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

DESIGNACIÓN: el art. 2066 del CCyC impone, la designación del primer administrador que fue designado
en el Reglamento debe ser ratificado en la primer asamblea. Claramente en dicha primer asamblea será
necesario como punto del orden del día disponer que se trate la “ratificación de la administración y/o
designación de nuevo administrador”. Con ello estaremos cubiertos para el caso de que no se decida ratificar
a la primera administración, de poder elegir en ese mismo acto un nuevo administrador sin necesidad de tener
que convocar una nueva asamblea.-

En la actualidad se DEBE realizar la primer asamblea cuando se dé alguna de dos posibilidades, la que ocurra
primero:

1) Dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento;
2) Cuando se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales.

Cualquiera de las dos alternativas, la que ocurra primero (tal como dice la norma), es suficiente para exigirle al
administrador actuante, para que convoque a la primera asamblea a los fines de su ratificación o nueva
designación.

Respecto de las designaciones posteriores de los administradores, los mismos serán designados por
Asamblea, y dichas designaciones no importarán reforma del reglamento, no será necesaria la exigencia de las
dos terceras partes para su designación conforme lo establece el art. 2057 del CCyC.

A tales fines se deberá estar a las mayorías dispuestas en los Reglamentos para designar o remover a un
administrador, y en caso de que nada digan, se requerirá una mayoría simple al respecto.

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En cuanto al plazo del mandato de un administrador, dependerá de lo que establezca cada reglamento. En
defecto de que establezca un plazo, el mismo puede ser establecido por asamblea, y en el caso de la Pcia. de
Buenos Aires, la mencionada Ley 14.701 establece en su art. 14, que si el Reglamento no establece un plazo de
mandato, el mismo será de un año.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR:

En este caso al art. 2067 del CCyC enuncia detalladamente una serie de derechos y obligaciones de cada
administrador. Dicha enunciación no es enunciativa y debe complementarse en lo que corresponda – sólo en la
Pcia. de Bs. As. – a los que establece la Ley 14.701.

Puede observarse de la norma que muchas de las obligaciones y funciones que tiene el administrador, están
relacionadas con el órgano máximo del consorcio, como lo es la Asamblea. Es decir que la Asamblea
(mandante) será quien decidirá y el Administrador (mandatario) quien ejecutará lo decidido.- Ej. Despido del
personal.

Por su parte también debemos tener en cuenta al momento de establecer las obligaciones, las normas del
mandato establecidas en los arts. 1324 y 1325 del CCyC.

Dentro de los DERECHOS del Administrador, podemos enunciar:

1) A percibir HONORARIOS: que serán los que establezca el reglamento o se convenga a través de la
Asamblea.- Aquí rige el principio de autonomía de la voluntad (art 958 del CCyC). Como contrapartida
al derecho del administrador en su carácter de mandatario del consorcio, el art. 1328 inc. d del CCyC le
impone la obligación al mandante de pagar la retribución pactada.
2) A requerir una indemnización en caso de remoción sin causa.
3) A pedir una Asamblea Judicial, cuando se den las circunstancias del caso.
4) Cobrar los importes de fondos que le haya adelantado a su mandante.

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR:

Dentro de las obligaciones del administrador, hay de medios y de resultados (las establecidas legalmente,
estatutariamente o contractualmente), y dependiendo de cual obligación incumpla será su responsabilidad.

Las de resultado son por ejemplo la obligación de llevar libros rubricados, contratar seguros, convocar
asambleas, etc., y el solo incumplimiento de ello genera responsabilidad, debiendo demostrar el administrador
el eximente de la misma.

Las de medio son aquellas que no se necesita demostrar un resultado sino haber puesto la mayor diligencia
posible para que se cumplan. Por ejemplo: la contratación de personal para reparación de algún sector del
edificio; la contratación de un letrado para que defienda los intereses del consorcio.

FIN DE LA RELACIÓN: Varios son los motivos que pueden generar el final de la relación entre un
administrador y el consorcio...

● Medios naturales: muerte o incapacidad sobreviniente del Administrador.

● Medios Contractuales: por renuncia del administrador o finalización del plazo por el cual había sido
designado en su cargo.
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● Remoción: este caso sería un modo anormal de culminación de la relación contractual, y habrá que
diferenciar si dicha remoción ha sido con causa o sin causa, pues las circunstancias y las consecuencias
serán diferentes. Sea el caso que sea, la remoción de un administrador debe ser tratada en asamblea, y se
deberán respetar las mayorías reglamentarias para decidir al respecto.

- Si la remoción es sin causa y existe mandato vigente , el administrador tendrá derecho al cobro de sus
honorarios hasta la finalización de lo que originalmente era su mandato (ej. Remueven sin causa a un
administrador y aún le restaban 4 meses para culminar su mandato. Esos 4 meses deberán ser abonados
a modo de indemnización para la ruptura del vínculo sin justificación alguna).-
- Si la remoción es con causa, con mandato vigente , ahí será una cuestión a discutir y seguramente será
el administrador quien deberá judicialmente discutir la causa de su remoción y solicitar el pago de lo
que le es debido por honorarios y en su caso los correspondientes daños y perjuicios que la actitud del
consorcio le haya generado.

Por último, suponiendo la situación de no poder lograr vía asamblea la remoción del administrador, se podrá
iniciar las acciones por remoción judicial. Para ello se debe agotar la vía interna estatutaria (MdP.).

Para emprender acción judicial (art. 320 inc. c del CPCC) se requiere:

1) Acreditar la condición de consorcista.

2) Acreditar que se agotó la vía reglamentaria.
3) Justificación sumaria del derecho y la urgencia.

CONSEJO de PROPIETARIOS:

Consideramos que es facultativo, pues de las mismas normas que se refieren a él, se habla de modo
potencial.- Así el art. 2064 del CCyC establece que las asamblea “puede” designar un consejo. Por su parte el
art. 2048 del CCyC cuando se refiere al certificado de expensas establece que debe ser aprobado por el consejo
de propietarios “se éste existiese”.

ART 2064.- La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. (es una excepción)

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.

Además tiene como obligación la aprobación de certificados de expensas (art. 2048 in fine del CCyC) y
proponer cuestiones a resolver en la asamblea (art. 2058 inc. b CCyC).

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El hecho de tener este órgano de fiscalización no significa que los restantes propietarios, que no son parte del
consejo, pierdan el derecho a hacerlo. Ej: Nicolas no es parte, pero cuando ve las expensas observa que hay
algo que está mal liquidado, ¿tiene que recurrir al consejo y no al admirador?. Sin perjuicio de que no pierde
ningún derecho por una cuestión organizativa si hay una queja generalizada respecto de una tarea específica de
la administración está bueno canalizar a través del consejo para que no vayan 100 personas al administrador,
pero eso no imposibilita en absoluto la facultad que tiene cada propietario de efectuar la fiscalización y el
control que considere pertinente a su derecho.

ASAMBLEA:

Órgano de gobierno facultado para tomar decisiones de la vida consorcial, cumpliendo las formalidades
establecidas

Concepto: es la reunión de los consorcistas, previamente convocados, en un lugar, día y hora predeterminados
y para deliberar y resolver sobre puntos del orden del día precisamente fijados, que hacen a la vida consorcial

El orden del día es el eje sobre el cual va a tratar la asamblea, ¿Puede incluirse algún otro tema? en ppio no,
salvo que en la asamblea estén la totalidad de los propietarios y en función de ello por unanimidad todos
concuerden que podrá ingresar en el orden del día un tema más. Tienen que ser todos capaces

⚠ NO cualquier reunión de propietarios es una asamblea, sino la debidamente convocada en un día

y horario determinado, y NO puede resolver lo que quiera sino SÓLO asuntos de interés común
que previamente estarán determinados en los puntos del orden del día (claro preciso y concreto)

El reglamento es ley para las partes, y por ejemplo las mayorías por el quórum el reglamento podrá fijar
mayorías mayores, y quórum también, pero el reglamento no podrá en cuanto a quórum y mayorías menos.

El poder de la asamblea es soberano y sus decisiones son obligatorias aún para los partícipes disidentes y para
los ausentes. Sus decisiones no pueden alterar los derechos individuales de los propietarios que integran el
consorcio ni violar la ley, no siendo ello un dato menor, pues muchas veces se confunde que por ser decidido en
la asamblea se puede todo (ej. No puede decidir no pagar las cargas sociales del encargado del edificio).

ETAPAS DE LA ASAMBLEA:

1) CONSTITUTIVA: inicia con la convocatoria. El obligado a convocar es el ADMINISTRADOR, si no

hay o no lo hace, será el Consejo o puede ser autoconvocada (para ello se requiere ⅔ de los propietarios)
y si no, se puede convocar judicialmente.

Para poder solicitar la asamblea judicial se requiere:

- Que la solicite el 10% del doble porcentual del edificio

- Se debe acreditar que se agotó la vía interna
- Se debe acreditar la urgencia

El juez convoca y se resuelve con mayoría de los presentes. Si no hay acuerdo, lo va a resolver el juez.

La forma para convocar será por lo que dice el reglamento, el cual va a establecer la forma en que se van a
convocar.
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 2) DELIBERATIVA: se puede autorizar a otros consorcistas o a terceros para estar en la asamblea. Si
hay quórum se empieza a sesionar. Va a estar establecido en el estatuto, pero por lo general se requiere
la mayoría. (la deliberación consiste de todos los puntos del orden del dia)
3) RESOLUTIVA: se vota, se cuentan y se aprueba si hay mayoría; y finaliza con suscripción del acta.
- MAYORÍAS: mayoría absoluta: mitad más uno de los propietarios.
- DOBLE MAYORÍAS: número de unidades funcionales más el porcentual establecido en el
reglamento. SIEMPRE SE REQUIERE LA DOBLE MAYORÍA.

CLASES de ASAMBLEAS:

El CCyC no las clasifica, salvo la judicial prevista en el art. 2063. Por ello los tipos de asambleas surgen de los
distintos reglamentos de propiedad de cada consorcio. Así tenemos:

● Ordinarias: son las convocadas por el administrador, salvo excepciones en que puede ser convocada por
el Consejo de Propietarios (art. 2064 inc. A), se realizan en períodos predeterminados que generalmente
son de un año, estableciendo generalmente el reglamento los temas a tratar, sin perjuicio de lo cual se
pueden tratar otros temas que se propongan. Los Reglamentos de Propiedad suelen establecer las fechas o
periodos durante los cuales se deben llevar a cabo estas asambleas.

A modo de ejemplo los reglamentos suelen tener los siguientes puntos a tratar en las asambleas
ordinarias: a) rendición de cuentas del administrador del año de gestión (por lo que el administrador
remite, junto a la convocatoria, el balance del consorcio para su evaluación); b) presupuesto de gastos del
próximo ejercicio; c) renovación del mandato de administrador; d) designación del consejo de
propietarios, etc.

● Extraordinarias: la posibilidad de convocarlas es variable. Obviamente el administrador lo puede hacer

en cualquier momento, el consejo de propietarios en los términos del art. 2064 inc. 4 del CCyC; Por
último los propietarios del consorcio también podrán aunque generalmente los reglamentos establece un
número determinado de éstos a los fines de que puedan obligar al administrador a su convocatoria (ej.
20%, 30%, etc).

En realidad este tipo de asambleas no difiere en la formas y el funcionamiento con la asamblea ordinaria,
sólo que trata temas quizás urgentes o que no admiten una demora en su tratamiento y pueden
desarrollarse en cualquier momento.

QUÓRUM y MAYORÍAS:

Es de suma importancia que se sepa diferenciar estos conceptos, pues no son lo mismo:

Quórum (art. 2059 CCyC): cantidad necesaria de copropietarios con derecho a voto, para iniciar la asamblea.

Mayoría: es la cantidad de votos necesarios que se deben obtener de los asistentes a una asamblea, para
producir que se tome una resolución válida. Las mismas pueden ser:

1. Unanimidad: aquellos temas abarcados en las cláusulas estatutarias del reglamento (art. 2052 del CCyC). Ej:
a) modificar la calidad de la ocupación asignada; b) modificar los porcentuales establecidos para cada unidad.

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2. Dos terceras partes (2/3): las cláusulas reglamentarias y está previsto expresamente en el art. 2057 del
CCyC. Ejemplos: reforma del reglamento (que no afecte el derecho de propiedad); excepción del pago de algún
concepto de expensas para alguna UF.

3. Mayoría absoluta: el art. 2060 del CCyC, establece: “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se
adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las UF.. Doble exigencia,
del número de unidades y de los porcentuales que cada UF tenga de acuerdo al reglamento. Quiere decir que la
sumatoria de UF + el porcentaje, con eso debo lograr la mayoría.

El reglamento puede prever un quórum mayor al legal, pero nunca menor. Prácticamente todos los reglamentos,
a su vez, prevén la posibilidad de sesionar en 2º convocatoria (media hora después de la hora fijada para la
primer convocatoria) solo con los propietarios presentes. Ello puede ocasionar que con los presentes se pueda
sesionar pero no alcanzan la mayoría necesaria para resolver válidamente cada punto del orden del día
propuesto en la convocatoria.

Forma de computar los votos:

Es que el art. 2060 del CCyC, además de hablar de “mayoría absoluta” habla de la forma en que se deben
computar los votos, estableciendo que las mayorías “…se forma con la doble exigencia del número de unidades
y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto”.

Proposición de Decisiones: art 2060 (último párrafo)

Desde la implementación del nuevo CCyC, se legisló la posibilidad de que cuando una asamblea no tuviese la
presencia suficientes de propietarios para lograr una mayoría reglamentaria o legal, los presentes puedan
proponer decisiones que se deberán comunicar a los propietarios ausentes, quienes deberán expedirse de
considerarlo necesario.- El silencio como manifestación de voluntad (art. 263 CCyC) implica aceptación de la
propuesta.

Lo que se pretende con esta norma es que un consorcio pueda tomar decisiones, evitando el fracaso de la doble
mayoría impuesta en la norma, que se da por la falta de concurrencia de propietarios a las asambleas. Aunque la
variable no deja de ser peligrosa y contraria al espíritu mismo de la concepción asamblearia.

Varias son las críticas que ha recibido esta regulación por parte de la Doctrina, siendo la principal, la que
se le quita a la asamblea uno de sus componentes esenciales expuestos: la DELIBERACIÓN. Tampoco
encontraremos el voto - sea afirmativo, negativo o abstención - como expresión de voluntad, que no debería ser
reemplazado por ningún otro medio de dicha expresión de la voluntad.

Básicamente cómo funciona la mencionada variable?: en una asamblea se pretende tomar una decisión, pero
con los presentes no se alcanzan las mayorías reglamentarias o legales. Entonces dichos presentes por mayoría
proponen tomar la mencionada decisión, la que deberá ser comunicada por medio fehaciente a los propietarios
ausentes. Desde que son comunicados, los ausentes tienen 15 días para oponerse (es decir votar por la
negativa), y en caso de silencio (art. 263 CCyC, la norma crea una presunción de que votaron por la afirmativa.
Así una vez transcurrido el plazo para que cada ausente se manifieste, todos los que hicieron silencio suman
votos afirmativos y con ello se puede lograr la mayoría necesaria para que la propuesta se convierta en decisión
final válida. Como se observa, respecto de dicha propuesta para los ausentes no hay deliberación y el
voto será positivo si no se contesta. Podría ser negativo en caso de manifestación expresa, eliminando la
abstención.

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CONVOCATORIA Y ORDEN DEL DÍA (art. 2059 CCyC):

El reglamento es el que establece el modo, la hora y el tiempo para la convocatoria. Junto con la notificación
(CD, telegrama según como lo diga el reglamento) de cuando se va a llevar a cabo tiene que estar claramente
determinado el orden del día, con antelación porque en ese tiempo pueden consultar con un abogado, ingeniero
o contador a los efectos de ve cada uno de los puntos y estar bien asesorados para votar y deliberar.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse
en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea.

El orden del día es la determinación concreta de los puntos a tratar. Tiene por finalidad que los propietarios
estén debidamente informados y preparados para la deliberación, de manera que puedan obtener
anticipadamente asesoramiento o información para que su voto sea fundado.

La asamblea por ello no puede deliberar sobre cuestiones extrañas al orden del día, salvo asamblea unánime, es
decir que estén todos los propietarios del consorcio presentes y por unanimidad acuerdan tratar el punto no
previsto en la convocatoria (art. 2059 último párrafo CCyC).

NOTIFICACIÓN: la notificación de la convocatoria debe hacerse en el domicilio del propietarios constituido

en la administración del consorcio. Para ello debemos tener presente que dentro de las obligaciones de los
propietarios (art. 2046 CCyC) está la de constituir domicilio y en su defecto se tendrá por constituido el
domicilio donde se encuentra la unidad funcional parte del consorcio.

Por su parte los Reglamentos de Propiedad, suelen fijar el plazo de anticipación con los que deben ser citados
cada propietarios. Siendo mayor el plazo en el caso de asambleas ordinarias y menos en el caso de
extraordinarias.

LUGAR Y HORA DE REALIZACIÓN : puede ser que exista una previsión al respecto en el reglamento, es
decir que será el estatuto el que establezca al menos la época en que debe desarrollarse la asamblea y el lugar
donde debe realizarse la misma. Si el Reglamento nada dice deberán apreciarse diversas circunstancias: a) fecha
y horario de la convocatoria; b) adecuación del lugar, todo conforme las circunstancias que expongan los
propietarios.

ACTA DE ASAMBLEA: (art 2062 del CCyC) durante el acto de la Asamblea se deberá confeccionar un acta
sobre lo que resuelva la misma.

La norma regula varias cuestiones que tenemos que tener en cuenta, entre ellas los Libros obligatorios del
Consorcio, a saber:

1. Libro de Actas de Asamblea: forma de reflejar en forma escrita lo que se resuelve y se expone en forma
verbal en cada Asamblea. Cada acta estará firmada por todos los presentes, pero ello no quiere decir que deben
12
firmar todos al pie de cada acta desarrollada, sino que al principio de cada acta habrá una especie de registro de
asistencia, con identificación del propietarios, unidad funcional que representa y la firma.

2. Libro de Registro de Firmas: este libro impone una obligación al administrador que depende de la voluntad
de los propietarios, pero con la paradoja de que en caso de que los mismos se nieguen o no suscriban el libro de
firmas, no hay normativa que les genere alguna responsabilidad por ello. En definitiva se debe tener un libro
donde el administrador registra las firmas de cada uno de los propietarios del consorcio.- Ello luego servirá para
que el mismo administrador pueda cotejar la firma del propietario al momento que concurre a la asamblea
(firmando el acta de asistencia) o alguna autorización de representación que puede otorgar el mismo. Claro que
el presente libro deberá estar actualizado, esto es que cuando un propietario vende su unidad funcional, el
nuevo propietarios debería concurrir ante el administrador y registrar su firma.

Por último la confección del acta estará en manos de un secretario que elige la propia asamblea cuando se
inicia (primer punto del orden del día).

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener
el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada
acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

AUTOCONVOCATORIA Y DECISIONES UNÁNIMES (art. 2059 CCyC)

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse
en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no
lo hagan en asamblea.

El segundo y tercer párrafo del art. 2059 del CCyC regula dos alternativas de las asambleas regulares, tal como
la expusimos. Concretamente nos referimos a la autoconvocatoria de una asamblea y a las decisiones tomadas
por voluntad unánime aún si que sea en una asamblea.

Muchas críticas ha recibido la presente regulación, sin perjuicio de la cual la ley autoriza a un consorcio a
autoconvocarse, siendo válida dicha convocatoria si es aprobada – al igual que el temario (puntos del orden del
día) – por las dos terceras partes del consorcio. Esto es que al momento de llevarse a cabo la asamblea
autoconvocada, haya al menos dos terceras partes de la totalidad del consorcio, y estos aprueben que es válida
la reunión y los puntos que vayan a tratar.

En este punto en cuanto a que exigiéndose sólo las dos terceras partes de todos los propietarios, pueden burlarse
del tercio restante, en cuanto a las decisiones que se tomen. Consideramos que la norma exige un porcentaje
para que la autoconvocatoria sea válida, pero de ninguna manera exime que TODOS los propietarios del

13
consorcio deben ser debidamente citados conforme cualquier asamblea regular. De no ser así, el propietario no
citado podrá incoar la nulidad de la asamblea conforme lo que se expondrá en el siguiente punto.

Citarse debe citarse a la totalidad de los propietarios, pero para que sea válida una autoconvocatoria se requiere
que sea aprobada (evidentemente deberá ser el primer punto del orden del día) por al menos las dos terceras
partes de todo el consorcio.

Por último el art. 2059 del CCyC regula la posibilidad de que los propietarios no se reúnan en asamblea,
y de todas formas tomen decisiones, que serán válidas si son tomadas por unanimidad de todos los
propietarios del consorcio. En este caso, nuestra opinión es que si la decisión es tomada sin que medie una
asamblea, no sería de aplicación normativas relacionadas a la nulidad de asambleas y/o decisiones
asamblearias, que a continuación se desarrollaran (salvo que la decisión unánime se haya tomado en ocasión de
celebrarse una asamblea). Por el contrario serían aplicables las normas de los actos ineficaces previstos en el
Capítulo 9, Sección 1ª. del CCyC, expresamente los arts. 386, 387 y cctes. del CCyC.

Por su parte, la decisión que se tome de esta forma, deberá ser comunicada al administrador, en su carácter de
representante legal, para que ejecute o lleve adelante lo decidido por los copropietarios del consorcio.

❖ NULIDAD de ASAMBLEA: (art. 2060 del CCyC)

El ccc dice que el derecho a promover acción de nulidad de asamblea caduca a los 30 días contados desde la
fecha de asamblea.

CARACTERES:

1.- El interés en juego, y a proteger, es privado o particular (miembros del consorcio).

2.- Las asambleas en principio no son nulas sino anulables y confirmables.

3.- Son nulas cuando se violan principios de orden público.

4.- En los restantes supuestos de nulidad manifiesta, no necesariamente en propiedad horizontal, producen la
nulidad del acto, ya que la insuficiencia de capacidad de alguno de los integrantes del consorcio, no hace
ineficaz la resolución tomada.

Por solo dar un ejemplo, si se decide una cuestión por mayoría legal o reglamentaria, y un incapaz absoluto o
relativo o que por ley tiene prohibido realizar dicho acto, intervino en la asamblea votando en minoría, en
manera alguna puede considerarse tal acto como nulo, pues su intervención y su voto, para nada influyó en el
resultado de la decisión.

Esta situación es lo que se ha dado en llamar “prueba de resistencia de las mayorías”. En cambio si el
objeto principal del acto fuere prohibido o ilícito, es evidente que el mismo es nulo.

5.- En todos los casos la nulidad debe peticionar judicialmente, y los efectos se retrotraen al momento previo a
la realización de la asamblea.

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7.- Los actos anulables se consideran válidos (y producen efectos) hasta el momento en que se pronuncia su
anulabilidad.

Habida cuenta que la asamblea es “del consorcio”, la acción de impugnación debe serlo contra el consorcio.
Esta acción es “del” consorcio, pues en definitiva se está asegurando la legitimidad y legalidad en el
funcionamiento de las Instituciones de la Propiedad Horizontal.

CAUSALES DE LA NULIDAD:

A) Vicios en su convocatoria o parte constitutiva:

● defectuosa citación,
● error en cuanto al lugar fecha y hora,
● no cumplimiento del plazo mínimo entre la recepción de la citación y la fecha de la asamblea,
● por haber gestionado la convocatoria quien no estaba facultado para ello. (no la gestiono el
administrador, o el consejo de propietarios y los propietarios según el porcentaje establecido)

B) Vícios faz deliberativa:

● tratamiento de temas no incluídos en el orden del día, salvo que estén todos y voto unánime
● no respeto a las reglas acerca del quórum o mayoría necesaria para resolver
● participación y votación de personas ajenas al edificio, salvo que tenga poder y el reglamento me
autorice.
● votación de consorcistas que no estaban habilitados para votar (por ej. No estar con las expensas al día)

C) Vicios en su faz resolutiva:

● desvío y abuso de mayorías o minorías (cuando sin ningún sentido se oponen a todo)
● fraude resultante de un doloso cómputo de las votaciones
● discordancia entre lo decidido y/o resuelto y lo asentado en el acta

NULIDAD de ASAMBLEA vs NULIDAD de DECISIÓN ASAMBLEARIA:

No es lo mismo una nulidad de la asamblea (significa todo el acto, convocatoria, notificación, deliberación y
resolución), que la nulidad de una decisión asamblearia

Con lo expuesto lo que se quiere explicar es que en la práctica nos vamos a encontrar en infinidad de casos en
donde la asamblea es plenamente válida, pero lo que es nula es alguna decisión que ésta tome.

- Ejemplos del planteo de Nulidad de la Asamblea:

1) impugnación de la convocatoria de la asamblea, porque considere que no era el momento ni los temas a tratar

2) impugnación de todo lo previo al inicio de la sesión, tal como falta de quórum, o mal notificación

3) intervención en la asamblea de terceros, no propietarios.-

- Ejemplos del planteo de Nulidad de la Decisión Asamblearia:

15
1) incumplimiento de las mayorías legales o reglamentarias en la decisión tomada.-

2) tratamiento de un punto que no estaba mencionado en el orden del día.-

3) ilegalidad de decisión tomada por violación a la ley o al reglamento. O que evidentemente me tocaron los
vicios de voluntad, me hicieron creer una cosa (error dolo o violencia) y por eso se tomo esa decisión

FORMA Y PRESUPUESTOS DE LA IMPUGNACIÓN EXTRAJUDICIAL:

El medio para impugnar una asamblea, antes de entablar la acción judicial, es cualquiera que sea suficiente y
fehaciente.

Se puede realizar:

1.- Personalmente y en forma verbal en el mismo momento de la celebración del acto, dejando constancia en el
Libro de Actas, o

2.- mediante acta notarial, o

3.- presentando escrito privado y firmado, en ese mismo momento, con constancia de recepción por parte del
administrador o presidente de la Asamblea.

4.- telegrama, carta documento o cualquier otro medio de notificación fehaciente, antes, durante o luego de
realizada la asamblea.-

Asimismo, es presupuesto para impugnar:

● El no haber votado a favor de la decisión cuestionada; salvo vicios

● Haber votado en contra;
● Haberse abstenido;
● No haber concurrido.
⚠ Lo que debe quedar claro es que uno puede impugnar extrajudicialmente la asamblea o la decisión
asamblearia, pero de la única manera que la misma puede quedar sin efecto es a través de una
resolución judicial, con lo cual el abogado litigante no se podrá quedar esperando una respuesta del
consorcio o del administrador a las impugnaciones efectuadas, más teniendo en cuenta el acotado
plazo dispuesto en el art. 2060 CCyC para incoar la nulidad, plazo que además es de caducidad, lo
que implica que no será suspendido por las impugnaciones efectuadas sea el medio que sea.

LEGITIMACIÓN:

“La acción puede prosperar cuando se acredite un interés legítimo y el perjuicios sufrido”- La nulidad nunca
puede decretarse por la nulidad misma. Estamos de acuerdo en la necesaria acreditación de un “interés
legítimo” mas no consentimos la necesidad de invocar un “daño”.

● LEGITIMADOS ACTIVOS:

a) Administrador (Una minoría de la doctrina, Bendersky, Gabás)

16
b) Consejo de Propietarios.-

c) Copropietario ausente.-

d) Copropietario presente que:

1- votó en contra.

2 - Se abstuvo.

3- Votó a favor con vicios del consentimiento.

4- Se retiró antes de emitir el voto.

5- Votó a favor, antes de la ejecución de la resolución (con costas).- (vicio-dolo-error)

● LEGITIMADO PASIVO: El Consorcio.

PRESCRIPCIÓN y PLAZO PARA INTERPONER LA DEMANDA: (art. 2060 último párrafo del
CCyC)

El art. 2060 último párrafo, establece un plazo de 30 días para plantear la nulidad, contados desde la
celebración de la asamblea.

Sin perjuicio de ello varias son las críticas que se le puede hacer a la norma:

1) El plazo de 30 días desde la realización de la asamblea, es claramente escaso a los fines de promover
la acción.- Más si se tiene en cuenta que muchos propietarios ausentes recibirán el acta de la
asamblea varios días después de realizada y hasta quizás casi sobre el plazo establecido por la
norma.

2) Que dicho plazo empiece a correr desde la celebración de la asamblea y no desde que dicha
asamblea es comunicada a cada propietarios, sobre todos los ausentes. Podría ser que para los
propietarios que participaron en la asamblea corra el plazo desde esa fecha, pero para los ausentes
hubiese sido más razonable desde que son notificados de la misma.

3) El plazo es de caducidad, con lo cual el mismo no es interruptible (art. 2567 CCyC. En este caso no
hay disposición legal que disponga la forma de interrumpir dicho plazo de caducidad.

EFECTOS DE LA NULIDAD:

● Hace Cosa Juzgada para todos los propietarios.

● Invalida la Asamblea, en cuyo caso se debe convocar una nueva.
● Invalida la Decisión Asamblearia, en cuyo caso queda sin efecto lo resuelto, pero el Juez no suple la
decisión.
● Y las costas son al consorcio.

ASAMBLEA JUDICIAL: (art. 2063 CCyC) es el remedio supletorio de la asamblea extrajudicial frustrada.

17
ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que
debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Sin perjuicio de la norma, actualmente son varios los motivos por los que se podrá solicitar la asamblea
judicial.- Entre ellos:

a) Falta de convocatoria por parte del administrador y del Consejo de Propietarios (art. 2064 inc. a del CCyC).

b) Falta de quórum para sesionar ante una asamblea debidamente convocada.

c) Falta de mayorías necesarias para resolver el punto del orden del día, a pesar de que hay quórum para
sesionar.

d) Por acefalía de administrador.

LEGITIMACIÓN ACTIVA:

● el Consejo de Propietarios (art. 2064 CCyC).

● los Consorcistas (propietarios) que representen al menos el 10% del total del consorcio. No se entiende
por qué el legislador impone un porcentaje de dichos propietarios (siendo el mismo arbitrario y sin
fundamento), cuando un solo propietarios debería estar legitimado.

Por su parte, la norma nada dice sobre la posibilidad de la legitimación por parte del Administrador.
Parece que fuera adrede dicha omisión pero parte de la doctrina entiende que a pesar de dicha omisión el
administrador SI está legitimado para el inicio de la asamblea judicial.

DEMANDA REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD:

Se debe partir de la base de que estamos frente a un proceso voluntario y excepcional. Ello trae como
consecuencia que el proceso no tenga costas, siendo el consorcio quien pague las mismas en caso de
procedencia de la petición.-

Sin perjuicio de ello, la Cámara de Apelaciones de Mar del Plata ha considerado que si el motivo de no poder
celebrarse la asamblea es la negativa injustificada del administrador, este debería ser quien abone las costas del
proceso.

“Cuando en la convocatoria a una asamblea judicial se hace lugar a la pretensión (art. 10 de la ley 13.512),
deben distinguirse dos supuestos:

a) si se promovió la vía judicial por la imposibilidad de reunir el quórum o la mayoría en la asamblea

extrajudicial o por otra causa ajena a la voluntad de los consorcistas o del administrador, las costas las
solventa el consorcio por formar parte la asamblea de la vida cotidiana de aquél y

18
b) si se acude a los tribunales por la negativa del administrador a convocar a asamblea sin causa justificada,
será éste el que responderá por las costas por ser el causante de ellas. Si bien en los términos del art. 68 del
C.P.C.C. no puede hablarse de una parte vencida por tratarse de un proceso no contradictorio, donde no hay
actores ni demandados, no debe perderse de vista que el anterior administrador se presentó, fue tenido por
parte e hizo valer sus derechos”.

REQUISITOS FUNDAMENTALES DE PROCEDIBILIDAD:

1) Agotamiento de lo que se denomina la vía interna, esto es recurrir a todos los caminos extrajudiciales
posibles para tratar de que el consorcio tome sus propias decisiones a través de una asamblea, sin tener que
recurrir a un tercero (juez) para que decida al respecto. Es decir solicite la asamblea al administrador y no la
convocó, al consejo y tampoco lo hizo, somos el 10% entonces la solicitó

2) Existencia de asuntos urgentes o graves a tratarse, dado que se trata de un remedio excepcional.

ACREDITAR:

a) La legitimación activa, es decir la condición de consorcistas por el peticionario o el carácter de

administrador del consorcio en su caso: para ello se debe adjuntar el testimonio del título de propiedad y un
certificado de dominio en el primer caso; y el acta de designación en el segundo.

b) También se puede ofrecer la prueba Informativa al registro de la propiedad a tales fines.

c) Es necesario acompañar las copias de las actas de asamblea frustradas. Ello se puede suplir a través
del procedimiento dispuesto en los arts. 385 y 387 del CPCC.

PRUEBA DOCUMENTAL EN LA DEMANDA DE ASAMBLEA JUDICIAL:

1.Testimonio de Título de propiedad.

2.Certificado de dominio de la Unidad Funcional.
3.Testimonio o copia certificada del reglamento de copropiedad
4.Listado de copropietarios con su domicilio, lo puedo tener yo consorcista o sino documental en
poder de 3° administrador. Porque para poder llevar a cabo la asmable ajudicial si lo pedimos un grupo
de copropietarios, yo tengo que anoticiar al resto de manera fehaciente.
5. Intimación al administrador solicitando la convocatoria.-Copias de las actas de asamblea donde no
se reunió el quórum o no se obtuvo las mayorías.
⚠ Si alguna de esta documental no está a disposición del presentante, se podrá complementar la prueba
documental con otros medios probatorios, tales como la prueba informativa o documental en poder
de un tercero (art. 387 CPCC).

FACULTADES JUDICIALES:

Tal como surge de la norma en estudio (art. 2063), “…El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su
presencia a la que debe convocar a los propietarios…”. El procedimiento será sumarísimo, y en el mismo se
establecerá una fecha y horario, que será notificada por medio judiciales a todos los propietarios del consorcio
denunciados.

La asamblea será presidida por el Juez actuante, quien controlara toda la legalidad del acto asambleario y de la
votación que resulte de cada punto del orden del día a tratar. Puede en caso de urgencia o gravedad tomar

19
decisiones que mejor convenga a los intereses del consorcio, incluso aun en contra de lo que hayan votado los
copropietarios.

Por último, una vez desarrollada la asamblea, el proceso debe culminar con una sentencia, y en este caso
será la homologación de lo que haya resuelto la asamblea en cada uno de los puntos propuestos. Dicha
sentencia, junto con lo resuelto en la asamblea judicial, debe ser notificada a todos los copropietarios, e incluso
al administrador en su carácter de representante legal del consorcio.

El juez puede tomar medidas cautelares, al inicio, durante y a posteriori. Ej intervención de la administración,
veedor, etc.

DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA RELACIÓN CONSORCIAL:

Los daños y perjuicios en la relación consorcial, hacen referencia a la relación entre el consorcio y los
propietarios, o entre los propietarios entre sí.

● El reglamento de propiedad horizontal establece en su contenido todas las cuestiones atinentes al

consorcio ya sea en cuanto a porcentuales de propiedad sobre las partes comunes, enumeración de la
partes comunes y privativas, derechos y obligaciones de los consorcistas, normas de citación,
deliberación, representación, quórum y mayorías en las asambleas, plazo del mandato del administrador,
sus obligaciones, normas de convivencia, etc.

Es fundamental que tengamos en cuenta cuando una cosa es común y cuando es propia. Porque eso nos
determina la LEGITIMACIÓN

Supongamos que una persona se cae en el agujero del ascensor de un edificio, ¿quien es el dueño? ¿El
consorcio o los propietarios? los propietarios. El consorcio es el guardián de la cosa, el encargado de mantener
las cosas comunes en buen estado de funcionamiento y conservación. Entonces al ser una cosa común
responden todos los co-propietarios porque son titulares y el consorcio porque es guardián.

Ahora si se cae un pedazo de revestimiento de un balcón eso es una cosa propia, entonces ahí el que va a
responder es únicamente el titular de la unidad porque es un bien propio y el consorcio no tiene la guarda del
mismo ni tampoco es dueño. (OJO una cosa es el revestimiento del balcón y otra el revestimiento de la fachada,
el de la fachada es bien común). Por ej: si se cae una maceta del balcón es propio. Si se cae un mate de balcon y
rompe un auto, la responsabilidad es del propietario, no del consorcio

Para saber si es una cosa comun o propia tenemos que estar a lo que dice el CCC y el reglamento.

● El CCyC (enumeración ejemplificativa)

En su art. 2041: C ́ OSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES. Ellas son: el terreno, los pasillos,
techos, azoteas, terrazas, patios solares, cimientos, columnas, vigas portantes, cañerías que conducen fluidos o
energía en toda su extensión (de vital importancia para el tema que hoy nos convoca), cableados hasta el
ingreso a la unidad funcional, vivienda del encargado, ascensores, balcones y baranda, la fachada etc. El
enunciado del referido artículo es ejemplificativo, es decir pueden incluirse en el Reglamento al momento de su

20
redacción otras cosas necesariamente comunes. La intención de la norma en su párrafo final es dar la
posibilidad a los consorcios de incluir supuestos no contemplados.

Aclaración: es cosa necesariamente común los cables hasta el ingreso a la UF, significa que una vez que se
distribuyen los cables o cañería y entra a la UF ya deja de ser común. El típico caso de daños en la relación
consorcial está dado por la humedad que son filtraciones, ahí es fundamental saber si el caño que está
provocando esa humedad esa filtración es un caño maestro en cuyo caso es un bien común o si es un caño
privativo de la UF.

La fachada si bien no lo dice el art es común, si vamos caminando por la calle y se desprende un pedazo de
pared de la fachada es común y el consorcio es guardián, porque es el responsable de corroborar que la fachada
este en condiciones

En su art. 2042: COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES´´, es decir, que pueden o no

existir en un consorcio, pero si existen pueden mutar su carácter a propias. Entre ellas podemos mencionar: la
Piscina, solárium, gimnasio, lavadero, SUM, etc.

En su art. 2043: ́ COSAS Y PARTES PROPIAS ́ ́. ej: el balcón es un bien común pero el revestimiento es
propio, la ventana es un bien propio, si se cae el vidrio de la ventana es propio.

ENTONCES: en resumen, normalmente se dice que todo lo que se ve fuera de los muros es privativo o
particular y todo lo que está dentro de las paredes es común.

Daños por riesgo o vicio de las cosas

Pueden tener varias relaciones, puede haber:

- Daños que sean causados por el consorcio hacia los consorcistas, → daños que causa el consorcio por
bienes comunes a un consorcista, el típico ejemplo caño maestro que tiene filtraciones y causa
humedad a un UF.
- Daños entre consorcistas, típico caso paradigmático es una filtración causada por caños internos de la
UF que le producen filtraciones a otro.
- Daños causados a terceros que podrán ser causados solo por el consorcio, solo por el consorcista o por
ambos. Hoy en día la prescripción unificada es de 3 años para lo que es acciones de responsabilidad civil
para reparar el daño, pero es fundamental que preparemos correctamente la acción de daños que vamos a
entablar a los fines de evitar demandar a quien no debería ser demandado.

En principio si el daño tiene su origen en una parte común el responsable sería el consorcio y si lo tiene en
un sector privativo sería el propietario del mismo. Digo en principio, porque esto puede verse alterado por el
actuar de un individuo que haya generado el daño.

Cuando el daño es causado por negligencia o imprudencia de una persona, no importa si el daño es en un
sector común o privativo, pues la responsabilidad es de quien causó el mismo.

⚠ Yendo a la práctica, el caso más común de daños y perjuicios que se reclaman en un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal, es el de filtraciones que generan humedad y daños, ya sea en las
unidades linderas como en las inferiores. El afectado lo primero que hace es reclamar al consorcio, en la
21
 persona del administrador, y es este último el deberá dilucidar si el origen de las mismas es de un caño
común o por el contrario se originó por el actuar o por un daño de carácter particular.

Como bien sabemos el art. 2041 en su inc. f establece que los caños que trasladen fluidos o energía son
comunes en todo su recorrido, pero hasta no determinar cuál es la unidad que originó la pérdida y
constatar que no hubo accionar humano o la pérdida se haya originado por el deterioro de algún
artefacto o falta de mantenimiento, el consorcio no es responsable de esa pérdida. Los casos más
comunes son los de las personas que dejan funcionando el lavarropas o dejan una canilla abierta, o no
realizan el mantenimiento correspondiente en las bañeras, lo que genera filtraciones. Estos casos son
claramente responsabilidad de los propietarios en forma particular.

Una vez detectada la unidad generadora de los daños, ya sea a las otras unidades como a las partes
comunes, es importante que el propietario de ella permita el acceso a la unidad para poder inspeccionar,
conforme lo establece el Art. 2046 inc. E) del CCYC, y a la vez admita se realicen las reparaciones
necesarias para hacer cesar las mismas. Lo más importante es que la filtración se detenga para luego
avanzar con las reparaciones que correspondan en las unidades afectadas.

Si el origen fue en una parte común, y no se debe al actuar humano, el consorcio repara tanto el
desperfecto como las unidades afectadas.

DILIGENCIAS PRELIMINARES (ART 323 del CPC):

Las diligencias preliminares son medidas tendientes a preparar el proceso.

El objeto de estas es el de obtener la información necesaria previo al inicio de una demanda, es decir, contar
con la misma a los fines de interponer la misma en forma correcta, evitando incumplir con la carga que impone
el art. 330 del CPCC.

Con las diligencias preliminares, como el mismo artículo 323 del CPC dice, podremos dilucidar las dudas que
pudiéramos tener como demandantes en cuanto a los demandados, sus capacidad o legitimación para estar en
juicio o en cuanto al objeto..

Estas son de gran utilidad, ej: obtener información necesaria para saber si una cuestión es propia o común
siendo determinante para saber si demandamos al consorcio, al consorcista, o ambos.O para determinar quién es
el ocupante de una unidad funcional que se encuentra generando daños al consorcio. En este caso deberíamos
previo a iniciar una demanda constatar el estado de ocupación de la unidad y en caso de estar ocupada
identificar al quien la ocupa y a que título. Para ello iniciaremos ante la justicia la diligencia en la que
solicitaremos al juez, la que podrá ser canalizada por cédula o mandamiento de constatación a tales fines.
Realizado ellas y obtenida la información, concluirá la medida. Con dicha información podremos iniciar el
reclamo principal que motivó la solicitud de la diligencia. Quien solicite una diligencia preliminar deberá
indicar al juez con claridad cuál es la demanda que iniciará realizada la misma.

También la diligencia preliminar podrá ser solicitada como punto en la demanda que se inicie.

La enumeración que realiza el artículo 323 CPC no es taxativa. Cualquier pedido fundado, que justifique la
diligencia puede ser canalizado por esta vía. Es muy importante demostrar que la información que se pretende
obtener no puede hacerse en forma privada, por ejemplo, mediante una Carta Documento o Acta Notarial. La
intervención del juez debe ser fundamental para ello.

22
Cuando pedimos la diligencia o la prueba anticipada es requisito denunciar que acción vamos a entablar luego.

Las diligencias preliminares previstas en el art el cpc casi ninguna sirve para el tema en cuestión, pero la
jurisprudencia entendió que esa enumeración de trámites no es taxativa. Entonces cualquier medida que
nosotros pidamos que el juez vea que es necesario para preparar el juicio el juez la va a dar.

Ej: voy por la calle y se cae un termo desde el balcón del 2do piso, ¿cómo puedo saber a quién pertenece ese
piso? si tuviera que pedir un informe de dominio no tengo la nomenclatura catastral. Entonce se podría pedir un
oficio al consorcio para que me diga quien ocupa esa UF ye ventalmente me de los datos catastrales por si
quiero pedir un informe.

La nómina de propietarios puedo pedir también, nos puede servir porque si el daño es causado por un bien
común, todos deberían responder, entonces necesitamos esa nómina para trabar bien la litis. También nos puede
servir para la asamblea judicial, porque para convocar la misma el juez tiene que citar a todos los consorcistas.

Otra diligencia preliminar sería el plano de las cañerías del edificio.

Un reconocimiento judicial , roza con prueba anticipada. Si quiero pedir una MC urgente con fundamento en
que tengo una cortina de agua que me cae por una filtración, y yo acompaño fotos (instrumentos privado que
ante el desconocimiento carecen de valor) algunos jueces piden que sean certificadas, entonces una opción es
pedir mandamiento de constatación o reconocimiento judicial para que vaya funcionario de juzgado o un oficial
de justicia a ver que cae agua, labrar acta ye so es instrumento público.

PRUEBA ANTICIPADA (art 326 del CPC):

Actos procesales que tienen por objeto acreditar ciertos hechos, cuando hay peligro de que la prueba se pierda,
o resulte muy dificultosa su producción si se aguarda hasta la oportunidad en que particularmente corresponda
practicarla. Su función es procurar que las partes puedan obtener pruebas respecto de las que, sí se espera el
momento legalmente previsto para su diligenciamiento, se corre riesgo de que se frustren o que su producción
se torne dificultosa. La ocasión para solicitar la producción del anticipo probatorio es con anterioridad a la
iniciación del pleito, o posteriormente, aunque en este último supuesto encuentra como límite temporal el
período previsto para la producción de la prueba respectiva, pues en tal caso va de suyo que puede producirse
en esa ocasión.

El requisito esencial es la posibilidad de que si se espera la iniciación del juicio (o la etapa respectiva del juicio
ya iniciado), y que llegue en él la posibilidad de producir la prueba que se quiere anticipar, ésta ya no pueda
producirse.

Es común en cuanto a los daños y perjuicios en la relación consorcial, cuando los mismos afectan unidades
funcionales, la necesidad de producir dichas pruebas atento que las reparaciones no pueden demorarse por estar
dichas unidades ocupadas. En estos casos, pretender que el afectado deba habitar su unidad en malas
condiciones, lo que únicamente agravaría el daño ocasionado, hasta tanto en un juicio de conocimiento se
llegue a la producción de la prueba, sería perverso. Por ello, lo procedente, es solicitar esa prueba anticipada,
que es este caso podría ser un reconocimiento judicial, una prueba pericial, etc., y una vez realizada, el afectado
tendría libertad de reparar su unidad y esperar el resultado del juicio a los fines de resarcir los perjuicios
sufridos.

23
La enunciación del Art. 326 no es taxativa. Las partes podrán solicitar cualquier prueba anticipada siempre y
cuando dicho pedido esté debidamente fundamentado.La única limitación a los medios probatorios prevista en
el art. 326 del CPCC. se da con respecto a la Prueba Confesional, ya que ella sólo podrá producirse
"únicamente con el proceso ya iniciado".

Por ejemplo, pedir cámaras de enfrente o un reconocimiento, testigos de avanzada edad. El típico caso es
periciales, para probar la magnitud del daño

PROCEDIMIENTO DE LA LAS DILIGENCIAS PRELIMINARES y DE LA PRUEBA ANTICIPADA:

Tanto en las diligencias preliminares como en la solicitud de prueba anticipada, el solicitante deberá:

● Identificar quién será la futura parte demandada, su domicilio y fundamentar su petición.

● Denunciar cuál es la acción que iniciará realizada la misma.

Desde ya que, una vez realizada la diligencia o producida la prueba, el solicitante podrá no iniciar el
proceso principal o modificar su pretensión original.

TRÁMITE: es de los incidentes.

ACTUACIÓN DEL JUEZ: en caso de que el juez considere justificado el pedido proveerá lo solicitado, caso
contrario las rechazará sin más trámite. La resolución que rechaza la diligencia es apelable.

En caso de que el juez ordene la producción de la prueba solicitada se dará intervención a la futura contraparte
o en su defecto al defensor oficial. Si la prueba a producirse es pericial el juez ordenará el sorteo de un perito
único. Si no pudiere citarse a la contraparte ya sea por resguardo de la prueba a producirse o por no poder
ubicarlo, se deberá dar intervención al Defensor Oficial.

En tres momentos distintos pueden solicitarse medidas de prueba anticipada: a) antes de la presentación de
la demanda; b) junto con aquella y antes de dar traslado al futuro contradictor; c) con posterioridad a haber
trabado la litis. En este último caso, es decir cuando el emplazado se ha notificado de la demanda, sólo tendrá
lugar si median las razones de urgencia establecida en el art. 326.

El incumplimiento por parte de quien debe cumplir las diligencias preliminares tiene como consecuencia
sanciones procesales. Deberá justificar la imposibilidad en caso de no poder hacerlo. En caso de
incumplimiento en la entrega o exhibición de documentación el juez podrá ordenar allanamiento y secuestro de
la misma con el auxilio de la fuerza pública. Más allá de la responsabilidad penal por incumplimiento de una
orden judicial se le aplicarán multas no menores a 2 Jus y hasta 80 Jus.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO:

El propietario de una unidad funcional de un edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal tiene
obligaciones por encontrarse dentro del mismo, las que se encuentran enumeradas en el Art. 2046 del CCYC.

En primer lugar, en el inciso a) se refiere al cumplimiento del Reglamento de Propiedad y Administración

y del Reglamento interno en caso de existir.

24
Es importante destacar que este Reglamento interno no debe violar disposiciones del CCyCl ni del Reglamento
de Propiedad y Administración. Está terminantemente prohibido incluir sanciones a los propietarios por
incumplimiento del mismo. Las únicas sanciones permitidas son las establecidas por el CCyC. En caso de
violación del reglamento queda expedita la vía para la acción del art. 2069.

En segundo lugar, en el inciso b) se refiere el mantenimiento de la unidad privativa. El buen mantenimiento

del mismo evitará generar perjuicios en el futuro tanto para el consorcio como para otras unidades que
conformen el mismo.

En tercer lugar, el inciso c) se refiere a la obligación en el pago de las expensas

En cuarto lugar, el inciso d) se refiere a la obligación del pago del fondo de reserva en caso de existir.

En quinto lugar, el inciso e) se refiere: Este es muy importante y va en consonancia con lo establecido en el
617 ter del CPC. Obligatoriedad de franquear el ingreso a la unidad para reparar cosas comunes o para
verificar el funcionamiento de artefactos riesgosos.

En sexto lugar, el inciso f) refiere a que el propietario deberá notificar al administrador su domicilio
especial en caso de elegir uno distinto al de la unidad funcional.

Uno de los grandes problemas de la propiedad horizontal, agravado en los grandes centros turísticos, era la
imposibilidad de notificar a los propietarios cuando los mismos no residen en la unidad funcional. Este inciso
viene a traer una solución, permitiendo por ejemplo en el caso de cobro de deudas por expensas notificar al
deudor en su unidad funcional para el caso de que no haya constituido un domicilio distinto notificándole al
administrador. El administrador podrá notificar en la unidad funcional aun siendo la misma una oficina, local
comercial o cochera.

PROHIBICIONES (art 2047 del CCyC): ́ ́

La vida en el consorcio es de mayores restricciones o límites que la vida en inmuebles del dominio común,
porque no solo se vive, sino que se convive, se vive con otro bajo el mismo techo ́ ́ . Por ello es que los
propietarios de unidades funcionales de un edificio sometido a propiedad horizontal deberán ser tolerantes en
cuanto a sus vecinos, propietarios de otras unidades funcionales, a los fines de contribuir a tener una
convivencia pacífica en el consorcio. Como bien dice el artículo dichas “molestias” deben estar dentro de “la
normal tolerancia”. Es el juez quien deberá dilucidar qué es y qué no una actividad que está dentro de ella.

El art. 2047 enumera prohibiciones, actos y conductas no permitidas en la vida consorcial. Las mismas
representan verdaderas obligaciones de no hacer:

a) No puede afectarse el destino, ya sea si es vivienda familiar y el dueño lo alquila por periodos breves
turísticamente, ha cambiado su destino para darle una finalidad comercial. Del mismo modo si se usa un
local comercial y el ocupante lo usa para pernoctar.

b) No puede afectar la tranquilidad, más allá de la normal tolerancia. Conducta del sujeto, animales,
inmisiones lumínicas, vibratorias o auditivas.

c) Junto con el d) No deben ser actividades ilícitas, sino que la particularidad de su ejercicio puede
provocar un peligro más allá de la integridad del inmueble. Por ejemplo, un laboratorio de rayos X, o
consultorio que maneje residuos patogénicos aun cuando no hubiere una prohibición expresa del reglamento
de propiedad, puede resultar una actividad peligrosa para los restantes ocupantes del edificio.
25
 ⚠ La violación por parte de un propietario u ocupante de una unidad funcional de las prohibiciones
establecidas por el art. 2047 del CCYC, habilitará al consorcio o al consorcista afectado el inicio
de la acción regulada en el art. 2069 del CCYC.

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción,
la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es
un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Ahora nos referiremos a otros actos de los propietarios de unidades en Propiedad Horizontal que pueden o no
generar un daño concreto hacia el consorcio u otros propietarios, pero en caso de no cumplir con los
requerimientos ya sea de lo establecido por el CCyC motivaron el accionar por parte del mismo contra ese
actuar violatorio de los mismos.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES:

❖ Mejora u obra nueva que requiere mayoría: el art. 2051 CCYC se refiere a las obras y mejoras a
realizar en sectores comunes del edificio ya sea por el consorcio o por un particular. Las mismas deben
ser aprobadas por asamblea con mayoría absoluta tomando en cuanto lo expresado por el art. 2060. En
caso de ser solicitada la autorización por un particular y no se le aprobara el pedido en la asamblea o la
minoría que votó en contra de la misma, tendrá expedita la vía judicial contra esa resolución
asamblearia. Para ello deberán acreditar un daño por dicha decisión. Un nuevo requisito para la
realización de estas obras es el informe técnico de un profesional en la materia. Por último el artículo
marca al juez que intervenga en la causa, pautas sobre las que deberá fundamentar su resolución de la
cuestión planteada. Ellas son, los costos, el reglamento, la ley, si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico. La decisión asamblearia y su consecuente realización de la obra solo
puede suspenderse por una resolución judicial.
❖ Mejora u obra nueva que requiere unanimidad: el art 2052 del CCYC se refiere a las obras o
mejoras que afecten la estructura del inmueble o que beneficien a un solo propietario en forma
individual. Para estos casos se aplica la mayoría agravada de la unanimidad.
❖ Mejora u obra nueva en interés particular: el art. 2053 del CCYC que en el caso de que el particular
obtuviera la autorización asamblearia para realizar una obra en su propio beneficio, deberá cargar con
todos los gastos necesarios para que dicha obra se encuentre regularizada más allá de la obra en sí. Es
decir, gastos de modificación del reglamento, gasto de planos, inscripción, etc.

Es claro que en caso de que un propietario realizara una obra o mejora en sectores comunes sin la
autorización de la asamblea con la mayoría suficiente y cargando con los costos que ello acarrea, habilitará
al consorcio a reclamar judicialmente la restitución de las cosas a su estado original. Entendemos que para ello
podrá interponer la acción del artículo 2069 del CCYC, lo que anteriormente se llamaba acción por violación de
ley 13.512.

Ejemplos de este tipo de mejoras u obras son; la colocación de acondicionadores de aire, toldos, cerramiento de
balcones, aperturas en el frente, ventanas, etc.

❖ El art. 2054 del CCyC menciona otra facultad de los propietarios en caso de ausencia del administrador
y del consejo de propietarios; y es la de realizar las reparaciones urgentes en sectores comunes. Lo hará
26
 bajo la figura del gestor de negocios. El gasto debe estar justificado y en caso de no ser así no restituir lo
abonado y solicitar la restitución de las cosas a su estado original.

Entendemos que el propietario aun existiendo el administrador y el consejo de propietarios ante la situación de
urgencia, no habiendo dado respuesta los mencionados, podrá realizar la reparación necesaria para sortear dicha
urgencia. Los trabajos realizados bajo el ámbito de este articulan deberán ser ratificadas por el consorcio en
decisión asamblearia y en caso de no ser así, un juez deberá dilucidar si los gastos realizados eran justificados o
no.

RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO Y CONSORCISTAS frente a otras situaciones:

Como bien sabemos el consorcio con la sanción del CCyC es una persona jurídica. Como tal puede intervenir
en juicio como actor y demandado. Lo hará por intermedio de su administrador (representante legal).

⚠ Como adelantamos, siendo el consorcio una persona jurídica diferente de sus integrantes, el
mismo responderá únicamente con su patrimonio no así con el de los consorcistas que forman
parte de él.

En principio, en caso de haberse condenado en sentencia a un consorcio el mismo responderá con el crédito por
expensas. Ahora bien, en caso de no ser suficiente para afrontar el pago del monto de condena, podría
embargarse bienes de los consorcistas en forma subsidiaria?: durante la vigencia de la legislación derogada se
aplicaban los arts. 56 de la ley de sociedades, como los arts. 1713 y 1747 del código velezano por analogía, es
decir, en caso de que el patrimonio del Consorcio no fuera suficiente para cumplir con el monto de sentencia, el
acreedor, previa excusión del patrimonio consorcial, podría ejecutar los bienes particulares de los consorcistas.
En la actualidad, atento que, el CCyC no se refiere al tema de la responsabilidad subsidiaria y, derogados los
arts. mencionados, no nos permite afirmar o tener seguridades al referirnos a la responsabilidad subsidiaria de
los consorcistas por deudas del consorcio, más si tenemos en cuenta lo expuesto expresamente por el art. 143
del CCYC. Esta disposición da por tierra con toda la corriente doctrinaria y jurisprudencial uniforme reinante
durante la vigencia de la normativa derogada

En conclusión, bajo el régimen actual, y por los fundamentos expresados, queda claro que el acreedor
no podrá ejecutar a los consorcistas por deudas del consorcio y deberá limitarse a hacerlos sobre el
patrimonio del consorcio.

RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO:

SON DE RESPONSABILIDAD OBJETIVA: (la culpa es irrelevante a los fines de atribuir la misma): el
consorcio responderá:

● Por los hechos de sus dependientes o de las cosas que tiene a su cargo como lo establece el Art. 1735 del
CCYC. Este podría ser el caso de un encargado o sereno que ocasiona un daño en el ejercicio de sus
funciones.
● Por el riesgo de la cosa o propio riesgo empresario conf. Arts. 1757 y 1758 del CCYC.
● Por los hechos de sus órganos y representantes que generen daño, conforme al art. 1763 del CCyC.
27
En síntesis; en un edificio en propiedad horizontal se distinguen cosas comunes, cosas privativas, cosas
comunes de uso privativo y cosas propiedad del consorcio, como persona jurídica compuesta por el conjunto de
los propietarios de las unidades funcionales. El principio general en responsabilidad es que los daños
provocados por partes comunes a terceros o a los propios propietarios es “objetiva” el consorcio responde no
como propietario sino como guardián de la cosa riesgosa que es el edificio y los propietarios responden como
dueños de las cosas comunes (formando un condominio). El consorcio responde como guardián y los
consorcistas como condóminos. El riesgo de la cosa se resuelve conforme arts. 1757 y 1758 del CCyC. No
obstante, esa responsabilidad concurrente para que la eventual sentencia tenga operatividad frente a las dos
partes, la demanda debe impetrarse contra el consorcio, con notificación a su representante legal (el
administrador) y contra cada uno de los propietarios, pues ninguna sentencia puede hacerse efectiva contra
quien no fue parte en juicio (art. 2044 CCyC). Ahora si el daño proviene de una cosa propiedad del consorcio
como persona jurídica, a partir del art. 2056 inc. e) que prescribe como contenido del reglamento de propiedad,
“la composición del patrimonio del consorcio” (norma inexistente en la legislación derogada –ley 13.512-) y
del art. 143 sobre personalidad diferenciada y que expresamente exime a los propietarios por deudas del
consorcio que integran al expresar: “La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros.
Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que
expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial”, los integrantes de esa persona jurídica
(propietarios) no responde. En este caso el consorcio responde en su doble carácter de propietario y guardián.

A TENER EN CUENTA:

- La responsabilidad sobre los daños causados por las cosas y partes comunes a terceros y/o propios
consorcistas es objetiva, el consorcio responde en este extremo como guardián de la cosa riesgosa, el inmueble
construido y los consorcistas responden como dueños de la cosa. Esa responsabilidad concurrente, sin embargo
conf. a la ley no es solidaria.

- Por los daños causados por las cosas titularidad del consorcio responde por su doble rol de dueño y guardián
de la cosa.

- Los daños causados por el riesgo o vicio de la cosa la responsabilidad es concurrente entre el dueño y
guardián de la cosa, y se aplican los caracteres propios de dicha responsabilidad.

- Si el daño proviene de caída de cosas de una parte del edificio, conf. art. 1760 la responsabilidad es de los
dueños y ocupantes de manera solidaria. De modo que si es una cosa común responderá el consorcio, pero si es
una unidad funcional la responsabilidad objetiva será del propietario de dicha unidad y del ocupante bajo
cualquier título.

PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN:

El art. 1716 del nuevo CCyC viene a unificar expresamente la responsabilidad civil contractual y
extracontractual. Su texto señala: “Deber de reparar. La violación del deber de no dañar a otro, o el
incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado, conforme con las disposiciones
de este Código”.

Se debe diferenciar los temas de la responsabilidad del consorcio o de los consorcistas (y ocupantes en algunos
casos) en sus relaciones internas, por ejemplo, el incumplimiento del reglamento de propiedad o de decisiones
asamblearias respecto de la responsabilidad de aquéllos frente a terceros ajenos a la persona jurídica consorcial.

28
La cuestiones que se plantean a partir del art. 2069 respecto a violación de prohibiciones pero que se hace
extensivo a todo tipo de normas reglamentarias o asamblearias, tienen un régimen especial que legisla esa
misma norma, que tiende específicamente a hacer cesar la infracción, es una acción personal cuyo plazo de
prescripción está previsto en el art. 2560 de cinco años.

Ello es independiente de la acción de daños y perjuicios que puede caber y en su caso pretenda interponer el
consorcio o consorcista afectado. A ello se refiere la norma en la frase que dice: “sin perjuicio de las demás
acciones que corresponde”. Respecto a esta última acción la prescripción es de 3 años a partir de la
unificación de la responsabilidad civil, que ya no diferencia entre la responsabilidad contractual o
extracontractual.

Fuera de los supuestos del art. 2069 descripto, respecto a las acciones de responsabilidad frente a terceros
ajenos al consorcio el plazo es el mismo de 3 años. De modo que desde el momento del hecho el tercero que
pretende demandar al consorcio por daños, tendrá un plazo de 3 años para ello, conf. art. 2561 del CCyC

DAÑOS QUE SE PUEDEN GENERAR A LOS CONSORCISTAS CAUSADOS POR EL CONSORCIO

● DAÑOS CAUSADOS POR BIENES COMUNES QUE CAUSAN DAÑO A UNA UF

El consorcio va a responder en su carácter de guardián à responsabilidad objetiva.

Caso que sale de la regla à una responsabilidad subjetiva del consorcio que es el incumplimiento de
obligaciones de control. Hay un fallo de la Cámara de San Isidro de un country, sabemos que los country son
consorcios al igual que los edificios, en este country había un perro de raza peligrosa de uno de los propietarios
que andaba suelto por el barrio. El consorcio estaba avisado de que este perro estaba suelto y que el vecino no
lo tenía resguardado como corresponde, resulta que el perro mató a un perro chiquito y obviamente el
consorcista que sufrió daños porque se murió su perro, demandó al dueño del perro que responde objetivamente
por el hecho del animal, pero también demandó al consorcio y lo fundó en el incumplimiento de las funciones
de fiscalización y control, y ahí si la responsabilidad es subjetiva, ahí sí debemos probar que el consorcio no
cumplió con sus obligaciones en este caso se probó con que había notas presentadas, que estaban avisados y el
consorcio no había adoptado los recaudos para evitar que ese propietario tome medidas con su perro. Son casos
muy puntuales y hay muy pocos pero existe y puede pasar.

● DAÑOS CAUSADOS DE UN CONSORCISTA A OTRO

Daños provocados de una UF hacia otra, y ahí el consorcista responde frente al otro consorcista a título de
dueño. Acá está la fundamental importancia del uso correcto y apropiado de las diligencias preliminares y
prueba anticipada. Por ejemplo sería el caso de que una bañera del departamento de arriba trae filtraciones al de
abajo, ahí claramente responde el otro consorcista, si en ese caso demandamos al consorcista y al consorcio. El
consorcio nos va a interponer una falta de legitimación pasiva y la va a ganar.

● DAÑOS CAUSADOS POR OBRAS ANTIRREGLAMENTARIAS

29
Por ejemplo yo me hago un cerramiento de un balcón sin la debida autorización y le causo un daño a otro, eso
también puede ser susceptible de ser reparado en un daños y perjuicios, si el daño lo causé a una parte de otra
unidad funcional me demandará el titular afectado, ahora si el daño lo causé en la fachada del edificio me
deberá demandar el consorcio.

Ahora, que tenemos que hacer un daños y perjuicios por una obra antirreglamentaria ¿Qué es lo más importante
antes de reparar el daño? Entra a tomar total importancia la función preventiva del daño, las medidas para
prevenir el daño, sabemos que los procesos civiles son largos y si vamos a tener que esperar para la demolición
de una obra a que se haga todo el proceso de daños, el daño por ahí va a terminar siendo peor entonces acá es
donde entran a jugar estas medidas para prevenir los daños.

ACCIONES:

ACCIÓN DE OPOSICIÓN A OBRAS URGENTES. (art 617 CPCC)

Sabemos que una de las obligaciones legales que surgen del CCCN (art. 2046 inc e) es que el consorcista debe
permitir el ingreso en su UF cuando hubiese que hacer reparaciones o constatar estados de obra y demás, esto es
una limitación a su derecho absoluto de propiedad que tiene.

A mí nadie me podría decir en mi casa que lo deje entrar para ver si hay una filtración, no tengo obligación
legal de dejar entrar a nadie, ahora si vivo en una unidad funcional de un consorcio si tengo la obligación legal
de permitir el ingreso para constatar obras.

Si no le abre la prueba existe la acción del 617 ter del CPCC que se da en el caso de que un ocupante se
oponga a permitir el ingreso a una unidad para realizar una obra urgente, es un ocupante porque puede no
ser el titular. Es un ocupante por cualquier título que prohíbe el ingreso a la unidad funcional para hacer una
reparación. Ante este caso, luego de la intimación previa por carta documento solicitando permita ingresar a la
unidad existe la acción de este art OPOSICION A LA EJECUCIÓN DE REPARACIONES URGENTES.

○ Legitimados activos:
- el propietario afectado
- el inquilino osea cualquier ocupante de la unidad afectada
- el administrador del consorcio aunque no sea un bien común, aunque la filtración esté afectando de una
unidad a otra, ni hablar si la filtración está generando humedad en los pasillos comunes, esto es por una
cuestión práctica porque al primero que vamos a avisar que tenemos una filtración es al administrador y
éste es el que arbitrará los medios para intentar ubicar al propietario, intentar que el inquilino o el
ocupante abra, y cuando recién agote todos los medios extrajudiciales ahí va a poder iniciar esta acción.
En la práctica casi siempre se ve que el que inicia esta acción es el administrador del consorcio, porque
el consorcio tampoco quiere que se le enojen todos los consorcistas y va a tomar la rienda en este tipo de
acciones.

Obviamente que si la afectación es del piso 1 al piso 2, no va a tener legitimación el del piso 10

○ Legitimados pasivos:

Ocupante por cualquier título:

- propietario de la UF
30
 - inquilino
- usurpador
- comprador por boleto

Cualquiera que esté impidiendo el real acceso por cualquier título, y acá es donde es importante dirigirla
contra el ocupante, se han visto casos en donde se dirige la acción contra el ocupante y también contra el
propietario. Cuando se va a notificar al propietario dice que no vive, y obviamente contra el propietario no se
puede dirigir la acción, porque el ocupante es el que en definitiva tiene que permitir el acceso.

○ Trámite
- Demanda solicitando la acción prevista en el 617 ter del CPCC,
- Solicitando que se permita el acceso
- Tenemos que acompañar un informe técnico (lo pide específicamente el código) porque más allá de la
obligación legal de abrir el juez tiene que tener un elemento para proceder a la apertura. Cuánto más idóneo
sea el profesional mayor convicción va a crear en el juez y mayor va a ser la posibilidad de que haga lugar
al reclamo.
- Debemos acreditar intimación anterior.
- Y una vez que promovemos esta demanda va a depender del criterio del juzgado si nos cita por un plazo
corto para que se proponga fecha de apertura bajo apercibimiento de proceder a la orden de apertura o fija
una audiencia para arreglar. En el juzgado del Dr. Casas se convocaba a audiencia antes de la pandemia
bajo apercibimiento de aplicar una multa, se presentaban las partes y el Dr. Casas le explicaba que en una
UF existe la obligación de permitir ingreso por si se tienen que hacer obras, etc. y se le explicaban los pro y
los contras de abrir o no abrir y las consecuencias en caso de hacerse lugar a la consecuencia. La
consecuencia es que irá el oficial de justicia con un cerrajero y tendrá si hubo daños, quien tendrá que
arreglar el que se niega y si se quiere reclamar deberá hacerlo en otro proceso.
- Debemos saber y es importante es que la resolución que se dicte lo único que va a decir es que se proceda a
abrir la puerta para realizarse las reparaciones, no va a decir que se proceda a abrir la puerta y repárense los
daños, etc. eso se va a tener que determinar en otro proceso, si hubo daños, si hay que reparar, con este
proceso lo único que se quiere hacer es prevenir el daño. Abrir la puerta, arreglar lo que se tenga que
arreglar y que después se demande a quien se tenga que demandar.

Es solo para garantizar el acceso y que se haga la reparación que se tenga que hacer y culmina el juicio, de
hecho la resolución es inapelable.

ACCIÓN DE CESE DE INFRACCIÓN

El art. 2069 del CCCN establece una acción judicial para hacer cesar infracciones a la ley o al reglamento.
Sabemos que quien vive en un edificio sometido al régimen de PH debe someterse a ciertas normas de
convivencia. Esas reglas de convivencia que algunas van a surgir de la ley y otras del reglamento deben ser
cumplidas.

Si vemos en los arts. 2046 y 2047 del CCCN contiene obligaciones y prohibiciones además de las del
reglamento, si vemos en el 2047 por ejemplo prohíbe a los consorcistas destinar unidades a usos contrarios a la
moral y las buenas costumbres o a los fines previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de los demás,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, depositar cosas perjudiciales, esas son
prohibiciones legales

31
Esta acción no tiende a reparar daños, tiende a hacer cesar una infracción que podrá causar un daño. Es
una acción para hacer cesar infracciones al reglamento o a la ley (CCCN). Entonces, procede ante la mera
infracción sin que cause daño.

Osea que en este supuesto bastaría con acreditar la infracción a la ley o al reglamento para que el juez ordene
cesar con esa infracción, después en otro proceso podrá ordenar reparar los daños que esa infracción generó.

○ Legitimación activa
- El consorcio acreditando la mera infracción, ya por el solo hecho de alegar una infracción ya el consorcio
tiene legitimación activa para iniciar este tipo de acciones. Previa intimación por medio fehaciente tendrá
expedita la via judicial.
- Cualquier propietario afectado, pero debe acreditar y alegar el perjuicio.

Por ejemplo en el caso de olores nauseabundos, este olor podrá afectar a las unidades que tiene alrededor.
Supongamos que el olor viene del primer piso y el del piso 20 si no lo afecta en su unidad funcional, ni el palier
ni el ascensor en principio no tendrá legitimación.

Ahora, estamos en un edificio de vivienda, eminentemente residencial (el reglamento debe decir que se destina
a vivienda o a oficina) tenemos el derecho que siga siendo así, no se puede instalar un estudio jurídico contable
por ejemplo, yo soy afectado viviendo en el mismo piso o en el piso 20, sigo estando afectado porque me los
cruzo en la entrada por ejemplo.

○ Legitimación pasiva
- El propietario
- El ocupante de la unidad.

Pero hay una diferencia sustancial, si el que ocupa la unidad reitera las infracciones acreditandolo se lo puede
desalojar del edificio, al propietario no, le podrán poner multas pero no lo van a poder desalojar porque es su
unidad funcional.

○ Trámite

La vía procesal más breve prevista en el ordenamiento jurídico, en la provincia y en el código de Nación el
proceso sumarísimo es el más breve y también vamos a tener la posibilidad de solicitar medidas cautelares.

Imaginemos que lo estamos haciendo por una obra antirreglamentaria, y le pedimos al juez que como medida
cautelar haga demoler la obra ¿daríamos la medida cautelar? En algunos casos puede ser excesiva, el juez puede
dictar una medida distinta de la peticionada, no tiene porque atarse a la solicitada ¿Qué medida dictaríamos? se
podría pedir la medida de no innovar que implicaría paralizar las obras hasta que llegue el momento de la
sentencia y se determina que la obra era antirreglamentaria o estaba en infracción así no se siguen generando
más daños hasta tanto haya sentencia, en algún caso que se acredite extrema gravedad o peligrosidad de la obra
el juez podría dictar una innovativa para demolerla pero debería haber una verosimilitud en el derecho, casi una
certeza sería una suerte de tutela anticipada.

Una vez que se desarrolló este proceso, que sabemos que el sumarísimo es demanda, contestación, puede haber
proveimiento de prueba y sentencia.

32
La sentencia va a ordenar el cese de la infracción, solamente, no va a ordenar reparar daños. La sentencia va
a decir “cese la obra y vuelva todo para atrás”, si quiero reclamar daños lo deberé hacer en otro proceso. Lo que
va a hacer esta sentencia es ordenar el cese de la infracción y podrá establecer sanciones conminatorias para el
caso de incumplimiento y el desalojo del ocupante.

PREGUNTA: Vimos que este proceso sirve para infracciones, ya sea por no cumplir con las obligaciones o
estar haciendo un acto prohibido. Se dijo que una de las obligaciones era permitir el acceso a la unidad
funcional, si yo no estoy cumpliendo la obligación de permitir el acceso a la unidad funcional, ¿se podría
plantear mi reclamo por esta vía del 2069? se está cometiendo una infracción y la única forma de cesar con la
infracción es permitir la entrada, tranquilamente se podría canalizar por esta vía, pero tengo una vía específica
y que encima es mucho más expeditiva, porque yo inicio la demanda, puede ni haber traslado de la demanda
y se dicta sentencia. En el sumarísimo por más que es el más breve, va a haber contestación de demanda,
puede llegar a haber apertura y prueba y la sentencia. Tanto a los fines del parcial como en la práctica si
tenemos este problema concurramos por el 617 ter porque es mucho más rápida y no por ésta.

● Prescripción

Plazo genérico de 5 años, tenemos 5 años para iniciar esta acciones de cese de infracción que se computa desde
la infracción, ahora si la inflación es periódica en el tiempo como la de los olores, es un acto continuo y la
prescripción comenzará a correr cuando cesa el acto continuo.

MODIFICACIÓN EN COSAS Y PARTES COMUNES

La ejecución de obras antirreglamentarias o en infracción puede causar daños, tendremos que hacer el juicio de
conocimiento de daños demandando al consorcio o al propietario que realizó la obra en infracción y deberemos
probarlo.

Ahora, ¿vamos a tener que esperar a todo el juicio daños para frenar una obra que claramente es
antirreglamentaria y por ahí antieconómica? No, es otra de estas medidas que están previstas en la legislación
de PH que es sin perjuicio de la acción de daños que corresponda.

En materia de consorcios tenemos la posibilidad de que se den obras, obviamente en partes comunes porque si
es en nuestro lugar privativo que no afecta la estructura no debemos pedir autorización a nadie, pero el tema
está en las obras en partes comunes.

Las obras en partes comunes, para efectuarse ya sea por un consorcista o por el consorcio debe ser aprobada
en asamblea, y para que se tome una decisión asamblearia se requiere mayoría absoluta, doble mayoría de
unidades y de porcentaje de unidades

Entonces yo consorcio quiero hacer una obra en la fachada (bien común) lo tengo que plantear, lo llevo a la
asamblea, se pone como tema en el orden del día o hago la propuesta de decisión asamblearia, se somete a
votación y se aprueba con mitad más uno (mayoría absoluta), o lo someto a votación y no obtengo las mayorías
y se me es denegada, eso no sella la suerte definitiva de la obra, queda expedita una acción judicial para que un
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juez revise esa decisión, obviamente que el juez deberá analizar la factibilidad, que no se altere la seguridad del
edificio, que los costos sean razonables y proporcionados con la obra que se quiere realizar y demás,

Osea que podrán realizar el que pide la obra y se le deniega o si se aprueba la obra por mayoría y el que votó en
minoría también para evitar los abusos de la mayoría podría decirle al juez que tiene por ejemplo un informe
técnico de un daño diciendo que la obra es totalmente antieconómica y perjudicial para el edificio y el juez ahí
podrá analizar y dejarla sin efecto.

Ahora, ¿esto es una acción de nulidad de decisión asamblearia? es fundamental que tengamos en cuenta que si
nosotros vamos a cuestionar judicialmente una obra que fue aprobada con las mayorías legalmente establecidas
tenemos que necesariamente justificar con un informe técnico los daños que podría causar, ahora si se planteó
una obra y se aprobó con mayoría simple ahí ya no tenemos que acreditar ningún informe técnico de nada
simplemente una acción de nulidad de asamblea porque se tomó una decisión que no respetó las mayorías.

¿Cuál va a ser la diferencia procesal sustancial entre una acción y otra? → tendríamos 5 años para
cuestionar la obra aprobada porque es antieconómica o cuestionarla porque es necesaria para el consorcio,

Si vamos a plantear la nulidad de asamblea porque no se respetaron las mayorías ¿qué plazo tenemos? 30 días
de caducidad.

Es muy importante que sepamos que una obra antirreglamentaria debidamente aprobada por las mayorías
necesarias pero que consideramos que es antieconómica tenemos el plazo de 5 años para impugnarla, pero si se
aprobó una obra sin las mayorías necesarias deberíamos plantearlo como acción de nulidad de asamblea en el
plazo de caducidad de 30 días, en ambos casos tendremos la posibilidad de una medida cautelar para paralizar
la obra, pero eso dependerá del caso en concreto.

Las obras que requieren unanimidad, que son aquellas que afectan la estructura en partes comunes o que son
obras en partes comunes en beneficio de un propietario, por ejemplo el cerramiento de un balcón, una ventana,
una apertura al frente todo esto afecta la fachada, imaginemos que tengo una UF que está justo en el primer piso
y da a la calle y tengo ganas de tener una salida directa y me hago una puerta para no tener que entrar por el
palier, para ello necesito unanimidad. Si yo abro esa puerta estoy haciendo una obra en infracción y me pueden
iniciar una acción del 2069 para que cese con esa obra y si me hacen lugar debo volver para atrás a mi costa.

DAÑOS FRENTE A TERCEROS

El consorcio responde por los daños causados por el riesgo o vicio de las cosas comunes como guardián y no
solo frente a los consorcistas, sino también frente a terceros, si yo soy un tercero que no tengo ningún tipo de
relación con el consorcio y se me cae un balcón en la cabeza el consorcio era el guardián y yo lo voy a
demandar al guardián porque conforme el art. 1757 del CCCN responde el dueño y/o guardián, entonces el
consorcio responderá por el riesgo o vicio de las cosas comunes.

También responderá por los hechos de sus dependientes, que es un caso de responsabilidad refleja. O por los
hechos de su administrador que es el representante. Por ejemplo el encargado está limpiando y rompe el auto de
un vecino, estaba limpiando y en ejercicio de sus funciones responderá el consorcio por el hecho de su
dependiente que es el encargado.

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Y también el consorcio es persona jurídica, puede tener patrimonio propio y nada impide que el consorcio
compre una unidad funcional y entonces si tuviera una unidad funcional y se causara un daño derivado de esa
unidad funcional el consorcio respondería en carácter de dueño.

Para eximirse de responsabilidad frente a un tercero, al consorcio no le basta acreditar su no culpa porque aca la
culpa es irrelevante, deberá acreditar una causa ajena, un hecho de la víctima o de un tercero. Un típico
ejemplo en el cual se libera acreditando un hecho de un tercero, la caída del balcón que causa un daño es
responsabilidad del consorcio en su carácter de guardián, ahora, yo en el devenir del proceso acredito que el
balcón estaba en perfecto estado de conservación pero que se cayó porque el consorcista lo sobrecargo, ese
hecho de un tercero, que es el consorcista, puede eximir de responsabilidad al consorcio si esto está
debidamente acreditado.

Si yo me caigo en el agujero del ascensor puedo demandar al consorcio en el carácter de guardián del ascensor,
si se me cae un balcón en la cabeza puedo demandar al consorcio en su carácter de guardián. Pero también la
responsabilidad por el hecho de las cosas va contra el dueño y/o guardián, entonces significa que puedo
demandar concurrentemente al guardián como a los dueños. Esto significa que si yo me caigo en el pozo de
un ascensor, esto está resuelto por la SCBA en la causa 94.048, van a ser legitimados pasivos tanto el consorcio
como guardián y los consorcistas simplemente mancomunados entre ellos en su carácter de dueños. Yo
consorcista voy a responder en la medida de incidencia de mi unidad funcional, no por el todo pero voy a
responder en mi carácter de propietario.

¿Cuál es la parte negativa desde el punto de vista práctico/procesal de esto? que hay que integrar la Litis con
todos los copropietarios y eso en un edificio de 4 pisos se podrá lograr sin mayores inconvenientes, pero por
ejemplo si tenemos que notificar a todos los propietarios del edificio Havanna o Cabo Corrientes, no se
terminaría nunca, es imposible y totalmente antieconómico es conveniente en esos casos ir directamente contra
el consorcio. Y además también es fino, porque como era el ascensor que estaba en mal funcionamiento la corte
dijo que los consorcistas no podían desconocer que el ascensor andaba mal porque eso lo ven todos los días.
Ahora, distinto es si el daño se le causa a un tercero por problemas que surgen de un caño y por ahí el
consorcista no tenía como saber que el caño estaba rajado y estaba causando daños a la casa de al lado.
Entonces, es muy complicado demandar a todos los titulares, pero se puede y son legitimados pasivos en su
carácter de dueños.

Obviamente, está el otro supuesto de DAÑOS FRENTE A TERCEROS CAUSADO POR EL

CONSORCISTA CON SUS COSAS PROPIAS, el caso de elemento que cae del balcón como el del termo de
mate, revestimiento de los balcones, se cae un vidrio de una ventana de una UF va a responder el consorcista
sin perjuicio de que por ahí muchas veces se demanda al consorcio y el consorcio nos va a interponer una falta
de legitimación pasiva y la va a ganar.

Ahora, un hecho controvertido, yo demandé solamente al consorcio porque era muy grande y no podía integrar
la Litis, obviamente la sentencia va a salir contra el consorcio porque fue el que litiga. Sale del juicio una
indemnización muy grande y ese consorcio está muy complicado económicamente, casi al límite de tener que
pedir su concurso preventivo o su quiebra ¿Se le puede cobrar esa sentencia a los consorcistas? tarde o
temprano se le termina cobrando indirectamente, pero es indirecto porque para el consorcio poder pagar tuvo
que aumentar las expensas, si aumentó excesivamente el valor por ahí los consorcistas dejan de pagar también.
No significa que aumentando las expensas se va a pagar la indemnización en tiempo y forma, eso no asegura
que se vaya a pagar. ¿pueden extender la responsabilidad?

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Antes del CCCN, la doctrina y la jurisprudencia decían que el consorcio era persona jurídica, no surgía de la ley
y no había una regulación que regule al consorcio como persona jurídica entonces debían recurrirse a otras
personas jurídicas similares por analogía y entre ellas estaba la sociedad civil en la cual los miembros
respondían una vez que se agotaban los bienes del consorcio entonces en esos casos se podía llegar a lograr un
incidente de extensión de responsabilidad contra los consorcistas, ahora ello no es viable legalmente porque el
consorcio es persona jurídica y el art. 143 del CCCN establece que la persona jurídica es distinta de sus
miembros, osea si yo demande a la persona jurídica, salió sentencia contra la persona jurídica se la debo cobrar
a la persona jurídica consorcio. NO SE EXTIENDE LA RESPONSABILIDAD.

Tenemos que analizar muy detenidamente donde ocurre el daño. Uno de los bienes comunes no indispensables
puede ser un gimnasio, ese gimnasio forma parte de los amenities, ese gimnasio necesariamente es común. Si
yo voy a ese gimnasio y se me genera un daño va a responder el consorcio en su carácter de guardián porque es
un bien común.

Ahora bien, en una de las UF de la planta baja que da a la calle perfectamente habilitado para funcionar como
tal conforme al reglamento y demás el titular instala un gimnasio, y entra una persona y se le cae un pedazo de
techo o se lastima con una maquina ¿Quién responde? El propietario de esa UF, porque ese gimnasio no es un
bien común y lo que ocurra dentro de su cubículo va a ser su responsabilidad. Lo mismo si una persona pone un
comercio en la plata baja y dentro del comercio se lastima con un escaparate o lo que sea, va a responder el
dueño de la UF porque el consorcio ya no tiene ningún tipo de guarda sobre lo que ocurra. Distinto es si estoy
entrando a esa UF y tuve que pasar por un área común y se me cayó un pedazo de techo, ahí es distinto y será el
consorcio pero si el daño ocurre dentro de una UF causado por una parte propia de la UF o se produce fuera del
edificio pero se produce por una cosa que cae como por ejemplo un revestimiento de balcón de una UF
responde únicamente el titular de la UF.

¿En el caso de un daño por ejemplo de un caño que uno pueda mandar a alguien a reparar, se puede hacer
reparar, pagar al profesional la reparación y solicitarle al consorcio el reintegro del costo? Si, y tenemos un
artículo especifico que lo dice, el art. es el 2054 que habla de reparaciones urgentes “cualquier propietario en
ausencia del administrador o los integrantes del consejo pueden realizar reparaciones urgentes con carácter
de gestor de negocios”, después se podrá repetir el gasto y también se analizará si el gasto fue excesivo por si se
actúa de mala fe. Pero en principio si hay un grave daño inminente y no tenemos autorización pero se debe
arreglar, se puede hacer y se actuará como gestor de negocios y después se podrá repetir lo abonado.
Obviamente que el consorcio las reparaciones urgentes las tiene que hacer, no cabe ninguna duda.

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