Id.3 Modulo3pdf Autor.166 - 24 07 2020

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org
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MÓDULO 03
MANDATO
Ya vimos en el Nro. 24 del Módulo anterior lo que era "contrato". De todos los
contratos, el más directamente vinculado con la profesión de administrar es el
Mandato. Según el art. 1869 del viejo Código Civil, el mandato tiene lugar
"cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla al
efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de
actos de esta naturaleza". Esta definición es válida para el mandato en general,
es decir, para mandatos de cualquier naturaleza, incluida la tarea de administrar
consorcios. El que otorga el mandato de administración es el Consorcio y se
denomina "mandante", y el que ejecuta la gestión de administrar "mandatario".
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una

persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide,
pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La
ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa
sobre ella.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define así al mandato: “ARTICULO
1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar
uno o más actos jurídicos en interés de otra. El mandato puede ser conferido y
aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo
algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha
conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación
aun sin mediar declaración expresa sobre ella.”
La historia de la palabra mandato es dudosa. Para algunos se origina en la frase

latina: "manum dare", que significa "dar poder, confiar algo, dar un encargo";
para otros, estas palabras aludían al apretón de manos que antiguamente el
mandatario daba al mandante en testimonio de la fidelidad que prometía; para
otros, finalmente, el "mandatum" fue así llamado por la reminiscencia de un
antiguo rito manual, ya que se consideraba que el mandante quedaba en cierta
medida sometido al poder, a la mano ("manus") del mandatario.
Este contrato puede ser oneroso o gratuito, según el mandatario cobre por sus
servicios o no. Puede ser también convencional o legal, si se concierta entre
particulares o es conferido por la ley. También puede ser informal o formal, si
queda convenido mediante el simple consentimiento de las partes o requiere una
escritura pública. Todo depende del objeto encomendado. Por ejemplo, un
mandato para comprar o vender una propiedad inmueble debe ser otorgado por
escritura pública. Pero si en el objeto no está comprometido el orden público la

ley no tiene porqué condicionar los acuerdos privados entre las personas.
En Propiedad Horizontal, el mandato para administrar es un mandato legal,

porque si bien lo otorga el Consorcio, se origina en una obligación impuesta por
la ley: según la vieja ley 13.512 todo consorcio debe tener quien lo administre y
represente. En los hechos, este mandato es otorgado por la Asamblea de
propietarios, que es el órgano supremo del Consorcio, debe figurar en el acta
correspondiente y para que el administrador pueda ejercerlo en relación a
terceros ajenos al Consorcio, ese acta debe ser pasado por escritura pública. El
nuevo Código Civil y Comercial no exige escritura pública.
Aunque podamos parecer repetitivos, hay que aclarar que no se trata de un
poder que los consorcistas otorgan individualmente al administrador, sino que el
Consorcio en su carácter de persona jurídica lo confiere, por medio de su órgano
supremo, que es la asamblea.
El nuevo CCC (ley 26994) establece :
“ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal
del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica.”
COMPRAVENTA
Se sabe que el ser humano depende, para su subsistencia, de otros seres

humanos, a (diferencia de la mayoría de las especies de animales. Los antiguos
griegos decían que si existiese en el mundo un hombre que pudiese vivir sin la
asistencia de los demás, no sería tal, sino una bestia o un dios. Por eso puede
decirse que por necesidad han nacido todos los contratos, siendo el más común
de todos, la compraventa.
Originariamente, las sociedades primitivas apelaban al simple intercambio de

bienes y servicios. Así nació el contrato de trueque, que nuestra ley civil llama
"permutación" (art. 1485 y s/ss.del viejo código). Pero a medida que el comercio
se fue incrementando, pronto se hizo necesario inventar una unidad de medida
para facilitar el canje. De ese modo nació la moneda y con ella, el contrato de
compraventa.
En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) se define así el contrato de

permuta: “ ARTICULO 1172.- Definición. Hay permuta si las partes se obligan
recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero.”
La compraventa no es un contrato formal. Esto quiere decir que puede celebrarse

sin ningún trámite, fórmula o procedimiento específico y aún verbalmente. No
obstante, es de señalar que cuando recae sobre inmuebles, es necesario

realizarla mediante escritura pública, porque sólo de esa manera puede
efectivizarse la transmisión del dominio. Lo que ocurre es que el Estado impone
la obligación de registrar el traspaso de titularidad de los inmuebles por razones
de orden público. Pero quien haya concertado verbalmente o de forma precaria
una compraventa y es capaz de probar el acuerdo, puede exigir judicialmente su
cumplimiento. Y si la otra parte se niega, puede ser condenada por daños y
perjuicios o en su caso, si el peticionante es el comprador, puede hacer que el
propio Juez firme la escritura de dominio que le es debida.
"Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la

propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero". Así define este contrato nuestro viejo Código Civil, en su art.
1323.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) define a la

compraventa en el artículo 1123: “Definición. Hay compraventa si una de las
partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero”.
LOCACIÓN
"Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente , la una a

conceder el uso y goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio,
y la otra a pagar por este uso , goce, obra o servicio, un precio determinado en
dinero" dice el art. 1493 del viejo Código.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) define a la locación

en el artículo 1187: “Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a
otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un
precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa”.
Como vemos, la locación, vulgarmente llamada "contrato de alquiler"

podía ser para el CC : de cosas, de servicios y de obra, pero, en su
definición actual, el CCC ha dejado de lado los conceptos de locación de
obra y servicios pues los ha incorporado como otro contrato, definido
como de Obra por un lado y de Servicios por otro lado.
CONTRATO de OBRAS Y SERVICIOS

El art. 1251 del CCC 26994 define así este contrato: “Hay contrato de obra
o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de
servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio
mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias
del caso puede presumirse la intención de beneficiar.”
Se califica al contrato en el art. 1252, a saber “Si hay duda sobre la

calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la
obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su
eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado
eficaz, reproducible o susceptible de entrega.
Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del
derecho laboral........”
LOCACIÓN DE COSAS
Los artículos que siguen al viejo 1493 tratan sobre la locación de cosas, mientras
que a las dos últimas formas contractuales se refieren los artículos 1623 y s/ss.
y 1629, respectivamente.
Hay locación de cosas cuando una persona llamada locador se obliga a entregar
el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra llamada locatario o
"inquilino", el que a su vez se obliga a pagar por ese uso y goce un precio en
dinero.
Caracteres: Al igual que la compraventa, el contrato de locación se concluye por

el mero consentimiento entre locador y locatario, sin necesidad del cumplimiento
de ninguna formalidad especial.
La locación puede concertarse sólo respetando plazos mínimos y máximos que

establecía el CC: Las locaciones comerciales no puede celebrarse por un término
menor a tres años, y la locación habitacional, a dos años. En todos los casos el
plazo máximo legal es de diez años. Esto para la vieja legislación.
El nuevo CCC (ley 26994) pauta de esta forma el plazo de la locación:
“ARTICULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su

objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y
cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los

máximos previstos contados desde su inicio.”
“ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de
locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos
años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
“ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo
mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados
a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue
hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
El locatario, según la ley, puede transferir libremente el contrato a terceros, sea

total o parcialmente. Por esa razón, en la mayoría de los contratos se suele
prohibir específicamente tal transferencia, porque si nada se dice al respecto,
cualquier inquilino podría transferir a cualquier otra persona su derecho al uso y
goce, sustitución que al locador podría no agradarle. A veces, cuando el locatario
es una sociedad por acciones, suele burlar esta prohibición simplemente
transfiriendo las acciones a un tercero.
El Administrador de Consorcios se encontrará a menudo con la necesidad de dar

en locación espacios en paredes o terrazas del edificio que administra para
colocar allí elementos de publicidad o también antenas o elementos de diversos
servicios. Al margen de que esos contratos deben ser aprobados debidamente
por las asambleas, según veremos más adelante, el Administrador, como
representante del Consorcio será el encargado de firmar esos contratos con las
diferentes empresas que soliciten aquellos espacios. Por ello es importante que
sea capaz de interpretar cuidadosamente los contratos de adhesión que esas
empresas suelen tener ya preparados y que exija expurgar aquellas cláusulas
que no resulten convenientes para el Consorcio o que otorguen derechos
desmesurados a las locatarias.
La ley 27551 (BO 30-6-2020) ha modificado los arts.1198 y 1199 de esta

forma:
ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de

locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres
(3) años, excepto los casos del artículo 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
(Artículo sustituido por art. 3º de la Ley Nº 27.551 B.O. 30/6/2020. Vigencia: a

partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República
Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su
entrada en vigencia.)
ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo

mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados
a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a

habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o

similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los
tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
(Artículo sustituido por art. 4º de la Ley Nº 27.551 B.O. 30/6/2020. Vigencia: a

partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República
Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su
entrada en vigencia.)
LOCACIÓN DE TRABAJOS EN LOS CONSORCIOS

El viejo Código Civil contemplaba la locación de servicios y de obra en los

artículos 1623 a 1647 bis. En general, se trata de un contrato por el cual una
persona pone su actividad profesional a disposición de otra, trabajando bajo la
dirección de ésta, mediante un precio, pudiendo también contratarse la ejecución
de una obra poniendo quien la ejecuta también los materiales. Es muy común en
propiedad horizontal, donde la función del Administrador es, precisamente,
asegurar el buen estado del inmueble y sus instalaciones, para lo cual deberá
contratar permanentemente la ejecución de tareas de mantenimiento y en ciertos
casos, de remodelación.
En realidad, a la fecha en que se sancionó nuestro Código Civil (año 1872) no

existía el Derecho Laboral, de modo que la distinción entre locación de servicios y
de obra era importante. Porque todo lo concerniente a trabajo de las personas
era concebido dentro del concepto de "servicio". Pero con el advenimiento de los
movimientos sociales y la aparición de una nutrida legislación de protección de
los derechos de los trabajadores, aquella diferencia establecida en el Código
entre locación de servicios y de obra perdió real eficacia.
Hoy en día el administrador debe tener sumo cuidado al contratar servicios u

obras, distinguiendo el contrato de locación de servicios o de obra, del contrato
de trabajo, porque éste está sometido a normas laborales que protegen
específicamente cada actividad y crean para el empleador obligaciones
adicionales. La nota que distingue claramente ambas relaciones jurídicas, a pesar
del acuerdo que pueda existir entre las partes o de las obligaciones mutuamente
pactadas, está en la existencia o no de "relación de dependencia" que es
merecedora de una protección especial por parte del Estado. Hay relación de
dependencia y por tanto, relación laboral cuando quien presta el servicio se pone
a disposición del empleador independientemente de la tarea contratada, del
horario a cumplirse o del tipo de remuneración. Se es "trabajador" en el sentido
del Derecho Laboral por el simple hecho de estar a disposición de alguien,
independientemente de los servicios efectivamente encomendados o prestados.
En cambio, en el contrato de locación de servicios o de obra, la relación se ciñe al
régimen de derechos y obligaciones estrictamente pactado y ejecutado por las
partes en cada caso particular.
Volvamos a decirlo: el administrador debe estar atento, al contratar personas

para que cumplan tareas dentro del Consorcio de la diferencia legal que existe en
ambos tipos de contrataciones, porque en la vida diaria la diferencia no suele ser
del todo clara y fácil de discernir. Esto es así por la sencilla razón que el Derecho
Laboral considera que el trabajador está en una situación de inferioridad cultural
derivada de una inferioridad económica respecto de su empleador y en
consecuencia, todo lo que haya firmado con éste puede, en caso de conflicto, ser
revisado por el tribunal de trabajo, reinterpretado conforme a la situación que

resulte más favorable al operario y eventualmente, anulado.
Si por ejemplo, se llama a un pintor para que ejecute tareas de su especialidad

en ciertos sectores del edificio, el Administrador debe firmar un contrato donde
se establezcan claramente todas las condiciones en que se ejecutarán los
trabajos, los cuales deberán quedar claramente individualizados. En cambio, si se
contrata verbalmente al mismo pintor para que realice tareas indeterminadas,
durante un tiempo prolongado, éste podrá considerar que se ha establecido una
"relación de dependencia" con el Consorcio y tendrá los mismos derechos que un
obrero o empleado.
REITERAMOS:
El nuevo CCC (ley 26994) establece un contrato de obra y un contrato de
servicios: “ARTICULO 1251.- Definición. Hay contrato de obra o de servicios
cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios,
actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a
realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una
retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias
del caso puede presumirse la intención de beneficiar.
ARTICULO 1252.- Calificación del contrato. Si hay duda sobre la calificación
del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de
hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se
considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz,
reproducible o susceptible de entrega.
Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del
derecho laboral.
Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados.”
Muchas veces, la única constancia del acuerdo que existe es un presupuesto

donde figuran los conceptos y los precios sin mayores detalles de calidad y
tiempo de ejecución. Esto, por supuesto, constituye una corruptela que hay que
evitar, porque puede originar conflictos innecesarios.
El contrato debe comenzar por la identificación clara de la persona o firma con

quien se contrata. Muchas veces el mismo sólo ostenta un membrete con un
nombre de fantasía y una firma ilegible al pie. Hay que determinar claramente si
se trata de una persona física o jurídica y si cumple con sus obligaciones legales,
impositivas y previsionales mencionando expresamente las claves de
identificación tributaria (CUIT).
Se debe tener especial cuidado en mencionar en el contrato la identidad de las

personas que se harán cargo de la ejecución de las tareas y cerciorarse de que la
firma o persona con quien contratamos esté al día en el pago de todas sus
obligaciones previsionales, así como con los seguros correspondientes a estos
empleados. Ya sabemos que en caso de despido o accidente, el operario o sus
derechohabientes podrán demandar a la empresa empleadora y al consorcio en
forma solidaria (es decir, a cada uno de ellos por el total que reclaman). De allí la
enorme importancia que tiene concertar contratos en debida forma cumpliendo
con todos los recaudos legales. La no observancia de estos requisitos puede ser
sumamente perjudicial para el Consorcio y para el propio Administrador.
La ciudad autónoma de Buenos Aires cuenta desde el año 2002 con la ley de
Registro Público de Administradores Nro. 941 que obliga a contratar
exclusivamente a personas o empresas que estén debidamente matriculadas, en
caso de que por su especialidad la ley haya establecido una matrícula obligatoria,
evitando además contrataciones irregulares.
Otras menciones necesarias son, además del precio y forma de pago,

naturalmente, el tiempo en que deberán realizarse los trabajos, así como las
modalidades de su ejecución y la calidad de materiales a emplear. Y sobre todo,
la "garantía" por la buena ejecución de los trabajos que debe brindar la empresa
contratada, por un tiempo determinado.
En ciertos contratos se suelen incluir además cláusulas penales para el caso de

inejecución total o parcial de la obra, demoras injustificadas, mala realización o
falta de pago. Las penalidades pueden ser la rescisión de la operación, la
aplicación de intereses, multas, etc.
MALA CONSTRUCCIÓN
Muchos problemas se suscitan cuando el edificio ha sido mal construido. En este

caso, el Consorcio tiene a su disposición una acción judicial que puede intentar
contra el vendedor del edificio y contra el constructor, en forma solidaria para
que respondan por los daños y perjuicios correspondientes ("en forma solidaria"
quiere decir que puede demandar a cada uno de ellos por el total de lo
reclamado).
Para ello, el Administrador deberá convocar a asamblea a fin de que los

propietarios decidan por simple mayoría si iniciarán o no tal juicio. Se supone
que el Administrador deberá presentar a la asamblea un informe técnico
previamente elaborado por un ingeniero o arquitecto, con un presupuesto de los
daños estimados para que la asamblea pueda evaluar la conveniencia o no de

iniciar la acción legal. Este presupuesto debe evaluar aproximadamente el costo
que demandarían los arreglos del edificio para subsanar aquellas deficiencias de
construcción.
Pero a su vez, cada propietario dispone de una acción idéntica por daños y
perjuicios a fin de lograr resarcirse de los daños que ha sufrido su unidad en
particular, demanda a la que podrá agregarle también el daño moral, el lucro
cesante (que es la pérdida de ganancia que ha sufrido, por ejemplo, un
profesional que trabajaba en su departamento y aquellos daños se lo hubieren
impedido) y otros perjuicios, si correspondieren. Queda sobreentendido que en
caso de que los demandados fueren finalmente condenados en juicio, no estarán
obligados a resarcir dos veces los daños por la misma deficiencia, es decir, al
Consorcio y al propietario individual.
Además, el propietario individual tiene a su disposición una acción judicial contra

el vendedor por "vicios redhibitorios", que son aquellos defectos de construcción
invisibles al momento de la compra pero que aparecen luego de algún tiempo. El
propietario podrá pedir una de dos cosas al vendedor: O que se resuelva la
operación, reintegrándosele el dinero pagado contra la devolución de la
propiedad, o que se le descuente una parte del precio pactado, en forma
proporcional al valor de las reparaciones que habría que realizar para acabar con
aquellos vicios. Sin embargo, lamentablemente, esta acción por vicios
redhibitorios caduca a los tres meses de aparecido el defecto de construcción,
porque ese es el "plazo de prescripción" establecido por el CC para estas acciones
en particular. Este tema lo veremos más adelante, antes de terminar el presente
módulo.
Es necesario mencionar que estas cuestiones, sobre las cuales nos hemos
explayado sólo someramente, estaban tratadas específicamente en los artículos
1646, 1647, 2164 y concordantes del viejo Código Civil.
“El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) establece los vicios
redhibitorios y ocultos de esta forma:
“ARTICULO 1051.- Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos. La
responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la
cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o
disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no
la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
ARTICULO 1052.- Ampliación convencional de la garantía. Se considera que un

defecto es vicio redhibitorio:
a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque
el adquirente debiera haberlos conocido;
b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la
cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la
falta de calidad;
c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga
garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el
adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía
conforme a los términos en que fue otorgada.”
GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS
Hay gestión de negocios ajenos cuando una persona decide realizar un acto en
favor de otra que está ausente o impedida de obrar por sí misma, sin haber
recibido mandato, encargo ni autorización. Las razones suelen ser de estricta
vecindad y motivadas por necesidades imperiosas. Supongamos que nuestro
vecino se fue de vacaciones y en su ausencia ocurre en su departamento o en
alguna de sus instalaciones algún accidente que requiere urgente atención y
nosotros estamos en condiciones de solucionar. Es evidente que la ley debe
prever que en esas circunstancias, cualquier vecino está facultado a tomar las
medidas que corresponda y que esa actuación debe originar, naturalmente,
obligaciones para el titular de la propiedad afectada, bajo ciertas circunstancias.
Nuestro viejo Código Civil se encarga de este contrato tan particular en los
artículos 2288 a 2310 y es válido para todo tipo de situaciones, pero la hoy
derogada Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en un párrafo de su extenso
artículo 8 contempla dos supuestos muy puntuales que se verán en oportunidad
de ocuparnos de su articulado.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación define la gestión de negocios en

su artículo 1781: “Definición. Hay gestión de negocios cuando una persona
asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin
intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada,
convencional o legalmente”.
CONTRATO DE SEGURO
El contrato de seguro es de naturaleza comercial. Es aquel en que una parte, el

asegurador, contra el pago de un precio llamado "prima", se obliga a indemnizar
al asegurado, dentro de los límites convenidos, del daño que experimente a
consecuencia de un siniestro eventual. La vieja ley de Propiedad Horizontal

obligaba al administrador a contratar un seguro contra incendio del edificio (art.
11, 2do párrafo de la ley 13.512). Pero leyes posteriores lo obligan a contratar
otros seguros, los que serán estudiados oportunamente.
Elemento esencial de este contrato es el riesgo: acontecimiento futuro e incierto

para ambos contratantes. La prima que debe pagarse al asegurador, es el precio
que se abona como contrapartida del riesgo que asume. Ella es esencial al
contrato de seguro, como el precio es esencial a la compraventa.
En principio, pueden cubrirse todo tipo de riesgos, salvo prohibición expresa de

la ley.
El art. 1 de la ley argentina de seguros Nro: 17.418 del año 1967, dice con
acierto: "hay contrato de seguro cuando el asegurador se obliga mediante una
prima o cotización, a resarcir un daño o cumplir la prestación convenida si ocurre
el evento previsto".
SEGURO CONTRA INCENDIO
Se define el Seguro contra incendio como el contrato por el cual un asegurador,

mediante la percepción de una prima, se obliga, dentro de los límites de la ley y
del contrato, a indemnizar el daño producido por el fuego en el bien o bienes
asegurados. La ley 13.512 imponía a todo Administrador de Consorcios la
obligación de contratar un seguro contra incendio a favor del edificio que
administra, según se verá al estudiar las obligaciones a que está sometido el
Administrador.
El origen histórico del seguro de incendio se vincula con el incendio de la ciudad

de Londres ocurrido en 1666, que destruyó alrededor de 18.000 viviendas.
Se recomienda a los administradores leer detenidamente todas y cada una de las

cláusulas de los contratos de seguros que las empresas aseguradoras tienen
establecidos para ser concertados mediante simple adhesión. Es posible que en
los artículos impresos en "letra chica" aparezcan obligaciones a cargo del
asegurado o condiciones que al momento de la firma pasan desapercibidas pero
que oportunamente demuestren ser contrarias a sus intereses.
El nuevo CCC (ley 26994) obliga al administrador a contratar seguros:

“ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos
y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:
…………………
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
……………………”
SOCIEDAD
La sociedad es un acuerdo de voluntades mediante el cual dos o mas personas

aportan determinados bienes para ser empleados en común con el objeto de
obtener una ganancia y dividir las utilidades entre ellas. Este contrato es la base
de sustentación de toda comunidad humana, pues facilita la colaboración entre
las personas, que es esencial a la supervivencia de nuestra especie.
Legalmente, este contrato resulta bastante peculiar, pues bajo ciertas

condiciones da origen al nacimiento de un sujeto de derecho diferente a los
socios, es decir, da nacimiento a una "persona" de carácter "jurídico" que bajo
determinadas condiciones puede ser, al igual que cualquier persona física, titular
de derechos y obligaciones.
El viejo Código Civil Argentino define en su art. 1648 a la sociedad del siguiente
modo: "habrá sociedad cuando dos o más personas se hubiesen mutuamente
obligado, cada una con una prestación, con el fin de obtener alguna utilidad
apreciable en dinero, que dividirán entre sí, del empleo que hicieren de lo que
cada uno hubiere aportado".
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) ha modificado

significativamente la ley 19550, admitiendo la sociedad de un solo socio.-
Conforme el art. 148 las sociedades son personas jurídicas privadas.
El CCC define a la sociedad así, al modificar la ley 19550, que es la Ley

General de Sociedades:
“Concepto
Artículo 1°.- Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada

conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obligan a realizar
aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o
servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas.
La sociedad unipersonal sólo se podrá constituir como sociedad anónima.

La sociedad unipersonal no puede constituirse por una sociedad
unipersonal.”
Poca similitud tiene este contrato con la Propiedad Horizontal, pues en nuestra
institución no existen aportes y mucho menos para obtener un lucro. Pero sí se
parecen en que el órgano supremo de gobierno, en ambos casos, son las
asambleas.
Otro tema son las sociedades formadas por administradores para administrar.
Desde el punto de vista práctico, existen dos nociones elementales que debemos
tener presentes: Las sociedades que se constituyan a ese efecto pueden ser "de
hecho" o "de derecho". A las primeras se las denomina irregulares, porque nacen
del hecho espontáneo de que varias personas se junten para aportar bienes o
servicios y desarrollen mediante ellos una actividad económica en interés común,
sin cumplir con mayores formalidades (por ejemplo, escritura privada o pública,
publicación de edictos, etc.). Es un tipo de sociedades que se da generalmente
entre parientes o personas unidas por un lazo afectivo.
Al segundo grupo, llamado "sociedades de derecho" pertenecen todas aquellas

que para su constitución emplean determinadas formalidades exigidas por la ley.
Al mismo pertenecen las sociedades de responsabilidad ilimitada, anónimas, en
comandita, en comandita por acciones, de capital e industria, etc.
Un concepto importante es que en algunas de ellas, todos los socios serán

responsables en forma solidaria frente a terceros por las obligaciones que
contraiga o pesen sobre la sociedad. En otras, en cambio, los socios sólo serán
responsables hasta el límite de su aporte social. Ejemplo del primer grupo es la
sociedad "de hecho", a la que acabamos de referirnos, la sociedad simple del
viejo Código Civil, regulada en sus artículos 1648 y s/ss. Ejemplos del segundo
son la sociedades anónimas, de responsabilidad limitada, cooperativa,
comanditaria, etc. reguladas en la Ley de Sociedades Nro.19550.
La distinción es importante, pues en el primer caso, si de las actividades de la

sociedad resultara quebranto, todos los socios responderían por ese quebranto,
en cambio en las sociedades del segundo grupo, los socios, a lo sumo, perderán
el capital aportado, no siendo responsables ante los acreedores de la sociedad
con sus bienes particulares.
PRESCRIPCIÓN
Dice el Art. 3947 del viejo Código Civil que "los derechos reales y personales se
adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio de
adquirir un derecho, o de libertarse de una obligación por el transcurso del
tiempo".
Es normal que la ley establezca plazos a las personas para intentar adquirir sus
derechos y para liberarse de sus obligaciones, porque nada en este mundo es
eterno y sería injusto no poner límites al ejercicio de las acciones que cada uno
posee. Este capítulo importante del derecho, que trata de la prescripción
"adquisitiva" y "liberatoria", está contenido en el artículo 3947 ya mencionado y
en los subsiguientes del viejo Código Civil, hasta el 404l inclusive. Sobre todo es
conveniente tener presente los plazos específicos que se establecen para cada
acción en especial, contenidos en los artículos 4020 a 4041. Para los
administradores de consorcios, era de especial interés la lectura de los arts.
4023, 4030, 4032, 4037, 4038 Y 4041.
Allí verán que mientras la acción para el cobro de toda deuda, en general, salvo
expresas excepciones, prescribe a los diez años, la acción para el cobro de las
expensas comunes prescribe a los cinco años. En el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación (ley 26994) la acción para el cobro de expensas
comunes prescribe a los dos años (art. 2562). La acción para pedir
judicialmente la nulidad de los actos jurídicos prescribe a los dos años. E igual
plazo rige para pagarle a los abogados, escribanos, médicos y demás
profesionales liberales, más allá del cual las deudas por sus servicios se
extinguen por prescripción.
Dicho todo esto en forma más sencilla: El Estado no puede proteger eternamente
el derecho de quien se desentiende del poder que le otorga su titularidad. De allí
que se establezcan plazos para el ejercicio de ciertas acciones judiciales.
La prescripción adquisitiva es la que permite adquirir algo por el paso de cierto

tiempo. La prescripción liberatoria es la que permite liberarse de alguna
obligación por el paso de cierto tiempo, siempre que se oponga en tiempo y
forma, porque en caso contrario deviene la obligación prescripta en obligación
natural y por ello es exigible.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) norma la prescripción

en los artículos 1897 y concordantes.
En cuanto a la prescripción adquisitiva establece:
“ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el
modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es

de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título.
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena
fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes.”
La prescripción liberatoria está establecida en los artículos 2554 al 2564.
El artículo 2562 establece un plazo de dos años para el reclamo de todo lo que se
devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate del
reintegro de un capital en cuotas.
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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