Modulo 20nmh 0

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org
El presente material está protegido por la ley de Derechos de Autor de la República Argentina,
estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.
MÓDULO 20
Este capítulo tiene el propósito de brindar una semblanza muy general de lo que
podríamos llamar la arquitectura de los edificios de Propiedad Horizontal,
haciendo referencia en cada caso a las normas legales y reglamentarias que
todo Administrador debe conocer.
Todas las ciudades cuentan con regulaciones más o menos minuciosas que
deben seguir quienes construyen, quienes habitan y quienes administran
edificios, así sean construcciones individuales como colectivas, privadas o
públicas. En el Apéndice de este libro el lector encontrará la normativa aplicable
a las cuestiones edilicias, tanto de orden nacional, como la pertinente a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
COMPOSICIÓN DE UN EDIFICIO
El conocimiento del edificio administrado es la base indispensable para el

correcto desempeño del administrador, pues es función principal de su gestión
cuidarlo y mantenerlo por ser el patrimonio común de los propietarios. Por
supuesto que frente a cualquier problema de envergadura deberá acudir al
profesional arquitecto o ingeniero para obtener un correcto asesoramiento, pero
como responsable directo de un edificio debe tener siquiera ciertas nociones
básicas de la realidad física y funcionalidad del mismo.
Un edificio es una obra compleja en la cual podemos distinguir, en principio, dos

elementos: las OBRAS CIVILES y las INSTALACIONES.
Las "obras civiles" son el "cuerpo" del edificio, mientras que las instalaciones son
los soportes que le permiten cumplir ciertas funciones (sanitarias, de
iluminación, calefacción, etc.)
I. OBRAS CIVILES
Se consideran Obras Civiles:
1. La estructura, "esqueleto" o soporte de cargas del edificio.

2. Los cerramientos,
3. La carpintería y
4. Los revestimientos
1. LA ESTRUCTURA:
Soporta todas las cargas que se coloquen en el edificio, transfiriéndolas al suelo.
Según el materiel empleado, la estructura puede ser:
a) de hormigón armado,
b) de metal y
c) en algunos edificios antiguos, de madera.
Según su función, la estructura está compuesta por "bases y "columnas", que,

sea horizontal o verticalmente, transfieren las cargas al suelo, mediante
d) las llamadas: vigas, losas y tabiques, que son elementos horizontales que
ensamblan entre sí completando los distintos planos del edificio (Las losas
apoyan sobre las vigas y sobre las columnas verticales).
Dentro del tema "estructura" del edificio, son particularmente importantes para
el Administrador las medianeras. "Medianera" es un término legal que se aplica
a aquella pared que resulta divisoria de dos predios. Si bien lo ideal es que cada
edificio se apoye sobre sus propios muros, desde antiguo se han venido
construyendo unos sobre otros, lo cual, además de afear la estética urbana,
suele ser una fuente de conflictos. La medianera es una pared construida a
caballo de un eje divisorio entre predios, configurando, por ello, un condominio
entre los edificios linderos. De acuerdo al régimen de medianerías del Código
Civil, los muros medianeros son de 18 pulgadas y se considera de cerramiento
forzoso hasta los 3mts de altura. En todos los casos debe confeccionarse un
plano de medianería a fin de dilucidar posibles litigios entre las partes.
Finalmente, digamos antes de terminar con el tema "estructura", que es

sumamente importante para el administrador vigilar que el peso de los muebles
y elementos que los habitantes del edificio pretenden cargar sobre él no
sobrepase la capacidad de su estructura, especialmente en caso de tratarse de
bibliotecas o cajas fuertes.
Asimismo debe evitar la construcción de obras nuevas clandestinas que los

propietarios suelen efectuar en sus unidades o en partes comunes del edificio,
de uso exclusivo o no. Difícilmente podría el Administrador evitar resultar ser
corresponsable ante terceros por daños y perjuicios en caso de ocurrir cualquier
derrumbe si no prueba que ante la ejecución de obras antirreglamentarias ha
adoptado los recursos que la ley pone a su alcance.
Lo mismo, a la hora de someter a consideración de la asamblea la realización de

obras nuevas o innovaciones se debe tener en cuenta en todos los casos el peso
de los materiales que se proponen introducir, pues no deben comprometer la

solidez del edificio.
Por las razones aludidas, aunque el tema sea materia de incumbencia de un

profesional arquitecto o ingeniero, quien administra un edificio debe tener
siquiera una idea aproximada del peso que cada sector standard del mismo
puede normalmente soportar:
Habitaciones: 150 Kg./m2

Salas de recepción en viviendas, oficinas 200 Kg./m2
Baños y cocinas 200 Kg./m2
Aulas 350 Kg./m2
Bibliotecas o Archivos 400 Kg./m2
Salas de espectáculos 500 Kg./m2
Salas de deporte 600 Kg./m2
Pasillos en general, escaleras, balcones en vivienda 300 Kg./m2
Balcones en espacios públicos 500 Kg./m2
Barandas en balcones y escaleras en vivienda 40 Kg./m2
Barandas en balcones y escaleras en edificios públicos, comercio e industria 100
Kg./m2
Azoteas:
Accesibles: 150 Kg./m2
Inaccesibles: 100 Kg./m2
Por su parte, los materiales tienen el siguiente kilaje:

El hormigón armado tiene entre 1700 Kg. / m3 a 2500 Kg. / m3
El acero 25600 Kg. / m3
La madera 800 Kg. / m3
El ladrillo 6000 Kg. / m3
Piedras naturales
Granito 2800 Kg. /m3
Mármol 2700 Kg. /m3
Mampostería
Ladrillos comunes(Con mezcla a la cal) 1600 Kg./m3
Ladrillos comunes(Con mezcla de cemento) 1800 Kg. /m3
Ladrillos huecos(Con mezcla a la cal) 1300kg. /m3
Ladrillos huecos(Con mezcla de cemento) 1500kg./m3
Mezclas
Cemento y arena 2100 Kg. /m3
Cemento cal y arena 1900 Kg. /m3
Hormigones
Sin armar 2200 Kg. /m3
Armado 2400 Kg. /m3
Maderas
Algarrobo 810 Kg. /m3
Roble de eslabona 710 Kg. /m3
Cedro 750 Kg. /m3
Pinotea 600 Kg. /m3
Metales
Acero 7850 Kg. /m3
Hierro 7250 Kg. /m3
Pavimento
Baldosas mezclas de cemento y mármol reconstituido 22 Kg./m2
Baldosas cerámicas 20 Kg./m2
Cielorrasos
Yeso a la cal con metal desplegado 57 Kg./m2
Yeso enduído 520 Kg./m2
Yeso suspendido 20 Kg./m2
Cubiertas
Tejas planas 75 Kg./m2
Tejas españolas 105 Kg./m2
Zinc 40 Kg./m2
Fibrocemento 20 Kg./m2
Materiales varios
Vidrio 2600 Kg./m3
Asfalto 1300 Kg./m3
Brea 1100 Kg./m3
2. CERRAMIENTOS O CUBIERTAS:
Se llaman así a los elementos que encierran espacios. Son los techos, cielorrasos
y tabiques. Pueden ser construidos de diversos materiales tales como hormigón,
mampostería, yeso, etc.
(Digamos de paso que "hormigón" se llama a la argamasa o mortero, mezcla de

cal, arena y agua. Existen muchas clases de hormigón, según los materiales que
se le pueden agregar, como por ejemplo, el llamado "hormigón armado", que es
aquella mezcla a la cual se le adiciona una armadura de hierro, el hormigón de
escoria, etc. Al final agregamos un vocabulario con las voces más comunes en
arquitectura).
3. CARPINTERÍA:
Es el conjunto de obras de madera, chapa, aluminio, etc., que completa todos
los cerramientos, permitiendo la circulación, iluminación y ventilación mediante
las correspondientes aberturas.
4. REVESTIMIENTOS:
Los muros del edificio, así externos como internos, son revestidos con revoque
grueso y fino. El revoque grueso tiene por función brindar protección hidrófuga a
las paredes, a la vez que servir de base para la aplicación de otros materiales.
En primer lugar, el revoque fino, pero también la cerámica, enduído, yeso,
pintura, papel, plástico, madera, etc.
CARACTERÍSTICAS EDILICIAS ESPECIALES IMPUESTAS POR EL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL
Hasta aquí hemos hablado del edificio en general. Pero la división en Propiedad
Horizontal impone ciertas características adicionales a los edificios que se
someten a ese régimen. Las mismas son:
En primer lugar, existen en esos predios un sector de propiedad común y otro de

propiedad exclusiva. El primero está constituído por el terreno, los muros,
pasillos, ascensores, etc. según se ha visto en el Capítulo 1, dedicado al Marco

Legal de la Propiedad Horizontal. El segundo está integrado por las unidades de
propiedad exclusiva de cada consorcista, existiendo además una tercera
categoría, que son los espacios de propiedad común pero de uso exclusivo de
algún propietario.
En cuanto a las unidades, además de las denominadas "funcionales", que son los
departamentos destinados a vivienda y los locales comerciales, existen las
unidades "complementarias", integradas por lo general por cocheras o bauleras
y los "espacios guardacoches", que son unidades que comparten en condominio
varios consorcistas, con o sin asignación de cocheras fijas.
BALCONES
"Setenta balcones hay en esta casa; setenta balcones y ninguna flor". El poeta
argentino Baldomero Fernández Moreno cantaba de esta manera, a principios del
siglo pasado, el nuevo aspecto que iba tomando la ciudad de Buenos Aires por
efectos de la construcción masiva de edificios altos. Sin embargo, con el tiempo,
los balcones fueron poblándose de flores y plantas. Algunos se han transformado
en verdaderos jardines colgantes, con grave peligro para la seguridad de los
peatones.
Por dicha razón puede decirse que ese sector, siendo de propiedad común por
formar parte de la estructura del edificio pero de uso exclusivo, constituye un
sector particularmente problemático de la Propiedad Horizontal, pues muchos
propietarios hacen uso y abuso de ellos, cerrándolos antirreglamentariamente o
depositando en ellos elementos de peso excesivo.
Hoy la Ley 257 de la Ciudad de Buenos Aires reglamenta la conservación de

fachadas, incluyendo la ornamentación y balcones, motivada por la gran
cantidad de accidentes que se producen. Algunos, por sobrepeso y otros por
falta de mantenimiento adecuado. Dicha normativa, que incorpora cambios en
las "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras"
contenidas en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, establece
períodos de inspección obligatoria para "el mantenimiento en buen estado" de
diversas partes o elementos de una obra de acuerdo a la antigüedad de la
misma.
Así, se dispone que los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber

llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de conservación de
elementos como: estructura, balcones, terrazas, azoteas, barandas, ménsulas,
cornisas, revoques, cerramientos, mármoles, vidrios, fachadas, etcétera. Estas
inspecciones, que en caso de no cumplirse conllevan penalidades, deberán
realizarse a ciertos intervalos de acuerdo a la antigüedad del edificio. Las
inspecciones se deberán realizar por profesionales habilitados, cada 10, 8, 6,4 ó
2 años según la antigüedad del edificio sea de: de 13 a 21, de 21 a 34, de 34 a
50,de 50 a 71 y de 72 años en adelante, respectivamente.
Esta inspección periódica, deberá ser dispuesta por el Administrador de cada

Consorcio. A fin de evitar accidentes inesperados, éste debe tener en cuenta
diversas circunstancias, medidas y/o acciones que permitirán prevenirlos, a
saber:
1) Evitar el exceso de peso
2) Si se han desprendido las barandas de sus amures, puede significar que ha
habido movimientos no esperados.
3) Si se han producido grietas en el piso puede significar también que ha habido

movimientos.
4) Si han permanecido mucho tiempo grietas en el piso que han permitido pasar
el agua, es de esperar que la armadura se haya deteriorado; con lo cual peligra
su estabilidad.
5) Si en cualquier lugar del plano inferior del balcón se observaran manchas de
humedad, es que ha pasado agua; y las consecuencias son las mismas.
6) Si se producen desprendimientos de revoque y/o aún trozos de mampostería
de las ornamentaciones significa que éstas se encuentran proclives al
desprendimiento.
Con el propósito de salvaguardar los intereses del Consorcio ante accidentes,
ante la menor duda se deberá implementar una inspección técnica por parte de
un profesional competente. (Ver en el Apéndice el texto completo de la LEY Nro.
257 como "Ley de Balcones".
OTRAS PARTES DEL EDIFICIO INHERENTES AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL:
* CONDUCTOS DE VENTILACIÓN,
* MEDIOS DE SALIDA,
* ESCALERAS,
* SUBSUELOS,
* SALA DE MEDIDORES DE GAS,
* SECTORES DE TABLEROS DE ASCENSORES,
* MEDIDORES DE LUZ,
* TABLEROS DE LUZ DE EMERGENCIA,
* TANQUE DE BOMBEO Y MOTORES DE ELEVACIÓN DE AGUA,
* SECTOR FOSA DE ASCENSORES,
* SECTOR DE CALDERAS,
* DE ESCALERA DE SERVICIO,
* LAVADEROS,
* DEPENDENCIAS PARA EL ENCARGADO Y SU FAMILIA
* Y EVENTUALMENTE, SALÓN DE USOS MÚLTIPLES PARA LA
REALIZACIÓN DE ASAMBLEAS Y OTRAS FINALIDADES SOCIALES, ETC.
INSTALACIONES
Se denominan instalaciones a las obras y elementos mecánicos o electrónicos

que se incorporan a un edificio para brindar determinados servicios relativos a
las necesidades o confort de los usuarios del inmueble. Algunas son necesarias,
otras optativas. Podemos mencionar las siguientes:
* INSTALACIÓN HIDRÁULICA
* INSTALACIÓN ELÉCTRICA
* TRANSPORTE VERTICAL (ASCENSORES Y MONTACARGAS)
* INSTALACIÓN DE GAS
* DESAGÜES CLOACALES Y PLUVIALES
* SISTEMA DE BOMBEO Y RESERVA
* PORTERO ELÉCTRICO
* TELEFONÍA
* ANTENAS DE TELEVISIÓN POR AIRE Y CABLE
* ANTENAS DE INTERNET.
* SEGURIDAD ELECTRÓNICA
* AGUA CALIENTE CENTRAL
* CALEFACCIÓN CENTRAL
* AIRE ACONDICIONADO CENTRAL
* PARARRAYOS
* ETC.
Respecto de cualquier instalación, lo importante para el Administrador es poder

tener una idea clara de la índole e importancia del desperfecto. En primer lugar,
para calcular el costo que demandará su reparación, pero además, para
determinar quién será responsable por su pago, si el Consorcio o algún
propietario en particular. Esto obligará al Administrador a determinar si la
irregularidad se ubica en una parte común del edificio, en cuyo caso deberá
cargar los gastos a las expensas comunes, o si por el contrario se trata de una
parte privativa de alguna unidad, de directa responsabilidad de su propietario.
Esta distinción entre cosas comunes a todos y propias de cada unidad es una
constante fuente de conflictos en la Propiedad Horizontal, porque pone en
evidencia quién deberá pagar en definitiva cada arreglo. Por esa razón requiere
del Administrador, como se ha visto en el Capítulo correspondiente, una sensata
interpretación del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio,
texto no siempre tan claro como fuera deseable, pero además ciertos
conocimientos básicos de arquitectura.
INSTALACIÓN HIDRÁULICA
La instalación hidráulica es un conjunto de cañerías de diferentes diámetros y

materiales destinado a alimentar y distribuir agua dentro de la construcción en
todos los lugares que se requiera.
Desde la red municipal de alimentación hasta la respectiva canilla, existen

muchos elementos y partes, tales como: llave de banqueta, toma domiciliaria,
llave flotador, cisterna (prefabricada o construida en obra), tubo de succión,

válvula de compuerta, redes de alimentación principal y de alimentación
secundaria, calefón y canillas, redes de alimentación agua fria y caliente, etc.
A título de comentario, es conveniente saber que la normativa europea de aguas

sanitarias establece la obligatoriedad de reemplazar las instalaciones de agua
sanitaria de plomo o hierro galvanizado por otras de diverso material, porque se
considera que su oxidación resulta contaminante y peligrosa para la salud.
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
La instalación eléctrica es en principio un conjunto de cables que transportan

electricidad por todo el edificio. Estos cables o líneas, suelen agruparse por usos,
es decir, existen los de alumbrado, las tomas de corriente, las que alimentan
artefactos, etc.
Las secciones de los cables a utilizar deberá ser adecuada, desde el punto de
vista de la seguridad, para evitar calentamientos o caídas de tensión excesivos.
Las secciones mínimas de los cables a utilizar será:
Alumbrado: 1’5 mm2

Tomas de corriente en viviendas: 2’5 mm2
Electrodomésticos de cocina: 4 mm2
Calefacción eléctrica y aire acondicionado: 6 mm2
Los cables que componen las líneas de distribución deben ser fácilmente
identificables por los colores de su cubierta y en instalaciones complejas se
añadirán rótulos indicadores y numeración en los extremos de los cables. Los

colores de cables utilizados son:
Tierra: Verde-Amarillo.
Neutro: Azul claro.
Fases: Negro o Marrón en instalaciones monofásicas y Negro, Marrón y Gris en
instalaciones trifásicas.
TRANSPORTE VERTICAL (ASCENSORES Y MONTACARGAS)
El Administrador debe velar por la seguridad de los propietarios y de todos

aquellos que usen las instalaciones de transporte vertical del edificio confiado a
su cuidado. En la ciudad de Buenos Aires existe una profusa legislación sobre
ascensores y montacargas que establece toda una serie de requisitos, tanto
mecánicos como de mantenimiento que por razones de espacio no podemos
reproducir aquí, pero cuyo texto el lector encontrará en el CD que acompaña el
presente ejemplar ("Reglamentación de Ascensores", Código de Edificación, art.
8.10.2.1. -Páginas 88 a 97 del archivo que contiene el CD).
Además, se deberá tomar conocimiento de la profusa reglamentación adicional

que contiene el archivo "Ascensores" del CD (Ley de la Ciudad de Bs. As. 161,
Ley Nacional 24.314, etc).
En el plano internacional, puede decirse que las normas más completas y

confiables en la materia son las establecidas por la American Standard Safety
Code for Elevators, de la American Society of Mechanical Engineers de los
Estados Unidos de América.
CALEFACCIÓN. CALDERAS
En general se debe controlar la correcta instalación y el funcionamiento de

calderas y
quemadores. Para prevenir accidentes hay que tomar en cuenta los dispositivos
que operan en forma automática y son:
—> Controles regulatorios
—> Controles de seguridad
Los controles regulatorios sistematizan el funcionamiento de las instalaciones de
acuerdo al servicio que deben prestar, como por ejemplo los termostatos
(temperatura),
presostatos (presión), reguladores de consumo de combustible, etc.
Estos controles actúan en situaciones precisadas anticipadamente de acuerdo al
diseño; o sea, ante la detección de una presión superior a un límite
predeterminado,
mensurada por un presostato, se dará una señal acústica y/u óptica y actuará
automáticamente una válvula de alivio.
En una caldera, los controles de seguridad actuarán en situaciones límite, o sea

cuando no se detecte llama en el quemador, se produzca un corte en la
alimentación
eléctrica, no se realice el tiraje adecuado en la cámara de combustión, se
interrumpa el
suministro de combustible (o tenga un rango de presión inadecuado) y
sobrepresión o
sobretemperatura del vapor o agua caliente en la instalación.
Estos controles, deben actuar inmediatamente y poner fuera de servicio el

quemador
mediante un corte del pasaje de combustible por medio de válvulas automáticas.

Los locales en donde se ubican calderas deben poseer una adecuada ventilación
natural a fin de impedir la acumulación de gas en casos de pérdidas y proveer
además
la reposición del oxígeno que consume la combustión.
La norma establece un mínimo de 0,2 m2 de abertura al exterior, por cada

1.000.000
de Kcal/h instaladas, o fracción. or otra parte, y como lo mencionara
precedentemente, se debe recordar que las calderas producen vibraciones y
ruidos que, de acuerdo a su emplazamiento en el edificio, pueden ocasionar
molestias a sus habitantes.
Por ello, se deben instalar elementos antivibratorios en sus bases y también en
las de
las bombas, y al mismo tiempo se debe dotar al local de propiedades
antisonoras
(muros con alta compacidad, placas absorbentes, etc.) (ver acústica)
Las calderas que disponemos en el mercado actualmente, en general (no todas)

son
seguras y de alto rendimiento. El alto rendimiento estará vigente en la medida
que el artefacto desaproveche la menor cantidad de energía posible
durante su producción; o sea usufructuando adecuadamente el potencial
energético del combustible.
Hay casos en los cuales este dato no es indicado por el fabricante no obstante su
importancia, por lo cual debe ser requerido invariablemente.
Además de un proceso de combustión satisfactorio, el rendimiento de un

artefacto
estará relacionado también con su aislación térmica, ya que las pérdidas de calor
inciden igualmente en un mayor consumo de combustible.
En resumen, cuanto mayor es la prestación respecto al combustible quemado,

más
eficiente es el rendimiento del sistema.
También se debe considerar que cuanto más grande es la caldera respecto a las
necesidades, menor será el costo de funcionamiento: si tenemos en cuenta que
el
rendimiento disminuye a medida que aumenta la producción.
Para un buen funcionamiento de la caldera, además de la calidad del producto,
se
debe tener en cuenta que debe serle suministrado el aire necesario para la
combustión
que se produce en el quemador y contar con un adecuado tiraje de los gases
derivados.
Cuando las condiciones físicas de la obra no permiten desarrollar un tiraje

natural a
través de chimeneas, el tiraje debe ser forzado, utilizando ventiladores
aspirantes o
impelentes.
PLANOS
Es sumamente importante para el Administrador tener un conocimiento

adecuado del edificio que administra. Para ello, debe contar con la
documentación técnica correspondiente, tanto de las obras civiles como de las
instalaciones. Ello le permitirá encarar con mayor seguridad los problemas de
mantenimiento y reparaciones, evitando las inútiles roturas exploratorias que
suelen hacerse ante ciertas eventualidades.
Ese conocimiento proviene, en gran parte, de un examen de los planos del

edificio. "Plano" es una representación gráfica y esquemática de un cuerpo físico
sobre una superficie. En el caso que nos ocupa, cada edificio posee planos de las
correspondientes obras civiles y de sus instalaciones (Ver Código de Edificación,
Art. 2.1.2.8, pág. 4).
Todo edificio debe contar con los siguientes planos:
1. PLANO DE ARQUITECTURA, CON PLANTAS, CORTES Y FACHADA.
2. PLANO DE ESTRUCTURA.
3. PLANO DE INSTALACIÓN ELÉCTRICA, que tiene como propósito el suministro

de energía al edificio, a fin de que puedan alimentarse las luminarias, motores,
bombas y todo otro elemento, sistema o equipo necesario para su
funcionamiento y confort. Etos planos se representan en bermellón para
designar los cables de alta y media tensión. Para los timbres y telefonía, en
verde.
4. PLANO DE INSTALACIÓN SANITARIA. Esta instalación tiene como objetivo

proveer de agua potable para el consumo, la eliminación de los desechos de los
habitantes del edificio, de las aguas servidas y de lluvia y la prevención contra la

contaminación del aire por la acción de gases, olores y humo.
Estos planos se representan con diversos colores:

Agua Fría , azul.
Agua caliente y su sistema de calentamiento: bermellón.
Aguas Servidas -cloaca-: marrón.
Aguas Pluviales: amarillo.
y Ventilaciones: verde
5. PLANO DE INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS COMO TELÉFONO Y TV.

6. PLANO DE INSTALACIÓN DE GAS. La mayor aplicación de esta instalación en
la construcción doméstica es la de suministrar energía para la cocción de
alimentos y/o calentar agua para la higiene y calefacción; utilizándose artefactos
tales como anafes, cocinas, hornos, calefones, termotanques, calderas, etc.
Las cañerías de gas y sus respectivos artefactos se representan en rojo, y las de
ventilación, en verde.
7. PLANO DE ASCENSORES Y/O MONTACARGAS.
8. PLANO DE INSTALACIÓN CONTRA INCENDIOS. Esta Instalación tiene como
objetivo la protección de los ocupantes del edificio ante eventuales siniestros, la
salida rápida y segura de sus habitantes ante estos acontecimientos y permitir el
ataque y extinción con recursos propios del edificio y externos por parte del
personal de bomberos.
9. PLANO DE MENSURA Y SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL (Este
plano se deberá interpretar teniendo a mano el Reglamento de Copropiedad y
Administración).
¿QUÉ ES EL CERTIFICADO FINAL DE OBRA?

Es un Certificado que se otorga al finalizar una construcción, luego de una

inspección realizada por la autoridad administrativa del edificio terminado,
confrontándolo con el plano de obra, el cual, naturalmente, debe ajustarse a la
realidad ejecutada.
La ley exige que al momento de la inspección final se hayan plantado en la

vereda uno o mas árboles en cantidades, modalidades y distancias
preestablecidas. (los árboles también deben ser representados en los planos
correspondientes ).
Este certificado de "final de obra" forma parte, como es natural, de la

documentación del edificio de la cual el Administrador será su legal depositario.
Es sumamente importante saber si un edificio tiene o no ese "visto bueno" final
de la autoridad competente, sobre todo a la hora de evaluar las obras que se
construyen antirreglamentariamente y su eventual regularización

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El conocimiento del edificio administrado es la base indispensable para el

Un edificio es una obra compleja en la cual podemos distinguir, en principio, dos

1. La estructura, "esqueleto" o soporte de cargas del edificio.

Según el materiel empleado, la estructura puede ser:

Según su función, la estructura está compuesta por "bases y "columnas", que,

Finalmente, digamos antes de terminar con el tema "estructura", que es

Asimismo debe evitar la construcción de obras nuevas clandestinas que los

Lo mismo, a la hora de someter a consideración de la asamblea la realización de

de los materiales que se proponen introducir, pues no deben comprometer la

Por las razones aludidas, aunque el tema sea materia de incumbencia de un

Habitaciones: 150 Kg./m2

Por su parte, los materiales tienen el siguiente kilaje:

El ladrillo 6000 Kg. / m3

Hierro 7250 Kg. /m3

(Digamos de paso que "hormigón" se llama a la argamasa o mortero, mezcla de

CARACTERÍSTICAS EDILICIAS ESPECIALES IMPUESTAS POR EL RÉGIMEN DE

En primer lugar, existen en esos predios un sector de propiedad común y otro de

pasillos, ascensores, etc. según se ha visto en el Capítulo 1, dedicado al Marco

Hoy la Ley 257 de la Ciudad de Buenos Aires reglamenta la conservación de

Así, se dispone que los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber

Esta inspección periódica, deberá ser dispuesta por el Administrador de cada

3) Si se han producido grietas en el piso puede significar también que ha habido

OTRAS PARTES DEL EDIFICIO INHERENTES AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD

Se denominan instalaciones a las obras y elementos mecánicos o electrónicos

Respecto de cualquier instalación, lo importante para el Administrador es poder

La instalación hidráulica es un conjunto de cañerías de diferentes diámetros y

Desde la red municipal de alimentación hasta la respectiva canilla, existen

llave flotador, cisterna (prefabricada o construida en obra), tubo de succión,

A título de comentario, es conveniente saber que la normativa europea de aguas

La instalación eléctrica es en principio un conjunto de cables que transportan

Alumbrado: 1’5 mm2

añadirán rótulos indicadores y numeración en los extremos de los cables. Los

TRANSPORTE VERTICAL (ASCENSORES Y MONTACARGAS)

El Administrador debe velar por la seguridad de los propietarios y de todos

Además, se deberá tomar conocimiento de la profusa reglamentación adicional

En el plano internacional, puede decirse que las normas más completas y

En general se debe controlar la correcta instalación y el funcionamiento de

En una caldera, los controles de seguridad actuarán en situaciones límite, o sea

Estos controles, deben actuar inmediatamente y poner fuera de servicio el

mediante un corte del pasaje de combustible por medio de válvulas automáticas.

La norma establece un mínimo de 0,2 m2 de abertura al exterior, por cada

Las calderas que disponemos en el mercado actualmente, en general (no todas)

Además de un proceso de combustión satisfactorio, el rendimiento de un

En resumen, cuanto mayor es la prestación respecto al combustible quemado,

Cuando las condiciones físicas de la obra no permiten desarrollar un tiraje

Es sumamente importante para el Administrador tener un conocimiento

Ese conocimiento proviene, en gran parte, de un examen de los planos del

Todo edificio debe contar con los siguientes planos:

1. PLANO DE ARQUITECTURA, CON PLANTAS, CORTES Y FACHADA.

3. PLANO DE INSTALACIÓN ELÉCTRICA, que tiene como propósito el suministro

4. PLANO DE INSTALACIÓN SANITARIA. Esta instalación tiene como objetivo

habitantes del edificio, de las aguas servidas y de lluvia y la prevención contra la

Estos planos se representan con diversos colores:

5. PLANO DE INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS COMO TELÉFONO Y TV.

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO FINAL DE OBRA?

Es un Certificado que se otorga al finalizar una construcción, luego de una

La ley exige que al momento de la inspección final se hayan plantado en la

Este certificado de "final de obra" forma parte, como es natural, de la

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