REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD DR. RAFAEL BELLOSO CHACÍN (URBE)

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CÁTEDRA: CONTRATOS.
SECCIÓN: D611

 "ANÁLISIS DE LA LEY DE REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA"

PRESENTADO POR:
MONTERO ALMA. C.I.: 30.058.828
FERNÁNDEZ FIORELA. C.I.: 30.256.944
FUENMAYOR FRAIDELYS. C.I.: 29.955.676
ASESORADO POR:
Dr. ª FUENMAYOR ESTELA.

MARACAIBO, FEBRERO DE 2022

1. ANALIZAR LA FINALIDAD  DE LA LEY, Y SU CARÁCTER DE ORDEN
PÚBLICO Y DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO.
Según el artículo 1 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, esta tiene por objeto, finalidad u objetivo principal
el implantar un “régimen jurídico especial”, para el arrendamiento de inmuebles
tanto urbanos como suburbanos que pretendan ser destinados para uso de
vivienda, ya sea que estos puedan ser arrendados o subarrendados. En cuanto
al carácter público de esta ley, nos ubicamos en el marco categórico de los
Derechos Humanos, por ende corresponde la aplicación de esta norma a todos;
no a unos cuantos, debido a que el estado buscará por medio de esta ley velar
por el cumplimiento del derecho al valor social de poseer una vivienda, y esto
incluye a toda la población en general, como lo explica el mismo art. 1 “…
proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena
de este derecho a toda la población…”. Según el art. 6 de la presente ley, su
ámbito de aplicación se ubica en la categoría de: “carácter de orden público y
de obligatorio cumplimiento”, ya explicamos el porqué es de orden público,
ahora, cuando se habla de obligatorio cumplimiento, se hace referencia a la
aplicabilidad de la ley como vía insoslayable de realización.

2. FUNCIONES DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
La superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SNAV), cumple con
una función principal que es la de ejercer el control y permitir la inspección del
Estado sobre las personas y los inmuebles que son objeto de arrendamiento
según Nava M. (2012). Sin embargo, el artículo 20° de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, expone sus
atribuciones o funciones, entre ellas encontramos:
Ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por
parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al
cumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley. Velar por el
cumplimiento de los deberes, derechos y garantías que se encuentran
 plasmados en la LRCAV. Fijar el canon de arrendamiento, que son los costos
de arrendamiento. Así como también realizar la inspección y fiscalización de los
inmuebles y personas sujetas a ley. Efectuar los procedimientos para la
determinación de ilícitos sancionados por la ley que hemos venido estudiando,
entre otras atribuciones.

3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Según González Alcántara (2000), el contrato de arrendamiento es un contrato por
virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder
temporalmente el uso o el goce de un bien a otra persona llamada arrendatario,
quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto. Por otro lado el
artículo 50 de la ley que estudiamos procede a conceptualizarlo de esta
manera: “. El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el
arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a
un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a
pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la
presente Ley.”, encontramos similitud en ambos conceptos a diferencia de que
en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas
se ubica el canon, que en palabras sencillas es el monto de arrendamiento que
el arrendatario debe pagar por tomar en alquiler una propiedad o un bien.

3.1 REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 Deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con
funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones,
según el artículo 46 de la Ley para la Regularización y Control de los
arrendamientos de vivienda.
 Debe ser escrito.
 Debe ser celebrado por el arrendador y por el arrendatario.
 Debe existir el canon, y debe ser real, debido a que si por el contrario no
existiera este, se estaría en presencia del contrato comodato.
 El precio estipulado en el contrato debe ser en dinero, con la moneda de curso
legal nacional.
 A los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la
resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento. Art. 53 LRCAV.

3.2 DERECHOS DEL ARRENDATARIO Y LA IRRENUNCIABILIDAD DE ESOS

DERECHOS
El Artículo 32 de la ley estudiada protege los derechos del arrendatario, y lo
expone de la siguiente forma: “Los derechos que la presente Ley establece para
beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables;
será nula toda la acción…”.
Entre los arts. 1580 al 1622 del C.C. encontramos los derechos que le son
pertinentes al arrendatario, el cual al asumir el título de arrendatario no podrá
negarse a la obtención de los mismos, estos son:
  El arrendatario tendrá derecho de subarrendar y ceder dentro de su fundo si
acaso no hubiera convenio en contrario
 Tiene derecho a que se le entregue la cosa en buenas condiciones, o sea que
la cosa será reparada tanto sea necesario por el arrendador a efectos de
otorgarle un goce pleno mientras este en uso de la cosa.
 Podrá quedarse con las utilidades del ganado y animales que no pertenezcan a
nadie, ellos se los pueden quedar como propiedad siempre que esté dentro de
su fundo y no sea de nadie, y así sus beneficios que podría producir.
 El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de
arrendamiento de conformidad con lo dispuesto.
 El arrendatario tiene derecho de iniciar los procedimientos establecidos en la ley
si a éste se le cobrase el canon indebidamente.
 Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato
escrito, según acuerdo voluntario entre las partes.

3.3 EL CANON DE ARRENDAMIENTO. APERTURA DE CUENTA

El denominado canon de arrendamiento es la contraprestación económica que el
arrendador percibe en dinero o en especie del arrendatario. De acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 42 la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, todo arrendador tiene derecho a cobrar y pagar
oportunamente y hayan sido formalmente determinadas en el contrato de
alquiler, para lo cual éste deberá convenir con el arrendatario la forma y
oportunidad en que deberá pagarse este canon.
El canon hoy en día ya no se puede pagar en efectivo, sino que se deposita en
una cuenta bancaria abierta por el arrendador a tal efecto. Esto es para evitar
que un día el arrendador quiera desalojar a su inquilino, no aceptando el canon
por un tiempo, alegando que este último no quiere pagar. Además, si el
arrendador (maliciosamente) cierra esa cuenta bancaria, provocando la mora
del inquilino, esta situación no significa que el inquilino sea insolvente, porque
no incumplirá, solo esperar a que el banco vuelva a abrir. Las cuentas
bancarias se pueden cancelar. Esto es para el beneficio de los inquilinos.

3.3.1 FIJACIÓN DEL CANON

Se tomará en cuenta lo siguiente, según lo establecido en los Artículos 77 y 79 de
la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, la
fijación del canon de arrendamiento se basará en una banda que va entre el 3%
y el 5% de la rentabilidad anual sobre el valor del inmueble según el tipo de
arrendador.
El canon de arrendamiento será fijado por la Sunavi anualmente mediante una
resolución. El Ejecutivo Nacional modificará los porcentajes de rentabilidad
establecido, cuando las razones de interés público y social así lo determinen.
La fijación del canon de arrendamiento se hará a instancia de parte con solicitud
escrita o de oficio. Cuando sea de oficio la Sunavi ordenará la apertura del
procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses
legítimos, personales y directos pudieran ser afectados.

3.3.2 OPORTUNIDAD PARA PAGAR EL CANON

En breve, el arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de
arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado podrán
acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales
obligaciones.
El Artículo 42. De la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de vivienda, establece que, “El arrendador tiene el derecho a recibir el pago
oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el
contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o
arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar
dicho canon”.

3.3.3 REVISIÓN DEL CANON

De conformidad con el artículo 83 de la Ley de Regulación y Control de los
Arrendamientos de Vivienda. El canon de arrendamiento de inmuebles que
señale la ley será revisado por la Superintendencia Nacional de Supervisión de
Arrendamiento de Vivienda a solicitud del interesado en las siguientes
circunstancias:
1. Un año después de cada fijación de la cuota máxima mensual, la autoridad
administrativa o jurisdiccional competente la formulará y notificará a los
interesados.
2. Cuando se cambie en todo o en parte el uso o destino del inmueble arrendado.
3. El arrendador haya realizado mejoras en el inmueble que cuesten más del
veinte por ciento (20%) del valor del inmueble dentro del plazo señalado en el
apartado 1 de este artículo.
A fin de mantener el equilibrio económico de la relación de arrendamiento, la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda podrá iniciar los
procedimientos correspondientes de acuerdo con sus atribuciones sin que los
interesados soliciten la supervisión, y orientar y decidir los casos que estime
necesarios, y los gastos correrán a cargo de los propietarios y sin perjuicio de la
aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
3.3.4 PROHIBICIÓN DEL PAGO EN MONEDA EXTRANJERA
Según el Artículo 54 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, en “La prohibición del pago en moneda extranjera”. Los contratos de
arrendamiento se realiza en la moneda de curso legal nacional, los
arrendadores y/o arrendadores que hagan caso omiso lo dispuesto en este
artículo serán sancionados con las disposiciones de esta ley.
Los contratos celebrados en moneda extranjera con anterioridad a la entrada en
vigor de esta ley, se ajustarán dentro de los treinta (30) días corridos de
conformidad con los procedimientos previstos por esta ley.

4. LOS DESALOJOS.
En la doctrina venezolana, la ley protege la propiedad y su restitución en sus
diversos modos de actuación en la vida jurídica por distintos medios: por la
posesión, la acción reivindicatoria, la usucapión y, entre éstos, encontramos
también el proceso de desalojo.
El proceso de desalojo es bastante frecuente en la práctica del derecho habitual y
se trata de un proceso judicial en el que los ocupantes de un inmueble urbano o
rústico, lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho sobre el bien. Éste
instrumento procesal representa un derecho del propietario para que recupere
el inmueble que le pertenece a través de una vía sumarísima (Rincón, 2010).

4.1 CAUSAS PARA EL DESALOJO

El artículo 91 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de
vivienda tenemos expone las causales para el desalojo de la siguiente forma:
“Sólo procederá el desalojó de un inmueble bajo contrato de arrendamiento,
cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Pueden ser: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro mees del canon
de arrendamiento sin causa que lo justifique; b) Que el propietario tenga
necesidad de ocupar del inmueble o para alguno de sus familiares hasta el
segundo grado de consanguinidad (esto demostrado con pruebas suficientes
las autoridades administrativas y judiciales); c) Que el arrendatario haya dado
 un uso indebido al inmueble, cambiando el uso o destino para el cual fue
alquilado el inmueble; d) Que el arrendatario sea el responsable de haberle
causado al inmueble deterioros mayores o reformas autorizadas por el
arrendador y; e) Que el arrendador haya violado la normativa de convivencia
ciudadana, dictadas por las autoridades competentes y el Comité Multifamiliar
de gestión.

4.2. PROCEDIMIENTO PARA EL DESALOJO

El desalojo de vivienda se rige por la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento aplicable será el Juicio especial
inquilinario oral situándonos en el título III de la misma Ley (Art. 94 hasta el Art.
134).
1. Se debe acudir a la SUNAVI para agotar el proceso administrativo previo. Aquí
se dicta una providencia administrativa recurrible en el contencioso
administrativo (Art. 95 y 96).
2. Agotada la instancia administrativa, comienza entonces el procedimiento judicial
cuando la parte interesada solicita formalmente el desalojo en atención a las
causales invocadas frente a los órganos jurisdiccionales en la sede
administrativa. (Art 97).
3. El procedimiento se inicia por demanda escrita, que debe llenar los requisitos
exigidos en el Código de Procedimiento Civil para el juicio ordinario. El tribunal
se pronunciará sobre la admisión de la demanda y señalará los vicios de forma
que se detecten las correcciones pertinentes para así ser subsanados en los
siguientes días. En esta parte del procedimiento igualmente se fijará la fecha y
la hora de la audiencia de mediación. (Art. 100 y 101).
4. En la audiencia de mediación se tendrá como principal objetivo mediar y
conciliar las posiciones de ambas partes, tratando con la mayor diligencia que
éstas pongan fin a la controversia por medio de la autocomposición procesal. El
juez dará por concluido el proceso por medio de sentencia oral. (Art 102 y 103)
De no llegarse a una conclusión, el juez puede extender la mediación hasta agotar
el debate y llegar a una sentencia definitiva, pudiendo así extenderla hasta dos
nuevas audiencias para así buscar la resolución del caso.

5. PREFERENCIA OFERTICIA.
Según la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas,
es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en
primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal
condición de arrendatario, esto siempre y cuando el arrendatario tenga más de
dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones
arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De los establecido en la ley, se pueden deducir elementos característicos que
distinguen y forman éste derecho: a) Se trata de un derecho del arrendatario y
un deber del propietario; b) Este derecho consiste en la preferencia que tiene el
arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el
propietario desee venderlo a un tercero y c) La preferencia en la oferta frente al
interés del tercero en adquirirlo.

6. RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Según el artículo 1.546 del C.C positivo venezolano consideramos que éste es:
(…) “El derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera
un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato (…)”.
Igualmente, la LAI da su propio concepto de esta figura jurídica en su artículo 43
de la siguiente manera: “Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse,
en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la
propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier
acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad (…)”.
La Ley exige ciertos requisitos indispensables para que el copropietario pueda
hacer uso del derecho de Retracto Legal, y éstos los podemos contemplar en el
artículo 1.546 del C.C y en el artículo 43 de la LAI.
 BIBLIOGRAFÍA

 SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

(SNAV). Nava M. (2012). Veneología. Blog electrónico.
 DERECHOS DEL ARRENDADOR. González Alcántara J. (2000). México.
LVIII LEGISLATURA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO.
 AQUÍ SE HABLA DERECHO: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Varela
E. (2017). Blog electrónico.
 ARRENDAMIENTO DE VENEZUELA. Álvarez A., Raheb N., Rivero D.,
Volcanes L. (2012). Tesis de grado.
 LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.  Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.053 del
11 de Noviembre del 2011.
 CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de
Julio de 1982.
 PROCEDIMIENTO PARA LA FIJACIÓN Y REVISIÓN DEL CANON. Uribe
Barrera L. (2018). Barquisimeto. Derecho inquilinario. Revista electrónica.
 PREFERENCIA OFERTIVA, PREFERENCIA ARRENDATICIA Y
RETRACTO LEGAL. García, M; Antichán, M; Córdova, A; Rodríguez, S; Filgueira,
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 CALIDAD DE SENTENCIAS DE PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA
SOBRE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. Campos, J. (2017).
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 EL DESALOJO. Yerba, L. (2015). . Universidad Privada de Tacna, Perú
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 Calvo, E. (2007). CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. Editado por: Ediciones
Libra C.A, Venezuela