DERECHO DE USO Y GOCE EXCLUSIVO EN MATERIA DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Jonathan Abello L.

Naturaleza jurídica: ¿derecho real o personal?.

Cuando revisamos el usufructo, pudimos ver en su atributos, que permite al titular
el uso y el disfrute de la cosa. El uso comprende toda destinación natural y normal de la
cosa, y el disfrute, toda posibilidad de adquirir los frutos naturales y civiles de ésta.1

Nuestro código civil, respecto del derecho de uso, sigue la tendencia de permitir al
usuario servirse de la cosa (derecho de uso en sentido estricto), y además apropiarse
parcialmente de los frutos (derecho de goce).2

Es por estas características, que es difícil determinar la naturaleza jurídica de un

derecho tan particular, que incluso en su nombre, incluye estos dos atributos. Nos
referimos al derecho de uso y goce exclusivo, término que se utiliza en la ley 21.442 sobre
copropiedad inmobiliaria, el cual comparte algunos rasgos comunes con el usufructo y el
uso, pero de una manera muy particular.

Estas particularidades, ya se anuncian en la misma norma, que establece en su

artículo 1 que “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma
especial de dominio […]”, por lo que no sería forzoso pensar que este derecho podría
considerarse como una forma excepcional de limitación a las facultades de sus
propietarios.

Sin perjuicio de ello, en materia constitucional, existe reserva legal para para
imponer restricciones, obligaciones y privaciones al dominio, por lo que al no contener la
norma, una atribución del carácter de real para este derecho, necesariamente deberíamos
calificarlo como un derecho personal (cuestión muy discutible), cuyo ejercicio debe ser

1
Guzmán Brito, Alejandro. Derecho Privado romano. Tomo I. P. 610.
2
Alessandri, Somarriva, Vodanovic (2005), Tratado de los Derechos Reales, Sexta edición, tomo I, Editorial
Jurídica de Chile, Santiago de Chile.
respetado por todos los demás copropietarios. La calificación de derecho personal, es
igualmente sostenida por Álvaro Olivares Santiago.3

Relación entre el bien común de uso exclusivo y su titular

A la luz de la ley 19.537, era fácil entender que el titular del derecho que se ejercía
sobre este bien común, era una persona, ya que su art. 13 señalaba que “[…] podrán
asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios […]”. Sin embargo, la nueva
norma, que contiene una disposición en similares términos en su art. 28, dispone una
nueva complicación, al establecer en su art. 30 que “Toda asignación en uso y goce
exclusivo podrá ser pura y simple o sujeta a modalidades y deberá singularizar la unidad a
la cual corresponda.”

Si bien la redacción es bastante confusa, entendida dentro de su contexto,

pareciera querer crear un vínculo entre dos bienes, más que entre el bien y su titular. Esta
particularidad no es extraña en nuestro ordenamiento, pensemos por ejemplo en la
servidumbre minera, que se establece en favor de un proyecto de exploración y
explotación, y no entre dos predios de distinto dueño.

En esta línea de razonamiento, es fácil entender, que es posible que el derecho de

uso y goce exclusivo sobre determinadas áreas, estén determinados y asignados en el
reglamento para ciertas unidades, con anterioridad al momento en que éstas tengan un
titular distinto al del primero, que es generalmente la empresa inmobiliaria que lo dicta.

Esta relación que existe entre el derecho de uso y goce exclusivo y la unidad de
dominio sin atención a un titular determinado, se debilita a lo largo de varias normas de la
ley, ya que aparte del art. 28 de la ley 21.442, también se refieren al copropietario titular,
los art. 14 inc. 6 N° 13, 29 y el 60 inc. 3 y 4. A mayor abundamiento, la ley en su art. 15,

3
Olivares Santiago, Álvaro. Derecho de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común en el sistema de
copropiedad inmobiliaria chileno. Revista de derecho inmobiliario, Año 4, N°1, 2020. Editorial Metropolitana.
establece la asignación de estacionamientos de uso y goce exclusivo a personas con
discapacidad, acreditando previamente dicha condición, cuestión que se contrapone a la
idea de relacionar el derecho con la unidad del condominio. Sin perjuicio de ello, el art. 1
A) b) de la ley, se refiere específicamente a la asignación de uso y goce exclusivo a ciertas
unidades, dejando fuera cualquier referencia a su titular, reforzando así el principio
planteado previamente.

La poca prolijidad del legislador, en materia de técnica legislativa se puede superar

entendiendo que su intención ha sido repetir de diferentes maneras, la necesidad de que
el copropietario sea el titular del derecho y no una persona distinta a él, como se
desprende del art. 60 inc. 3°4 y en particular del art. 3 inc. 2 de la ley5.

Inscripción de la asignación

La norma actual, al igual que la anterior, ha establecido en su art. 28 inc. 1 dos

formas de asignación, que consisten primero, por medio del reglamento de copropiedad y
segundo, por determinación de la asamblea de copropietarios.

La venta del derecho de uso y goce exclusivo, al igual que en la norma anterior, no
es un acto constitutivo, sin perjuicio de ello la norma establece una regla especial en
materia de condominios de viviendas sociales nuevos, donde la escritura de compraventa
de las viviendas deberá incluir la transferencia o la asignación en uso y goce exclusivo del
estacionamiento que le corresponde a dicha unidad, sin perjuicio de la posibilidad que el
propietario posteriormente transfiera su estacionamiento a otro copropietario del
condominio o renuncia a él; en este último caso, la asamblea de copropietarios podrá
4
Los estacionamientos que correspondan a la cuota mínima obligatoria deberán singularizarse en el plano a
que se refiere el artículo 49 y solo podrán enajenarse o adjudicarse en uso y goce exclusivo en favor de
personas que adquieran o hayan adquirido una o más unidades en el condominio. Los estacionamientos que
excedan la cuota mínima obligatoria serán de libre enajenación.

5
Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio
exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la
transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto
de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.
asignar a otro copropietario el derecho de uso y goce exclusivo sobre dicho
estacionamiento.

Cuando la norma actualmente vigente, se refirió a la inscripción de este derecho en

el art. 30, se refirió exclusivamente a la asignación del derecho de uso y goce exclusivo,
dejando fuera cualquier acto relativo a sus posteriores y eventuales disposiciones, como
una venta o donación, a diferencia de lo que ocurre en el Reglamento para el registro
conservatorio de bienes raíces, que cuando se refiere en su art. 52 a los títulos que deben
inscribirse, distingue por una parte, a los títulos traslaticios de algunos derechos, y por
otra, en el N°2 a los actos constitutivos de ellos.

Olivares en su trabajo, hace referencia a la prohibición de venta que contemplan

otras legislaciones como la colombiana6, impedimento que no contiene la ley chilena, la
que si bien no la prohíbe, restringe la forma de su ingreso al registro, limitándola a
materializarse a través de una modificación de reglamento o una asignación por asamblea
de copropietarios.

¿Desde cuándo es necesario inscribir?

El art. 100 de la nueva ley, deroga la norma anterior, rigiendo ésta in actum,
obligando a ajustar los reglamentos a las disposiciones de la nueva ley. La aplicación se
extiende igualmente a las comunidades de copropietarios acogidos a la ley de copropiedad
horizontal.

Como la ley de efecto retroactivo en su art 22 señala que “En todo contrato se
entenderán incorporadas las leyes vijentes al tiempo de su celebración.”, no se vislumbra la
necesidad de inscribir las asignaciones del derecho de uso y goce de conformidad al art.
30, ya que al momento de su constitución no era una obligación hacerlo. Sin perjuicio de

6
Olivares Santiago, Álvaro. Derecho de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común en el sistema de
copropiedad inmobiliaria chileno. Revista de derecho inmobiliario, Año 4, N°1, 2020. Editorial Metropolitana.
P. 47.
ello, como ambas normas son compatibles en cuanto a la forma de asignar estos derechos,
no se ve impedimento en inscribir tanto la modificación del reglamento, como la
asignación hecha en la asamblea, sobre todo teniendo en consideración que los
reglamentos de copropiedad deben adaptar sus disposiciones a la nueva norma en el plazo
de un año.

Aspectos de técnica registral.

La norma ha sido clara, al señalar que la inscripción debe practicarse en el registro

de hipotecas y gravámenes, sin embargo no determinó su forma ni su contenido.

A) Registro afectado: como vimos en un principio, este no es un derecho real, por lo

no sería necesario practicar ninguna nota de referencia al margen del registro de
propiedad. A mayor abundamiento, a medida que las unidades de dominio se
vayan transfiriendo, los derechos comunes se van incorporando proporcionalmente
en cada inscripción de dominio, por lo que su titularidad estará atomizada en cada
una de las inscripciones que conformen la totalidad de los derechos en los bienes
comunes.

Sin perjuicio de ello, por un tema de orden y para efectos de evitar doble
asignaciones, sería conveniente tomar una nota al margen del reglamento de
copropiedad, ya que es el que contendrá en su cuerpo las asignaciones de los
derechos de uso y goce exclusivo, que podrían verse modificadas por las realizadas
por las asambleas de copropietarios.

B) Inclusión en certificado de hipotecas y gravámenes: este derecho no es limitativo

del dominio, por lo que en estricto rigor no sería necesario que apareciera en los
certificados de la unidad a la cual accede, ya que dicha información se encuentra
en el reglamento de copropiedad y sus eventuales anotaciones. De todas formas,
no se ve inconveniente en que aparezca la información en él. Sin perjuicio de ello,
si su titular lo enajena en favor del propietario de otra unidad y esta transferencia,
que tal como vimos, no requiere ingresar al registro, toma el carácter de
 extra-reglamentaria (como la denomina Olivares), provocará grandes distorsiones
en dicho certificado.

C) Forma de inscripción: la norma no establece la forma de inscripción, pero por la

redacción del art. 30 de la ley, pareciera necesario al menos señalar la unidad a la
cual se asigna el uso y goce exclusivo, su individualización, y el titular, así como
también los antecedentes necesarios para identificar el acto que originó su
asignación.

Apreciaciones finales.

Urge corregir y armonizar las normas de la nueva ley de copropiedad, en el sentido

de declarar la especialidad de este derecho, y establecer de manera clara su relación
respecto de la unidad a la que se asigna y a su titular.

Igualmente es necesario que las normas transitorias se hagan cargo de los

derechos asignados con anterioridad a la ley, sobre todo los que se realizaron al amparo de
la ley de copropiedad horizontal, su ingreso al registro y la forma de hacerlo.

Tal como se encuentra la norma hoy, impide el ingreso al registro de actos

dispositivos, lo que provoca que muchos propietarios se sientan inseguros respecto de la
titularidad de sus derechos. Sin embargo, si se modificara la norma y se permitieran dichas
inscripciones, abrirían la posibilidad para inscribir no sólo las transferencias del derecho
(curiosamente en el registro de hipotecas y gravámenes), sino también otros actos como
arrendamientos o incluso prohibiciones, lo que provocaría la creación de una especie de
nuevo registro de uso y goce exclusivos.