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MÓDULO REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

Parte IV

Obligaciones del Administrador del Artículo 9 ley 941.

Continuamos con las clases anteriores, donde habíamos clasificado, a los

fines metodológicos, las obligaciones emanadas de la ley 941 en:

Obligaciones Administrativas

Obligaciones Formales

Obligaciones de Fondo

Continuamos entonces con las:

Obligaciones de Fondo

Hemos catalogado estas obligaciones requeridas por el registro

como obligaciones que hacen a la tarea del administrador en su
calidad de mandatario y representante legal del Consorcio,
establecidas desde larga data por la ley 13.512, su decreto
reglamentario, el Código Civil y asimismo a través de la profusa
y rica jurisprudencia que existe en la materia.

Algunas de las obligaciones establecidas por la ley 941, ya se

encuentran contempladas en otra normativa, pero el que la ley de
Registro las incorpore expresamente permite a los administrados poder
radicar denuncias directamente y en forma individual por ante el
Registro Público de Administradores por incumplimientos a las mismas,
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en lugar de agotar la vía asamblearia previamente para iniciar cualquier

reclamo.

Veamos qué indica la norma:

Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones

deben:
Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo
previsto por las normas vigentes.

Aquí se trata nada más y nada menos que de cumplir con las órdenes o
pautas dadas por las Asambleas. El texto "conforme lo previsto por las
normas vigentes" no implica que el administrador deberá evaluar si la
asamblea se encuentra convocada o ha resuelto conforme las normas
vigentes, puesto que todo acto jurídico es válido (y como tal obliga al
administrador y a los copropietarios) hasta tanto la Justicia no lo declare
nulo.
El administrador que considere que la decisión asamblearia es ilegal,
deberá en su caso renunciar al cargo, pero no podrá, so pretexto de
dicha consideración, dejar de cumplir sin más la orden del mandante,
expresada en Asamblea.

Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias

pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el
mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección
contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas.
Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.

Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del

Consorcio y terceros.
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La primera parte del inc. B del art. 9 de la ley 941 es similar al art. 2067
inc. C del Código Civil y Comercial de la Nación, pero se le incorporan
una serie de enumeraciones adicionales sobre la conservación de las
instalaciones e infraestructura que francamente consideramos
innecesaria, ya que ello está contemplado en la primera parte del
artículo.

Sí es importante la última parte del premencionado inciso, ya que refiere

al cuidado del agua potable, el cual recae, a los efectos del Registro, en
cabeza de la administración.

Cabe recordar la «flexibilización» del control de tanques de agua que ha

tenido la Ciudad recientemente a través de la ley 6040 de diciembre de
2018 (el texto de la norma puede leerse en:
https://ligadelconsorcista.org/legislacion/nuevas-normas-limpieza-
desinfeccion-tanques-agua-ley-caba-6040).

En efecto, por una parte se flexibilizó el control de los tanques de agua

(de seis meses a un año), pero por el otro el administrador responde
ante el Registro por la calidad del agua del edificio. Adviértase asimismo
que las obligaciones de control y mantenimiento a las que refiere la ley
6040 mencionan como destinatario de las mismas al « consorcio de
propietarios y/o administrador [...]».

También se incorpora la obligación de asegurar el edificio y al personal,

conforme la normativa vigente.

Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
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Que son 7: Libro de Administración, Libro de Actas, Libro de Órdenes,

Libro de Sueldos y Jornales, Libro de Horas Extra (Disp. DGEMP 676/17
CABA), Libro de Ascensores (que actualmente es online) y Libro Firmas
de Copropietarios. Ello sin perjuicio de los libros específicos que pudiera
determinar el Reglamento de Copropiedad y Administración o la
Asamblea de propietarios de cada Consorcio (como por ejemplo un libro
de quejas o un libro de sesiones del Consejo de Propietarios).

Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es

exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes
puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

Las únicas formalidades que debe tener el mismo son: No tener

tachaduras ni enmiendas, no tener hojas arrancadas, y encontrarse
debidamente foliado. Esto permitirá no sólo conocer quién es el
propietario de cada unidad a los efectos de las votaciones y el pago de
expensas, sino también poder contrastar la firma obrante en dicho libro
con la firma de los poderes presentados en la Asamblea.

Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los

consorcistas a la misma.

Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las

obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o
sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

Cabe aclarar que la documentación del Consorcio es de los propietarios,

por lo que toda ella puede ser accedida por éstos. No existen “datos
privados” a los cuales la administración les pueda negar legalmente el
acceso. Muchas veces hemos advertido que algunas administraciones
consideran que los datos consignados por los propietarios en el Libro de
Registro de Firmas, por ejemplo, son privados y por lo tanto otros
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propietarios no pueden acceder a él. Ello no es así, ya que toda la

documentación es de los propietarios.
Ahora bien, dicho esto, es dable hacer hincapié en que el administrador
tiene la obligación de “conservar” dicha documentación, por lo que no
debe alegremente entregar los originales a cualquier propietario que los
solicite.

El acceso a la documentación puede darse en dos formas:

ORIGINALES: Desde el requerimiento del propietario, el administrador
tiene 5 días hábiles para franquear el acceso a la documentación. Dicho
acceso puede ser en sus oficinas o en otro sitio que éste disponga, pero
los originales debieran quedar en poder del administrador, excepto que
la Asamblea hubiera resuelto otra cosa.
COPIAS: Puede accederse a éstas dentro de los treinta días en formato
digital o en fotocopias (en el primer caso sin gastos para el propietario
que lo solicita). En este caso es el administrador quien deberá enviar las
copias al propietario, ya que esta obligación se cumple en el domicilio
del consorcista. Esto último está establecido en la Disp. DGDYPC
1494/2014 de la cual hablaremos más adelante.

Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de
Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco
Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la
cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras,
transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad.

Luego de reiteradas solicitudes, la Ciudad de Buenos Aires incorporó la

posibilidad a los Consorcios de obtener una cuenta bancaria gratuita. La
misma es proporcionada por el Banco Ciudad, y se estableció a solicitud
(ya en el año 2012), de la Liga del Consorcista
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(https://ligadelconsorcista.org/propuesta-liga-del-consorcista-cuentas-
bancarias-gratuitas).

La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre

que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada
contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por
Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o
Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un
Profesional del Derecho.

También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas

en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con
idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para lo dispuesto en los
párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula
habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de
acuerdo con la normativa correspondiente.

Este punto, incorporado debido a la presión ejercida por los Colegios

Profesionales de Abogados y de Ciencias Económicas, en realidad no
determina obligación alguna, en otras palabras no hace más que decir
que el Consorcio por decisión asamblearia podrá contratar los
profesionales contables y del derecho que considere adecuados cuando
lo considere pertinente a efectos de analizar la gestión de la
Administración.

Se incorporó además, la posibilidad de que las Asociaciones de

Consumidores puedan realizar dichas auditorías, las cuales deberán
realizarse en forma gratuita.

Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos

de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de
comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última
asamblea realizada.
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No es superfluo ni menor, sino todo lo contrario, la incorporación como

requisito en la Convocatoria a Asamblea, la hora de finalización de ésta,
puesto que la falta de determinación de la hora de finalización del acto,
hace que muchos propietarios decidan no concurrir al mismo, puesto
que no saben cuánto tiempo demorarán allí. Este requisito, esencial bajo
apercibimiento de considerar nulo el acto, hace a toda sociedad
civilizada y respetuosa del tiempo ajeno. Es dable interpretar a mayor
abundamiento, que la extensión del acto por sobre el horario de
finalización, también lo haría pasible de ser declarado nulo.

Confiamos en que esta obligación permitirá reunir a más copropietarios

en las Asambleas, así como también, en caso de no juntarse las
mayorías requeridas para decidir en un sólo día respecto de los puntos a
tratar, convocar a cuarto intermedio dicha Asamblea.

El punto incorpora, además, la necesidad de adjuntar en cada

convocatoria el texto de la Asamblea anterior, lo cual viene a
complementar lo indicado por el art. 2060 del Código Civil y Comercial
de la Nación, en cuanto a la notificación a los ausentes.

Cabe aclarar que la obligación es la de entregar copia del libro de Actas

(y no de la mera transcripción del acta) a todos los propietarios, cosa
que por otra parte suele ser de práctica común entre la mayoría de los
administradores.

En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del

consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación
relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de
los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los
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hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La reglamentación

determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves
correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial
para uso del consorcio.

En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el

administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales
percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

El inc. K del art. 9 de la ley 941, establece la obligación de entrega de la

documentación en 15 días hábiles, en consonancia con el art. 2067 inc. J
del Código Civil y Comercial de la Nación.
Muchos reglamentos determinan como plazo para rendir cuentas, 30, 60
o 90 días, los cuales deberán ser respetados. En el caso de la norma, la
misma indica el plazo de 15 días para poner a disposición la
documentación, sin perjuicio que el plazo reglamentario sea mayor para
rendir cuentas.

Donde sí se aplica esta norma en todos los casos, es a los efectos de

fijar un plazo de entrega máximo respecto de la documentación
indispensable al normal funcionamiento del Consorcio , como ser: libros
obligatorios del edificio y las contrataciones donde el Consorcio es parte.

En caso que existieran juicios con sentencia favorable al Consorcio, la

norma aclara que se deberá depositar en la cuenta bancaria del mismo
los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su
percepción.

Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación

Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el
Capítulo VI de la Ley.
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Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del
mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial.

Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el

acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación
fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación
Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado.

No vamos a tratar aquí estas dos obligaciones, puesto que a la fecha no

se encuentra reglamentada dicha aplicación oficial, y por lo tanto no es
aplicable.

Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de

las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al
consorcio.

Esta obligación es particularmente importante, ya que se trata de la

obligación de informar al propietario de cualquier reclamo que afecte de
alguna manera al Consorcio. Desde cartas documento recibidas, hasta
acontecimientos que pueden llegar a tener una incidencia económica
grave, como ser una acción judicial contra el Consorcio donde éste
puede caer eventualmente en rebeldía, un reclamo laboral, o una multa
administrativa que puede generar intereses.

Es importante destacar que se trata de cualquier acción o sanción que

«afecte» al consorcio en alguna forma. La terminología es sumamente
amplia, porque esta obligación es amplia también.

Adviértase que la notificación debe ser hecha a cada propietario, con lo

que no alcanzaría con informarlo en el ascensor, o a través de notas en
áreas comunes.

Las 48 horas a las que refiere la norma, debieran ser hábiles.

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Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio
indebido de su administración.

El artículo 160 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece la

responsabilidad solidaria de la administración: «Los administradores
responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus
miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio
o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión».

La normativa local, refiere en forma muy similar a la responsabilidad

recogida por la normativa nacional, pero le da un sentido diferente: La
administración responde ante el ejercicio indebido de la gestión. No
refiere a daños ocasionados, y no indica ante quiénes responde.

Tampoco queda claro si esta norma es de aplicación por ante los

Tribunales Nacionales en caso de una acción judicial por daños y
perjuicios, ya que en dicho caso, aplica el artículo 160, muy amplio en
cuanto a quiénes son los beneficarios de dicha responsabilidad.

Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en

forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos
servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus
honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros
prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad.

Aquí la norma ha intentado paliar una situación harto común en las

administraciones de Consorcios: La asamblea contrata al administrador
con unos honorarios preacordados con éste, y al momento de pagarlos,
hay otros gastos, no aclarados oportunamente, que se suman.

Estos gastos son desde gastos de generación de liquidaciones de

sueldos o expensas, hasta adicionales por concurrir a audiencias.
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El texto es claro: La administración deberá informar todos los servicios

«adicionales» no cubiertos por los honorarios oportunamente pactados
que pretenda cobrar al edificio, bajo apercibimiento de ser denunciado y
en su caso multado.

Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato

digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias.

Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o

innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo.

El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o inquilinos

autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente
por otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada.

Aquí pensamos que sería errado considerar al inquilino consorcista,

cuando éste no tiene relación jurídica alguna con el Consorcio.
Suponemos que los redactores quisieron dar un tinte amplio al deber de
trato digno, ya que el trato respetuoso debiera ser otorgado a todos los
ocupantes del edificio, y no sólo a los propietarios.

De hecho, las actitudes vergonzantes o vejatorias a las que refiere la

norma, debieran evitarse en ambos sentidos: del administrador al
ocupante y de éste al administrador. Cuesta creer que haya necesidad
de plasmar la obligación de urbanidad y respeto en una norma.

Es interesante la incorporación de la obligación de abstención de ejercer

su cargo en sentido abusivo, y es particularmente peculiar la
incorporación de la palabra «presunta», ya que el Registro estaría en
condiciones de sancionar a aquellos administraciones con actitudes que
hicieran presumir la voluntad de perjudicar.
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Finalmente, el inciso T del art. 9 de la ley 941, en una redacción poco

clara, agrega la obligación de notificar [cualquier cuestión, en forma
genérica] por el medio acordado con el propietario.

La redacción es poco clara porque se incluye a los «inquilinos

autorizados» (suponemos que otras personas, aunque no sean inquilinos
pueden ser autorizadas y respecto de éstas la obligación aplica igual), y
porque se menciona «otro medio» y luego refiere a la «vía acordada».

Se refiere a que el administrador debe ponerse de acuerdo con el

propietario en el medio a elegir, o el propietario puede unilateralmente
indicarle cómo quiere recibir las notificaciones? Cabe recordar que la
Disp. DGDYPC 1494/2014 obliga al administrador a notificar por medios
digitales las liquidaciones de expensas.

Autor
Dra. Victoria Loisi