ADMINISTRACION DE CONSORCIOS

CONSORCIO
Est conformado por todos los propietarios de Unidades exclusivas de un edificio o inmueble
indiviso que est sujeto al rgimen de propiedad horizontal.
La Propiedad Horizontal, es un derecho real creado y regulado por la Ley 13.512.
El consorcio de propietarios tiene personera jurdica por lo cual es un sujeto del derecho.

HISTORIA Y EVOLUCION
La ley 13.512 sancionada en 1948 otorgo rgimen jurdico a un derecho real, ya que las
pocas normas que se utilizaban del Cdigo Civil para la innovadora forma de construccin y vivienda
eran de la analoga de las normas de Condominio y Dominio.
La ley permiti das status jurdico diferente a esta forma de organizacin inmobiliaria, que
hoy estamos prximos a vivenciar un nuevo cambio legislativo con el Nuevo Cdigo Civil que entrara
en vigencia a partir del 1 de Agosto de 2015.
Esta normativa cambiara la tcnica legislativa que mejorara, ampliara y explicara todos los
aspectos del derecho real a partir del art. 2037 del NCCC.

PREHORIZONTALIDAD
La pre horizontalidad es el paso anterior a la constitucin del Consorcio y del trmite previo a
adjudicar el dominio de las Unidades.
El Nuevo Cdigo Civil exige para las construcciones que se sometern a la propiedad
horizontal, la contratacin de un seguro de caucin o de pre-horizontalidad.

PARTES COMUNES Y PARTES PROVADAS PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley y el nuevo Cdigo Civil y Comercial se encargan de limitar y detallar cuales son las
partes comunes y privadas que de la evolucin se ha podido ampliar la enumeracin de partes
comunes. Ambas no difieren del concepto y funcionalidad.

PARTES PRIVADAS: cada departamento de un inmueble, identificado e inscripto como

Unidad Funcional. Tambin puede ser de dominio exclusivo (privado) las cocheras o
bauleras segn se identifiquen en el Reglamento.
PARTES COMUNES: (impuestas por ley o por los consorcistas) pasillo, puerta de entrada,
muros medianeros, ascensores, pilares, portera.

PARTES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: (depende de disposiciones particulares del

edificio) Espacio guarda choche, terraza, jardn, patio, balcn, etc.

ELEMENTOS ESCENCIALES DE UN CONSORCIO

Reglamento de copropiedad y Administracin
Es obligatorio segn se establece en la ley 13.512. Es un cuerpo normativo que regula las
relaciones entre los copropietarios del edificio sometido a la Propiedad Horizontal.
El Reglamento puede regular las relaciones de los copropietarios del consorcio, as
contradecir las normas de rango superior. (El Reglamento es la LEY del consorcio).
Administracin y direccin del consorcio rganos
El rgimen de propiedad horizontal tiene autoridades a fin del cumplimiento de la ley. Las
decisiones y directivas sern formalizadas en la ASAMBLEA DE CONSORCIOS.
La ejecucin de estas medidas ser a travs de la figura del Contrato de Mandato, o sea, en
la persona del Administrador.

COUNTRIES Y BARRIOS PRIVADOS

La complejidad y distintos tipos de urbanizacin han dado lugar a complejos de propiedad
horizontal que en lugar de asentarse sobre uno o dos terrenos, se asientan sobre un permetro
delimitado, aprobado catastralmente que contiene a muchos o distintos lotes; o sea, en vez de ser
unidades Funcionales, son complejos con mltiples lotes y en cada uno de ellos una Unidad
Funcional.
Generalmente encontramos este tipo de consorcios fuera de las ciudades, en lugares donde
cuentan con grandes extensiones sin edificar, que se urbanizan, organizan y constituyen como
complejo de viviendas.
Es una urbanizacin privada residencial de extensin limitada, regida por un plan de
ordenamiento territorial con inmuebles o Unidades Funcionales o parcelas privativas y comunes,
destinadas a la vivienda y a la prctica de actividades deportivas, sociales o culturales.
En cada jurisdiccin que se ubique el cdigo urbanstico y de planeamiento y uso del suelo
regir las normas a las cuales debe sujetarse la aprobacin, viabilidad, construccin y
caractersticas. Ejemplo, el Decreto 27/98 para Barrios Privados en la Prov. De Buenos Aires; y el
Decreto 947/04 para los Clubes de Campo en la misma provincia.
Diferencia entre Club Privado y Barrio Cerrado
CLUB PRIVADO
Rige Ley 13.512
Los moradores se denominan
copropietarios
Conjunto urbanstico que se da en
zonas urbanas
Reglamento de copropiedad y
administracin

BARRIO CERRADO
Rige Ley 13512 o Ley 19550
(Sociedades)
Los moradores se denominan
copropietarios o socios
Conjunto urbanstico que se da en
zonas rurales
Estatuto societario y acta constitutiva

Es de fundamental importancia conocer la realidad jurdica para saber qu y cmo

administrar el complejo de viviendas.
El Nuevo Cdigo Civil y Comercial incluye a estos complejos urbansticos, continuando con
la facilidad de su regulacin jurdica por parte de la Administracin Local, pero los incluye al rgimen
de Propiedad Horizontal.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
La constitucin del consorcio depende de la debida inscripcin de dicho instrumento
(Reglamento) en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente a la jurisdiccin.
La ley 13512 establece en su art. 9 el carcter obligatorio para la existencia del Consorcio,;
por lo cual no hay consorcio sin reglamento , que previo a su inscripcin no tiene fuerza
jurdica ni entidad para subsistir.
La ley establece en el art. 9 la obligatoriedad de los siguientes puntos:
Designacin de un administrador, sus facultades y deberes.
Las formas de remocin del administrador y las bases para fijar su remuneracin.
La proporcin en que contribuirn los copropietarios en los gastos y expensas comunes.
El modo de convocar a reunin de copropietarios asambleas-.
Procedimiento para modificar el reglamento.

MODIFICACION REGLAMENTO COPROPIEDAD

El Reglamento de Copropiedad es un instrumento pblico que debe ser inscripto en el
Registro de la Propiedad de Inmueble, pero para su modificacin deber constar con los siguientes
pasos:
1) Asamblea de consorcistas, denominada Asamblea Extraordinaria que deber cumplir con los
requisitos de:
- Convocatoria
- Quorum
- Autoridades
- Votacin
- Mayoras especiales
2) Votacin: la ley establece que el reglamento solo se podr modificar con el 2/3 del
consorcio.
3) Acta: se labrara un acta que luego debe ser protocolizada por Escribano Publico para dar
validez como instrumento pblico, debiendo ser luego inscripto en el Registro de la
Propiedad de Inmueble; sin esta ltima la reforma carece de validez.

REGLAMENTO INTERNO DEL EDIFICIO

Este Reglamento es de carcter privado y generalmente no se le da mucha importancia, sin

embargo del uso diario y cuestiones domsticas se hace recomendable su dictado para evitar malos
entendidos entre los copropietarios.
Se puede asimilar a las normas de convivencia domstica dentro de un consorcio y sus
normas pueden ser dictadas no en un nico momento, pero si es el caso ser necesario transcribir y
difundir entre los copropietarios en un solo cuerpo normativo.
Tiene efecto vinculante como el Reglamento de Copropiedad y Administracin, por lo cual es
LEY dentro del consorcio y genera la obligacin de respetarlo por todos los que habitan el
consorcio.
Para dictarlo no se requieren formalidades, solo estar aprobado por la Asamblea, pudiendo
ser dictado con el Reglamento de Copropiedad o en una forma posterior.
Las clusulas del Reglamento Interno pueden modificarse tan solo con una Asamblea de
copropietarios y tiene plena vigencia desde la misma fecha de aprobacin.

ADMINISTRADOR
La exigencia del Administrador en los consorcios es de carcter obligatorio y es establecido
por el art. 9 de la Ley 13512.
El Administrado es un mandatario legal de los copropietarios y su funcin es ejecutar las
disposiciones y reglamentarios que se adopten por medio de la Asamblea de consorcistas.
Este Administrador representa al consorcio y ejecuta en su nombre y por su cuenta todos los
actos que se formulen por la ley, reglamento o asamblea.
El administrador se maneja bajo las reglas del contrato civil de MANDATO, quedando vinculado al
consorcio desde su designacin bajo la relacin contractual que rige el Cdigo Civil, las normas
contenidas en el Reglamento de Copropiedad y dems decisiones y rdenes de la Asamblea por
medio del acta de reunin respectiva.
Los administradores pueden ser personas fsicas o jurdicas del derecho privado.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial expresa estas mismas especificaciones conceptuales en su art.
Del 2065 a 2067.
Facultades y obligaciones del Administrador
Funciones:
Administrar: conservar, mantener y mejorar el funcionamiento del edificio y sus servicios
Personal}. Designar al personal de servicio y removerlo en sus funciones.
Seguros: la contratacin de un seguro de incendios y civil para cubrir gastos mayores
Recaudacin y empleo de fondos econmicos para los gastos del consorcio.
Rendicin de cuentas, en forma documentada y peridica acerca de su gestin
administrativa.
Debe efectuar la informacin debida de ingresos y egresos
Convocar a Asambleas (ordinarias y extraordinarias)
Rubricar, llevar y custodiar los libros del consorcio.
Elevar a escritura pblica las actas en las que conste modificaciones del Reglamento de
Copropiedad e inscribirlas en el Registro de la Propiedad de Inmueble.

 Expedir certificaciones por deudas de expensas comunes, tanto en el momento de compraventa, como para iniciar juicios de ejecucin por deuda de expensas.
Comunicar a consorcistas ausentes por medio de nota las decisiones tomadas en la
Asamblea que se celebre.
Llevar un registro con los domicilios de los consorcistas que no habiten en el edificio.
Velar por el cumplimiento de las normas vigentes y referentes a la Propiedad Horizontal.
Formular denuncias por violacin a las prohibiciones previstas en la Ley 13.512 en su art. 6
referido al uso de inmuebles por parte de los copropietarios.
Mandato del Administrador: Plazos, Eleccin, Renovacin, Remocin
El primer administrador debe ser designado en el reglamento de Copropiedad segn se
establece en el art. 9 de la ley 13512.
Respecto al MANDATO, se encuentra establecido en el Reglamento de Copropiedad;
llegado el caso que no se especifique en el Reglamento, se entender que estar designado hasta
su remocin.
Las DESIGNACIONES de administrador posteriores deben efectuarse mediante mayora de
asamblea y el acta debe estar protocolizada o elevada a escritura pblica.
Segn su REMUNERACION el art. 9 LA LEY 13.512 ESTABLECE QUE EL Reglamento
debe contener las bases o pautas para sus honorarios y generalmente se expresa en un porcentaje
de los montos mensuales.

REMOCION
Generalmente se establecen en el Reglamento de Copropiedad las causales de remocin y
porcentaje de mayora para la remocin del Administrador frente a conflictos.
Son causales de remocin las mismas que recovan un mandato, que consiste en el
incumplimiento de algunas de las obligaciones a las que debe sujetar su accionar el administrador.
La ley 13.512 prev en su art. 10 que ser por mayora si no se establece en el
Reglamento.

TRANSPARENCIA DE LA GESTION
Ya que administrar y representar engloba el mayor conjunto de obligaciones, el
administrador debe INFOMAR y DOCUMENTAR a fin de obtener una gestin transparente y libre de
responsabilidades posteriores.

REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS C.A.B.A

El Registro Pblico de Administradores de Consorcios regula una actividad que careca de
controles, estableciendo pautas para las contrataciones que realizan los administradores,
garantizando las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los
copropietarios.

Su objetivo es controlar los pagos de aportes y contribuciones previsionales; las polizas de seguro
contra incendios; el pago de servicios, impuestos y tasas de las partes comunes; las medidas de
seguridad obligatorias y la contratacin de personal matriculado en los casos que corresponda.
Todos los Administradores que perciban ganancia deben estar inscriptos.
Requisitos de inscripcin
Constituir domicilio en la Ciudad de Buenos Aires
Original y fotocopia de la Constancia de Inscripcin del CUIT
Certificado de Reincidencia Criminal
Certificado de juicios Universales
Nota justificando la mora en la Inscripcin
Arancel (derecho de timbrado)

LIBROS Y DOCUMENTACION BASICA

Obligatorios:
LIBRO DE ACTAS: debe estar rubricado en el Registro de la propiedad de Inmueble. En el
se transcriben las resoluciones de la Asamblea de Copropietarios, la cual debe ser firmada
por todos los presentes.
LIBRO DE ADMINISTRACION: Debe estar rubricado en el Registro de la Propiedad del
Inmueble, en el cual se asientan los movimientos econmicos del Consorcio.
LIBRO DE REMUNERACIONES Y REGISTRO DE EMPLEADOS: Debe estar rubricado en
el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, y es obligatorio a pesar de tener un solo
empleado. En l se asientan y actualizan los datos relativos al personal.
LIBRO DE RDENES: debe estar rubricado por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social;
en l se asientan todas la obligaciones del personal, y las ordenes que se imparten,
resultando probatorio en todo conflicto de ndole laboral que pudiera suscitarse.
LIBRO DE ASCENSORES: debe estar rubricado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires o los municipios provinciales.
LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS: no es obligatorio y en el se asientan las titularidades de
cada copropietario y los medios adecuados para contactarse.
LIBRO DE CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE: su propsito es asegurar la
confiabilidad del agua potable en todos los edificios de la C.A.B.A., donde se plasman los
resultados del anlisis del agua potable.
LIBRO DE CONTROL DE SEGURIDAD EDILICIA (CABA): en el se efecta el registro de la
fiscalizacin en los inmuebles comprendidos por la disposicin, para satisfacer las
necesidades de control y fiscalizacin.
No obligatorios:
LIBRO DE REGISTRO DE CORRESPONDENCIA: se asientan la correspondencia a diario y
sirve a efectos de controlar las reales recepciones, extravos, adulteraciones o robo de la
misma.
LIBRO DE INVETARIO: se asientan los elementos adquiridos por el consorcio

LIBRO DE ASUNTOS LEGALES: en l se recolecta todo lo concerniente a asuntos legales

y/o judiciales que involucran al consorcio en relacin a terceros.
REGISTRO DE PROOVEDORES Y PRESUPUESTOS: este libro registra los proveedores y
presupuestos presentados para los respectivos trabajos de servicio o mantenimiento a
efectos de llevar un seguimiento general del movimiento generado por los mismos en el
edificio.