Id.2 Modulo22020pdf Autor.166 - 28 12 2020

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org
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MÓDULO 2
DERECHOS REALES Y PERSONALES
DOMINIO, POSESIÓN, TENENCIA
Es preciso distinguir el Dominio -o Propiedad- de las cosas, de la Posesión, por un lado, y de

la Tenencia, por el otro. Habíamos dicho que el dominio (también llamado "propiedad"), es
el derecho más amplio que puede ejercerse sobre una cosa. Quien es su propietario puede
venderla, alquilarla, donarla, etc. El que posee una cosa, en cambio, sólo la tiene en su
poder con ánimo de dueño, usándola y gozándola como si fuera el dueño. La distinción es
importante en la compraventa de inmuebles, cuando el vendedor entrega al comprador
primero sólo la "posesión" del inmueble y más luego la propiedad o dominio. Esto se
explica porque la transmisión de la propiedad de los inmuebles requiere de una escritura
pública, que se lleva a cabo ante escribano público y debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Entonces, para que todas estas formalidades burocráticas no entorpezcan la
operación, vendedor y comprador deciden que primero se entregará la simple posesión del inmueble
contra la entrega de una parte sustancial del precio, dejando el pago del saldo para el momento en
que se llevará a cabo el acto formal de la escrituración por le cual se transmite la propiedad
propiamente dicha. Por ese motivo es que aparece, en la práctica, ese instrumento llamado
"boleto de compraventa", que en realidad es una mera "promesa de venta", destinado a
facilitar, por así decirlo, la venta de un inmueble.
Dicho sea de paso, a diferencia de los inmuebles, el régimen de compraventa de los bienes
muebles no impone ninguna formalidad, bastando con la entrega de la cosa por parte del
vendedor al comprador contra la entrega del precio por parte del comprador, al vendedor.
Para los bienes muebles, entonces, la sola posesión vale título.
Con la adquisición de la posesión, el comprador de un inmueble ya puede considerarse

prácticamente dueño de la cosa; podrá usarla, explotarla, pintarla, alquilarla, etc. pero no
podrá disponer de ella transfiriendo su dominio a terceros, porque no lo tiene aún. Es
decir, no podrá venderla ni donarla ni podrá ejercer ningún derecho inherente a su calidad
de propietario.
En otro nivel inferior de derechos está la tenencia de las cosas. Quien sólo es "tenedor" de
una cosa, la tiene bajo su poder, la goza y la aprovecha pero reconociendo en otro la
propiedad. Ejemplo típico es la locación. El inquilino goza de la cosa pero sabe que sólo
puede disponer de ella dentro de los límites fijados en el respectivo contrato de alquiler. De
estos temas tratan los arts. 2351 y 2352 del Código Civil y los arts 1909 y 1910 del nuevo
Código Civil y Comercial (ley 26994) como ya hemos señalado en el módulo anterior.
Conocer, si bien a grandes rasgos, la distinción entre propiedad, posesión y tenencia de una
unidad funcional es importante para un Administrador, porque a veces hay departamentos
que de pronto se quedan sin dueño porque éste fallece, no existen herederos y surgen
dudas en el consorcio sobre qué temperamento adoptar. Hay personas que, en
conocimiento de un inmueble en esas condiciones, lo ocupan sin más ni más, se hacen
cargo del pago de los impuestos y esperan tranquilamente que transcurra el plazo de veinte
años, pasado el cual la ley les permite transformarse en propietarios. Es lo que se llama
"prescripción veinteañal". Pueden ocuparlo o alquilarlo a un tercero libremente y muchas
veces los vecinos creen que están en presencia de un acto delictivo, pero ello no es así. La
ley no lo prohíbe. Sólo ampara a quien tiene un título mejor. Dichas personas han hecho
actos de posesión, que mientras no aparezca alguien con un mejor derecho sobre ese
inmueble, serán válidos. Nadie está obligado a probar el derecho que tiene a la posesión pacífica
de una cosa. Salvo que aparezca alguien con un derecho mejor. Dice el 2363 del viejo y derogado
CC que el poseedor no tiene obligación de exhibir su título a la posesión. Él "posee porque
posee". Esta última frase define también la índole de la posesión. La esencia de la posesión
es una situación de disfrute.
El nuevo Código Civil y Comercial establece al respecto:
“ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa
no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder”.
Esta solución aparentemente extraña que adopta nuestra ley civil ha sido inspirada por la
necesidad que siempre ha tenido nuestro país de ocupar plenamente su territorio.
Recordemos que Juan Bautista Alberdi llegó a decir "gobernar es poblar". En un país como
el nuestro, de grandes extensiones deshabitadas, es lógico que Vélez Sarsfield, el autor del
Código Civil se haya inclinado a validar el simple hecho de la ocupación. Pensemos el año
en que fue redactado este cuerpo legal, 1872, bastante cercano a las expediciones al
desierto.
CONDOMINIO
"Es el Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una
cosa mueble o inmueble". Así define el (Art. 2673) del viejo Código Civil a este derecho que
tanta relación tiene con la Propiedad Horizontal. Y decimos esto porque, como veremos
más adelante, quien compra un inmueble en propiedad horizontal, simultáneamente pasa
a comprar una parte indivisa de un conjunto de bienes en condominio con todos los demás
propietarios del inmueble (terreno, paredes, pasillos, escaleras, ascensores, instalaciones
de servicios de agua, electricidad y gas., etc, etc).
El condominio está definido en el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994): “ARTICULO
1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan
otra proporción.”
El condominio es nada mas que un estado particular del dominio, caracterizado por la
existencia de varios sujetos que lo ejercen conjuntamente sobre una cosa determinada, que
en principio es indivisible. Por esa indivisibilidad de la cosa en condominio, las respectivas
partes de los condóminos están representadas en porcentuales. Para que haya condominio, es
esencial que exista la imposibilidad de diferenciar materialmente la parte de cada
condómino, ya que ello haría cesar la indivisión.
La distinción entre las partes del edificio de propiedad exclusiva de cada propietario,
llamadas unidades funcionales (departamentos o locales) y las partes sobre las cuales recae
el condominio de todos, suele ser una de las principales fuentes de conflictos en los
consorcios. Sobre todo respecto a las instalaciones. Determinar a quién le toca arreglar una
cañería o un sector de la instalación eléctrica, si al propietario o al consorcio, suele generar
muchos juicios.
Otras veces suelen suscitarse conflictos en relación a ciertos espacios guardacoches que si
bien están señalizados como integrados por cocheras determinadas, en realidad, en el
Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio figuran como una sola unidad
complementaria. En estos casos, sus co-propietarios no son consorcistas entre sí, sino
condóminos. Muchos administradores confunden el porcentual de cada cochera con el
porcentual de cada unidad y lo unifican. Pero esto, salvo en el supuesto caso de que todos
los propietarios de departamentos o locales de todo el edificio sean, además, condóminos
del espacio guardacoches, suele traer problemas a la hora de atribuir gastos y liquidar
expensas. Esta es una circunstancia que el administrador deberá tener bien en cuenta al
momento de calcular los respectivos porcentuales y confeccionar las liquidaciones
mensuales.
El derecho de cada "comunero"(que así se llama también el condómino) sobre su "parte

indivisa" es sumamente amplio y responde al concepto de propiedad individual. Puede, en
consecuencia, cada condómino ejercer sin el consentimiento de los demás, aunque sólo
respecto de su parte indivisa todos los derechos inherentes a la propiedad compatibles con su
estado de indivisión. Puede venderla, gravarla y sus acreedores pueden hacerla embargar y
vender en resguardo de sus créditos.
En cambio, respecto a la totalidad del condominio, dice el art. 2680 del viejo Código Civil que
ninguno de los condóminos sin el consentimiento de todos, puede ejercer actos materiales o
jurídicos que importen el derecho de propiedad.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) establece que los actos de disposición de la
cosa común se resuelve por unanimidad y los de administración por mayoría: “ARTICULO
1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de
todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de
los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa,
hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.”
“ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en
común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.”.
“ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad
de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación
razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el
valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de
empate, debe decidir la suerte.”
La verdad de transfondo de estas normas es que Vélez Sarsfield consideraba que no era
conveniente la propiedad compartida, por ser fuente generadora de discordias y pleitos,
por ello hace al condominio sumamente frágil: exige unanimidad para las decisiones en
general y da derecho, como veremos en párrafos siguientes, a cualquiera de ellos a pedir la
división del condominio en cualquier tiempo y por cualquiera razón, salvo que se trate de
cosas sometidas a indivisión forzosa.
Siguiendo con la exposición, podríamos decir que el condominio puede ser de dos clases:
con indivisión forzosa o sin ella. Ejemplos de indivisión forzosa (viejo art. 2710) son el
condominio sobre muros, cercas y fosos, el bien de familia y precisamente la Propiedad
Horizontal. En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) el condominio está legislado
en el Libro Cuarto, Título Cuarto artículos 1983 a 2036.-
USUFRUCTO
El usufructo es definido por el art. 2807 del viejo Código Civil como el derecho real de usar
y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro. Se constituye por contrato oneroso o
gratuito y cuando no se establece término se presume que es vitalicio.
En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) se lo define así : “ARTICULO 2129.-
Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o
destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.”
Se diferencia de la locación en que el propietario que da un bien en usufructo no está

obligado, como en la locación, a asegurarle al usufructuario el uso y el goce. Entrega la
cosa en el estado en que se hallare "aunque no pueda servir para el uso y goce de su
destino", dice el viejo art. 2910. Esto es perfectamente lógico desde que el usufructo es un
derecho real, es decir, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no personal, como la locación.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) establece :”ARTICULO 2142.- Derechos
reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y
no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con
carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien”.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario
se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Aún a riesgo de parecer repetitivos, digamos una vez más que si tenemos un derecho real,
nuestro derecho se ejerce directamente sobre una cosa; por ejemplo, la vendemos, la
entregamos en locación, la donamos, etc. En cambio, si tenemos un derecho personal, lo
tenemos respecto de una persona. En la locación, el derecho real lo tiene el propietario y en
uso de su derecho real entrega la cosa. Pero el inquilino tiene un derecho personal, que
quiere decir que puede exigirle al locador que le proporcione el uso y goce de la cosa dada en
locación. Pero no tiene ningún derecho sobre esa cosa.
Con mucha frecuencia se da el caso de que propietarios de cierta edad, por diversas razones
donan o venden su departamento a un tercero, familiar o no, con una cláusula por la cual
se reservan para sí el usufructo. Una disposición que no diga nada más que eso se entiende
gratuita y vitalicia. Por muchas razones hay personas que piensan que más vale vender o
donar su propiedad en vida a sus seres queridos y ahorrarles la molestia de tramitar su
sucesión una vez que mueran. Pero como nadie puede estar seguro de nada, y mucho
menos de las vueltas de la vida y sus avatares, en el mismo instrumento de venta o
donación se reservan para sí el derecho real de usufructo gratuito, que estará vigente
mientras vivan. Esto quiere decir que si por acaso los beneficiarios quisieran vender dicho
inmueble, el futuro comprador estará obligado a respetar esa reserva de usufructo. Vale
decir que hagan lo que hagan con el inmueble, el beneficiario no podrá ser desalojado,
estando exento de las cargas del propietario. Aunque esto no quiere decir que el inmueble no
pueda ser rematado desocupado por deudas de impuestos y/o expensas comunes.
SERVIDUMBRE
El Art. 2970 del viejo Código Civil define la servidumbre como "el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos
derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de
propiedad".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) la define así: “ARTICULO 2162.- Definición.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.”
Esta es una institución que en su origen era típicamente rural, aplicable a campos linderos
en relación a ríos y arroyos, pero con la aparición de la propiedad horizontal, se aplica a
muchos edificios urbanos. Existen edificios linderos que por su estructura o por las
particularidades del terreno en el que están construidos se relacionan física o
funcionalmente entre sí. El traspaso de la propiedad a un tercero del inmueble afectado, no
influye sobre el derecho de servidumbre constituido, el cual se mantiene intacto y debe ser
respetado.
También muchas veces nos encontramos con una unidad que debe alojar una caja de
servicios eléctricos o una instalación de cualquier otra naturaleza correspondiente al
consorcio o a otra propiedad. Por supuesto que en estos casos, tratándose de propiedad
horizontal, ese derecho de servidumbre deberá figurar en los planos correspondientes y en
el respectivo reglamento de copropiedad y administración del edificio.
Las servidumbres son derechos que se ejercen sobre un predio ajeno; no se concibe una
servidumbre sobre un bien propio, porque el dominio ya incluye la totalidad de los poderes
y ventajas que se pueden obtener de un inmueble; además, son de naturaleza excepcional,
porque importan una restricción al derecho de propiedad, el cual en principio se presume
ilimitado. Por ello mismo, toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su
extensión o sobre el modo de ejercerla, se interpreta a favor de la no existencia o la menor
extensión.
HIPOTECA
Es el "derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes inmuebles que
continúan en poder del deudor", dice el Art. 3108 del viejo CC. Este derecho real otorga al
acreedor el derecho de ejecutar judicialmente el bien afectado, en caso de mora, en
cualquier mano que se encuentre. También otorga al acreedor el derecho a cobrar primero
en caso de que el bien salga a remate y existan otros acreedores (Art. 3934 viejo CC).
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define así a la hipoteca: “ARTICULO 2205.-
Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizado.”
La hipoteca poca relación tiene con la propiedad horizontal en sí misma, pero es

conveniente tenerla en cuenta, porque bajo ciertas circunstancias se podría hipotecar el
terreno y el edificio como garantía de un crédito. Por ejemplo, en caso de que sea necesario
efectuar reparaciones o para liquidar deudas contraídas por el Consorcio o en
cumplimiento de sentencias judiciales que obliguen a éste a pagar grandes sumas de
dinero. Pero en todos los casos, para hipotecar el inmueble común, según veremos más
adelante, se requiere que la operación sea aprobada por asamblea y que cuente con el voto
favorable de la totalidad de los propietarios.
El administrador debe saber además que el cobro de un crédito hipotecario goza de

prioridad respecto del cobro de expensas comunes. Dicho en términos más sencillos:
cuando un propietario debe expensas y el administrador le hace un juicio ejecutivo y saca a
remate su unidad, si el inmueble está gravado con hipoteca como garantía de un préstamo,
luego del remate cobra primero el acreedor hipotecario y después el consorcio.
Por este enorme privilegio que posee la hipoteca se aconseja a cualquier comprador de un
inmueble, sea o no en propiedad horizontal, que previo a efectuar cualquier pago de precio
averigüe en el Registro de la Propiedad Inmueble si acaso el inmueble que va a comprar
registra alguna hipoteca. Porque en caso de insolvencia o incumplimiento del vendedor,
será el acreedor hipotecario quien cobre primero, siempre.
PERSONA
Persona, dice el Art. 30 del viejo Código Civil, es "todo ente susceptible de adquirir derechos o
contraer obligaciones". Es decir que debe ser capaz de actuar como titular activo o pasivo de
relaciones jurídicas. Por eso también se dice que son sujetos de derecho.
Las personas pueden ser: físicas o jurídicas. Demás está decir que las personas físicas son las
de carne y hueso y las jurídicas son las constituidas por grupos de personas.
Pero no todas las agrupaciones u organizaciones son personas. Vale decir, no todas las
organizaciones pueden adquirir derechos y contraer obligaciones independientemente de
los derechos y obligaciones de sus integrantes. Ello dependerá de que esa cualidad le sea
reconocida por la ley. Lo que acontece es que poder ser, un grupo de personas, titular de
derechos y obligaciones independientemente de los miembros que las componen, es un
atributo de indudable interés para la comunidad. Por eso el Estado se reserva el derecho de
reconocerlo como persona jurídica.
La diferencia estriba en que cuando a la organización se le reconoce "personería jurídica", se

la considera una entidad independiente de sus miembros, poseyendo, al igual que las
personas físicas, un nombre, un domicilio y un patrimonio propios. Por dicha razón, puede
contraer derechos y obligaciones por medio de sus autoridades cuando actúan conforme a
sus estatutos. Derechos y obligaciones que, en principio, nada tienen que ver con los
derechos y obligaciones de sus integrantes.
Del texto de la hoy derogada ley de Propiedad Horizontal 13512 no surge expresamente que el
Consorcio de Propietarios posea una personalidad jurídica independiente del grupo de propietarios
de las unidades que conforman el edificio. Es en ese sentido, ambigua, pero esa laguna ha sido
cubierta por la Jurisprudencia, es decir, por fallos reiterados de los tribunales que desde
hace bastante tiempo han establecido que el Consorcio sí tiene personalidad jurídica.
El hecho de que esa ley no la haya otorgado en forma expresa y sólo sea admitida por los
jueces implica que esa personalidad jurídica será limitada a los fines específicos de la ley
13.512 que instaura la Propiedad Horizontal, y no podrá ir más allá. Por ejemplo: el
consorcio podrá presentarse en juicio como actor o demandado, podrá contratar personal,
insumos, servicios, etc. Pero no podrá adquirir el terreno lindero para hacer una canchita
de fútbol. No podrá prestar dinero ni alquilar muebles o inmuebles, salvo por expresa
decisión de la asamblea y para los fines de mantenimiento del edificio y la preservación de
la tranquilidad de los vecinos.
Las posibilidades de la persona jurídica consorcio a partir del l-8-2015 han cambiado. El
Código Civil y Comercial incluye al consorcio de propiedad horizontal como persona
jurídica privada:
ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:

a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carác-
ter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) define a la persona humana y a
la persona jurídica de esta forma: “ARTICULO 19.- Comienzo de la existencia. La
existencia de la persona humana comienza con la concepción.”
“ARTICULO 141.- Definición. Son personas jurídicas todos los entes a los cuales el
ordenamiento jurídico les confiere aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones
para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación.”
OBLIGACIÓN
El término "obligación" proviene del latín "obligatio", que significa:

ob, "en torno" y ligare, "ligar". Es el vínculo jurídico por el cual una o varias personas
determinadas están obligadas a dar, a hacer o no hacer alguna cosa respecto de otra u otras
personas, en virtud de un contrato, de un hecho ilícito o porque la ley lo dispone así.
También podría definirse como el vínculo jurídico entre personas determinadas, por el cual
una de ellas (deudor) se encuentra compelida respecto de otra (acreedor) a la realización de
una prestación, siendo responsable, si deja de cumplirla, con su patrimonio". Y también
que es el vínculo establecido entre dos personas (o grupos de personas), por el cual una de
ellas puede exigir de la otra la entrega de una cosa, o el cumplimiento de un servicio o de
una abstención.
Toda obligación, que es un deber pasivo de dar, hacer o no hacer, supone la existencia de otro
costado activo: un derecho, que es el poder o facultad de exigir ese dar, ese hacer o ese no hacer.
Derecho y obligación son el anverso y reverso de una misma medalla, pues no se puede
concebir un crédito sin deuda y viceversa.
Estos son dos elementos fundamentales en virtud de los cuales se articula la convivencia
en paz de las personas. Discernir en todo momento hasta dónde se extiende cada uno es
virtud principal de un buen administrador. Pero también es importante comprender que
derechos y obligaciones deben encontrarse siempre equilibrados, como los platillos de una
balanza, así en la convivencia diaria como en un contrato escrito.
A veces el consorcio es tentado con suculentos contratos de publicidad de medianeras, o de

uso de terrazas para alquiler de antenas de telefonía por ejemplo y las compañías le
entregan un contrato ya redactado por ellas para esos fines. Bueno, lo que queremos decir
es que el administrador, antes de someterse dócilmente al texto de sus cláusulas, examine
con lupa si fuese necesario todas y cada una de sus cláusulas para asegurar aquél equilibrio
entre derechos y obligaciones de ambas partes. Para evitar que la empresa se quede con "la
parte del león".
CONTRATO
Por ser el modo más común de vincularse las personas entre sí, el contrato debiera ser la
institución de Derecho más conocida. En efecto, desde que nos levantamos por la mañana
hasta que nos acostamos por las noches concertamos diversos contratos, sobre todo de
compraventa, cuando vamos al supermercado o cargamos el coche de combustible. Pero
también de locación de cosas, cuando guardamos nuestro vehículo en una playa de
estacionamiento, o de locación de servicios cuando nos hacemos cortar el pelo o lustrar los
zapatos. También contratamos un mandato cuando confiamos un recado a alguien, etc.,
etc.
La ley argentina define el contrato de la siguiente manera: "hay contrato cuando varias
personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus
derechos"(art. 1137). Pero a los efectos didácticos, podríamos ensayar la siguiente: "todo
acuerdo de voluntades que crea, modifica o extingue derechos y obligaciones".
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define así al contrato: “ARTICULO 957.-
Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su
consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas
patrimoniales.”
Todo contrato tiene, pues, un número de "partes", que son las personas que deciden
concertarlo y un "objeto", que debe ser determinado y lícito. Finalmente, puede prever qué
debe pasar si una o varias de las partes contratantes no cumple con lo acordado. Vale decir,
debe establecer qué penalidad se determina para aquella parte que eventualmente viole el
acuerdo, que puede ser el pago de intereses, el cumplimiento de una cláusula penal, la
resolución del contrato, o lo que las partes prefieran, sin contrariar la moral y las buenas
costumbres, desde luego. El concepto buenas costumbres ha desaparecido del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación en materia de Propiedad Horizontal.
El art. 1197 del viejo Código Civil dice lo más sustancioso del contrato: que lo que convienen
las partes entre sí las obliga "como la ley misma". Esto debiera hacernos meditar, porque es
importante saber que lo que convenimos con otras personas tiene una fuerza imperativa
similar a la de la ley. Convencernos de ello, indudablemente hace a nuestra dignidad como
personas, a la vez que un factor de movilización de la conducta que en definitiva, construye
la riqueza de un pueblo.
Existen contratos unilaterales, bilaterales y multilaterales; gratuitos y onerosos,

formales y no formales, etc. Por supuesto que es sumamente frondosa la clasificación, como
lo es la capacidad de organizarse que tienen los seres humanos y su habilidad para idear
relaciones mutuamente útiles.
Demás está decir que el consentimiento en la contratación debe ser dado libremente
y no por efecto de error, dolo o violencia. Estos tres elementos se llaman vicios de la
voluntad.
Los contratos pueden ser también nominados e innominados. Se llaman nominados a aquellos
que figuran reglamentados por la ley en los códigos Civil, Comercial y algunas leyes
específicas. Como lo veremos en el próximo módulo, son la compraventa, la locación, el
mutuo o préstamo de consumo, el comodato o préstamo de uso, etc. Pero existen también los
contratos innominados, que son todas aquellas convenciones que pueden hacer libremente
las personas entre sí sin ceñirse a las figuras jurídicas predeterminadas. Por ejemplo, dos
personas pueden hacer un contrato que incluya elementos de varias figuras jurídicas
conocidas pero sin una forma predeterminada. Un contrato generado sólo por sus intereses
y conveniencias recíprocas y circunstanciales, con total libertad. Ese contrato será válido y
deberá ser tenido en cuenta por las partes contratantes como la ley misma siempre y
cuando no contraríe ley alguna. Aquí es oportuno recordar que para el Derecho Occidental,
todo lo que no está prohibido, está permitido.
Las personas en general no son informadas ni educadas para ejercer esta libertad amplia de
contratar en forma novedosa y libre. Por eso es necesario distinguir entre los derechos y las
libertades de que gozamos. Lamentablemente, en ninguna Facultad de Derecho se habla lo
suficiente de tan preciosa distinción. Porque los derechos son sólo los pocos que nos reconoce el
Estado mediante las leyes escritas, pero las libertades son los derechos que traemos las personas al
nacer, así les guste a los legisladores o no. Es buen ciudadano quien trata de conocer las leyes y
las cumple. Pero también quien ejerce aquella libertad, llamada genéricamente "Derecho
Natural". Es necesario decir que todos tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin
contrariar las leyes sancionadas por el legislador y además, de juzgar de acuerdo a nuestro
buen saber y entender si esas leyes son o no justas y de pedir eventualmente su reforma.
Afortunadamente, la última reforma constitucional argentina, ha incluido el
reconocimiento de este derecho de proponer la sanción y reforma de las leyes que tiene
todo ciudadano (art. 39).
CONTRATO DE ADHESIÓN
Hay una categoría de contratos llamados "de adhesión", que tiene especial relevancia para
comprender a la propiedad horizontal. Tienen la particularidad de que son redactados por
una sola de las partes contratantes y se encuentran abiertos para que otras personas se
adhieran, o no. Ya lo hemos mencionado antes fugazmente, pero es el caso típico del
contrato de transporte como servicio público. Quien desee viajar en ferrocarril, en ómnibus
o en subterráneo, tiene dos opciones: o acepta las cláusulas de ese contrato de transporte
impuestas por el transportador, o no viaja. En una categoría semejante se ubica el
Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios de Propiedad Horizontal,
(hoy Reglamento de Propiedad Horizontal)que luego veremos: Quien compra una unidad
sometida a dicho régimen legal no tiene oportunidad de discutir sus cláusulas porque el
decreto reglamentario nacional de la ley 13.512 exigìa que las redacte el vendedor. El Còdigo
Civil y Comercial ley 26994 mantuvo lo mismo. Esta es una buena oportunidad para
distinguir, además, dos formas diferentes de la libertad, ciertamente semejantes pero no
iguales: se trata de la elección y la opción.
Elegir no es sinónimo de optar. Quien elige, determina con total libertad el objeto de su elección.
Quien opta, con toda libertad escoge una de varias alternativas predeterminadas.
El nuevo CCC (ley 26994) establece:

“Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas.
ARTICULO 984.- Definición. El contrato por adhesión es aquel mediante el cual uno de los
contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte
o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción.
ARTICULO 985.- Requisitos. Las cláusulas generales predispuestas deben ser
comprensibles y autosuficientes.
La redacción debe ser clara, completa y fácilmente legible.
Se tienen por no convenidas aquellas que efectúan un reenvío a textos o documentos que
no se facilitan a la contraparte del predisponente, previa o simultáneamente a la
conclusión del contrato.
La presente disposición es aplicable a la contratación telefónica, electrónica o similares.”
CONTRATO DE HONORARIOS
En lo que al administrador respecta, el primer contrato que debe aprender a concertar es,
naturalmente, el de honorarios. La ley 13512 establecía que el Reglamento de Copropiedad y
Administración deberá fijar las bases de su remuneración (Art. 9 inc. b) pero luego del
primer recambio de administradores, eso lo decide la asamblea. El contrato de honorarios
es un simple acuerdo que se concierta entre el Consorcio por un lado y el Administrador
por el otro y debe figurar en el acta de designación.
Los elementos sustanciales son: determinar quién administrará, si es persona física

(humana para el nuevo Código Civil y Comercial) o jurídica (y en este caso determinar
identidad de los directivos, por cuánto tiempo y el monto de la remuneración). Se trata de
un convenio de honorarios absolutamente libre, como el de cualquier profesión liberal,
pero más libre aún porque la actividad de administrador aún no ha sido reglamentada para
todo el país.
PAGO
La palabra pago se refiere a dos situaciones diferentes:

A) según una acepción vulgar, el pago consiste en el cumplimiento de una obligación de

dinero: hacer un pago, en el lenguaje corriente, significa "satisfacer una deuda de dinero".
B) en un sentido técnico, adoptado, entre otros, por el código civil argentino, pago quiere
decir "cumplimiento específico de una obligación", o sea, satisfacción por el deudor de la
misma prestación debida, sea ésta de dar, de hacer o de no hacer.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) define al pago : “ARTICULO 865.-
Definición. Pago es el cumplimiento de la prestación que constituye el objeto de la
obligación.”
LUGAR DE PAGO
El pago debe hacerse, en principio, en el lugar que se haya designado expresamente en el

contrato. A falta de indicación expresa, en el lugar donde el contrato deba ejecutarse. Y
subsidiariamente, en el domicilio del deudor. Son comunes los conflictos suscitados en los
consorcios a raíz del lugar de pago de las expensas. Si el reglamento nada dice al respecto y
ninguna asamblea lo indica tampoco, el lugar de pago de las expensas es el domicilio del deudor.
Esta determinación se hace importante a la hora en que los conflictos se agravan y le es
preciso, a cualquiera de las partes, intimar a la otra a pagar o a cobrar, en su caso.
El nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) dispone : “ARTICULO 874.- Lugar de pago
no designado. Si nada se ha indicado, el lugar de pago es el domicilio del deudor al tiempo
del nacimiento de la obligación. Si el deudor se muda, el acreedor tiene derecho a exigir el
pago en el domicilio actual o en el anterior. Igual opción corresponde al deudor, cuando el
lugar de pago sea el domicilio del acreedor.
Esta regla no se aplica a las obligaciones:
a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde la cosa se encuentra
habitualmente;
b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultáneo; en este supuesto, lugar de pago
es donde debe cumplirse la prestación principal.”
EL PAGO EN EL NUEVO CCC LEY 26994
ARTICULO 867.- Objeto del pago.

El objeto del pago debe reunir los requisitos de identidad, integridad, puntualidad y
localización.
ARTICULO 868.- Identidad.

El acreedor no está obligado a recibir y el deudor no tiene derecho a cumplir una prestación
distinta a la debida, cualquiera sea su valor.
ARTICULO 869.- Integridad.

El acreedor no está obligado a recibir pagos parciales, excepto disposición legal o
convencional en contrario.
Si la obligación es en parte líquida y en parte ilíquida, el deudor puede pagar la parte
líquida.
ARTICULO 870.- Obligación con intereses.

Si la obligación es de dar una suma de dinero con intereses, el pago sólo es íntegro si
incluye el capital más los intereses.
ARTICULO 874.- Lugar de pago no designado.
Si nada se ha indicado, el lugar de pago es el domicilio del deudor al tiempo del

nacimiento de la obligación.
Si el deudor se muda, el acreedor tiene derecho a exigir el pago en el domicilio actual o en

el anterior.
Igual opción corresponde al deudor, cuando el lugar de pago sea el domicilio del acreedor.
Esta regla no se aplica a las obligaciones:
a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde la cosa se encuentra
habitualmente;
b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultáneo; en este supuesto, lugar de

pago es donde debe cumplirse la prestación principal.
ARTICULO 895.- Medios de prueba.El pago puede ser probado por cualquier medio
excepto que de la estipulación o de la ley resulte previsto el empleo de uno determinado, o
revestido de ciertas formalidades.
ARTICULO 896.- Recibo.El recibo es un instrumento público o privado en el que el

acreedor reconoce haber recibido la prestación debida.
ARTICULO 897.- Derecho de exigir el recibo. El cumplimiento de la obligación confiere al

deudor derecho de obtener la constancia de la liberación correspondiente.El acreedor
también puede exigir un recibo que pruebe la recepción.
ARTICULO 898.- Inclusión de reservas.

El deudor puede incluir reservas de derechos en el recibo y el acreedor está obligado a

consignarlas.
La inclusión de estas reservas no perjudica los derechos de quien extiende el recibo.
ARTICULO 899.- Presunciones relativas al pago.
Se presume, excepto prueba en contrario que:
a) si se otorga un recibo por saldo, quedan canceladas todas las deudas correspondientes a
la obligación por la cual fue otorgado;
b) si se recibe el pago correspondiente a uno de los periodos, están cancelados los

anteriores, sea que se deba una prestación única de ejecución diferida cuyo cumplimiento
se realiza mediante pagos parciales, o que se trate de prestaciones sucesivas que nacen
por el transcurso del tiempo;
c) si se extiende recibo por el pago de la prestación principal, sin los accesorios del
crédito, y no se hace reserva, éstos quedan extinguidos;
d) si se debe daño moratorio, y al recibir el pago el acreedor no hace reserva a su respecto,

la deuda por ese daño está extinguida.
ARTICULO 903.- Pago a cuenta de capital e intereses. Si el pago se hace a cuenta de capital
e intereses y no se precisa su orden, se imputa en primer término a intereses, a no ser que
el acreedor dé recibo por cuenta de capital.
PAGO POR CONSIGNACIÓN
El pago por consignación es un pago efectuado con intervención judicial hasta la vigencia
del viejo Código Civil. Mucha gente cree que puede consignar lo que debe depositándolo en
una Escribanía o por otros medios, pero en nuestro Derecho (hasta el 31-7-2015) no eran
esas las vías indicadas. Quien por una razón u otra no sabe o no puede pagar lo que debe, está
obligado a consignarlo a la orden del juez competente. Esto implica hacer una demanda judicial
con ese objeto específico, aunque en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y de varias
otras localidades del interior se impone una instancia de mediación previa.
Algunas veces, por algunas razones, el pago directo no es posible. Puede ser que el
acreedor no quiera recibirlo, tal vez por considerar que no es completo o apropiado en
cuanto al objeto, modo y tiempo de satisfacerlo; o bien que él no puede recibir ese pago por
ser incapaz, estar ausente o ser incierta su calidad de acreedor. O bien porque aparecen
varios otros acreedores de ese mismo pago, como por ejemplo cuando en un Consorcio se
establecen dos administradores paralelos que litigan entre sí a fin de lograr ser declarados
legítimos. O también cuando un inquilino se encuentra con que ha fallecido su locador y los
hijos de éste pretenden todos cobrar los alquileres, etc., etc.
En cualquiera de esos supuestos, el deudor, o quien tenga el derecho de pagar, no puede

quedar bloqueado en el ejercicio de ese derecho. De ahí que la ley haya establecido este
mecanismo de pagar por consignación, al cual puede recurrir el deudor para lograr su
liberación judicial. Por ello el viejo código disponía lo siguiente: "págase por consignación,
haciéndose depósito judicial de la suma que se debe ". Los artículos 756 y subsiguientes del
viejo Código Civil tratan del tema exhaustivamente.
En cuanto al pago de las expensas mensuales, muchas controversias ha provocado la

redacción del viejo art 742, que dice que el acreedor no está obligado a recibir pagos
parciales. Pero el problema surge acerca de la naturaleza de la obligación de pagar las
expensas mensuales. En rigor de verdad, éstas son obligaciones independientes entre sí,
porque en la mayoría de los consorcios no son cuotas de una suma determinada de
antemano, sino que cada una refleja los gastos de un mes determinado. Pero el problema
se presenta cuando hay propietarios que deben varios meses y pretenden pagar sólo
algunos de ellos. Ante esta pretensión, el Administrador se ve obligado a negarse con el fin
de evitar la proliferación de ejecuciones, como también consagrar dentro del consorcio la
mala práctica de pagar el último mes y seguir debiendo los anteriores. Entonces se niegan
a cobrar, a no sea que se les pague el total de lo adeudado, según autoriza el mencionado
art. 742.
En el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) el pago por consignación puede ser
judicial o extrajudicial, a saber : judicial arts 904 a 909 o extrajudicial (arts 910 a 913)
ARTICULO 904.- Casos en que procede. El pago por consignación procede cuando:
a) el acreedor fue constituido en mora;
b) existe incertidumbre sobre la persona del acreedor;
c) el deudor no puede realizar un pago seguro y válido por causa que no le es imputable.
ARTICULO 905.- Requisitos. El pago por consignación está sujeto a los mismos requisitos
del pago.
ARTICULO 906.- Forma. El pago por consignación se rige por las siguientes reglas:
a) si la prestación consiste en una suma de dinero, se requiere su depósito a la orden del
juez interviniente, en el banco que dispongan las normas procesales;
b) si se debe una cosa indeterminada a elección del acreedor y éste es moroso en practicar
la elección, una vez vencido el término del emplazamiento judicial hecho al acreedor, el
juez autoriza al deudor a realizarla;
c) si las cosas debidas no pueden ser conservadas o su custodia origina gastos excesivos, el
juez puede autorizar la venta en subasta, y ordenar el depósito del precio que se obtenga.
ARTICULO 907.- Efectos. La consignación judicial, no impugnada por el acreedor, o

declarada válida por reunir los requisitos del pago, extingue la deuda desde el día en que se
notifica la demanda.
Si la consignación es defectuosa, y el deudor subsana ulteriormente sus defectos, la
extinción de la deuda se produce desde la fecha de notificación de la sentencia que la
admite.
ARTICULO 908.- Deudor moroso. El deudor moroso puede consignar la prestación debida
con los accesorios devengados hasta el día de la consignación.
ARTICULO 909.- Desistimiento. El deudor tiene derecho a desistir de la consignación antes
de que la acepte el acreedor o de que haya sido declarada válida. Con posterioridad sólo
puede desistir con la conformidad expresa del acreedor, quien en ese caso pierde la acción
contra los codeudores, los garantes y los fiadores. “ARTICULO 910.- Procedencia y trámite.
Sin perjuicio de las disposiciones del Parágrafo 1°, el deudor de una suma de dinero puede
optar por el trámite de consignación extrajudicial. A tal fin, debe depositar la suma
adeudada ante un escribano de registro, a nombre y a disposición del acreedor, cumpliendo
los siguientes recaudos:
a) notificar previamente al acreedor, en forma fehaciente, del día, la hora y el lugar en que
será efectuado el depósito;
b) efectuar el depósito de la suma debida con más los intereses devengados hasta el día del
depósito; este depósito debe ser notificado fehacientemente al acreedor por el escribano
dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles de realizado; si es imposible practicar la
notificación, el deudor debe consignar judicialmente.”
“ARTICULO 911.- Derechos del acreedor. Una vez notificado del depósito, dentro del quinto
día hábil de notificado, el acreedor tiene derecho a:
a) aceptar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del deudor el pago de los
gastos y honorarios del escribano;
b) rechazar el procedimiento y retirar el depósito, estando a cargo del acreedor el pago de
los gastos y honorarios del escribano;
c) rechazar el procedimiento y el depósito, o no expedirse. En ambos casos el deudor puede
disponer de la suma depositada para consignarla judicialmente.
ARTICULO 912.- Derechos del acreedor que retira el depósito. Si el acreedor retira lo
depositado y rechaza el pago, puede reclamar judicialmente un importe mayor o
considerarlo insuficiente o exigir la repetición de lo pagado por gastos y honorarios por
considerar que no se encontraba en mora, o ambas cosas. En el recibo debe hacer reserva
de su derecho, caso contrario se considera que el pago es liberatorio desde el día del
depósito. Para demandar tiene un término de caducidad de treinta días computados a
partir del recibo con reserva.
ARTICULO 913.- Impedimentos. No se puede acudir al procedimiento previsto en este
Parágrafo si antes del depósito, el acreedor optó por la resolución del contrato o demandó
el cumplimiento de la obligación.”
LA CONSIGNACIÓN DE COSAS
La consignación no sólo puede ser de dinero. También se pueden consignar a la orden del
juez toda suerte de cosas sobre las cuales pese la obligación de entregar, como ser llaves o
documentación de cualquier índole. De hecho, cuando el administrador termina su
mandato o renuncia, debe reintegrar al Consorcio los fondos, libros, documentación y
llaves de acceso a lugares comunes que pueda tener en su poder. Esta entrega debe hacerla
en la persona del nuevo administrador, que será el nuevo representante legal del
Consorcio. Pero a veces el alejamiento puede haber sido precipitado por algún conflicto y
puede ocurrir por una razón u otra que los propietarios demoren la designación de un
sucesor. En este caso, el administrador renunciante no tendrá otro camino, para
desvincularse del Consorcio, que acudir al juez -o al escribano de registro- consignando
aquello que debiera entregar a su sucesor legítimo.
MORA
Mora es una palabra que indica el retardo o retraso de todo deudor en el cumplimiento de
su obligación. El cumplimiento defectuoso queda asimilado al incumplimiento total en
cuanto uno y otro generan la responsabilidad del deudor.
Desde luego, no hay mora del deudor si previamente éste no ha incurrido en un

comportamiento en infracción a lo debido. Pero a la inversa, es posible que el deudor haya
caído en incumplimiento y con todo, no sea todavía responsable frente al acreedor por no
estar constituido en mora. En la mayoría de los países, el incumplimiento material del deudor
queda configurado por la constitución en mora. La constitución en mora es una
interpelación formal del acreedor hacia el deudor. Esto significa que, por regla general, no
habrá mora sin interpelación del acreedor, es decir, sin la exigencia del cumplimiento de la
obligación, dirigida por el acreedor al deudor.
Pero contrariamente a lo que sucede en la mayoría de los demás países, en Argentina,

luego de las últimas reformas del viejo Código Civil, como norma general se ha establecido que
la mora del deudor se produce automáticamente por el simple transcurso del tiempo y sin necesidad
de interpelación previa, de manera que ésta última exigencia como mecanismo constitutivo
de mora, sólo funciona cuando se haya pactado expresamente. En lo que a los consorcios
concierne, podemos decir que la mora en el pago de las expensas comunes (que es lo que al
Administrador le interesa con mayor frecuencia) se produce de ese modo, es decir que no
es necesario una intimación expresa. Incluso en los casos en que el propio Reglamento de
Copropiedad y Administración del edificio establece la constitución en mora como requisito
previo a la ejecución judicial del propietario moroso, los jueces han sentenciado que el
mandamiento librado judicialmente suple tal requisito, por lo cual no es necesaria la previa
constitución en mora.
El nuevo CCC (ley 26994) establece respecto de la mora lo siguiente:
“ARTICULO 886.- Mora del deudor. Principio. Mora automática. Mora del acreedor. La
mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento
de la obligación.
El acreedor incurre en mora si el deudor le efectúa una oferta de pago de conformidad con
el artículo 867 y se rehúsa injustificadamente a recibirlo.
ARTICULO 887.- Excepciones al principio de la mora automática. La regla de la mora
automática no rige respecto de las obligaciones:
a) sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta

tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en la fecha que conforme a
los usos y a la buena fe, debe cumplirse;
b) sujetas a plazo indeterminado propiamente dicho; si no hay plazo, el juez a pedido de
parte, lo debe fijar mediante el procedimiento más breve que prevea la ley local, a menos
que el acreedor opte por acumular las acciones de fijación de plazo y de cumplimiento, en
cuyo caso el deudor queda constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el
cumplimiento de la obligación.
En caso de duda respecto a si el plazo es tácito o indeterminado propiamente dicho, se
considera que es tácito.
ARTICULO 888.- Eximición. Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el
deudor debe probar que no le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la obligación.”
RESUMEN-- IMPORTANTE PARA TENER EN CUENTA
QUÉ ES UNA OBLIGACIÓN?
Es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor
una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener
forzadamente la satisfacción de dicho interés.
Qué es una obligación mancomunada?
Es aquella en la que el crédito o la deuda se fracciona en tantas relaciones particulares

independientes entre sí como acreedores o deudores haya. Las cuotas respectivas se
consideran deudas o créditos distintos los unos de los otros.
Qué es una obligación solidaria?

Es aquella que su cumplimiento total puede exigirse a cualquiera de los deudores, por
cualquiera de los acreedores.
OBLIGACIÓN de PAGO DE EXPENSAS
El Administrador no está obligado a recibir pagos parciales, excepto orden asamblearia en

contrario.
El pago anterior al vencimiento del plazo no da derecho a exigir descuentos.
Si no se designa el lugar de pago debe ser el domicilio del deudor al tiempo del nacimiento
de la obligación. Si el deudor se muda, el acreedor tiene derecho a exigir el pago en el
domicilio actual o en el anterior. Igual opción corresponde al deudor, cuando el lugar de
pago sea el domicilio del acreedor. Entonces, si no se designó lugar (pago fácil/rapi
pago/cuenta bancaria que es obligatoria en CABA) para pagar, el administrador debe
concurrir al edificio a cobrar.
El pago puede ser hecho por cualquiera.
La mora del deudor de expensas se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el
cumplimiento de la obligación. La mora del consorcio acreedor se produce cuando el
administrador se rehúsa a recibir un pago que sea íntegro y puntual.
El recibo es un instrumento público o privado en el que el acreedor reconoce haber recibido

la prestación debida (no es recibo el ticket bancario).
El deudor tiene derecho a exigir el recibo. El administrador también puede exigir un recibo
que pruebe la recepción.
El deudor puede incluir reservas de derechos en el recibo y el acreedor está obligado a

consignarlas. La inclusión de estas reservas no perjudica los derechos de quien extiende el
recibo.
Se presume, excepto prueba en contrario que: si se otorga un recibo por saldo, quedan
canceladas todas las deudas correspondientes a la obligación por la cual fue otorgado; si se
recibe el pago correspondiente a uno de los periodos, están cancelados los anteriores, si se
extiende recibo por el pago de la prestación principal, sin los accesorios del crédito, y no se
hace reserva, éstos quedan extinguidos
Si el pago se hace a cuenta de capital e intereses y no se precisa su orden, se imputa en

primer término a intereses, a no ser que el acreedor dé recibo por cuenta de capital.
QUÉ ES UNA RENDICIÓN DE CUENTAS? (no confundirla con el Balance)
Es la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, como

por ejemplo la gestión administrativa de un consorcio. Siempre se rinde ante la asamblea
de propietarios.
Debe ser hecha de modo descriptivo y documentado; incluir las referencias y explicaciones
razonablemente necesarias para su comprensión; acompañar los comprobantes de los
ingresos y de los egresos; concordar con los libros que lleve quien las rinda.
Quien administra un consorcio está obligado a rendir cuentas. Los Reglamentos de

Propiedad Horizontal pueden fijar ejercicios semestrales o anuales. La rendición de
cuentas puede ser aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es
observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en el de treinta días
de presentadas en debida forma.
Sin embargo, puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo
de caducidad de un año de recibida.
Si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo

fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores.
Una vez aprobadas las cuentas: su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto
por la ley o, en su defecto, en el de diez días; el obligado a rendirlas debe devolver al
interesado los títulos y documentos que le hayan sido entregados.
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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El pago debe hacerse, en principio, en el lugar que se haya designado expresamente en el

EL PAGO EN EL NUEVO CCC LEY 26994

ARTICULO 867.- Objeto del pago.

ARTICULO 868.- Identidad.

ARTICULO 869.- Integridad.

ARTICULO 870.- Obligación con intereses.

ARTICULO 874.- Lugar de pago no designado.

Si nada se ha indicado, el lugar de pago es el domicilio del deudor al tiempo del

Si el deudor se muda, el acreedor tiene derecho a exigir el pago en el domicilio actual o en

Esta regla no se aplica a las obligaciones:

b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultáneo; en este supuesto, lugar de

ARTICULO 896.- Recibo.El recibo es un instrumento público o privado en el que el

ARTICULO 897.- Derecho de exigir el recibo. El cumplimiento de la obligación confiere al

ARTICULO 898.- Inclusión de reservas.

El deudor puede incluir reservas de derechos en el recibo y el acreedor está obligado a

La inclusión de estas reservas no perjudica los derechos de quien extiende el recibo.

ARTICULO 899.- Presunciones relativas al pago.

Se presume, excepto prueba en contrario que:

b) si se recibe el pago correspondiente a uno de los periodos, están cancelados los

d) si se debe daño moratorio, y al recibir el pago el acreedor no hace reserva a su respecto,

PAGO POR CONSIGNACIÓN

En cualquiera de esos supuestos, el deudor, o quien tenga el derecho de pagar, no puede

En cuanto al pago de las expensas mensuales, muchas controversias ha provocado la

ARTICULO 907.- Efectos. La consignación judicial, no impugnada por el acreedor, o

Desde luego, no hay mora del deudor si previamente éste no ha incurrido en un

Pero contrariamente a lo que sucede en la mayoría de los demás países, en Argentina,

El nuevo CCC (ley 26994) establece respecto de la mora lo siguiente:

a) sujetas a plazo tácito; si el plazo no está expresamente determinado, pero resulta

RESUMEN-- IMPORTANTE PARA TENER EN CUENTA

QUÉ ES UNA OBLIGACIÓN?

Qué es una obligación mancomunada?

Es aquella en la que el crédito o la deuda se fracciona en tantas relaciones particulares

Qué es una obligación solidaria?

OBLIGACIÓN de PAGO DE EXPENSAS

El Administrador no está obligado a recibir pagos parciales, excepto orden asamblearia en

El pago anterior al vencimiento del plazo no da derecho a exigir descuentos.

El pago puede ser hecho por cualquiera.

El recibo es un instrumento público o privado en el que el acreedor reconoce haber recibido

El deudor puede incluir reservas de derechos en el recibo y el acreedor está obligado a

Si el pago se hace a cuenta de capital e intereses y no se precisa su orden, se imputa en

QUÉ ES UNA RENDICIÓN DE CUENTAS? (no confundirla con el Balance)

Es la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, como

Quien administra un consorcio está obligado a rendir cuentas. Los Reglamentos de

Si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo