Notas Contratos

Notas Contratos
Profesor: Andrés Felipe Aguilar
Exámenes:
Viernes 15 de Marzo
Viernes 3 de Mayo
Bibliografía:
Antonio Bohórquez Orduz - Volumen 3.
Cesar Gómez Estrada - Libro de Contratos
Bonviento Fernández – 2 tomos.
Arrubla Paucar – Contratos Mercantiles
Ricardo Luis Lorenzetti.
Sergio Andrés Olivo Montes Pá gina 1

Primer semestre:
- Conceptos introductorios
 Contratos con el consumidor
 Clausulas abusivas.
 Interpretación de contratos.
- Contratos preparatorios
 Promesa.
 Opción.
 Preferencia.
- Contratos que tienen finalidad traslativa de dominio
 Compraventa.
 Permuta.
 Donación.
- Contrato de fiducia mercantil
Segundo semestre:
- Contratos de garantía
 Prenda.
 Hipoteca.
- Contratos sobre transferencia del uso y goce.
 Arrendamiento.
 Comodato.
 Leasing.
- Contratos de intermediación
 Mandato.
 Comisión.
 Agencia.
 Corretaje.
- Distribución
 Suministro.
 Franquicia.
 Concesión mercantil.
Leer documento de Carlos Gómez y Andrés Aguilar.
Aspectos introductorios de interpretación. El contrato: una aproximación.

05/02/2013
Contrato: es un negocio jurídico pluripersonal de carácter patrimonial.
- Negocio jurídico: el negocio jurídico de acuerdo a la teoría preceptiva es un acto de autonomía

privada que regula intereses patrimoniales, familiares y personales. Para la teoría voluntarista o
subjetiva el negocio jurídico es una manifestación de voluntad dirigida a producir
consecuencias jurídicas. Estas dos teorías no se excluyen sino que se complementan. Un
negocio jurídico es una declaración de voluntad que crea una regla de autonomía privada la
cual se encamina a regular intereses, que no es otra cosa que crear consecuencias jurídicas.
- Pluripersonal: porque intervienen por lo menos dos sujetos. La declaración de voluntad de uno
y otro tiene que llegar a un objetivo que es el acuerdo.
- Patrimonial: porque los intereses que regula son intereses económicos.
Los contratos tienen unos requisitos de existencia y validez.
Existencia Validez
Sujetos Capacidad
Acuerdo  oferta y aceptación. Consentimiento exento de vicios.  Error,
fuerza y dolo.
Objeto (contenido del contrato)  Existir, Objeto lícito.  Ilícito cuando está prohibido
posible y determinado. por la ley.
Causa Causa lícita.

Formas existencia (ad sustansiam actus) Formas habilitantes para la validez.
Ausencia de lesión enorme.
Inoperatividad
Genética u originaria Funcional o sobreviniente.  Ejecución del
contrato. El contrato existe y es válido. En esta
etapa es que tiene problemas.
Inexistencia (no necesita ser declarada por Causas ajenas a las partes: pierde sus efecto o
regla general) unos de ellos:
- Teoría de los riesgos.
- Teoría de la imprevisión.
Invalidez. (debe ser declarada)  Absoluta o Causas relacionadas:
relativa. - Resolución o terminación por
incumplimiento.
- Resciliación. (Mutuo acuerdo).
- Revocatoria.
- Terminación unilateral.
Ineficacia.
Inoponibilidad.

06/02/2013
Nociones de contrato:
Según el código civil:
ARTICULO 1495. <DEFINICION DE CONTRATO O CONVENCION>. Contrato o convención es un acto

por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede
ser de una o de muchas personas.
El artículo 1494 cuando habla de las fuentes menciona en primer lugar el contrato o la convención
como un concurso real de voluntades. La doctrina habla de un acuerdo voluntades que tiene por
finalidad producir obligaciones o crearlas.
Según el código comercial:
ART. 864.—El contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre
ellas una relación jurídica patrimonial, y, salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado
en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la
propuesta.
Se presumirá que el oferente ha recibido la aceptación cuando el destinatario pruebe la remisión
de ella dentro de los términos fijados por los artículos 850 y 851.
Es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación
jurídica patrimonial. Cuando el código de comercio define el contrato lo hace teniendo en cuenta
las funciones que cumplen que no se reducen a la de crear obligaciones sino que se extienden a la
regulación y a la extinción de relaciones jurídicas patrimoniales. El contrato es un negocio jurídico
pluripersonal y de carácter patrimonial.
Esta noción se ha confundido con lo que la doctrina se conoce como la convención; la convención
es un acuerdo para crear, modificar o extinguir obligaciones y el contrato solamente crea las
obligaciones. Todo contrato es una convención pero no toda convención es un contrato. El
contrato tiene como principal función constituir relaciones jurídicas patrimoniales y obligaciones,
pero también tiene otras funciones que son las modificativa, regulativa y extintivas.
La función extintiva se puede observar en la transacción, esta es un contrato entre otras cosas
para extinguir obligaciones y para prevenir un litigio eventual. También en la novación, y en esta
mediante un acuerdo novatorio el deudor y acreedor convienen, acuerda o estipulan extinguir una
obligación que se sustituye por otra.
Los contratos tienen por lo general efectos personales, esto quiere decir que mediante el contrato
directamente no se adquieren derechos reales sino que se crean obligaciones. En la prenda civil
(contrato real en que se entrega un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación propia
o ajena), el efecto real es que se constituye el derecho real de garantía, cuando el constituyente,
es decir, quien afecta el bien mueble lo entrega no se está desprendiendo de su dominio sino que
está constituyendo el derecho real de prenda.

El contrato y el ordenamiento jurídico: los contratos están regulados en el ordenamiento jurídico
mediante normas generales que se aplican a todos o a un gran número de contratos; las normas
generales que se aplican a un gran número de contratos o a todos se encuentran en el código civil
y de comercio y aún en algunas leyes especiales. Cuando se hablan de leyes especiales (estatuto
de comercio electrónico y del consumidor). Si uno se va al código de comercio se encuentra algo
que se llama normas generales (Libro IV). Leyes especiales (ley 820 de 2003 –arrendamiento de
vivienda-, ley 23 de 1982, ley 142 de 1994 -servicios públicos domiciliarios-)
07/02/2013
Contrato y asimetría de poderes: cuando se contratan las partes no siempre se encuentran en el

mismo poder de igualdad jurídica y por lo tanto se presenta una asimetría, esto equivale en otras
palabras a decir que los contratos no son paritarios como lo es la pretensión de la teoría
voluntarista o de la teoría subjetiva que parte del supuesto falso según el cual si los sujetos
acordaron sus voluntades lo hicieron de manera libre y que por lo tanto no hubo imposición. Un
concepto de igualdad formal que hoy está revaluado y superado por la igualdad real o material.
El hecho es que en la actualidad y desde hace mucho tiempo las relaciones contractuales son muy
dinámicas, se encuentran enmarcadas dentro de un tráfico jurídico en el que predominan ciertos
poderes; el poder de negociación está en cabeza de las grandes empresas, de las multinacionales y
sus ideales y de grupos económicos fuertes y que además de ostentar ese poderío económico
también ostentan como consecuencia el poder cognoscitivo, el poder de la información. En estas
condiciones es muy frecuente que quienes tienen ese poder lo aprovechen diseñando contratos
con clausulas predispuestas con condiciones generales en las que muy posiblemente van a sacar
ventaja y a veces una ventaja abusiva y para ello la misma dinámica del comercio impone modelos
contractuales ágiles, casi que en serie, contratos que no se discuten, contratos que el destinatario
(consumidor) debe aceptar o rechazar íntegramente (contratos por adhesión) que no son
necesariamente abusivos pero que sí facilitan el abuso. Lo que se quiere decir es que no todo
contrato por adhesión es abusivo o contiene clausulas abusivas pero lo que sí es muy posible es
que una clausula abusiva se encuentre dentro de un contrato por adhesión. Es por eso que la
legislación y en particular la nuestra establece algunas medidas de salvamento como algunos
remedios para tratar de equilibrar relaciones asimétricas, tratar de equiparar lo que no está en pie
de igualdad. Desde la misma constitución vienen dadas las pautas, se establece muy claramente
que la igualdad debe ser real y efectiva, es decir que no debe ser sola o meramente formal, todos
somos iguales ante la ley pero esto debe ser real. El estado a través de la ley debe proveer
mecanismo que actúan en la defensa de quien no está en condiciones de igualdad y esto es
perfectamente aplicable a los contratos.
De ahí viene el sustento constitucional pero en el artículo 334 claramente dice que la dirección
general de la economía está en cabeza del estado y el estado puede intervenir a través de la ley
para que se realicen los fines que el mismo estado se ha trazado en la constitución. Ejemplo: la ley
1328 del 2009 Titulo I, habla del régimen de protección del consumidor financiero. Ley 80 de 2001
es el estatuto del consumidor. El mérito de estas leyes es que define por primera vez en Colombia

lo que debe entenderse por un contrato de adhesión y por clausula abusiva. Antes se habla de
ellas pero no había una definición legal entonces el tocaba a los jueces echar mano de la doctrina,
jurisprudencia, etc., y les correspondía elaborar argumentos para establecer las correspondientes
sanciones. La ley 1328 nos dice que es un contrato de adhesión.
f) Contratos de adhesión: Son los contratos elaborados unilateralmente por la entidad vigilada y

cuyas cláusulas y/o condiciones no pueden ser discutidas libre y previamente por los clientes,
limitándose estos a expresar su aceptación o a rechazarlos en su integridad.
La ley 1480 dice en el artículo 5 numeral 4, del contrato de adhesión es aquel en que las clausulas
son dispuesta por el productor o proveedor de manera que el consumidor no puede modificarlas
ni hacer otra cosa que aceptarlas o rechazarlas. Los contratos por adhesión se justifican dadas las
condiciones del comercio.
ARTÍCULO 11. PROHIBICIÓN DE UTILIZACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS. Se

prohíbe las cláusulas o estipulaciones contractuales que se incorporen en los contratos de
adhesión que:
a) Prevean o impliquen limitación o renuncia al ejercicio de los derechos de los consumidores
financieros.
b) Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor financiero.
c) Incluyan espacios en blanco, siempre que su diligenciamiento no esté autorizado
detalladamente en una carta de instrucciones.
d) Cualquiera otra que limite los derechos de los consumidores financieros y deberes de las
entidades vigiladas derivados del contrato, o exonere, atenúe o limite la responsabilidad de dichas
entidades, y que puedan ocasionar perjuicios al consumidor financiero.
e) Las demás que establezca de manera previa y general la Superintendencia Financiera de
Colombia.
PARÁGRAFO. Cualquier estipulación o utilización de cláusulas abusivas en un contrato se
entenderá por no escrita o sin efectos para el consumidor financiero.
ARTÍCULO 43. CLÁUSULAS ABUSIVAS INEFICACES DE PLENO DERECHO. Son ineficaces de pleno
derecho las cláusulas que:
1. Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las obligaciones que por ley les
corresponden;
2. Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponden;
3. Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor;
4. Trasladen al consumidor o un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad del
productor o proveedor;
5. Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si no se ejecuta en todo o en
parte el objeto contratado;
6. Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o proveedor no cumpla sus
obligaciones;
7. Concedan al productor o proveedor la facultad de determinar unilateralmente si el objeto y la
ejecución del contrato se ajusta a lo estipulado en el mismo;
8. Impidan al consumidor resolver el contrato en caso que resulte procedente excepcionar el
incumplimiento del productor o proveedor, salvo en el caso del arrendamiento financiero; cuando
dice que impida el consumidor resolver el contrato quiere decir terminar, no sería resolver sino
más bien extinguir porque la resolución es por decisión judicial.

En el leasing se podría estipular una clausula en la que se le impida dar por terminado el contrato
en caso de incumplimiento de la compañía del leasing.
9. Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor, cuando de esta se deriven
erogaciones u obligaciones a su cargo; que el proveedor o fabricante estipule mediante una
clausula que si el consumidor declara o asume determinada conducta eso se da a entender de una
u otra manera. Determinar algo de ciertas actitudes, de un silencio o ciertas presunciones.
10. Incluyan el pago de intereses no autorizados legalmente, sin perjuicio de la eventual
responsabilidad penal. Una clausula que diga que el usuario, consumidor, etc. Autoriza que se
paguen intereses por encima de lo legal.
11. Para la terminación del contrato impongan al consumidor mayores requisitos a los solicitados
al momento de la celebración del mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente
establecidas cuando estas existan;
12. Obliguen al consumidor a acudir a la justicia arbitral.
13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente ante el
productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en los contratos de
arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles. Es decir, no se puede restringir el
derecho a la reclamación de las garantías del usuario.
14. Cláusulas de renovación automática que impidan al consumidor dar por terminado el contrato
en cualquier momento o que imponga sanciones por la terminación anticipada, a excepción de lo
contemplado en el artículo 41 de la presente ley.
ARTÍCULO 41. CLÁUSULA DE PERMANENCIA MÍNIMA. La cláusula de permanencia mínima en los
contratos de tracto sucesivo solo podrá ser pactada de forma expresa cuando el consumidor
obtenga una ventaja sustancial frente a las condiciones ordinarias del contrato, tales como cuando
se ofrezcan planes que subsidien algún costo o gasto que deba ser asumido por el consumidor,
dividan el pago de bienes en cuotas o cuando se incluyan tarifas especiales que impliquen un
descuento sustancial, y se pactarán por una sola vez, al inicio del contrato. El período de
permanencia mínima no podrá ser superior a un año, a excepción de lo previsto en los parágrafos
1o y 2o.
El proveedor que ofrezca a los potenciales consumidores una modalidad de contrato con cláusula
de permanencia mínima, debe también ofrecer una alternativa sin condiciones de permanencia
mínima, para que el consumidor pueda comparar las condiciones y tarifas de cada una de ellas y
decidir libremente.
En caso de que el consumidor dé por terminado el contrato estando dentro del término de
Vigencia de la cláusula de permanencia mínima solo está obligado a paga el valor proporcional del
subsidio otorgado por los periodos de facturación que le hagan falta para su vencimiento.
En caso de prorrogarse automáticamente el contrato una vez vencido el término de la cláusula
mínima de permanencia, el consumidor tendrá derecho a terminar el contrato en cualquier
momento durante la vigencia de la prórroga sin que haya lugar al pago de sumas relacionadas con
la terminación anticipada del contrato, salvo que durante dicho periodo se haya pactado una
nueva cláusula de permanencia mínima en aplicación de lo previsto en el parágrafo 1o del
presente artículo.
PARÁGRAFO 1o. Solo podrá pactarse una nueva cláusula de permanencia mínima, cuando el
proveedor ofrezca al consumidor unas nuevas condiciones que representen una ventaja sustancial
a las condiciones ordinarias del contrato. La clausula de permanencia mínima es de un año, pero sí
le ofrecen una ventaja adicional ya pueden aumentarla por un año más. Si no hay ventajas se
puede terminar el contrato.
PARÁGRAFO 2o. La Superintendencia de Industria y Comercio podrá instruir la forma en que se
deberá presentar a los consumidores la información sobre las cláusulas mínimas de permanencia y

las cláusulas de prórroga automática. También podrá fijar períodos de permanencia mínima
diferentes a un año, cuando las condiciones del mercado así lo requieran.
La sanción de ineficacia cuando se refiera a una clausula no impide que el contrato continúe, salvo
que se trate de una clausula esencial. Los estatutos del consumidor reglamentaron lo referente a
clausulas abusivas y también establecieron una serie de derechos y obligaciones para el
consumidor y para las otras personas que intervienen en esa relación de consumo (fabricantes,
comerciantes, mayoristas, etc.); dentro de estos derechos tiene especial relevancia el derecho a la
información, esta ley 1480 y la 1328 han puesto en un lugar muy privilegiado o por encima de
muchos derechos. Se regula el deber de los consumidores de informarse pero hay que hacer una
precisión y es que este no debe ser tan riguroso para un consumidor que no se encuentre en
condiciones económicas, culturales o cognoscitivas, idóneas o adecuadas, entonces prevalece el
derecho a ser informado al deber.
Las garantías son importantes, el estatuto anterior hablaba de garantía presunta, el estatuto
actual habla de la garantía legal, y es una garantía de calidad, idoneidad, seguridad, buen estado y
funcionamiento de los productos.
ARTÍCULO 7. GARANTÍA LEGAL. Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo
productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y
funcionamiento de los productos.
En la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía está
dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según
las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias
y habituales del mercado.
PARÁGRAFO. La entrega o distribución de productos con descuento, rebaja o con carácter
promocional está sujeta a las reglas contenidas en la presente ley.
Una de las mejores maneras de darle eficacia a estas normas de protección es estableciendo
garantía. Es una garantía que debe otorgar tanto el productor como el consumidor, entre los dos
deben garantizar al consumidor, calidad, idoneidad y buen estado y funcionamiento de los
productos. Esta garantía tiene que ver en primer lugar con responder por los posibles defectos que
pueden tener los productos y esos defectos pueden ser de 4 tipos:
- Defectos de fabricación: estos se presentan cuando en una cadena de producción algunos

o algunas de las unidades no cumplen con los estándares de los demás productos
elaborados. Ejemplo: de los 10.000 televisores salieron 10 malos y de esos 10 malos me
tocó uno a mí.
- Defectos de diseño: se trata de que todos los productos de una misma línea o referencia
están afectados por el mismo defecto porque desde que se hicieron en su diseño se
cometió un error.
- Defectos de información: estos se presentan cuando las instrucciones que se acompañan
con el producto no son suficientes o se omite información relevante para el consumidor o
se da información no comprensible o poco clara y por esta carencia se genera el defecto.

- Defectos de conservación: se dan cuando el producto ha sido producido adecuadamente
pero el empaque o el embase no garantiza sus conservación o cuando en el proceso de
comercialización se exige un tratamiento especial que no se cumple.
Este artículo 7 en cuanto a la prestación de servicios establece la diferencia entre las obligaciones
de medio y de resultado. Y dice que si la prestación es de un servicio en el que el prestador
adquiere una obligación de medio no se puede garantizar el resultado y por lo tanto la garantía
estará dada por el cumplimiento de las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio
o en las condiciones ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado.
Este artículo contempla algo importante y es que cuando haya promoción la entrega de los
productos estarán sometidos también a las reglas de la presente ley, es decir, no están incluidas.
ARTÍCULO 8o. TÉRMINO DE LA GARANTÍA LEGAL. El término de la garantía legal será el dispuesto
por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será
el anunciado por el productor y/o proveedor. El término de la garantía legal empezará a correr a
partir de la entrega del producto al consumidor.
De no indicarse el término de garantía, el término será de un año para productos nuevos.
Tratándose de productos perecederos, el término de la garantía legal será el de la fecha de
vencimiento o expiración.
Los productos usados en los que haya expirado el término de la garantía legal podrán ser vendidos
sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el
consumidor. En caso contrario se entenderá que el producto tiene garantía de tres (3) meses.
La prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la reparación del mismo podrá ser
prestada sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por
el consumidor. En caso contrario se entenderá que el servicio tiene garantía de tres (3) meses,
contados a partir de la entrega del bien a quien solicitó el servicio.
Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años,
y para los acabados un (1) año.
En cuanto al término de la garantía legal el artículo 8 dice que será la que establezca la ley o la
entidad competente, sino hay una norma ni la entidad competente lo establezca la garantía
entonces tendrá el término anunciado por el productor y/o proveedor y empieza a contarse a
partir de la entrega. Si no se dice tampoco el término será de 1 año si se trata de productos
nuevos, salvo que se trate de productos perecederos porque el término de estos será el de la
fecha de vencimiento o expiración. En cuanto a los productos usados o aquellos a los que les haya
expirado el término de garantía pueden venderse sin garantía pero dicha circunstancia debe ser
informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor, sino se entenderá que es de 3
meses.
Igualmente cuando se trata de prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la
reparación del mismo en este caso entonces se podrá prestar el servicio sin garantías pero igual
dicha circunstancia hay que informarla y debe ser aceptada también por escrito claramente por el
consumidor, de lo contrario se entenderá que la garantía es de 3 meses.
Tratándose de bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por 10 años
y para los acabados por 1 año. La novedad es que esa garantía decenal que establece el código

civil en el artículo 2060 se trajo al estatuto, esta garantía ya existía, pero al traerse al estatuto
queda claro que se puede hacer uso de los mecanismos que establece el estatuto. Y en cuanto a
los acabados o esas obras posteriores a la estructura básica da el término de 1 año, término que
no se concedía en la ley civil porque no hacía la diferenciación entre la categoría del daño. (Calidad
de los materiales, vicios de construcción o vicios del suelo). Ahora la ley dice que si hay estabilidad
(10 años), fallas estructurales o defectos en los acabados (1 año)
EJECUCIÓN DE LA OBRA A PRECIO ÚNICO

ART. 2060.—Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se
encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes:
1. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o
los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que
se haya ajustado a un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no
pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste
rehúsa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el recargo de
obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su
entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas
empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será
responsable el empresario: si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a
la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, inciso final.
4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la
aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a la reglas del arte, y no exime al empresario de la
responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.
5. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el dueño
directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán
acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción
contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste debía al empresario.
Cuando se habla de acabados se habla también de los internos y los externos, de las zonas
comunes de las inmobiliarias hacen parte de una propiedad horizontal.
La ley establece la responsabilidad solidaria y dice que ante los consumidores se les responde
solidariamente los productores y vendedores.
ARTÍCULO 10. RESPONSABLES DE LA GARANTÍA LEGAL. Ante los consumidores, la responsabilidad

por la garantía legal recae solidariamente en los productores y proveedores respectivos.
Para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad,
bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de
responsabilidad establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
Al consumidor solo se le obliga a demostrar el defecto del producto. En cuanto al término de
garantía tiene que mostrar que el producto mostró un defecto, sin necesidad de demostrar las
causas. La consecuencia de esto es que le corresponderá a productores y proveedores demostrar
que el defecto se generó por una de las causales de exoneración de responsabilidad establecidas
en el artículo 16 de la ley. La carga la tiene el productor y proveedor. Hay una inversión de la carga
de la prueba porque de acuerdo a la teoría de la responsabilidad subjetiva que es la que

predomina en el código civil es el demandante el que tiene que demostrar el defecto y las causales
que lo generaron.
Las causales de exoneración son:
ARTÍCULO 16. EXONERACIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LA GARANTÍA. El productor o proveedor

se exonerará de la responsabilidad que se deriva de la garantía, cuando demuestre que el defecto
proviene de:
1. Fuerza mayor o caso fortuito;
2. El hecho de un tercero;
3. El uso indebido del bien por parte del consumidor, y
4. Que el consumidor no atendió las instrucciones de instalación, uso o mantenimiento indicadas
en el manual del producto y en la garantía. El contenido del manual de instrucciones deberá estar
acorde con la complejidad del producto.
Esta causal no podrá ser alegada si no se ha suministrado manual de instrucciones de instalación,
uso o mantenimiento en idioma castellano.
PARÁGRAFO. En todo caso el productor o expendedor que alegue la causal de exoneración deberá
demostrar el nexo causal entre esta y el defecto del bien.
En muchos electrodomésticos y aparatos electrónicos dice que si se rompe X sello se rompe la
garantía, en realidad eso no tiene validez porque el productor o expendedor tiene que demostrar
las causales de exoneración y estas son taxativas, no se pueden inventar.
Contenido de la garantía:
ARTÍCULO 11. ASPECTOS INCLUIDOS EN LA GARANTÍA LEGAL. Corresponden a la garantía legal las
siguientes obligaciones:
1. Como regla general, reparación totalmente gratuita de los defectos del bien, así como su
transporte, de ser necesario, y el suministro oportuno de los repuestos. Si el bien no admite
reparación, se procederá a su reposición o a la devolución del dinero.
2. En caso de repetirse la falla y atendiendo a la naturaleza del bien y a las características del
defecto, a elección del consumidor, se procederá a una nueva reparación, la devolución total o
parcial del precio pagado o al cambio parcial o total del bien por otro de la misma especie,
similares características o especificaciones técnicas, las cuales en ningún caso podrán ser inferiores
a las del producto que dio lugar a la garantía.
3. En los casos de prestación de servicios, cuando haya incumplimiento se procederá, a elección
del consumidor, a la prestación del servicio en las condiciones en que fue contratado o a la
devolución del precio pagado.
4. Suministrar las instrucciones para la instalación, mantenimiento y utilización de los productos
de acuerdo con la naturaleza de estos.
5. Disponer de asistencia técnica para la instalación, mantenimiento de los productos y su
utilización, de acuerdo con la naturaleza de estos. La asistencia técnica podrá tener un costo
adicional al precio.
6. La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma
oportuna.  En el caso de los inmuebles o de bienes que para su tradición requieran un registro.
7. Contar con la disponibilidad de repuestos, partes, insumos, y mano de obra capacitada, aun
después de vencida la garantía, por el término establecido por la autoridad competente, y a falta
de este, el anunciado por el productor. En caso de que no se haya anunciado el término de
disponibilidad de repuestos, partes, insumos y mano de obra capacitada, sin perjuicio de las

sanciones correspondientes por información insuficiente, será el de las condiciones ordinarias y
habituales del mercado para productos similares. Los costos a los que se refiere este numeral
serán asumidos por el consumidor, sin perjuicio de lo señalado en el numeral 1 del presente
artículo.
8. Las partes, insumos, accesorios o componentes adheridos a los bienes inmuebles que deban ser
cambiados por efectividad de garantía, podrán ser de igual o mejor calidad, sin embargo, no
necesariamente idénticos a los originalmente instalados.
9. En los casos de prestación de servicios que suponen la entrega de un bien, repararlo, sustituirlo
por otro de las mismas características, o pagar su equivalente en dinero en caso de destrucción
parcial o total causada con ocasión del servicio defectuoso. Para los efectos de este numeral, el
valor del bien se determinará según sus características, estado y uso.
PARÁGRAFO. El Gobierno Nacional, dentro de los seis meses siguientes a la expedición de esta ley,
se encargará de reglamentar la forma de operar de la garantía legal. La reglamentación del
Gobierno, no suspende la aplicación de lo dispuesto en la presente ley.
Contrato de comercio internacional: es hablar de la globalización o lo que se llama la
internalización de la economía que es un asunto que ha invadido todas las esferas y eso tiene gran
influencia en el contrato porque cuando se presentan relaciones contractuales entre sujetos de
diversos países, es decir, cuando se presenta el comercio internacional surgen varios problemas o
inconvenientes y es el de determinar cuáles son las normas aplicables en caso de conflictos que
surjan en la celebración, ejecución y terminación de los contratos.
Para todo esto ha surgido una nueva disciplina que es el derecho internacional de los contratos,
este derecho está conformado por dos tipos de normas:
- Vinculantes u obligatorias: nos referimos a los ordenamientos jurídicos nacionales que

reciben o recepcionan los tratados internacionales y que por lo tanto dichas normas
conforman el ordenamiento jurídico nacional, una de las normas más destacadas es la
convención de las naciones unidas sobre el contrato de compraventa internacional de
mercadería, es la famosa Convención de Viena de 1980 que Colombia la acoge mediante
ley aprobatoria de 518 de 1999.
- No vinculantes: no integran los ordenamientos nacionales pero que de todas maneras son
muy utilizadas por los tribunales de arbitramento internacional y también por las partes
contratantes, es decir, cuando se está elaborando un contrato internacional de
mercaderías se echa mano de esas normas no vinculantes porque indudablemente
constituyen una guía para ese comercio internacional, los principios Unidroit de 2004.
Contrato de comercio electrónico: aparece la ley 527 de 1999, mediante esta ley se le otorgan a
los mensajes de datos efectos jurídicos y esto implica que en la formación del acuerdo o del
consentimiento tanto de la oferta como de la aceptación puedan ser expresados por medio de
esos mensajes de datos, es decir que se da lugar al perfeccionamiento del contrato (excepto los
contratos solemnes). Hoy en día se adquieren bienes y servicios por Internet, es un medio que
sirve para perfeccionar el contrato, es una herramienta, no un contrato como tal.
Hay que tener en cuenta varios aspectos y es que existe en el estatuto del consumidor un capítulo
dedicado a este comercio electrónico

ARTÍCULO 49. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1o, inciso b) de la Ley 527 de 1999, se
entenderá por comercio electrónico la realización de actos, negocios u operaciones mercantiles
concertados a través del intercambio de mensajes de datos telemáticamente cursados entre
proveedores y los consumidores para la comercialización de productos y servicios.
14/02/2013
Interpretación del contrato: significa la determinación, el alcance o sentido de la regla

contractual, fijar su alcance, lo que es materia de interpretación en el contrato son los signos
lingüístico, es decir, el texto explicito pero también será materia de interpretación el texto
implícito, es decir, aquel que no está conformado por signos lingüísticos, por ejemplo: las
conductas concluyentes, los comportamientos que tienen la condición de regla contractual que
mediante la interpretación deberán ser finalmente traducidos a signos lingüísticos.
Es necesario interpretar el contrato en principio cuando el texto es ambiguo, cuando es

insuficiente, oscuro, porque si el texto es claro, completo, inteligible, comprensible, no requeriría
ninguna interpretación, lo que es claro no tiene porqué interpretarse afirma la doctrina, sin
embargo siempre surge la duda de establecer que texto se considera claro y esto se sabe
interpretándolo; la interpretación no es exclusiva de los “textos ambiguos”, el texto siempre será
objeto de interpretación así sea para decir que es claro.
La interpretación dependiendo de quien la realice puede ser: una simple interpretación privada,
una interpretación judicial o arbitraria. Otros agregan la interpretación autentica que es la que
hace el legislador para aclarar el sentido de un texto legal. Una facultad del legislador es
interpretar o al sentido a un texto anterior.
La labor de interpretación no es una labor aislada, por lo general tiene que estar acompañada de
otra, por eso se habla de interpretación y calificación en primer lugar. Cuando interpretamos un
contrato estamos interpretando su contenido, es decir, la regla contractual, determinando el
alcance o sentido de esta. Una vez se interprete el sentido se tendrá el tipo de contrato y esto es
lo que se llama la calificación. Se califica a su vez para saber cuál será la normativa a aplicar si es
que la tiene (típico), si es atípico se tendrá que hacer un esfuerzo adicional para complementar la
regla contractual, en este caso entonces acudiríamos a la integración, es decir, aquí la
interpretación va acompañada de la integración. Integrar es complementar la regla contractual
insuficiente cuando hay un vacio, entonces hay que acudir a otras fuentes normativas (normas
imperativas, supletorias, usos, costumbres, principios, etc.). Dentro de los principios el de buena
fe que tiene una aplicación importante. Mientras la interpretación es necesaria la integración es
contingente, es decir, es eventual o a veces. La integración no es única de los contratos atípicos,
aquí siempre se tiene que integrar pero en los típicos en algunos casos también se tendrá que
hacer.
Fuera de interpretar también hay que hacer una valoración jurídica, cuando interpretamos
identificamos el significado, sentido o alcance de la regla contractual pero cuando se hace la
valoración jurídica estamos emitiendo un juicio de derecho mediante el cual se busca determinar
la legalidad de la regla contractual.

La finalidad de la interpretación es desentrañar, averiguar, indagar el significado de la regla
contractual, significado que debe responder a la intensión de los contratantes, el artículo 1618 es
la primera pauta:
ARTICULO 1618. <PREVALENCIA DE LA INTENCION>. Conocida claramente la intención de los

contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.
Debe primar la tutela de la voluntad, mirada desde el punto de visita subjetivo prevalece la real
intensión de la partes sobre lo declarado.
Por intensión de los contratantes se debe entender, según dos teorías:
- Teoría psicológica: la intensión común se identifica con la voluntad real, es decir, con el
querer interno.
- Teoría objetiva: la intensión común se identifica con el valor objetivo del contrato que
solo es verificable o reconocible en las declaraciones y en los comportamientos.
Ambas son correctas, las dos se complementan, no hay una más válida que la otra porque no se
puede quedar con el solo querer interno, con esa intención que no se exterioriza, se debe
exteriorizar a través de las declaraciones o los comportamientos, esto es el vehículo por el cual se
expresa ese querer interno. Lo cierto es que las declaraciones y los comportamientos en mayor o
menor medida expresan la voluntad real de las partes. Los problemas de interpretación continúan
surgiendo cuando no se encuentran coincidencias entre la declaración o el texto y la común
intención de las partes, no es el querer de uno solo, es el de ambos.
Para saber que lo que contratamos es distinto a lo querido tuvieron que haber quedado huellas, y
estas quedan a través de datos objetivos (comportamientos, precontratos, conversaciones, alguna
documentación al respecto, etc.)
15/02/2013
Hay métodos para establecer el verdadero sentido y alcance:
- Método subjetivo: es el preferente. Parte de las declaraciones de los comportamientos

que tengan la partes, es decir, los documentos, las palabras que utilizan, las conductas
anteriores y posteriores a las celebración del contrato, los actos de ejecución, y otra serie
de circunstancias que van a permitir desentrañar o darle sentido o alcance a sus
declaraciones o comportamientos.
Viene dada en fases que se van cumpliendo de manera jerárquica:
a. Literal: cuando se interpreta un texto contractual las palabras que se utilizan
deberán ser entendidas en su sentido usual, en su sentido normal o habitual, como
dice la ley: en su sentido natural y obvio, salvo que se trate de un lenguaje técnico y
convencional en cuyo caso se deberá acudir a la respectiva ciencia o técnica donde
estas palabras se utilizan. Si con esta interpretación literal no es suficiente se acude
a una segunda fase que es la sistemática.

b. Sistemática: aquí habrá que analizar el contrato en su integridad y no de manera
aislada, es decir que las clausulas del contrato se deben interpretar las unas por
medio de las otras con el fin de atribuir a cada una el sentido que mejor le resulte al
contrato en su conjunto o en su integridad. Estas contradicciones reales o aparentes
que aparezcan dentro del mismo texto hay que contextualizarlas y mirar cuál resulta
mejor o la mejor que cumple el contrato, mediante este método también se puede
interpretar las clausulas de un contrato teniendo en cuenta otro que las mismas
partes hayan celebrado sobre la misma materia o sobre el mismo tema como si en
un contrato anterior las partes hayan pactado clausulas similares, ese otro contrato
nos va a servir para interpretar el actual.
INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA
ART. 30.—El contexto de la ley servirá para ilustrar el sentido de cada una de sus
partes, de manera que haya entre todas ellas la debida correspondencia y
armonía.
Los pasajes oscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras leyes,
particularmente si versan sobre el mismo asunto.
c. Global: tiene en cuenta el comportamiento general que las partes han tenido antes
y después de la celebración del contrato para hacer prevalecer el texto o el tenor
literal sobre el comportamiento anterior en caso de que exista incompatibilidad
entre uno y otro. Si la incompatibilidad se refiere al texto literal actual y al
comportamiento posterior lo que prevalecerá el comportamiento posterior. En una
ejecución del contrato si se establece mediante una clausula algo pero los
comportamientos posteriores indican otra cosa, esos comportamientos aceptados
por las partes siempre significará una modificación del contrato. Puede ser explicito
o implícito, es mejor explicito, cuando se está ejecutando el contrato pero para
cambiar algo. Ejemplo: en un contrato de arrendamiento se fija como fecha de pago
los 5 primeros días de cada mes, pero el comportamiento posterior indica que
siempre se ha pagado a final de mes y esto ha sido aceptados por las partes, ese
comportamiento reiterado ha cambiado la obligación y debe prevaler ese
comportamiento. Puede ser explicito como que después de 4 meses se coloca la
clausula que será el pago a final de cada mes para que no quede duda y en caso de
incumplimiento de la obligación se sepa cuando está incumplida. Si el
comportamiento viene dando que la obligación se cumple de una manera pero
luego se hace “otro sí” diciendo que se cumpla de otra manera, prevalecerá lo
posterior.
PREVALENCIA DE LA INTENCIÓN
ART. 1618.—Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a
ella más que a lo literal de las palabras.
d. Funcional: esta interpretación tiene en cuenta la tipología contractual, cada tipo
contractual tiene una función económica que cumplir, esa función económica que el
contrato desempeña o desarrolla nos sirve para indagar el significado de la regla
contractual, cuando haya duda debe prevalecer la interpretación que mejor se

acomode o cuadre a la naturaleza del contrato. Hay que mirar que tipo de contrato
se está celebrando y para esto se hace la calificación.
INTERPRETACIÓN POR LA NATURALEZA DEL CONTRATO

ART. 1621.—En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá
estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato.
Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen.
e. Interpretación de las expresiones generales: dice que las expresiones que se usen
en un contrato se aplicara este y no se extenderá a otras relaciones entre las partes.
ART. 1619.—Por generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán
a la materia sobre que se ha contratado.
f. Interpretaciones de indicaciones ejemplificativas: cuando en un contrato se utilice
ejemplos debe entenderse que la enunciación de los mismos o su indicación tiene
carácter simplemente enunciativo y no taxativo, esto quiere decir que el contrato
así no lo diga también incluye casos o eventos similares. Ejemplo: el arrendatario en
la conservación de la cosa tendrá que preocuparse porque las paredes se
mantengan limpias y resanadas en todo momento. Eso no implica que no se pueda
aplicar de manera similar otro tipo de casos en los que se pueda extender esta
obligación como mantener el piso en buen estado, las puertas, etc.
NTERPRETACIÓN EXTENSIVA
ART. 1623.—Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la
obligación, no se entenderá por solo eso haberse querido restringir la convención
a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.
- Método objetivo: es subsidiario, si con el subjetivo se encuentra el alcance de la regla
contractual ya no será este necesario este método. Cuando con los métodos anteriores no
se pueda establecer el sentido de la regla contractual se deben buscar datos objetivos,
externos ajenos a la intención común de las partes por ello entonces se establecen las
reglas de la interpretación objetiva, ya no se está buscando en el contrato mismo ni en el
texto sino que se están buscando datos objetivos externos que sean ajenos a la intensión.
a. Útil o eficaz o lógica: Si una clausula tuviere dos o más sentidos deberá preferirse el
sentido más amplio, más eficaz, es decir, aquel sentido que haga producir efectos al
contrato, y no aquel que no los produce.
INTERPRETACIÓN LÓGICA
ART. 1620.—El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá
preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.
b. Interpretación mediante usos negóciales: esto indica que cuando haya
ambigüedad, cuando las clausulas no sean claras se deberá interpretar de acuerdo a
las practicas comunes, a los usos negóciales, a lo que de manera general y constante
se hace en un determinado ramo del comercio o de una actividad económica en
particular y para ello hay que tener en cuenta el tipo de contrato y el lugar de
celebración.

c. Interpretación pro debitoris: las clausulas ambiguas se interpretan en el sentido
más favorable al deudor, quien carga con la obligación que se le haya impuesto y no
haya tenido la oportunidad de estipularla libremente.
Si el contrato es gratuito debe prevalecer el sentido que mayor grado de liberación
implique al deudor. Y si es oneroso debe prevalecer el mayor grado de equilibrio
prestacional.
INTERPRETACIÓN EN FAVOR DEL DEUDOR

ART. 1624.—No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de
interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor.
Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las
partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la
ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella.
d. Interpretación contra proferente: el proferente es el que predispone, y este es el
que redacta o impone en los contratos por adhesión. En estos contratos las
clausulas ambiguas se interpretarán en el mejor sentido al adherente. Sin importar
que sea deudor o acreedor en la respectiva clausula que se esté discutiendo.
e. Interpretación favorable al consumidor: establece la ley 1480 art. 34 que las
condiciones generales se interpretan a favor del consumidor
ARTÍCULO 34. INTERPRETACIÓN FAVORABLE. Las condiciones generales de los

contratos serán interpretadas de la manera más favorable al consumidor. En caso de
duda, prevalecerán las cláusulas más favorables al consumidor sobre aquellas que
no lo sean.
18/02/2013
CONTRATOS PREPARATORIOS:
Hace referencia a una serie de acuerdos de naturaleza contractual que tienen por objeto o
propósito servir de medio o instrumento para la celebración de posteriores contratos definitivos o
bien otros de su misma naturaleza, es decir, si se permite preparatorios de preparatorios, aunque
estos últimos no sean los más comunes nada impide que se celebren.
Teniendo en cuenta la complejidad de una determinada negociación las futuras partes celebrarán
directamente el contrato que regulará definitivamente sus intereses o acudirá a los contratos
preparatorios cuando por diversas razones no puedan o no quieran celebrar el acuerdo definitivo y
aún en el caso de celebrar dichos acuerdos preparatorios es posible y frecuente que los futuros
sujetos negóciales realicen algunas tratativas de carácter preliminar las cuales tienen por objeto
fijar las reglas y condiciones del contrato preparatorio y por supuesto del definitivo.
Para llegar a un contrato definitivo puede haber una etapa precontractual donde se den las
tratativas preliminares, luego celebrar un contrato preparatorio y luego sí celebrar un contrato
definitivo.
Contratos preparatorios Etapa precontractual Contrato definitivo

Tratativas preliminares: antes de celebrar un contrato definitivo o preparatorio las negociaciones
o estos tratos preliminares no tienen naturaleza contractual y por lo tanto el grado de vinculación
y seriedad que pueda exigirse por quienes la celebran, es decir, por los tratantes es en alguna
medida insuficiente o precaria porque no habría forma o manera de obligar a que se contraten, si
por alguna razón o circunstancia dichas tratativas se rompen o se frustran, sin embargo, el
rompimiento injustificado y abusivo de las tratativas preliminares originan responsabilidad. (863
C.Comercio)
BUENA FE EN ETAPA PRECONTRACTUAL

ART. 863.—Las partes deberán proceder de buena fe exenta de culpa en el período
precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen.
Las obligaciones son más serias (vinculantes) y por lo tanto la responsabilidad es mayor.
En el contrato de promesa ambas partes promitentes o prometientes se han obligado

recíprocamente a la celebración de un contrato futuro, en la opción solo una de las partes es quien
se obliga y en la preferencia solo una de las partes se obliga a preferir al otro en caso de que
decida contratar.
También en los contratos preparatorios hay grados: el primero lo tiene la promesa porque ambos
se obligan, en la opción todavía hay cierta libertad para quien es beneficiario de la opción, quien
está obligado es el otro y en la preferencia aún más porque hay que esperar que se decida para
ver si se contrato y aún prefiriéndose el otro puede decir que no.
Contrato de promesa: es el mecanismo idóneo para la celebración de cualquier clase de contrato,

no solamente para la compraventa y no únicamente de inmuebles. Este es un contrato que tiene
una muy escasa regulación legal, está reducida a 2 o 3 artículos (1611 C.C., artículo subrogado por
la ley 153 de 1887) lo que decía este artículo era que este contrato no produce efectos, pero esta
reforma dice que sí produce efectos pero bajo ciertas condiciones.
ART. 1611.—Derogado. L. 153/887, art. 89. La promesa de celebrar un contrato no produce

obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito.
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces
por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el
contrato.
4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la
cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
En el código de comercio bajo el artículo 861 y dice que el contrato de celebrar una promesa
produce obligaciones de hacer y dice que el contrato prometido debe cumplir con las
solemnidades que la ley señale.
PROMESA DE NEGOCIO JURÍDICO ART. 861.—La promesa de celebrar un negocio producirá

obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades
del caso.

El artículo 119 habla de la promesa de sociedad y la regulación es para decir varias cosas: 1. El
contrato debe hacerse por escrito. 2. Los promitentes tienen 2 años como máximo para constituir
la sociedad. 3. Si no lo hacen responderán solidariamente por las obligaciones o por las
prestaciones que se hayan dado en ese tiempo.
PROMESA DE CONTRATO DE SOCIEDAD ART. 119.—La promesa de contrato de sociedad deberá

hacerse por escrito, con las cláusulas que deban expresarse en el contrato, según lo previsto en el
artículo 110, y con indicación del término o condición que fije la fecha en que ha de constituirse la
sociedad. La condición se tendrá por fallida si tardare más de dos años en cumplirse.
Los promitentes responderán solidaria e ilimitadamente de las operaciones que celebren o
ejecuten en desarrollo de los negocios de la sociedad prometida, antes de su constitución,
cualquiera que sea la forma legal que se pacte para ella.
El contrato de promesa de mutuo:
PROMESA DE MUTUO ART. 1169.—Quien prometa dar en mutuo puede abstenerse de cumplir su
promesa, si las condiciones patrimoniales del otro contratante se han alterado en tal forma que
hagan notoriamente difícil la restitución, a menos que el prometiente mutuario le ofrezca garantía
suficiente.
El gran desarrollo de este contrato ha sido jurisprudencial, lo cual da cuenta de lo mucho y mal
que se utiliza. El legislador con desgano la admitió.
Hay una parte de la doctrina que dice que el contrato de promesa solo sirve para celebrar
contratos solemnes o reales y no consensuales, Bohórquez dice que si el contrato definitivo es
consensual al celebrarse la promesa lo que se está celebrando es el contrato definitivo. El profesor
no está de acuerdo con esto.
La función económica de la promesa está ya vista, celebrar una promesa sirve para mil cosas
(aspectos de seguridad, aprobación de un crédito, problemas de titulación, legalización de
mercancías, avalúos para hacer, etc.
20/02/2013
En la ley no está definido el contrato de promesa pero puede definirse como aquel contrato
mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar en un futuro determinado otro contrato, este
contrato se llama contrato prometido o proyectado. Al celebrar el contrato las partes contraen
ambas una obligación de hacer, esta es precisamente celebrar el contrato prometido.
Cuando las partes se comprometen ambas es porque quedan vinculadas, es porque no es opcional
o preferente celebrarlo, están comprometidas a celebrar.
La forma del contrato, en materia civil es una forma impuesta, es solemne y esta consiste en un
documento privado suscrito por las partes, la norma no califica el documento simplemente dice
que se celebre por escrito y esto implica un documento privado simple. Esta solemnidad rige la
celebración del contrato pero también para cualquier modificación o extinción que
posteriormente acuerden los promitentes contratantes, es importante que cualquier modificación

se realice en el mismo escrito o por escrito separado porque las modificaciones verbales al ser
solmene el contrato no tendrán porqué hacerse cumplir.
Si las partes deciden extinguir el contrato o resiliarlo esta también debe ser por escrito. En la
práctica se una que los contratos de promesa sean reconocidos ante notarios y las firmas
autenticadas, estas dos diligencias (reconocimiento del contenido y autenticación de la firma) si
bien cierto no son necesarias para la validez y existencia del contrato, si son muy convenientes
para la seguridad de la contratación y para evitar problemas probatorios. Para autenticar la firma
se está declarando que esa firma que está ahí es la propia, entonces ya mañana no se podría
tachar. En cuanto al reconocimiento del contenido las partes luego no podrían alegar que lo que
ahí está regulado no es el contenido que ellos aprobaron y celebraron, hay cierta seguridad –no
absoluta-.
De acuerdo a ley 527 de 1999 los mensajes de datos tienen una equivalencia funcional y por lo
tanto se pueden equiparar a esta solemnidad, entonces este documento privado podría ser
remplazado por estos mensajes de datos. Es decir, que si la promesa se hizo a través de mensajes
de datos y se comprueba que se aprobó el texto ahí hay contrato.
En materia mercantil la Corte ha dicho que se trata de un contrato consensual porque el código de
comercio al hablar de la promesa en el artículo 861 no ordenó ni estableció alguna formalidad en
especial. Entonces como no se dice nada debe regir el principio contenido en el artículo 824 del
código de comercio según el cual las partes son libres para perfeccionar los contratos salvo que la
ley establezca una solemnidad y como rige este principio no hay necesidad de acudir a la remisión
normativa del artículo 822 del código de comercio porque hay norma aplicable.
Si se acepta la tesis de la Corte, ¿cómo probar los demás requisitos de la promesa? Es decir, los
que tienen que ver con la determinación del contrato prometido, de sus elementos esenciales con
la determinación de la época de celebración del contrato y con la eficacia del contrato prometido.
Dejan de lado el requisito de la forma, ¿cómo se cumplen los otros si no están por escrito? En la
promoción de construcción y vivienda los organismos de control de la activa exigen formatos de
promesas para probarlos.
El contenido de la promesa: la promesa como contrato debe cumplir con los requisitos de
existencia y validez de todo contrato pero además ya hablando del contenido la promesa debe
cumplir con unos requisitos específicos, esenciales, elementos particulares de ese contrato. Estos
requisitos son los que menciona el artículo 1611:
ART. 1611.—Derogado. L. 153/887, art. 89. La promesa de celebrar un contrato no produce

obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito. (Esto no en los comerciales, es de la forma)
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces
por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil.
Regularidad o eficacia del contrato prometido. Que el contrato prometido no sea de aquellos que
la ley declara ineficaces por no cumplir los requisitos del artículo 1502. Como comprar un bien que

es de uso público y que seguirá siendo, o a un incapaz. Si el contrato va a tener algún problema
inmediatamente la promesa no tendrá efecto.
Hay una relación directa entre el contrato prometido y la promesa, si el último no va a ser eficaz la
promesa mucho menos. Esto quiere decir, que la irregularidad de contrato prometido contagia al
contrato de promesa.
El contrato de promesa de compraventa de un bien embargado, ¿está también afectado? Si en la

promesa se establece la condición de levantar el embargo para celebrar el contrato no habría
ningún problema de validez. Si no se condiciona habría lugar a una nulidad. No se trata de la venta
de bien embargado autorizada, aquí se trata de la promesa de venta. Se promete vender un bien
embargado pero con lo que me van a pagar lo voy a desembargar, mientras el otro no
desembargue no se hace la escritura y no se pagará la parte del dinero importante. Si nada se dice
y el bien está embargado habría objeto ilícito y por lo tanto sería anulable.
La promesa de venta de un bien ajeno es válida, en la práctica es común prometer en venta bienes
que espera adquirir o que espera que se le adjudiquen.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el
contrato.
Es importante la determinación de la época del contrato prometido, y esta determinación debe
estar fijada por un plazo y/o condición. Tiene que decir cuándo y de la manera más precisa
posible. También se puede agregar una condición pero esta debe ser una condición determinada,
una indeterminada no es válida. No es necesario fijar la hora, se recomiendo fijar un lapsus entre
horas. Lo que no se permiten son fijar las épocas mediante una condición indeterminada, una
indeterminación del plazo en la condición da lugar a la nulidad de la promesa.
4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la
cosa o las formalidades legales.
La determinación del contrato prometido, lo que dice la norma es que se determine de tal forma
que para su perfeccionamiento no baste sino con la solemnidad o con la tradición. Hay que
determinar los elementos esenciales del contrato prometido, eso implica entonces que si se trata
de una promesa de compraventa de bien inmueble hay que determinar los elementos esenciales
de esa compraventa y estos serán: la cosa y el precio; con respecto a la cosa si es un bien inmueble
hay que determinarlo por los linderos, ubicación, área, matricula inmobiliaria, todos los datos que
ayuden a identificarlo, entendiendo que se trata de un bien de cuerpo cierto, es como se detalle
ahí, no se puede detallar más tarde (Dirección, numeración interna, etc.) . Alinderándolo se está
enmarcando, se dice que es eso y no es otra cosa.
Decreto ley 970 de 1970
- Cédula catastral  identificación de los inmuebles hecha por la oficina de catastro.

- Nomenclatura.
- Ubicación.
- Linderos.

- Cabida  área, superficie, extensión, lo que mide, etc.
- Matricula inmobiliaria  identificación que tienen los bienes en la oficina de registro.
El folio real es que a cada inmueble le corresponde un folio de matricula inmobiliaria que está
enumerada de manera consecutiva. Cada oficina de registro tiene un número de registro que la
identifica. Ejemplo: Medellín es 001____________. Catastralmente a cada inmueble le
corresponde una cédula catastral, esta es para efectos de impuestos, determinar cuantías,
competencias, etc. Un predio puede estar identificado catastralmente pero no registralmente. Hay
posesiones con registro catastral pero sin registro inmobiliarios. Lo ideal es que todos lo tengan y
que coincidan las medidas de una y otro. Cuando se promete en venta un apartamento que no se
ha construido y sobre el cual no se tiene matricula registrada la Corte ha aceptado que se puede
identificar identificando el inmueble del cual hace parte y además se determina el que va a ser
objeto del contrato. Se establece cuál es el mayor de ambos y se dice que en el momento de la
venta ya va a estar dividido jurídicamente, se vende un inmueble ya con su matrícula registral.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
26/02/2013
Señalamiento de la notaría: si el contrato prometido es un contrato que debe celebrarse por

escritura pública hay que determinar cuál notaría porque en el caso de haber en el lugar de
celebración más de una notaria se debe fijar en cuál. Sólo cuando en el lugar de cumplimiento de
la promesa haya una sola notaría no habría que decir en cuál, pero cuando haya 2 o más se debe
determinar. Esta es la llamada clausula de otorgamiento. Es un elemento esencial pero aunque no
esté determinado es fácilmente determinable cuando hay una sola notaría en el lugar.
Se puede colocar la posibilidad de postergar la fecha del otorgamiento, y es importante aclararlo

por escrito porque es un documento solemne.
No se puede ir a la notaría sin los certificados necesarios. Cuando se trata de un negocio jurídico
de compraventa, permuta, etc., de inmueble hay que llevar los paz y salvo y los tiene que llevar el
promitente vendedor (paz y salvo de predial y de valorización cuando lo haya). En Medellín el
predial es trimestral, se tiene para pagar hasta el último día de cada trimestre. Si el inmueble está
sometido a propiedad horizontal se requiere además el paz y salvo de la administración (Ley 675
de 2001), esta ley dice que el notario debe exigir al vendedor o enajenante el paz y salvo con las
expensas ordinarias y este lo debe expedir el administrador o quien haga sus veces y es
importante para efectos de la solidaridad que la ley establece entre el enajenante y el nuevo
adquirente.
Si faltando el paz y salvo se aporta la solicitud del mismo a el administrador o a la administración y

la constancia de solidaridad. Esta constancia se deja en la escritura pública de compraventa.
ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los

bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas
necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la

existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de
propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del
respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al
momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal,
el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el
Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia,
de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del
nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
PARÁGRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos
o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las
expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus
comuneros, en la proporción que les corresponda.
PARÁGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio
o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo
de un determinado bien o servicio común.
PARÁGRAFO 3o. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio
particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento,
reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros
bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor.
Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de
propiedad horizontal correspondiente.
Se rompe la solidaridad si se entrega el paz y salvo. Cuando se entregue una casa en venta se debe
entregar con los paz y salvo por todo concepto, es decir, se debe haber pagado el impuesto
predial, las cuotas de administración y los servicios públicos domiciliarios. En materia de cuotas de
administración y de servicios públicos hay solidaridad legal, la solidaridad es entre el suscriptor, el
propietario y los ocupantes de cualquier titulo. Igual es importante pactarla en la promesa de
compraventa.
Lo importante es que estén los elementos esenciales, si está determinado el bien y el precio eso es
lo esencial; los otros aspectos lo puede llenar la ley o los aspectos contractuales. La determinación
tiene que ver con la notaria, del inmueble y el precio. Es esencial determinar el precio de la
compraventa, este se determina desde la promesa, el precio puede ser determinado o al menos
determinable, se debe fijar por lo menos el parámetro para determinar cuál es. Se debe
determinar el precio y la forma de pago, si no se estipula esta se supone que se debe pagar
inmediatamente. Si no se dice nada de cómo se paga se va a la norma supletiva y esta dice que se
deberá pagar de contado inmediatamente se celebre el contrato. Generalmente se fija la forma
de pago: cuotas, escalonada, dependiendo de muchas modalidades (condición, plazo, etc.)
El título de adquisición debe estar obtenido en la escritura cuando se trata de promesas de

contratos de enajenación de bienes inmuebles. Esto porque la misma normativa, es decir, el
estatuto notarial lo exige, esto es decir de donde proviene el dominio de quien promete vender.

Los títulos de adquisición son variados: dueño porque compró, porque le regalaron, porque
compró el lote y construyó, dueño por sucesión, dueño por remate, dueño por prescripción, etc.
Se debe señalar cualquiera sea el título. Si no se dice el título la promesa está incompleta y se
puede dar una nulidad. Si no es de uno el bien también se debe especificar.
Cuando no se cumple con uno de los requisitos de la promesa; los de fondo y los de forma (época,
lugar, etc.). Siendo coherente con la teoría del negocio jurídico se dice que hay un problema de
existencia porque son requisitos esenciales de la promesa y porque el artículo 1611 dice que la
promesa no producirá obligación alguna si no se dan los requisitos pero la Corte Suprema de
Justicia ha dicho muy reiteradamente que esto es un problema de nulidad absoluta, y lo ha dicho
teniendo como base el artículo 1741 porque en el código civil no hay inexistencia y es nulidad
absoluta por la falta de los requisitos establecidos para el valor del acto en razón de la naturaleza
del contrato y no en razón de la condición de los sujetos. El juez puede declararlo de oficio.
27/02/2013
Elementos accidentales de la promesa: en virtud de la autonomía las partes pueden pactar lo que
consideren necesario siempre y cuando dicho pacto no sea contrario a una norma imperativa.
Dentro de las clausulas más frecuentes que se pactan en los contratos de promesa está la clausula
penal, las arras, etc.
Las ARRAS están reguladas en el código civil en el artículo 1859, 1860 y 1861. Y consiste en una
clausula en virtud de la cual una parte le entrega a la otra un bien por lo general una suma de
dinero como garantía de ejecución del contrato.
Las arras pueden ser penitenciales que son aquellas en las que las partes se reservan la facultad
de retractarse o arrepentirse, estas arras penitenciales o de retracto posibilitan entonces que
cualquiera de los promitentes dé por terminado el contrato, si quien ejerce la facultad había dado
las arras, quien las dio las pierde y si quien se arrepiente es la persona que las recibió las tiene que
restituir dobladas. Ejemplo: se celebra un contrato de promesa de compraventa de un inmueble
cuyo precio es la suma de 200.000.000, A promete vender a B ese bien y prometen como arras la
suma de 50.000.000. Si el promitente comprador había pagado 50 millones a titulo de arras y se
arrepiente los pierde; si por el contrario es el promitente vendedor quien se arrepintió tiene que
devolver 100.000.000, 50 millos recibidos y 50 que tiene que doblar. Si el contrato se celebra y no
hubo arrepentimiento de ninguno de los 2 esos 50 millones se imputarán al precio y solo habrá
que pagar los 150.000.000 restantes.
RETRACTO CUANDO SE VENDE CON ARRAS ART. 1859.—Si se vende con arras, esto es, dando una
cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas.
TÉRMINO DE RETRACTACIÓN ART. 1860.—Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del
cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos
meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de
principiada la entrega.

Si no fijan plazo dentro del cual puedan retractarse será de 2 meses, pero ellos pueden fijar otro
plazo. Y sí ya se otorgó la escritura pública ya el contrato se celebró, no se pueden retractar. Si la
retractación se hace después del término convenido para arrepentirse o del de 2 meses lo que se
configura es un incumplimiento.
ARRAS CONFIRMATORIAS ART. 1861.—Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o
como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo
prevenido en el artículo 1857, inciso 2º.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.
En las arras confirmatorias no hay potestad de retracto simplemente se entrega una suma pero no
da la posibilidad al otro de quitarse, la suma es para darle seriedad al contrato no para retractarse.
Si se retractan lo que están haciendo es incumpliendo.
Si se pactan arras y no se estipula su clase o si tipología se presumirá de derecho que son de

retracto.
C.COMERCIO ESTIPULACIÓN DE ARRAS ART. 866.—Cuando los contratos se celebren con arras,
esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada
uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o
restituyéndolas dobladas el que las haya recibido.
Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la
retractación y las arras deberán imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el caso.
En cuanto a la CLAUSULA PENAL estas se encuentran reguladas en el código civil en los artículos
1594 y siguientes. Esta tiene como función principal imponer una pena ante el incumplimiento
total o parcial de las obligaciones de una de las partes.
ART. 1592.—La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de
una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o
retardar la obligación principal.
Hay una clara diferencia con las arras porque las arras no presuponen el incumplimiento, la
clausula penal sí.
La clausula penal tiene carácter accesorio porque su exigencia depende de una obligación principal
contenida en el contrato de promesa. Tienen carácter accidental porque no se presumen. Tienen
carácter condicional porque su exigencia depende del incumplimiento.
La clausula penal puede dejar abierta la acción alternativa por parte del contratante cumplido
porque ha estado dispuesto a cumplir. Se puede pactar una fijación de la anticipación de la
clausula, posibilidad de acción alternativa y los perjuicios. En esta clase de clausula penal se
permite no solamente cobrar la pena o multa sino que además existe la posibilidad de exigir el
cumplimiento o la resolución del contrato, es decir, la acción alternativa del 1546 o del 870 del
C.Comercio. Es decir, que el pago de la pena no extingue la acción alternativa. Se tiene que pactar
de esa manera, sino no lo concede el juez.

CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA ART. 1546.—En los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del
contrato con indemnización de perjuicios.
ACCIONES ALTERNATIVAS EN CONTRATOS BILATERALES ART. 870.—En los contratos bilaterales,
en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con
indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de
los perjuicios moratorios.
Si se pide el dinero y nada más se estaría hablando de arras, se tienen que establecer que son a
titulo de pena, se pide el cumplimiento del contrato y los perjuicios (que son distintos a la clausula
penal), los perjuicios que se pida si se deben demostrar porque estos no están tazados
anticipadamente. Pueden concurrir las arras y la clausula penal. En este tipo de clausula penal se
permite no solo cobrar la pena o la multa sino que además existe la posibilidad de exigir el
cumplimiento o la resolución del contrato.
INCOMPATIBILIDAD ENTRE PENA E INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS ART. 1600.— No podrá

pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así
expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena.
Otras clausulas accidentales son: clausula compromisoria, clausula de renuncia al cobro de
mejoras cuando se hace entrega anticipada, esta es que se puede estipular que en caso de que no
se celebre el contrato prometido el bien volverá al promitente vendedor se pueden pactar que
esas mejoras queden para él. Las reparaciones son necesarias, las mejoras son voluntarias y
pueden ser útiles o voluptuarias o suntuarias (adorno)
28/02/2013
Efectos de la promesa: la promesa produce obligaciones y estas son obligaciones principales y

accesorias.
Las obligaciones principales que produce la promesa es una obligación de hacer, el compromiso
que adquieren los promitentes consiste en la celebración del contrato prometido. Por eso cuando
se celebra un promesa legalmente y en el caso de la promesa de venta en especial las partes
todavía no se han obligado a una prestación de dar, la prestación de dar se concretará únicamente
en este caso al celebrar el contrato prometido, es decir, al celebrar la compraventa. En
consecuencia cuando se celebra una promesa no se ha configurado todavía el titulo atributivo de
dominio sino que apenas se está proyectando celebrar.
Si esta promesa no es titulo entonces por no generar la obligación de dar dicho contrato no
serviría como vínculo jurídico suficiente o idóneo para la suma o agregación de posiciones. Por lo
menos esa había sido la posición de la Corte Suprema al analizar los requisitos de la suma de
posiciones; para sumar estas es necesario que entre el poseedor anterior y el actual exista un
vínculo jurídico, que las posesiones además sean ininterrumpidas y que sumadas completen el
tiempo mínimo requerido para la prescripción adquisitiva. Lo dijo la Corte en sentencia de marzo
10 de 1988. [LEER DOCUMENTO DE JURISPRUDENCIA PARTE SEÑALADA PAG. 191] La promesa de
compraventa no agrega procesión.

En sentencia de noviembre 9 de 2005 Magistrado Ponente Carlos Ignacio Jaramillo la corte cambió
de opinión con respecto a este tema porque una cosa es el justo titulo para acreditar posesión
regular que es atributivo de dominio y otra cosa es el vínculo jurídico entre antecesor y actual
poseedor para sumar tiempos en la posesión.
El vinculo jurídico entre antecesor y actual poseedor para sumar tiempos y adquirir por
prescripción es distinto. La Corte pensaba que el vínculo jurídico debía ser de la misma clase que el
de la posesión regular y al final no lo son. El cambio es que basta con que haya entrado en
posesión por medios lícitos, no usurpando, ni robando, entrar en posesión de manera pacífica y
por eso es una posesión útil, es decir una posesión idónea y productiva; la posesión útil es la que
se puede sumar, la violenta o clandestina es la que por mucho tiempo que se lleve no se puede
sumar; es una posesión inútil. Si el antecesor me prometió en venta y me entregó materialmente
el bien y yo como promitente comprador ejerzo actos de señor y dueño, me creo y actúo como tal
seré un poseedor no regular porque no tengo justo titulo pero sí poseedor así sea irregular,
entonces podré agregar mi tiempo al de los antecesores. La promesa JAMÁS será justo titulo.
La obligación principal de hacer lleva implícita una prohibición y es la de no constituir, no gravar en

cabeza de un tercero el derecho prometido, eso quiere decir que el promitente vendedor o
permutante tiene que estar en condiciones de cumplir oportunamente y no incurrir en
comportamientos que impidan la celebración del contrato prometido o altere la producción de sus
efectos jurídicos y aquí la clausula sobre libertad de gravámenes, de limitaciones, en esta clausula
se dice que no ha vendido, enajenado, etc. Las promesas no se inscriben en el registro público
inmobiliario por lo tanto si está prometiendo en venta no se impide la negociación con otra
persona ni que se embargue.
Dentro de las obligaciones accesorias destacamos 2:
- Entrega anticipada del bien desde la promesa se pacta esta, puede que no se pacte, puede que
se pacte para después de su celebración pero en la práctica es muy común que se pacte. ¿A
qué titulo se entrega cuando se entrega anticipado? Algunos dicen que a titulo de posesión,
otros de a titulo de pertenencia.
La promesa es generadora de posesión (sentencia anterior), la promesa NO es generadora de
posesión (sentencia posterior).
La anterior sentencia decía que el solo hecho de haber recibido en cumplimiento de una
obligación anticipada de la compraventa del contrato prometido, por ese solo hecho se deduce
el ánimo de señor y dueño.
La nueva sentencia dice que si no se expresa no será una posesión sino una mera tenencia, él
promitente comprador toma consciencia de que no tiene ánimo de señor y dueño.
Lo importante realmente es que quien recibe la cosa en el caso del promitente comprador
actúe con ánimo de señor y dueño o no, porque la posesión es un hecho. No es en definitiva lo
que diga el contrato sino lo que los hechos demuestran.

01/03/2013
La definición de si se es poseedor o no es importante porque tiene que ver con las vías
procesales adecuadas para que en un caso dado el promitente vendedor pueda recuperar el
bien si es que de esto se trata. Si se parte de la base que es un simple tenedor lo que se
pretende es que el bien vuelva al promitente vendedor entonces la pretensión idónea sería la
restitutoria. Pero si se está en presencia de un poseedor la acción será reivindicatoria.
Nada impide que en el contrato se diga a que titulo se recibe, hay casos en que esa relación es
muy clara porque se dice por ejemplo que se recibe a titulo de arrendamiento mientras se hace
la escritura pública y se paga un canon.
Adicional a que se recibe el bien es frecuente pactar que a partir de la entrega el promitente
comprador asume los gastos de mantenimiento de la cosa, asume los impuestos, la valorización
si la hay, al pago de servicios públicos, cuotas de administración, etc.
Si se suma hechos indicativos puede tener actos posesorios y demostrar el hecho. Porque el
solo hecho de pagar el predial no sirve para probar posesión pero si contribuye a esto.
Con respecto a la obligación de pagar el precio es otra obligación que se puede anticipar desde
la misma promesa y que generalmente se pacta; pagar el precio es propio de la compraventa,
no de la promesa, sin embargo también es muy frecuente en la práctica que el pago se anticipe
de manera total o parcial.
Desde la promesa se debe decir que el precio se garantizará con hipoteca, es decir, cuando se
celebre el contrato de compraventa también se hará la hipoteca. La hipoteca la constituye el
promitente comprador. La hipoteca debe constituirse por el propietario. Primero se inscribe la
compraventa de esta manera opera la tradición, entonces, luego de la inscripción que se hace
en el registro que dice que el señor X es propietario porque le otorgó el domino el anterior
dueño, acto seguido, se inscribe la hipoteca, aquí, el constituyente ya es propietario. No se
puede hacer en otro orden, porque sino se estaría hipotecando cosas ajena y esto no se puede.
Sería constituyente de la hipoteca, es deudor de la obligación principal que garantiza la
hipoteca.
LO QUE OCURRE ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA:
- El retardo.
- La mora en cumplir la obligación, por ejemplo, si en un caso dado se hubiere estipulado
cuota para pagar el precio antes del otorgamiento y se incumpliere en cualquiera de ellas
esto sería un incumplimiento de la promesa.
- Cuando algunas de las partes se reúsa al cumplimiento de alguna de las obligaciones,
ejemplo, si en la promesa se dice que el inmueble está libre de gravámenes y no lo está, o
si uno de los bienes está sometido a prenda con tenencia (no se registra), o si el inmueble
se encuentra deteriorado y prometieron venderlo en buen estado.
- No acudir al otorgamiento, ejemplo, en la notaria X a Y horas y no llega la parte. Si quien
no llega es el promitente comprador se deja constancia en la notaria que el contratante
que estaba dispuesto a cumplir levante un acta de comparecencia que diga al notario que
él estuvo ahí en las condiciones pactadas en la promesa. Si fue el promitente comprador

quien fue levanta igual el acta, demuestra que fue y muestra el efectivo que tenía que
pagar ese día. Cuando es el promitente vendedor, él tiene que llevar los paz y salvo
(predial, administración, valorización, etc.) para demostrar que estaba dispuesto a
cumplir. Esto no es obligación hacerlo pero es muy recomendable hacerlo.
El contratante cumplido o que estaba dispuesto a cumplir tiene la alternativa de pedir el
cumplimiento o la resolución, no las dos a la vez. Con indemnización de perjuicios y se
mira si hay clausula penal o no y de qué tipo es esta. A veces el incumplimiento no
procede porque se ha hecho imposible (se vendió, el bien está embargado, etc.), en este
caso queda la resolución. Ya el cumplimiento no depende ni siquiera del vendedor sino de
un tercero.
04/03/2013
- Cuando hay incumplimiento el promitente cumplido que está dispuesto a cumplir puede o
pedir la resolución más lo perjuicios o pedir el cumplimiento más los perjuicios. Hay que
mirar en cada caso si se pactó clausula penal y de qué clase para ver si pueden o no
concurrir con la acción alternativa y la indemnización de perjuicios. Cuando el
cumplimiento se hace imposible al promitente cumplido solo queda la opción de la
resolución. No existe en nuestro ordenamiento una medida cautelar que impida que quien
prometa enajenar por ejemplo, de un bien sujeto a registro (inmueble) no lo pueda hacer,
este puede venderle a otro.
- Solo eventualmente podría deshacerse el segundo negocio o la compraventa con el
tercero si se llegare a probar que dicho contrato se ha hecho en fraude del promitente
comprador/contratante. Es decir, revocarlo por fraude pauliano, es decir, devolverlo al
patrimonio del vendedor.
- Cuando se solicita la resolución del contrato, en este caso se trata de una inoperatividad
funcional o sobreviniente que da lugar a que desaparezcan los efectos del contrato, es
decir, que da lugar a que se restituyan las cosas al estado anterior, el juez tendrá que
regular las prestaciones y restituciones mutuas a las que diere lugar. Ejemplo: si ya se
entregó el bien hay que devolverlo.
- La vía procesal es un proceso declarativo, hay que demostrar el incumplimiento, cuando se
opta por el cumplimiento la vía también puede ser la misma declarativa o la ejecutiva. El
cumplimiento forzoso a través de la declarativa verbal o un proceso ejecutivo por
obligación de hacer. En el ejecutivo por obligación de hacer concretamente la ley regula
esto que consiste en la sustitución de documento.
Artículo 434. Obligación de suscribir documentos. Cuando el hecho debido consiste en

suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo,
además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al
demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de
tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a
hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436. A la demanda se deberá acompañar,
además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el
ejecutado o, en su defecto, por el juez.

Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la
transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales sobre
ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el bien objeto
de la escritura se haya embargado como medida previa y que se presente certificado que
acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del ejecutado, según el caso. El
ejecutante podrá solicitar en la demanda que simultáneamente con el mandamiento
ejecutivo se decrete el secuestro del bien y, si fuere el caso, su entrega una vez
registrada la escritura.
No será necesario el certificado de propiedad cuando se trate de actos referentes a
terrenos baldíos ocupados con mejoras, semovientes u otros medios de explotación
económica, o de la posesión material que se ejerza sobre inmuebles de propiedad
privada sin título registrado a su favor. Pero en estos casos se acompañará certificado del
registrador de instrumentos públicos acerca de la inexistencia del registro del título a
favor del demandado.
Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse sobre
bienes muebles no sujetos a registro se requiere que éstos hayan sido secuestrados
como medida previa.
Artículo 436. Oportunidad para el cumplimiento forzado. El cumplimiento forzado de
las obligaciones de hacer, suscribir documentos y destruir lo hecho, no podrá llevarse a
efecto sino una vez ejecutoriada la providencia que ordene seguir adelante la ejecución.
- Cuando hay incumplimiento mutuo la Corte ha dicho que el contrato se puede resolver
por mutuo disenso tácito, en cuyo caso no habrá lugar para indemnizar perjuicios para
ninguno de los dos. Esta resolución el juez la decreta en dos casos:
a. Cuando se le solicite expresamente por uno de los contratantes.
b. Lo hace aún cuando no se la haya pedido; o cuando se lo hayan pedido acompañado
de la indemnización de perjurios. En este caso una parte demanda alegando el
incumplimiento, y al responder la otra parte excepciona el incumplimiento también
de la otra parte. Al prosperar la excepción se aniquila la pretensión. Y con base en
esto el conflicto se define resolviendo sin indemnización para nadie.
Inoperatividad genética u originaria: es decir, de la inexistencia y nulidad de la promesa porque

para la Corte Suprema en materia civil la falta de requisitos, en este caso, los requisitos esenciales
y particulares del 1611 genera nulidad absoluta y no inexistencia de acuerdo al artículo 1741 del
C.C. la corte ha dicho que cuando al contrato le falte algún requisito en razón a la naturaleza del
mismo, y no de las partes las solución será la nulidad absoluta y no la inexistencia como debería
ser. En materia mercantil sí será inexistencia. De acuerdo a la Corte es nulidad absoluta y de
acuerdo la teoría del negocio será inexistencia.
Gastos de formalización: cuando se trata de la promesa de venta de un bien inmueble se generan

unos gastos que desde la misma promesa es convenientemente establecer quién los va a sufrir y
en qué proporción. Es un aspecto trascendental en todo negocio. (1) La retención en la fuente por
ley le corresponde al promitente vendedor, si se dice es mejor, y si se quiere pactar contrario a
esto se puede hacer también; esta es normalmente el 1% y se saca del vendedor. (2) Los gastos
notariales lo normal es que las partes paguen igual (IVA, copias, derechos notariales, impuesto de

la Superintendencia de Notaria y Registro, etc.) Se puede pactar en otras proporciones. (3)
Normalmente el 5 x 1000 lo asume el comprador.
Con relación al precio que se fija en la promesa y al precio de la escritura, en la promesa debe
constar el valor real. Es conveniente, (no necesario).
El problema de la lesión enorme, si el valor de la promesa es de 380.000.000 pero la escritura se

va a hacer por 180.000.000 no habrá lesión enorme porque no ha habido ningún desequilibrio
económico, el precio que realmente recibió fue 380.000.000.
05/03/2013
Sobre la cesión: normalmente en las promesas se establece que la cesión del contrato requiere
autorización previa expresa y por escrito de la otra parte. Si la cesión no está autorizada y
cualquiera de las partes la realiza será inoponible a la contraparte. En el mercado inmobiliario se
utiliza mucho esta clausula y hace parte de ese juego de la oferta y la demanda, muchas personas
se meten al negocio de prometer y comprar pero con la finalidad de ceder luego el contrato y
ganar un dinero extra. Requiere autorización expresa y previa cuando es el promitente
Ocurre mucho también que el promitente comprador al momento de celebrar el contrato

prometido sea reemplazado por otra persona, esto implica cambio o cesión, esto se hace al final
cuando se ha pagado todo el precio. Requiere la aquiescencia del promitente vendedor. Cuando el
precio va a ser pagado en su totalidad, es decir, se van a dar unos contados de tal forma que el
último se dé el mismo día o el día antes del cumplimiento del contrato. Cuando se da por crédito
hipotecario si se requiere la intervención del acreedor hipotecario, por ejemplo el banco necesita
estudiar la capacidad de pago de quien va a ser el constituyente de la hipoteca.
REGLAS GENERALES
ART. 887.—En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes
podrá hacerse sustituir por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del
contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por la ley o por
estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución.
La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles de ejecución instantánea que aún
no hayan sido cumplidos en todo o en parte, y en los celebrados intuitu personae, pero en estos
casos será necesaria la aceptación del contratante cedido.
Si es un contrato de ejecución sucesiva cualquier de la partes está autorizada sin autorización
expresa de la otra parte. Si se trata de un contrato mercantil. Si es intuito persona sí se necesitará
autorización previa.
Modificación del contrato: si la promesa se hace por escrito debe constar por escrito también
entonces la modificación. En materia mercantil se podría de forma verbal ya que la promesa
también se puede de estar forma, pero es mejor por escrito para efectos probatorios. Así las
conductas de las partes durante la ejecución del contrato parezcan alterar su texto eso no debe
entenderse como una modificación, novación o condonación; lo que se va a modificar tiene que
hacerse por escrito para no dar vía a una regla de interpretación según la cual la conducta de las

partes deba entenderse como modificación al contrato. Por eso se debe pactar expresamente en
la clausula.
Titulo ejecutivo y renuncia a requerimientos: es mejor porque algunos jueces parecen no ver en
la promesa un titulo ejecutivo, es entonces mejor expresar que la promesa presta titulo ejecutivo
porque proviene del deudor y contiene obligaciones claras, expresas y exigibles. En caso de
incumplimiento ambos pueden demandar este porque renuncian al requerimiento.
Clausula compromisoria: es un elemento accidental que puede o no incluirse, se puede establecer

un tribunal de arbitramento y se fijan unas reglas, ejemplo: que se cesione en derecho, que sea en
las instalaciones del Centro de Resolución de Conflictos de la Cámara de Comercio, etc.
Celebración y ejecución de buena fe: para dejar claro que las partes han actuado con buena fe
exenta de culpa en todo el proceso previo, con la clara intensión de no causar perjuicios al otro
contratante ni a un tercero, etc.
Estipulaciones anteriores: dice que lo que vale es el contrato que se está firmando actualmente ,
no se reconoce entonces validez a declaraciones verbales, escritos anteriores, etc. El contrato que
se está firmando remplaza a cualquier otro contrato verbal o escrito entre las partes con
anterioridad. Esto también para NO dar lugar a interpretar según la cual los comportamientos
anterior prevalecen, etc.
CONTRATO PREPARATORIO DE OPCIÓN: la vinculación jurídica es menor porque solo es de una

parte, es una promesa unilateral de contrato y por lo tanto solo queda obligado uno de los
contratantes, aquel que otorga la opción al otro, el opcionante, el opcionado es el beneficiario de
esta opción, este es quien decide si quiere contratar o no. (Ley 51 de 1918 art. 23) La opción
impone al que la concede la obligación de cumplir el compromiso, es un contrato sometido a
condición o a plazo, es decir, que al igual que en la promesa es necesario determinar la época de
celebración del contrato prometido. A diferencia del contrato de promesa bilateral la condición o
plazo no puede tardar más de un año para cumplirse, pero las partes pueden ampliar o disminuir
dicho término pero en cada caso también con la limitación de un año máximo.
06/03/2013
El opcionado simplemente tiene la posibilidad de aceptar o rechazar el celebrar el contrato

prometido. La opción es un mecanismo idóneo para la celebración de cualquier tipo de contrato.
Requisitos de la opción:
Forma: la ley no establece que la opción deba celebrarse por escrito, es un contrato consensual
con la dificultad probatoria que ello pueda celebrar.
La opción en cuanto al contenido deberá cumplir con los mismos requisitos de la promesa
bilateral, o por lo menos en lo que tiene que ver con la determinación de la época y la
determinación del contrato prometido porque se trata de un contrato que prepara a otro. Está

sometido a plazo o a condición el momento en el cual el beneficiario de la opción deba decidir si
contrata o no contrata.
El negocio prometido solo se celebra si se cumple la condición de ejercer la opción, de aceptarla.

Para esto cuenta con un plazo que no puede ser superior a un año, plazo que puede ampliarse
pero en ningún caso por un tiempo no superior a un año. Hay que decir qué tipo de contrato se va
a hacer y cuáles son los elementos del contrato a realizar, en el caso más frecuente que es la
compraventa se tiene que decir el bien y el precio, es decir, los elementos esenciales del contrato
prometido.
Los efectos de la opción ante un incumplimiento es que como el único obligado es el opcionante
el único efecto es que yo quiera celebrar el contrato pero el otro no acepte. O que me coloque en
imposibilidad de cumplir porque está embargada la cosa, porque la vendió, etc.
¿El contratante cumplido (opcionado) tiene o no la acción alternativa si hay incumplimiento? No

porque es un contrato unilateral y la acción alternativa está en los contratos bilaterales.
Se puede pedir cumplimiento con los perjuicios pero si está en imposibilidad de cumplir se pueden
pedir los perjuicios.
Se puede pedir si hay posibilidad de cumplimiento el cumplimiento porque entonces el opcionante

no tendría ninguna obligación sino pudiera pedir nada.
La opción frecuentemente viene incluida en otros contratos como una clausula adicional, es decir,
como un elemento accidental pero en otros viene incluida como un elemento esencial. Como
elemento accidental se puede pactar en un contrato de arrendamiento y el hecho de que esté
pactada aquí no significa que no sea contrato. Ejemplo: se alquila un apartamento y se da la
opción de comprarlo, 6 meses de arriendo para ver si le gusta y luego lo compra. Y en otros
contratos como en el leasing en el cual la clausula de opción de compra o adquisición es elemento
de la esencia del contrato. Ejemplo: se toma el bien en leasing financiero y se pacta que al final de
un determinado periodo tengo la opción de comprarlo. Aquí hay que aclarar que en ambos
ejemplos hay una diferencia, no solo que en uno es una clausula esencial y en otra accidental sino
que en el primer caso el valor de la opción va a ser el valor comercial de bien, en el leasing en
cambio el valor de la opción es un valor residual porque es un valor significativamente muy poco
con relación al precio total porque en el leasing financiero además de pagar el uso también se está
financiando o pagando el precio final, por eso el canon de un leasing financiero es más caro.
PREFERENCIA: es otro contrato preparatorio que puede ser autónomo e independiente o puede
estar incluido como una clausula en otro contrato al igual que la opción. En la preferencia una de
las partes se compromete, se obliga en caso de decidir contratar a preferir a la otra parte, el
compromiso e mucho menor porque la única acción que existe es para quien concede la
preferencia y no es una obligación de contratar sino de preferir en caso de querer contratar.
Ejemplo: si decido vender le digo a X que le prefiero. No se está obligado a decidir vender, está
obligado a que si decido vender lo prefiero. Es un contrato unilateral en el que no surgen

obligaciones para el beneficiario. Se trata de un contrato consensual. Establece un término legal y
es que no puede exceder de un año para decidir y este término es improrrogable y si por cualquier
circunstancia se señalare uno mayor quedará reducido a un año.
Diferencia Oferta Opción Preferencia Promesa

Perfeccionamient Consensual Consensual Consensual Solemne si es civil
o o sociedades.
Consensual si es
comercial.
Obligación que Negocio jurídico Unilateral Unilateral Bilateral
genera una vez unipersonal
perfeccionado. recepticio
Plazo o término Pactados y plazos Un año Un año No hay plazo
para su supletivos prorrogable. improrrogable. salvo en la
cumplimiento dependiendo de promesa de
la clase de sociedad que es
oferta. Presente: de 2 años.
inmediatamente.
Ausentes: 6 días
más la distancia.
Incumplimiento Se genera una Indemnización o Indemnización Acción alternativa
responsabilidad al cumplimiento de perjuicios.
precontractual. cuando sea
posible.
07/03/2013
CONTRATOS CON VOCACIÓN TRASLATICIA DE DOMINIO: contratos para la transferencia real de

dominio o que facilitan esta. Están: la permuta, la donación y la compraventa.
COMPRAVENTA: su función económica y social, es un contrato que facilita el intercambio de

bienes por dinero con la finalidad de satisfacer múltiples necesidades. Las personas satisfacen
muchas de sus necesidades gracias a este elemento, anteriormente se usaba el trueque (permuta).
Regulación legal o normativa: se encuentra regulado tanto en el código civil (Art. 1849 hasta
1954) como en el de comercio (Art. 905 al 967) Sin embargo hay otras normas que hablan de
forma indirecta de este contrato, por ejemplo, el 526 y siguientes habla de la enajenación de
establecimiento de comercio, también cuando se habla de la compraventa de naves y aeronave.
Noción: en ambos códigos hay una noción del contrato la cual se va a analizar y en las que se
presentan diferencias que en el fondo no son sustanciales pero interesa precisar. En el código civil
el artículo 1849.
ART. 1849.—La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la
otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por
la cosa vendida se llama precio.
Y el artículo 905 del código de comercio nos dice:

DEFINICIÓN
ART. 905.—La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio.
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa
vale más que el dinero, y venta en el caso contrario.
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos-valores de contenido crediticio
y los créditos comunes representativos de dinero.
La definición del código de comercio es mucho más amplia porque establece la definición entre la
permuta y la compraventa en cuanto al precio. Y aquí también se amplía lo que se equipara a
dinero para efectos de la compraventa, es decir, los títulos valores de contenido crediticio y los
créditos comunes representativos de dinero.
El código civil habla de dar y el código de comercio habla de transmitir pero significan
esencialmente lo mismo. Para el código civil significa trasmitir, traditar, transferir la propiedad. El
transmitir ha sido criticado porque esta se usa principalmente para los actos por causa de muerte,
aunque esta es muy usual en estos actos no es exclusiva.
Una persona llamada vendedor transfiere el derecho de propiedad de una cosa a otra persona
llamada comprador a cambio de una contraprestación que generalmente es en dinero (parcial o
totalmente). La primera obligación del vendedor es la de dar o transferir el dominio, y este incluye
no solo la tradición como tal sino también la entrega material y en algunos casos incluye también
la obligación de conservar la cosa hasta su entrega cuando esta es de cuerpo cierto.
Características del contrato: tiene que ver con la clasificación de los mismos:
 De acuerdo a su naturaleza este contrato puede ser: civil, mercantil, estatal e inclusive puede
haber un contrato de consumo.
Civil cuando se trata de un contrato entre personas que no son comerciantes, que no están
comprando para revender ni con esa intención; ni lo hacen tampoco en desarrollo de una
actividad mercantil.
Mercantil  de acuerdo a los criterios del artículos 20, 21 y 22. Tiene que ver con muchos
factores: si las personas son comerciantes, si lo hace en desarrollo de una actividad mercantil
o si objetivamente el código considera que así es.
El estatuto del consumidor nos habla quien es el consumidor y este es toda persona natural o
jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto,
cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada,
familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad
económica. Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario.
Si se compra para satisfacer una necesidad personal, por ejemplo comprar una silla, una
moto, una casa, será consumidor. O empresarial pero cuando no esté dentro del giro
ordinario de sus negocios por ejemplo comprar una impresora para una empresa
transportadores.

Y dice este estatuto del consumidor que el proveedor o expendedor es quien de manera
habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos
con o sin ánimo de lucro. El concepto desborda inclusive el derecho mercantil porque es sin
ánimo de lucro, esto se puede de alguna manera asimilar al código de comercio cuando habla
que sea una persona que de manera habitual lo haga como el comerciante. Es importante
que el proveedor se dedique habitualmente a la venta de productos –para el caso que nos
interesa porque los servicios ya es otra cosa–.
Hay que tener en cuenta que de acuerdo al artículo 2 del mismo estatuto se establece que se
aplica el estatuto de manera suplementaria o supletiva, porque dice: “Las normas contenidas
en esta ley son aplicables en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los
productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto
de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y
suplementariamente las normas establecidas en esta Ley.” Siendo esto así, solo se aplicará a
las relaciones de consumo, entonces es un estatuto residual. Lo que no está regulado en el
estatuto del consumidor la ley remite a la legislación ordinaria, es decir, se aplicaría el código
de comercio y lo no regulado, en el código civil, esto tratándose de asuntos sustanciales y en
materia procesal dice que se acudirá al código contencioso administrativo para los casos
administrativos, y cuando sea de un particular se acudirá al código de procedimiento
civil/general del proceso.
08/03/2013
De acuerdo al artículo 2 del estatuto se establece que se aplica el estatuto de manera

suplementaria o supletiva; es un estatuto residual, todo lo que no regule el estatuto del
consumidor financiero u otros que existan.
Lo que no está regulado en el estatuto del consumidor la ley lo remite a la regulación ordinaria;
código de comercio en primer lugar y lo que no esté aquí al código civil esto por asuntos de
carácter sustancial. Y en materia procesal lo que no esté previsto en el estatuto se va a si es
proceso administrativo al código contencioso y para las jurisdiccionales para código procedimiento
civil.
La compraventa estatal tiene unos requisitos adicionales:
1. Requisitos de selección del contratista (si hay que hacer licitación, selección abreviada,
etc.) lo define la ley 1150 de 2007, ley 80, decreto 734 de 2012. Esto tiene que ver con la
calidad y destinación de bienes.
2. Sometimiento al régimen de inhabilidades e incompatibilidades.
3. Sometimiento a los controles que no es la misma de la contratación privada.
Hay un control fiscal de las contralorías, hay un control de la fiscalía de las posibles conductas
penales y hay un control ciudadano a través de las veedurías.

La compraventa estatal en su estructura es la misma compraventa privada. Son contratos estatales
aquellos en los cuales los celebran las entidades públicas.
Hay diferencias importantes en cuanto al régimen jurídico aplicable del civil y el mercantil.
La mercantil mira más los bienes muebles para las mercaderías. No se quiere decir que no haya
compraventa de inmuebles.
Diferencias puntuales entre compraventa civil y comercial:
- Compraventa mercantil se permite el pacto de reserva de dominio para bienes inmuebles

y en materia civil no (solo para muebles).
- En cuanto a la exigencia de responsabilidad para el comprador en lo relacionado con los
vicios redhibitorios u ocultos  Es más exigente el legislador mercantil ya que exige más
al comprador con su responsabilidad porque él responde de culpa leve (debe ser más
diligente); en materia civil responde de culpa grave (menos exigencia).
Redhibitorios  vicio oculto que hace inservible la cosa, el comprador debe tener un
mínimo grado de diligencia aún mayor en materia mercantil.
Si la venta es mercantil partimos del supuesto que se hace entre comerciantes, esta es la
razón para que sea más exigible en materia mercantil.
- Prescripción de las acciones:
 Nulidad relativa en mercantil  2 años.
 Nulidad relativa en civil4 años.
Redhibitorios y de rebaja de precio (el vicio afecta el costo de la cosa pero la persona se puede
quedar con ella si rebajan el precio)  diferente si es mueble o inmueble y si el contrato es civil o
mercantil.
Acción Redhibitoria Rebaja del Precio

Muebles Civil  6 meses Civil  12 meses
Mercantil  6 meses Mercantil  6 meses
Inmuebles Civil  12 meses Civil  18 meses
Mercantil  6 meses Mercantil  6 meses
Había una tesis donde la lesión enorme no se aplicaba en materia mercantil para la venta de
inmuebles pero por supuesto que sí se aplica para todos los casos.
En cuanto a la regulación de inhabilidades para contratar: civil y mercantil existen 2 regímenes que
contemplan causales diferentes y otras coinciden, en esta materia se dice que los regímenes
deben complementarse porque no son excluyentes.
Regulación legal 
- Típico.
- Nominado.

Perfeccionamiento 
- Generalmente consensual.
- Excepcionalmente solemne. Nunca real.
Consensual: cuando las partes se pongan de acuerdo se perfecciona salvo los casos cuando la ley
diga lo contrario.
Solemne: salvo venta de bienes raíces, sucesión hereditaria y la de una servidumbre  se

perfecciona con la escritura pública, no con el registro, este es para la tradición.
Sucesión hereditaria: se refiere a la venta de derechos herenciales y para esto necesita la muerte
del otro. Siempre es por escritura pública NO importa el contenido de los derechos (muebles o
inmuebles). Es una venta condicional porque el heredero en principio solo responde de su calidad
de heredero y es una venta aleatoria. Art. 1967 C.C. También para el legatario. (1968 C.C)
Uno puede ceder derechos herenciales a título de venta sin especificar (de manera genérica) y
decir que cedo la ½ a todos sin especificar el contenido. Responde de mi calidad de heredero. Pero
también en la cesión de derechos herenciales vinculados a un determinado bien o bienes; decir
vendo todos mis derechos de la finca tal pero está condicionado a que me adjudiquen ese
derecho.
11/03/2013
ART. 1857.—La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
precio, salvo las excepciones siguientes:
La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan
perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que
va a derribarse, los materiales que naturalmente se adhieren al suelo, como piedras y sustancias
minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.
Son solemnes:
- Bienes raíces.
- Sucesión hereditaria (cesión de derechos herenciales a título de venta) y esta venta se
puede hacer de manera general abstractamente señalando que se venden todos los
derechos herenciales que una persona cree tener o parte de ellos, y responde en calidad de
heredero. Cuando se vende especificando el bien se habla de una cesión de derechos
herenciales especificada a un predio y la venta se debe restringir solo a ese predio y no
entrará a otros derechos de los herederos.
- Servidumbres  estas no se venden sino que se constituyen, esto cuando hay lugar a ella.
Esta puede ser onerosa pero esto no quiere decir que se esté vendiendo el derecho de
servidumbre. Se hace por escritura pública pero esto no la convierte en una venta.
- La venta del establecimiento de comercio  escritura pública o documento privado
reconocido por autoridad competente.

- Ventas de naves y aeronavesque se debe hacer por escritura pública. (Art. 1688 y
siguientes)
SOLEMNIDADES DE ACTOS O CONTRATOS

ART. 1427.—Los actos o contratos que afecten el dominio o que tengan por objeto la
constitución de derechos reales sobre naves mayores o sobre aeronaves se perfeccionan
por escritura pública. La respectiva escritura sólo se inscribirá en la capitanía del puerto de
matrícula o en el registro aeronáutico nacional, según el caso.
La tradición se efectuará mediante dicha inscripción acompañada de la entrega material.
Las embarcaciones menores se sujetarán a lo dispuesto en el reglamento.
Se discute si la venta de automotor es solemne o consensual, no hay una norma que establezca la
solemnidad pero para efectos administrativos algunas oficinas de transito implementan
documentos para que se adicione al formulario de traspaso que es el oficial, aquí se dice quien es
vendedor, comprador, se describe el vehículo, etc. Y se firma por las partes intervinientes,
finalmente es un contrato pero se trata más de un requisitos administrativo que una exigencia
legal. Entonces el contrato es consensual, otra cosa es la conveniencia practica de hacerlo por
escrito, así se tendrá la prueba del contrato para efectos de exigir su cumplimiento cuando sea
necesario. Hay una consecuencia importante en lo relacionado con las medidas cautelares que se
hayan inscrito con posterioridad a la venta y antes del respectivo traspaso porque en el código
nacional de transito en el artículo 47 se establece que se podrá levantar dichas medidas si se
prueba que la venta se perfeccionó antes de la inscripción de la correspondiente medida. Esto no
opera en materia de inmuebles si no ha operado la tradición y hay un embargo la oficina procede a
inscribirlo.
Recepción, extensión, otorgamiento (aprobación de los comparecientes) y autorización

(aprobación del notario de que se han cumplido los requisitos formales) son las etapas. La norma
dice otorgamiento pero una escritura otorgada pero sin autorización del notario o en su caso del
superintendente de notariado y registro no hay registro, sin este la escritura pública no es
documento público. Se encuentra regulado en el decreto ley 960 de 1970 (Estatuto notarial).
La escritura pública se puede autorizar en cualquier notaria del país, los notarios tienen
competencia nacional salvo que la venta se refiera a entidades estatales que tendrán que otorgar
escrituras en las notarias del domicilio de su cede. La inscripción de registro se debe hacer en la
oficina de registro correspondiente al lugar de ubicación del inmueble. Art. 14 decreto ley 960 de
1970. El otorgamiento es el asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extintito.
ARTICULO 14. <RECEPCIÓN, EXTENSIÓN, OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN>. La recepción

consiste en percibir las declaraciones que hacen ante el Notario los interesados; la extensión es la
versión escrita de lo declarado; el otorgamiento es el asentimiento expreso que aquellos prestan
al instrumento extendido; y la autorización es la fe que imprime el Notario a este, en vista de que
se han llenado los requisitos pertinentes, y de que las declaraciones han sido realmente emitidas
por los interesados.
Para el otorgamiento de la escritura pública es necesario que ante el notario se presenten los paz y
salvo (valorización, impuestos, etc.) art. 45 y 37 decreto 2163 de 1970.

ARTICULO 37. El artículo 43 del Decreto-Ley No. 960 de 1970 quedará así:
"Artículo 43. Los comprobantes fiscales serán `presentados por los interesados en el momento de
solicitar el servicio notarial. Prohíbase a los Notarios extender instrumentos sin que previamente
se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales exigidos por la Ley para la prestación
de servicios notariales. Aunque dichos instrumentos no sean numerados, fechados ni autorizados
inmediatamente con la firma del notario.
ARTICULO 45. El Comprobante de paz y salvo con el Municipio de ubicación de los inmuebles
objeto de escrituras públicas, por todos los impuestos y contribuciones causados en razón de ellos,
de que tratan los artículos 1o. y 2o. de la Ley 33 de 1896, 17 de la Ley 81 de 1931 y 21 y 26 de la
Ley 1a. de 1943, se referirán a todos los impuestos y contribuciones de que tratan las
disposiciones citadas, y los notarios lo exigirán para todos los actos y contratos en ellas
determinados.
Es un contrato de ejecución inmediata o instantánea y excepcionalmente de ejecución diferida,
por lo general el contrato de compraventa se agota al celebrarse sin embargo puede haber casos
en que no obstante que se perfeccione al momento de su celebración algunas de sus obligaciones
queden diferidas en el tiempo como por ejemplo las ventas a plazo. Y también ocurre en los casos
en que el bien también se entregue a plazos, es decir, se vayan entregando partes del bien de
manera periódica o sucesiva, pueden ser varios los pagos del precio y varias las entregas hasta
completar las cosa. Puede ser aplicable la teoría de la imprevisión. De acuerdo al código de
comercio se aplica a los contratos conmutativos de ejecución diferida o periódica y este puede
serlo.
Es un contrato que genera obligaciones principales, no necesita de otro para existir o subsistir. Es
un contrato esencialmente oneroso, nunca gratuito. Dentro de los contratos onerosos
generalmente es conmutativo, quiere decir que hay certeza acerca de las prestaciones desde el
momento de su celebración las partes saben a que se están comprometiendo y dichas
prestaciones se miran como equivalentes, es decir que se está pagando por lo que se está
recibiendo, que lo que doy o recibo es equivalente porque ese es su precio comercial.
Si el contrato es conmutativo y se trata de bienes inmuebles es susceptible de rescindirse por

lesión enorme. Si la venta fuera aleatoria que también lo puede ser no sería rescindible por lesión
enorme. Es aleatorio cuando hay una incertidumbre, una contingencia incierta de ganancia o
pérdida.
Tanto el código civil como el código de comercio regulan la venta de cosa futura y establecen que
la venta de las cosas que no existen pero se esperan racionalmente que existan son ventas
conmutativas sometidas a condición salvo que las partes expresamente hayan pactado el alea o la
suerte, es decir, salvo que las partes hayan querido correr el riesgo de ganancia o pérdida o que de
la naturaleza de la venta se deduzca que se está comprando la suerte. La venta puede ser
excepcional o accidentalmente aleatoria cuando se pacta. O naturalmente aleatoria cuando se
deduce de su naturaleza.
Venta de cosa futura:
 Conmutativa condicional  el objeto del contrato es la cosa.

 Aleatoria  el objeto del contrato es la suerte.
 Excepcionalmente o accidentalmente.
 Naturalmente.
12/03/2013
Cuando la venta es aleatoria el objeto de la venta es el alea, la suerte, el riesgo de ganancia o

pérdida. Cuando es conmutativa el objeto es la cosa, por eso si la cosa futura no existe no hay
venta. En cambio en la aleatoria si la cosa no llegare a existir habrá venta y corrimos el riesgo de
ganancia o pérdida. Igual si la cosa que espera que exista es en cantidad mucho mayor a la que se
esperaba se gana, y si no se pierde. En la venta conmutativa ya se había dado el dinero tienen que
devolverlo, si se había pagado parte también y si no se había dado nada no se debe nada porque
no hubo venta, esto se llama venta de la cosa esperada. Y la venta aleatoria se llama venta de la
esperanza.
VENTA DE COSA FUTURA

ART. 1869.—La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha
bajo la condición de existir (venta conmutativa), salvo que se exprese lo contrario o que por la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.
Condición resolutoria. Ya la venta está hecha, si la cosa no existe se resuelve. Aquí hay una venta
sometida a condición resolutoria.

ART. 917.—La venta de cosa futura sólo quedará perfecta en el momento en que exista, salvo que
se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el álea.
Si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial, podrá el comprador desistir del contrato o
perseverar en él a justa tasación.
Condición suspensiva. Se espera a que la cosa exista. Aquí hay una preventa.
Si la cosa que existe no llega a existir en la venta conmutativa; en civil si se habla de una condición
resolutoria se retrotrae, si se recibe dinero hay que devolverlo porque el contrato se resuelve y al
hacer esto vuelven las cosas al estado anterior. En materia mercantil si la cosa no llega a existir no
hay contrato y como no hay contrato y hubo una preventa hay una responsabilidad precontractual
hay que devolver los dineros recibidos para evitar un enriquecimiento injustificado.
INEXISTENCIA TOTAL O PARCIAL ART. 918.—La compra de un “cuerpo cierto” que al tiempo de
perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no producirá efecto alguno, salvo que
las partes tomen como objeto del contrato el álea de su existencia y el vendedor ignore su
pérdida.
Si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el
comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el precio a justa tasación de
expertos o peritos.
El que venda a sabiendas lo que en todo o en parte no exista, resarcirá los perjuicios al comprador
de buena fe.
Si es de género se puede pagar con otra, el código comercial hace el acierto diciendo que es de
especie o cuerpo cierto.

VENTA DE COSA INEXISTENTE (C.C) ART. 1870.—La venta de una cosa que al tiempo de
perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.
Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el
comprador, a su arbitrio, desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa
tasación.
El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no existía, resarcirá los
perjuicios al comprador de buena fe.
Venta de cosa que se supone existente y no existe  venta conmutativa, no es de cosa futura, es
de una cosa presente. Si el vendedor sabía, tenía o debía saber que la cosa no existía paga
perjuicios, si no sabía y no debía saber no hay que indemnizar.
Puede haber venta de cosa presente aleatoria, existe si se tomó el riesgo.
Cuando la cosa que se supone que existe solo existe parcialmente en ese caso entonces hay
contrato, en este caso el comprador puede optar entre desistir o preservar el contrato, a justa
tasación, es decir, que le rebajen el precio.
En la venta de derechos herenciales o en la cesión de derechos a titulo de venta, en principio se

trata de una venta aleatoria porque queda la venta condicionada a que al heredero se le adjudique
algún efecto patrimonial activo o a que se le adjudique el bien especifico que había sido objeto de
la cesión como cuando se venden derechos herenciales vinculados a un predio o a un bien en
especifico designado. Si esa venta es aleatoria no cabría la recisión por lesión enorme porque esta
última cabe solamente en los contratos conmutativos. Sin embargo la Corte ha dicho que cabría
eventualmente la recisión por lesión enorme cuando la cesión de esos derechos herenciales se
haya hecho conociendo un grado de certidumbre cuál es el activo patrimonial que será objeto de
liquidación, partición y adjudicación. Cuando se conozca con cierto grado de incertidumbre hay
que decir la fuerza de ese activo patrimonial y esto se conoce cuando ya existan inventarios y
avalúos dentro del proceso sucesorio, solo cuando esto sea así es que hay una certidumbre de
cuanto es el patrimonio y por lo tanto si hay una venta de derechos herenciales y se presenta el
desequilibrio en el porcentaje que la ley determina para que proceda la recisión entonces
procederá.
Es un contrato de sujeto universal, no requiere un sujeto calificado. Es un contrato definitivo, es

decir que no es normativo ni preparatorio de otro.
Es un contrato que produce efectos personales, constituye titulo como requisito preexistente para
la tradición, es decir es uno de los títulos que la ley llama con vocación traslaticia, es decir que la
compraventa genera una obligación de dar o transferir pero no transfiere por sí sola.
Las partes son comprador y vendedor. En principio quien es capaz de celebrar cualquier negocio
jurídico lo será también para la compraventa, esto quiere decir que los incapaces de celebrar un
negocio jurídico también lo será para celebrar la compraventa. Se siguen las reglas generales. Y
hay una regulación especial sobre inhabilidades que otros llaman prohibiciones. Quien celebre un
contrato de compraventa en contravía de una prohibición especial como lo son las inhabilidades

estará viciado de nulidad absoluta salvo norma en contrario por celebrar un negocio prohibido
(objeto ilícito). Las normas en contrario señalan como sanción la nulidad relativa.
La Corte Constitucional declaró la inexequibilidad parcial del artículo 1852 del C.C y del artículo
906 del código de comercio en lo relacionado con la venta entre cónyuges no divorciados. Lo que
equivale a decir que ha desaparecido dicha inhabilidad por lo tanto la venta es permitida. Se dijo
que debía prevalecer el principio de la buena fe y esta venta no debía suponer que la venta entre
cónyuges se hacía para defraudar a terceros, que si ese era el propósito le corresponde a quien se
crea perjudicado probar esto o que se ha hecho para perjudicar.
Pero este artículo mantuvo la prohibición entre el padre y el hijo de familia, es decir, la prohibición
para el titular de la patria potestad con respecto al hijo sometido a ella. Es decir que la venta de un
hijo que no está sometido a patria potestad con su padre está permitida. Aquí desaparece el
objeto de la prohibición: proteger al menor y evitar el auto-contrato (porque el padre ya no lo
representa).
ART. 906.—No podrán comprar directamente, ni por interpuesta persona, ni aun en pública
subasta, las siguientes personas:
1. *(Los cónyuges no divorciados, ni)* el padre y el hijo de familia, entre sí;
2. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos, como los
guardadores, síndicos, secuestres, etc., respecto de los bienes que administran;
3. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su encargo;
4. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido
encomendada salvo que el representado, o el mandante, haya autorizado el contrato;
5. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público, respecto de
los que les hayan sido confiados a su cuidado;
6. Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio, y
7. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio
hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio.
Las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 serán anulables; en los
demás casos la nulidad será absoluta.
NULIDAD POR VÍNCULO MATRIMONIAL Y POR PARENTESCO
ART. 1852.—Es nulo el contrato de venta *(entre cónyuges no divorciados, y)*entre el padre y el
hijo de familia.
La prohibición es en dos sentidos: (1) que el titular de la patria potestad no puede venderle bienes
al hijo no emancipado y (2) no puede comprarle.
13/03/2013
El código civil y el código de comercio establecen unas condiciones de indignidad en materia de la

compraventa.
Mientras se esté sometido a la patria potestad la venta está viciada de nulidad absoluta.
Prohibición para servidor público: art. 1853 y 1854 C.C., art. 906 · 5 y 6 C.Comercio. Art. 8 ley 80
de 1993. La prohibición contempla 2 supuesto: (1) el servidor público no puede vender sin

autorización del órgano competente los bienes estatales que se encuentren bajo su
administración. (2) Tampoco puede comprar bienes estatales que sean vendidos por las entidades
públicas, en este último caso existe una excepción y es que los bienes se vendan en igualdad de
condiciones para todo el mundo. Ejemplo: acceder a una adquirir servicios de una empresa de
telefonía móvil estatal; comprar gasolina, etc.
ARTICULO 1853. <PROHIBICION DE VENTA DE ESTABLECIMIENTOS PUBLICOS POR LOS

ADMINISTRADORES>. Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte
alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.
Cuando se habla de establecimientos públicos se entiende entidades estatales.
ARTICULO 1854. <PROHIBICIONES DEL FUNCIONARIO PÚBLICO Y JUDICIAL DE COMPRAR LOS

BIENES CON LOS QUE HAN TENIDO RELACION EN RAZON DEL CARGO>. Al empleado público se
prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los
magistrados de la Suprema Corte, jueces, prefectos y secretarios de unos y de otros, los bienes en
cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en
pública subasta.
Queda exceptuado de esta disposición el empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo de
alguna ejecución y teniendo, por consiguiente, el doble carácter de juez o de prefecto y acreedor,
hiciere postura a las cosas puestas en subasta, en su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe
expresarse con claridad.
Se habla de empelados públicos en general pero en especial de los empleados judiciales.
Del artículo 906 los numerales 5 y 6.
ARTÍCULO 906. <COMPRAVENTAS PROHIBIDAS>. No podrán comprar directamente, ni por

interpuesta persona, ni aún en pública subasta, las siguientes personas:
1) Los cónyuges no divorciados, ni el padre y el hijo de familia, entre sí;
2) Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos, como los
guardadores, síndicos, secuestres, etc., respecto de los bienes que administran;
3) Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su
encargo;
4) Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido
encomendada, salvo que el representado, o el mandante, haya autorizado el contrato;
5) Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público, respecto de
los que les hayan sido confiados a su cuidado;
6) Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio, y
7) Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio
Las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2o., 3o. y 4o. serán anulables; en los
demás casos la nulidad será absoluta.
El servidor público no puede vender ni comprar los bienes que administre o que estén en su
jurisdicción.

En la ley 80 se establece un régimen de inhabilidades e incompatibilidades, se aplica para todo y
por lo tanto a la compraventa. La inhabilidad es general para cualquier entidad estatal, la
incompatibilidad es con respecto a una entidad particular además de ser concurrente.
La caducidad es una de las prerrogativas que tiene ele estado para dar por terminado un contrato
de manera unilateral cuando haya incumplimiento grave del contratista, de sus obligaciones, tiene
que ser GRAVE.
Sociedades anónimas abiertas son las que tengan más de 300 personas.
ARTÍCULO 8o. DE LAS INHABILIDADES E INCOMPATIBILIDADES PARA CONTRATAR.

1o. <Aparte tachado derogado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del
16 de enero de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> Son inhábiles para participar
en licitaciones o concursos y para celebrar contratos con las entidades estatales:
a) Las personas que se hallen inhabilitadas para contratar por la Constitución y las leyes.
b) <Aparte tachado derogado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del 16
de enero de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> Quienes participaron en las
licitaciones o concursos o celebraron los contratos de que trata el literal anterior estando
inhabilitados.
c) Quienes dieron lugar a la declaratoria de caducidad.
d) Quienes en sentencia judicial hayan sido condenados a la pena accesoria de interdicción de
derechos y funciones públicas y quienes hayan sido sancionados disciplinariamente con
destitución.
e) Quienes sin justa causa se abstengan de suscribir el contrato estatal adjudicado.
f) Los servidores públicos.
g) <Aparte subrayado CONDICIONALMENTE exequible> <Aparte tachado derogado por el
artículo 32de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del 16 de enero de 2008, según lo ordena
el artículo 33 de la misma Ley> Quienes sean cónyuges o compañeros permanentes y quienes se
encuentren dentro del segundo grado de consanguinidad o segundo de afinidad con cualquier otra
persona que formalmente haya presentado propuesta para una misma licitación o concurso.
h) <Aparte tachado derogado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del 16
de enero de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> Las sociedades distintas de las
anónimas abiertas, en las cuales el representante legal o cualquiera de sus socios tenga
parentesco en segundo grado de consanguinidad o segundo de afinidad con el representante legal
o con cualquiera de los socios de una sociedad que formalmente haya presentado propuesta, para
una misma licitación o concurso.
i) Los socios de sociedades de personas a las cuales se haya declarado la caducidad, así como las
sociedades de personas de las que aquellos formen parte con posterioridad a dicha declaratoria.
<Aparte tachado derogado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del 16
de enero de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> <Ver Notas del Editor> Las
inhabilidades a que se refieren los literales c), d) e i) se extenderán por un término de cinco (5)
años contados a partir de la fecha de ejecutoria del acto que declaró la caducidad, o de la
sentencia que impuso la pena, o del acto que dispuso la destitución; las previstas en los literales b)
y e), se extenderán por un término de cinco (5) años contados a partir de la fecha de ocurrencia
del hecho de la participación en la licitación o concurso, o de la de celebración del contrato, o de la
de expiración del plazo para su firma.
j) <Literal modificado por el artículo 1o. de la Ley 1474 de 2011. El nuevo texto es el siguiente:> Las
personas naturales que hayan sido declaradas responsables judicialmente por la comisión de

delitos contra la Administración Pública cuya pena sea privativa de la libertad o que afecten el
patrimonio del Estado o quienes hayan sido condenados por delitos relacionados con la
pertenencia, promoción o financiación de grupos ilegales, delitos de lesa humanidad, narcotráfico
en Colombia o en el exterior, o soborno transnacional, con excepción de delitos culposos.
Esta inhabilidad se extenderá a las sociedades en las que sean socias tales personas, a sus matrices
y a sus subordinadas, con excepción de las sociedades anónimas abiertas.
La inhabilidad prevista en este literal se extenderá por un término de veinte (20) años.
k) <Literal adicionado por el artículo 2o. de la Ley 1474 de 2011. El nuevo texto es el siguiente:>
Las personas que hayan financiado campañas políticas a la Presidencia de la República, a las
gobernaciones o a las alcaldías con aportes superiores al dos punto cinco por ciento (2.5%) de las
sumas máximas a invertir por los candidatos en las campañas electorales en cada circunscripción
electoral, quienes no podrán celebrar contratos con las entidades públicas, incluso
descentralizadas, del respectivo nivel administrativo para el cual fue elegido el candidato.
La inhabilidad se extenderá por todo el período para el cual el candidato fue elegido. Esta causal
también operará para las personas que se encuentren dentro del segundo grado de
consanguinidad, segundo de afinidad, o primero civil de la persona que ha financiado la campaña
política.
Esta inhabilidad comprenderá también a las sociedades existentes o que llegaren a constituirse
distintas de las anónimas abiertas, en las cuales el representante legal o cualquiera de sus socios
hayan financiado directamente o por interpuesta persona campañas políticas a la Presidencia de la
República, a las gobernaciones y las alcaldías.
La inhabilidad contemplada en esta norma no se aplicará respecto de los contratos de prestación
de servicios profesionales.
k) <sic> <Literal adicionado por el parágrafo 2o. del artículo 84 de la Ley 1474 de 2011. El nuevo
texto es el siguiente:> El interventor que incumpla el deber de entregar información a la entidad
contratante relacionada con el incumplimiento del contrato, con hechos o circunstancias que
puedan constituir actos de corrupción tipificados como conductas punibles, o que puedan poner o
pongan en riesgo el cumplimiento del contrato.
Esta inhabilidad se extenderá por un término de cinco (5) años, contados a partir de la ejecutoria
del acto administrativo que así lo declare, previa la actuación administrativa correspondiente.
2o. <Aparte tachado derogado por el artículo 32 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del
16 de enero de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> Tampoco podrán participar
en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva:
a) <Ver Notas del Editor> Quienes fueron miembros de la junta o consejo directivo o servidores
públicos de la entidad contratante. Esta incompatibilidad sólo comprende a quienes
desempeñaron funciones en los niveles directivo, asesor o ejecutivo y se extiende por el término
de un (1) año, contado a partir de la fecha del retiro.
b) Las personas que tengan vínculos de parentesco, hasta el segundo grado de consanguinidad,
segundo de afinidad o primero civil con los servidores públicos de los niveles directivo, asesor,
ejecutivo o con los miembros de la junta o consejo directivo, o con las personas que ejerzan el
control interno o fiscal de la entidad contratante.
c) <Aparte subrayado CONDICIONALMENTE exequible> El cónyuge, compañero o compañera
permanente del servidor público en los niveles directivo, asesor, ejecutivo, o de un miembro de la
junta o consejo directivo, o de quien ejerza funciones de control interno o de control fiscal.
d) <Aparte subrayado CONDICIONALMENTE exequible> Las corporaciones, asociaciones,
fundaciones y las sociedades anónimas que no tengan el carácter de abiertas, así como las
sociedades de responsabilidad limitada y las demás sociedades de personas en las que el servidor
público en los niveles directivo, asesor o ejecutivo, o el miembro de la junta o consejo directivo, o

el cónyuge, compañero o compañera permanente o los parientes hasta el segundo grado de
consanguinidad, afinidad o civil de cualquiera de ellos, tenga participación o desempeñe cargos de
dirección o manejo.
e) Los miembros de las juntas o consejos directivos. Esta incompatibilidad sólo se predica respecto
de la entidad a la cual prestan sus servicios y de las del sector administrativo al que la misma esté
adscrita o vinculada.
f) <Literal adicionado por el artículo 4o. de la Ley 1474 de 2011. El nuevo texto es el siguiente:>
Directa o indirectamente las personas que hayan ejercido cargos en el nivel directivo en entidades
del Estado y las sociedades en las cuales estos hagan parte o estén vinculados a cualquier título,
durante los dos (2) años siguientes al retiro del ejercicio del cargo público, cuando el objeto que
desarrollen tenga relación con el sector al cual prestaron sus servicios.
Esta incompatibilidad también operará para las personas que se encuentren dentro del primer
grado de consanguinidad, primero de afinidad, o primero civil del ex empleado público.
PARÁGRAFO 1o. La inhabilidad prevista en el literal d) del ordinal 2o. de este artículo no se
aplicará en relación con las corporaciones, asociaciones, fundaciones y sociedades allí
mencionadas, cuando por disposición legal o estatutaria el servidor público en los niveles referidos
debe desempeñar en ellas cargos de dirección o manejo.
<Inciso adicionado por el artículo 18 de la Ley 1150 de 2007. Entra a regir a partir del 16 de enero
de 2008, según lo ordena el artículo 33 de la misma Ley> El nuevo texto es el siguiente:> En las
causales de inhabilidad por parentesco o por matrimonio, los vínculos desaparecen por muerte o
por disolución del matrimonio.
PARÁGRAFO 2o. Para los efectos previstos en este artículo, el Gobierno Nacional determinará qué
debe entenderse por sociedades anónimas abiertas.
Prohibición para los funcionarios judiciales:
En este caso son sujetos de la prohibición magistrados, jueces, secretarios, abogados y de acuerdo
a la ley 734 de 2002 todo tipo de funcionario judicial, es decir: citador, escribiente y oficial mayor.
La prohibición comprende no comprar los bienes que se venden en subastas públicas de las que
participan.
7) Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio
Cuando se compra o se venda vulnerando cualquier de estas prohibiciones la sanción es la nulidad
absoluta.
Prohibición para el guardador: en el régimen anterior, es decir, antes de la ley 1306 la prohibición
la establecía el artículo 501 del C.C (DEROGADO) En el régimen actual es el artículo 92 de la ley
1306 literal C.
ARTÍCULO 92. ACTOS PROHIBIDOS AL CURADOR. No será lícito al curador:

a) Dejar de aceptar actos gratuitos desinteresados en favor del pupilo.
b) Invertir en papeles al portador los dineros del pupilo. Los títulos al portador o a la orden que
tenga el pupilo se liquidarán y se sustituirán por títulos nominativos.
c) Celebrar cualquier acto en el que tenga algún interés el mismo curador, su cónyuge, sus
parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad o de cualquier manera
dé lugar a conflicto de intereses entre guardador y pupilo.

PARÁGRAFO. Los actos en los que el guardador, su cónyuge o sus parientes tengan interés, serán
celebrados por un guardador suplente o especial designado por el Juez y, en todo caso, requerirán
autorización judicial.
La sanción que establece la ley para los guardadores está en el artículo 906 y es la nulidad relativa.
Prohibición al mandatario: si el encargo es vender el mandatario no puede comprar, salvo

autorización salvo autorización del mandante. Si el encargo es comprar el mandatario no puede
vender de lo suyo salvo que lo autorice el mandante.
La violación de la prohibición genera nulidad relativa.
ARTICULO 1856. < REGIMEN DE COMPRA Y VENTA PARA MANDATARIOS, SINDICOS Y

ALBACEAS>. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto
a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a
lo dispuesto en el artículo 2170.
ARTICULO 2170. <PROHIBICIONES AL MANDATARIO RESPECTO A LA COMPRAVENTA>. No podrá
el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha
ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no
fuere con aprobación expresa del mandante.
Prohibición a los síndicos y secuestres: sindico se equipara a un liquidador en los proceso de
liquidación. En la ley 1106 de 2006 se establecen sus funciones. El secuestre es un auxiliar de la
justicia que se encarga de la custodia de los bienes.
La sanción será la nulidad relativa.
Prohibición al albacea: este es un ejecutor testamentario, es quien administra los bienes mientras
se adjudican. No puede comprar bienes de la herencia ni vender de los suyos.
La sanción es la nulidad relativa.
ARTICULO 1351. <NORMAS APLICABLES LAS VENTAS Y CONTRATOS REALIZADOS POR EL

ALBACEA>. Lo dispuesto en los artículos 484 y 501 se extenderá a los albaceas.
Estos artículos están derogados entonces se aplica el artículo 1856.
Prohibición para gobierno extranjero: la regla general es que en Colombia no es transferible la

propiedad raíz a gobierno extranjero. Esta regla fue establecida en la ley 2 de 1886 y la ley 153 de
1887. La excepción es la ley 39 de 1918 que establece que los gobiernos extranjeros que
mantengan misión diplomática en la república pueden adquirir en propiedad o construir en la
capital de la republica de Colombia edificio destinado a alojar su respectiva delegación siempre
que declaren que Colombia gozará en la misma materia del derecho de reciprocidad.
18/03/2013
Contenido del contrato de compraventa:
1. Elementos esenciales:
- Bien o cosa  se habla de su corporalidad, su posibilidad y su determinación:

a. Corporalidad de la cosa: son objeto de la compraventa las cosas corporales, según el
código las incorporales también sin embargo sobre estas realmente no existe propiamente
un compraventa, las cosas incorporales como los derechos reales o personales se trata
mejor de cesión de créditos cuando se refiere a derechos personales, esta puede ser a
titulo de compraventa o a cualquier otra modalidad atípica de contratación, como si se
cedieran marcas, patentes, Know-How, franquicia, etc. O contratos de propiedad
industrial que tienen su propia normativa. Para hablar de compraventa se va a reducir el
objeto de la compraventa a las cosas corporales entendiendo que cuando se habla de
incorporales será otro contrato.
b. Posibilidad: debe tratarse de un bien que existe (bien presente), o de un bien que no
exista pero se espera racionalmente que exista entonces se habla de venta de cosa futura,
esta última puede ser conmutativa o aleatoria. (917 C.Comercio, 1869 C.C.) Cuando la cosa
que se espera que exista no existe en su totalidad simplemente no habrá contrato y
cuando solo existe parcialmente el comprador tendrá una alternativa que está compuesta
de dos opciones: (1) desiste, es decir, un retracto, terminación unilateral extrajudicial (2)
preservar el contrato, mantenerlo en cuyo caso procede la rebaja del precio mediante una
acción quanti minoris o de rebaja de precio.
Cuando se trata de venta aleatoria es cuando se asume expresamente el riesgo de
ganancia o perdida, es decir, la venta de la esperanza, de la suerte, del aleas. Aquí el
contrato no está sometido a condición como si lo está el conmutativo, si la cosa que se
espera que exista no llega a existir de todas formas hay contrato porque se tomó el riesgo
de ganancia o pérdida. Esta venta puede ser accidentalmente aleatoria cuando
expresamente se toma el riesgo o naturalmente aleatoria cuando se acostumbra a vender
de esa manera.
Cuando el contrato versa sobre una cosa que se supone existente y esta no existe
entonces si la inexistencia es total habrá inexistencia del contrato, si la inexistencia es
parcial también el comprador cuenta con una alternativa: (1) Desistimiento o retracto (2)
rebaja del precio. Si el vendedor está de mala fe o es culpable habrá lugar a
responsabilidad.

ART. 1869.—La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá
hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario o que por la naturaleza
del contrato aparezca que se compró la suerte.
VENTA DE COSA INEXISTENTE
ART. 1870.—La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno.
Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el
comprador, a su arbitrio, desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio
a justa tasación.
El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no existía,
resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe.

ART. 917.—La venta de cosa futura sólo quedará perfecta en el momento en que exista,
salvo que se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se
compra el álea.
Si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial, podrá el comprador desistir del
contrato o perseverar en él a justa tasación.
Se puede comprar a riesgo una cosa presente que se supone existente y no exista.
c. Determinación de la cosa: es un requisito del objeto. Esta puede ser directa o indirecta:
 Directa: cuando el bien está determinado
 Indirecta: el bien es determinable.
Lo que no puede ser es que el bien sea indeterminable de alguna manera, porque el que
sea así daría lugar a una inexistencia. La determinación no puede depender del arbitrio de
alguna de las partes ni tampoco de ningún acuerdo nuevo entre las partes. Se tiene que
determinar de una o fijar las pautas para determinarlo luego, pero no dejarlo al aire.
Cuando los bienes son de especie o cuerpo cierto hay que individualizarlo, la identificación
se hace completa, perfecta, es decir, distinguiéndolo de los demás. Ejemplo: marca,
chasís, motor, placa, etc.
Cuando se trata de bienes inmuebles la determinación se hace por linderos, ubicación o
nomenclatura si la tiene, la matricula inmobiliaria salvo que se esté vendiendo una parte
de un inmueble de mayor extensión (de la que se está vendiendo), entonces la asignación
de la matricula puede ser posterior a la celebración del contrato, de todas formas hay que
alinderar para identificar el inmueble, incluso hay que anexar el plano y la aprobación de
la subdivisión.
Cuando se trata de bienes de género hay que determinar la clase y luego la cantidad y si es
posible la calidad. Cuando no se pueda determinar la calidad se dice que es un bien de
mediana calidad.
Cuando se trata de la venta de la universalidad (1867), lo que se establece en primer lugar
es que la venta de una universalidad está referida al patrimonio o a una cuota del mismo
está viciada de nulidad absoluta por objeto ilícito salvo que en la escritura pública se haga
un relación detallada de los bienes objeto del contrato. Se puede vender todo el
patrimonio presente o futuro o parte del mismo (una cuota) siempre y cuando por
escritura pública se detalle todos y cada uno de los bienes que lo conforman, pero si por
ejemplo se dice que le vendo todo lo que vaya a adquirir ya sería indeterminación del
objeto por lo tanto inexistente.
PROHIBICIÓN DE VENDER UNIVERSALIDADES

ART. 1867.—Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya
se venda el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y
cantidades que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.
Las cosas no comprendidas en esta designación se entenderá que no lo son en la venta;
toda estipulación contraria es nula.

19/03/2013
Compraventa de cuota proindiviso: uno puede perfectamente vender la parte proindiviso
que tenga en un determinado bien mueble o inmueble salvo que haya pacto que lo
prohíba, este solo puede durar 5 años. La norma no prohíbe ni exige autorización de los
otros copropietarios o condueños, cuando la cosa sea posible de vender, porque por
ejemplo en el régimen de propiedad horizontal el propietario de una unidad privada lo es
también en común de la zonas comunes que pertenecen a todos de acuerdo a los
porcentajes de participación que tengan en la propiedad (coeficientes). Esa parte que es
porcentual no se puede vender separadamente de su propiedad privada como si se
tuviera el 5% de la copropiedad y se dijera que va a vender el 5% de las zonas comunes, al
vender la propiedad se venden también los porcentajes de participación en la persona
jurídica.
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión, se presenta mucho en las sucesiones o
cuando por cualquier otro motivo varias personas son copropietarias, entonces siendo
esto así los comuneros o copropietarios puede solicitar la división material si esta fuera
posible o si no se puede se hará la división por venta que se lleva por medio de un proceso
divisorio. Si no hay acuerdo hay un proceso judicial que es un proceso divisorio.
d. Licitud de la cosa: es lo mismo que la comercialidad del bien, esta permite que se pueda
vender un bien porque su venta no atenta contra norma imperativa, contra las buenas
costumbres, contra el orden público.
BIENES OBJETO DE DECLARACIÓN DE VOLUNTAD

ART. 1518.—No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de
voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras
sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos
que sirvan para determinarla.
Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente
imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las
leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.
Cuando los bienes está por fuera de comercio dicha extra-comercialidad puede ser: (1)
absoluta cuando la prohibición no admita excepciones y (2) relativa cuando las admite, en
este último caso la venta podría realizarse bajo ciertas condiciones o cumpliendo ciertos
requisitos.
Ventas ilícitas  de acuerdo a la constitución política ya al código civil la venta de los
bienes uso público estaría prohibida, estos son los que le perecen a todos los habitantes y
pueden ser fluviales, lacustres, terrestres, aéreos; también los parques naturales, las
tierras comunales de grupos étnicos, tierras de resguardos, el patrimonio cultural de la
nación en el que se incluye el patrimonio arqueológico, el espectro electromagnético, las
armas químicas y nucleares, los desechos tóxicos y de acuerdo al código civil art. 1521 se
dice que hay objeto ilícito en la enajenación de los bienes que están por fuera del
comercio, los derechos intransferibles y los bienes embargados por decreto judicial.

OBJETO ILÍCITO EN LA ENAJENACIÓN
ART. 1521.—Hay un objeto ilícito en la enajenación:
1. De las cosas que no están en el comercio.
2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona. (Derechos
personalísimos, derechos de alimentos, opción en el pacto de retroventa, derecho real de
uso y habitación, estado civil, derechos fundamentales, etc.)
3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello. La prohibición es relativa porque sí se pueden vender las cosas
embargadas siempre y cuando haya consentimiento del acreedor y el juez lo autorice.
Tesis:
 Corte Suprema de Justicia  Validez. Enajenación: titulo y modo.
 Corte Suprema de Justicia Nulidad absoluta. 1866 – Art. 1521 #3 [ACTUAL]
 Doctrinaria  Validez.
(a) Para la Corte Suprema en la actualidad la venta del bien embargado tiene objeto ilícito
y por lo tanto sería nula absolutamente sin que importe que después de la venta el bien se
desembargue o se cancele la medida y si esa nulidad es absoluta por objeto ilícito no
puede sanearse por ratificación de las partes.
(b) En una época la Corte tenía otra tesis y era que la venta no estaba viciada de nulidad
porque lo que se prohibía según la corte no era la venta sino la enajenación y que ésta
según la Corte en esa época comprendía todo el proceso adquisitivo, es decir, titulo,
compraventa, modo, tradición. Entonces cuando estaba vendiendo todavía no se estaba
enajenando, es decir que el objeto ilícito y la causal de nulidad se presentaba cuando se
iba a completar dicho proceso adquisitivo, es decir, cuando se iba a traditar. Esta tesis fue
ratificada por otra que es la actual en la que dice la Corte que la nulidad está desde la
compraventa porque aun aceptando que la enajenación es todo el proceso adquisitivo el
artículo 1866 del C.C. establece que se pueden vender todas las cosas corporales e
incorporales cuya enajenación no esté prohibida y esta está prohibida de acuerdo al 1521
habría causal de nulidad absoluta.
(c) Había una tesis doctrinaria de unos chilenos que la sostiene Arturo Valencia Zea y
Álvaro Monsalve Ortiz y dicen que: (1) la venta del bien embargado no está prohibida sino
regulada, no es una prohibición absoluta, tanto se puede hacer que se permite con
consentimiento del acreedor y autorización del juez. (2) cuando se vende el bien, la
protección al patrimonio del acreedor no se pierde, es decir, que con la venta el bien
todavía no ha salido del patrimonio del deudor, que este sale del patrimonio del deudor
con la tradición, no con la venta. De acuerdo a esta tesis la venta no se inscribe tratándose
de bienes sujetos a registro y si no se inscribe simplemente no hay tradición y si no hay
esta el bien no ha salido del patrimonio del deudor y el acreedor puede solicitar su venta
en pública subasta y pagarse con el producto de la misma. Ejemplo: hay una compraventa
de un bien inmueble, cuando esta se realiza el bien está embargado y ni comprador ni
vendedor tienen idea de esto, mientras se hace la compraventa están ingresando a
registro un embargo y no se dan cuenta, se vende el inmueble sin tener idea de esto,
cuando el comprador va a registro a inscribir la escritura pública, ingresa la escritura a
registro, le dan la boleta y llega el calificador y este mira la matricula, digita el numero de

matricula inmobiliaria y de una aparece el embargo, lo que se hace es devolver, nota
devolutiva: el bien está embargado. No se puede inscribir. El comprador sorprendido va
donde el vendedor y le dice que el bien no se pudo inscribir porque estaba embargado, y
él vendedor va y averigua donde está el embargo y resulta que una vez sirvió de codeudor
solidario a un hermano y lo embargaron por 2 millones de pesos, lo que se hace es que el
vendedor con la plata que recibió paga los 2 millones y levanta el embargo. Entonces se
coloca el oficio de desembargo y el registro (la misma), entra donde el calificador presenta
oficio de levantamiento de embargo e ingresa la misma compraventa que le habían
mostrado antes (porque no se había registrado)
La Corte dice que es nulidad absoluta pero como es por objetivo ilícito no podría sanearse
por ratificación, pero sí por prescripción. El otro riesgo es que el juez puede declarar de
oficio la nulidad.
Lo que hacían los bancos antes era pedir que se resiliara la venta y con esto la nulidad.
20/03/2013
Cuando el embargo es posterior a la venta y anterior a la inscripción  se vende por

escritura pública un inmueble, la fecha de la venta fue el 3 de marzo de 2009, escritura
pública 324234 Notaria 29 de Medellín, Juan le vende a Pedro ese inmueble. El 4 de marzo
todavía no sale la escritura de notaria y ese día ingresa un embargo contra el vendedor
porque la propiedad figura a nombre él todavía. El 6 de marzo sale la escritura y la ingresa,
Registro de Instrumentos Público lo que se que devuelve porque el bien está embargado.
Para el acreedor del vendedor el bien es todavía del vendedor por el embargo; en este
caso, ¿habría lugar a la nulidad? No hay nulidad porque cuando se vendió el bien no
estaba embargado. Lo que surge ahí es que podría posiblemente haber incumplimiento,
este tiene que ser culpable, tanto que se dice que es una obligación de resultado; esta
culpa habría que probarla.
Ejemplo: Se vende el automotor con unos llamados traspasos abiertos (carros usados) y el
vendedor firma estos traspasos porque esto evita hacer dos traspasos, se hace la venta
por escrito en octubre y esta compraventa de carro no hace el traspaso sino que lo deja
abierto y en febrero del otro año intenta hacer el traspaso pero la oficina de transito lo
rechaza porque el bien está embargado de a finales de febrero. Lo que hace esta gente es
demandar al vendedor por incumplimiento del contrato porque el vendedor no cumplió
con la obligación de traditar, ahí el demandado se defiende diciendo que cuando se vendió
el bien estaba libre y el cumplió con eso y el embargo fue mucho después, que él no tenía
la culpa que la empresa hiciera el traspaso a tiempo. El código de transito en su artículo 47
establece que la inscripción ante el organismo de transito deberá hacerse dentro de los 60
días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo y que no se hizo, entonces si alguien
tenía culpa ahí era el comprador. El juez falló en contra del demandante (empresa de
autos).

Cuando se habla que no se cumplen con estos requisitos esenciales en cuanto al bien:
La falta de corporalidad puede dar lugar a la inexistencia o a la conversión porque
degeneraría en otro.
La falta de posibilidad daría lugar a la inexistencia porque la cosa no existe .
La falta de determinación general inexistencia.
La falta de licitud genera nulidad absoluta por objeto ilícito .
- Precio es la contraprestación a cargo del comprador. El precio tiene que ser en dinero.
Art. 1849, 1850 y 905 C.Comercio.
Cuando el precio es totalmente en dinero será compraventa, igualmente cuando la mitad
del precio es en dinero y la otra mitad es otro bien distinto, y solo será permuta cuando el
precio es menos del 50% del valor total en dinero.
ART. 1849.—La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida se llama precio.
PRECIO NO ES SINÓNIMO DE DINERO
ART. 1850.—Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá
permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.
El artículo 905 establece unos subrogados del dinero y estos son: un titulo valor de
contenido crediticio y los créditos comunes contentivos de dinero.
ART. 905.—La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir
la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por
la cosa vendida se llama precio.
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la
cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario.
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos-valores de contenido
crediticio y los créditos comunes representativos de dinero.
Un titulo valor es un documento en el que se incorpora un derecho literal y autónomo a
favor de su tenedor quien lo ha adquirido de acuerdo a la ley de circulación.
DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN
ART. 619.—Los títulos-valores son documentos necesarios para legitimar el ejercicio del
derecho literal y autónomo que en ellos se incorpora. Pueden ser de contenido crediticio,
corporativos o de participación, y de tradición o representativos de mercancías.
Los títulos valores pueden ser de contenido crediticio, representativos de mercaderías o
de participación.
Un titulo valor de contenido crediticio es aquel en el cual el derecho que se incorpora de
manera literal y autónoma es una suma de dinero. Serán: la letra de cambio, cheque,
pagará, factura cambiaria de compraventa o prestación de servicio. Se equiparará a dinero
y para ello se puede o crear el titulo nuevo para el efecto o endosar un titulo preexistente.
El artículo 882 del C.Comercio establece que se puede pagar una obligación preexistente
con un titulo valor crediticio pero que dicho pago lleva consigo implícita una condición
resolutoria y es que el titulo pueda ser pagado o descargado de cualquier forma, es decir,
que se pueda hacer efectivo.

PAGO CON TÍTULOS VALORES DE CONTENIDO CREDITICIO
ART. 882.—La entrega de letras, cheques, pagarés y demás títulos-valores de contenido
crediticio, por una obligación anterior, valdrá como pago de ésta si no se estipula otra
cosa; pero llevará implícita la condición resolutoria del pago, en caso de que el
instrumento sea rechazado o no sea descargado de cualquier manera.
Cumplida la condición resolutoria, el acreedor podrá hacer efectivo el pago de la
obligación originaria o fundamental, devolviendo el instrumento o dando caución, a
satisfacción del juez, de indemnizar al deudor los perjuicios que pueda causarle la no
devolución del mismo.
Si el acreedor deja caducar o prescribir el instrumento, la obligación originaria o
fundamental se extinguirá así mismo; no obstante tendrá acción contra quien se haya
enriquecido sin causa a consecuencia de la caducidad o prescripción. Esta acción
prescribirá en un año. (Acción de enriquecimiento cambiario, pero ya no en un proceso
ejecutivo sino declarativo)
Aquí lo que importa es que si se paga con un cheque y este no es descargado por falta de
fondo lleva implícita la condición resolutoria. Lo que puede hacer el vendedor cuando la
cosa que le pagaron no sirvió, ¿puede demandar con base en el titulo valor?, ¿si lo hace
qué pasa con la compraventa? O, ¿demanda la resolución de la compraventa? En ese caso
tendrá que devolver el cheque porque si no se estaría enriqueciendo sin justa causa. Si se
demanda la resolución y el cobro del cheque, esto no se puede hacer.
21/03/2013
Determinación del precio: puede ser:

- Directa (precio determinado).
- Indirecta (precio determinable): el precio determinable puede hacerse a través de
diversos parámetros  según los indicadores económicos variables (UBR, smlmv,
divisas, etc.), por formulas matemáticas o según el valor comercial, lo que se conoce
como el corriente de plaza. (el precio que tenga la cosa en un determinado mercado).
En materia civil cuando se entiende vender al corriente de plaza, el precio de la cosa
será el que tenga en el momento de la entrega (salvo pacto en contrario).
ART. 1864.—El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.
Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo
fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día
de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.
En materia mercantil será no el precio del momento de la entrega sino el precio que
tenga al momento del perfeccionamiento del contrato.
DETERMINACIÓN POR EL PROMEDIO DEL MERCADO

ART. 921.—Cuando las partes para la determinación del precio se remitan al que
tenga la cosa en ferias, mercados públicos de valores y otros establecimientos
análogos, o estipulen como precio el corriente de plaza, se tomará el precio medio
que la cosa tenga en la fecha y lugar de la celebración del contrato.

El precio puede ser determinado por un tercero, en este caso entonces el contrato queda
sometido a una condición suspensiva. El tercero en realidad es un mandatario común de
las partes, por lo general son expertos o peritos. Y la fijación del precio que diga este
tercero obligará a las partes.
DETERMINACIÓN DEL PRECIO POR UN TERCERO

ART. 1865.—Podrá así mismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no
lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los
contratantes: en caso de no convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
El precio no puede depender del arbitrio de una de las partes. No se puede abrogar
unilateralmente esta facultad, en la práctica se da pero como el otro lo autoriza se da un
consentimiento.
El precio no puede depender de un nuevo acuerdo entre las partes, el precio tiene que
fijarse o por lo menos la manera de determinarlo. No se puede celebrar el contrato y luego
decir cuál será el precio. Se puede decir la manera de determinarlo pero no dejarlo a un
acuerdo posterior.
Cuando no se fije el precio no hay contrato PERO si el comprador recibe la cosa se
presumirá que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el día y lugar de la
entrega. Es un mecanismo de preservación del contrato.
ART. 920.—No habrá compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la

manera de determinarlo. Pero si el comprador recibe la cosa, se presumirá que las partes
aceptan el precio medio que tenga en el día y lugar de la entrega.
El precio irrisorio se tendrá por no pactado.
Realidad del precio: es decir, que no sea simulado, aparente o fingido.
LA SIMULACIÓN
ART. 1766.—Las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo pactado
en escritura pública, no producirán efecto contra terceros.
Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón de su
contenido al margen de la escritura matriz, cuyas disposiciones se alteran en la
contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.
La simulación puede ser absoluta cuando el precio es irreal y por lo tanto la compraventa
será inexistente, y cuando el precio se pacta pero no se exige o se condona en el mismo
contrato o se da por recibido sin haberse pagado. Se hace la venta pero las partes no han
querido obligarse, se habla de un precio que nunca se pagó ni se va a pagar. El contenido
real del acuerdo es precisamente que no haya venta, que no salga del patrimonio del
vendedor.
El artículo 1934 dice que cuando en la escritura pública se manifieste haberse pagado el
precio frente a esa declaración no tendrá por qué producirse efecto con algún tercero y
solo si existiere falsedad o nulidad de la escritura el negocio podrá deshacerse. Parecería
este artículo la teoría de la simulación. Lo que dice es que esa declaración de haberse
recibido el precio tiene efecto entre las partes pero no para los terceros. Si en la escritura
se dice que se pagó el precio y este no se pagó o se pagó parcialmente no podría entonces

el vendedor pedir el cumplimiento del contrato o pedir su resolución porque ahí declaró
que lo recibió. Solamente si hay falsedad o nulidad en la escritura podrá pedir la
resolución, deshacer el negocio e inclusive el cumplimiento haciendo valer la realidad
sobre el acto aparente.
EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE PAGO EN LA ESCRITURA ART. 1934.—Si en la escritura

de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario
sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción
contra terceros poseedores.
Ejemplo: una compraventa de un bien inmueble, A (vendedor) y B (comprador), el lote
vale 1.000.000.000 y en la escritura pública se declara haberse recibido el precio pero en
realidad no se ha recibido o se debe gran parte del precio. Contra esta declaración no vale
sino la prueba de la falsedad o nulidad de la escritura. Las nulidades de la escritura tiene
que ver con efectos formales y la falsedad tiene que ver con que no lo otorgó quien era o
una suplantación; pero no tiene nada que ver con la veracidad de la declaración.
Si el comprador no cumple, ¿cómo se podría hacer que cumpla? Se tendría que demandar
la simulación, habría que hacer prevalecer el pacto secreto y de esta manera poder cobrar
el dinero o deshacer el negocio por incumplimiento.
Cuando esto se hace generalmente las partes hacen una constancia o escrito privado que
se llama contraescritura que contiene la voluntad real de las partes. Si no se tiene hay que
acudir a la prueba indiciaria o a otros medios probatorios para hacer valer esto.
Un tercero, por ejemplo un subadquiriente en principio no tendía porque verse afectado
porque tiene que mirar en la escritura que no haya ninguna condición resolutoria. No
tendría por qué afectarle es un tercero de buena fe.
ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN

ART. 1548.—Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca
o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición
constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
02/04/2013
Seriedad del precio: quiere decir que el precio no sea irrisorio, un precio es irrisorio
cuando es ridículo, estúpido, totalmente desproporcional, es decir, que la proporción es
absoluta entre el valor del bien y lo que realmente se pacta. Para esto no hay un criterio
objetivo a priori que le permita al juez decir a partir de cuánto el precio es irrisorio.
Cuando el precio es irrisorio simplemente no hay precio, el código de comercio establece
que el precio irrisorio se entiende por no pactado y lo dice en general para todos los
contratos conmutativos, oneroso.
PRESTACIÓN IRRISORIA
ART. 872.—Cuando la prestación de una de las partes sea irrisoria, no habrá contrato
conmutativo.
ART. 920.—No habrá compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la
manera de determinarlo. Pero si el comprador recibe la cosa, se presumirá que las partes
aceptan el precio medio que tenga en el día y lugar de la entrega.

El precio irrisorio se tendrá por no pactado.
Como el precio se tendrá como no pactado falta un elemento esencial del contrato, por lo
tanto el contrato no existirá. Pero también se puede hablar de la conversión, es el caso
que degenera en otro contrato, se hablaría ya de una donación y no de un contrato de
compraventa.
Justicia del precio: es un concepto que se debe limitar a la venta de inmuebles porque es
ahí donde el legislador consagra el concepto o la noción del justo precio que lo restringe a
este tipo de ventas y a una medida o a un quantum que el mismo legislador fijó, es decir
que considera injusto en la venta de inmuebles el precio cuando en primer lugar el
vendedor recibe menos de la mitad del valor comercial del bien, es decir, de su justo
precio; en segundo lugar cuando el comprador paga más del doble de dicho justo precio,
es decir, del valor comercial del bien inmueble. Únicamente para estos casos el legislador
estableció la sanción de recisión o nulidad relativa del contrato por lesión enorme y la
excluyó de la venta de bienes muebles.
La lesión enorme en primer lugar es una desproporción representativa entre el valor
pagado y el valor comerciales de los bienes inmuebles.
La lesión enorme es exclusivamente objetiva, es decir, que no se atiende ninguna otra
circunstancia particular o subjetiva, no hay que probar que una persona estuvo engañada
por otra, que se aprovechó de ciertas condiciones extraordinarias del mercado, o
ignorancia, etc. Lo único que hay que probar en un proceso que se pida la recisión es la
desproporción económica en la medida que la ley señale. Debe probar el demandante la
compraventa y que el precio que pagó es lesivo.
Debe tratarse de un contrato de compraventa de inmueble conmutativo, no procede si la
venta es aleatoria. Dos precisiones  en la venta de gananciales y de derechos
herenciales  en estas ventas en principio se dicen que son ventas aleatorias pero como
ha dicho la Corte Suprema de Justicia, cuando dichas ventas se hagan conociendo la fuerza
del patrimonio o el contenido patrimonial de dichos derechos con un grado muy próximo
a la certeza dicha venta podrá ser no aleatoria sino conmutativa y por lo tanto cabría la
recisión por lesión enorme; pero la regla es que son ventas aleatorias.
Los derechos gananciales son los derechos que tiene los cónyuges o compañeros
permanentes que le quepan en la sociedad conyugal o sociedad de hecho. Los derechos
gananciales surgen cuando se disuelve el vínculo matrimonial o de hecho, y los herenciales
cuando muere el causante. Cuando esto pasa se liquidan y se adjudican, estos derechos
pueden ser objeto de cesión.
El justo precio es el valor comercial del bien en el momento de la venta no el que tenía
antes o el que adquiera después, para ver esto basta con mirar la fecha de la escritura y
esto lo hace un perito.
El lesionado está legitimado para pretender la recisión del contrato por lesión enorme,
esta es la pretensión que puede formular, no podría entonces solicitar al juez que el
contrato se preserve o mantenga exigiendo al demandado el reajuste correspondiente.
Si el vendedor es el lesionado lo único que puede pedir es que se rescinda el contrato, no
puede pedir que el comprador le reajuste el precio. Y si el lesionado es el comprador igual,

solo puede pedir la recisión y no puede pedir que el vendedor le devuelva el exceso
porque pagó mucho. El demandado es quien puede impedir la recisión, no el demandante;
la puede impedir devolviendo o reajustando según el caso. El juez decreta mediante
sentencia la recisión y si el demandado no la impide entonces se generan las siguientes
consecuencias: (1) restituciones mutuas: devolver el inmueble y el dinero. (2)
Adicionalmente se genere una efecto y es que el bien inmueble tiene que ser restituido sin
gravámenes, desmembraciones ni limitaciones de dominio, es una obligación de purificar
el bien; si se constituyeron derechos con terceros se debe contar con ellos entonces para
ello, ejemplo, se le entrega sin hipoteca pero para eso se debe cancelar la hipoteca al
tercero; esa obligación de hacer que es purificar el bien es una obligación que se puede
cambiar por una obligación de dar que es indemnizar los perjuicios.
04/04/2013
ALTERNATIVAS DE LAS PARTES FRENTE A LA RESCISIÓN

ART. 1948.—El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio,
consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el
vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa
alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.
Este inciso segundo dice que no se deberán intereses ni frutos sino desde la fecha de la
demanda., es decir, que lo que la cosa haya producido antes del auto admisorio de la
demanda no tendría porque el comprador pagarlo, se debe los causados a partir de esa
fecha.
Tampoco se puede pedir nada en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato,
es decir, que en la sentencia no se condena a pagar suma alguna por ese concepto.
Las mejoras no tiene regulación expresa por lo tanto se sigue la regla general, con
respecto a las mejoras que haya hecho el comprador en la cosa del inmueble, si se trata de
necesarias estas se deben pagar siempre y ha de entenderse respecto a este tema que el
comprador es un poseedor de buena fe.
DERECHOS DEL VENDEDOR POR DETERIORO DEL BIEN SI EL COMPRADOR REPORTÓ

PROVECHO ART. 1952.—El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los
deterioros que haya sufrido la cosa, excepto en cuanto el comprador se hubiere
aprovechado de ellos.
Adicionalmente el artículo 1952 establece que el vendedor no tiene derecho a pedir suma
alguna por este concepto salvo que el comprador haya aprovechado el deterioro.
Ejemplo: una finca por un bosque maderable y el comprador es dueño y tala el bosque y
vendió la madera, en ese caso el vendedor cuando pida la recisión puede pedir también
por estos deterioros porque el comprador dolosamente se aprovechó de esta situación.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN ART. 1954.—La acción rescisoria por lesión enorme expira
en cuatro años, contados desde la fecha del contrato.

La prescripción de la acción es de 4 años contados a partir de la fecha de realización del
contrato, este término ha sido dicho por algunos que no es prescripción sino caducidad,
pero no hay unanimidad en ese tema. Si es prescripción extintiva tiene que ser alegada
porque el juez no la declara de oficio, y si es caducidad esta puede ser declarada
oficiosamente por el juez o puede ser alegada por la contraparte.
CLÁUSULAS INEFICACES ART. 1950.—Si se estipulare que no podrá intentarse la acción

rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se
expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.
La acción de recisión es irrenunciable, es decir, las partes no pueden pactar válidamente
en el contrato la renuncia a la acción. De la misma manera si en la escritura el vendedor
expresamente manifiesta su intensión de donar el exceso en caso de haber lesión enorme
también dicha clausula se entiende por no escrita. Algunos autores dicen que la renuncia
se prohíbe en el contrato pero que después es perfectamente válida, pero al profesor le
parece que no, porque la renuncia en cualquier momento sigue siendo invalida porque no
sería lógico que la ley dijera que no se pudiera en el contrato pero luego de este sí. Una
cosa distinta es que no demande, y otra que uno renuncie a demandar.
Es importante señalar que la recisión por lesión enorme no procede en las ventas hechas
por ministerio de la justicia, es decir, cuando se trata por ejemplo de un proceso ejecutivo,
la venta en pública subasta en un proceso divisorio, o de los bienes de un incapaz, etc.,
porque se supone que en todas estas ventas hay un avalúo comercial del bien y estas
vendas se suponen que se hacen en razón de tal.
IMPROCEDENCIA DE LA RESCISIÓN POR PÉRDIDA DEL BIEN E IMPROCEDENCIA

TOTAL O PARCIAL POR VENTA ART. 1951.—Perdida la cosa en poder del comprador, no
habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.
Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por
más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar
este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una
décima parte.
Tampoco procede la acción rescisoria por lesión enorme cuando la cosa se haya perdido
en poder del comprador; esto se debe entender como destrucción total de la cosa, se lo
lleva el río, etc. Puede ser una extinción de dominio, no porque la cosa perezca sino que se
pierde para ese comprador.
Tampoco procede cuando hay enajenación del bien, cuando lo hace sin que lo hubieren
demandado no hay lugar a esta acción. Solo cabría eventualmente una acción de
complemento pero nunca una acción rescisoria.
Cuando el comprador lo venta por el exceso de lo que compró el vendedor podrá reclamar
el exceso pero solo hasta concurrencia del justo valor de la cosa con deducción de la
décima parte. Esto se llama acción de complemento. Para esta acción de complemento se
necesita: (1) que el comprador haya vendido la cosa y por eso es imposible la recisión, (2)
que la haya vendido por más de lo que pagó por ella, (3) que en la primera venta haya
habido lesión para el vendedor. SI vendió por lo mismo o menos no cabe esta acción.

¿Cómo se evita la recisión?
ALTERNATIVAS DE LAS PARTES FRENTE A LA RESCISIÓN

ART. 1948.—El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio,
consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el
vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el
exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa
alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.
Cuando el demandado es el comprador  es decir que la lesión enorme la asume el
vendedor porque recibió menos de la mitad, el comprador para evitar la recisión deberá
completar el justo precio con una deducción de una décima parte. Ejemplo: precio de
venta $100.000.000, el justo precio es de $201.000.000, el lesionado es el vendedor,
entonces el comprador B, le completa el precio al vendedor A y evita así la recisión.
Deberá entonces pagar el 90% (180.900.000). El valor a reajustar es simplemente el 90%
del valor comercial, o sea, del justo precio menos el precio pactado. (90% del JP – el precio
de venta) = 80.900.000
C= 90% JP - PV
Cuando el demandado es el vendedor  es decir, cuando la lesión enorme la asume el
comprador, el vendedor debe evitarla, él tiene que devolver el exceso del precio recibido
sobre el justo precio aumentado en una décima parte. El vendedor tiene que devolver es
el resultado de restar al precio pactado del 110% del valor comercial.
E= PV – 110% JP.
05/04/2013
Efectos de la compraventa:
1. Obligaciones del vendedor:
- TRADITAR el derecho real de dominio de un bien que tiene en su patrimonio y se obliga a

traditarlo al comprador, esta obligación la podemos descomponer o subdividir en:
 Tradición propiamente dicha:
 Entrega material.
 Conservación.
(A) TRADICIÓN PROPIAMENTE DICHA: es lo mismo que transferir, traspasar,
transmitir. Implica un traslado patrimonial del patrimonio del vendedor al patrimonio
del comprador.
Hay que diferenciar si la cosa cuyo derecho de dominio se va a transferir es mueble o
inmueble:
(1) Si se trata de bienes muebles la regla general es que la tradición se perfecciona
con la entrega material que se llevará a cabo por una cualquiera de las formas
establecidas en los artículos 754, 755 del CC y 923 del C.Comercio

ART. 754.—La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una
de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por
uno de los medios siguientes:
1. Permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente.
2. Mostrándosela. [Longa manu]
3. Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté
guardada la cosa.
4. Encargándose el uno de poner la cosa a la disposición del otro en el lugar
convenido.
5. Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa
mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier
título no traslaticio de dominio [Constituto posesorio]; 6. Y recíprocamente por el
mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario,
arrendatario, etc. [El dueño la vende pero se quiere quedar con ella a titulo de
tenencia]
OTRAS TRADICIONES DE MUEBLES
ART. 755.—Cuando con permiso del dueño de un predio se toma en él piedras, frutos
pendientes u otras cosas que forman parte del predio, la tradición se verifica en el
momento de la separación de estos objetos.
La tradición es cuando las separa del árbol y las aprehende materialmente con
permiso del dueño.
Aquel a quien se debieren los frutos de una sementera, viña o plantío, podrá entrar a
cogerlos, fijándose el día y hora, de común acuerdo con el dueño.
MODALIDADES DE LA ENTREGA
ART. 923.—La entrega de la cosa se entenderá verificada:
1. Por la transmisión del conocimiento de embarque, carta de porte o factura,
durante el transporte de las mercaderías por tierra, mar y aire;
Habla de títulos valores que se supone que cumplen la función de ser títulos valores
representativos de mercaderías. La carta de porte o la de conocimiento de embarque
es un titulo valor. El título valor se hace mediante el endoso y la entrega material del
título. Estos son a titulo crediticio o representativos de mercaderías; estos últimos
contienen la obligación de entregar una mercancía al tenedor del título de acuerdo a
la ley de circulación, es decir quien está legitimado a ejercer el derecho que está
contenido en el titulo valor.
Las facturas cambiarias son títulos valores de contenido crediticio, no representativo
mercaderías; ellos pueden probar la compraventa pero el beneficiario o titular no se
hace propietario de la mercancía por el titulo sino por la compraventa.
2. Por la fijación que haga el comprador de su marca en las mercaderías compradas,
con conocimiento y aquiescencia del vendedor;
Se compra y con la sola colocación de la marca del comprador con permiso del dueño
en la mercancía ya se entiende la entrega.
3. Por la expedición que haga el vendedor de las mercaderías al domicilio del
comprador o a cualquier otro lugar convenido, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 915.
El hecho de remitirlas, ese envío se entiende como la entrega.
ENTREGA EN LUGAR DETERMINADO ART. 915.—De modo general, cuando el
vendedor se obligare a entregar la cosa al comprador en un lugar determinado, el

contrato estará sujeto a la condición suspensiva de que ella sea entregada
completa, sana y salva al comprador.
La expedición no implicará entrega cuando sea efectuada sin ánimo de transferir la
propiedad, como cuando el vendedor ha remitido las mercaderías a un consignatario,
con orden de no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o dé garantías
suficientes, y
En el contrato de consignación estimatorio se entrega unas mercancías a una persona
para que ella las venda, él las adquiere en consignación, esto no se verifica hasta que
el otro las venda o las reciba. No es una entrega que implica tradición cuando se
entiende que fueron enviadas en consignación
4. Por cualquier otro medio autorizado por la ley o la costumbre mercantil.
Este es el régimen general de los bienes muebles, pero hay bienes muebles que
tienen un RÉGIMEN ESPECIAL, y es cuando se trata de bienes muebles sujetos a
registro como en el caso de automotores, naves y aeronaves.
Los vehículos automotores (922 C.Comercio) se requieren la entrega material más
inscripción.
TRADICIÓN DE INMUEBLES Y AUTOMOTORES ART. 922.—La tradición del dominio de

los bienes raíces requerirá, además de la inscripción del título en la correspondiente
oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa.
PAR.—De la misma manera se realizará la tradición del dominio de los vehículos
automotores, pero la inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la
forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La tradición así efectuada
será reconocida y bastará ante cualesquiera autoridades.
Naves: Inscripción más entrega material (1432 y 1437, 1441, 1445)
DEFINICIÓN DE NAVES
ART. 1432.—Se entiende por nave toda construcción principal o independiente,
idónea para la navegación y destinada a ella, cualquiera que sea su sistema de
propulsión.
PAR. 1º—Las construcciones flotantes no comprendidas en la anterior definición
recibirán la denominación de artefactos navales, pero si con éstos se desarrollan
actividades reguladas por este libro, se le aplicarán sus normas.
PAR. 2º—La autoridad marítima competente hará la correspondiente clasificación de
las naves, desde el punto de vista técnico y de uso.
MATRÍCULA
ART. 1437.—Toda nave matriculada en Colombia, es de nacionalidad colombiana y,
por tanto, debe enarbolar el pabellón colombiano.
Las naves marítimas se matricularán en capitanía de puerto colombiano.
Las demás, como lo dispongan los respectivos reglamentos.
LIBRO DE MATRÍCULA Y PROTOCOLO
ART. 1441.—En cada capitanía de puerto se llevará un libro de matrícula, en el cual se
registrarán, además, los actos que tengan por objeto derechos reales sobre las naves
y los embargos y litigios relacionados con éstas.
También se llevará el protocolo, conforme al título IV del Decreto-Ley 960 de 1970, en
el que se incorporarán todos los documentos y actuaciones relativos al dominio y
demás derechos reales sobre las naves.

El certificado de matrícula con la inserción de la totalidad de ésta, acreditará la
nacionalidad de la nave.
FORMA DE EFECTUAR LA TRADICIÓN
ART. 1445.—La tradición del dominio de una nave matriculada se hará mediante la
cancelación de la matrícula al enajenante y la expedición de una nueva matrícula al
adquirente, quien acompañará a su solicitud la prueba de su derecho; además,
deberá acreditarse la previa entrega de la nave.
Si la nave no estuviere matriculada, su tradición se hará mediante matrícula a favor
del adquirente, con el cumplimiento de los requisitos indicados en el inciso anterior.
Aeronaves: inscripción más entrega material (1789, 1792, 1793, 1781)
AERONAVES DEFINICIÓN ART. 1789.—Se considera aeronave, para los efectos de
este código, todo aparato que maniobre en vuelo, capaz de desplazarse en el espacio
y que sea apto para transportar personas o cosas. Los aparatos que se sustentan y
trasladan mediante el sistema denominado “colchón de aire”, quedan excluidos de las
disposiciones de este libro.
OFICINA DE REGISTRO AERONÁUTICO NACIONAL ART. 1792.—La oficina de registro
aeronáutico nacional dependerá de la autoridad aeronáutica, y llevará los libros que
la ley o los reglamentos aeronáuticos determinen.
MATRÍCULA DE AERONAVES ART. 1793.—Se entiende por matrícula el acto mediante
el cual se confiere la nacionalidad colombiana a una aeronave, y consiste en la
inscripción de la misma en el registro aeronáutico nacional.
(2) Cuando se trate de inmuebles hay que distinguir si la venta es civil o mercantil.
Civil  inscripción.
Mercantil  entrega material más inscripción. Los establecimientos de comercio la
ley no establece que su tradición requiera inscripción. Aspecto distinto es que la
inscripción sirva como publicidad del acto para efectos de oponibilidad.
REQUISITOS DE FORMA
ART. 526.—La enajenación se hará constar en escritura pública o en documento
privado reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que
produzca efectos entre las partes. No se dice nada de la tradición con respecto a la
inscripción, es solo para efectos de publicidad.
El legislador mercantil quiso al parecer proteger al comprador para que la venta se
entendiera hecha y la tradición no solo con el registro sino también con la entrega
material. Esto da lugar a situaciones de hecho complejas, inclusiva absurdas. En la
práctica se puede presentar que una persona figure como propietaria en un registro
público y no lo sea. La entrega material es una obligación del contrato pero no es lo
que hace la tradición, se equivocó aquí el código de comercio.
Si no han entregado materialmente porque hay un tercero poseyendo el bien no
podría ejercer la acción reivindicatoria porque aunque figure como dueño no lo es.
[Entrega por el tradente al adquirente la tiene quien adquirió y figure inscrito pero
no se lo han entregado]
C.G.P Artículo 378. Entrega de la cosa por el tradente al adquirente. El adquirente de

un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro,
podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente.

También podrá formular dicha demanda quien haya adquirido en la misma forma un
derecho de usufructo, uso o habitación, y el comprador en el caso del inciso primero
del artículo 922 del Código de Comercio.
A la demanda se acompañará copia de la escritura pública registrada en que conste la
respectiva obligación con carácter de exigible, y si en ella apareciere haberse
cumplido, el demandante deberá afirmar, bajo juramento que se considerará
prestado por la presentación de la demanda, que no se ha efectuado.
Vencido el término de traslado, si el demandado no se opone ni propone excepciones
previas, se dictará sentencia que ordene la entrega, la cual se cumplirá con arreglo a
los artículos 308 a 310.
Al practicarse la entrega no podrá privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe
siquiera sumariamente título emanado del tradente, siempre que sea anterior a la
tradición del bien al demandante.
En este caso la entrega se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo
sucesivo tenga al demandante como su arrendador, conforme al respectivo contrato;
a falta de documento, el acta servirá de prueba del contrato.
La entrega material sigue siendo una obligación y el no cumplirla puede dar lugar a
una resolución del contrato o a un proceso ejecutivo por obligación de hacer.
También se puede pedir la ejecución forzosa.
08/04/2013
VENTA DE COSA AJENA: de acuerdo a nuestra legislación es válida, esto sin perjuicio
de los derechos del verdadero dueño quien puede reclamar toda vez que es titular de
un derecho real y puede perseguir el bien en manos de quien se encuentre. El
vendedor puede hacer entrega materialmente pero no puede traditar, porque esto
solo lo puede hacer el dueño; quien compra será un poseedor, generalmente regular
porque el titulo es justo, porque la venta de cosa ajena es válida y son justos títulos
los que son válidos según el ordenamiento. No quiere decir que siempre esté de
buena fe, cuando no lo esté será un poseedor irregular.
Cuando hay venta de cosa ajena nos encontramos en principio con la imposibilidad de
cumplir con la obligación de traditar, se dice en principio porque es posible que dicha
venta se convalide o se ratifique entonces podría darse la tradición y esto es en dos
casos: (1) cuando el verdadero dueño ratifica la venta, la convalida retroactivamente.
Y (2) cuando el vendedor después de haber vendido lo que no era suyo, lo compra al
verdadero dueño, en ese caso también se convalida o ratifica esa tradición
retroactivamente. Entonces sí puede haber tradición en la venta de cosa ajena en
estos dos casos. De otra manera la única manera para que el comprador adquiera el
domino sería mediante la prescripción adquisitiva.
VENTA DE COSA AJENA ART. 1871.—La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de
tiempo.

C.Comercio VENTA DE COSA AJENA ART. 907.—La venta de cosa ajena es válida e
impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador, so pena de
indemnizar los perjuicios.
Si no opera la tradición la venta es inoponible (sustancial) para el verdadero dueño
por falta de legitimación del vendedor quien no es titular del bien que dice traditar.
Quien vende cosa ajena está incumpliendo el contrato con su obligación de traditar y
por lo tanto el comprador podría demandar la resolución del contrato más los
perjuicios. Él podría demandar el cumplimiento pero esto no depende de él.
RATIFICACIÓN O CONSOLIDACIÓN DE LA VENTA DE COSA AJENA

ART. 908.—Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la
fecha de la tradición.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiese luego a otra persona, subsistirá el
dominio de ella en el primer comprador.
La misma regla se seguirá en el caso de que el verdadero dueño ratifique la
enajenación hecha por el vendedor.
¿Qué pasa si se vende la misma cosa a dos personas distintas, es decir, cuando hay
duplicidad de ventas?
VENTA DE LA MISMA COSA A DOS PERSONAS ART. 1873.—Si alguien vende

separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en
posesión será preferido al otro [Si se vende a dos personas, se lo dio a uno y ese entró
en posición]; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero
será preferido [puede que una entrega sea simbólica y la otra material porque no
puede ser material a ambos]; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo
prevalecerá. [A quien se le vendió primero]
Tratándose de bienes sujetos a registro prevalece la primera inscripción. Es el
principio registral de prioridad o rango, el primero en el tiempo es primero en el
derecho. Una vez inscrito el primer comprador, ese ya es el propietario, la segunda
venta la devuelven.
(B) ENTREGA MATERIAL: ¿qué se entrega? lo que se entrega es lo que reza el
contrato, es decir, lo pactado. Dentro de lo pactado están incluidos los accesorios
SALVO pacto en contrario.
OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR DE ENTREGAR LO PACTADO

ART. 1884.—El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.
IMPLICACIONES EN VENTA DE SEMOVIENTE HEMBRA RESPECTO DE SU CRÍA
ART. 1885.—La venta de una vaca, yegua u otra hembra, comprende naturalmente la
del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por sí solo.
Es de la naturaleza del contrato incluir la cría.
IMPLICACIONES EN VENTA DE UNA FINCA RESPECTO DE SUS ACCESORIOS
ART. 1886.—En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los
accesorios que, según los artículos 658 y siguientes, se reputan inmuebles.

Inmuebles por destinación y por adherencia. Es importante excluirlos porque sino se
entienden incluidos. Ejemplo: las vacas no se entienden inmuebles por destinación y
por adherencia, entonces no se entenderán, son muebles semovientes.
ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR
ART. 928.—El vendedor estará obligado a entregar lo que reza el contrato, con todos
sus accesorios, en las mismas condiciones que tenía al momento de perfeccionarse; y
si la cosa vendida es un cuerpo cierto, estará obligado a conservarla hasta su entrega
so pena de indemnizar los perjuicios al comprador, salvo que la pérdida o deterioro se
deban a fuerza mayor o caso fortuito, cuya prueba corresponderá al vendedor.
¿Cómo entrega? La entrega de los bienes inmuebles es permitiendo la aprehensión
material, se podría decir que permitiendo el ingreso, no necesariamente hay que ir
hasta el sitio y entregarlo, se puede dar una llave una orden al vigilante si se trata de
una finca, etc.
En cuanto a los bienes muebles (754 y 755 C.C.) Longa manu, brevi manu, y (923
C.Comercio)
¿Cuándo se entrega? Prevalece lo que las partes hayan pactado, es un elemento
accidental del contrato, si no se dice nada hay un elemento natural supletorio, en
materia civil si no se dice se debe entregar inmediatamente, y en materia mercantil a
las 24 horas siguientes salvo que de la naturaleza del contrato se entienda un tiempo
distinto.
MORA EN LA ENTREGA, ACCIÓN RESOLUTORIA Y DERECHO DE RETENCIÓN

ART. 1882.—El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente
después del contrato, o a la época prefijada en él.
Si el vendedor, por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a
su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho
para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio
íntegro o ha estipulado pagar a plazo.
Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del
comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el
precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando o asegurando el pago.
TÉRMINOS PARA LA ENTREGA
ART. 924.—El vendedor deberá hacer la entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro horas
siguientes al perfeccionamiento del contrato, salvo que de la naturaleza del mismo o
de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se
requiere un plazo mayor.
¿Qué pasa cuando hay incumplimiento en la obligación de entregar a tiempo? El
comprador tendrá la acción alternativa es decir: puede pedir el cumplimiento más la
indemnización; o la resolución más la indemnización; y tiene una tercera opción que
es el retracto más la indemnización, es decir, un desistimiento, habiendo contrato
puede desistir de él (una de las pocas formas de terminación unilateral), esta es un
acto extra procesal y se trata de un negocio unipersonal de carácter recepticio, opera
ipso iure, no requiere declaración judicial. [Art. 1882 C.C]

Si el comprador estuviere en insolvencia podrá el vendedor suspender o aplazar
(abstenerse) su obligación de entregar el bien hasta que el otro pague o asegure el
pago, sin importar que la obligación del pago esté sometida a plazo o condición, es
decir, sin importar que la obligación de pagar el precio estuviere pendiente, es decir,
todavía no sea exigible. [Último inc. Art. 1882]
C.COMERCIO. CIRCUNSTANCIAS QUE PERMITEN NO ENTREGAR SIN PAGO O

GARANTÍA ART. 926.—Si después del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega, aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago.
Ejemplo: la obligación de entregar el bien por parte del vendedor es hoy 8 de abril y
la del comprador el 8 de mayo, el vendedor se puede abstener de entregar hoy
porque el comprador está en insolvencia y tema que no pueda entregarle el dinero.
La insolvencia debe ser determinada, concreta.
Es una seguridad que se le da a uno de los contratantes que tema que no se va a
cumplir, pero NO SE TRATA de un derecho de retención.
09/04/2013
¿Dónde se entrega?
Donde las partes lo hayan pactado. Hay que distinguir si el bien es de especie o
cuerpo cierto el lugar se hará en el lugar de ubicación del bien al momento de
celebración del contrato.
FALTA DE ESTIPULACIÓN DEL LUGAR DEL PAGO

ART. 1646.—Si no se ha estipulado lugar para el pago, y se trata de un cuerpo cierto,
se hará el pago en el lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la
obligación.
Pero si se trata de otra cosa, se hará el pago en el domicilio del deudor.
Si es un bien de género la entrega debe hacerse en el domicilio del vendedor porque
este es el deudor de la entrega.
¿Qué pasa cuando hay cambio de domicilio?
CAMBIO DE DOMICILIO DE ACREEDOR O DEUDOR ART. 1647.—Si hubiere mudado

de domicilio el acreedor o el deudor, entre la celebración del contrato y el pago, se
hará siempre este en el lugar en que sin esa mudanza correspondería, salvo que las
partes dispongan de común acuerdo otra cosa.
El cambio de domicilio no altera lo que establece la ley, salvo que las partes hayan
dispuesto lo contrario. Si el pago correspondía por ejemplo al domicilio del vendedor,
él sigue comprometido a entregar en su antiguo domicilio, salvo pacto en contrario.
(C) CONSERVACIÓN: se aplica para los bienes de especie o cuerpo cierto. El vendedor
se obliga a conservarlos hasta su entrega.

En cumplimiento de esa obligación deberá tener el cuidado ordinario mediano (culpa
leve). Si incumple esta obligación si la cosa se deteriora, se destruye o se pierde hay
que distinguir la causa:
Si es por causa imputable al vendedor, es decir, si hay culpa leve, si la culpa es grave o
si hay dolo. No responde por culpa levísima porque se trata de un contrato en el que
ambas partes reportan un beneficio. Culpa que además se le presume.
Si la cosa perece por culpa o dolo del vendedor, el débito originario ya no se puede
cumplir sin embargo queda obligado al debido secundario, y esto es al equivalente o
subrogado pecuniario y además a la indemnización de perjuicios.
Cuando la cosa se destruye, pierde, por fuerza mayor o caso fortuito, o causa extraña
hay lugar a la aplicación de la teoría de los riesgos el artículo (1876 CC) establece que
el riesgo lo corre el comprador, salvo que el vendedor esté en mora de entregar o que
le haya vendido la cosa a dos o más personas por contratos diferentes. Y si pactan lo
contrarío, es decir, que lo asuma el vendedor, también sería totalmente válido.
RIESGO EN LA COMPRAVENTA DE CUERPO CIERTO ART. 1876.—La pérdida, deterioro

o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde
el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa;
salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues
entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende
En materia mercantil el artículo 929 establece que el riesgo lo asume el vendedor
salvo que el comprador esté en mora de recibir.
RIESGO DE PÉRDIDA EN VENTA DE CUERPO CIERTO ART. 929.—En la venta de un

“cuerpo cierto”, el riesgo de la pérdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido
antes de su entrega, corresponderá al vendedor, salvo que el comprador se
constituya en mora de recibirlo y que la fuerza mayor o el caso fortuito no lo hubiera
destruido sin la mora del comprador. En este último caso, deberá el comprador el
precio íntegro de la cosa.
La solución del código de comercio es mucho más justa que la del código de
comercio. Si se le perdió al vendedor, el asume porque él es el que lo tiene.
- SANEAMIENTO O GARANTÍA: estas obligaciones en el código civil y en el código de comercio

se refieren a:
(A) Saneamiento por vicios redhibitorios
(b) Saneamiento por evicción.
(c) Otras garantías:
 Código de Comercio:
 Estatuto del consumidor:
En general, el vendedor se obliga a proporcionar o a permitirle al comprador la posesión útil y
pacífica de la cosa que vende; esto es, que el bien sirva para el propósito o la destinación que
se fijó en el contrato, o para la destinación que naturalmente tiene la cosa. Que la cosa esté
sana, tenga idoneidad, que sirva, que funcione.

La posesión pacifica implica que el comprador pueda tener el bien sin tener que estar
defendiéndolo o que lo tenga sin conflictos, sin intromisiones de terceros, libre de
limitaciones, desmembraciones y gravámenes.
El artículo 931 del C.Comercio establece una presunción importante:
SOLUCIÓN A OBJECIONES DEL COMPRADOR

ART. 931.—Salvo prueba en contrario, se presumirá que el comprador quiere adquirir la cosa
sana, completa y libre de gravámenes, desmembraciones y limitaciones del dominio.
Si el comprador, dentro de los cuatro días siguientes a la entrega o dentro del plazo
estipulado en el contrato, alega que la cosa presenta defectos de calidad o cantidad, la
controversia se someterá a la decisión de peritos; éstos dictaminarán sobre si los defectos de
la cosa afectan notablemente su calidad o la hacen desmerecer en forma tal que no sea de
recibo o lo sea a un precio inferior. En este caso, el comprador tendrá derecho a la devolución
del precio que haya pagado y el vendedor se hará de nuevo cargo de la cosa, sin perjuicio de
la indemnización a que esté obligado por el incumplimiento. El juez, por procedimiento
verbal, proveerá sobre estos extremos.
Pero si el comprador lo quiere, podrá perseverar en el contrato al precio fijado por los
peritos.
Se puede querer adquirir cosas malas (mercados de segunda) o con problemas (hipoteca,
usufructos), etc. Pero lo que se presume es que se quiere comprar libre de problemas.
(A) SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS: tanto el código civil como el código
comercial lo regulan, aquí se trata de garantizar una posesión útil de la cosa, el vendedor se
obliga a responder por los vicios ocultos que tengan la cosa y que la hagan inservible o anti-
funcional. Es decir, que no le permitan una posesión útil sobre la misma.
Para que haya vicios redhibitorios es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
o Que el vicio sea anterior a la venta  es decir, que la cosa tenía el vicio o su germen.
o Que el vicio sea oculto  es decir, que no es aparente, no puede detectarse ni
descubrirse con un razonable cuidado. Esto quiere decir, que no haya sido declarado
por el vendedor y que además haya sido ignorado sin culpa por el comprador. Aquí
hay que diferenciar si la venta es civil o mercantil; cuando es civil el código dice que el
comprador cuando está comprando debe observar un cuidado mínimo porque solo
responderá si es gravemente negligente, es decir, responde si incurre en culpa grave,
y con esto no podrá alegar el vicio, porque era tan evidente que aun el más
negligente lo hubiera detectado. Cuando es mercantil la norma es más exigente con
el comprador porque establece que haya ignorado el vicio sin su culpa, como no
califica la culpa se entiende que es leve. Si se va a comprar y la venta es mercantil hay
que estar más atento. Esto porque la norma mercantil presupone que la venta se
realiza entre comerciantes y por eso deben ser expertos en el tema, pero esto es
falso.
o Que el vicio sea grave  es decir, que sea de tal entidad, de tal magnitud que haga la
cosa inservible; que la cosa no sirva para lo que en primer lugar las partes convinieron
y si no lo hicieron, para lo que las cosas naturalmente sirven. Una cosa puede tener
un uso natural pero las partes pudieron convenir un uso distinto.

10/04/2013
La cosa puede no destruirse totalmente o puede seguir sirviendo pero solo en parte,
cuando la cosa solo sirve imperfectamente también hay vicios graves.
En virtud de la autonomía privada las partes pueden convenir que determinados vicios o
defectos de la cosa tengan la categoría o la calidad de redhibitorios aunque no cumplan con
los requisitos legales.
VICIOS REDHIBITORIOS CONVENCIONALES

ART. 1920.—Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son.
Efectos: cuando hay vicios redhibitorios con estas calidades lo que pasa es:
o El comprador tiene dos posibilidades o acciones:
(1) Acción resolutoria que también se llama acción redhibitoria y está encaminada a
destruir el vínculo contractual, es decir, que la declaratoria de esta genera como
consecuencia las restituciones mutuas cuando hay o hubiere lugar a ellas. En cuanto a la
indemnización de perjuicios que normalmente debería condenarse en este caso al
vendedor existe una regla especial y es que solo se decretará o producirá dicha condena
cuando haya mala fe o culpa del vendedor, es decir, cuando él sabía sobre la existencia
del vicio y no lo declaró (hay una reticencia-dolo negativo) o cuando ha debido saberlo
por su profesión u oficio (culpa). De lo contrario no habrá lugar a la indemnización. Aquí
es necesario que haya habido dolo o culpa del vendedor, de lo contario el contrato se
resuelve pero no hay lugar a la indemnización de los perjuicios. El código civil habla de
recisión, pero el código de comercio si habla de resolución (esto es lo verdadero), esto
porque se trata de un incumplimiento porque el vendedor se obliga a entregar la cosa
completa, sana y en buenas condiciones.
CONCEPTO DE ACCIÓN REDHIBITORIA ART. 1914.—Se llama acción redhibitoria la que

tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el
precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.
CONSECUENCIAS PARA EL VENDEDOR SI CONOCÍA, O DEBÍA CONOCER, LA EXISTENCIA
DE VICIOS ART. 1918.—Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios
eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio,
será obligado no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de
perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u
oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio.
VICIOS O DEFECTOS OCULTOS ART. 934.—Si la cosa vendida presenta, con posterioridad
a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin
culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el
fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo
o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución deberá
restituir la cosa al vendedor.
En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si
éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa
vendida.

(2) Acción estimatoria o acción quanti minoris o de rebaja de precio: no hay destrucción
del vinculo contractual sino que el contrato se preserva pero el comprador tiene derecho
a que se le rebaje el precio proporcionalmente al defecto o al daño y a la indemnización
de perjuicios bajo la misma exigencia, es decir, culpa o dolo del vendedor (o que no haya
indemnización). Cuando el vicio es de tal entidad, es decir, que la cosa pueda servir
imperfectamente o que el comprador la quiera conservar optará por la rebaja del precio
y no por la resolución.
o Cuando el bien se destruye, perece totalmente, hay que distinguir si el bien perece por
causa del vicio o por una causa diferente:
(1) El bien perece por causa del vicio: el comprador podrá optar por la resolución, en
cuyo caso no habrá lugar a la restitución del bien sino a que le devuelvan el dinero y a los
perjuicios si hay dolo o culpa del vendedor. También puede usar la acción estimatoria, es
decir, la de rebaja del precio, esto cuando no todas las cosas perecieron o solo
perecieron en parte, porque si la cosa pereció totalmente o perecieron todas no se podrá
esta.
(2) El bien perece por causa diferente al vicio: la cosa tiene el vicio con todas las
características pero perece por una fuerza mayor, causa extraña, etc.
(3) También porque el bien se vendió o se transformó. Ejemplo: es un bien o materia
prima y se usa en un proceso cualquiera. En estos casos solo cabe la acción estimatoria.
REGLAS CUANDO LA COSA PERECE

ART. 937.—Si la cosa perece a consecuencia del vicio, no por ello dejará de tener
derecho el comprador a la resolución del contrato. Más si perece por fuerza mayor o
caso fortuito, por culpa del comprador o porque éste enajene o transforme dicha cosa,
sólo habrá lugar a la rebaja del precio a justa tasación.
CONSECUENCIAS PARA EL VENDEDOR SI CONOCÍA, O DEBÍA CONOCER, LA EXISTENCIA
DE VICIOS
ART. 1918.—Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales
que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado
no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero
si el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio debiera
conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio.
EFECTOS DE LA PÉRDIDA DE LA COSA VICIOSA
ART. 1919.—Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de
venta, no por eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del
precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirán las reglas del
artículo precedente.
o La cosa puede perecer aún por culpa del comprador, pero si estaba viciosa la compra no
por eso pierde la acción estimatoria
El artículo 1922 nos habla del vicio redhibitorio en las ventas forzadas hechas por
ministerio de la justicia:
ACCIÓN REDHIBITORIA EN LAS VENTAS FORZADAS

ART. 1922.—La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por
autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios
de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la
acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios.
¿En un remate el adquirente puede reclamar por vicios redhibitorios? No hay lugar a
reclamar SALVO que el adquirente haya requerido al vendedor para que los declarare.
Solo cuando pasa esto cuando el vendedor sabiendo que la cosa tenía vicios o no
debiendo ignorarlos se quedó callado cuando el comprador lo requirió.
No cabe la acción redhibitoria ni la estimatoria salvo que se cumpla este requisito, siendo
así cabrían las dos.
11/04/2013
Clausula de exoneración o renuncia: esta clausula es válida si el vendedor está de buena fe,
de lo contrario estaría viciada de nulidad absoluta.
LÍMITES DEL PACTO EXIMIENTE DE SANEAMIENTO

ART. 1916.—Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los
vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquéllos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador.
ESTIPULACIONES SOBRE VICIOS OCULTOS
ART. 936.—Será absolutamente nula toda estipulación que excluya o limite la garantía por
vicios ocultos, cuando el vendedor los haya callado de mala fe al comprador.
Vicio leve  cuando el vicio es de poca entidad
ACCIÓN QUANTI MINORIS

ART. 1925.—Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2º del
artículo 1915, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta, sino sólo para la
rebaja del precio.
Prescripción de la acción redhibitoria  en materia civil si se trata de bienes muebles la
prescripción acción resolutoria es de 6 meses, y si son bienes inmuebles 1 año. La acción de
rebaja del precio, muebles 1 año e inmuebles 18 meses. Cuando prescribe la acción
resolutoria todavía se tiene oportunidad de invocar la rebaja del precio así el vicio haya sido
muy grave.
ALTERNATIVAS PARA EL COMPRADOR SI HA PRESCRITO LA ACCIÓN

ART. 1924.—Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador
para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios, según las reglas precedentes.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN QUANTI MINORIS

ART. 1926.—La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1915 o en el del
artículo 1925, prescribe en un año para los bienes muebles y en diez y ocho meses para los
bienes raíces.
En materia civil la norma establece algo muy curioso y es que dichos términos de prescripción
pueden ser modificados por las partes.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN REDHIBITORIA

ART. 1923.—La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones
de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde
la entrega real.
En materia mercantil son 6 meses para todas las acciones para todas, en todos los casos (la
resolutoria, la estimatoria) sin diferenciar si son muebles o inmuebles.
Dicha acción estimatoria en muchos casos sobre todo cuando se trata de bienes hechos de
larga duración las acciones son sino ineficaces (no como sanción) por lo menos muy precarias.
Hay muy poca protección para el comprador.
La Corte Suprema en algunas sentencias establece que cuando el daño es muy protuberante,
es decir, cuando defecto es de cierta magnitud se debe entender o se debe interpretar que la
obligación incumplida es la de la entrega material y no la de saneamiento por vicios
redhibitorios; que cuando se entrega un bien y este presenta malas condiciones después se
entiende que no se entregó lo que se pactó. Si la obligación incumplida es la falta de entrega,
la prescripción de la acción es la general (10 años) y no esta cortísima de la acción por vicios
redhibitorios que si es mercantil sería aún más grave porque sería de 6 meses en todos los
casos. El comprador tiene que acudir a otras posibilidades para poder tener éxito en su
pretensión.
El tiempo debe contarse desde la entrega material, no desde la fecha de celebración del
contrato.
¿Qué pasa cuando la entrega se ha hecho anticipadamente? En el caso que al contrato de
venta le precede un contrato de promesa y se da la entrega anticipada, ¿el tiempo de
prescripción se cuenta desde la entrega real, desde la escritura o cuando? La persona
eventualmente podría alegar que no era aún dueño y que no estaba legitimado.
Cuando se trata de un contrato de confección de obra material en que el artífice o empresario
se compromete a entregar una obra determinada de dicho contrato también surgen unas
responsabilidades específicas y cuando se trata de la construcción de edificios hay norma
expresa en el código civil que consagra una garantía decenal (10 años) cuando el edificio sufra
una ruina o amenace sufrirla por defectos de construcción, por vicios del suelo o por mala
calidad de los materiales. Aquí se habla de construcciones nuevas.
ART. 2060.—Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que
se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas
siguientes:
1. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los
jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan
primitivo; salvo que se haya ajustado a un precio particular por dichas agregaciones o
modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no
pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste
rehúsa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el recargo
de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su
entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas

empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales,
será responsable el empresario: si los materiales han sido suministrados por el dueño, no
habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2041, inciso
final.
4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la
aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a la reglas del arte, y no exime al empresario
de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.
5. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el
dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes,
y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no
tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste
debía al empresario.
15/04/2013
(B) SANEAMIENTO POR EVICCIÓN: es la obligación que tiene el vendedor de garantizar la
posesión pacifica del bien, es decir, debe salir al saneamiento cuando el comprador es
perturbado de su posesión por terceros que aleguen un derecho sobre la cosa.
La evicción desde un punto de vista etimológico significa la pérdida de un derecho por
sentencia judicial en virtud de un derecho anterior ajeno.
La evicción desde un punto de vista normativo puede presentarse por diversas causas:
- Cuando el comprador pierde total o parcialmente el dominio sobre el bien en virtud de
una acción reivindicatoria ejercida por un tercero.
- Cuando el comprador pierde alguna de las facultades propias del dominio: uso y goce. Ello
en virtud de la existencia de una servidumbre o de un derecho real de uso, usufructo o
habitación por parte de un tercero.
- Cuando el comprador paga una suma de dinero para evitar la pérdida del dominio. Por
ejemplo cuando en la venta de cosa ajena el comprador le paga al verdadero dueño y de
esa manera evita perder su dominio.
- Cuando el comprador paga una suma de dinero para sanear el bien de gravámenes,
desmembraciones o limitaciones del dominio. Esto se presenta cuando hay una acción con
garantía real, ejemplo: el acreedor hipotecario demanda al actual propietario sin importar
que sea el deudor. En ese caso podrá repetir porque pagó una deuda que no le
correspondía.
- Cuando comprador y vendedor reconocen voluntariamente un derecho cierto e
indiscutible que tiene un tercero sobre el bien. Ejemplo: cuando hay un acuerdo privado,
una conciliación extrajudicial.
En sentido normativo entonces la evicción también se extiende a casos donde no hay
sentencia, porque también se da cuando hay un acuerdo.
Requisitos de la evicción:
- Vicio jurídico, es decir, un vicio de derecho  aquí se debe precisar que se trata de un
derecho de un tercero que reclama sobre la cosa.
Los vicios de hecho o los ataques de hecho por parte de un tercero deben ser afrontados,
asumidos por el comprador.

El comprador cuando el vicio es jurídico es porque sobre ese contrato de compraventa que
realizó o sobre contratos anteriores existen vicios de nulidad, hay venta de cosa ajena o un
gravamen real.
No constituye vicio la perturbación de la posesión por vías de hecho, él debe afrontar su
defensa (acción posesoria, acción reivindicatoria, acción de restitución de bienes)
- Causa anterior al contrato: que el vicio tenga causa anterior al contrato, salvo pacto en
contrario porque se puede pactar que el vendedor lo defienda por vicios con causa
posterior, pero a lo que está obligado naturalmente el vendedor es a salir al saneamiento
de vicios jurídicos provenientes de terceros que san con causa anterior al contrato. Es
válido pactar la denuncia o la exoneración de responsabilidad. Ejemplo: hay un lote de
terreno que tiene un problema porque hay un tercero que está pretendiéndose un
derecho real sobre el otro, ese tercero está pretendiendo un derecho que puede ser
discutible, el vendedor advierte el comprador el problema, le dice que le vende el bien
pero que es posible que aparezca el verdadero dueño, y el comprador decide asumir el
riesgo. Si el día de mañana aparece el verdadero dueño no puede decir nada porque él
asumió el riesgo.
EVICCIÓN QUE DA LUGAR AL SANEAMIENTO ART. 1895.—El vendedor es obligado a

sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo
en cuanto se haya estipulado lo contrario.
La evicción se descompone en dos obligaciones, el vendedor asume dos grandes obligaciones:
- Obligación de defensa y amparo (obligación de hacer indivisible) ampara al otro porque
no es culpa de él y está obligado a defender el amparo.
Para que surja esta obligación amparo o defensa, es necesario que el vendedor se entere o
sepa del ataque de derecho del tercero. Para que sepa que hay un ataque de un tercero el
comprador debe denunciar el pleito.
Denuncia del pleito o llamamiento en garantía: cuando el comprador denuncie el pleito
puede ocurrir que el vendedor conteste o no conteste.
Artículo 64. Llamamiento en garantía. Quien afirme tener derecho legal o contractual a
exigir de otro la indemnización del perjuicio que llegare a sufrir o el reembolso total o
parcial del pago que tuviere que hacer como resultado de la sentencia que se dicte en el
proceso que promueva o se le promueva, o quien de acuerdo con la ley sustancial tenga
derecho al saneamiento por evicción, podrá pedir, en la demanda o dentro del término
para contestarla, que en el mismo proceso se resuelva sobre tal relación.
16/04/2013
(1) El comprador denuncia el pleito y el vendedor contesta quiere decir que se va a hacer
cargo de la defensa o va a colaborar con la defensa del comprador. El citado contesta y
al hacerlo puede asumir dos posiciones:
a- El vendedor contesta y se allana  acepta. Da por hecho que es cierto todo
aquello que afirma el demandante. Cuando se allana la consecuencia de esta es la
evicción porque al hacerlo está diciendo que lo que dice el tercero es cierto,

porque si el tercero está reclamando la tenencia de la cosa, lo que sigue es la
evicción. De la evicción se pasa a la indemnización total.
Si el vendedor se allana y el comprador se allana también  evicción e
indemnización total por parte del vendedor.
Si el vendedor se allana pero el comprador no se allana el comprador
demandado le puede pasar que pierda o que gane. SI PIERDE se sigue la evicción y
tendrá derecho a una indemnización parcial, no total porque insistió cuando el
vendedor ya se había allanado; se descuentan dos rubros o conceptos
indemnizatorios. SI GANA no se sigue la evicción, pero en este caso el comprador
que ganó al no declararse evicta la cosa no habrá lugar a las indemnizaciones del
artículo 1904 pero si la demanda fue imputable al vendedor tendrá derecho ese
comprador que ganó a que le indemnicen los daños que le ocasionó la demanda. Y
si no era imputable al vendedor no tendrá derecho a esa indemnización.
ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO CUANDO SE PRODUCE LA

EVICCIÓN ART. 1904.—El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor,
comprende:
1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por
el comprador.
3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto
de la demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador,
aun por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
Todo con las limitaciones que siguen.
b- El vendedor contesta y no se allana  SI PIERDE se sigue a la evicción y la deberá
indemnización total. SI GANA no hay evicción y solo debe indemnización si la
demanda fue imputable a su causa o por sus hechos.
(2) El comprador denunció el pleito pero el vendedor no contesta: SI PIERDE se sigue la
evicción y hay que pagar la indemnización total, SALVO que el comprador no haya
propuesto no excepción eficaz, esto es una causal de exoneración para el vendedor:
no obstante haberse declarado evicta la cosa no se tiene que indemnizar; el
comprador puedo haber ganado proponiendo una excepción eficaz muy manifiesta y
no la propuso (prescripción). Ejemplo: el verdadero dueño del bien demanda después
de 20 años y el comprador no propuso la prescripción pudiéndolo haber hecho. En
este caso se castiga la falta de diligencia del comprador y no se castiga el
incumplimiento de la obligación del vendedor que no contestó después de citado. SI
GANA cuando el vendedor no contestó no hay que indemnizar, salvo que la demanda
se haya ocasionado o producido por causas imputables al vendedor.
El comprador no denuncia del pleito: está obligado a denunciarlo y no lo hace. SI PIERDE
habrá evicción pero no habrá lugar a la indemnización (es otra causal de exoneración). SI

GANA no hay lugar a la evicción salvo que la demanda se haya ocasionado o producido por
causas imputables al vendedor.
- Obligación de indemnizar (obligación de dar por parte del vendedor) es una obligación de
indemnizar cuando la cosa resulte evicta total o parcialmente o cuando el comprador paga
para evitar perder el dominio, o cuando el comprador paga para sanear el bien de
gravámenes de limitaciones, desmembraciones, etc. En este caso tiene la obligación de
indemnizar.
Indemnización total: se dan varios rubros indemnizatorios:
 Precio  el precio pactado. Si el valor del bien al momento de la evicción es igual al
valor de la venta o si el precio es menor de todas maneras hay que pagar el precio de
venta. Ejemplo: compré el carro por 100 millones y ahora vale 50 millones, igual hay
que pagar 100 millones.
1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
Si la cosa vale venos en razón de los deterioros imputables al comprador que le
hubieren aprovechado en ese caso habrá lugar a la disminución del precio o al
descuento; se paga el precio de venta pero con el descuento porque la cosa evicta se
va entregar deteriorada por hechos imputables al comprador. Ejemplo: finca, bosque
maderable, tala de ellos y venta posterior.
DESCUENTO EN LA RESTITUCIÓN DEL PRECIO ART. 1905.—Si el menor valor de la

cosa proviniere de deterioros de que el comprador haya sacado provecho, se hará el
debido descuento en la restitución del precio.
 Costas legales del contrato  o también llamados gastos contractuales. El vendedor
tiene que reembolsar o pagar al comprador los gastos que este haya hecho en el
contrato (notaria, registro, etc.)
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador.
 Valor de los frutos  se habla de los frutos que no le fueron reconocidos al
comprador por el demandante, es decir, los que tuvo que pagar al demandante, el
vendedor tiene que reembolsarlos. Ejemplo: en un proceso reivindicatorio le
obligaron a pagar los frutos.
3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.
 Costas procesales  si lo condenan a pagar costas procesales al comprador vencido,
el vendedor tiene que reconocérselas, salvo lo que diga el artículo 1902.
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
El artículo 1902 habla de cuando el vendedor se allanó, y el comprador insistió y
perdió, se da una indemnización parcial que es la total menos costas y frutos
 Aumento del valor del bien  tiene derecho a que se le pague el aumento. Pero hay
que distinguir: si fue por mejoras hechas del comprador se habla de reparaciones
necesarias, mejores útiles y voluntarias; las reparaciones necesarias (aquellas que de

no realizarse atentan contra la estabilidad y seguridad del bien) las debe pagar el
vendedor salvo que el tercero las haya reconocido. Las mejoras útiles las paga el
vendedor salvo que el tercero las haya reconocido. En cuanto a las mejoras
voluptuarias (de lujo) solo se pagan cuando el vendedor esté de mala fe. Cuando el
aumento se deba a causas naturales o al mero transcurso del tiempo el comprador
tendrá derecho solo a la ¼ parte, es decir, al 25% sobre el precio pactado siempre y
cuando el vendedor esté de buena fe. Ejemplo: la cosa valía 100 y hoy 200 por el solo
transcurso del tiempo, solo tiene derecho a 25 millones. Y si el vendedor está de mala
fe tendrá derecho al 100% del aumento. Ejemplo: si la cosa valía 100 y ahora 200
tendrá derecho a 200.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun
por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
17/04/2013
Reparación: aquellas obras que son necesarias para la estabilidad, funcionamiento,

seguridad y existencia del bien. Aquellas obras que si no se realizan el bien se puede
ver afectado gravemente. Responden a un concepto de necesariedad.
Mejoras: responden a un concepto de voluntariedad, estas se hacen o no se hacen
dependiendo de quienes las quiere hacer. Estas son útiles o voluptuarias: (a) Mejoras
útiles las que aumentan el valor de la cosa porque las hacen más funcionales.
Ejemplo: una cocina integral en la casa. (b) Mejoras voluptuarias: son de adorno u
ornato. No le da valor a la cosa, solo la adorna.
REEMBOLSO POR AUMENTO DE VALOR PROVENIENTE DE MEJORAS

ART. 1906.—El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de
valor que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo
en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso de lo que importen las
mejoras voluptuarias.
REEMBOLSO POR AUMENTO DE VALOR PROVENIENTE DEL TIEMPO
ART. 1907.—El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se
abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de
probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento
del valor, de cualesquiera causas que provenga.
Cuando el aumento es por causas naturales o por el aumento del tiempo únicamente
se reconoce hasta el 25% del valor del precio que se pactó; así la cosa valga más.
Indemnización parcial: es parcial porque no se incluye ni los frutos ni las costas procesales
y esto ocurre cuando el comprador insistió no obstante el allanamiento del vendedor y
perdió. Si lo condenan a pagar los frutos no tiene derecho al reembolso de estos porque se
les advirtió.
ART. 1902.—Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana el

saneamiento, podrá, con todo, el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que

hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño.
Tercera indemnización: únicamente el precio pactado. Esto ocurre cuando se trata de una
venta forzada por ministerio de la justicia. El ejecutado responde solo por el precio.
ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EN VENTAS FORZADAS ART. 1908.—En

las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por
causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya
producido la venta.
También en los casos en que haya una clausula de exoneración o renuncia como se trata
de un elemento de la naturaleza del contrato, pueden las partes pactar en contrario, de tal
manera que será válida la estipulación o el convenio mediante el cual se renuncie de
manera genérica o especifica a solicitar el saneamiento por evicción, lo que equivale a
decir que el vendedor quedará exonerado de tal obligación.
Si la renuncia o exoneración son genéricas es porque el vendedor se exime de toda causal
de evicción, es decir, en esta caso no se está especificando ninguna causal en especial sino
que se dice que el vendedor queda exonerado por cualquier causal de evicción o se dirá de
otra manera que el comprador renuncia a reclamar el saneamiento por evicción sin
especificar causal particular, en este caso, no obstante la renuncia el vendedor deberá
como indemnización el precio pactado.
Cuando la renuncia es especifica es porque la estipulación determina específicamente una
causa particular, de tal forma que si la evicción se presenta por dicha causa el vendedor
quedará exonerado totalmente, es decir, no paga nada. Ejemplo: como si la clausula
advirtiera que el bien tiene algún problema especifico, por ejemplo que hay una hipoteca a
favor de X persona y se dice que se asume ese riesgo o se dice que es posible que aparezca
un heredero X y haga valer sus derechos y reivindica y efectivamente esto pasa, o se dice
que se está vendiendo cosa ajena y el otro asume el riesgo; o que los derechos del
inmueble se están disputando en un proceso. Si la evicción se presenta por otra causa,
pagará todos los rubros.
EVICCIÓN PARCIAL: esta debe ser de poca o mucha importancia, el hecho es que parte de
la cosa no ha sido declarada evicta o los derechos del tercero no se refieren a la totalidad
de la cosa o no forma la totalidad de la misma. Cuando la evicción parcial es de poca
importancia quiere decir que el comprador continúa con el bien y en ese caso la obligación
del vendedor será el saneamiento e indemnizar en forma proporcional teniendo en cuenta
los rubros o conceptos indemnizatorios del artículo 1904, se indemniza en proporción a la
parte evicta todos los conceptos. Cuando la evicción es de grave importancia porque
afecta el interés contractual de manera trascendental, en este caso el comprador puede
optar por la resolución del contrato o por el saneamiento de la evicción parcial. Ejemplo: si
el derecho es de una parte de la finca o de una parte importante de esta (no solo por su
extensión sino su ubicación, producción) él puede decir que mejor resuelve el contrato
porque hay un incumplimiento pero también puede decir que opta por el saneamiento
parcial de manera que el vendedor deberá indemnizar de manera parcial también (de
todos los rubros). Si se opta por la resolución en dicho caso el contrato quedará sin efectos

una vez el juez declare la resolución por el incumplimiento y ordena al comprador restituir
la parte no evicta porque la evicta ya la perdió. El vendedor se obliga a restituir el precio
pactado, el valor de los frutos y todo otro perjuicio (daño emergente, daños morales,
perjuicios extrapatrimoniales, etc.), en este caso no nos ceñimos a los del 1904 en su
totalidad sino que simplemente tenemos derecho como compradores a los anteriores
rubros.
Extinción de la obligación indemnizatoria: casos en los cuales el vendedor se exime o libera
de la obligación:
- El pacto arbitral entre el tercero que pretende el derecho y el comprador sin
consentimiento del vendedor. Si se trata de un fallo o laudo arbitral al que se
sometieron el comprador y el tercero sin permiso del vendedor y los árbitros fallan a
favor del tercero, en este caso el vendedor no tiene porque indemnizar; se libera.
También si se resuelve el conflicto a través de otro método alternativo legal: sin
consentimiento del vendedor
- Cuando el comprador pierde culposamente la posesión y de eso se sigue la evicción.
Es decir, no se defendió teniendo que hacerlo. Aquí se libera de la indemnización el
vendedor.
- Cuando el comprador no denuncia el pleito y de eso se sigue la evicción.
- Cuando el comprador denuncia el pleito, el vendedor no comparece pero el
comprador no propone excepción eficaz (prescripción). El comprador tiene suficiente
tiempo para alegar la prescripción pero no la propone como excepción.
- La prescripción extintiva de la acción  la ley establece unos términos de
prescripción: (1) uno para cuando se trata de la indemnización total o parcial referida
a los conceptos o rubros del 1904 a excepción del precio pactado, entonces es cuando
se trate de frutos, costas, gastos y aumento de valor; para ellos el comprador tiene 4
años. (2) Cuando se trata de la restitución del precio pactado la prescripción extintiva
es de 10 años.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

ART. 1913.—La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas
por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere
llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.
Esto aplica cuando el vendedor es denunciado en el pleito y siendo culpable no paga.
Entonces esto aplica es cuando no hay pago y la causa es declarada por sentencia
judicial o la cosa se haya restituida sin sentencia judicial (allanamiento, conciliación,
etc.). Porque normalmente quien demanda es el tercero. La evicción no siempre
necesita sentencia.
En el caso que se restituyó la cosa si sentencia judicial, pero el vendedor después de
decir que luego pagaba se empieza a contar desde ahí el tiempo para ejercer esta
acción.
Si lo que hubo fue sentencia y hay obligación de dar es porque se denunció el pleito y
si se denunció el pleito el comprador le anunció al vendedor, y este entonces quedó

vinculado por lo tanto los efectos de la sentencia lo van a obligar porque esta tiene
que resolver esa relación sustancial también (comprador y vendedor). Uno presume
que el juez va a proveer sobre todos los extremos, el juez dirá en la sentencia (1) a los
derechos que reclama el tercer y (2) y sobre la relación sustancial entre comprador y
vendedor, dirá que lo indemnice en: X, Y, Z. Si el juez hizo esto como debía esa
sentencia constituye un titulo ejecutivo en contra del vendedor. Con este título
ejecutivo está comprado el proceso y no hay que ejecutar las otras dos acciones. Se
tienen 5 años para ejercer la acción desde la emisión de la sentencia. Esto cuando en
la sentencia se profirió e incluyó todos estos asuntos. Para acudir a las otras acciones
cuya prescripción es de 4 o 10 años tiene que ser porque el juez en la sentencia no se
refirió sobre esa relación sustancial o cuando no hay titulo ejecutivo.
- Cuando hay una clausula de exoneración o renuncia especifica y la evicción se
presenta por esa causa específica a la que se había renunciado o de la que se había
exonerado el vendedor.
(C) OTRAS GARANTÍAS:
 Código de Comercio: el código establece unas garantías especiales:
1. Garantía especial de buen funcionamiento: se trata de un elemento accidental del
contrato, es decir, en principio tiene que pactarse. Sin embargo en algunos casos se
puede mirar como un elemento natural supletivo y es en los eventos en que se
presume vender con garantía.
El contenido de dicha garantía: incluye la reparación del defecto del bien y la
indemnización de perjuicios causados por problemas de funcionamiento.
GARANTÍA DE BUEN FUNCIONAMIENTO

ART. 932.—Si el vendedor garantiza por tiempo determinado el buen funcionamiento
de la cosa vendida, el comprador deberá reclamar al vendedor por cualquier defecto
de funcionamiento que se presente durante el término de la garantía, dentro de los
treinta días siguientes a aquel en que lo haya descubierto, so pena de caducidad.
El vendedor deberá indemnizar los perjuicios causados por cualquier defecto de
funcionamiento que sea reclamado oportunamente por el comprador.
La garantía sin determinación de plazo expirará al término de dos años, contados a
partir de la fecha del contrato.
Establece el contenido de la garantía. El término de vigencia de la garantía es el que
pacten las partes, si las partes no pactan está el término supletivo que es de dos años.
Como es un elemento accidental hay que pactar la garantía. Es distinta a la garantía
legal.
Esta es la garantía presunta comercial, no es igual a la del estatuto del consumidor.
Si no se estableció el término de vigencia se tomará el supletivo que es de dos años.
¿Cómo se reclama? Se habla de un término de reclamación de 30 días, so pena de
caducidad, si no lo hace dentro de esos 30 días no opera la garantía; los 30 días son
desde que se tuvo conocimiento del defecto siempre y cuando no se haya vencido la
garantía. El defecto es el que tiene que estar dentro del término de garantía, pero la

reclamación no necesariamente tiene que estar dentro de ese término (30 días desde
que se descubrió)
PRESUNCIÓN DE VENTA CON GARANTÍA

ART. 933.—Se presumen vendidas con garantía las cosas que se acostumbra vender
de este modo.
La garantía comercial presunta dice que se acostumbran a vender de ese modo y el
tiempo será el que se acostumbre a vender en el mercado (costumbre)
La garantía legal
2. Garantía
 Estatuto del consumidor:
1. Garantía legal: la ley 1480 establece una garantía legal que antes se llamaba
mínima presunta. Esta no tiene que ser pactada, sigue siendo mínima porque son los
derechos mínimos que tiene el consumidor por los cuales no se debe pactar por
debajo, y es presunta porque no se debe pactar, es legal. Dicha garantía no solo es de
buen funcionamiento sino de calidad, idoneidad, seguridad y funcionamiento.
ARTÍCULO 7o. GARANTÍA LEGAL. Es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo
de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y
el buen estado y funcionamiento de los productos.
En la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la
garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la
prestación del servicio, según las condiciones establecidas en normas de carácter
obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado.
PARÁGRAFO. La entrega o distribución de productos con descuento, rebaja o con
carácter promocional está sujeta a las reglas contenidas en la presente ley.
ARTÍCULO 8o. TÉRMINO DE LA GARANTÍA LEGAL. El término de la garantía legal será
el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de
obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor. El
término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al
consumidor.
De no indicarse el término de garantía, el término será de un año para productos
nuevos. Tratándose de productos perecederos, el término de la garantía legal será el
de la fecha de vencimiento o expiración.
Los productos usados en los que haya expirado el término de la garantía legal podrán
ser vendidos sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por
escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el producto
tiene garantía de tres (3) meses.
La prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la reparación del
mismo podrá ser prestada sin garantía, circunstancia que debe ser informada y
aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá
que el servicio tiene garantía de tres (3) meses, contados a partir de la entrega del
bien a quien solicitó el servicio.
Para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por
diez (10) años, y para los acabados un (1) año.

Tiene un término durante el cual se tiene derecho a la misma, en primer lugar será la
que diga la ley o la autoridad competente, esto es cuando hay norma técnicas al
respecto que establecen para ciertos bienes o servicios la garantía por cierto tiempo.
Cuando ni la ley ni la norma técnica lo establece el término será de un año cuando
sean productos nuevos, si son productos perecederos será la fecha de expiración o
vencimiento; en los usados se puede vender sin garantía pero es necesario que se
diga expresamente esta circunstancia por escrito, en caso contrario la garantía se
entenderá que es de 3 meses. En inmuebles la garantía será de 10 años, y de 1 año
para los acabados.
Por estabilidad debe ser todo aquello que le de firmeza, seguridad a la obra o al
inmueble. Tiene que ver con las bases o fundaciones del respectivo inmueble. No se
puede dar la misma garantía cuando los problemas son distintos, cuando sea de los
acabados se trata de problemas estructurales.
Con el decreto 0735 de 2013 la garantía la tiene el comprador no solo respecto al
vendedor sino también frente al fabricante y frente a cualquiera que esté en la
cadena de consumo.
La garantía incluye:
ARTÍCULO 11. ASPECTOS INCLUIDOS EN LA GARANTÍA LEGAL. Corresponden a la

garantía legal las siguientes obligaciones:
1. Como regla general, reparación totalmente gratuita de los defectos del bien, así
como su transporte, de ser necesario, y el suministro oportuno de los repuestos. Si el
bien no admite reparación, se procederá a su reposición o a la devolución del dinero.
2. En caso de repetirse la falla y atendiendo a la naturaleza del bien y a las
características del defecto, a elección del consumidor, se procederá a una nueva
reparación, la devolución total o parcial del precio pagado o al cambio parcial o total
del bien por otro de la misma especie, similares características o especificaciones
técnicas, las cuales en ningún caso podrán ser inferiores a las del producto que dio
lugar a la garantía.
3. En los casos de prestación de servicios, cuando haya incumplimiento se procederá,
a elección del consumidor, a la prestación del servicio en las condiciones en que fue
contratado o a la devolución del precio pagado.
4. Suministrar las instrucciones para la instalación, mantenimiento y utilización de los
productos de acuerdo con la naturaleza de estos.
5. Disponer de asistencia técnica para la instalación, mantenimiento de los productos
y su utilización, de acuerdo con la naturaleza de estos. La asistencia técnica podrá
tener un costo adicional al precio.
6. La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en
forma oportuna.
7. Contar con la disponibilidad de repuestos, partes, insumos, y mano de obra
capacitada, aun después de vencida la garantía, por el término establecido por la
autoridad competente, y a falta de este, el anunciado por el productor. En caso de
que no se haya anunciado el término de disponibilidad de repuestos, partes, insumos
y mano de obra capacitada, sin perjuicio de las sanciones correspondientes por
información insuficiente, será el de las condiciones ordinarias y habituales del
mercado para productos similares. Los costos a los que se refiere este numeral serán

asumidos por el consumidor, sin perjuicio de lo señalado en el numeral 1 del presente
artículo.
8. Las partes, insumos, accesorios o componentes adheridos a los bienes inmuebles
que deban ser cambiados por efectividad de garantía, podrán ser de igual o mejor
calidad, sin embargo, no necesariamente idénticos a los originalmente instalados.
9. En los casos de prestación de servicios que suponen la entrega de un bien,
repararlo, sustituirlo por otro de las mismas características, o pagar su equivalente en
dinero en caso de destrucción parcial o total causada con ocasión del servicio
defectuoso. Para los efectos de este numeral, el valor del bien se determinará según
sus características, estado y uso.
PARÁGRAFO. El Gobierno Nacional, dentro de los seis meses siguientes a la
expedición de esta ley, se encargará de reglamentar la forma de operar de la garantía
legal. La reglamentación del Gobierno, no suspende la aplicación de lo dispuesto en la
presente ley.
23/04/2013
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
1. PAGAR EL PRECIO:
¿Cuándo se debe pagar?
El tiempo es de acuerdo a lo que las partes hayan pactado. Si las partes no lo pactaron el precio se
debe pagar cuando se entrega el bien, es decir, inmediatamente después de haberlo recibido.
El plazo para pagar el precio debe estar previamente concertado o fijado por las partes.
Cuando se pacta pagar por plazo o cuotas diferidas en el tiempo y no se fijan intereses dicho plazo
puede ser renunciado de manera unilateral por el comprador, es decir, puede pre-pagar o lo que
es lo mismo, puede adelantar las cuotas y pagar la totalidad pero si se trata de cuotas con
intereses la renuncia al plazo tendría que ser mutuamente acordada.
¿Dónde se paga?
Rige lo que las partes hayan convenido, es decir, el elemento accidental. Si no dicen nada el
elemento natural supletivo establece que si la entrega y el pago son simultáneos deberá entonces
pagarse en el lugar de la entrega. Y si no son simultáneos tanto el pago como la entrega entonces
se pagará en el domicilio del comprador.
¿Qué pasa ante incumplimiento del pago?
El vendedor tendrá la facultad de solicitar o el cumplimiento más la indemnización o la resolución

más la indemnización.
Si se pide el cumplimiento el contrato se preserva, se pagará la indemnización de perjuicios a que

haya lugar. Si se tasaron anticipadamente hay que atender la respectiva clausula penal en cuyo

caso no hay que entrar a demostrar ocurrencia y cuantía de los perjuicios. Si no hay clausula penal
hay que entrar a demostrar tanto la ocurrencia como los perjuicios.
Cuando se pide la resolución el contrato quedará sin efectos una vez la sentencia esté en firme, se
condenará a la indemnización de perjuicios y se regulará lo concerniente a las restituciones
mutuas, es decir que dicha resolución va a tener efectos entre las partes y además también los va
a tener frente a terceros. Las restituciones mutuas consisten en que el vendedor tendrá derecho a
que se le restituya el bien, a las arras si se pactaron (confirmatorias), tendrá derecho a los frutos y
a que se le paguen los deterioros que el bien haya sufrido; y el comprador por su parte tendrá
derecho a que se le restituya parte del precio si fue que lo pagó, a las mejoras necesarias si está de
buena fe, si está de mala fe no tiene derecho a estas. Pero si prueba imposibilidad de pagar el
precio, aunque haya incumplido dará lugar a que no se le de tratamiento de mala fe pero de todas
formas el contrato debe resolverse
PRESTACIONES MUTUAS EN LA RESOLUCIÓN POR NO PAGO

ART. 1932.—La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor
para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se restituyan los frutos, ya en su
totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a
la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El comprador, a su vez, tendrá derecho para que se restituya la parte que hubiere pagado del
precio.
Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al
primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa
de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al
comprador que no paga el precio como poseedor de mala fe. Esto para efectos de las restituciones
mutuas.
Frente a terceros la resolución también produce efectos, el artículo 1933 remite o envía a los
artículos 1547 y 1548, este artículo hace la diferencia: si se trata de un mueble se remite al 1547 y
si es de inmueble se remite al 1548. Se debe entender de un tercero adquirente, y no tercero
poseedor, es decir los efectos frente a terceros suponen que el comprador que es propietario del
bien lo enajenó a un tercero
DERECHOS DEL VENDEDOR FRENTE A TERCEROS DESPUÉS DE LA RESOLUCIÓN ART. 1933.—La

resolución por no haberse pagado el precio, no da derecho al vendedor contra terceros
poseedores, sino en conformidad a los artículos 1547 y 1548.
Si la primera venta se resuelve, ¿qué pasa con ese tercero? ¿Esa resolución le va a ser oponible o
no al tercero? Ejemplo: A le vede a B y hay una resolución de ese contrato por incumplimiento en
la obligación de pagar el precio. Si a esa venta se le sigue la tradición B se hace propietario y como
dueño o puede vender así deba plata o no haya pagado ni siquiera nada. Si B no paga A puede
resolver el contrato.

ENAJENACIÓN DE MUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN ART. 1547.—Si el que debe una cosa
mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá derecho de
reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
Si se trata de bien mueble la resolución del primer contrato será inoponible al tercero de buena fe,
es decir, será inoponible a C, si está de buena fe. La resolución no tiene por qué afectar a ese
tercero. El efecto normal de la resolución sería que B tuviera que devolver pero como la cosa está
en poder de C, al resolverse el contrato entre A y B el dominio debería volver al vendedor inicial
pero como está en cabeza el tercero de buena fe no puede. Las cuentas entre A y B son otra cosa,
pero frente a C no se puede hacer nada.
Como la reivindicación de A contra B se ha hecho imposible o muy difícil lo que procedería sería la
llamada reivindicación ficta o presunta, porque en realidad lo que se va a reivindicar es el precio y
los perjuicios, no la cosa.
REIVINDICACIÓN POR EL PRECIO DE BIEN ENAJENADO ART. 955.—La acción de dominio tendrá
lugar contra el que enajenó la cosa para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre
que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a
sabiendas de que era ajena, para la indemnización de todo perjuicio.
El reivindicador que recibe del enajenador lo que se ha dado a éste por la cosa, confirma por el
mismo hecho la enajenación.
Pero si el tercero está de mala fe, en ese caso esa resolución sí le sería oponible, es decir, le toca
restituir a él el bien mueble.
ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN ART. 1548.—Si el que debe un

inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca o servidumbre, no podrá resolverse la
enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u
otorgado por escritura pública.
Si se trata de un bien inmueble en este caso se debe mirar si el plazo para pagar el precio consta
en la escritura pública debidamente registrada o no. Es decir, si en la escritura pública se
encuentra el pazo o la condición. Ejemplo: si en la escritura pública dice que el precio son 500
millones y que el comprador pagó 100 y debe 400 y que los pagará de la siguiente forma cuando
ese comprador venda a terceros y eso conste en la escritura pública registrada ese tercero sabe
que negocio está haciendo y no puede decir después que él no tiene que ver con ese negocio
porque él sabe que está comprando un bien cuyo contrato puede resolverse por incumpliendo
porque hay consta la condición.
Cuando costa la resolución es oponible al tercero y por lo tanto lo perjudica; es decir que el
vendedor inicial podría reivindicar ante el tercero. Y cuando no consta la resolución es inoponible,
es decir que no puede afectar a ese tercero.
Lo de los inmuebles se debe ampliar a las ventas que sean solemnes y que den lugar a la
inscripción o registro, entonces se podría aplicar perfectamente a la venta de naves y aeronaves.
En el código de comercio existe una norma especial que es el 948 que dice que se puede solicitar
la restitución inmediata de la cosa.

MORA EN EL PAGO DEL PRECIO
ART. 948.—En caso de mora del comprador en el pago del precio tendrá derecho el vendedor a la
inmediata restitución de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no pagare o
asegurare el pago a satisfacción del vendedor.
La solicitud del vendedor se tramitará como los juicios de tenencia, pero podrá solicitarse el
embargo o secuestro preventivos de la cosa.
Cuando el vendedor obtenga que se decrete la restitución de la cosa tendrá derecho el comprador
a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor de la
indemnización o pena que se haya estipulado, o la que en defecto de estipulación fije el juez al
ordenar la restitución.
Es una norma mucha más eficaz porque ante la mora mediante un trámite más sencillo se pide
que se restituya la cosa si está en poder del comprador. No obstante el cumplimiento o mora se la
da la oportunidad al comprador de que pague o asegure el pago.
Si no paga opera la restitución, esto implica que el contrato queda sin efecto. No se llamará así
pero pasará esto. Y se sigue en efecto las restituciones mutuas, se restituye el bien
inmediatamente y el comprador le darán la parte del precio que pagó con deducción de la
indemnización a que haya lugar.
24/04/2013
La CLAUSULA DE PAGO DEL PRECIO EN LA ESCRITURA PÚBLICA el artículo 1934 dice que cuando en
la escritura pública de compraventa se exprese que se ha pagado el precio, frente a dicha
declaración no se admite prueba en contrario frente a terceros salvo la nulidad o la falsificación de
la escritura pública.
EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE PAGO EN LA ESCRITURA

ART. 1934.—Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá
prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta
prueba habrá acción contra terceros poseedores.
Esto quiere decir que entre las partes sí admite prueba en contrario, es frente a terceros que la
norma habla de inoponibilidad o que no se admite una prueba distinta a la nulidad o falsedad de la
escritura pública. Ejemplo: en la escritura se dice que se pagó el precio pero este no se ha pagado.
Entre las partes decir que no admite prueba en contrario sería casi como patrocinar un fraude con
otro. Ejemplo: Andrés le vende a Soto un inmueble por 500 millones, él le dice a Andrés que le va
a pagar 200 millones para cerrar el negocio y él le transfiere el bien pero le queda debiendo el
resto pero se especifique en la escritura que ya se pagó, esto porque él tiene que salir al sector
financiero a prestar plata y si ve que tiene deudas no le presta el dinero que necesita.
Frente a terceros lo que la norma dice es que cuando estos estén de buena fe ellos por regla
general se atienen al acto público, el acto ostensible, aparente, no al simulado. Por eso se dice que
no tiene efectos frente a ellos salvo que se demuestre la nulidad o falsedad de la escritura, con
esto se refiere a las nulidades formales de la escritura [decreto ley 960 de 1970 art. 99 y 100], no
de la compraventa.

ARTICULO 99. <ESCRITURAS PÚBLICAS NULAS>. Desde el punto de vista formal, son nulas las
escrituras en que se omita el cumplimiento de los requisitos esenciales en los siguientes casos:
1. Cuando el Notario actúe fuera de los límites territoriales del respectivo Círculo Notarial.
2. Cuando faltare la comparecencia ante el Notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea
directamente o por representación.
3. Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido.
4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del Notario,
los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación.
5. Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus
representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente.
6. Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los
bienes objeto de las declaraciones.
ARTICULO 100. <INEXISTENCIA>. El instrumento que no haya sido autorizado por el Notario no
adquiere la calidad de escritura pública y es inexistente como tal. Empero, si faltare solamente la
firma del Notario, y la omisión se debiere a causas diferentes de las que justifican la negativa de la
autorización, podrá la Superintendencia de Notariado y Registro, con conocimiento de causa,
disponer que el instrumento se suscriba por quien se halle ejerciendo el cargo.
En principio un tercero no tendría por qué afectarse si ese contrato se llegare a resolver por
incumplimiento porque la condición no consta en el titulo
2. RECIBIR EL BIEN: el incumplimiento de dicha obligación genera la indemnización de perjuicios

para el vendedor a quien además habrá que reembolsarle los gastos por el almacenamiento,
bodegaje y cuidado de los bienes durante el lapso comprendido entre la fecha de recepción
proyectada o programada y la fecha de recepción efectiva. Ejemplo: tenía que recibir el 20 de abril
y él no la recibe sino hasta el 20 de mayo, tiene que pagar el almacenamiento o bodegaje.
La obligación del vendedor de entregar el bien lo hace responsable de su conservación cuando se

trata de bienes de especie o cuerpo cierto hasta la fecha de la entrega pactada o programada y esa
responsabilidad hasta esa fecha implica que el vendedor actúe dirigentemente y sea responsable
de la culpa leve, grave y del dolo. Sin embargo su responsabilidad no cesa en ese momento sino
que se extiende hasta la entrega efectiva pero en dicho caso se atenúa y responderá solo de culpa
grave y dolo.
¿El comprador está siempre obligado a recibir el bien o podrá objetar? Sí puede objetar.
Objeción a la entrega: está regulada en el código de comercio en los artículos 913, 914, 916, 931,
939 y 945 y esta tiene que estar justificada: debe haber disconformidad en cuanto a: (1) identidad,
(2) calidad y (3) cantidad del bien o de la cosa.
VENTA SOBRE MUESTRAS O CALIDADES DEFINIDAS

ART. 913.—Si la venta se hace “sobre muestras” o sobre determinada calidad conocida en el
comercio o determinada en el contrato, estará sujeta a condición resolutoria si la cosa no se
conforma a dicha muestra o calidad.
En caso de que el comprador se niegue a recibirla, alegando no ser conforme a la muestra o a la
calidad determinada, la controversia se someterá a la decisión de expertos, quienes dictaminarán,
si la cosa es o no de recibo. Si los peritos dictaminan afirmativamente, el comprador no podrá

negarse a recibir la cosa y, en caso contrario, el comprador tendrá derecho a la devolución de lo
que haya pagado y a la indemnización de perjuicios.
GÉNEROS DE CALIDAD NO DETERMINADA ART. 914.—En las compras de géneros que no se
tengan a la vista ni puedan clasificarse por una calidad determinada y conocida en el comercio, o
determinada en el contrato, bastará que el vendedor los entregue sanos y de mediana calidad, y si
el comprador alega que no son de recibo, la controversia y sus efectos estarán sometidos a la
mismas reglas establecidas en el artículo anterior.
SOLUCIÓN DE OBJECIONES AL RECIBIR
ART. 916.—Cuando el comprador, al recibir la cosa, alegue no ser ésta de la especie o calidad
convenida, o no ser de recibo, la diferencia se someterá al procedimiento verbal con intervención
de peritos.
SOLUCIÓN A OBJECIONES DEL COMPRADOR
ART. 931.—Salvo prueba en contrario, se presumirá que el comprador quiere adquirir la cosa sana,
completa y libre de gravámenes, desmembraciones y limitaciones del dominio.
Si el comprador, dentro de los cuatro días siguientes a la entrega o dentro del plazo estipulado en
el contrato, alega que la cosa presenta defectos de calidad o cantidad, la controversia se someterá
a la decisión de peritos; éstos dictaminarán sobre si los defectos de la cosa afectan notablemente
su calidad o la hacen desmerecer en forma tal que no sea de recibo o lo sea a un precio inferior. En
este caso, el comprador tendrá derecho a la devolución del precio que haya pagado y el vendedor
se hará de nuevo cargo de la cosa, sin perjuicio de la indemnización a que esté obligado por el
incumplimiento. El juez, por procedimiento verbal, proveerá sobre estos extremos.
Pero si el comprador lo quiere, podrá perseverar en el contrato al precio fijado por los peritos.
RECLAMOS POSTERIORES A LA ENTREGA
ART. 939.—Entregadas las mercaderías vendidas, el comprador no será oído sobre defectos de
calidad o faltas de cantidad toda vez que las haya examinado al tiempo de la entrega y recibido sin
previa protesta.
El vendedor tendrá derecho a exigir del comprador el inmediato reconocimiento o el recibo que
acredite la entrega de la cosa a satisfacción, y si el comprador no hace reserva de su facultad de
protestar o de examinar posteriormente la cosa, se estará a lo dispuesto en el inciso primero de
este artículo.
OBJECIONES DEL COMPRADOR Y ACCIONES POR EVICCIÓN
ART. 940.—Cuando el comprador, al recibir la cosa, alega no ser ésta de la especie o calidad
convenida, o no ser de recibo, la diferencia se someterá a la decisión de expertos como se
previene en el artículo 913, inciso segundo.
Cuando sin culpa de su parte y por causa anterior a la venta sea el comprador evicto totalmente
de la cosa, tendrá derecho a la restitución del precio pagado y a la plena indemnización de
perjuicios.
Si la evicción fuere parcial y de tanta importancia que pueda deducirse que en tales condiciones
no habría comprado, podrá a su arbitrio el comprador ejercer la acción que le concede el inciso
anterior o perseverar en el contrato mediante rebaja de la parte proporcional del precio o de
indemnización de los perjuicios que la evicción parcial le hubiere causado.
OBJECIONES Y NEGATIVA A RECIBIR
ART. 945.—Si el comprador se niega a recibir la cosa vendida alegando que ella presenta defectos
o vicios ignorados al momento del contrato, o que dicha cosa ha sufrido con posterioridad,
pérdidas, averías o daños, de que sea responsable el vendedor, el asunto se decidirá como lo
previene el artículo 941.
OTROS CASOS DE EVICCIÓN

ART. 941.—Las acciones concedidas por el artículo anterior son extensivas al comprador que deba
pagar a terceros con legítimo derecho el precio de la cosa, en todo o en parte, o purgarla en igual
forma de gravámenes, desmembraciones o limitaciones del dominio. Tales acciones prescribirán
en dos años contados a partir del momento en que el comprador restituye la cosa, pague el precio
o purgue el gravamen, desmembraciones o limitación del dominio, y se tramitarán como incidente
o por el juicio abreviado a elección del demandante.
La oportunidad para la objeción  en primer lugar lo que las partes pacten (elemento accidental),
si nada se pacta entonces existe un elemento natural supletivo que puede ser de la siguiente
manera:
- Si no se ha hecho reserva expresa de la facultad de protestar o de examinar

posteriormente el bien se debe hacer la objeción en el mismo momento de la entrega.
- Si se hace reserva expresa de dichas facultades entonces la objeción deberá plantearse
dentro de los 4 días hábiles siguientes a la entrega. Las controversias o disputas que se
susciten con ocasión de la objeción será resueltas por el juez con la participación de
peritos en un proceso verbal sumario y ahí se determinará si el comprador debe o no debe
recibir.
25/04/2013
Depósito judicial del precio: Tiene que ver con la posibilidad que tiene el comprador de no pagarle
directamente al vendedor sino depositar el precio y esto ocurre de acuerdo al artículo 1929, el
comprador no paga directamente al vendedor sino que deposita el precio ante el juez cuando se
cumplan los siguientes requisitos:
- El vendedor ya haya entregado el bien.

- Que el comprador cuente con un plazo para pagar el precio.
- Que ese comprador que recibió la cosa sufra una perturbación de la posesión o una acción
real por causa anterior al contrato no informada por el vendedor.
LUGAR Y ÉPOCA DEL PAGO DEL PRECIO

ART. 1929.—El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo
de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella
una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato,
podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor
haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.
Se celebra un contrato de compraventa sobre un bien inmueble, en ese contrato se fijó una fecha
de entrega, se entregó el bien pero la obligación de pagar el precio está pendiente Ejemplo: se
celebra el contrato el 1 de diciembre de 2012, la entrega para el 1 de enero, se efectúa la entrega
pero el pago del precio está pactado para el 1 de mayo.
Si el comprador sufre perturbación de la posesión o una acción real por causa no informada por el
vendedor, el comprador se puede abstener de pagar el precio directamente al vendedor y procede
a hacer un depósito judicial hasta que cese la perturbación o hasta que se aseguren los resultados
del proceso si lo que se presenta es una acción real contra el comprador.

Es una situación distinta a la evicción porque en la evicción no se parte desde el presupuesto que
no se haya pagado el precio, aquí es una excepción a la excepción del pago no cumplido, aquí no
se paga hasta que la situación embarazosa no finalice. El comprador no puede dejar de pagar
porque entraría en mora entonces por eso hace la consignación.
3. PAGO DE LAS EXPENSAS: es una obligación tanto del vendedor como del comprador. El
comprador tiene que pagar las expensas del contrato de compraventa y salvo norma en contrario
debe asumir la mitad de los gastos.
PACTOS ADICIONALES A LA COMPRAVENTA: en virtud del principio de autonomía privada las

partes pueden estipular condiciones especiales; la ley consagra algunos pactos pero las partes
pueden no solamente realizar estos sino cualquiera otro que sea válido.
a. Compraventa con pacto de reserva de dominio: la función económica de este pacto consiste
en una garantía para el vendedor en las ventas en la que sea estipulado el pago del precio por
cuotas o instalamentos de tal manera que se reserva el derecho de dominio, es decir, no los
transfiera hasta que el comprador no pague la totalidad del precio.
ART. 1931.—Derogado. L. 45/30, art. 2º.

EFECTOS DE LA CLÁUSULA DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO L. 45/30.
ART. 1º—La cláusula de no transferirse el dominio de los bienes raíces sino en virtud de la
paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el
artículo 1930 del Código Civil, y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las
enajenaciones que hubiere hecho del inmueble, o los derechos que hubiere constituido sobre
el mismo, en el tiempo intermedio.
La cláusula de no transferir el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del
precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien estipular, será
válida, sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe.
Tiene una función de garantía del crédito. La regulación legal es el artículo 1931 y en el código
de comercio en el artículo 952 a 967.

ART. 948.—En caso de mora del comprador en el pago del precio tendrá derecho el vendedor
a la inmediata restitución de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no
pagare o asegurare el pago a satisfacción del vendedor.
Cuando el vendedor obtenga que se decrete la restitución de la cosa tendrá derecho el
comprador a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor
de la indemnización o pena que se haya estipulado, o la que en defecto de estipulación fije el
juez al ordenar la restitución.
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
ART. 952.—El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble,
hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio,
cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte

pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la
restitución de la cosa.
Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega material.
EFECTOS ANTE TERCEROS
ART. 953.—La reserva del dominio de inmuebles sólo producirá efectos en relación con
terceros a partir de la fecha de inscripción del respectivo contrato en la oficina de registro de
instrumentos públicos y privados.
La reserva del dominio de muebles singularizables e identificables y no fungibles, sólo
producirá efectos en relación con terceros a partir de su inscripción en el registro mercantil
correspondiente al lugar en que deban permanecer dichos bienes; pero el registro de la
reserva del dominio de automotores se regirá, para los mismos efectos, por las normas que
regulan la materia.
COSAS QUE NO PUEDEN SER OBJETO DE RESERVA DE DOMINIO
ART. 954.—No podrán ser objeto de venta con reserva del dominio las cosas muebles
destinadas especialmente a la reventa. Tampoco podrán serlo, con independencia del predio
a que acceden, las cosas que de manera constante forman parte integrante de un inmueble y
no puedan separarse sin grave daño de éste.
ACTOS QUE REQUIEREN PERMISO DEL VENDEDOR
ART. 955.—El comprador no podrá, sin el consentimiento del vendedor, cambiar el sitio de
ubicación de la cosa ni hacer uso anormal de ella.
ACTOS QUE EL COMPRADOR DEBE NOTIFICAR AL VENDEDOR
ART. 956.—El comprador deberá notificar al vendedor cualquier cambio de domicilio o
residencia, dentro de los diez días siguientes a la fecha en que se realice. Así mismo deberá
participarle toda medida preventiva o de ejecución que se intente sobre las cosas vendidas
bajo reserva del dominio, tan pronto como haya tenido conocimiento de ello. La falta de
cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a pedir la ejecución
inmediata de la obligación con arreglo a las prescripciones del presente código.
PROHIBICIÓN DE DISPONER
ART. 957.—El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mueble
adquirida con reserva del dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa
del propietario. Si los realizare, éste podrá reivindicar del tercero la cosa o demandar del
comprador el pago inmediato de la totalidad del precio de venta. Además, será sancionado
dicho comprador como reo del delito previsto en el artículo 412 del Código Penal.
NOTA: El artículo 412 del Código Penal de 1936 equivale hoy al artículo 249 del Código Penal
vigente.
GARANTÍA DE REPUESTOS Y DE SERVICIOS
ART. 958.—Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el
vendedor responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado
de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos.
PRUEBA DE LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR EL COMPRADOR
ART. 959.—Cuando por razón del pago u otra causa lícita quede adquirida por el comprador
la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta
de esta constancia el último recibo o comprobante de pago surtirá sus efectos.
COMPRA DE BUENA FE DE OBJETOS BAJO RESERVA DE DOMINIO
ART. 960.—Quien de buena fe exenta de culpa adquiera en feria o mercado, en venta pública
o en remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva del dominio, sólo estará
obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en la
adquisición.

SUBROGACIÓN DE LA SUMA ASEGURADA
ART. 961.—Si la cosa vendida bajo reserva del dominio está asegurada, las cantidades debidas
por los aseguradores se subrogarán a dicha cosa para hacer efectiva la obligación del
comprador.
MORA EN EL PAGO DE LOS INSTALAMENTOS
ART. 962.—Cuando el precio de la venta bajo reserva del dominio se haya pactado para
pagarse por medio de cuotas, la falta de pago de uno o más instalamentos que no excedan en
su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, sólo dará lugar al cobro de la cuota
o cuotas insolutas y de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del
término con respecto a las cuotas sucesivas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 966.
Toda estipulación en contrario se tendrá por no escrita.
REGLA SOBRE EL MAYOR VALOR DE LA COSA CUANDO DEBE SER RESTITUIDA
ART. 963.—El aumento del valor adquirido por la cosa quedará en provecho del vendedor,
cuando la restitución se deba a incumplimiento del comprador.
OPOSICIÓN DEL VENDEDOR AL EMBARGO
ART. 964.—El vendedor puede oponerse al embargo de la cosa vendida bajo reserva del
dominio, decretado a instancia de los acreedores del comprador o de un tercero,
presentando el contrato de venta que llene los requisitos previstos en el artículo 953 de este
código.
OPOSICIÓN DEL COMPRADOR AL EMBARGO
ART. 965.—Podrá oponerse el comprador al embargo de la cosa, decretado a instancia de los
acreedores del vendedor o de un tercero, presentando el contrato de que trata el artículo
anterior. Pero, en su caso, al admitir el juez la oposición, decretará el embargo del crédito a
favor del vendedor y prevendrá al comprador sobre la forma como deba efectuar el pago de
las cuotas insolutas.
RECUPERACIÓN DE LA COSA RESTITUIDA POR INCUMPLIMIENTO
ART. 966.—En caso de incumplimiento del comprador a sus obligaciones podrá el vendedor
acudir a la acción judicial consagrada en el artículo 948, pero el comprador podrá recuperar la
cosa dentro de los tres meses siguientes a la restitución, pagando la totalidad de los
instalamentos exigibles, con sus intereses, si el vendedor no la hubiere enajenado o de
cualquier otro modo dispuesto de ella.
NOTA: El Decreto 2282 de 1989 —reformatorio del Código de Procedimiento Civil— modificó
los artículos 948 y 966 del Código de Comercio en el sentido de establecer que la restitución
de la cosa, en caso de incumplimiento del comprador, se solicita mediante un proceso verbal,
de acuerdo con la cuantía (CPC, art. 427, par. 2º, num. 12 y art. 435, par. 2º).
OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR DE CANCELAR LA INSCRIPCIÓN
ART. 967.—Pagada la totalidad del precio, tendrá derecho el comprador a que se cancele la
inscripción de que trata el artículo 953 y a la indemnización de perjuicios si el vendedor no
cumple esta obligación.
En este caso, podrá acudir el comprador a la acción consagrada en la Ley 66 de 1945 para
obtener la cancelación, y al procedimiento de que trata el artículo 941 de este código, para la
indemnización de perjuicios.
Se trata de un contrato de compraventa en el cuál se pacta expresamente como elemento
accidental que la tradición del bien queda sometida a condición suspensiva. Y esta condición
consiste en el pago total del precio, cuando se cumpla ese hecho futuro e incierto se da la
tradición.

En materia civil el pacto solo tiene validez en bienes muebles, esto quiere decir, que si se
pacta para bienes inmuebles el pacto no tiene eficacia, es decir, es como si no se hubiera
pactado de tal forma que si se estipula tendrá los mismos efectos que la llamada condición
resolutoria tácita; si se vende un inmueble en materia civil con dicho pacto es porque el
precio no se ha pagado y si este no se paga y ahí está la condición resolutoria tácita pero no
se reserva el dominio y si no se hace esto opera la tradición pero el contrato puede resolverse
o hacerse cumplir.
En materia mercantil el legislador lo amplió tanto para bienes muebles e inmuebles y lo
reguló de manera completa solo que en materia mercantil cuando se trata de bienes muebles
debe referirse a bienes de especie o cuerpo cierto y que no estén destinados a la reventa.
Efectos entre las partes: surgen obligaciones especiales del pacto entre las partes.
 Para el vendedor  (1) garantizar la existencia de repuestos, servicios técnicos y
mantenimiento del bien durante la vigencia del contrato.
(2) Otorgar constancia del pago total precio.
(3) Cancelar la inscripción del pacto. En materia mercantil el pacto debe ser inscrito
para efectos de oponibilidad, sin importar si se trata de bien mueble o inmueble. Si se
trata de bienes inmuebles será en la oficina de registro de instrumentos públicos, los
automóviles secretarías de tránsitos, las naves en capitanía de puertos; y en los demás
casos en la cámara de comercio. Esto ha hecho que en la práctica no celebre el pacto
por no tener que cumplir con los requisitos de inscripción.
Si se incumple con la obligación de cancelar el registro se deberá proceder a un proceso
ejecutivo por obligación de hacer y posteriormente a la indemnización de perjuicios.
 Para el comprador  (1) no cambiar el sitio de ubicación del bien salvo autorización
del vendedor, porque el vendedor sigue siendo el dueño todavía porque se reservó el
dominio.
(2) No cambiar la destinación natural del bien salvo autorización del vendedor.
(3) Notificar el cambio de domicilio o residencia dentro de los 10 días siguientes.
(4) Notificar inmediatamente toda medida cautelar practicada sobre el bien.
(5) No realizar negocios de disposición sobre el bien salvo autorización del vendedor.
El incumplimiento por parte del comprador le da al vendedor la alternativa de exigir o
el pago total o la restitución del bien mediante un proceso verbal.
29/04/2013
Así la causa del incumplimiento sea distinta al pago del precio de todas maneras el vendedor
tiene derecho a acudir a la acción del artículo 948 del código de comercio, es decir, tiene
derecho a que se le restituya la cosa mediante un proceso verbal y en este proceso el
comprador tiene la oportunidad de preservar el contrato si paga o asegura el pago. Si no paga
ni asegura el pago tendrá que restituir en cuyo enveto el comprador tendrá derecho a que le
devuelvan la parte del precio que hubiere pagado deducido el valor de la indemnización o
pena que se hubiere estipulado o la que fijó el juez.

El artículo 966 establece otra oportunidad para el comprador y es la de recuperar la cosa que
ha restituido y para ello cuenta con 3 meses después de la restitución. Y tendrá que pagar la
totalidad de las cuotas exigibles con sus intereses y esto siempre y cuando el vendedor no la
haya vendido no haya dispuesto de ella.

Efectos entre terceros: cuando se trata de compraventa civil como en materia civil solo
procede frente a bienes muebles entonces dicho pacto será inoponible frente a terceros de
buena fe y en consecuencia procederá la reivindicación; y frente a terceros de mala fe será
inoponible.
En materia mercantil de acuerdo al artículo 953 si los bienes están sujetos a registro los
efectos se producirá en relación con terceros a partir de la fecha de inscripción del respectivo
contrato en la oficina correspondiente; si los bienes están sujetos a registro los efectos frente
a terceros se producen a partir de la inscripción en el registro mercantil correspondiente al
lugar en que deba permanecer el bien. Hay que inscribir de todas formas así el bien esté
sometido o no a registro; los que lo requieren son: inmuebles, carros, naves y aeronaves. Pero
sin embargo, aunque no estén sujetos a registro se deben inscribir los bienes en el registro
mercantil.
EFECTOS ANTE TERCEROS

ART. 953.—La reserva del dominio de inmuebles sólo producirá efectos en relación con
terceros a partir de la fecha de inscripción del respectivo contrato en la oficina de registro de
instrumentos públicos y privados.
La reserva del dominio de muebles singularizables e identificables y no fungibles, sólo
producirá efectos en relación con terceros a partir de su inscripción en el registro mercantil
correspondiente al lugar en que deban permanecer dichos bienes; pero el registro de la
reserva del dominio de automotores se regirá, para los mismos efectos, por las normas que
regulan la materia.
Incumplimiento del comprador en el pago de las cuotas: de acuerdo al artículo 962, cuando el
valor de las cuotas adeudadas no excedan en su conjunto de la 1/8 del precio total de la cosa,
el vendedor solo podrá cobrar lo adeudado más los intereses moratorios, en dicho caso, el
comprador conservará el beneficio del plazo o término por las cuotas subsiguientes, es decir,
se pone al día y sigue pagando.
Si lo que se adeuda en conjunto es superior o excede esa 1/8 del precio total, en dicho caso,
el vendedor podrá exigir el pago total.
MORA EN EL PAGO DE LOS INSTALAMENTOS

ART. 962.—Cuando el precio de la venta bajo reserva del dominio se haya pactado para
pagarse por medio de cuotas, la falta de pago de uno o más instalamentos que no excedan en
su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, sólo dará lugar al cobro de la cuota

o cuotas insolutas y de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del
término con respecto a las cuotas sucesivas, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 966.
Toda estipulación en contrario se tendrá por no escrita.
Este artículo 962 establece la posibilidad de cobrar el saldo insoluto sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 966.

ART. 948.—En caso de mora del comprador en el pago del precio tendrá derecho el vendedor
a la inmediata restitución de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no
pagare o asegurare el pago a satisfacción del vendedor.
Cuando el vendedor obtenga que se decrete la restitución de la cosa tendrá derecho el
comprador a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor
de la indemnización o pena que se haya estipulado, o la que en defecto de estipulación fije el
juez al ordenar la restitución.
Y el artículo 966 establece que el vendedor puede acudir a la acción consagrada en el artículo
948 y este artículo establece que el vendedor puede pedir la restitución del bien. Entonces si
lo que se debe es menor de la 1/8 se puede pedir el pago del saldo que le deben y también la
restitución. No se puede obligar a pagar la totalidad del precio, solo el saldo insoluto.
No se puede pactar en contrario que el vendedor pueda exigir la totalidad del precio, es decir,
lo que no se puede pactar es una clausula aceleratoria, es decir, entender cumplido el plazo y
exigir la totalidad del precio. Sin embargo en la práctica el comprador para recuperar la cosa
podría pagar o asegurar el pago o pagar dentro de los 3 meses siguientes poniéndose al día.
30/04/2013
Cuando el comprador deba cuotas que sumadas en su conjunto no excedan la 1/8 del precio
en ese caso el vendedor tiene derecho a que le paguen lo que le deben, no del insoluto. Si lo
que debe es menos de la 1/8 del precio se cobra lo adeudado, el comprador se pone al día y
sigue pagando las cuotas contando con el beneficio del término. Si puede pedir la restitución
inmediata del bien el contrato se va a resolver por el incumplimiento.
Si debe menos de la 1/8 del precio el vendedor tendrá dos posibilidades: cobrar lo que se le
debe y seguir el contrato o pedir la restitución del precio en cuyo caso el contrato se resuelve
y el vendedor obtendrá la restitución y el comprador obtendrá la restitución del precio
pagado con deducción de intereses, etc. Si debe menos de la 1/8 no se puede acelerar el
plazo, no puede el vendedor solicitar el cumplimiento de todo el precio, sino solamente de lo
que le debe para que el comprador siga pagando. Ejemplo: se estipula como precio del
contrato la suma de 1.000.000 que va a ser pagada en 20 cuotas mensuales de 50.000 cada

una. La 1/8 es 125.000. Si el comprador debe 2 cuotas debe menos de la 1/8 parte. Si debe
dos cuotas no se puede acelerar el gasto, se pagan los 100.000, se pone al día y se sigue
pagando las demás cuotas mes a mes. Si debe 3 cuotas ya serían 150.000 y esto es mayor a la
1/8 (125.000) en este caso no hay lugar a seguir contando con el beneficio del plazo y puede
pedir la restitución inmediata del bien y si se pactó la clausula aceleratoria se está obligado a
pagarlo todo. Si no se pactó clausula aceleratoria puede pedir solo la restitución o que le
pague las 3 cuotas. [Art. 962 C.Comercio]
La ley también establece un derecho especial para el comprador en el artículo 966 y es que
pueda recuperar la cosa que restituyó si se pone al día dentro de los 3 meses siguientes a la
restitución siempre y cuando el vendedor no haya dispuesto de la misma. Puede revivir el
contrato.

Esto sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 948, pero en este caso tiene el comprador de
pagar todo o asegurar muy bien al vendedor.
El comprador tiene 3 oportunidades para preservar el contrato: (1) cuando es menos de la
1/8 y se pone al día, (2) cuando le demandan la restitución y paga o asegura el pago, y (3)
cuando habiendo restituido la recupera pagando lo que debe más los intereses siempre y
cuando sea dentro de los 3 meses siguientes a la restitución y el vendedor no hubiere vendido
o dispuesto del bien.
El riesgo contractual se asegura en el artículo 952:
ART. 952.—El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble,
hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio,
cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte
pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en caso de que el vendedor obtenga la
restitución de la cosa.
Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega material.
Siendo la cosa del vendedor, en este caso los riesgos corren por cuenta del comprador a partir
de la entrega material, no del vendedor. El comprador es un mero tenedor. El contrato está
sometido a condición resolutoria pero la tradición a condición suspensiva porque solo
adquirirá el dominio cuando pague la totalidad del bien.
El aumento del valor del bien: si hay restitución de la cosa y esta vale más, ese aumento es a
favor del vendedor porque la cosa nunca ha salido de su dominio.
REGLA SOBRE EL MAYOR VALOR DE LA COSA CUANDO DEBE SER RESTITUIDA

ART. 963.—El aumento del valor adquirido por la cosa quedará en provecho del vendedor,
cuando la restitución se deba a incumplimiento del comprador.

Medidas cautelares: especialmente el embargo que se decreta sobre la cosa vendida con
pacto de reserva. Hay una regulación especial teniendo en cuenta que si bien es cierto la cosa
pertenece al vendedor de todas maneras hay una vocación muy firme de adquisición por
parte del comprador entonces el principio la cosa se protege, se blinda frente a los
acreedores y puede llegar a convertirse en una cosa inembargable, es por ello que la ley
establece:
- Cuando hay una medida cautelar de embargo proveniente de los acreedores del
comprador el vendedor puede oponerse a dicha medida, para que esta oposición prospere
es necesario que la compraventa se encuentre debidamente inscrita, si no se inscribió no
opera.
OPOSICIÓN DEL VENDEDOR AL EMBARGO

ART. 964.—El vendedor puede oponerse al embargo de la cosa vendida bajo reserva del
dominio, decretado a instancia de los acreedores del comprador o de un tercero,
presentando el contrato de venta que llene los requisitos previstos en el artículo 953 de
este código.
- Si la medida proviene del acreedor o acreedores del vendedor será el comprador quien
pueda oponerse a dicha medida, si el comprador se opone a esto, en este caso el juez
cancela el embargo y decreta el embargo del crédito y el comprador deberá pagar las
cuotas posteriores a ordenes del juzgado. En cualquier caso la oposición prospera si el
contrato está debidamente inscrito y se exhibe en la diligencia de secuestro.
OPOSICIÓN DEL COMPRADOR AL EMBARGO

ART. 965.—Podrá oponerse el comprador al embargo de la cosa, decretado a instancia de
los acreedores del vendedor o de un tercero, presentando el contrato de que trata el
artículo anterior. Pero, en su caso, al admitir el juez la oposición, decretará el embargo del
crédito a favor del vendedor y prevendrá al comprador sobre la forma como deba efectuar
el pago de las cuotas insolutas.
b. Venta con pacto de retroventa: se encuentra regulada en el código civil artículo 1939 al 1943.
Esta venta es una potestad convencional de retracto que faculta al vendedor para resolver el
contrato y readquirir el bien vendido restituyendo el precio pagado por el comprador u otra
suma diferente expresamente establecida para tal efecto, es decir vendo, pero adquiero la
posibilidad de readquirir el bien pero para eso debo resolver el contrato. Se trata de una sola
venta que se resuelve y no de dos ventas.
Para que opere la restitución hay un hecho condicional que es pagar el precio que pagó o el
pactado, entonces si no se pactó un precio será el mismo que recibió; por lo general el precio
que se pacta para resolver es superior al precio que se recibió.
DEL PACTO DE RETROVENTA CONCEPTO

ART. 1939.—Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto
de esta estipulación lo que le haya costado la compra.
PROTECCIÓN A TERCEROS DE BUENA FE
ART. 1940.—El pacto de retroventa, en sus efectos contra terceros, se sujeta a lo dispuesto
en los artículos 1547 y 1548.

PRESTACIONES MUTUAS EN CASO DE RESTITUCIÓN
ART. 1941.—El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con
sus accesiones naturales.
Tendrá, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa
del comprador.
Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
PROHIBICIÓN DE CESIÓN
ART. 1942.—El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
CADUCIDAD Y REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE RETROVENTA
ART. 1943.—El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de
cuatro años contados desde la fecha del contrato.
Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no
bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la
cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos
e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la
próxima percepción de frutos.
La función es múltiple, hay muchas razones para uno querer recuperar el bien: (1) no acudir a
otro mecanismo de adquisición del crédito sino que se acude a este. (2) Puede ser que se
quiera recuperar el bien porque tiene cierto valor sentimental, (3) Porque se trata de un bien
que en unos años y con ciertas proyecciones de obras públicas el bien aumentará su valor, (4)
quien va a facilitar el dinero establece esta condición, etc.
Es un contrato sometido a condición resolutoria. Cuando se celebre el contrato y opere la
tradición y el dominio se radica en el comprador, este será dueño y propietario si opera la
tradición, tiene un derecho de dominio resoluble, esa condición puede ser: pendiente,
cumplida y fallida. Pendiente la condición el derecho de dominio está en cabeza del
comprador y lo ejerce tal cual solo que quien haga negocios con él sabrá que hay un dominio
resoluble. Si la condición falla porque el otro no la va a ejercer hay un plazo para ello, si la
condición es fallida el dominio se consolida en el patrimonio del deudor. El ejercicio del
derecho tiene un plazo máximo de 4 años.
02/05/2013
Efectos de la retroventa cuando el vendedor decide resolver el contrato:

- El vendedor deberá pagar el precio que estipuló y en caso de que no lo haya hecho
deberá pagar el preció que el comprador pagó.
- Debe pagar las expensas necesarias, es decir, las reparaciones que el comprador haya
hecho en el bien. Deben ser las necesarias, las que son indispensables para la seguridad,
estabilidad, existencia y funcionamiento de la cosa.
- Pagar las mejoras útiles y las voluptuarias solo en el caso que las haya autorizado
expresamente.
- El comprador deberá restituir el bien con sus accesorios naturales.
- Si la compraventa es solemne deberá otorgar escritura pública en la que se verifique el
cumplimiento de la condición resolutoria. Dicha escritura deberá ser inscrita en su
correspondiente registro.

- Deberá el comprador además pagar el valor de los deterioros que haya sufrido la cosa y
que le sean imputables a él.
Frente a terceros: se debe aplicar lo dispuesto en los artículos 1547 (muebles) y 1548
(inmuebles)
PROTECCIÓN A TERCEROS DE BUENA FE

ART. 1940.—El pacto de retroventa, en sus efectos contra terceros, se sujeta a lo dispuesto
en los artículos 1547 y 1548.
- Frente a bienes muebles si el tercero está de buena fe el pacto le será inoponible, si está
de mala fe el pacto será oponible.
ENAJENACIÓN DE MUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN ART. 1547.—Si el que debe una
cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá
derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
- Y en materia de inmuebles si el pacto consta en la escritura debidamente inscrita será
oponible a terceros, de lo contrario inoponible.
ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN

ART. 1548.—Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca
o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición
constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
El término de vigencia del pacto es el que las partes fijan pero este no puede exceder de 4
años. Si las partes no lo fijan este será de 4 años también.
CADUCIDAD Y REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE RETROVENTA

ART. 1943.—El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de
cuatro años contados desde la fecha del contrato.
Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no
bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la
cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos
e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la
próxima percepción de frutos.
Cuando se va a ejercer el pacto el vendedor debe comunicar al comprador con una antelación
de 6 meses si se trata de bienes inmuebles y de 15 días si se trata de bienes muebles. Esto
quiere decir que si la noticia se da de manera extemporánea desde ese momento ha de
entenderse fallida la condición, al fallar la condición el dominio se consolida de manera
definitiva en el comprador.
Cuando la cosa de frutos de vez en cuando hay que esperar un tiempo mayor para que la cosa
de frutos, esto sería una excepción. Así se supere el término del pacto hay que esperar a que
se le den los frutos. Pero tiene que ser cosechas o productos que se den de vez en cuando y
que requiera de trabajos e inversiones preparatorias.
El pacto o la posibilidad de la cesión, es decir, la facultad que tiene el vendedor de ejercer el
pacto no puede transferirse por acto entre vivos pero sí puede ser objeto de transmisión por
causa de muerte. Esta facultad que tiene de resolver el contrato no la puede ceder, pero sí
transmitir.

PROHIBICIÓN DE CESIÓN
ART. 1942.—El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
c. Pacto comisorio: está regulado en los artículos 1935 a 1938. Se trata de un elemento
accidental mediante el cual se somete el contrato de compraventa a condición resolutoria,
consistente en el incumplimiento del comprador de pagar el precio pactado. Es la condición
resolutoria expresa que cumpliría la misma función de la condición resolutoria tácita pero
aquí se deja expresamente y aplica para la compraventa y el no pago del precio.
La estipulación de dicho pacto no excluye la acción alternativa del vendedor frente al
comprador y por lo tanto si no paga el precio el vendedor puede pretender el cumplimiento
del contrato más la indemnización de perjuicios.
ALTERNATIVAS PARA EL VENDEDOR

ART. 1936.—Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le
concede el artículo 1930.
Existen dos tipos de pactos:
- Pacto comisorio simple  si el comprador no paga el precio se resuelve el contrato, en
este caso el comprador no puede impedir la resolución.
CONCEPTO Y NATURALEZA PACTO COMISORIO SIMPLE

ART. 1935.—Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio
al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.
Entiéndase siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma
el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.
- Pacto comisorio calificado  aquel en el cual el comprador puede impedir la resolución si
consigna el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación del auto admisorio de
la demanda. La norma dice que el contrato se resuelve ipso facto, lo cual no es cierto
porque incluso el otro puede pagar después. Tanto es así que de todas formas hay que
demandar. Esta condición no opera de pleno de derecho, sino que hay que demandar para
que se resuelva y si el otro paga dentro de las 24 horas siguientes al auto admisorio de la
demanda el contrato se preservará y si no, se resuelve.
PACTO COMISORIO CALIFICADO

ART. 1937.—Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva
ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir,
pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación
judicial de la demanda.
En cuanto al término de prescripción se trata de un elemento accidental que no puede
exceder de 4 años y cuando el término lo excediere se reducirá a 4 años. En la práctica puede
ser completamente inútil el pacto si el plazo para pagar el precio supera el de la prescripción.
Ejemplo: si se tienen 5 años para pagar el precio, y la prescripción es de 4, podría llegar a ser
inútil el pacto.
PRESCRIPCIÓN DEL PACTO COMISORIO

ART. 1938.—El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare de
cuatro años, contados desde la fecha del contrato.

Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un
plazo más largo o ninguno.
07/05/2013
d. Pacto de mejor comprador: se trata de una venta sometida también a condición resolutoria y
dicha condición consiste en que cuando un tercero ofrezca un mejor precio por el bien el
contrato quedará resuelto salvo que el comprador o el actual propietario se allane a igualar el
precio ofrecido por el tercero, es decir, a igualar la oferta.
Se dice el actual propietario o el comprador porque es posible que dicho comprador haya
vendido, en este caso el actual propietario será quien pueda igualar la oferta del tercero y no
el comprador. Ejemplo: A le vende a B un bien inmueble y establece como condición lo
siguiente: si en el término X no aparece una mejor oferta la venta se consolida, de lo contrario
la venta se resuelve.
El plazo máximo es un año para que se pueda resolver el contrato, si las partes no llegan a un
término fijo se tomará este término también. Es término máximo y supletivo.
La ley establece un derecho a favor del comprador o del actual propietario y es el derecho a
impedir la resolución consignando el monto del mayor valor dentro del término de traslado
de la demanda. El tercero que venga con una mejor oferta tiene que consignarla y hacer eso
en un proceso judicial en el cual se le va a dar oportunidad al comprador o al actual
propietario para consignar la diferencia, de lo contrario se resolvería el contrato anterior.
C.G.P. Artículo 374. Resolución de compraventa. Cuando en la demanda se solicite la

resolución del contrato de compraventa en virtud de la estipulación consagrada en el artículo
1937 del Código Civil, el juez dictará sentencia que declare extinguida la obligación que dio
origen al proceso, siempre que el demandado consigne el precio dentro del término señalado
en dicho precepto.
La misma declaración se hará en el caso del artículo 1944 del citado código, cuando el
comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar la compra
en los mismos términos ofrecidos por un tercero y consigne el monto del mayor valor dentro
del término para contestar la demanda.
PACTO DE RETRACTO
ART. 1944.—Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de
un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a
menos que el comprador o la persona a quien este hubiere enajenado la cosa, se allane a
mejorar en los mismos términos la compra.
La disposición del artículo 1940 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de
retroventa.
Efectos de dicho pacto entre las partes:
- Los mismos del pacto de retroventa.
- Hay que hacer las restituciones mutuas  Se devuelve la cosa del comprador o actual
propietario si es oponible y se devuelve el precio.
Efectos de dicho pacto frente a terceros:
- Si se trata de bienes muebles si el tercero está de buena fe el pacto no tiene efectos
contra él. Si está de mala fe le es oponible.

ENAJENACIÓN DE MUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN ART. 1547.—Si el que debe una
cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá
derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
- Si se trata de bienes inmuebles hay que mirar que se haya hecho el registro.
ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN ART. 1548.—Si el que debe un

inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca o servidumbre, no podrá
resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título
respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
e. Pacto de venta por cabida o venta con relación a la cabida: la cabida es área, superficie,
extensión, medida, etc. En principio el código estableció el pacto en materia de inmuebles
rústicos pero nada impide que tenga lugar o puede aplicarse en materia de venta de predios
urbanos.
Cuando se vende un bien inmueble siempre hay que alinderar porque al hacer esto se
permite identificar de tal manera que el objeto materia o la cosa inmueble sobre la que verse
el contrato será aquella que se encuentre comprendida dentro de los linderos, es decir, que
se excluye lo que está por fuera de los mismos.
Si nada se pacta en materia de venta de inmuebles la venta se entenderá hecha obviamente
sobre el inmueble alinderado y como cuerpo cierto, es decir, sin consideración a la cabida. De
tal manera que el vendedor responde por lo que está comprendido dentro de los linderos sin
importar cuánto mida.
Las partes pueden estipular de manera expresa que se venda con relación a la cabida en cuyo
caso establecerán que el área del inmueble es el factor determinante del precio pactado. Se
entiende que el área es determinante del precio pactado cuando se utilizan las expresiones
“venta por cabida”, “venta en razón del área” u otras similares.
VENTA POR CABIDA

ART. 1887.—Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida, o como una especie
o cuerpo cierto.
Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el
contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio,
aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato.
Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o
número de medidas que se expresa, y del precio de cada medida.
Es así mismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones
de diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulte el
precio total y la cabida total.
Lo mismo se aplica a la enajenación de dos o más predios por una sola venta. En todos los
demás casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto.
Se pueden usar muchas formas para expresar esto, pero si se deduce inequívocamente que se
está vendiendo haciendo mención específica a la cabida o que el precio es el resultado de
multiplicar una determinada unidad de medida por un valor determinado estaremos en
presencia de una venta por cabida.

Cuando la venta es por cabida se producen unos efectos importantes y es que el vendedor
debe entregar materialmente la respectiva cabida o área declarada en el contrato, en la
escritura pública
Se pueden presentar 2 situaciones:
- El área real y el área declarada coincidan  no hay ningún problema
- Haya diferencia entre el área real y el área declarada porque el área real puede ser
mayor o menor que la declarada 
Si la diferencia entre el área real es mayor al área declarada el comprador debe pagar el
exceso porque le están entregando más. Sin embargo hay que tener en cuenta que si el
precio del exceso de área es menor del 10% del precio del área real en ese caso el
comprador debe pagar el precio del exceso del área.
EN CAMBIO cuando el precio del exceso del área es superior al 10% del precio del área
real el comprador cuenta con dos opciones: (1) pagar el precio del exceso del área o (2)
desistir del contrato con derecho a la indemnización de perjuicios.
CONSECUENCIAS DE LA DIFERENCIA ENTRE CABIDA REAL Y DECLARADA

ART. 1888.—Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor
que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio;
salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del
precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar
proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales.
08/05/2013
Si la diferencia entre el área real es menor a la declarada: deberá devolver el precio o
ajustar el área. Hay que establecer si el precio del área que falte es menor del 10% del
precio del área declarada (el vendedor entregó menos de lo que decía la escritura
pública), en este caso el vendedor debe completar el área si pudiere y así se lo exigiere el
comprador o también existe la posibilidad que el vendedor restituya el precio del área
faltante.
Cuando el precio del faltante de área es mayor del 10% del precio del área declarada el
comprador tiene una opción: (1) aceptar la restitución del precio del faltante de área o
(2) desistir del contrato con indemnización de perjuicios.
Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si

esto no le fuere posible o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional
del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del
precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución
del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso.
El artículo 1889 nos habla de la venta como cuerpo cierto; cuando la venta se hace como
cuerpo cierto lo único que uno puede reclamar es que no le hayan entregado el área
comprendida dentro de los linderos declarados en la escritura pública, es decir, no se puede
declarar porque la cabida sea mayor o menor que la declarada. Estos reclamos es cuando se
vende por cabida, no como cuerpo cierto.

CONSECUENCIAS DE LA VENTA DE PREDIO COMO CUERPO CIERTO
ART. 1889.—Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida
del predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a
entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo
prevenido en el inciso del artículo precedente.
Las acciones que tiene el comprador prescriben en el término de 1 año contado a partir de la
fecha de entrega porque es la fecha en la que se puede verificar la cabida realmente.
PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES DE LOS ARTÍCULOS 1887 Y 1888

ART. 1890.—Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año
contado desde la entrega.
Puede ocurrir que en un mismo caso se presente lesión enorme y siendo venta por cabida
haya lugar a pretender el aumento de la cabida o la rebaja del precio o el desistimiento del
contrato en su caso; es decir, la venta por cabida no excluye la posibilidad de rescindir el
contrato por lesión enorme. Lo que no se podría hacer es desistir del contrato por la cabida y
por otro lado la recisión por lesión enorme.
COMPATIBILIDAD DE LAS ANTERIORES ACCIONES CON LA DE LESIÓN ENORME

ART. 1892.—Además de las acciones dadas en dichos artículos compete a los contratantes la
de lesión enorme en su caso.
Las acciones concedidas al comprador por la venta por cabida de bien inmuebles son
aplicables cuando se trate de venta de un conjunto de bienes muebles. En este caso cuando
se vente un conjunto de mercaderías y la cantidad de bienes es el factor determinante del
precio pactado podría eventualmente el comprador ejercer las mismas acciones.
APLICACIÓN EXTENSIVA DE LOS ARTÍCULOS 1887 Y 1888

ART. 1891.—Las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto
de efectos o mercaderías.
f. Pacto de venta a prueba o al gusto: se trata de una condición suspensiva aplicable al contrato
de compraventa que se entenderá perfeccionado cuando el comprador dé su consentimiento
después de haber probado o gustado la cosa. Aquí todavía no hay un contrato, más que una
compraventa lo que hay es un pre-contrato.
FACULTAD DE PROBAR
ART. 911.—En la compraventa de un cuerpo cierto o de un género que se tenga “a la vista”,
no se entenderá que el comprador se reserva la facultad de gustar o probar la cosa, a menos
que sea de aquellas que se acostumbra adquirir en tal forma, o que el comprador se reserve
dichas facultades. En estos casos el contrato sólo se perfeccionará cuando el comprador dé su
consentimiento, una vez gustada la cosa o verificada la prueba.
La norma habla de prueba y de gusto. Cuando se habla de probar se requiere una actividad
por parte del comprador quien ensaya o detecta si la cosa que se pone a su disposición
cumple con sus expectativas o le satisface. Cuando se habla de gustar se hace referencia a
una actitud más subjetiva, más caprichosa que no necesita mayor justificación.

La regla general es que se debe pactar, porque la regla general es que las ventas se hacen en
firme y no a gusto. Entonces requiere pacto expreso, a no ser que haya costumbre de vender
de esa manera.
EJERCICIO DE LA FACULTAD DE PROBAR

ART. 912.—Si las partes no fijan plazo para probar o gustar la cosa, el comprador deberá
hacerlo en el término de tres días, contados a partir del momento en que se ponga a su
disposición por el vendedor la cosa objeto del contrato, y si no lo hace, el vendedor podrá
disponer de ella.
El término es lo que se pacte, si nada se dice el término supletivo será de 3 días desde que se
entrega. Si en estos 3 días el comprador no da respuesta, el vendedor puede disponer de la
cosa.
Mas si el comprador recibe la cosa para probarla o gustarla, y dentro de los tres días
siguientes a su recibo no da noticia de su rechazo al vendedor, se entenderá que queda
perfeccionado el contrato.
Una cosa es tener a disposición la cosa y otra es recibirla para probarla o gustarla. En el
primer caso la tiene a disposición, en el segundo caso se habla de recibirla y aquí el contrato
quedará perfeccionado si el comprador no dice nada dentro de los 3 días.
El vendedor deberá poner la cosa a disposición del comprador dentro de las veinticuatro
horas siguientes a la convención, salvo que del acuerdo de las partes, de la costumbre o de la
naturaleza de la cosa se desprenda otro plazo.
Después del pacto tiene 24 horas para poder a disposición al comprador, salvo que se coloque
otro tiempo. A partir que la tiene a disposición tiene 3 días para que se la entreguen o para
decir que se lo dé para probar o gustarla, y una vez la entrega ya tiene 3 días (salvo pacto en
contrario) para decir que acepta o que rechaza. Si se queda callado y pasan los 3 días se
entiende que acepta. Si antes de los 3 días que rechaza o acepta, se da el siguiente paso.
14/05/2013
g. Pacto sobre muestras o por catálogos: está regulada en el código de comercio en el artículo
913 y se trata de una venta sometida a condición resolutoria. Esto quiere decir que la venta se
perfecciona pero puede resolverse si la cosa no se conforma a la muestra o calidad conocida
en el comercio o determinada en el contrato. En este caso las partes acuerdan celebrar el
contrato y la entrega queda diferida, es decir que no se trata de una venta de cosas que se
tengan a la vista como ocurre como la venta a prueba o a gusto sino que se supone que el
vendedor las va a confeccionar o a fabricar o simplemente espera recibirlas de un proveedor
o distribuidor. Se tiene en cuenta el catalogo. Ejemplo: una catalogo de chaquetas de cuero y
tiene las tiritas de cuero.
VENTA SOBRE MUESTRAS O CALIDADES DEFINIDAS

ART. 913.—Si la venta se hace “sobre muestras” o sobre determinada calidad conocida en el
comercio o determinada en el contrato, estará sujeta a condición resolutoria si la cosa no se
conforma a dicha muestra o calidad.
En caso de que el comprador se niegue a recibirla, alegando no ser conforme a la muestra o a
la calidad determinada, la controversia se someterá a la decisión de expertos, quienes

dictaminarán, si la cosa es o no de recibo. Si los peritos dictaminan afirmativamente, el
comprador no podrá negarse a recibir la cosa y, en caso contrario, el comprador tendrá
derecho a la devolución de lo que haya pagado y a la indemnización de perjuicios.
Si la cosa no está de acuerdo a la muestra el contrato se resuelve. Pero esto no es tan simple
porque puede surgir controversia cuando el vendedor no acepta el rechazo. Cuando este no
acepta el rechazo del comprador, dicha disputa se tiene que someter a la decisión de
expertos (peritos) que finalmente son quienes deciden si la cosa hay que recibirla o no. Ellos
podrá decir que si es de recibo o que no es de recibo. Si dicen que es de recibo el comprador
no puede negarse a recibir, si los peritos confirman el rechazo, es decir, si dicen que la calidad
o muestra no es la misma, es decir, no corresponde a lo entregado, en ese caso el comprador
tiene derecho a que le devuelvan el precio y a que le indemnicen los perjuicios.
CONTRATO DE PERMUTA: está regulada en el artículo 1850, 1955 a 1958 del C.C y en el
C.Comercio los artículos 905 y 910. También es llamada CAMBIO, PERMUTACIÓN O TRUEQUE y fue
de las primeras formas conocidas de intercambio comercial antes de que apareciera el dinero.
PRECIO NO ES SINÓNIMO DE DINERO

ART. 1850.—Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta
si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.
CONCEPTO
ART. 1955.—La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a
dar una especie o cuerpo cierto por otro.
NATURALEZA Y PERFECCIONAMIENTO DE LA PERMUTA
ART. 1956.—El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento, excepto que una de las
cosas que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria, en cuyo
caso, para la perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública.
OBJETOS SUSCEPTIBLES DE PERMUTA Y CAPACIDAD PARA CELEBRARLA
ART. 1957.—No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse. Ni son hábiles para el
contrato de permutación las personas que no son hábiles para el contrato de venta.
CCO ART. 905.—La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio.
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa
vale más que el dinero, y venta en el caso contrario.
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos-valores de contenido crediticio
y los créditos comunes representativos de dinero.
De acuerdo al código civil en el artículo 1955 es un contrato por medio del cual cada permutante
se obliga frente al otro a traditar y entregar uno o varios bienes corporales de especie o de género
y en consecuencia cada permutarte actúa a la vez como vendedor y como comprador; vendedor
del bien que tradita, y comprador del bien que adquiere.
Tipos de permuta:

a. Permuta sin saldo  aquella en la cual los bienes intercambiados tienen el mismo valor.
Ejemplo: una vaca de 100 millones por un cerdo de 100 millones.
b. Permuta con saldo  los bienes corporales objetos del contrato tiene valores diferentes. En
este caso uno de los permutantes se obliga a pagarle al otro la suma de dinero que corresponda a
dicha diferencia. Y esa suma de dinero debe ser inferior al valor del bien corporal.
Características: civil o comercial, nominado, bilateral, oneroso, típico, generalmente conmutativo,

de ejecución inmediata, generalmente consensual o de libre forma, excepcionalmente solemne,
nunca es real.
Tanto en el código civil como en el código de comercio se establece que le serán aplicables a la
permuta las normas de la compraventa. Ejemplo:
REGLAS APLICABLES A LA PERMUTA

ART. 910.—Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo
que no se oponga a la naturaleza de este contrato.
APLICACIÓN EN LA PERMUTA DE LAS REGLAS DE LA COMPRAVENTA
ART. 1958.—Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo
que no se oponga a la naturaleza de este contrato; cada permutante será considerado como
vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el
precio que paga por lo que recibe en cambio.
Se aplican por ejemplo:
- Las inhabilidades.
- En cuanto al bien objeto del contrato debe tratarse también de un bien corporal,
determinación, licitud y posibilidad.
- En cuanto al precio se aplica solo a la permuta con saldo y debe ser en dinero, estar
determinado o ser determinable, que sea real, serio y justo.
- También las normas de recisión por lesión enorme cuando se trata de permuta sobre
bienes inmuebles, entonces cuando se cambia un bien inmueble de 200 millones por un
bien que vale 90 habrá lesión enorme para el permutante que pagó con el de 200.
- En cuanto a las obligaciones del vendedor como ambos son vendedores de lo que
transfieren están obligados a traditar, a entregar materialmente, a la conservación si son
bienes de especie, al saneamiento y al pago de expensas y garantías especiales que
hubieren pactado y a las legales aplicables.
- En cuanto a las obligaciones del comprador se les aplica cuando la permuta es con saldo el
pago del precio, pero por regla general también la recepción del bien y pagar los gastos y
las expensas correspondientes a cada uno.
Ha dicho la doctrina que no le son aplicables las normas sobre el pacto de retroventa y la venta
por cabida.
15/05/2013

CONTRATO DONACIÓN: está regulada en el libro III que es el de las sucesiones (1443 al 1493). Nos
habla de las donaciones entre vivos. Debió haber quedado ubicado en el libro IV que es en el de
los contratos.
CONCEPTO
ART. 1443.—La donación entre vivos es un acto por el cual una persona transfiere, gratuita e
irrevocablemente, una parte de sus bienes a otra persona que la acepta.
Se trata de un contrato gratuito mediante el cual una de las partes se obliga a transferir a otra un
bien sin contraprestación alguna a cambio. Hay donaciones que son simplemente gratuitas pero
también hay otras que son con carga.
La institución tiene una marcada importancia en materia tributaria porque aquí las donaciones
sirven para deducir la base del impuesto de renta, por ejemplo: las campañas del Éxito. Las
empresas hacen muchas donaciones precisamente con estos fines.
El contrato se caracteriza por:
- Es un contrato civil, la gratuidad es ajena al derecho mercantil.

- Es un contrato típico, nominal.
- Es un contrato unilateral. En principio solo se obliga el donante.
- Es un contrato generador de obligaciones principales.
- Es un contrato gratuito.
- Es un contrato de ejecución instantánea o inmediata.
- Es un contrato de sujeto universal, cualquier lo puede celebrar.
- Es un contrato definitivo.
- Es un contrato traslaticio de dominio, es decir, sirve de titulo para la tradición.
- En cuanto a la forma de perfeccionamiento, es un contrato consensual por regla general, y
excepcionalmente solemne.
Elementos estructurales del contrato:
a. Sujetos negóciales (partes):
- Donante: de quien la ley exige capacidad de donar. Es capaz de donar entre vivos los que la
ley no haya prohibido donar. Tiene que tener capacidad de enajenar y esta la tiene quien sea
titular del derecho de dominio. Es quien está legitimado ordinariamente.
PERSONAS HÁBILES PARA DONAR

ART. 1444.—Es hábil para donar entre vivos toda persona que la ley no haya declarado
inhábil.
PERSONAS INHÁBILES PARA DONAR
ART. 1445.—Son inhábiles para donar los que no tienen la libre administración de sus bienes;
salvo en los casos y con los requisitos que las leyes prescriben.
Cuando el donante es un incapaz, debe estar legalmente representado, y aquí hay que
precisar si está sometido a patria potestad o a guarda.

Si está sometido a patria potestad hay una prohibición que dice que los padres no pueden
donar los bienes del hijo.
Si está sometido a guarda la ley 1306 dice que lo que está prohibido es que rehúse una
donación en favor al pupilo aquí es como donatario, pero como donante el curador puede
donar los bienes del pupilo pero con autorización judicial. Si son bienes de poco valor o
regalos que no signifiquen un detrimento importante los puede hacer sin autorización pero
para las otras autorizaciones.
Artículo 92. Actos prohibidos al curador: No será lícito al curador:

b) Invertir en papeles al portador los dineros del pupilo. Los títulos al portador o a la orden
que tenga el pupilo se liquidarán y se sustituirán por títulos nominativos.
c) Celebrar cualquier acto en el que tenga algún interés el mismo curador, su cónyuge, sus
parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad o de cualquier
manera dé lugar a conflicto de intereses entre guardador y pupilo.: Los actos en los que el
guardador, su cónyuge o sus parientes, tengan interés serán celebrados por un guardador
suplente o especial designado por el Juez y, en todo caso, requerirán autorización judicial.
Artículo 93. Actos de curadores que requieren autorización: El curador deberá obtener
autorización judicial para realizar los siguientes actos, en representación de su pupilo:
a) Las donaciones de bienes del pupilo, incluidos aquellos actos de renuncia al incremento del
patrimonio del pupilo, con excepción de aquellos regalos moderados, autorizados por la
costumbre, en ciertos días y casos, y los dones manuales de poco valor.
b) Los actos onerosos de carácter conmutativo, de disposición o de enajenación de bienes o
derechos de contenido patrimonial, divisiones de comunidades, transacciones y compromisos
distintos de los del giro ordinario de los negocios, cuya cuantía supere los cincuenta (50)
salarios mínimos legales mensuales.
c) Las operaciones de crédito distintas de las mencionadas en el literal a) del artículo siguiente
y el otorgamiento de garantías o fianzas y constitución de derechos reales principales o
accesorios sobre bienes del pupilo, en favor de terceros, que no corresponda al giro ordinario
de los negocios, en cuantía superior a los cincuenta (50) salarios mínimos legales mensuales.
d) La enajenación de los bienes esenciales de una actividad empresarial cualquiera que sea su
valor, salvo que se trate de la reposición de activos. Las operaciones de reposición de activos
productivos, deberán constar por escrito y los dineros provenientes de la enajenación no
podrán ser destinados a otros fines sin autorización judicial.
e) El repudio de los actos gratuitos interesados o modales en favor del pupilo. Las herencias
podrán ser aceptadas libremente, pero se presumirá de Derecho que han sido aceptadas con
beneficio de inventario.
f) La imposición de obligaciones alimentarias y cualquier otra prestación de carácter solidario
a favor de familiares o allegados. En ningún caso se destinarán bienes del pupilo a atender
necesidades suntuarias de los beneficiarios.
Anteriormente no se podía donar un bien del pupilo, ahora sí con autorización judicial. Si el
padre que ejerce la patria potestad y se le prorroga porque el hijo cumplió la mayoría de edad
pero es discapacitado mental absoluto se le aplica las normas de la patria potestad, no las del
curador.

- Donatario: se requiere que exista al momento del contrato o al momento de cumplirse la
condición suspensiva. No puede hacerse una donación entre vivos a una persona que no
existe al momento de hacer la donación.
PERSONA CAPAZ DE RECIBIR DONACIÓN

ART. 1446.—Es capaz de recibir entre vivos toda persona que la ley no ha declarado incapaz.
LA EXISTENCIA DEL DONATARIO EN LA DONACIÓN CONDICIONAL
ART. 1447.—No puede hacerse una donación entre vivos a una persona que no existe en el
momento de la donación.
Si se dona bajo condición suspensiva, será también necesario existir al tiempo de cumplirse la
condición, salvas las excepciones indicadas en los incisos 3º y 4º del artículo 1019.
REQUISITOS PARA HEREDAR
ART. 1019.—Para ser capaz de suceder es necesario existir naturalmente al tiempo de abrirse
la sucesión; salvo que se suceda por derecho de transmisión, según el artículo 1014, pues
entonces bastará existir al abrirse la sucesión de la persona por quien se transmite la herencia
o legado.
Si la herencia o legado se deja bajo condición suspensiva, será también preciso existir en el
momento de cumplirse la condición.
Con todo, las asignaciones a personas que al tiempo de abrirse la sucesión no existen, pero se
espera que existan, no se invalidarán por esta causa si existieren dichas personas antes de
expirar los treinta años subsiguientes a la apertura de la sucesión.
Valdrán con la misma limitación las asignaciones ofrecidas en premio a los que presten un
servicio importante aunque el que lo presta no haya existido al momento de la muerte del
testador.
NOTA: La Ley 50 de 1936 acortó a veinte años el plazo de todas las prescripciones. Por tal
razón, debe entenderse reducido el término señalado por el inciso tercero de este artículo.
La ley 791 de 2002 lo redujo a 10 años.
El término es para que se espere que exista la persona.
Si el donatario es incapaz y está sometido a patria potestad no hay mayor inconveniente en
que se acepta la donación por parte del representante legal o por lo menos no hay ninguna
regulación específica al respecto; sin embargo, tratándose de incapaces sometidos a guarda la
ley 1306 de 2009 establece que el curador no se puede rehusar a recibir una donación
desinteresada a favor del pupilo, lo que equivaldría a decir, contrario sensu, que si la
donación es interesada o con carga sí podría rehusarse.
Artículo 92. Actos prohibidos al curador: No será lícito al curador:

[…]
b. Forma: el contrato de donación es consensual por regla general, pero se requiere solemnidad
siempre que se trate de bienes inmobles y la solemnidad es la escritura pública, también pasa lo
mismo con naves y aeronaves, establecimientos de comercio, etc.
SOLEMNIDADES DE LA DONACIÓN DE INMUEBLES

ART. 1457.—No valdrá la donación entre vivos, de cualquiera especie de bienes raíces, si no es
otorgada por escritura pública, inscrita en el competente registro de instrumentos públicos.
Tampoco valdrá sin este requisito la remisión de una deuda de la misma especie de bienes.

Cuando se trata de donaciones por causa onerosa se requiere escritura pública pero no se trata en
este caso de una solemnidad para la existencia sino para darle cierto efecto al contrato, es decir,
que si no se hace por escritura pública la donación existirá y se entenderá válida, pero se
entenderá gratuita.
DONACIÓN CON CAUSA ONEROSA

ART. 1461.—Las donaciones con causa onerosa, como para que una persona abrace una carrera o
estado, o a título de dote, o por razón de matrimonio, se otorgarán por escritura pública,
expresando la causa; y no siendo así, se considerarán como donaciones gratuitas.
Las donaciones con causa onerosa, de que se habla en el inciso precedente, están sujetas a
insinuación en los términos de los artículos 1458, 1459 y 1460.
Las obligaciones a plazo o condicionales se pueden celebrar o por escritura pública o por escritura
privada; aquí hay una solemnidad alternativa, se escoge una u otra, salvo que se trate de un bien
inmueble en cuyo caso no hay forma de escoger la solemnidad porque siempre tiene que ser por
escritura pública. Esta solemnidad es una solemnidad alternativa.
También existe la insinuación de la donación como una forma para la validez. Este es un trámite
notarial mediante el cual el donante pide autorización al notario para realizar donaciones cuyo
valor exceda la suma de 50 smlmv. En este trámite se va a acreditar: (1) el valor comercial del bien
(no catastral), (2) la calidad de propietario del donante, (3) y que este conserva lo necesario para
su congrua subsistencia, es decir, que no va a quedar sin plata y tiene con qué responder por las
otras obligaciones. Si se trata de una persona jurídica es necesario que demuestre su estado
financiero, es decir, que se pueda acreditar que tiene solvencia.
INSINUACIÓN DE DONACIONES ANTE NOTARIO

ART. 1458.—Modificado. D. 1712/89, art. 1º. Corresponde al notario autorizar mediante escritura
pública, las donaciones cuyo valor exceda la suma de cincuenta (50) salarios mínimos mensuales,
siempre que donante y donatario sean plenamente capaces, lo soliciten de común acuerdo y no se
contravenga ninguna disposición legal.
Las donaciones cuyo valor sea igual o inferior a cincuenta (50) salarios mínimos mensuales, no
requieren insinuación.
Queda en estos términos modificado el artículo 1458 del Código Civil.
SOLICITUD DE INSINUACIÓN ANTE NOTARIO
D. 1712/89.
ART. 2º—La solicitud deberá ser presentada personal y conjuntamente por el donante y el
donatario o sus apoderados, ante el notario del domicilio del primero de ellos.
Si el donante tuviere varios domicilios, la solicitud se presentará ante el notario del círculo que
corresponda al asiento principal de sus negocios.
Si en el lugar hubiere más de un notario, la solicitud podrá presentarse ante cualquiera de ellos.
PRUEBA DEL VALOR COMERCIAL DEL BIEN DONADO
D. 1712/89.
ART. 3º—La escritura pública correspondiente, además de los requisitos que le son propios y de
los exigidos por la ley, deberá contener la prueba fehaciente del valor comercial del bien, de la
calidad de propietario del donante y de que éste conserva lo necesario para su congrua
subsistencia.
BIENES QUE REQUIEREN ESCRITURA PÚBLICA

D. 1712/89.
ART. 4º—Cuando se trate de bienes para cuya enajenación según la ley, se requiera escritura
pública, el mismo instrumento podrá contener la insinuación y la respectiva donación.
Esta insinuación se hace mediante escritura pública sin importa la condición de los bienes
donados, puede tratarse de un bien mueble o inmueble, aquí lo que importa es que supere los 50
smlmv ($29.475.000).
La no insinuación genera nulidad absoluta porque es una formalidad para la validez.
16/05/2013
Las donaciones a plazo o condición no producirán efecto alguno si no consta por escritura pública
o privada en que se exprese la condición o el plazo. Aquí la solemnidad es un requisito de
existencia, no una forma para la validez.
DONACIÓN A PLAZO O CONDICIÓN

ART. 1460.—La donación a plazo o bajo condición no producirá efecto alguno, si no constare por
escritura privada o pública en que se exprese la condición o plazo; y serán necesarias en ella la
escritura pública y la insinuación e inscripción en los mismos términos que para las donaciones de
presente.
c. Elementos esenciales de la donación:
- Cosa donada: esta debe existir o esperarse que exista, debe ser determinada o determinable.
De acuerdo al artículo 1464 cuando se trata de donaciones a titulo universal, bien sea de la
totalidad o de una cuota de los bienes, en dicho caso será necesario: (1) escritura pública, (2)
insinuación e inventario solemne de bienes, so pena de nulidad.
SOLEMNIDADES DE LAS DONACIONES A TÍTULO UNIVERSAL

ART. 1464.—Las donaciones a título universal, sean de la totalidad o de una cuota de los
bienes, exigen además de la insinuación y del otorgamiento de escritura pública, y de la
inscripción en su caso, un inventario solemne de los bienes, so pena de nulidad.
Si se omitiere alguna parte de los bienes en este inventario, se entenderá que el donante se
los reserva, y no tendrá el donatario ningún derecho de reclamarlos.
Cuando se dona a titulo universal y se donan todos los bienes el donante debe hacer reserva
para lo necesario para su congrua subsistencia. En este caso puede surgir una obligación
alimentaria para el donatario si fue que el donante no reservó, podrá obligarlo a que le asigne
a título de propiedad o de usufructo vitalicio, teniendo en cuenta la cuantía de los bienes
donados.
DONACIÓN A TÍTULO UNIVERSAL

ART. 1465.—El que hace una donación de todos sus bienes deberá reservarse lo necesario
para su congrua subsistencia; y si omitiere hacerlo podrá en todo tiempo obligar al donatario
a que, de los bienes donados o de los suyos propios, le asigne a este efecto, a título de
propiedad o de un usufructo vitalicio, lo que se estimare competente, habida proporción a la
cuantía de los bienes donados.

Para la donación de bienes futuros está prohibida, lo que se pueda hacer es prometer
donarlos, pero no donarlos.
LÍMITE A LA DONACIÓN A TÍTULO UNIVERSAL

ART. 1466.—Las donaciones a título universal no se extenderán a los bienes futuros del
donante, aunque este disponga lo contrario.
- Gratuidad: esta significa que no hay contraprestación conmutativa ni directa por lo que se
recibe aunque esta pueda condicionarse o tener causa onerosa o gravamen pecuniario,
Esto es para que haga algo y se debe expresar la causa, si no se expresa esta y no se hace por
escritura pública se entiende que es gratuita y la otra persona no tiene carga, no tiene que
cumplir con esa causa onerosa.

ART. 1461.—Las donaciones con causa onerosa, como para que una persona abrace una
carrera o estado, o a título de dote, o por razón de matrimonio, se otorgarán por escritura
pública, expresando la causa; y no siendo así, se considerarán como donaciones gratuitas.
Las donaciones que imponen gravamen pecuniario son las que transfieren algo pero el
donatario queda obligado a pagar no como contraprestación al donante, sino que se le
establece un gravamen pecuniario para que lo pague a otra, ara que contribuya a obras
piadosas, etc.
DONACIÓN QUE IMPONE GRAVAMEN PECUNIARIO

ART. 1462.—Las donaciones en que se impone al donatario un gravamen pecuniario, o que
puede apreciarse en una suma determinada de dinero, no están sujetas a insinuación sino
con descuento del gravamen.
Estas donaciones con gravamen pecuniario no están sujetas a insinuación sino con descuenta
del gravamen. Si descontado el gravamen supera los 50 smlmv ahí sí toca insinuar.
d. Obligaciones del donante:
- Está obligado a traditar y entregar materialmente. En caso de incumplimiento el donatario

tendrá la acción para que el donante le cumpla (no cabe resolución porque es un contrato
unilateral).
- Debe responder por la evicción de la cosa donada. En este caso el artículo 1492 establece que
tendrá dicha obligación el donante cuando la donación fuere remuneratoria; se entiende por
esta la que se hace por el pago de servicios.
EVICCIÓN DE COSA DONADA EN REMUNERACIÓN

ART. 1492.—El donatario que sufriere evicción de la cosa que le ha sido donada en
remuneración, tendrá derecho a exigir el pago de los servicios que el donante se propuso
remunerarle con ella, en cuanto no aparecieren haberse compensado por los frutos.
Pareciera desnaturalizarse la donación, sin embargo debe entenderse que en principio se
trató de unos servicios que se pactaron como gratuitos y que por un acto de mera liberalidad
del donante los quiso remunerar.

Estas donaciones remuneratorios requieren escritura pública o privada en la que se
especifiquen los servicios, de lo contrario se entenderá que es gratuita.
DONACIONES REMUNERATORIAS
ART. 1490.—Se entenderán por donaciones remuneratorias las que expresamente se hicieren
en remuneración de servicios específicos, siempre que estos sean de los que suelen pagarse.
Si no constare por escritura privada o pública, según los casos, que la donación ha sido
remuneratoria, o si en la escritura no se especificaren los servicios, la donación se entenderá
gratuita.
Si el donatario sufriere la evicción en este caso de la cosa donada, tiene derecho a exigir el
pago de los servicios que el donante se propuso remunerar siempre y cuando estos servicios
no se hubieren compensado con los frutos.
20/05/2013
e. Derechos de las partes:
Derechos del donante: tiene el beneficio de competencia, siempre y cuando se trate de una
donación gratuita el donante se puede oponer en contra de eventuales pretensiones del
donatario, las prestaciones que este le haya prometido hacia el futuro.
BENEFICIO DE COMPETENCIA DEL DONANTE

ART. 1474.—El donante de donación gratuita goza del beneficio de competencia en las acciones
que contra él intente el donatario, sea para obligarle a cumplir una promesa o donación de futuro,
sea demandando la entrega de las cosas que se le han donado de presente.
Derechos del donatario: Por su parte el donatario tiene derecho al beneficio de inventario, quiere
decir que responderá por las cargas y créditos impuestos solo hasta el monto de lo donado.
En la donación a titulo singular se le puede imponer al donatario un gravamen o una carga de

pagar las deudas del donante.
OBLIGACIONES DEL DONATARIO A TÍTULO SINGULAR

ART. 1477.—En la donación a título singular puede imponerse al donatario el gravamen de pagar
las deudas del donante, con tal que se exprese una suma determinada hasta la cual se extienda
este gravamen.
Los acreedores, sin embargo, conservarán sus acciones contra el primitivo deudor, como en el
caso del artículo precedente.
Y el 1478 nos dice que la responsabilidad del donatario frente a los acreedores del donante no se
extenderá en ningún caso sino hasta concurrencia de lo que al tiempo de la donación haya valido
las cosas donadas; es decir que si la donación es con carga tiene derecho el donatario a que dicha
carga no vaya más allá de lo que recibe.
LÍMITE A LA RESPONSABILIDAD DEL DONATARIO

ART. 1478.—La responsabilidad del donatario respecto de los acreedores del donante, no se
extenderá en ningún caso sino hasta concurrencia de lo que al tiempo de la donación hayan valido
las cosas donadas, constando este valor por inventario solemne o por otro instrumento auténtico.

Lo mismo se extiende a la responsabilidad del donatario por los otros gravámenes que en la
donación se le hayan impuesto.
f. Tipos especiales de donación:
- Donación fideicomisaria: se le impone al donatario la carga de restituir a un tercero si ocurre

una determinada condición. Cumplida la condición el donatario se la tiene que restituir a un
tercero. Esta donación es irrevocable una vez se haya aceptado por parte del fiduciario (el
donatario, quien recibe), el constituyente es el donante. El fideicomisario es el tercero.
DONACIÓN FIDEICOMISARIA
ART. 1470.—Las donaciones, con cargo de restituir a un tercero, se hacen irrevocables en
virtud de la aceptación del fiduciario, con arreglo al artículo 1468.
El fideicomisario no se halla en el caso de aceptar hasta el momento de la restitución; pero
podrá repudiar antes de ese momento.
ACEPTACIÓN DE LA DONACIÓN
ART. 1468.—Nadie puede aceptar sino por sí mismo, o por medio de una persona que
tuviere poder especial suyo al intento, o poder general para la administración de sus bienes,
o por medio de su representante legal.
Pero bien podrá aceptar por el donatario, sin poder especial ni general, cualquier
ascendiente o descendiente legítimo suyo, con tal que sea capaz de contratar y de obligarse.
Las reglas dadas sobre la validez de las aceptaciones y repudiaciones de herencias o legados,
se extienden a las donaciones.
ART. 1469.—Mientras la donación entre vivos no ha sido aceptada, y notificada la
aceptación al donante, podrá este revocarla a su arbitrio.
El 1471 dice que una vez aceptada la donación por el fiduciario y notificada la aceptación al
donante podrán los dos de común acuerdo modificar o sustituir al fideicomisario por otro y
aun revocar el fidecomiso sin que el beneficiario pueda oponerse. Es decir que dichas
donaciones sí son revocables: (1) si es antes de la aceptación, y (2) si luego de notificada y
aceptada se ponen de acuerdo constituyente y fiduciario.
ALTERACIÓN, SUSTITUCIÓN Y REVOCACIÓN DE DONACIÓN FIDEICOMISARIA

ART. 1471.—Aceptada la donación por el fiduciario, y notificada la aceptación al donante,
podrán los dos, de común acuerdo, hacer en el fideicomiso las alteraciones que quieran,
sustituir un fideicomisario a otro, y aun revocar el fideicomiso enteramente, sin que pueda
oponerse a ello el fideicomisario.
Se procederá, para alterar en estos términos la donación, como si se tratase de un acto
enteramente nuevo.
- Donación a titulo universal: cuando la donación se hace a titulo universal no se extienden
nunca los bienes futuros aunque se disponga lo contrario. Cuando se donan todos los bienes
presentes el donante debe reservar parte para su congrua subsistencia. El donatario
responde de las acreencias del donante del mismo modo como los herederos.
Responsabilidad que no puede exceder la suma de dinero determinada por el donante en la
escritura de donación
DONACIÓN A TÍTULO UNIVERSAL

ART. 1465.—El que hace una donación de todos sus bienes deberá reservarse lo necesario
para su congrua subsistencia; y si omitiere hacerlo podrá en todo tiempo obligar al
donatario a que, de los bienes donados o de los suyos propios, le asigne a este efecto, a
título de propiedad o de un usufructo vitalicio, lo que se estimare competente, habida
proporción a la cuantía de los bienes donados.
LÍMITE A LA DONACIÓN A TÍTULO UNIVERSAL
ART. 1466.—Las donaciones a título universal no se extenderán a los bienes futuros del
donante, aunque este disponga lo contrario.
- Donación por causa onerosa: es aquella en la cual se impone al donatario una carga. Se
otorga siempre por escritura pública expresando la carga no se hace se entenderá gratuita.
Esta donación requiere de insinuación si excede los 50 smlmv, o son sumas periódicas o si
están sometidas a plazo y condición.

ART. 1461.—Las donaciones con causa onerosa, como para que una persona abrace una
carrera o estado, o a título de dote, o por razón de matrimonio, se otorgarán por escritura
pública, expresando la causa; y no siendo así, se considerarán como donaciones gratuitas.
INSINUACIÓN DE DONACIONES ANTE NOTARIO
ART. 1458.—Modificado. D. 1712/89, art. 1º. Corresponde al notario autorizar mediante
escritura pública, las donaciones cuyo valor exceda la suma de cincuenta (50) salarios
mínimos mensuales, siempre que donante y donatario sean plenamente capaces, lo
soliciten de común acuerdo y no se contravenga ninguna disposición legal.
Las donaciones cuyo valor sea igual o inferior a cincuenta (50) salarios mínimos mensuales,
no requieren insinuación.
Queda en estos términos modificado el artículo 1458 del Código Civil.
DONACIÓN DE SUMA PERIÓDICA
ART. 1459.—Cuando lo que se dona es el derecho de percibir una cantidad periódicamente,
será necesaria la insinuación, siempre que la suma de las cantidades que han de percibirse
en un decenio excediere de dos mil pesos.
DONACIÓN A PLAZO O CONDICIÓN
ART. 1460.—La donación a plazo o bajo condición no producirá efecto alguno, si no
constare por escritura privada o pública en que se exprese la condición o plazo; y serán
necesarias en ella la escritura pública y la insinuación e inscripción en los mismos términos
que para las donaciones de presente.
- Donaciones remuneratorias: son aquellas que se establecen por servicios prestados, se
exige que se exprese en el documento, acto o contrato, de lo contario se entenderá que se
gratuita. Y requiere insinuación si el valor de lo donado es mayor que el valor de los
servicios. Dichas donaciones son irrevocables y no pueden resolverse en cuanto sean
equivalentes.
DONACIONES REMUNERATORIAS
ART. 1490.—Se entenderán por donaciones remuneratorias las que expresamente se
hicieren en remuneración de servicios específicos, siempre que estos sean de los que suelen
pagarse.

Si no constare por escritura privada o pública, según los casos, que la donación ha sido
remuneratoria, o si en la escritura no se especificaren los servicios, la donación se entenderá
gratuita.
IMPROCEDIBILIDAD DE RESCINDIR O REVOCAR DONACIONES REMUNERATORIAS
ART. 1491.—Las donaciones remuneratorias, en cuanto equivalgan al valor de los servicios
remunerados, no son rescindibles ni revocables, y en cuanto excedan a este valor deberán
insinuarse.
g. Extinción de las donaciones:
- Revocación del donante: cuando no ha sido aceptada ni notificada la aceptación al donante.

Se puede revocar. Aquí más que un contrato se trata de una simple oferta.
ART. 1469.—Mientras la donación entre vivos no ha sido aceptada, y notificada la

aceptación al donante, podrá este revocarla a su arbitrio.
Revocación por ingratitud: esta por parte del donatario. Esa tiene que ver con la indignidad
REVOCACIÓN POR INGRATITUD

ART. 1485.—La donación entre vivos puede revocarse por ingratitud.
Se entiende por acto de ingratitud cualquier hecho ofensivo del donatario que le hiciere
indigno de heredar al donante.
CAUSALES DE INDIGNIDAD
ART. 1025.—Son indignos de suceder al difunto como herederos o legatarios:
1. El que ha cometido el crimen de homicidio en la persona del difunto, o ha intervenido en
este crimen por obra o consejo, o la dejó perecer pudiendo salvarla.
2. El que cometió atentado grave contra la vida, el honor o los bienes de la persona de cuya
sucesión se trata, o de su cónyuge o de cualquiera de sus ascendientes o descendientes
*(legítimos), con tal que dicho atentado se pruebe por sentencia ejecutoriada.
3. El consanguíneo dentro del sexto grado inclusive que en el estado de demencia o
destitución de la persona de cuya sucesión se trata, no la socorrió pudiendo.
4. El que por fuerza o dolo obtuvo alguna disposición testamentaria del difunto o le impidió
testar.
5. El que dolosamente ha detenido u ocultado un testamento del difunto, presumiéndose
dolo por el mero hecho de la detención u ocultación.
Cuando se revoca la donación por ingratitud el donatario será considerado como poseedor de
mala fe desde la fecha de ocurrencia del hecho ofensivo que dio lugar a la ingratitud. Aquí se
imponen las restituciones mutuas a las que hubiere lugar.
RESTITUCIÓN POR EL INGRATO

ART. 1486.—En la restitución a que fuere obligado el donatario por causa de ingratitud, será
considerado como poseedor de mala fe desde la perpetración del hecho ofensivo que ha
dado lugar a la revocación.
La acción revocatoria prescribe en 4 años contados desde que se tuvo conocimiento del
hecho ofensivo y se extingue por muerte del donante, salvo si había demandado antes de
morir o fue la ofensa la que le causó la muerte o salvo que la ofensa siga ejecutándose aun
después de su muerte, en estos casos la acción se transmite a los herederos del donante.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN REVOCATORIA

ART. 1487.—La acción revocatoria termina en cuatro años, contados desde que el donante
tuvo conocimiento del hecho ofensivo, y se extingue por su muerte, a menos que haya sido
intentada judicialmente durante su vida, o que el hecho ofensivo haya producido la muerte
del donante o ejecutándose después de ella.
En estos casos la acción revocatoria se trasmitirá a los herederos.
TITULARES DE LA ACCIÓN REVOCATORIA
ART. 1488.—Cuando el donante, por haber perdido el juicio, o por otro impedimento, se
hallare imposibilitado de intentar la acción que se le concede por el artículo 1485, podrán
ejercerla a su nombre mientras viva, y dentro del plazo señalado en el artículo anterior, no
sólo su guardador, sino cualquiera de sus descendientes o ascendientes legítimos o su
cónyuge.
- El repudio o rechazo: cuando se trata de una donación simple, es decir, no fiduciaria, lo que
se rechaza es la oferta y cuando la donación es fiduciaria la aceptación del fiduciario la hace
irrevocable pero y quien puede repudiar o rechazar será el tercero, es decir el beneficiario
antes de la restitución.
- Cumplimiento de la condición resolutoria: cuando la condición consta en la escritura pública y
ocurre el hecho que la constituye la donación se extingue
- Condena de restitución en la acción revocatoria: los casos son:
o Cuando se afecten legitimas rigurosas o la cuarta de mejoras de los herederos del
causante.
RESCISIÓN DE LA DONACIÓN
ART. 1482.—Son rescindibles las donaciones en el caso del artículo 1245.
RESTITUCIÓN DE LO EXCESIVAMENTE DONADO
ART. 1245.—Si fuere tal el exceso, que no sólo absorba la parte de bienes de que el
difunto ha podido disponer a su arbitrio, sino que menoscabe las legítimas rigorosas,
o la cuarta de mejoras, tendrán derecho los legitimarios para la restitución de lo
excesivamente donado, procediendo contra los donatarios, en un orden inverso al de
las fechas de las donaciones, esto es, principiando por las más recientes.
La insolvencia de un donatario no gravará a los otros.
o Donaciones onerosas si el donatario incurre en mora de cumplir, podrá el donante
optar por el cumplimiento o la rescisión con prestaciones mutuas. Será considerado
poseedor de mala fe siempre que sin causa grave hubiere dejado de cumplir la
obligación impuesta.
MORA DEL DONATARIO

ART. 1483.—Si el donatario estuviere en mora de cumplir lo que en la donación se le
ha impuesto, tendrá derecho el donante o para que se obligue al donatario a
cumplirlo, o para que se rescinda la donación.
En este segundo caso será considerado el donatario como poseedor de mala fe para
la restitución de las cosas donadas y los frutos, siempre que sin causa grave hubiere
dejado de cumplir la obligación impuesta.
Se abonará al donatario lo que haya invertido hasta entonces en desempeño de su
obligación y de que se aprovechare el donante.
Esta acción prescribe en 4 años que se cuentan a partir de la fecha del
incumplimiento.

PRESCRIPCIÓN DE ACCIÓN RESCISORIA
ART. 1484.—La acción rescisoria, concedida por el artículo precedente, terminará en
cuatro años desde el día en que el donatario haya sido constituido en mora de
cumplir la obligación impuesta.
o En los casos de proceso concursal de acuerdo a ley 222 de 1995 si se ejerce una
pretensión revocatoria que viene siendo una acción pauliana.
21/05/2013
h. Los efectos de la donación frente a terceros:
Cuando se hablad e terceros no es de cualquier tercero, sino de aquellos que hayan adquirido del
donatario la cosa donada o de quienes hayan constituidos derechos reales sobre la misma
(usufructos, servidumbres, hipotecas, prendas, etc.) Nos referimos a ellos cuando hablamos de
terceros.
ACCIÓN CONTRA TERCEROS POSEEDORES DE COSA DONADA

ART. 1489.—La resolución, rescisión y revocación de que hablan los artículos anteriores, no dará
acción contra terceros poseedores, ni para la extinción de las hipotecas, servidumbres u otros
derechos constituidos sobre las cosas donadas, sino en los casos siguientes:
1. Cuando en escritura pública de la donación (inscrita en el competente registro, si la calidad de
las cosas donadas lo hubiere exigido), se ha prohibido al donatario enajenarlas, o se ha expresado
la condición.
2. Cuando antes de las enajenaciones o de la constitución de los referidos derechos, se ha
notificado a los terceros interesados, que el donante u otra persona a su nombre se propone
intentar la acción resolutoria, rescisoria o revocatoria contra el donatario.
3. Cuando se ha procedido a enajenar los bienes donados o a constituir los referidos derechos,
después de intentada la acción.
El donante que no hiciere uso de dicha acción contra terceros, podrá exigir al donatario el precio
de las cosas enajenadas; según el valor que hayan tenido a la fecha de la enajenación.
La regla general es que al tercero de buena fe se le está protegiendo, si el contrato se revocó o
resolvió o se rescindió, en principio esto no tendría por qué afectar al tercero.
Lo contario a lo anterior es que se surtan efectos ante terceros, es decir, que los terceros se
afecten y esto ocurre en los casos que menciona el artículo 1489:
- Cuando se donó por escritura pública y dicha escritura fue debidamente inscrita en el
registro correspondiente cuando así se exigiere y en dicha escritura se ha prohibido de
manera expresa al donatario la enajenación o se le ha puesto dicha condición. Este es uno
de los casos en que el legislador permite la clausula de no enajenación. El donante
entonces podría reivindicar de ese tercero.
- Cuando antes de las enajenaciones o de la constitución de los derechos reales se ha
notificado a los terceros que el donante se propone demandar o intentar la acción
resolutoria, rescisoria o revocatoria contra el donatario. Se les da un aviso a esos terceros
que el donante va a demandar pero la norma no dice cómo se hace esta.

- Cuando se procedido a enajenar los bienes donados o a constituir derechos sobre ellos
después de intentada la acción, es decir, después que se demandó se vendió. Es parecido
a la medida cautelar de inscripción de la demanda, pero la norma no dice esto. ¿Pero
cómo sabe ese acreedor que el donante demandó? Solo si hay inscripción de la demanda y
esta solo procede en los bienes sujetos a registro.
Si el donante no hace uso de las acciones frente a los terceros puede exigir al donatario el precio
de las cosas enajenadas según el valor que hayan tenido a la fecha de la enajenación.
Surtirán efectos ante terceros cuando el contrato de donación es declarado nulo judicialmente, en
este caso los adquirentes o quienes constituyeron derechos reales no podrán oponerse al donante
frente a su pretensión de reivindicación porque nulo el contrato las cosas vuelven a propiedad del
donante.
SEGUNDO SEMESTRE
08/07/2013
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: es un contrato de cesión temporal del uso y disfrute de las

cosas corporales muebles o inmuebles. Su función económica consiste en permitir ese uso y
disfrute temporal para satisfacer diversas necesidades que van desde las necesidades personales
de proveerse de ciertos bienes hasta las necesidades familiares, comerciales, o industriales, por
ejemplo: alquiler de vehículos, mobiliario, maquinaria, equipos, vestuarios, inmuebles en general,
parqueaderos, bodegas, etc.
Para proveerse de esos bienes puede acudir a diversos mecanismos, por ejemplo, comprarlos y
hacerlos ingresar al patrimonio definitivamente o simplemente pagar por su uso durante
indeterminado tiempo, esto es una decisión que está motivada por la necesidad o por la simple
conveniencia.
Regulación legal: hay una regulación general en el código civil que son los artículos 1973 y
siguientes. En lo no regulado en normas especiales hay que remitirse siempre a estos artículos.
ART. 1973.—El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado.
En materia de bienes muebles hay regulación en algunos casos particulares, por ejemplo, en el
código de comercio cuando se habla del establecimiento de comercio, las naves y las aeronaves.
Pero igual hay que remitirse siempre a la regulación general del código civil.
El código de comercio dice que sobre los establecimientos de comercio puede haber actos u
operaciones y una de ellos es el arriendo:

CONTRATOS SOBRE ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO
ART. 533.—Los establecimientos de comercio podrán ser objeto de contrato de arrendamiento,
usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que transfieran, limiten o modifiquen su
propiedad o el derecho a administrarlos con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el
artículo 526.
REQUISITOS DE FORMA
ART. 526.—La enajenación se hará constar en escritura pública o en documento privado
reconocido por los otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las
partes.
Este artículo dice que debe seguir con las formalidades del artículo 256 es decir, un contrato
solemne.
De las naves articulo 1678 a 1687 y de las aeronaves artículos 1890 a 1892.
En materia de bienes inmuebles el proceso es más complejo porque hay varias modalidades que
son:
- Vivienda urbana  ley 56 de 1985 y la ley 820 de 2003. Ambos están vigentes porque los
contratos que se encentren vigentes hoy y que se hayan celebrado antes del 10 de julio de
2003 se regulan por la ley 56 de 1986, si la celebración es después de esta fecha se regula
por la ley 820 de 2003. Estos estatutos tienen sus decretos reglamentarios
correspondientes.
La ley 820 dice en su artículo 42:
ARTÍCULO 42. RÉGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS EN EJECUCIÓN. Los contratos

que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se
regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.
PARÁGRAFO. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de
terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por
terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por
ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de
esta ley.
Así más adelante la ley 820 diga que se deroga la ley 56 en realidad no pasa porque se
aplica para ciertos casos.
Cuando se habla de vivienda urbana de acuerdo a los dos estatutos nos referimos al
arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda, lo que está excluyendo los
inmuebles rurales destinados a vivienda, hay que mirar en cada caso en particulares para
ver cuál se aplica.
Lo que no esté regulado ni en el contrato ni en la ley de vivienda urbana se tiene que regir
por lo que dice el código civil.
- Locales comerciales  son aquellos en los que funciona un establecimiento de comercio
también tiene una regulación especial en el código de comercio (Art. 518 a 524) aunque
también se podría hablar del 516 y 517 porque de alguna manera se establece los

elementos que hacen parte del establecimiento de comercio y dentro de ellos mencionan
el contrato de arrendamiento.
Estas normas solo regulan algunos aspectos puntuales, como por ejemplo el derecho a la
renovación, cómo se regulan los conflictos al momento de la renovación, el desahucio
para la restitución, el derecho de preferencia, las indemnizaciones, el subarriendo, el
cambio de destinación, y la cesión del contrato por parte del arrendatario.
El artículo 524 del código de comercio nos dice que contra las normas previstas en los
artículos 518 a 523 inclusive no producirá efectos ninguna estipulación de las partes, es
decir, consagra la sanción de la ineficacia, lo que nos indica que hay normas especiales de
protección básicamente al comerciante arrendatario propietario del establecimiento de
comercio. Son normas de orden público y no puede pactarse en contrario.
- Inmuebles por exclusión  son consultorios, oficinas, celdas de parqueaderos, centros
culturales y educativos, o lugares dedicados al culto religioso, tienen una regulación
especial en la ley 7 de 1943 y en los decretos 3817 de 1982 y en el decreto 2221 de 1983.
Estos son decretos especiales sobre arrendamientos de bienes urbanos y regulan aspectos
puntuales como la fijación del canon máximo mensual, el derecho a la prórroga y los casos
de restitución especial de los inmuebles. Desde el ámbito de estos decretos han salido
algunos contratos de arrendamientos pero aún continúan otros, han venido saliendo
porque en materia de vivienda urbana los estatutos mencionados anteriormente han
regulado la materia y porque el código de comercio la regula para ciertos casos, luego ha
quedado limitada a los otros tipos de inmuebles fundamentalmente los que
mencionamos.
- Predios rurales  tienen una regulación especial en el código civil en los artículos 2036 a
2044 que regulan algunos aspectos puntuales.
Existe un problema que puede surgir en materia de inmuebles cuando existe una destinación
mixta (autorizada), es decir, cuando el inmueble arrendado se destina a varias de estas
modalidades, por ejemplo a vivienda y a local comercial o vivienda, consultorio, parqueadero y
local comercial para saber que legislación se aplica en un caso de eso. Si no está autorizada hay
incumplimiento porque una de las obligaciones del arrendatario es destinar el bien para lo
pactado o lo que usualmente corresponde. Hay un problema que la doctrina ha especulado en
cuanto a su solución y habla de 3 teorías:
- Prevalencia del área del uso: es decir, se lleva un metro y mide el área que mayor tenga
una de estas modalidades será la prevalente. Ejemplo: el inmueble está ocupado en
mayor área local comercial y en menor vivienda, entonces se aplica la del local comercial.
- Prevalencia del contrato: es cuando las partes establecen la regulación aplicable, por
ejemplo, no obstante permitir dos o más destinaciones distintas el contrato se regulará
según el código de comercio, de vivienda urbana, etc. El problema de estas teorías es que
tanto en vivienda urbana como el locales comerciales hay normas de orden público de
carácter imperativo y la pregunta es si las partes pueden pactar contra esas normas.

- Teoría de la armonización: aquí compaginan varias regulaciones buscando puntos
comunes sin desconocer normas de orden público obviamente.
En la práctica lo que se usa es que se realizan varios contratos y se hace una separación
física.
09/07/2013
Concepto y delimitación: el artículo 1973 del C.C nos da la noción del contrato de arrendamiento
pero lo hace estableciendo 3 modalidades:
- Locatio rei  arrendamiento de cosas.

- Locatio operarum  prestación de servicios.
- Locatio operis faciendi  contrato de obra.
CONCEPTO ART. 1973.—El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio,
y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
El verdadero contrato de arrendamiento es el arrendamiento de cosas y las otras modalidades son
contratos autónomos, independientes.
La prestación de servicios es un contrato que se reduce a dos modalidades generales: la prestación

de servicios de manera independiente provisional (Este puede estar regulado por el código civil,
comercial o estatal) o el contrato de prestación de servicios de manera dependiente que lo regula
el código laboral. Esta modalidad ya tiene una autonomía propia.
En cuanto al contrato de obra o conversión de obra aunque esté regulado en este artículo se trata
también de un contrato independiente y autónomo, muy frecuentemente celebrado en materia
de elaboración de obras civiles, muebles, vestuarios, maquinaria, etc.
Características del contrato de arrendamiento:
1. De acuerdo a su regulación legal o a su naturaleza el contrato de arrendamiento puede ser

civil, mercantil o estatal.
2. Es un contrato típico.
3. Nominado.
4. Bilateral.
5. Oneroso, nunca gratuito.
6. Generalmente conmutativo, excepcionalmente aleatorio  porque el canon es equivalente a
lo que uno recibe y con certeza se conoce las prestaciones desde su celebración. Y aleatorio
cuando los cánones son pactados por ejemplo para pagarse con frutos o con algunas
utilidades que produzcan las cosas.
7. Contrato generador de obligaciones principales.
8. Produce efectos personales, no reales.
9. Es un contrato de mera tenencia, es decir, el arrendatario está reconociendo dominio ajeno,
no genera nunca posesión. No se da la “interversión”.

10. Es un contrato de ejecución o tracto sucesivo. Esto hace que ante el incumplimiento los
contratos terminen y no se resuelvan SALVO en un caso en el que el contrato se podrá
resolver y es cuando el arrendador ha incumplido con su obligación de entregar, en ese caso
sí se podrá pedir la resolución porque el contrato no ha empezado a ejecutarse. Si termina
esto solo tiene efectos hacia el futuro, las partes no estarán más obligadas al contrato pero lo
que se ejecutó fue válido.
Como es un contrato de ejecución sucesiva, cuando es conmutativo le es aplicable la teoría de
la impresión
REVISIÓN POR CIRCUNSTANCIAS IMPREVISTAS

ART. 868.—Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a
la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la
prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte
excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.
El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y
ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez
decretará la terminación del contrato.
Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea.
Se puede dar la cesión unilateral, la ley la permite la cesión sin necesidad de autorización
SALVO que la ley disponga en contrario o las partes acuerden en contrario. Esto tiene muchas
restricciones tratándose del arrendatario, pero no del arrendador. Para el arrendatario sí hay
prohibiciones en algunas de las modalidades contractuales.
REGLAS GENERALES
ART. 887.—En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las
partes podrá hacerse sustituir por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones
derivadas del contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por la
ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución.
La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles de ejecución instantánea
que aún no hayan sido cumplidos en todo o en parte, y en los celebrados intuitu personae,
pero en estos casos será necesaria la aceptación del contratante cedido.
11. Contrato de sujeto universal, es decir, cualquiera lo puede ejecutar.
12. Su forma de perfeccionamiento por regla general es de manera consensual o de libre forma,
es decir, basta que las partes acuerden en lo esencial del contrato (cosa que se da y el precio
que se paga por ese goce de la cosa). SALVO en los contratos de arrendamiento estatal o en
los de establecimientos de comercio donde sí hay solemnidad, los demás son de libre forma.
En los contratos estatales es el simple escrito, y en el de establecimiento de comercio es por
escritura pública o documento privado autenticado.
SOLEMNIDADES CONVENCIONALES Y REGLAS SOBRE ARRAS

ART. 1979.—Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

No obstante las partes pueden imponer una formalidad pero eso ya es porque así lo quisieron
las partes. Cuando las partes pacten una solemnidad, al igual que lo que ocurre en la
compraventa, cualquiera de las partes podrá arrepentirse del contrato, es decir, retractarse
hasta que no se suscriba el documento o hasta que no se haya hecho entrega de la cosa.
No obstante esta formalidad hay una solemnidad probatoria (424 C.P.C y 1678 C.CO) 386
C.G.P.
TÍTULO XI Del arrendamiento de las naves OBJETO Y PRUEBA DEL CONTRATO

ART. 1678.—Habrá arrendamiento cuando una de las partes se obliga a entregar a la otra a
cambio de un precio, el uso y goce de una nave, por tiempo determinado. Este contrato se
probará por escrito, salvo que se trate de embarcaciones menores.
Artículo 384. Restitución de inmueble arrendado. Cuando el arrendador demande para que
el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas:
1. Demanda. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de
arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste hecha en interrogatorio de
parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria.
Cuando se va a demandar la restitución del mueble o inmueble arrendado hay que aportar
prueba del contrato y la prueba es el documento suscrito por el arrendatario si lo tiene.
En caso que no se tenga el contrato se puede hacer mediante la prueba de confesión o la
prueba testimonial siquiera sumara.
El que la ley establezca esta formalidad probatoria al contrato de arrendamiento no le quita la
calidad de ser consensual. Lo que establece la ley 820 y la ley 56 cuando nos dice cual debe
ser el contenido mínimo del contrato de arrendamiento tampoco. Esto no lo vuelve solemne.
Puede que haya dificultad probatoria pero el contrato existe.
10/07/2013
Las partes del contrato de arrendamiento:
- Arrendador: este será cualquier sujeto de derecho, individual o plural. Cuando es un sujeto
plural para el caso específico de vivienda urbana existirá una solidaridad legal, tanto por
activa como por pasiva, el artículo 7 de la ley 820 dice que habrá solidaridad para
arrendador y arrendatario tanto de sus derechos como de sus obligaciones. En las demás
modalidades de arrendamiento cuando hay arrendador plural sus obligaciones y derechos
serán conjuntos, SALVO que se pacte solidaridad. Ejemplo: si fueren dos los arrendadores
en el caso de la vivienda urbana, cualquiera de ellos puede exigir la totalidad del pago al
arrendatario o los arrendatarios, pero a su vez son obligados también como si por ejemplo,
fueren dos arrendadores y el arrendatario tiene derecho al reembolso o pagos de unas
mejoras o expensas o indemnizaciones, él podría demandar solidariamente a cualquiera de
los dos.
En cuanto a la legitimación para arrendar esta puede ser ordinaria o extraordinaria, la
legitimación ordinaria la tiene el propietario del bien y la legitimación extraordinaria la
tendrá el representante legal o voluntario del propietario. La agencia será un mandatario.

Cuando un sujeto da en arriendo un bien sin que tenga legitimación ordinaria ni
extraordinaria, es decir, no es propietario ni lo representa, este arrendamiento es
completamente existente y válido porque se habla de arrendamiento de cosa ajena, pero
este será inoponible al propietario.
COSAS SUSCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO Y ACCIÓN DE SANEAMIENTO A FAVOR DEL

ARRENDATARIO ART. 1974.—Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales
o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe
arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.
En este caso el propietario tiene que demandar al poseedor o tenedor y pretender la
reivindicación frente al poseedor y frente a los tenedores la restitución, el arrendatario
tendría que restituir y si está de buena fe tendría derecho al saneamiento.
La capacidad para arrendar no tiene reglas especiales, es decir, toda persona que sea
legalmente capaz puede arrendar autónomamente.
Cuando se trata de incapaces la regla es que lo pueden hacer a través de sus representantes
que pueden ser sus padres o el curador.
El púber o adolescente puede dar en arriendo sin autorización sus bienes, aquellos que
hacen parte de su peculio profesional o industrial, porque este es un acto de administración
y no de disposición.
El inhabilitado por discapacidad mental relativa si dicho acto no le está prohibido en la
sentencia de inhabilitación lo podrá hacer.
Hay una norma especial que es el artículo 304 del código civil que establece una restricción,
una limitación para los titulares de la patria potestad y es que requieren autorización judicial
para arrendar bienes del hijo de familia por largo tiempo.
OTRAS PROHIBICIONES
ART. 304.—Modificado. D. 2820/74, art. 37. No podrán los padres hacer donación de
ninguna parte de los bienes del hijo, ni darlos en arriendo por largo tiempo, ni aceptar o
repudiar una herencia deferida al hijo, sino en la forma y con las limitaciones impuestas a
los tutores y curadores.
La norma a la que remitía el 304 decía que se consideraba arrendamiento de largo tiempo
en bienes inmuebles rurales 8 años y en urbanos 5 años. La ley 1306 no dice nada al
respecto.
- Arrendatario: también puede ser una persona individual (cualquier sujeto de derecho –
natural o jurídica-), también puede ser singular o plural.
Cuando los arrendatarios son plurales pueden ser solidarios o conjuntos, en materia de
arrendamiento de vivienda urbano serán solidarios, en materia de locales comerciales hay
solidaridad por pasiva (no por activa). En los demás tipos de arrendamientos los
arrendatarios plurales son conjuntos salvo pacto en contrario.
Diferencia Arrendatario Fiador

Partes Es parte. No es parte.

Función contractual Deudor. Garante.
Disfrute del bien Sí disfruta del bien. No disfruta del bien.
Término o plazo Se obliga durante la vigencia inicial Sólo se obliga durante la vigencia
y las prórrogas y renovaciones. inicial SALVO que consienta
obligarse por más tiempo.
Demandado en la Sí. No.
restitución
Notificación de Siempre se le notifica. Ejemplo: No se le notifica.
novedades reajustes, incrementos o preavisos.
contractuales
Beneficio de exclusión No tiene estos beneficios. Sí tiene estos beneficios.
y de división
AMPLIACIÓN DEL PLAZO
ART. 1708.—La mera ampliación del plazo de una deuda no constituye novación; pero pone fin a
la responsabilidad de los fiadores y extingue las prendas e hipotecas constituidas sobre otros
bienes que los del deudor; salvo que los fiadores o los dueños de las cosas empeñadas o
hipotecadas accedan expresamente a la ampliación.
EFECTOS DE LA RENOVACIÓN EN CUANTO A LAS FIANZAS
ART. 2015.—Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas
terceros, no se extenderán a las resultantes de su renovación.
ALCANCE DE LA FIANZA
ART. 2373.—La fianza no se presume, ni debe extenderse a más que al tenor de lo expreso; pero
se supone comprender todos los accesorios de la deuda, como los intereses, las costas judiciales
del primer requerimiento hecho al principal deudor, las de la intimación que en consecuencia se
hiciera al fiador, y todas las posteriores a esta intimación; pero no las causadas en el tiempo
intermedio entre el primer requerimiento y la intimación antedicha.
11/07/2013
Cuando haya solidaridad las obligaciones en principio tendrían que ser cumplidas por todos, si el
arrendador va a demandar por incumplimiento de las obligaciones al arrendatario tendría que
hacerlo frente a cualquiera, si hay solidaridad no hay necesidad de demandarlos a todos.
Ejemplos: hay 3 coarrendatarios solidarios y solo uno de ellos ocupa el bien, si el arrendador va a
solicitar la terminación del contrato por cualquier incumplimiento de las obligaciones y va a
solicitar la restitución y va a demandar a uno que no habita ahí, ¿quién va a restituir?
Si adicionalmente va a solicitar los cánones debidos o algunas indemnizaciones por daños, o pago
de cuotas de administración o de servicios públicos sí resulta muy conveniente demandar también
a los coarrendatarios solidarios que no ocupan el bien y de esa manera evitarse un nuevo proceso
donde lo tenga que vincular. Ejemplo: se arrienda un inmueble y se tiene como coarrendatarios
solidarios a dos personas, A debe 3 cánones de arrendamientos y servicios públicos, se demanda
solo al ocupante, se prueba el incumplimiento, bastará afirmarlo en la demanda, se hace la
diligencia de lanzamiento, o el otro restituye pero quedó debiendo dinero, si se demandó solo la
restitución en el proceso no se puede pedir el pago de los cánones, a continuación de declarar la
restitución se puede pedir por la vía ejecutiva que se paguen los cánones, la ley permite que se
haga ante el mismo juez y sin tener que notificar personalmente al demandado porque este ya
está vinculado al proceso, si la persona no pagó durante el proceso y se dejó alzar el bien es

porque no tenía plata, entonces ahí se perdió mucho tiempo por no demandar al otro
coarrendador solidario que sí tenía plata.
Nada impide que se demande solamente por el pago de cánones y no se pida la restitución, esto
también se puede hacer. En materia de vivienda urbana establece expresamente que el contrato
de arrendamiento presta mérito ejecutivo, de ahí la importancia de hacer el contrato por escrito.
Art. 23 ley 56
Artículo 23. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las
partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad
con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del
arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios dejados de pagar, el arrendador
podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las
facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la
certificación de que fueron pagadas por el arrendador.
Art. 14 ley 820
ARTÍCULO 14. EXIGIBILIDAD. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de
las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de
conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil.
En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o
expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario
por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las
correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante
bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se
entenderá prestada con la presentación de la demanda.
Prohibición de garantías y depósitos: el artículo 4 de la ley 56 y el artículo 16 de la ley 820
prohíben al arrendador la exigencia de depósitos de dinero efectivo y la de otra clase de cauciones
reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y dice que dichas
garantías tampoco pueden estipularse indirectamente, ni por interpuesta persona, ni tampoco
sustituirse por otras con denominaciones diferentes
Artículo 4°. LEY 56 Prohibición de Depósitos. En los contratos de arrendamiento de inmuebles

urbanos no se podrá exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse
en documentos distintos de aquel en que haya consignado el contrato de arrendamiento, o
sustituirse por otras bajo una denominación diferente de la indicada en el inciso anterior.
ARTÍCULO 16. LEY 820 ROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase
de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos
contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse
en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o
sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

En el contrato de seguro el siniestro se configura con el incumplimiento del arrendatario. Estas
garantías y depósitos están prohibidos, si se constituyen configurarían objeto ilícito, sin embargo
la ley 820 permite exigir caución o garantías para el pago de los servicios públicos. Esto porque la
ley de servicios públicos (ley 142 de 1994) establece que hay solidaridad en el pago de los servicios
públicos entre el suscriptor, propietario y arrendatario y como el inmueble queda afectado al pago
de los servicios públicos téngalo quien lo tenga, así se haya vendido. Para que el inmueble no
quede afecto a ese pago de servicios públicos domiciliarios, el arrendador al celebrar el contrato
puede exigir al arrendatario una garantía o fianza para asegurar el pago a cada empresa
prestadora de los servicios públicos, esto se puede hacer pero al momento de la celebración del
contrato, no después.
ARTÍCULO 15. LEY 820 REGLAS SOBRE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS.
Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de
los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con
la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de
los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la
prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios
públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos
correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo,
correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo
establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos
períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos
domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de
arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios
públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se
efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas
constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de
arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15)
días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la
responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el
arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer
exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las
acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del
mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la
empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que
hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar
el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o
propietario.

La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término
de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo para que la
empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del
inciso anterior.
6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un
inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para
garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías
previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del
inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de
servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de
conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1° de este artículo.
PARÁGRAFO 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente ley, el
Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y
su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las
sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo.
PARÁGRAFO 2o. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el
cumplimiento de lo anterior.
PARÁGRAFO 3o. Les reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en
vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el
fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de
carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.
Decreto 3130 de 2003. Cuando se prestan esas garantías o depósitos y se sigue ese proceso que
dice la ley su inmueble deja de estar afecto al pago de los servicios públicos, la misma norma
permite entonces al arrendador de abstenerse de cumplir sus obligaciones hasta que el
arrendatario no cumpla con su garantía o deposito, inclusive configura una causal de terminación
de pleno derecho si el arrendatario no cumple con eso a partir de los 15 días hábiles siguientes
desde la fecha de celebración del contrato.
Para los demás tipos de arrendamiento tratándose de inmuebles urbanos existe el decreto 453 del
año 1956 que también los prohíbe los depósitos y cauciones reales en los contratos de
arrendamiento de inmuebles urbanos.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1. Bien: el que se va a entregar para el uso y disfrute. Si bien es cierto que el código dice que se
pueden arrendar las cosas corporales e incorporales, el contrato de arrendamiento solo recae
sobre las corporales; las incorporales no se arriendan, sino que el uso y disfrute de dichos bienes
se da por medio de otros contratos, por ejemplo una licencia de uso, franquicia, etc. Contratos
atípicos en general.
Esos bienes corporales muebles o inmuebles; si se trata de muebles deben ser no consumibles, si
es consumible se trata de un contrato de mutuo. De cualquier forma la cosa debe estar
completamente determinada, en materia de inmuebles esta es una exigencia particularmente
importante teniendo en cuenta que si se va a pretender la restitución en la demanda dicho bien
tiene que ser especificado, art. 76 C.P.C. Deben estar identificados con nomenclaturas, linderos y
demás circunstancias que los identifiquen.

La misma norma permite que no se tenga que hacer la transcripción de dichos linderos cuando
estos se encuentren contenidos en alguno de los documentos anexos a la demanda. Lo
aconsejable es que cuando se haga por escrito sobre bien inmueble se haga ahí mismo la
identificación o se diga donde están contenidos.
Hay que tener en cuenta que si se llega a una diligencia de lanzamiento se debe lanzar el mismo
bien que está dentro del contrato.
Si lo que se está arrendando es parte de un inmueble se debe especificar que parte de este es.
2. Canon: se paga como contraprestación. También llamado renta, alquiler o precio. La regla
general es que el precio se pacte en dinero y puede ser una suma determinada, como por ejemplo
$1.000.000; o determinable, por ejemplo a través de un porcentaje de utilidades. O incluso se
puede establecer de una forma mixta, una parte determinada o determinable. Puede ser en
moneda nacional o extranjera, sin embargo hay una exigencia y es que cuando se pague en
moneda extranjera el pago se debe hacer en moneda nacional, la pregunta es ¿a qué fecha se
aplica la TRM? La norma dice que es la fecha de la celebración del contrato, es decir, la que
contrajo la obligación, SALVO pacto en contrario.
El canon puede ser pactado en frutos naturales, en este caso también puede ser una cantidad
determinada o determinable. Ejemplo: determinada puede ser 45 piñas, 30 bananos, etc. Y
determinables puede ser un porcentaje de cada cosecha. Cuando se pacta con frutos no se puede
confundir con un contrato de aparcería, este contrato está regulado en la ley 6 de 1975.
12/07/2013
En el contrato de aparcería ubicado en la ley 6 de 1975, tiene en común con el contrato de

arrendamiento de vivienda rural en que ambos tiene como bien objeto del contrato un inmueble
rural y las partes se reparten los frutos de la explotación agrícola.
Y se diferencian en que mientras el arrendador se obliga únicamente a entregar el bien, a permitir

su tenencia y disfrute; en el caso de la aparcería el propietario del inmueble también se obliga a
cubrir los gastos de la explotación y a pagar al aparcero una suma de dinero que no puede ser
inferior al salario mínimo legal mensual vigente
En el contrato de aparecería hay una especie de contrato asociativo en el que las partes reparten
las utilidades pero con la condición que se le reconozca al aparcero una suma de dinero.
Si no se fija canon ni determinado ni determinable el contrato es inexistente por faltar un

elemento esencial, sin embargo existe una norma que permite la preservación del contrato aun
cuando no se haya fijado canon y es cuando el arrendador entrega el bien al arrendatario, en ese
caso el contrato será existente y el canon corresponderá al justiprecio de peritos, aun no
habiéndolo fijado; este será un elemento supletivo.
CONTROVERSIA DE LAS PARTES ACERCA DEL PRECIO

ART. 2001.—Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio renta, o por
una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al
justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el
arrendatario por partes iguales.
Cuantía del canon: la cuantía de este no tiene límite mínimo, sin embargo el canon debe ser serio,
quiere decir que si el canon es irrisorio se entiende por no pactado y el contrato será inexistente.
En cuanto al límite máximo de la cuantía, la regla general es que el contrato no tiene un límite
máximo, excepto cuando la ley lo fija, y esto pasa en primer lugar en materia de vivienda urbana y
en materia de inmuebles urbanos por exclusión; en la demás modalidades no hay límite mínimo ni
máximo.
En los inmuebles urbanos por exclusión (oficinas, consultorios, centros educativos, religiosos,
cedes de entidades sin ánimo de lucro, celdas de parqueaderos, etc.) con un avalúo catastral
superior a $5.000.000 el canon será el que definan libremente las partes; cuando el avalúo
catastral no supere los $5.000.000 el límite máximo mensual de la cuantía será de 1.5 del avalúo
catastral.
En vivienda urbana tanto la ley 56 como la 820 establecen como límite máximo de la cuantía el 1%
del avalúo comercial, pero este valor comercial del inmueble no puede exceder para efectos de la
ley el 200% del avalúo catastral, es decir, sin que exceda el doble de ese valor. Si el valor comercial
no supera el 200% del avalúo catastral el límite máximo de la cuantía es el 1% del valor comercial.
Si por el contrario el valor comercial del inmueble supera el 200% del avalúo catastral el límite
máximo ya no será el 1% del valor comercial del inmueble sino el 2% del avalúo catastral.
Ejemplo1:
Avalúo comercial: 100.000.000
Avalúo catastral: 80.000.000
Canon máximo: 1.000.000
Porque el comercial no supera el doble del catastral.
Ejemplo2:
Canon máximo: 1.000.000
Porque el avalúo comercial no supera el avalúo catastral.
Ejemplo3:

Canon máximo: 800.000
Porque el avalúo comercial excedió más del doble del avalúo catastral entonces se toma el 2% del
avalúo catastral.
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana incluye bienes adicionales el límite

máximo del canon se puede incrementar hasta en un 50%. Ejemplo: un inmueble arrendado
amoblado. Ejemplo: si el máximo era 1.000.000 se puede aumentar hasta en 1.500.000
Cuando se viola dicho límite máximo la consecuencia inicial es que el arrendatario tiene derecho a
la devolución del excedente y lo puede hacer a través de un trámite administrativo que establece
el decreto 1919 de 1986 y eventualmente se podría hablar de una nulidad absoluta por objeto
ilícito porque se está pactando contra norma imperativa.
El principio general es que hay libertad de canon y que no hay máximos ni mínimos, con excepción
de vivienda urbana y bienes urbanos por exclusión.
En materia de locales comerciales el canon inicial podría ser determinado por peritos en el caso
que se haya ejercido el derecho de preferencia por parte de un antiguo arrendatario cuando el
propietario reformó o reconstruyó los locales y los vuelve a dar en arriendo. En este caso si no hay
acuerdo en cuanto al canon inicial este puede ser fijado por peritos, entonces hay una especie de
restricción en cuanto a esta libertad de fijación.
Reajustes al canon: por regla general el reajuste del canon no está imperativamente regulado, lo
que quiere decir que las partes pueden fijarlo libremente, esto es lo que ocurre con el
arrendamiento de bienes muebles, bienes rurales, de inmuebles urbanos por exclusión, y los
inmuebles destinados a local comercial. Las partes acuerdan libremente la oportunidad y la
cuantía, es decir, cada cuanto tiempo y hasta que monto, para ello las partes pueden recurrir a
varios mecanismos, uno de ellos puede ser una clausula en el contrato de reajuste automático en
la que se establezca oportunidad y cuantía. A falta de dicha clausula las partes pueden acordar el
reajuste en la etapa de ejecución del contrato antes del vencimiento del término de vigencia inicial
o de las respectivas prórrogas o renovaciones del contrato; si las partes no llegan a un acuerdo, es
decir, si hay disputa, conflicto o controversia podrían instaurar una demanda, generalmente lo
haría el arrendador, en el que se pretenda el reajuste del canon y esta se hará por un proceso
verbal en el que se pida el avalúo de peritos.
La ley excepcionalmente establece normas para el reajuste y es lo que ocurre en vivienda urbana
y lo que ocurre en locales comerciales al momento de las renovaciones:
En vivienda urbana si el contrato se celebró antes del 10 de julio de 2003, es decir que está
regulado por la ley 56 el reajuste del canon no es automático sino que es potestativo del
arrendador, si lo va a hacer necesita seguir o atender el tope máximo, la ley le exige dos requisitos:

1) Un requisito temporal, este nos dice que el arrendador puede incrementar el canon cada
12 meses de ejecución del contrato, notificando previamente al arrendatario con una
anticipación de acuerdo a los periodos reguladores de pago, generalmente es un mes, y
para ello de acuerdo a la ley 820 debe hacerlo por servicio postal autorizado o de acuerdo
al mecanismo previamente establecido en el contrato.
2) Un requisito cuantitativo: habla de hasta cuánto se puede aumentar el canon, el
incremento del este no debe ser superior a la meta de inflación fijada por el banco de la
republica para el año respectivo, sin que supere el límite máximo de la cuantía, es decir,
sin que ese canon reajustado exceda el 1% del comercial o el 2% del catastral según el
caso.
Si el contrato se celebró a partir del 10 de julio de 2003, el reajuste también es potestativo y

también requiere que se haga cada 12 meses de ejecución del contrato, notificando previamente y
en cuanto al requisito cuantitativo, es decir, el monto del incremento no puede ser superior a lo
que haya incrementado el IPC del año anterior, según certificado del DANE.
15/07/2013
Locales comerciales: en este caso cuando el arrendatario tiene derecho a la renovación, es decir,
después de los 2 años, se pueden presentar varios escenarios o varias hipótesis o eventos:
1. Cuando el contrato estableció una clausula de reajuste automático por una vigencia
determinada, por ejemplo, el canon se incrementará cada X tiempo de acuerdo a Y
porcentaje o con algún parámetro. En estos casos en principio el canon se incrementará de
acuerdo a las condiciones pactadas, en principio porque si bien es cierto, este sería el
parámetro que tendría que atenderse, de todas maneras, si resultare excesivo con el tiempo,
el derecho que tienen las partes para dirimir conflictos suscitados al momento de la
renovación mediante un proceso verbal de acuerdo al artículo 519 del C.CO, este derecho
está protegido por norma de orden público y no obstante haber clausula automática, podría
la parte que se considera afectada pedir la regulación.
DIFERENCIAS SOBRE LA RENOVACIÓN

ART. 519.—Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del
contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de
peritos.
Si el reajuste del canon habla del IPC o del smlmv no hay problema, pero si es por porcentaje
podría llegara a presentarse.
2. Cuando no hay clausula, a falta de esta, lo más común es que el arrendador proponga el
incremento del canon, dicho incremento no tiene límite cuantitativo pero lo cierto es que el
arrendador en este caso debe proponer el incremento antes del vencimiento de la vigencia en
curso, si no lo hace el contrato se seguirá cumpliendo tal y como venía, es decir, en las
mismas condiciones económicas. Si el arrendador o la agencia no piden un incremento se
sigue cobrando lo mismo. Cuando el arrendador propone oportunamente el incremento aquí
también se pueden presentar varios escenarios.

a. El arrendador proponga el incremento y el arrendatario acepte  no surge
controversia, el canon se incrementa de acuerdo a dicho pacto.
b. El arrendador proponga el incremento y el arrendatario realiza una contrapropuesta 
si esta es aceptada por el arrendador hay pacto.
c. El arrendador proponga el incremento y el arrendatario rechaza de plano la propuesta
o plantea una contrapropuesta que el arrendador rechaza se presenta una
controversia y esta se resolverá mediante un proceso verbal con intervención de
peritos.
Proceso de regulación de canon: en este proceso el demandante debe probar la controversia,
el juez con base en el dictamen de los peritos debe decretar el nuevo canon de
arrendamiento, el que fija el canon es el juez pero con base en el dictamen del perito, este
debe quedar en firme y sobre este se determina el nuevo canon de arrendamiento y este se
determina con efectos retroactivos, es decir, que si hubo incremento se genera un mayor
valor que debe ser pagado por el arrendatario cuando la sentencia quede en firme o
ejecutoriada, salvo que el juez conceda un término adicional para pagar ese mayor valor.
Ejemplo: se viene pagando un canon de 5.000.000, el arrendador propone 7.000.000 y los
peritos determinan 6.000.000, entonces desde que quede ejecutoriada la sentencia se deben
pagar 6.000.000 y estos se deben pagar retroactivamente, es decir, desde que empezó a
correr la nueva vigencia.
Si no paga ese mayor valor una vez ejecutoriada la sentencia o de acuerdo al término
adicional que el juez fijó, el arrendador entonces tiene dos posibilidades: (1) un proceso
ejecutivo para cobrar ese mayor valor o (2) un proceso de restitución de inmueble arrendado.
Y uno puede pedir la restitución y luego de esto igual se tiene cómo pedir en un proceso
ejecutivo el valor que le quedan debiendo.
En esto hay que tener especial cuidado porque si el arrendatario siguió pagando el canon que
seguía rigiendo, no hay ningún problema porque luego paga el mayor valor, pero sí paga el
canon incrementado estará aceptándolo tácitamente, entonces si el arrendador no lo recibe
hay que seguir pagando consignando al Banco Agrario
Elementos accidentales: el contrato de arrendamiento como cualquier otro permite que las partes
convengan o acuerden mediante la inclusión de elementos accidentales todo aquello que
consideren pertinente con las limitaciones impuestas por normas imperativas, es decir, se puede
pactar todo aquello que no se prohíba expresamente por la ley o la moral y las buenas
costumbres. Los pactos más frecuentes o usuales que se estilan en materia de arrendamiento son:
a. Clausula penal: por ejemplo, en materia de arrendamiento de inmuebles es muy usual que se
pacte una clausula correspondiente a 3 mensualidades ante cualquier incumplimiento por
cualquiera de las partes.
16/07/2013
b. Clausula compromisorio: se acostumbra mucho sobre todo en contratos comerciales, sobre

todo cuando son negocios grandes y de grandes empresas.

c. Clausula de preferencia: es convenir o acordar en el mismo contrato que en caso de una posible
venta el propietario preferirá al arrendatario. También se puede pactar una opción.
d. Promesa: también es común que adicional al contrato se haga una promesa o que dentro del
contrato de promesa se establezca una clausula de arrendamiento. Se puede dar de las dos
maneras y en sentido contrario.
e. Clausula de apropiación de mejoras: se suele hacer por parte del propietario del bien, de tal
manera que todas las mejoras que se hagan en el inmueble quedarán de su propiedad sin que se
genere ningún derecho a reembolso por parte del arrendatario.
OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1. Obligaciones del arrendador: este está obligado a:
a. Entregar el bien  esta obligación es para todos los tipos de arrendamiento, cuando el
contrato es de arrendamiento de vivienda urbana, la obligación de entregar se extiende a
los servicios, cosas, y usos conexos y usos adicionales convenidos; lo conexo es lo que es
inherente al bien y facilita su uso y disfrute. Distinto a lo adicional, porque estos ya no son
obligatorios sino convenidos, por ejemplo, un servicio especial de internet, circuito cerrado
de TV, etc. Ejemplo de conexo: servicios públicos domiciliarios.
En vivienda urbana se debe entregar el bien en buen estado de servicio, seguridad, sanidad,
en los otros contratos también se exige pero en la ley de vivienda urbana aparece expresa.
Ley 820 de 2003.

ARTÍCULO 2o. DEFINICIÓN. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el
cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble
urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los
servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la
satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;
b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales
los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En
el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no
de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá
exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble.
ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las
siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
[…]

Momento de la entrega  el pactado en el contrato, si no se pactó se entenderá que es
inmediatamente después de la celebración del mismo.
¿Qué pasa cuando se incumple con la obligación de la entrega? El arrendatario tendrá varias
opciones o posibilidades:
- Podrá solicitar el cumplimiento del contrato mediante un proceso ejecutivo por una
obligación de hacer dependiendo de si cuenta o no con el respectivo titulo ejecutivo
más la indemnización de los perjuicios.
- Podrá pedir la resolución más los perjuicios, y es el único caso que se puede la
resolución porque todavía no ha empezado a ejecutarse. Esta necesita declaración
judicial y el desistimiento es un negocio jurídico unipersonal recepticio, es decir que
puede ser extrajudicial.
- También podrá desistir del contrato, previa comunicación al arrendador y tendrá
derecho a la indemnización de los perjuicios.
Hay que tener en cuenta si la falta de entrega o la demora en la misma obedece a un hecho
o culpa del arrendador, o de sus agentes o dependientes, si esto es así, hay lugar a terminar
el contrato y también a la indemnización
b. Mantenimiento: esta implica para el arrendador que responda durante toda la vigencia del
contrato porque la cosa se encuentre en estado de servir para el fin con el que fue
arrendada. Si el contrato es de vivienda urbana esta obligación se extiende a los servicios,
cosas, usos conexos y adicionales que se hubieren pactado.
ARTÍCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las
siguientes:
[…]
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
[…]
Y si se trata de contrato de vivienda compartida o contrato de pensión, la obligación se
extiende además a las zonas de uso común del bien inmueble. Estas son modalidades del
arrendamiento de vivienda urbana.
Tanto la ley 820 como la ley 56 hicieron una división del arrendamiento de vivienda urbana:
individual, mancomunada, compartida y pensión. Compartida y pensión son modalidades
en las que el arrendatario comparte el inmueble con otras personas que pueden ser otros
arrendatarios o los propietarios.
La regla general es que al arrendador le corresponden las reparaciones necesarias no
locativas que no se deban a culpa del arrendatario o de sus familiares, dependientes,
huéspedes, o visitantes adicionales. Excepcionalmente también le corresponde al
arrendador las reparaciones locativas. Y también el reembolso de las mejoras útiles y
voluptuarias.
Las reparaciones son siempre necesarias, es decir, responden a un concepto de necesidad,
estas hay que hacerlas y son simplemente locativas que corresponden a aquellos daños
menores o con poco riesgo como por ejemplo un empaque de un grifo, o la llave, la rotura

de un vidrio, un resane de una pared, un clavo, etc. Son menores y estas están definidas en
la ley y corresponden por regla general al arrendatario y no al arrendador.
OBLIGACIÓN DE EFECTUAR REPARACIONES LOCATIVAS

ART. 1998.—El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por
reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los
arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se
producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes,
o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
Corresponden al arrendador excepcionalmente en dos casos: (1) cuando los deterioros o los
daños se deban a fuerza mayor o caso fortuito o (2) a la mala calidad de la cosa, puede ser
un daño menor pero si la cosa era de menor calidad corresponden al arrendador.
Las reparaciones necesarias no locativas son aquellas absolutamente indispensables para la
existencia, seguridad y funcionalidad del bien. Aquellas que de no realizarse deterioran el
bien, lo destruyen y lo hacen anti funcional y estas son obligaciones del arrendador SALVO
que el deterioro se deba a culpa del arrendatario, dependientes, huéspedes o visitantes
ocasionales. También se admite pacto en contrario, es decir, se puede pactar que sea el
arrendatario quien las asuma, pero la regla general es que sean obligación del arrendador.
17/07/2013
Las mejoras responden a un concepto de voluntariedad y no de necesidad; estas pueden ser

útiles o voluptuarias; las mejoras útiles son las que aumentan el valor del bien, lo hacen más
funcional, es decir, lo optimizan, valorizan el bien. Esas mejoras hay que mirar si las realizó
el arrendador o el arrendatario; si el arrendador las realiza para ello debe contar con el
permiso del arrendatario porque no se puede perturbar su goce. El problema viene cuando
las mejoras las realiza el arrendatario, cuando estas son hechas por él hay que precisar:
1) Si están o no autorizadas por el arrendador.
2) Si además de autorizarlas, el arrendador se comprometió a pagarlas.
3) Si se da lo anterior, el arrendatario tendrá derecho a su reembolso, de lo contrario solo
podrá retirarlas sin detrimento de la cosa. Sin embargo el arrendador en este último
caso está facultado para quedarse con las mejoras pero solo abonando el costo de sus
materiales (más no de la mano de obra).
Si se hubiere pactado la clausula de apropiación de mejoras en dicho caso ni las paga ni
puede el arrendatario retirarlas, es decir que las pierde y es ahí donde se analiza si la
clausula puede o no resultar abusiva o generar un enriquecimiento injustificado. Aquí hay
que mirarlo en cada caso en concreto. Ejemplo: un arrendatario que invirtió mucho en una
casa, la mejoró, fue una mejora útil, esto podría generar un enriquecimiento injustificado y
por lo tanto ser una clausula abusiva.
Si en el contrato nada se dice sobre el tema de las mejoras y su prohibición de realizarlas o
la exigencia de una previa autorización para efectuarlas, si el arrendatario las hace no
estaría incumpliendo el contrato, simplemente quedaría sometido a lo que establece la ley,
por eso es importante que se establezca una prohibición (obligación de no hacer) por parte

del arrendador si no quiere que le hagan mejoras. Si en el contrato no se prohíben
expresamente o no se incluyen como una obligación de abstención se pueden realizar.
Cuando se trata de mejoras voluptuarias que son las de ornato, en este caso se siguen las
mismas reglas establecidas para las útiles.
Cuando el arrendatario tiene derecho al pago de mejoras o tenga derecho al pago de las
reparaciones necesarias, si al finalizar el contrato no se le hubiere cancelado suma alguna y
se le esté debiendo parte, puede ejercer el derecho de retención. O de las reparaciones
necesarias si fue que las hizo él se las tiene que pagar.
En la ley 820 el artículo 27 permite que el arrendatario descuente mensualmente del canon
la paga hasta el 30% cuando se trata de reparaciones necesarias, lo descuenta del canon
mensual hasta que se pague el valor y si no se cancela totalmente hasta la finalización podrá
ejercer entonces el derecho de retención.
ARTÍCULO 27. DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el

caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el
arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales
descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma;
si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el
arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del
valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas
reparaciones.
OBLIGACIÓN DE REEMBOLSAR COSTO DE LAS REPARACIONES
INDISPENSABLES
ART. 1993.—El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que
haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la
noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las
reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones
previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta. [Mejoras
necesarias]
PRESTACIONES MUTUAS POR MEJORAS ÚTILES
ART. 1994.—El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en
que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá
separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el
arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos
separados.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto
en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por
causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención
en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho
íntegramente por el arrendador.
También el arrendatario puede descontar del valor del canon el pago que le corresponda
por las mejoras. Esta necesita dos condiciones: (1) que las hayan autorizados y (2) que se

hayan comprometido a pagárselas. En ese caso podrá descontar del canon y la ley no
establece límite, entonces podría ser incluso hasta el 100%.
c. Permitir la tenencia tranquila del bien: esto es, no perturbar, librarlo de toda perturbación
en el goce de la cosa arrendada. Esta obligación tiene se divide en dos:
(1) El arrendador o sus dependientes deben abstenerse de perturbar la tenencia de sus
arrendatarios, es por ello que no puede el arrendador sin consentimiento previo del
arrendatario modificar la forma del bien, realizar reparaciones y/o mejoras que
afecten la tenencia del bien, salvo que se trate de reparaciones locativas o necesarias
impostergables.
Si se incumple esta obligación, el arrendatario puede reclamar indemnización aunque
también puede pretender la terminación por incumplimiento.
(2) El arrendador debe librar al arrendatario de las perturbaciones de la tenencia
provenientes de terceros que aleguen derechos sobre la cosa. Deben ser
perturbaciones de derecho y no fácticas, las de hechos provenientes de terceros las
asume el arrendatario. Cuando la perturbación es jurídica, es decir, por vías de
derecho, el arrendador debe proteger al arrendatario y para ello el arrendatario debe
notificar oportunamente al arrendador cuando el tercero reclame o demande o le
esté perturbando su tenencia con cualquier reclamación.
Si la perturbación jurídica produce imposibilidad parcial o total de disfrute del bien; si es
parcial y el arrendatario puede seguir disfrutando del bien, en dicho caso puede exigir la
rebaja del precio, es decir, que se le cobre proporcionalmente; si la perturbación es total o
tan importante que no le permita un disfrute adecuado del bien, podrá el arrendatario
pretender la terminación del contrato y reclamar la indemnización respectiva.
Con respecto a la indemnización hay que tener en cuenta que se debe mirar la buena y la
mala fe. Si el arrendatario estaba de buena fe era porque desconocía el derecho del tercero
o lo conocía pero el arrendador se había obligado al saneamiento, en este caso tiene
derecho a la indemnización y esta comprenderá: daño emergente y lucro cesante si el
arrendador estaba de mala fe, es decir, si conocía o debía conocer el derecho del tercero.
Y la indemnización será únicamente el daño emergente si el arrendador estuviere de buena
fe. Si el arrendatario está de mala fe no tiene derecho a nada.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO POR TURBACIÓN DE TERCEROS

ART. 1988.—Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no
pretende derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la
reparación del daño.
Y si el turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la
cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el
arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el
tiempo restante.
Y si es arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se
hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte
no había contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por
el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del

arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con
respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo
del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.
Cuando terceros pretendan derechos sobre la cosa arrendada y notifiquen al arrendatario,
este deberá inmediatamente notificarle al arrendador, so pena de pagar los perjuicios que
le causen al arrendador por dilatar o demorar culpablemente dicho aviso.
19/07/2013
El arrendador tiene la obligación de sanear por vicios redhibitorios. Cuando hay un vicio de
carácter oculto, anterior y grave, es decir, un vicio redhibitorio, el arrendador está obligado
a indemnizar, y esta indemnización comprenderá tanto el daño emergente como el lucro
cesante, siempre y cuando el arrendador lo hubiere conocido y no lo haya comunicado o por
su profesión ha debido conocer, es decir, si hay culpa o mala fe del arrendador deberá lucro
cesante y daño emergente.
Si este estaba de buena fe el arrendador, no sabía ni tenía por qué saber la existencia del
vicio, solo habrá lugar a la indemnización por daño emergente.
No tendrá derecho el arrendatario a indemnización alguna cuando contrató a sabiendas de
la existencia del vicio y el arrendador no se obligó a sanearlo. O si se trataba de un vicio
protuberante, es decir, evidente, de aquellos que no se puede ignorar sin negligencia grave.
Si el vicio es de tal magnitud que impida hacer uso de la cosa de manera adecuada, es decir,
para lo que fue arrendada, podrá el arrendatario terminar el contrato o dada las
circunstancias pedir la rebaja del precio.
d. Obligación de entregar copia del contrato: esta está consagrada en el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana, esto en el caso de que se haya hecho por escrito,
cuando es así, los arrendatarios y coarrendatarios tienen derecho a que se les entregue
copia del contrato. La sanción que impone la ley es una sanción de tipo administrativo, en
cuanto a la validez u oponibilidad del contrato no hay sanción, al arrendador se le sanciona
con multa de 3 cánones de arrendamiento. Estos dineros no son para el arrendatario sino
para un fondo especial.
e. Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal: esto en el caso que el inmueble esté
sometido a este régimen. Lo que se entrega es la parte pertinente a los derechos y
obligaciones de propietarios y ocupantes. Esta obligación está consagrada también en la ley
820 pero es perfectamente aplicable a cualquier tipo de inmuebles cuando estos estén
sometidos a esta modalidad.
Es una obligación del arrendatario cumplir con las normas de propiedad horizontal por lo
tanto es obligación del arrendador entregarle el reglamento.
f. Pagar los servicios públicos domiciliarios: esto cuando así lo ha convenido, es decir, cuando
se estipuló expresamente porque lo común es que sea el arrendatario quien los asuma, pero
el arrendador también los puede asumir.

Artículo 130. Partes del contrato. Son partes del contrato la empresa de servicios públicos,
y los usuarios.
El propietario del inmueble, el suscriptor y los usuarios del servicio son solidarios en sus
obligaciones y derechos en el contrato de servicios públicos. Las deudas derivadas de la
prestación de los servicios públicos podrán ser cobradas ejecutivamente ante los jueces
competentes o bien ejerciendo la jurisdicción coactiva por las empresas oficiales de servicios
públicos. La factura expedida por la empresa y debidamente firmada por el representante
legal de la entidad, prestará mérito ejecutivo de acuerdo a las normas del derecho civil y
comercial.
Independientemente de quien asuma contractualmente el pago de los servicios públicos
domiciliarios, la ley 142 de 1994 establece que serán solidariamente responsables por el
pago de los servicios públicos domiciliarios, suscriptores, propietarios y arrendatarios (para
la ley). Art. 130 de la ley 142
g. Pagar las cuotas de administración: esto cuando el inmueble esté sometido al régimen de
propiedad horizontal, porque aquí hay que pagar unas cuotas o expensas ordinarias
comunes (cuotas de administración) y también se generan las expensas extraordinarias.
Las cuotas ordinarias corresponden por regla general al arrendatario que es quien está
disfrutando del bien, pero es perfectamente válido que se pacte que las pague el
arrendador, cuando las asume este, esta será su obligación.
Con respecto a las cuotas extraordinarias estas están a cargo del arrendador (propietario),
SALVO pacto en contrario.
La ley 675 de 2001, art. 29 también consagra una solidaridad legal, por lo tanto,
independientemente de quien las haya asumido en el contrato, responderán solidariamente
POR LAS ORDINARIAS tanto propietarios como ocupantes a cualquier titulo.
De la contribución a las expensas comunes

Artículo 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los
bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las
expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes
esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por
el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de
la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
Parágrafo 1°. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a
dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la
totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo
pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

Parágrafo 2°. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del
edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga
uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
Parágrafo 3°. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de
dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al
mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su
parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce
general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o
conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.
h. Entregar comprobante escrito del pago del canon: siempre y cuando no se haya pactado
una forma distinta, se debe expedir un recibo donde conste la fecha, periodo y monto del
pago.
El incumplimiento de esta obligación da lugar a la correspondiente sanción administrativa.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
a. Pagar el canon oportunamente: esto es, en la fecha pactada si fue que se pactó y si no se
pactó hay norma supletiva y dice que cuando no se ha pactado la época, si el inmueble es
urbano se paga por mensualidades vencidas. Si se trata de inmueble rural, por año vencido.
Si es mueble, por día, mes o año vencido. Y cuando se trata de un arrendamiento por una
suma única o por una sola suma, esta deberá pagarse al momento de la terminación del
contrato.
TÉRMINO PARA EL PAGO DEL CANON

ART. 2002.—El pago del precio o renta se harán en los períodos estipulados, o a falta de
estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre
fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años. Si una
cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de
las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo
año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
Cuando el arrendatario paga oportunamente pero el arrendador se rehúsa a recibirlo, el
arrendatario debe adelantar el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. Esto
para no incurrir en mora. Art. 10 ley 820
ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL DEL
CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las
condiciones y en el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor
del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación
del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o
período pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno
Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad,
conservando la prelación prevista por el Gobierno.

2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo
represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor
quedará a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2)
duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá
estar indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la
causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del
inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el
caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal
autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por
la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa
de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del
canon de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo
represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado,
mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección
del arrendatario.
El procedimiento por consignación judicial es el siguiente: el arrendador se rehúsa a recibir,
el arrendatario debe proceder a hacer la consignación dentro de los 5 días siguientes al
vencimiento del término para pagar. Ejemplo: tiene que pagar dentro de los 5 primeros
días, tiene otros 5 días más para consignar. Y luego de que consigne tiene 5 días más para
enviar el recibo al arrendador por correo certificado. En el banco agrario se recibe el recibo
de consignación, uno se queda con una copia, el banco con otra y la otra copia se la manda
al arrendador. Una vez se vaya a mandar, hay que cotejar, la empresa de envío da un recibo
también de que lo que se está mandando sí es un recibo de pago. El arrendador va al banco
y cobra, si quiere.
Si el arrendador los está recibiendo cuando el arrendatario está en mora, se podría
entender esto como una condonación de la mora.
En los meses siguientes el arrendatario no tiene que volver a ofrecer el pago sino que
perfectamente puede seguir consignando pero ahí sí lo tiene que hacer dentro del plazo
pactado. Si no se hace dentro de ese plazo sí estaría en mora.
Esta norma se aplica analógicamente a las otras modalidades de arrendamiento de bienes
inmuebles.
Si no se ha pagado al finalizar el tiempo pactado no se considera mora, generalmente en los
juzgados lo inadmiten porque se entiende como un retardo, es por eso que se debe
demandar finalizado los 15 días (plazo, consignación y envío)
¿Hasta cuándo se debe pagar?

Se debe pagar hasta la terminación del contrato, pero más exactamente hasta que se
restituya, es hasta el momento de la restitución entonces. Art. 2003.
OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR PERJUICIOS Y DE PAGAR LOS CÁNONES QUE FALTAN PARA

LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
ART. 2003.—Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el
arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta
por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona
idónea que la sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra
seguridad competente.
22/07/2013
¿Cuánto se debe pagar?

Se debe pagar la totalidad del canon. Si el arrendatario ofrece el pago parcial el arrendador
lo puede y lo debe rechazar porque aceptar pagos parciales puede entenderse como un
saneamiento de la mora. Nadie está obligado a recibir pagos parciales.
EL PAGO DEBE SER COMPLETO

ART. 1649.—El deudor no puede obligar al acreedor a que reciba por partes lo que se le
deba, salvo el caso de convención contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes en
casos especiales.
El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se deban.
¿Cómo se paga?
El pago debe hacerse en la forma pactada en el contrato, a falta de dicha forma se puede
pagar por cualquier medio idóneo, es decir: dinero en efectivo, cheque, consignación
bancaria, transferencia bancaria, etc.
Se debe privilegiar aquellos pagos que arrojan un comprobante documental.
¿Dónde se debe pagar?
En el lugar establecido en el contrato y a falta de dicho pacto de acuerdo a ley 820 y la ley
56, es decir, cuando no se señale el lugar dicho pago deberá hacerse en el inmueble
arrendado (en vivienda urbana).
La regla general es que si no hay pacto acerca del lugar del pago, este se hará en el lugar del
domicilio del arrendatario.
b. Conservar el bien: el arrendatario se obliga a conservar el bien mediante un cuidado
normal, esto por tratarse de un contrato en que deudor y acreedor se benefician
recíprocamente, entonces debe actuar como un buen padre de familia, es decir, de una
manera normal, como lo haría un ciudadano promedio en ese caso; responde de culpa leve,
grave y dolo. No responde de la levísima.
Esta obligación de conservación se extiende en materia de inmuebles a los servicios conexos
y a los adicionales pactados y en materia de contratos de vivienda compartida y pensión a
las zonas comunes del inmueble.

El arrendatario se obliga a reparar oportunamente los daños producidos por el mal uso del
bien o por su culpa o la de sus dependientes, SALVO pacto en contrario, que digan que
todas las reparaciones las vaya a hacer el arrendador por ejemplo. Comprende las
reparaciones locativas.
El incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario da lugar a que el arrendador
pueda reclamar la indemnización de los perjuicios, es decir, paga los daños. Y si se produjo
un grave y culpable deterioro procede también la terminación del contrato.
RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO

ART. 1997.—El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador
para poner fin al arrendamiento, y en el caso de un grave y culpable deterioro.
c. No modificar la destinación del bien: el arrendatario por regla general se obliga a usar la
cosa de acuerdo a la destinación pactada en el contrato, si nada se pactó la destinación
estará definida por su uso natural, por las circunstancias de celebración del contrato o por la
costumbre.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

ART. 1996—El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a
falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que
deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando
subsistir el arriendo.
Si se modifica la destinación puede el arrendador pedir la terminación más la indemnización
de perjuicios o limitarse solo a la indemnización.
En los contratos de arrendamiento de locales comerciales el arrendatario puede modificar
unilateralmente la destinación del bien siempre y cuando dicha modificación no lesione los
derechos del arrendador, es decir, que en principio está autorizado a cambiar la destinación,
la limitación es que no vulnere los derechos del arrendador. Ejemplo: si hay actos de
competencia desleal o si con el acto de cambio de destinación está dañando su reputación,
etc. De resto se le da libertad al arrendatario para cambiar la destinación.
El cambio de destinación hace perder el tiempo para la renovación, porque para la
renovación se requieren 2 años con el mismo negocio, y si se cambia este negocio cambia.
Si hay cambio de destinación que lesione los derechos del arrendador, este tendrá las
mismas opciones: pedir la indemnización más la terminación o solo pedir la indemnización.
d. No subarrendar el inmueble: esta es una obligación de no hacer. Por regla general en todos
los contratos de arrendamiento está prohibido el subarriendo, es decir, requiere
autorización expresa del arrendador.
2004 C.C
PROHIBICIÓN DE CESIÓN Y SUBARRIENDO

ART. 2004.—El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo.
Art. 6 ley 56
ARTÍCULO 6°. SUBARRIENDO Y CESIÓN. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el

arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá o dar por terminado el contrato y exigir la
entrega del inmueble o celebrar un nuevo con-trato con los usuarios reales.
Art. 17 ley 820
ARTÍCULO 17. SUBARRIENDO Y CESIÓN. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el

arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de
arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas
que se comunicarán por escrito al arrendatario.
PARÁGRAFO. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del
arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo
52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador
al cesionario.
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será
considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.
Está la prohibición en materia comercial en el artículo 523. Sin embargo en este último caso,
la autorización puede ser expresa o tácita y no requiere autorización cuando lo que se va a
subarrendar es hasta el 50% del área del inmueble arrendado. Siempre y cuando el
subarriendo lo lesione los derechos del arrendador.
SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL CONTRATO

ART. 523.—El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador,
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la
enajenación del respectivo establecimiento de comercio.
Cuando se subarrienda sin autorización, la regla general el arrendador puede: (1) pedir la
terminación del contrato y obtener la restitución del bien o también puede (2) de acuerdo a
la ley 820 celebrar un nuevo contrato con el subarrendatario, lo que produce ipso iure la
extinción del contrato original pero dicha situación hay que notificarla al arrendatario por
escrito.
En materia de contratos comerciales también aplica esto, es decir, o termina el contrato o
puede celebrar uno nuevo con el subarrendatario.

En todos los casos se necesita la autorización expresa, excepto en materia de locales
comerciales.
La relación del arriendo es siempre entre el arrendador y el arrendatario, pero el
arrendatario puede tener varios subarrendatarios.
Si el arrendatario incumple, el arrendador puede pedir la terminación y automáticamente se
terminan todos los contratos de subarriendos que tenía el arrendatario con otras personas.
23/07/2013
e. No ceder: en todos los contratos de arrendamiento la regla general es que el arrendatario

se obliga a no ceder sin la autorización expresa del arrendador, si el arrendatario cede el
contrato el arrendador tiene dos opciones: (1) Pedir la terminación por incumplimiento o (2)
celebrar un nuevo contrato con el cesionario, lo cual produce también la extinción ipso iure
del contrato inicial, en este caso el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario.
En locales comerciales cuando el arrendatario que es propietario de un establecimiento de
comercio lo enajena opera una cesión de pleno derecho, es decir, que el adquirente de
dicho establecimiento será el cesionario y por lo tanto el nuevo arrendatario. En este caso
no se requiere autorización por parte del arrendador aunque si es necesaria la notificación
de dicha enajenación para que dicha cesión le sea oponible. Se cede el contrato de
arrendamiento porque este es uno de los elementos que hacen parte del establecimiento
de comercio de acuerdo al artículo 516.
ELEMENTOS INTEGRANTES
ART. 516.—Salvo estipulación en contrario se entiende que forman parte de un
establecimiento de comercio:
1. La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2. Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas,
que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3. Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores
similares;
4. El mobiliario y las instalaciones;
5. Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento
de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones
que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6. El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, y
7. Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del
establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en
consideración al titular de dicho establecimiento.
Surge la pregunta: ¿con esta cesión los coarrendatarios solidarios permanecen, siguen
vinculados o se entiende que cuando opera la cesión las relaciones contractuales terminan
entre el contratante cedido y el cedente?
¿Puede el contratante cedido, es decir, el arrendador exigirle constitución de garantías o al
menos coarrendatarios solidarios al adquirente, es decir, al cesionario, es decir, al nuevo
arrendatario?

¿Es eficaz el pacto en un contrato de arrendamiento de local comercial en que las partes
estipulen que en una eventual enajenación del establecimiento de comercio el contrato de
arrendamiento no haga parte de la misma?
La notificación que debe hacerse al arrendador debe acreditar la enajenación y dicha
enajenación solo se prueba al ser un contrato solemne mediante la escritura pública
respectiva o el documento privado reconocido. No es decir que se negoció y ya, se debe
aportar el contrato de enajenación. Si además dicha enajenación se encuentra inscrita aun
mucho mejor porque los efectos de dicha enajenación se producirán no solo frente al
arrendador inicial sino frente a todo el mundo si además se cumplen las exigencias legales
acerca de las publicaciones respectivas que hay que realizar. Lo importante es saber que la
tradición del establecimiento de comercio o del derecho de dominio sobre el
establecimiento de comercio se perfecciona con la entrega pero que a esa entrega le tuvo
que preceder un titulo con vocación traslaticia existente y válido que consiste precisamente
en el documento ya mencionado (escritura pública o documento privado reconocido), esto
quiere decir que la inscripción de la venta en el registro mercantil solo cumple funciones de
oponibilidad y que aunque es importante no es lo que acredita la enajenación.
f. Cumplir el reglamento de propiedad horizontal: esto cuando el inmueble esté sometido a
este régimen. Este debe ser cumplido no solo por propietarios sino por cualquier tipo de
ocupantes y visitantes, todos ellos adhieren a dicho reglamento, no tiene que haber
constituido el régimen, ni haber hecho la reforma, ni ser propietario, etc.
El incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de propiedad horizontal puede
dar lugar:
- Las sanciones propias del régimen y a las que el respectivo reglamento haya
establecido (imposición multas, lista de infractores, restricción de uso de bienes
comunes no esenciales, etc.) Estas sanciones las impone la asamblea, o el régimen de
socios, etc.
- Terminación del contrato por incumplimiento.
g. Pagar los servicios públicos domiciliarios: salvo pacto en contrario es el arrendatario quien
se obliga a pagarlos.
El incumplimiento de la obligación genera la suspensión del servicio por parte de la empresa
respectiva, el arrendador puede pretender la terminación del contrato.
Independientemente de quien haya asumido el pago, frente a las empresas prestadoras de
servicios públicos domiciliarios, suscriptores, propietario y arrendatarios son solidarios por
las obligaciones, es decir, puede ocurrir que termine pagando el arrendador y que por lo
tanto repita contra el arrendatario.
En el caso contrario cuando la obligación es del arrendador y el arrendatario paga, se puede
descontar del canon.
Cuando se incumple esta obligación el arrendador puede dar por terminado el contrato y
puede pretender el cobro ejecutivo del pago de dichos servicios cuando el arrendador los
haya pagado y para ello bastará aportar con la demanda las cuentas de servicios
debidamente canceladas sin que tenga que acreditar que fue él quien las canceló (como

decía la ley 56), en la ley 820 solo se afirma que se pagó y esto se entiende hecho bajo
juramento. Para cobrar se necesita haber pagado.
El artículo 15 permite que puedan garantizarse mediante los mecanismos que establece
dicha ley que son fundamentalmente una garantía o depósito, estas pueden ser fianzas, o
pólizas de seguro y los depósitos en dinero. Estas garantías o depósitos son a favor de la
respectiva empresa prestadora de servicios y permite que el inmueble no quede afectado al
pago de los servicios públicos.
El arrendador puede exigirle al arrendatario la constitución de las garantías o depósitos al
momento de constitución del contrato pudiéndole retener la entrega del bien si no lo hace
o terminar el contrato si no lo hizo cuando debía hacerlo, pero si no se lo exigió al momento
de celebrar el contrato, en su ejecución no se puede obligar a que se constituya.
14/07/2013
h. Pagar cuotas de administración: esto cuando el inmueble esté sometido al régimen de

propiedad horizontal, SALVO pacto en contrario el arrendatario es quien se obliga a pagar
oportunamente las expensas ordinarias comunes y si no lo hace el arrendador puede
pretender la terminación del contrato. Si nada se dice las paga el arrendatario.
Independientemente de quien asuma la ley 675 establece la solidaridad entre propietario y
ocupantes a cualquier titulo. Si el arrendador las paga puede repetir contra el arrendatario
si este era quien estaba obligado desde la celebración del contrato. Aquí solo se debe
afirmar en la presentación de la demanda bajo la gravedad del juramento que se pagó.
En el caso que sea el arrendador quien las asuma puede el arrendatario verse demandado,
como hay solidaridad, el que demanda elige.
No hay autorización legal para descontarse del canon, los servicios públicos sí.
DERECHOS ESPECIALES DE LAS PARTES:
1. DERECHOS ESPECIALES DEL ARRENDATARIO: estos son:
a. Derecho a la prorroga: es una garantía de permanencia que tiene el arrendatario y de

acuerdo con leyes especiales que consagran normas de orden público se protege al
arrendatario que esté cumpliendo con el contrato y que esté pagando oportunamente el
canon, los respectivos reajustes, y en general cualquier otro pago que esté a su cargo, en
general que esté cumpliendo.
En materia de vivienda urbana lo establece tanto la ley 56 como la ley 820 y aun antes
existió una legislación protectora sobre derecho de prorroga y congelación de cánones.
Lo anterior quiere decir que en vivienda urbana el término de duración del contrato o el
cumplimiento del plazo no es causal de terminación por parte del arrendador y esto porque
el otro tiene derecho a la prorroga, sería tanto como consagrar un derecho que no se puede
exigir, esto sería un derecho absurdo.

Lo que dice la ley es que si el arrendatario está cumpliendo el contrato, pagando los
cánones y los reajustes, no es causal para el arrendador que termine el contrato si se vence
el plazo. Es una norma de orden público, es decir, este derecho es irrenunciable.
No hay manera legal de solicitar la restitución por cumplimiento del término por parte del
arrendador, esto mismo ocurre en el arrendamiento de inmuebles por exclusión, de
acuerdo a los decretos 3817 de 1982 art. 5 y 2221 y de 1983, cuando se establece el
derecho a la prorroga.
Decreto 3817 de 1982 ARTÍCULO 4o. Los contratos celebrados antes de la vigencia del
presente Decreto en los cuales se hubiere estipulado un precio mensual que resultare
superior o inferior a los porcentajes previstos en el artículo 1o., continuarán ejecutándose
en los mismos términos pactados hasta su vencimiento o el de su última prórroga. De allí en
adelante, se sujetarán a lo dispuesto en el presente Decreto.
Si vencido el término del contrato o su prórroga, al aplicar las tarifas indicadas en el artículo
primero, resultare que los precios del arrendamiento son inferiores a los que se venían
causando, continuarán rigiendo los precios anteriores a la vigencia de este Decreto.
PARÁGRAFO. Si al vencer el término del contrato o el de su última prórroga, el arrendatario
no se aviniere a pagar el precio de arrendamiento en las cuantías previstas por el presente
Decreto, el contrato se dará por terminado de pleno derecho.
ARTÍCULO 5o. Por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá exigir al
arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario hubiere cubierto los precios del
arrendamiento en su oportunidad, sin perjuicio de lo previsto en el parágrafo del artículo
anterior.
Ley 820 ARTÍCULO 6o. PRÓRROGA. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se
entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que
cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario,
se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.
Ley 56 Artículo 8°. Prórroga. Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se
entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que el
arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del
canon autorizados por las normas legales.
En locales comerciales antes de los 2 años de vigencia del contrato el arrendatario también
tiene derecho a la prorroga y lo tiene porque así el código de comercio no haya hecho
referencia al mismo de todas maneras ha de entenderse que de acuerdo al decreto 3817 de
1982, art. 5 el arrendatario tendrá derecho a permanecer en el arriendo si ha cumplido con
su obligación. ¿Por qué aplicar el artículo 5 del decreto 3817 en este caso? Porque dicho
decreto reguló de manera general los contratos de arrendamientos de inmuebles urbanos y
sólo excluyó de dicha regulación los contratos de arrendamiento regulados por el código de
comercio para efectos de la fijación del canon máximo o del tope.
Dice el artículo 2 del decreto 3817:
ARTÍCULO 1o. A partir de la vigencia del presente Decreto, el precio mensual de

arrendamiento en contratos que se celebren sobre inmuebles ubicados en áreas urbanas no
podrá ser superior a los siguientes porcentajes, calculados sobre el avalúo catastral del
correspondiente bien arrendado, según certificación de autoridad competente:
a). Para inmuebles cuyo avalúo catastral sea igual o inferior a $ 700.000, 0.6% del avalúo.

b). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 700.000 y $ 1.400.000, 0.8% del
avalúo.
c). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 1.400.001 y $ 2.800.000, 1% del
avalúo.
d). Para inmuebles cuyo avalúo catastral oscile entre $ 2.800.001 y $ 4.300.000, 1.3% del
avalúo.
e). Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de
profesionales y similares y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $ 3.000.000,
1.5% del avalúo.
PARÁGRAFO. Los porcentajes previstos en el presente artículo se calculará
proporcionalmente sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la totalidad
del bien avaluado catastralmente.
ARTÍCULO 2o. Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:
a). Los regulados por el decreto 410 de 1971 (Código de Comercio).
b). Los contratos en cuya ejecución el arrendatario subarriende todo o parte del bien, o
cambie su destinación, sin expresa autorización contractual, respecto de los cuales el
arrendador podrá optar entre la iniciación del correspondiente juicio de lanzamiento o el
libre reajuste del precio mensual de arrendamiento.
c). Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $
4.300.000, si se destinan a vivienda o a $ 3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio,
locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio del
arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes.
Los excluyó para la fijación del canon, no para las demás cosas que dice la ley.
Tratándose de contratos de arrendamiento de locales comerciales también existe el
derecho a la prorroga, después de los 2 años también se prorrogan en las mismas
condiciones que en los anteriores y por el mismo término SALVO que surja un conflicto al
momento de la renovación que sea dirimido por el juez con la intervención de peritos. Pero
igual, ya hay una garantía de estabilidad y permanencia.
En materia de arrendamiento de locales comerciales existe la prorroga como sanción y en
esto hay que distinguirlo de la simple renovación, en este tipo de arrendamiento se
sanciona con la prorroga cuando el propietario no ha desahuciado oportunamente al
arrendatario en los casos de los numerales 2 y 3 del artículo 518 del C.Comercio.
DERECHO A LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ART. 518.—El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos
años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho
a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el
arrendatario, y
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para
la construcción de una obra nueva.
DESAHUCIO CON SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN
ART. 520.—En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del artículo 518, el propietario
desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de

terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las
mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo
dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden
de autoridad competente.
25/07/2013
Se entenderá que el contrato se prorroga como sanción por el mismo término del contrato
inicial cuando no se realice el desahucio en los numerales 2 y 3 del artículo 518.
Ejemplo: si el contrato inicial es por 5 años, antes de cumplirse los 5 años se va a solicitar la
restitución con base en la necesidad que tiene el propietario de habitación o de local
distinto o de instalar un establecimiento totalmente distinto, entonces la ley dice que se
haga el desahucio con 6 meses de anticipación, el contrato termine el 31 de diciembre de
2013, y hoy 25 de julio de 2013 el propietario envía la comunicación solicitando el local
aduciendo la causal, este desahucio está hecho de manera extemporánea, porque lo tuvo
que haber hecho hasta el 30 de junio, entonces aquí el contrato se renueva por 5 años más
y por el mismo precio.
Una parte de la doctrina lo interpreta como una sanción pero teniendo en cuenta que aquí
no se debe tener el precio porque sería demasiada alta la sanción.
b. Derecho de preferencia: este es un derecho para los arrendatarios en materia de locales
comerciales, no se consagra legalmente en las demás modalidades. Esto aplica cuando el
arrendatario hubo de restituir el inmueble (local) para que el propietario realizara en él
reparaciones, hiciera una demolición o una obra nueva, entonces cuando el propietario
decide dar en arriendo los locales estos arrendatarios serán preferidos, es decir que se les
da la opción para que si lo quieren tomen nuevamente los locales en arriendo.
Son contratos nuevos porque los otros terminaron pero ellos quedan con derecho a tomar
de nuevo en arriendo, el que está obligado a dar la preferencia es el arrendador, el
arrendatario es quien decide si ejerce o no ese derecho.
Esto tiene un trámite que establece el código de comercio y es que el propietario tiene que
dar un aviso con mínimo 60 días de anticipación y el arrendatario deberá contestar con
mínimo 30 días de anticipación a esa fecha.
PREFERENCIA DE ANTERIORES ARRENDATARIOS

ART. 521.—El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de
circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados,
reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales,
distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PAR.—Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por
lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste
deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si
ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los
anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán
a los demás en orden de antigüedad.

Dentro de los arrendatarios que pueden ejercer el derecho de preferencia hay otra
preferencia y es que se prefiere al arrendatario que lleve más tiempo en el local. Ejemplo:
se unen dos locales en uno, se prefiere entonces al arrendatario que llevaba más tiempo.
Si todos están por la misma antigüedad se prefiere al que primero ejerza el derecho, es
decir, a quien acepte primero la preferencia.
El preferido tendrá dos prorrogativas adicionales:
- Si no se ponen de acuerdo en cuanto al canon este será fijado por peritos.
- Ese ex-arrendatario no tiene que pagar prima ni ninguna suma adicional por ese
arrendamiento porque se supone que ya se la ganó.
Hay otra prima de simple colocación o de “enganche” y es aquella que cobra el propietario
por la sola ubicación del inmueble. La cobra casi que como un requisito para poder
arrendar, es una prima muy frecuentemente utilizada en el comercio, sobretodo en
determinadas zonas.
Como esta prima no tiene regulación legal lo más recomendable es que se estipule muy bien
dentro del contrato.
c. Derecho de retención: en todos los tipos de arrendamiento el arrendatario tiene derecho a
retener la cosa arrendada cuando al finalizar el contrato el arrendador le debe dineros
provenientes de indemnizaciones, reparaciones y/o mejoras en los casos autorizados por la
ley.
DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO

ART. 1995.—En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser
éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada.
LEY 820 ARTÍCULO 26. DERECHO DE RETENCIÓN. En todos los casos en los cuales el
arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble
arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que
se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Este es un derecho de garantías de carácter accesorio que sirve para que una persona
garantice el pago de una obligación cuando tiene en su poder una cosa propiedad del
deudor.
En el arrendamiento el retenedor o acreedor será el arrendatario, y el deudor será el
arrendador. Esto hasta que pague o asegure el pago.
Se discute si ese derecho de retención es renunciable o no. Para el profesor este derecho es
renunciable siempre y cuando esta renuncia no se haya pactado abusivamente.
d. Derecho al desahucio: es un derecho especial porque cualquiera que sea la modalidad
contractual cuando el contrato haya de terminar salvo que se trate de un incumplimiento el
arrendatario tiene derecho a que se le avise previamente, es decir, para que tenga el tiempo
suficiente, razonable para la restitución.

Cuando la norma no establezca un término especial, el desahucio deberá hacerse con una
anticipación de un periodo regular del pago, es decir, que si el pago es por meses, el
desahucio será con un mes de anticipación.
En materia de vivienda urbana cuando el arrendador solicite la restitución por cualquiera de
las causales establecidas en el artículo 22 # 8 de la ley 820 o el artículo 18 de la ley 56, en
este caso tendrá que hacerlo como mínimo con 3 meses de anticipación.
ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el
arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del
servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble
o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización
del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización
del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad
horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la
fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del
servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha
de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando
se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5)
meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero,

bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor
del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses
siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará
mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Artículo 18. De la Restitución Especial del Inmueble. Podrá solicitarse la restitución del
inmueble arrendado, mediante los trámites señalados en el artículo 434 del Código de
Procedimiento Civil, al vencimiento del contrato o de sus prórrogas, en los siguientes casos:
1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocupar-lo para su propia
habitación, por un término no menor de un año.
2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando
se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras indispensables para su reparación.
3. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa.
En los casos contemplados en los numerales 2 y 3 la restitución podrá ser solicitada también
por el administrador del inmueble. A la demanda de restitución deberán acompañarse
además de los documentos exigidos por el Código de Procedimiento Civil, los siguientes,
según fuere el caso:
1. Prueba siquiera sumaria de la propiedad o posesión.
2. Contrato de la obra de reparación o demolición que se va a ejecutar.
3. Caución en dinero, bancaria u otorgada por compañías de Segú-ros, constituida a favor
del juzgado por un valor equivalente a doce (12) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar que el arrendador cumplirá con sus obligaciones.
Y en el caso de los locales comerciales de acuerdo al artículo 520, será con 6 meses de
anticipación.
En materia de vivienda urbana deberá hacerse por servicio postal autorizado y cumpliendo
los otros requisitos que señala la ley.
En locales comerciales la norma no establece la forma en que debe hacerse el aviso y por lo
tanto servirá cualquier medio idóneo.
29/07/2013
TERMINACIÓN DEL CONTRATO:
1. EN MATERIA DE BIENES MUEBLES: tanto para el arrendatario como para el arrendador existen
dos tipos de causales.
a. Causales genéricas: el Incumplimiento  el incumplimiento de cualquiera de las partes da lugar

a que la otra pueda pedir la terminación del contrato. Art. 1546 y 1870 C.CO
CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA

ART. 1546.—En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no
cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el
cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
La necesidad de la cosa por parte del arrendador no es causa de terminación del contrato por
regla general. SALVO estipulación en contrario.
b. Vencimiento del término: Cualquiera de las partes puede solicitar la terminación del contrato
por el vencimiento del término o de la prórroga respectiva, para hacerlo se requiere del desahucio
que es el aviso previo para la restitución, este desahucio debe hacerse mínimo con una antelación
no inferior a un periodo regulador de pago.
DESAHUCIO
ART. 2009.—Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada por la costumbre, ninguna
de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo
anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a
tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un
mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los
capítulos 5º y 6º de este título.
PROHIBICIÓN DE TERMINACIÓN POR NECESIDAD DE LA COSA
ART. 2025.—El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer
cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.
NOTA: Cuando se trata del arrendamiento de vivienda urbana, el artículo 2025 se debe
complementar con lo dispuesto por el artículo 18 de la Ley 56 de 1985, según el cual, al
vencimiento del contrato o de sus prórrogas, el propietario o poseedor puede solicitar la
restitución del inmueble, si lo necesita para su propia habitación por un término no menor de un
año.
2. EN MATERIA DE BIENES INMUEBLES RURALES: se sigue por las reglas generales entonces rige
por las mismas causales:
a. Causales genéricas.
b. Vencimiento del término.
3. EN MATERIA DE VIVIENDA URBANA: aquí se debe hacer una distinción:
a. Arrendatario:
LEY 820 ARTÍCULO 24. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para
que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del
servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute
cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por
la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo
hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la
autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo
aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no
menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no
estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá
indemnizar al arrendador.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad
competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el
cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar,
a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al
lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario
competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia
designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo
corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron
en la diligencia.
- Genéricas  incumplimiento del arrendador.
- Vencimiento del término  esta aplica solo para el arrendatario. Este lo podrá hacer tanto
dentro del periodo inicial como durante de las prórrogas.
Ley 56  aquí con un periodo regulador de pago.
Ley 820  aquí con tres meses de anticipación antes de la finalización del periodo inicial o
durante las prórrogas.
[Hay diferentes teorías del periodo de la ley 56 porque este no fue regulado en la ley, para
el profesor se debe regir por lo que dice el código civil]
Este desahucio debe hacerse por servicio postal autorizado y no debe pagar indemnización
o suma alguna. Si no da el aviso el contrato se prorroga por el mismo término.
[…]
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo

aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no
menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no
estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá
indemnizar al arrendador.
- Terminación unilateral con indemnización  esta causal se crea en la ley 56 y la ley 820 la
repite. Da la oportunidad de terminar el contrato en el periodo inicial o durante sus
prórrogas al arrendatario sin tener que invocar ninguna causal distinta a la de querer
terminar el contrato, en este caso el arrendatario tiene que dar aviso por servicio postal
autorizado al arrendador, con no menos de 3 meses de anticipación a la fecha proyectada
para la restitución y además deberá comunicar que pagará la indemnización
correspondiente.
El arrendatario deberá consignar a favor del arrendador y a orden de autoridad competente
la indemnización equivalente a 3 cánones vigentes, consignación que tendrá que hacer
dentro de los 3 meses anteriores a la fecha señalada para la terminación.
[…]
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo
hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la
autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
La autoridad competente es: alcaldía municipal, secretaría de gobierno. Hay que ir allá y
decir que va a consignar a órdenes de ellos. La consignación se hace en el Banco Agrario
Una vez se consigna se lleva el recibo de nuevo donde la autoridad competente, esta
allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación donde conste tal
circunstancia.
Los 3 cánones solo se podrán hacer efectivos cuando el arrendador reciba el inmueble, en
ese caso recibe el pago de la indemnización de acuerdo con la autorización que de la
autoridad competente.
Si el arrendador no recibe el inmueble, en ese caso el arrendatario tiene derecho a que se le
devuelva la plata que se le consignó y además podrá solicitar que se haga entrega
provisional del inmueble.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad
competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el
cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar,
a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al
lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario
competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia
designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo
corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron
en la diligencia.
A solicitud del arrendatario la autoridad competente acreditando que cumplió con todas las
condiciones se señala fecha y horas para la diligencia de la entrega del inmueble. Citan al
arrendador y arrendatario, si el arrendador no aparece a recibir el inmueble se le entrega a
un secuestre que designa de la lista de auxiliares de la justicia y se levanta un acto donde
conste todo esto.
Si el arrendatario decide desistir de la terminación del contrato y el arrendador consiente en
esto, tiene derecho a que se le devuelva la plata y no hay problema.
b. Arrendador: son:
LEY 829 ARTÍCULO 22. TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el
arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el
pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del
arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de
los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención,
debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del
arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante
las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al
precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha
de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes
causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal
autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación,
por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se
requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de
compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de
arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al
aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por
compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor
equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento
de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará
mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá
renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
- Causal genérica: incumplimientos.
- Unilateral con indemnización: esta solo se puede invocar durante las prórrogas. No durante
el periodo inicial.
Ley 56  la indemnización es equivalente a 3 cánones siempre.
Ley 820  la indemnización es equivalente 3 cánones si la vigencia es inferior a 4 años o 1.5
cánones si lleva 4 o más años.
- Restitución especial: tienen que ver con unas necesidades específicas del arrendador y nada
tienen que ver con el incumplimiento del arrendatario.
 Ocupación de vivienda propia  por el término mínimo de un año. En este caso es
necesario que el arrendador pruebe siquiera sumariamente la propiedad o posesión del
bien. Esta sería una causal que no podría aducir una agencia de arrendamiento sino el
dueño del inmueble.
 Necesidad de demolición o desocupación para obra nueva o reparación  debe ser
una reparación absolutamente necesaria que implique la desocupación del bien o que
implique la demolición del bien para una obra nueva. En estos casos procede esta
causal y se debe acreditar un contrato de obra y las licencias respectivas.
 Necesidad de entrega para cumplir con un contrato de compraventa  no es que la
casa se prometió en venta, ni que hayan ganas de venderla, la causal es que se deba
entregar porque la casa efectivamente se vendió. En este caso hay que probar el
contrato de compraventa donde conste la obligación de entregar libre de ocupantes.
Requisitos:
o Oportunidad  ¿Cuándo se puede solicitar esta restitución especial?
La solicitud se puede hacer dentro del periodo inicial o durante las prórrogas, para que
tenga efecto, es decir, para que se restituya al vencimiento del periodo inicial o de la
prórroga respectiva.
o Para que se haga efectiva la causal es necesario además desahuciar con una antelación
mínima de 3 meses a la fecha de vencimiento del periodo inicial o de la respectiva

prórroga. Dicho aviso de acuerdo a ley 820 tiene que hacerse por servicio postal
autorizado. En la ley 56 el preaviso tiene que hacerse judicialmente, es decir, hay que
instaurar una demanda de restitución de inmueble arrendado, en cambio en ley 820 el
preaviso es extrajudicial y se hace con mínimo 3 meses de anticipación a la fecha del
vencimiento del periodo inicial o de la prórroga y por correo postal autorizado.
o Es necesario que el arrendador otorgue caución que garantice los posibles perjuicios,
dicha caución o garantías en la ley 56 se hará por un valor garantizado de 12 cánones,
es decir, este es el valor no de la póliza sino de lo que se garantiza. En materia de ley
820 rebajó el valor a asegurar porque aquí es de 6 cánones mensuales y la vigencia de
dicha garantías será también de 6 meses.
Si el arrendador no cumple con estos requisitos el contrato se prorrogará por la misma
vigencia anterior
4. EN MATERIA DE LOCALES COMERCIALES: cuando se habla de esto lo hacemos desde dos puntos
de vista:
a. Sin derecho a la renovación:

- Para el arrendador  las únicas causales serían:
 Las genéricas (incumplimiento del arrendatario). Estos contratos también se
prorrogan de acuerdo al artículo 5 del decreto 3817 de 1992, por lo tanto, el
cumplimiento del término es causal de terminación por parte del arrendador.
- Para el arrendatario  son:
 La genérica: incumplimiento del arrendador.
 Vencimiento del término: siempre y cuando haga el desahucio con una anticipación
no menor al de un periodo regulador de pago.
b. Con derecho a la renovación: este se adquiere después de 2 años de arrendamiento en el
mismo local con el mismo establecimiento.
- Para el arrendatario:
 Genérica.
 Vencimiento del término, siempre y cuando se haga el desahucio con una
anticipación no menor al de un periodo regular de pago.
- Para el arrendador: son:
 Genérica.
 Restitución especial: son casos de necesidad especial:
o Necesidad de vivienda o negocio distinto.
o Necesidad de demolición, reparación, u obra nueva  Desocupación.
DERECHO A LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ART. 518.—El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la
renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el
arrendatario, y
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva.
Este derecho a la renovación se pierde cuando hay incumplimiento o cuando el arrendador
necesite ocuparlo para vivienda, negocio distinto, demolición, reparación u obra nueva.
Para que el contrato pueda terminar, para que se puede exigir una restitución el propietario debe
desahuciar al arrendatario en no menos de 6 meses de anterioridad a la fecha en que se vence la
respectiva prórroga del contrato. Este desahucio se hará por cualquier mecanismo idóneo, la ley
no establece un mecanismo especial, pero es aconsejable hacerlo por servicio postal autorizado e
incluso judicialmente. Este desahucio no aplica cuando hay un incumplimiento.
DESAHUCIO CON SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN

ART. 520.—En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del artículo 518, el propietario
desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación
del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones
y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos
en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
Si el desahucio no se hace a tiempo, si este se hace con menos antelación el contrato se entenderá
renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Si el
inmueble ha de ser demolido u ocupado por orden de autoridad competente.
¿Qué pasa si el propietario incumple? Es decir, si el propietario que hace el desahucio y obtiene la
restitución no le da a los locales el destino indicado, o si los arrienda o no inicia las obras dentro de
los 3 meses siguientes a la fecha de la restitución. En todos estos casos del propietario incumplido
habrá lugar a las indemnizaciones a favor del arrendatario que se encuentran consagradas en el
artículo 522:
CASOS EN QUE EL ARRENDADOR DEBE INDEMNIZAR AL ARRENDATARIO

ART. 522.—Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras
dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los
perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos
mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se
desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el
comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual
de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la
correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles.
Estas indemnizaciones que se mencionan en el artículo 522 incluyen el lucro cesante, los gastos en
que incurrió para la nueva instalación el arrendatario, incluye además las indemnizaciones de

carácter laboral que se ocasionaron por la clausura del negocio o de la empresa. Además incluye el
valor actual de las mejoras (reparaciones) necesarias y (mejoras) útiles que hubiere hecho en los
locales entregados. Aquí hay que aclarar que se supone que no tenía derecho a ellas o que no se
las había pagado.
Se pregunta si esa lista de indemnizaciones es taxativa o simplemente enunciativa, es decir si esas

son las únicas a las que tiene derecho el arrendatario, y la respuesta es que no, este es un listado
enunciativo, no taxativo, bajo el entendimiento que toda indemnización debe ser integral de
acuerdo a la ley 446 y por lo tanto eventualmente podría incluirse el valor de la prima
indemnizatoria, igualmente en el proceso de conocimiento (declarativo) en el que se pretendan las
indemnizaciones habrá inscripción o registro de la demanda en el folio de matricula inmobiliaria
de tal manera que el inmueble quedará afecto al pago de la indemnización.
Cuando se trata de la causal de desocupación por demolición, reparación u obra nueva y el

propietario vuelva a dar los bienes en arrendamiento, es decir, los coloque nuevamente en
arrendamiento esos ex-arrendatarios tendrán derecho de preferencia, si no se da ese derecho de
preferencia esos ex-arrendatarios tendrán derecho a las mismas indemnizaciones mencionadas.
PREFERENCIA DE ANTERIORES ARRENDATARIOS

ART. 521.—El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a
cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva
edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de
arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PAR.—Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo
menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá
dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el
derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los
arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en
orden de antigüedad.
Estas normas son de carácter imperativo.
CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS

ART. 524.—Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, no producirá efectos
ninguna estipulación de las partes.
5. EN MATERIA DE INMUEBLES EXCLUIDOS: hay que hacer diferencia:
a. En cuanto al arrendador:
- Genérica.
- Restitución especial  Art. 5, 6 y 7 del decreto 2221 de 1983
 Ocupación para habitación propia o negocio o cuando o cuando haya de demolerlo
para efectuar una nueva construcción: aquí se puede solicitar esta sin licencia o
trámite administrativo previo.
ARTICULO 5o. El artículo 6o del Decreto 3817 de 1982 quedará así:

"Cuando el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término mínimo
de un (1) año, para su propia habitación o negocio, o haya de demolerlo para efectuar
una nueva construcción, o lo requiera para reconstruirlo o repararlo con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, podrá solicitar la
restitución del inmueble sin necesidad de licencia ni trámite administrativo previo.
Igual derecho tendrá el arrendador en el evento previsto por el parágrafo del artículo
cuarto" <4o.>.
Para estos casos es necesario un requerimiento con 30 días mínimo de anticipación al
arrendatario y además es necesario en caso de demanda otorgar caución a favor del
demandado y a ordenes del juzgado por un valor equivalente a 12 mensualidades
además se establece un plazo para el propietario de 30 días hábiles a partir de la
entrega para ocuparlo o iniciar las obras. En este caso no operan las indemnizaciones
del artículo 520, entonces si el arrendador incumple, no inicia las obras o no ocupa los
bienes el demandado hace valer la caución que es de 12 mensualidades.
ARTICULO 6o. El artículo 7o del Decreto 3817 de 1982 quedará así:

"Artículo 7o. Cuando el propietario o el arrendador, en su caso, en ejercicio del
derecho consagrado en el artículo anterior, instaure demanda contra el arrendatario
para obtener la restitución del inmueble por cualquiera de las causas allí previstas,
deberá seguirse, en lo pertinente, el trámite contemplado por el artículo 434 del
Código de Procedimiento Civil.
Para entablar la demanda será indispensable requerimiento escrito previo, dirigido al
arrendatario por correo certificado con una antelación no inferior a treinta (30) días
hábiles. Este requerimiento es irrenunciable.
Salvo el evento contemplado en el parágrafo del artículo cuarto <4o.> del presente
Decreto, no podrá admitirse la demanda mientras el propietario no otorgue caución
como lo establece el artículo 678 del Código de Procedimiento Civil, a favor del
demandado y a órdenes del juzgado competente, equivalente a doce (12)
mensualidades de arrendamiento.
El propietario tendrá un plazo de treinta (30) días hábiles, contados a partir de la
entrega del inmueble, para ocuparlo o para iniciar las obras tendientes a la
demolición, reparación o reconstrucción del mismo, según lo que hubiere afirmado
en la demanda.
PARAGRAFO. El trámite de esta clase de procesos se adelantará ante los jueces
competentes para conocer del juicio de lanzamiento según las normas vigentes.
Si la acción fuere ejercida por razón del evento previsto en el parágrafo del
artículo 4o, el valor de los cánones que el demandado debe consignar según lo
señalado en el inciso 2o del numeral 5o del artículo 434 del Código de Procedimiento
Civil, será aquel a cuyo pago no se avino el arrendatario".
ARTICULO 7o. La caución a que se refiere el artículo 7o del Decreto 3817 de 1982 se
hará efectiva, por orden del juez competente, a solicitud del interesado, cuando se
establezca que transcurrió el plazo allí previsto sin que el inmueble hubiera sido
ocupado o sin que se hubieran iniciado las obras pertinentes según el caso.
Para estos efectos se seguirá el trámite indicado en el inciso cuarto del
artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

PARAGRAFO. La solicitud a que se refiere este artículo únicamente podrá presentarse
dentro del año siguiente a la fecha de desocupación del inmueble. Vencido dicho
término sin que se hubiere presentado, la caución se cancelará a petición de quien la
haya prestado o de sus causahabientes.
b. En cuanto al arrendatario: están:
- Genéricas  incumplimiento del arrendador.

- Vencimiento  el desahucio se da con una antelación no menor al de un periodo
regulador de pago.
01/08/2013
NORMAS GENERALES DE EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: estas normas

generales dicen:
De la expiración del arrendamiento de cosas

CAUSALES
ART. 2008.—El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
El artículo 2008 dice que el contrato de arrendamiento expira por cualquiera de los modos de
extinción de las obligaciones que le sea compatible. Y puntualmente por las siguientes:
1. Mutuo acuerdo  forma de extinción de las obligaciones. Es importante que cuando se

acuda a esta forma de terminación se deje constancia por escrito para efectos probatorios
[La norma no lo dice pero se recomienda hacerlo]
2. Destrucción de la cosa  destruida la cosa totalmente no tiene ninguna razón de ser el
contrato entendiendo que el uso y disfrute de la misma es lo que motiva el interés
principalmente del arrendatario.
Cuando la cosa se destruye por fuerza mayor o caso fortuito el contrato termina y la
pérdida la debe asumir el arrendador o el propietario.
Si la cosa se destruye por culpa del arrendador, este deberá indemnización al arrendatario.
Y si es al contrario, cuando es por culpa del arrendador el contrato también se termina e
igualmente debe pagarle al arrendador la indemnización.
3. Por la expiración del término pactado  es una causal genérica o general que en
principio tiene aplicación para ambas partes pero que en materia de arrendamiento de
bienes inmuebles como son los inmuebles por exclusión, locales comerciales y vivienda
urbana, no puede ser alegada por el arrendador.
Esta norma contiene una excepción y es la llamada tácita reconducción, el artículo 2014
del código civil dice que en materia de inmuebles por regla general cuando haya vencido el
contrato y las partes continúen ejecutándolo, es decir, que el arrendatario continúe

pagando la renta y el arrendador recibiéndola o cuando de manera inequívoca manifiesten
su intención de seguir con el contrato este se entenderá renovado por 3 meses más si el
inmueble fuere urbano o por el tiempo necesario para recoger la cosecha en predios
rurales rústicos.
TÁCITA RENOVACIÓN O RECONDUCCIÓN

ART. 2014.—Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la
cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho
el arrendador para exigirla cuando quiera.
Con todo, si la cosa fuera raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador,
hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si
ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su
intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos y el necesario para utilizar las labores principiados y coger los frutos pendientes
en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera.
Vencida la reconducción, es decir, el término de 3 meses o el necesario para la cosecha, el
contrato puede continuar si así se deduce de la conducta de las partes, entonces el
contrato se prorrogaría de 3 meses en 3 meses hasta que alguno pare.
4. Necesidad del arrendador  por regla general no es causal SALVO que las partes así lo
hayan pactado.
En materia de vivienda urbana, de inmuebles excluidos y de locales comerciales esas
necesidades son específicas, puntales y taxativas y estas son normas especiales y de orden
público entonces no se puede inventar una necesidad distinta en esos contratos.
Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones y dicha actividad impide el goce del bien
puede ocurrir que el contrato continúe si así lo determinan las partes pero también puede
ocurrir que el contrato termine en cuyo caso se deja a salvo el derecho del arrendatario a
ser indemnizado por los perjuicios sufridos en tal caso.
Se puede erigir como causal de terminación si la continuidad es imposible o no se acepta
porque se pierde el interés del arrendatario en el contrato.
En materia de arrendamiento de vivienda urbana o de locales comerciales esa necesidad
está regulada por lo tanto esta causal tendrá aplicación en los demás casos.
5. Extinción del derecho del arrendador  cuando el arrendador pierde la calidad con la que
arrendó, es decir, pierde su condición, bien sea por causas ajenas como por ejemplo la
expropiación o como cuando se extingue el usufructo que tenía sobre el bien o se resuelve
su derecho como en el caso de la propiedad fiduciaria, en estos casos entonces al
extinguirse su derecho expira el contrato de arrendamiento así todavía tenga un plazo
pendiente de ejecución y no habrá lugar a la indemnización de perjuicios a favor del
arrendatario SALVO que hubiere arrendado como propietario absoluto o pleno sin haberlo
comunicado al arrendatario.

En cuanto a la expropiación el artículo 2018 establece unas reglas y dice que el contrato se
terminará pero que al arrendatario se le dará un tiempo para que pueda terminar las
labores iniciadas y coger los frutos pendientes si el arrendamiento es de un predio rústico
o productivo.
REGLAS EN CASO DE EXPROPIACIÓN DE LA COSA ARRENDADA

ART. 2018.—En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las
reglas siguientes:
1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principales y coger los
frutos pendientes.
2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el
arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la
fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario
indemnización de perjuicios por la Nación o por quien haga la expropiación.
Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del
artículo 1988, inciso 3º.
Si la necesidad de expropiación fuere urgente o si el contrato se hubiere celebrado por
escritura pública por un término cualquiera de años la indemnización correrá por cuenta
de la entidad estatal expropiante.
Cuando la extinción del derecho del arrendador se debe a un hecho o culpa de este como
cuando enajena la cosa, o cuando se declara la nulidad del contrato mediante el cual
adquirió el dominio o como cuando el contrato se resuelve judicialmente por
incumplimiento la regla general es que el arrendador deberá indemnizar los perjuicios que
se le causen al arrendatario, perjuicios a los que también tendrá derecho el
subarrendatario cuando el arrendador haya autorizado el subarriendo.
REGLAS PARA LOS TERCEROS FRENTE AL ARRENDAMIENTO

ART. 2020.—Estarán obligados a respetar el arriendo.
1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública,
escrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura.
De acuerdo al artículo 2020 estarán obligados a respetar el arriendo, lo que equivale a
decir que el contrato no termina:
- En primer lugar, todo aquel que transfiere el derecho del arrendador por un titulo
lucrativo, esto se debe entender como título gratuito, es decir, que si el arrendador
donó el bien inmueble, o el nuevo titular lo recibió en una herencia, está obligado a
respetar el arriendo.
- Quien haya adquirido a titulo oneroso siempre y cuando el arrendamiento haya sido
celebrado por escritura pública.
02/08/2013

Cuando se celebra por escritura pública el arrendamiento, el arrendatario tiene una
garantías de permanencia porque si el bien objeto de arriendo se vende no va a ser
perjudicado ya que el contrato no termina.
Exceptuando los acreedores hipotecarios. Aquí debe entenderse que son los
adjudicatarios del bien que ha sido rematado.
Cuando el bien inmueble arrendado es rematado en un proceso ejecutivo hipotecario.
¿Los adjudicatarios estarán o no obligados a respetar el arriendo? sobre el bien hay
un inmueble se llega al remate y se adjudica al que haga la postura, ese “acreedor
hipotecario.
El contrato de arrendamiento es celebrado por escritura pública, cuando ello es así
hay que mirar dos situaciones:
 Que el contrato de arrendamiento se haya inscrito en el folio de matricula
inmobiliaria antes de haberse inscrito la hipoteca  si ese inmueble es
rematado en el proceso ejecutivo hipotecario el adquirente está obligado a
respetar el arriendo, quiere decir que el contrato sigue vigente en los
términos inicialmente pactados.
 Si el contrato de arrendamiento por escritura pública se inscribió después de
la inscripción de la hipoteca en este caso se remata el inmueble y el
adquirente no está obligado a respetar el arriendo y por lo tanto el contrato
termina y el juez ordena la entrega del inmueble aunque haya contrato de
arrendamiento vigente.
Si no hay contrato de arrendamiento por escritura pública, si fue el arriendo por
documento privado o sin documento, con mayor razón el adquirente no está obligado
a respetar el arrendamiento.
Si se trata de arrendamiento de vivienda urbana y el contrato se celebró por escritura
pública, ¿aplica el art. 2020 o la ley 820 o la ley 56? El arrendador contrata por
vivienda urbana y aduce la causal según la cual cuando él se haya obligado a entregar
el bien en virtud de un contrato de compraventa él puede pedir la restitución
especial, en este evento ¿puede alegar el arrendatario que como tiene contrato por
escritura pública el adquirente está obligado a respetar el arriendo? ¿También aplica
para el contrato de arrendamiento de local comercial?
CONTRATO DE COMODATO
Este es otro contrato para la transferencia del uso y goce de los llamados contratos de tenencia, su
función económica consiste fundamentalmente en permitir el uso y disfrute de cosas corporales
muebles o inmuebles a título gratuito. Se celebra con relativa frecuencia para dotar de bienes a
ciertas entidades sin ánimo de lucro, por ejemplo, además de recibir donaciones reciben muchos
bienes en comodatos.
Este contrato sirve entre otras cosas para ejercer ciertas actividades económicas y productivas
como por ejemplo dotación de mobiliario, silletería, parasoles, neveras, etc. Se hace mucho con
fines publicitarios, pero por ejemplo una persona empieza un establecimiento abierto al público y

ciertas marcas importantes entregan en comodato esos bienes. En los mismos casos de los
servicios de internet y televisión por cable también dan en comodato los router, codificadores, etc.
Está regulado del artículo 2200 al 2220 del C.C. SALVO en la ley 9 de 1989 (ley de reforma urbana)
se consagra una norma que prohíbe a las entidades públicas celebrar comodatos por más de 5
años cuando la entidad pública es la comodante.
Noción: es un acuerdo mediante el cual un sujeto concede a otro el uso gratuito de un bien
corporal mueble o inmueble sin recibir contraprestación directa alguna.
DEFINICIÓN DE COMODATO
ART. 2200.—El comodato o préstamo de uso es un contrato en que la una de las partes entrega a
la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir
la misma especie después de terminar el uso.
Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.
TIPOS DE COMODATO:
1. COMODATO PROPIO: es aquel en el cual se ha determinado el plazo de duración del mismo,

bien sea de manera directa, es decir, un plazo fijo o de manera indirecta o determinable.
2. COMODATO IMPROPIO: es aquel en el cual no se ha fijado el término de duración, ni de

manera determinada ni de manera determinable. También es llamado así el COMODATO
PRECARIO que es aquel en el cual el comodante se ha reservado la facultad de solicitar la
restitución en cualquier momento. También se considera precario el COMODATO DE HECHO, este
es aquel al que no le ha precedido un acuerdo y que se presenta por la simple tolerancia o
ignorancia del propietario o poseedor del bien. No constituyen actos de dominio en materia de
posesión los actos de mera tolerancia o mera ignorancia.
05/08/2013
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO:
- Típico.
- Nominado.
- Civil.
- Real  se perfecciona con la entrega.
- Unilateral  una vez perfeccionado surgen obligaciones para el comodatario. El
comodante podría quedar obligado eventualmente.
- Gratuito  no hay una contraprestación directa por el uso. El hecho que el comodatario
en el caso del comodato de inmueble tenga que pagar por ejemplo servicios públicos,
impuestos, etc. No le quita la gratuidad del contrato, aunque puede incidir en el grado de
responsabilidad que se asume, que normalmente es culpa levísima.
- De tracto sucesivo.
- Sujeto universal.
- Intuito persona.

PARTES DEL CONTRATO: comodante y comodatario.
Comodante: la persona que concede el uso y goce de una cosa a otra de manera gratuita, puede
ser una persona natural o jurídica, puede ser singular o plural, para prestar bienes en comodato la
ley no exige reglas especiales, es decir, no hay exigencias de propiedad de la cosa como no la hay
en el arrendamiento acá tampoco. Es decir, el comodato de cosa ajena es válido pero inoponible al
verdadero dueño, en caso de que el verdadero dueño obtenga la restitución o reivindicación de la
cosa, el comodatario podrá pedir la indemnización por parte del comodante, siempre y cuando
este no haya estado de mala fe.
COMODATO DE COSA AJENA

ART. 2213.—Si la cosa no perteneciere al comodante, y el dueño la reclamare antes de terminar el
comodato, no tendrá el comodatario acción de perjuicios contra el comodante; salvo que este
haya sabido que la cosa era ajena, y no lo haya advertido al comodatario.
Comodatario: puede ser cualquier tipo de persona. Cuando el comodatario es plural existe una
solidaridad legal.
PLURALIDAD DE COMODATARIOS
ART. 2214.—Si la cosa ha sido prestada a muchos, todos son solidariamente responsables.
NOTA: La solidaridad a que se refiere esta norma, debe entenderse en cuanto a la obligación de
pagar perjuicios al comodante, ya que la obligación de restituir es indivisible, según lo prevé el
artículo 1583. La cosa sólo puede reclamarse de quien la tiene.
CONTENIDO DEL CONTRATO:
ELEMENTOS ESENCIALES:
1. Préstamo de un bien corporal, mueble o inmueble de cuerpo cierto y no consumible  si el

bien es consumible se estaría hablando de un mutuo.
2. Gratuidad  si se llegase a pactar remuneración sería un arrendamiento.
3. Obligación de restitución  ésta por parte del comodatario, si no fuese así, se estaría
hablando de donación.
ELEMENTOS ACCIDENTALES: se puede pactar todo lo que sea compatible con dicho contrato:
clausulas penales, modificación del grado de culpa contractual porque la regla general es que es
levísima pero se puede pactar una culpa menor; clausula compromisoria, cuando se trata de
comodato propio se debe pactar el término de vigencia, determinado o determinable.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
1. Obligaciones del comodatario:
- No modificar la destinación del bien: este debe estar destinado a lo que el comodante
establezca o a su destinación natural. El no hacer esto es causal de terminación por
incumplimiento.
LIMITACIONES AL COMODATARIO

ART. 2202.—El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta de
convención en el uso ordinario de las de su clase.
En el caso de contravención podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio, y la
restitución inmediata, aun cuando para la restitución se haya estipulado plazo.
- Conservar el bien: la regla general es que responda de culpa levísima, es decir, empleando un
cuidado superlativo. Esa responsabilidad puede variar si las partes estipulan lo contrario, pero
además sin necesidad de dicha clausula cuando el comodato se ha celebrado en interés único
o exclusivo del comodante, en este caso el comodatario responderá de culpa grave y de dolo.
Si el comodante se ha celebrado en interés de ambas partes, entonces responderá de culpa
leve, grave y dolo.
RESPONSABILIDAD DEL COMODATARIO

ART. 2203.—El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la
cosa, y responde hasta de la culpa levísima.
Es, por tanto, responsable de todo deterioro que no provenga de la naturaleza, o del uso
legítimo de la cosa; y si este deterioro es tal, que la cosa no sea ya susceptible de emplearse
en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa, abandonando su
propiedad al comodatario.
Pero no es responsable de caso fortuito, si no es:
1. Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido, o ha demorado su restitución, a menos de
aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habría sobrevenido
igualmente sin el uso ilegítimo o la mora.
No se puede exonerar cuando ha demorado o cuando es culpable.
2. Cuando el caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya, aunque levísima.
Aquí no hay caso fortuito.
3. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido
deliberadamente la suya.
4. Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.
Si la cosa se ha deteriorado tanto al punto de no servir para su uso normal, puede el
comodante pedirle al comodatario que la pague. Y hay unos casos de exoneración de
responsabilidad.
RESPONSABILIDAD CUANDO HAY BENEFICIO RECÍPROCO

ART. 2204.—Sin embargo de lo dispuesto en el artículo precedente, si el comodato fuere en
pro de ambas partes, no se extenderá la responsabilidad del comodatario sino hasta la culpa
leve, y si en pro del comodante, sólo hasta la culpa lata.
06/08/2013
- Obligación de restituir: el comodatario debe restituir el bien al finalizar el contrato o cuando

finalice el servicio para el cual fue prestada la cosa.
Cuando el comodante tenga una urgencia puede solicitar la restitución anticipada. El artículo
2205 nos habla de la necesidad imprevista y urgente del bien.
OBLIGACIÓN DE RESTITUIR ART. 2205.—El comodatario es obligado a restituir la cosa

prestada en el tiempo convenido, o a falta de convención, después del uso para que ha sido
prestada.
Pero podrá exigirse la restitución aun antes del tiempo estipulado en tres casos:

1. Si muere el comodatario, a menos que la cosa haya sido prestada para un servicio
particular que no pueda diferirse o suspenderse.
2. Si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa.
Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa.
Igualmente cuando el comodato sea precario debe entenderse que el comodante está
facultado para pedir la restitución en cualquier momento.
Cuando el comodatario muere la regla general es que sus herederos deben restituir el bien
entendiendo que se trata de un contrato intuito persona, de todas maneras debe el
comodante permitir que terminen las labores iniciadas y por lo tanto se les dará un plazo
razonable para ello.
A QUIÉN SE RESTITUYE
ART. 2206.—La restitución deberá hacerse al comodante o a la persona que tenga derecho
para recibirla a su nombre, según las reglas generales.
Si la cosa ha sido prestada por un incapaz que usaba de ella con permiso de su representante
legal, será válida su restitución al incapaz.
2. Obligaciones del comodante: en principio por tratarse de un contrato unilateral no está
obligado, sin embargo eventualmente pueden surgir obligaciones y estas consisten en tener que
indemnizar al comodatario en dos casos:
a) Cuando el comodatario haya hecho gastos necesarios para la conservación del bien siempre y
cuando se trate de expensas extraordinarias de carácter necesario y de aquellas que el
comodante teniendo en su poder también hubiera hecho, es decir, no deben ser de los gastos
ordinarios de conservación porque estos corresponden naturalmente al comodatario.
EXPENSAS HECHAS POR EL COMODATARIO

ART. 2216.—El comodante es obligado a indemnizar al comodatario de las expensas que sin
su previa noticia haya hecho, para la conservación de la cosa, bajo las condiciones siguientes:
1. Si las expensas no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al
caballo.
2. Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al
comodante, y se presuma fundadamente que teniendo este la cosa en su poder no hubiera
dejado de hacerlas.
b) Indemnizar por los daños causados por la mala calidad del bien  también con unos
condicionantes importantes:
- Que puede ocasionar los perjuicios.
- Que sea conocida y no declarada por el comodante.
INDEMNIZACIÓN POR MALA CALIDAD DE LA COSA

ART. 2217.—El comodante es obligado a indemnizar al comodatario de los perjuicios que le
haya ocasionado la mala calidad o condición del objeto prestado, con tal que la mala calidad o
condición reúna estas tres circunstancias:
1. Que haya sido de tal naturaleza que probablemente hubiese de ocasionar los perjuicios.
2. Que haya sido conocida, y no declarada por el comodante.
3. Que el comodatario no haya podido, con mediano cuidado conocerla o precaver los
perjuicios.

DERECHOS DEL COMODATARIO:
1. Derecho de retención: cuando termine el comodato el comodatario puede retener la cosa pero
sólo en los casos en que el comodante deba indemnizaciones de acuerdo a los artículo 2216 y
2217, es decir, estas indemnizaciones deben provenir o de expensas necesarias o de daños
ocasionados por la mala calidad de la cosa. Solo en estos casos puede retener. Cualquier otra
deuda del comodante con el comodatario no da derecho a la retención.
DERECHO DE RETENCIÓN
ART. 2218.—El comodatario podrá retener la cosa prestada mientras no se efectúa la
indemnización de que se trata en los dos artículos precedentes; salvo que el comodante caucione
el pago de la cantidad en que se le condenare.
TERMINACIÓN DEL COMODATO:
1. Terminación para el comodante  son:
- Incumplimiento del comodatario. Art. 2202.
LIMITACIONES AL COMODATARIO
ART. 2202.—El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta
de convención en el uso ordinario de las de su clase.
En el caso de contravención podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio, y la
restitución inmediata, aun cuando para la restitución se haya estipulado plazo.
- Terminación unilateral en el comodato precario.
- Vencimiento del término pactado en el comodato propio.
- Muerte del comodatario.
- Necesidad imprevista y urgente.
2. Terminación para el comodatario  son:
- Vencimiento del término pactado en el comodato propio.

- Terminación unilateral en cualquier tiempo, entendiendo que se trata de una obligación
sometida a plazo a favor de él la puede renunciar.
RENUNCIA DEL PLAZO

ART. 1554.—El deudor puede renunciar el plazo, a menos que el testador haya dispuesto o
las partes estipulado lo contrario, o que la anticipación del pago acarree al acreedor un
perjuicio que por medio del plazo se propuso manifiestamente evitar.
En el contrato de mutuo a interés se observará lo dispuesto en el artículo 2225.
- Muerte del comodante NO es causal de terminación.
MUERTE DEL COMODANTE

ART. 2215.—El comodato no se extingue por la muerte del comodante.
08/08/2013
CONTRATO DE LEASING:

Este contrato constituye un mecanismo para el uso de bienes muebles e inmuebles principalmente
en actividades productivas, es decir, se permite su tenencia temporal y además la posibilidad de su
adquisición, de tal manera que en el contrato de leasing confluyen varias finalidades y una de ellas
es la de (1) pagar un precio por el uso de una cosa. (2) Adquirirla en un tiempo futuro. (3) Tomar
un crédito con garantía sobre esa cosa. Esto hace que dicho contrato participe de los elementos de
otros como por ejemplo el contrato de arrendamiento, toda vez que se transfiere el uso y el goce
de una cosa a titulo de tenencia; con el de compraventa también porque si se ejerce la opción de
adquisición se presentará una transferencia del dominio. También con el contrato del mutuo
financiero, toda vez que la operación leasing implica el financiamiento en la adquisición del bien. Y
además también cumple funciones de garantía toda vez que el bien sigue perteneciendo a la
empresa de leasing y por lo tanto será esta su mejor garantía.
Fuera de lo anterior, también en el contrato de leasing y más precisamente en la operación de

leasing se presentan otras cuestiones importantes y es que los terceros acreedores de las partes
no saben bien quien es el propietario y por lo tanto hay que darles ciertas seguridades al respecto.
Igualmente el estado tiene un interés impositivo que se le dificulta con la operación de leasing, lo
que propicia una regulación tributaria específica al respecto.
Este contrato ha sido concebido como un mecanismo empresarial, y en este ámbito permite que
los empresarios y comerciantes puedan acceder a bienes productivos sin necesidad de hacer
grandes gastos o transferir grandes sumas de dinero, lo que les da cierta flexibilidad, les da un
margen de maniobra mayor porque pueden aplicar sus recursos a otros fines que al de adquisición
de bienes. La idea es que con lo que vaya produciendo va pagando.
En Colombia se utiliza también para la adquisición de vivienda con la reglamentación del leasing
habitacional esto es un mecanismo que compite con el crédito hipotecario, de tal manera que en
un momento dado se puede escoger entre esas dos opciones. No hay una regla que diga cuál de
los dos es mejor, hay que mirar en cada caso los intereses que se están pactando. Sin embargo hay
diferencia sustancial entre estos dos contratos: se adquiere un bien, una maquinaria o un
inmueble y los dineros que se van a invertir para esa adquisición se garantizar sobre una prenda o
una hipoteca sobre estos bienes. Y en el otro caso (leasing) se “adquiere”, porque pasa a ser un
tenedor frente a los bienes.
NORMATIVA DEL LEASING: entendiendo que se encuentra más regulada la actividad financiera
como tal que el mismo contrato:
El decreto 148 de 1979 autoriza a las compañías financieras a invertir en compañías de leasing.
El decreto 2059 de 1981 Somete a la vigilancia de la Superintendencia de Sociedades a la

Sociedades cuyo objeto principal incluya operaciones de leasing.
El decreto 2920 de 1982 prohíbe a las compañías de leasing captación masiva y habitual de los
recursos públicos.

La ley 74 de 1989 que somete a las compañías de leasing a la vigilancia y control a la
Superintendencia Bancaria.
El decreto 3039 de 1989 reglamentario de la ley 74 de 1989 reglamenta el certificado de

autorización expedido por la Superintendencia Bancaria y exigencia para estas sociedades de un
objeto social exclusivo en operaciones de leasing.
La ley 35 de 1993 que permite a las sociedades de leasing existentes convertirse en compañías de
financiamiento comercial de acuerdo al estatuto orgánico del sistema financiero.
Los decretos 913 y 914 de 1993, en el decreto 913 se define el contrato de leasing financiero, y en
el decreto 914 se fijan los requisitos para la conversión de esas compañías de leasing en
compañías de financiamiento comercial.
La ley 510 de 1999 elimina las diferencias entre compañías de financiamiento comercial
especializadas en leasing y las tradicionales, es decir, a partir de esta ley todas las compañías de
financiamiento comercial tienen como función captar recursos a término con el objeto de realizar
operaciones activas de crédito para facilitar la comercialización de bienes y servicios y realizar
operaciones de arrendamiento financiero. Art. 16.
La ley 795 de 2003 autoriza a los bancos para operaciones de leasing habitacional.
El decreto 777 de 2003 reglamenta la ley 795 de 2003; este decreto es derogado por el decreto
1787 de 2004 y este es el actual. Solo conserva del decreto 777 los artículos 10 y 11.
El decreto 779 de 2003 regula los aspectos tributarios del leasing habitacional.
La ley 1328 de 2009 establece que las compañías de financiamiento comercial pasarán a llamarse a
compañías de financiamiento solamente. El artículo 26 dice que se autorizan a las entidades
bancarias nuevas operaciones, entre ellas, realizar operaciones de leasing y arrendamiento sin
opción de compra.
12/08/2013
En Colombia pueden ser: Compañías de financiamiento y bancos.
NOCIÓN: el leasing tiene diversas modalidades:
Leasing financiero: está definido como un contrato por el cual una compañía de leasing entrega a
titulo de arrendamiento bienes adquiridos en propiedad financiando el uso y goce a cambio de
cánones que recibirán durante un plazo determinado pactándose para el arrendatario la facultad
de ejercer al finalizar el periodo una opción de adquisición o compra. El proveedor es siempre un
tercero. Ejemplo: El proveedor le vente a la compañía de leasing, y luego la compañía de leasing le
arrienda a un locatario o arrendatario. En principio entre el proveedor y el arrendatario no hay
ninguna relación contractual.

Leasing operativo: es una arrendamiento de bienes productores de renta sin que exista opción de
compra y consagrándose a favor del arrendatario la facultad de pedir la terminación en cualquier
momento mediante preaviso y la de pedir el suministro o cambio a nuevos equipos. En este no
existe la opción de compra obligatoriamente pero puede pactarse. El arrendador es por lo general
el mismo proveedor y es quien cubre los gastos de mantenimiento y repuestos del equipo, así
como su transporte. El proveedor es por lo general la misma compañía de leasing.
Retroleasing o lease back: es un contrato de leasing en el que el proveedor y el arrendatario son la

misma persona. Se usa en aquellos casos en que las personas naturales o jurídicas desean liberar
recursos para capital de trabajo, de tal manera que venden a las entidades autorizadas sus activos
para luego tomarlos en leasing. El proveedor o lease back es el mismo locatario.
MODALIDADES DEL LEASING FINANCIERO:
1. De acuerdo con los bienes objeto del contrato se puede hablar sobre:
- Leasing mobiliario: equipos, maquinarias, automotores, etc.

- Leasing inmobiliario: este a su vez puede recaer sobre:
 Bienes presentes: es decir, sobre bienes que existen en el momento del contrato.
 Bienes futuros: en el caso de los proyectos inmobiliarios, es decir, cuya construcción
aún no se ha iniciado o terminado al momento de elaborar o celebrar el contrato. En
estos casos la compañía de leasing financia el proyecto de construcción, el cual quedará
por lo tanto de su propiedad, es decir, será propietaria de todas las unidades
resultantes, las cuales dará en leasing a los distintos usuarios, arrendatarios o
locatarios.
 Leasing general: relacionado con oficinas, e inmuebles en general.
 Leasing habitacional: este está regulado principalmente en el decreto 1787 de 2004.:
o Vivienda familiar:
o Vivienda no familiar:
Ambos se destinan a vivienda pero para distintos fines. Su diferencia es en cuanto el
tratamiento legal relacionado con las tasas de intereses, los alivios tributarios, el monto
de las distribuciones en caso de terminación anticipada.

La ley privilegia más al leasing habitacional con destinación familiar que al no familiar,
es más proteccionista.
2. Si los bienes objeto del contrato tienen que importarse o exportarse, es decir, si hay que
someterse al trámite de importación o si por el contrario son bienes que van a salir (exportar)
3. Leasing de infraestructura  está calificado porque los bienes objeto del contrato están
destinados a la ejecución obras o proyectos de infraestructura. En estos casos los plazos para la
opción de compra son iguales o superiores a 12 años o plazos iguales al contrato de concesión
estatal cuando este existe. El contratista que es el concesionario va a adquirir en leasing el plazo
será de 12 años o más. Se usa mucho para grandes proyectos energéticos, de telecomunicaciones,
saneamiento básico, etc.
13/08/2013
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO: son:
- Es un contrato mercantil  se trata de una actividad financiera y porque en la mayoría de

sus modalidades las entidades de leasing compran bienes con destino a arrendarlos.
- Es un contrato típico en el caso del leasing habitacional. En el caso del leasing financiero
persiste la duda, para el profesor sigue siendo un contrato atípico igual que en sus demás
modalidades, así existan algunas regulaciones que se refieran más a la actividad que al
contrato mismo.
Hay una definición en el decreto 913 de 1993 del leasing financiero, pero una definición no
es una regulación legal.
- En cuanto a las modalidades del leasing operativo hay quienes dicen que se trata de un
arrendamiento especial y no de un contrato de leasing. Para el profesor es así.
- Es un contrato nominado.
- El contrato por regla general es de libre forma y consensual. Si se dice que es atípico no
puede ser solemne. PERO en la modalidad del leasing habitacional es solemne, el decreto
1787 de 2004 dice que debe ser por escrito.
En la práctica es muy poco probable que haya contratos de leasing verbales. Porque siendo
una actividad sujeta al control y vigilancia de la superintendencia financiera va a ser muy
difícil que estos contratos se celebren de forma verbal. Y porque generalmente estos
contratos son muy ventajosos para las compañías de leasing y estas deben contar por
escrito.
- Es un contrato oneroso.
- Conmutativo, aunque a veces no resulte muy equitativo.
- Es un contrato de ejecución sucesiva.
- El plazo es esencial en el leasing. Hace parte de la operación.
- Es un contrato de sujeto calificado en la gran mayoría de las veces, SALVO en el leasing
operativo, pero en los demás casos siempre es sujeto calificado; la parte que concede el uso

y transfiere los bienes en caso de ejercer la opción. El locatario o usuario puede ser
cualquier sujeto.
- Es un contrato por adhesión con clausulas predispuestas, con condiciones generales en el
que la mayoría de las veces el usuario o locatario acepta o rechaza íntegramente.
- Por tratarse de una actividad vigilada por la superintendencia financiera las clausulas
abusivas en estos contratos serán ineficaces (ley 1328 de 2009 art. 11)
CLÁUSULAS Y PRÁCTICAS ABUSIVAS.

ARTÍCULO 11. PROHIBICIÓN DE UTILIZACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS. Se
prohíbe las cláusulas o estipulaciones contractuales que se incorporen en los contratos de
adhesión que:
a) Prevean o impliquen limitación o renuncia al ejercicio de los derechos de los
consumidores financieros.
b) Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor financiero.
c) Incluyan espacios en blanco, siempre que su diligenciamiento no esté autorizado
detalladamente en una carta de instrucciones.
d) Cualquiera otra que limite los derechos de los consumidores financieros y deberes de las
entidades vigiladas derivados del contrato, o exonere, atenúe o limite la responsabilidad de
dichas entidades, y que puedan ocasionar perjuicios al consumidor financiero.
e) Las demás que establezca de manera previa y general la Superintendencia Financiera de
Colombia.
PARÁGRAFO. Cualquier estipulación o utilización de cláusulas abusivas en un contrato se
entenderá por no escrita o sin efectos para el consumidor financiero.
- En el estatuto del consumidor cuando se hace el lisado de las clausulas que se consideran
abusivas, hay dos de ese listado que se consideran abusivas salvo en los contratos de leasing
financiero.
ARTÍCULO 43. CLÁUSULAS ABUSIVAS INEFICACES DE PLENO DERECHO. Son ineficaces de

pleno derecho las cláusulas que:
8. Impidan al consumidor resolver el contrato en caso que resulte procedente excepcionar
el incumplimiento del productor o proveedor, salvo en el caso del arrendamiento financiero;
En este caso entonces no es abusiva esta clausula. En el contrato de leasing hay que
recordar que hay tres partes en la cadena productor que vende a la leasing, y la leasing le
entrega al locatario el bien.
La clausula en el contrato que impida que el contrato se resuelva por incumplimiento del
proveedor o productor no sería abusiva; esta clausula es casi como una renuncia a la
condición resolutoria y sería válida en este caso especifico.
Ente ese incumplimiento que normalmente daría lugar a la terminación del contrato,

13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente
ante el productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en los
contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles.
La clausula que limite esta facultad sería abusiva.
16/08/2013
SUJETOS O PARTES DEL CONTRATO:
La leasing o arrendadora: por lo general tienen que ser entidades bancarias o compañías de
financiamiento (Leasing financiero y habitacional).
En el leasing operativo los bancos y las cualquier otra entidad, en esta modalidad no se exige
sujeto calificado.
Locatario: también llamado usuario, arrendatario o cliente. Este es persona natural o jurídica, en
el caso del leasing habitacional con destinación a vivienda familiar tiene que ser una persona
natural.
Proveedor: este no es parte pero interviene de manera decisiva en la operación del leasing
financiero y del leasing habitacional, este es quien vende a la leasing el bien que será objeto del
contrato y es muy común que en los contratos se establezca que algunas de las obligaciones que
tiene ese proveedor con la leasing puedan ser exigidas directamente por el cliente. Ejemplo:
obligación de entrega material, es el proveedor quien debe entregar materialmente a la leasing
pero por razones de economía y de eficiencia la leasing por lo general pacta con el proveedor que
la entrega se haga directamente al locatario para evitar un desgaste.
En el caso de la obligación del saneamiento por vicios redhibitorios y en el caso de garantías de

calidad e idoneidad, estas obligaciones son exigidas por el locatario al proveedor y no a la leasing.
En el lease back o retroleasing el proveedor es el mismo usuario, porque es el proveedor quien le

vende a al leasing para que le arriende.
En el leasing operativo la leasing generalmente es la proveedora.
ELEMENTOS ESENCIALES:
1. Cosa: se trata de un bien mueble o inmueble que se entrega al usuario o locatario, debe estar
determinado o ser determinable, existir o esperarse que exista, aquí va a depender del tipo de
leasing, por ejemplo en el leasing habitacional tiene que ser un inmueble porque está destinado a
vivienda.
2. Precio, canon o renta: contraprestación a cargo del locatario en dinero. Este precio tiene dos
componentes en el leasing financiero y en el habitacional:
- Uso y goce:
- Amortización de la deuda:

Con estos dos elementos es una arrendamiento un poco más caro porque en caso de ejercer la
opción se entiende que el usuario ya ha pagado parte del precio. Solo tendrá un valor residual que
es sustancialmente menor al precio total, la persona ya lo ha pagado en gran parte o en su
totalidad durante su contrato.
En el leasing operativo el precio es por el uso y goce pero también por unos servicios adicionales y
por el mantenimiento del que se encarga el arrendador o la leasing.
3. Opción de adquisición: es exclusivo del leasing financiero y del habitacional y es un elemento

esencial. La opción, no la aceptación de esta. En el operativo es opcional, es un elemento
accidental, diferente de los dos anteriores.
Consiste en el derecho que tiene el usuario al finalizar el contrato para adquirir el bien pagando un
valor residual previamente pactado, generalmente el 10 o 5%. En el leasing habitacional ese valor
no puede ser superior al 30% del valor total del inmueble.
1. Obligaciones de la compañía de leasing: son:
- Debe realizar todos los actos indispensables para adquirir los bienes que serán objeto del
contrato: Debe gestionar todos los trámites pertinentes a la adquisición, por ejemplo si los
bienes se van a importar, la leasing tiene que hacer todo lo atinente a esto.
Aunque la obligación es del la leasing, generalmente es el cliente quien contacta al proveedor
e inicia la negociación como tal.
- Entregar el bien al locatario: esta obligación se la desplaza directamente al proveedor, pero
en principio es obligación de ella entregar el bien o los bienes al usuario.
- Procurarle al locatario un uso y goce pacíficos e ininterrumpidos de la cosas o bienes objeto
del contrato.
- Responder por la evicción: o cualquier otra perturbación en el use y goce del bien
proveniente de actos de terceros que invoquen o acrediten derechos sobre la cosa.
- Entregar el bien libre de gravámenes, limitaciones, embargos, pleitos pendientes, impuestos,,
servicios públicos en el caso que sean inmuebles, cuotas de administración, etc.
- Deber de información permanente: este las obliga a suministrar a los clientes información
suficiente, clara, veraz. Esta información debe versar sobre el alcance del contrato, además
una descripción clara de la operación, los requisitos para acceder a la misma, la proyección
financiera, información de cómo va el crédito.
- Transferirle al usuario el bien cuando este decida ejercer la opción de adquisición.
- Restituirle al usuario una parte del canon inicial y de los saldos amortizados al precio de la
opción de adquisición: en el caso del leasing habitacional. Esto se da al momento de
terminación del contrato. Art. 7 decreto 1787 de 2004.
2. Obligaciones del usuario: son:
a. Con respecto a la compañía de leasing:

- Pagar los cánones en los plazos convenidos.
- Hacer un uso correcto del bien y conservarlo en buen estado y funcionamiento.
- La ley prohíbe a las entidades autorizadas en el leasing financiero y en el habitacional a
hacer ellas el mantenimiento, lo tiene que hacer el locatario. En el operativo
perfectamente lo pueden asumir la leasing. En esta obligación de conservación el locatario
responde de culpa leve.
- Permitir la inspección del bien por parte de la compañía. Se le debe permitir la inspección
apara que esta pueda velar por el mantenimiento del mismo.
- Responder por el deterioro del bien. En este caso se compromete a su reparación en caso
de ser necesaria. Aquí hay una diferencia con el contrato de arrendamiento común y
corriente, porque las reparaciones por regla general corresponden al arrendador, en
cambio aquí dado al grado de adquisición que tiene el locatario de una vez se obliga a la
reparación.
- Responder por la destrucción, hurto o cualquier otro delito contra la propiedad y pérdida
del bien.
- Restituir el bien a la entidad si no ejerce la opción de adquisición o si no ha cumplido con
las obligaciones a su cargo.
- Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato, en este caso la entidad de leasing
debe ser la beneficiaria de los seguros.
- Responder por los daños y perjuicios que cause el bien a terceros. Es muy frecuente que
también se asegure por responsabilidad civil.
Aunque en principio es el propietario del bien que tiene la guarda jurídica del mismo y por
lo tanto quien deba responder ante terceros, se trata de una presunción desvirtuable,
toda vez que la tenencia del bien y su control está en cabeza del locatario.
En materia de responsabilidad civil la regla es que los daños que cause el bien las asume el
propietario, pero en este caso como no tiene la guarda jurídica el propietario sino quien se
beneficia de la actividad (locatario) le corresponde a él, pero esta es una presunción
desvirtuable.
- Informar al final del plazo pactado si ejerce o no la opción de adquisición tratándose del
leasing financiero o del operativo si se pactó la opción.
- Debe pagar oportunamente impuestos, tasas, contribuciones, gravámenes, cargos por
administración que sean exigidos por las autoridades para el uso del bien, servicios
públicos, cuotas de administración si el inmueble está sometido a propiedad horizontal,
etc.
b. Con respecto al proveedor del bien: este no es parte, sin embargo la leasing le confiere alguno
de sus derechos y por lo tanto hace que el locatario sea responsable frente al proveedor.
- Recibir el bien en la oportunidad definida, siempre y cuando se encuentre en condiciones

de operatividad adecuada y cumpla con los requerimientos del caso.
- Durante la vigencia de las garantías el locatario se obliga a notificar cualquier falla,
cualquier desperfecto, cualquier daño o hecho cobijado por las garantías dentro del plazo

definido en la misma. Más que una obligación es una carga que el locatario tiene frente al
proveedor.
PRINCIPALES DERECHOS DEL LOCATARIO:
a. Frente a la entidad autorizada:
- Exigir la entrega del bien para el uso y goce.

- Exigir la transferencia de la propiedad del bien cuando ejerza la opción.
b. Frente al proveedor del bien:
- Exigir el cumplimiento de las garantías.
DERECHOS DE LAS ENTIDADES AUTORIZADAS:
- Exigir judicial o extrajudicialmente el pago de las cuotas periódicas causadas y no cobradas

más los intereses moratorios.
- Exigir judicial o extrajudicialmente el pago anticipado del valor de las cuotas futuras en caso
de incumplimiento cuando se haya pactado la clausula aceleratoria.
- Dar por terminado anticipadamente por incumplimiento del usuario, es decir, puede optar
por un cumplimiento total o una terminación anticipada. Si se opta por la terminación
anticipada la compañía de leasing puede exigir y obtener la restitución del bien y para ello
tendría que acudir a un proceso de restitución, salvo que haya restitución espontanea. Este
proceso se regula por las normas del proceso de restitución de inmueble arrendado.
- Exigir el cumplimiento y pago de los respectivos perjuicios como consecuencia de la
terminación anticipada.
- Ceder o enajenar la totalidad o parte de sus derechos sobre el bien objeto de leasing a otra
empresa del mismo género. Cuando es el locatario el que va a ceder la opción o el contrato
sí requiere autorización de la leasing.
- Exigir al usuario copias de los estados financieros o de la información necesaria para
verificar su situación económica.
- Si así lo han pactado: exigir al usuario constitución u otorgamiento de garantías que
consideren necesarias para caucionar el cumplimiento de sus obligaciones.
CAUSALES DE TERMINACIÓN:
1. Finalización del plazo otorgado: es una causal genérica. Salvo que las partes hayan querido
renovar el plazo, porque esta es una de las opciones que tiene el locatario.
2. Mutuo acuerdo.
3. Incumplimiento de las partes respecto a alguna de sus obligaciones: este dará lugar a la
terminación unilateral.
4. Insolvencia del locatario: es decir, cuando hay un proceso de liquidación, concurso, etc.

5. Cuando el locatario es demandado por la vía ejecutiva.
6. Disolución, liquidación (persona jurídica) o muerte del locatario (persona natural)
7. Las demás causales pactadas en el contrato.
21/08/2013
CONTRATO DE CONSECIÓN DE ESPACIOS MERCANTILES:
Consiste en un acuerdo mediante el cual una empresario que por regla general es propietario de
un establecimiento de comercio acreditado y quien ocupa un espacio físico para desarrollar su
actividad concede el uso de una parte de ese espacio físico a un comerciante para que este a su
vez ejerza su actividad de promoción y comercialización de bienes o servicios a cambio de una
contraprestación.
El propietario del establecimiento acreditado se llama concedente y el comerciante que ocupa

parte de ese espacio es llamado concesionario.
El contrato se presenta con frecuencia en las denominadas grandes superficies, supermercados,

centros comerciales; pero también se ha extendido a clínicas, centros educativos, parqueaderos,
etc.
La función y la importancia del contrato es permitir al concedente obtener recursos, ingresos, se le

facilita también el manejo de inventarios, puede incrementar o mantener su imagen corporativa,
de igual manera también le posibilita incrementar sus ventas con el ingreso de la clientela que
genera o puede generar el concesionario y también le permite optimizar la utilización de su propio
espacio físico.
El concesionario por su parte podrá promover y comercializar sus bienes y servicios contando con
la acreditación o la fama comercial del concedente lo que le permite al también aprovechar la
potencial clientela del concedente.
Va a ahorrar recursos de publicidad porque va a encontrar mercado óptimo a una clientela

consolidada. Ejemplo: un almacén de cadena cualquier en el que un comerciante instala sus
bienes y servicios para comercializarlos y promocionarlos ahí, el establecimiento es un éxito, por
ejemplo, un Juan Valdez, esto generalmente se hace por contratos de concesión y no por
contratos de arrendamiento.
Características del contrato de cesión de espacios mercantiles:
1. Es un contrato mercantil.
2. Nominado.
3. Atípico.
4. De forma libre o consensual.
5. Bilateral.

6. Oneroso.
7. Generalmente conmutativo.
8. De ejecución sucesiva.
9. Generador de obligaciones principales.
10. Contrato de tenencia.
11. Contrato de colaboración: esto se hace para diferenciarlo de los contratos simples de
contraprestaciones, como sería un arrendamiento por ejemplo o una compraventa, donde
las prestaciones son mutuas. Aquí están las partes encaminadas hacia una finalidad común
que es la obtención de utilidades, de generar ingresos y de desarrollar su actividad
mercantil.
Es de colaboración porque ambos aprovechan la infraestructura, el conocimiento, la fama,
el buen nombre, el good will, el Know How, la forma de hacer las cosas, etc. Generalmente
quien mejor aprovecha es el concesionario porque va a llegar a un lugar acreditado y no va
a tener que montar un negocio ni acreditar una marca porque ya va a llegar a un punto
donde ya está posicionado.
Esto no quiere decir que las partes se encuentren en igualdad de condiciones, la regla
general es que va a haber una posición dominante del concedente sobre el concesionario,
esa relación vertical, es la que le permite al concedente ejercer una vigilancia permanente
sobre el concesionario. Cuando uno mira estos contratos encuentra que la actividad que
desarrolla el concesionario debe estar siempre de acuerdo con la reglamentación o
instrucciones que al respecto dicte el concedente. Desde la misma vinculación de su
personal el concedente supervisa controla, exige que ese personal cumpla con
determinadas condiciones, que esté correcta o adecuadamente presentado porque igual
se está jugando la imagen de todo el establecimiento. Controla por ejemplo que todo el
personal esté afiliado a la seguridad social. Igualmente también puede controlar lo
relacionado con los aspectos de decoración por ejemplo, la disposición de los mismos
elementos, la exhibición de qué forma se hace, si pueden usar promotores, etc.
En esa misma medida en que se ejerza la vigilancia y control se va a dar la responsabilidad,
de tal manera que a mayor control y mayor supervisión, mayor responsabilidad del
concedente frente a terceros, por los daños que el concesionario o su personal puedan
ocasionar. Ejemplo: un daño que le ocurra a un cliente que esté simplemente pasando por
el sitio del concesionario, se cae la persona, ¿a quién demanda? A los dos.
Frente al estatuto del consumidor: ¿se puede hablar de una responsabilidad solidaria entre el
concesionario y el concedente?
En materia laboral: ¿Es responsable solidariamente el concedente frente a los trabajadores del
concesionario?
Obligaciones del concedente:

- Conceder el uso y entregarlo físicamente al concesionario.
Obligaciones del concesionario:
- Pagar la contraprestación  esta puede ser una suma fija, puede ser un porcentaje de las
ventas brutas o de las utilidades netas. O puede ser una mixta: una suma fija más un
porcentaje de las ventas.
- Obligación de permitir al concedente la vigilancia de la concesión.
- Cumplir con los reglamentos del concedente con sus horarios.
- Restituir el espacio al finalizar el contrato.
- En cuanto a la publicidad que vaya a implementar el concesionario: debe estar
supervisada y de acuerdo con el concedente en cuanto a la forma y a la época.
- Si va a hacer rebajas, promociones u ofertas, debe estar concertado.
- Que el concesionario tome seguros, por ejemplo: seguro de cumplimiento del pago de
salarios de indemnizaciones de carácter laboral, seguro de cumplimiento de obligaciones
contractuales, seguro de responsabilidad civil, etc.
- Obligación de pagar una suma de dinero a titulo de multa por cada día de retardo en la
restitución del bien.
Sobre la restitución al finalizar el contrato es importante advertir que en este tipo de contratos se
estipula generalmente la facultad que tiene cada una de las partes para dar por finalizado el
contrato en cualquier tiempo, con un preaviso con una antelación razonable, es muy frecuente
que se utilice esta clausula. Con esto se da a entender que no hay derecho a la prórroga o la
renovación, SALVO que se haya pactado.
22/08/2013
TERMINACIÓN DEL CONTRATO:
1. Vencimiento del término: es causal de terminación para cualquiera de las partes. Nada impide
que se pacten prórrogas automáticas o que se estipule que cualquiera de las partes podrá
preavisar a la otra con cierta antelación para dar por terminado el contrato en cualquier tiempo.
Esta clausula generalmente es válida pero en ocasiones su ejercicio puede resultar abusivo. Sin
embargo por lo general la clausula se estipula de esta manera.
Hay una sentencia del Tribunal de Antioquia en un caso en el que un concedente demanda al
concesionario por la restitución del bien, el concedente aduce esta causal de terminación, le avisa
con uno o dos meses de anticipación, y el concesionario no restituye, entonces el concedente
demanda y el concesionario contesta diciendo que se trata de un contrato de arrendamiento de
local comercial y no de concesión. La sentencia reconoce la autonomía del contrato de concesión y
le da la razón al concedente.
2. Mutuo acuerdo.
3. Incumplimiento: cuando provenga por cualquiera de las partes.

4. Insolvencia del concesionario: se incluye frecuentemente como causal de terminación. Esta se
debe pactar.
CONTRATOS DE GARANTÍA:
Hablamos de una garantía general de los acreedores [2488] que es el patrimonio del deudor.
Cuando habla de obligaciones personales son de las obligaciones que contrae el deudor y
mediante las cuales está exponiendo todo su patrimonio y no específicamente un bien en
particular como sería el caso por ejemplo de las garantías reales, donde lo que en principio se
expone o se afecta es el bien mueble o inmueble gravado con prenda o hipoteca.
DERECHO DE PRENDA GENERAL

ART. 2488.—Toda obligación personal da al acreedor el derecho de perseguir su ejecución sobre
todos los bienes raíces o muebles del deudor, sean presentes o futuros, exceptuándose solamente
los no embargables designados en el artículo 1677.
Cuando una persona adquiere una deuda y el acreedor pide garantías adicionales, es decir, una
garantía distinta a la general, dicho deudor deberá entonces constituir la respectiva garantía o
buscar un tercero que lo haga por él. Esas garantías pueden ser personales o reales. Cuando
hablamos de garantías personales nos referimos principalmente a la fianza que debe prestar un
tercero. Y las garantías reales son la prenda y la hipoteca. Sin embargo existen otras garantías, por
ejemplo, las garantías bancarias (personal), con como una especie de aval que da el banco en caso
de incumplimiento de otra persona y generalmente el banco para darla pide una contragarantía. Y
otra garantía importante son los seguros, esto generalmente mediante pólizas de seguros.
Adicionalmente también es muy frecuente que el acreedor exija codeudores solidarios, entonces
aquí la solidaridad sirve como garantía, pero ya no se trata de un contrato de garantía sino de otra
persona que se obliga por la totalidad de la deuda, es decir, en la misma forma que el deudor
inicial.
Hay otra garantía que es el contrato de fiducia en garantía, este es un mecanismo muy ágil y
comparativamente con la prenda y la hipoteca le resulta de mayor beneficio al acreedor.
GARANTÍAS REALES: son la hipoteca y la prenda y estas tienen una doble naturaleza: son derechos
reales de garantía y son contratos. En ambos casos en principio el constituyente de la garantía
afecta bienes específicos de su propiedad, esto no significa que sea de cuerpo cierto, puede haber
casos en la prenda civil y mercantil que la prenda sea de género.
Dada a su doble naturaleza es importante saber que además de afectar esos bienes específicos, el
deudor también se compromete personalmente. Esto quiere decir que estaría exponiendo todo su
patrimonio. El deudor puede afectar sus propios bienes o conseguir a un tercero para que los
afecte, esto quiere decir que el constituyente de la garantía real puede ser o no deudor, puedo
garantizar con mis bienes obligaciones propias o ajenas.
Cuando un constituyente afecta sus bienes para garantizar obligaciones propias estás exponiendo
los bienes específicos gravados y todo su patrimonio; cuando el constituyente no es el deudor, es

decir, que tiene responsabilidad pero no tiene derechos, dicho constituyente compromete
únicamente los bienes gravados y no el resto de su patrimonio SALVO que consienta en
comprometerse personalmente, en cuyo caso lo hará como fiador.
23/08/2013
Ley 1676 de 2013 ley por la cual se dictan nuevas normas sobre garantías mobiliarias.
HIPOTECA: ha sido la garantía más frecuente, utilizada en el mercado inmobiliario, la adquisición

de vivienda particularmente ha tenido un importante desarrollo y evolución a través de la
hipoteca. Esta no solo se reduce para garantizar créditos para la adquisición de bienes inmuebles,
sino que esta se puede usar también para garantizar todo tipo de obligaciones. Hoy entra a
competir con el leasing en el mercado inmobiliario.
La hipoteca presenta ciertas ventajas para el acreedor y es que la garantía se radica en un bien
inmueble, en naves mayores o en aeronaves que son todos ellos bienes de larga duración; en el
caso de los inmuebles, bien o mal el inmueble permanece ahí. Y tratándose de naves o aeronaves
son bienes construidos para larga duración, que no están constantemente destruyendo o
reponiendo, son bienes con cierta estabilidad que no tienen otros bienes.
Esta aparente durabilidad a veces se ve atenuada o ser pierde, por ejemplo, un terremoto, este
afecta un edificio constituido bajo el régimen de propiedad horizontal, la hipoteca sobre el
apartamento 1301, se destruyó todo el edificio, en este caso, ¿qué pasa con la hipoteca? En
propiedad horizontal todo se derrumbó, y queda solo el lote y sobre ese lote cada propietario
tendrá una cierta parte de ese lote. Si la persona está asegurada con un seguro se remplaza por
este, pero la indemnización será para pagar al acreedor hipotecario, pero esto ya depende si la
persona tenía seguro o no.
Otra ventaja que tiene es que el crédito hipotecario es un crédito de tercera clase, lo que implica
que solo lo supera los de primera, y no los de segunda (prenda), porque los de segunda clase no
compiten con los de tercera. Un crédito por impuestos, alimentos, laborales, etc. Serían los de
primera clase. No compite con la prenda porque la prenda recae sobre bienes muebles.
Regulación legal: está regulada de manera general en el artículo 65 del código cuando habla de las
cauciones reales:
CAUCIÓN
ART. 65.—Caución significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad
de otra obligación propia o ajena. Son especies de caución la fianza, la hipoteca y la prenda.
El 665 que habla de los derechos reales:
DERECHOS REALES
ART. 665.—Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de
servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.
El 745 cuando habla de la tradición, también menciona la hipoteca.

NECESIDAD DE TÍTULO
ART. 745.—Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de
venta, permuta, donación, etc.
Se requiere, además, que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere. Así el
título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre cónyuges.
Y el artículo 756 que habla de la tradición y el registro también menciona la hipoteca.
TRADICIÓN DE INMUEBLES
ART. 756.—Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título
en la oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos
en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca.
Habla estrictamente de la hipoteca de inmuebles está regulada en el libro de contratos de los
artículos 2432 a 2457.
La hipoteca de naves en los artículos 1570 a 1577 del C.CO. La decisión 487 de la CAN (Comunidad
Andina de Naciones)
La hipoteca sobre aeronaves en los artículos 1904 a 1909.
La hipoteca puede ser entendida en dos sentidos:
- Derecho real: la hipoteca es una garantía real, accesoria e indivisible constituida sobre
bienes inmuebles, naves o aeronaves, la cual otorga a su titular derechos sobre la cosa, es
decir, in rem, incluyendo los atributos de la persecución y la preferencia.
- Contrato: la hipoteca es el título para la constitución del derecho real de hipoteca,
derechos que se adquiere a través del modo de la tradición que opera mediante el
registro. Toda tradición presupone siempre un titulo, en este caso, el contrato.
Este es aquel mediante el cual el constituyente grava un bien inmueble, una nave o una
aeronave, a través del acreedor hipotecario quien adquiere el derecho real de hipoteca
sobre el bien gravado.
Entre esos dos sentidos hay una relación de conexidad y es que el contrato de hipoteca produce,
genera el derecho real de hipoteca. Es una relación de título y modo.
Características de la hipoteca como derecho real:
- Persecución: art. 2452 C.C, 554 CPC, 468 CGP. El acreedor hipotecario dirige su pretensión
ejecutiva contra el actual propietario del bien, este no tiene que ser el deudor, y tampoco
necesariamente debe ser quien constituyo la hipoteca. Al ser un derecho real la acción es
erga omnes, es decir, se dirige contra cualquiera que tenga la propiedad.
PURGA DE LA HIPOTECA
ART. 2452.—La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea
quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta ordenada por el juez.

Mas, para que esta excepción surta efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta
con citación personal, en el término de emplazamiento de los acreedores que tengan
constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del
remate, en el orden que corresponda.
El juez, entretanto, hará consignar el dinero.
- Preferencia: el producto del remate del bien hipotecado se destina preferentemente al
pago de la obligación garantizada con la hipoteca, SALVO que el deudor no tenga
patrimonio suficiente para cubrir créditos privilegiados de primera clase.
Cuando hay pluralidad de hipotecas sobre un mismo bien, la preferencia estará
determinada por el orden cronológico de inscripción de cada escritura. No es el de la
escritura, sino de la inscripción de la escritura. La escritura puede ser anterior a otra que
se inscriba primero, pero la que primero se inscriba tendrá la preferencia.
- Accesoriedad: quiere decir que la existencia del derecho real de hipoteca depende la
obligación principal garantizada. Esta relación de dependencia tiene dos consecuencias
importantes.
 La extinción de la obligación principal garantizada produce la extinción del
derecho real de hipoteca, esto es lo que se denomina extinción por vía indirecta o
consecuencial. Si la obligación principal se paga, se cancela definitivamente se
cancela la hipoteca como consecuencia, se anula o se extingue por cualquier otro
modo de extinción: condonación, confusión, novación, etc.
¿Siempre que se extingue la obligación principal se extinguirá la hipoteca? Regla
general sí, pero no siempre. Ejemplo: cuando un tercero que no sea propietario
paga la obligación principal, se subroga este tercero, pero no se extinguiría la
hipoteca. Si el tercero que paga es el propietario actual (no deudor), la hipoteca se
extingue, porque no se podría demandar a sí mismo, pero tiene acción frente al
deudor por lo que haya pagado más la indemnización de los perjuicios.
 Esta tiene que ver con la cesión de la obligación principal garantizada cuando se
cede esta se produce consecuencialmente la cesión del derecho real de hipoteca,
el acreedor puede ceder el crédito y al hacer esto también cede la hipoteca. El
cesionario será el nuevo titular de la hipoteca. Esa cesión de la hipoteca no
requiere inscripción en el respectivo registro, requiere una nota de cesión en la
copia de la escritura que presta mérito ejecutivo y se entrega materialmente la
escritura al cesionario. El cesionario no se convierte solo en acreedor de la
obligación principal sino que también se convierte en el acreedor de la hipoteca y
no se inscribe porque lo que en principio se cede es un derecho real, no un
derecho personal.
El carácter accesorio de la hipoteca implica que por regla general la obligación principal
garantizada exista antes de la constitución del derecho real de hipoteca; sin embargo, la
ley permite constituir hipotecas antes de que exista la obligación principal garantizada, la
llamada hipoteca abierta, la ley permite que mediante hipotecas se garanticen
obligaciones pasadas, presentes o futuras. Cuando habla de futuras es porque no existen
al momento de constituirse la hipoteca, esta es la hipoteca abierta y puede ser de cuantía

determinada o indeterminada y que permite garantizar obligaciones que se den en un
futuro entre las mismas partes, es decir, entre el deudor y el acreedor hipotecario.
- Indivisibilidad: esta se puede mirar desde dos puntos de vista:
 Desde el punto de vista del bien grabado con hipoteca  la totalidad del bien
hipotecado incluyendo cada una de sus partes garantiza el cumplimiento de la
obligación principal, esto genera dos consecuencias importantes:
1. Cuando se hipotecan varios bienes para garantizar la misma obligación
principal, aquí el acreedor puede perseguir ambos bienes o cualquiera de
ellos para pretender su remate.
2. En caso de fraccionamiento del bien hipotecado, el acreedor puede pretender
el remate de una, algunas o todas las fracciones de las acciones resultadas de
dicho bien hipotecado. El bien se puede dividir por un loteo, fracción material,
sucesión, etc. En cualquiera de estos casos de esa unidad inmobiliaria
resultaron varias, en este caso habrán tantas matriculas como partes o
unidades hayan quedado. El acreedor puede perseguir a cualquiera de ellos
porque todos están afectados.
La indivisibilidad de la hipoteca es de su naturaleza y no de su esencia por lo
tanto se puede pactar en contrario, se puede pactar que a medida que se
vaya pagando se vaya desafectando. Ese pacto puede hacerse en la misma
escritura de la hipoteca o con posterioridad.
En materia de propiedad horizontal la ley 675 de 2001 permite la divisibilidad
de la hipoteca, se puede pactar perfectamente, en este caso entonces se va
extinguiendo parcialmente el gravamen a medida que se vaya pagando, es
más, la ley establece que cuando se haga una venta de contado, de una
unidad sometida al régimen de propiedad horizontal el notario no autorizará
la escritura de venta si no se anexa el certificado del acreedor hipotecario
mediante el cual se esté desafectando a dicho bien del gravamen de mayor
extensión.
Artículo 17. Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal. Los

acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas
constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de
la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de
cada una de ellas.
Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán
responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos
gravámenes.
Parágrafo. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de
mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el
propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de
contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá
presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor,
del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte

a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el
otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.
Si no se pactó la divisibilidad de la hipoteca, el acreedor no está obligado a
aceptarla.
 Desde el punto de vista de la obligación garantizada  quiere decir que la totalidad
de la obligación principal incluyendo cada una de sus partes está garantizada con la
totalidad del bien gravado, esto quiere decir, que hasta que no se pague el último
peso, el acreedor no está obligado a levantar la hipoteca.
Por esto cuando haya pluralidad de deudores el pago de la cuota a cargo de uno de
ellos no produce ni la extinción ni la reducción de la garantía. Y si fueren varios los
acreedores el pago de la cuota a favor de uno de ellos tampoco produce ni la
extinción ni la reducción. Ejemplo: hay un solo deudor y muere y lo heredan 3
personas; uno hereda las cuotas de la deuda, si uno paga lo suyo, el acreedor no
está obligado a reducir ni a extinguir la hipoteca. Y si el que murió fue el acreedor, el
pago parcial que se le haga a uno de sus herederos no extingue ni reduce.
27/08/2013
HIPOTECA COMO CONTRATO: como contrato implica que es solemne de acuerdo con el artículo
2434 y 2435 del C.C.
SOLEMNIDAD DEL CONTRATO

ART. 2434.—La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública.
Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que accede.
OBLIGATORIEDAD DE REGISTRAR LA HIPOTECA Y EFECTO DE NO HACERLO

ART. 2435.—La hipoteca deberá además ser inscrita en el registro de instrumentos públicos; sin
este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.
Se discute si la solemnidad a la que está sometida la hipoteca como contrato es una solemnidad
singular o plural. Hay quienes opinan que la hipoteca está sometida a una doble solemnidad: (1) la
escritura pública y (2) la inscripción.
Hay dos teorías:
- Quienes defienden la solemnidad simple o singular dicen que el contrato se perfecciona

mediante escritura pública y que la inscripción oportuna de la misma en el registro
respectivo no es una solemnidad del contrato sino que es el modo de adquirir el derecho
real de hipoteca.
- Otros hablan de la doble solemnidad, entre ellos la Corte en algunas sentencias y Cesar
Gómez Estrada en su libro de contratos dice que a partir de la inscripción el contrato de

hipoteca produce por sí mismo sin necesidad del modo el efecto real que es la
constitución del derecho real de hipoteca.
Independiente de la teoría que uno acoja la inscripción de la escritura pública en el registro

correspondiente está sometida a un término legal de caducidad que es de 90 días hábiles
siguientes a la fecha de otorgamiento de la escritura pública, de tal manera que si se deja
transcurrir ese término será necesario otorgar una nueva escritura pública de hipoteca, pues de lo
contrario no habrá ni contrato ni derecho real de hipoteca. Si no se inscribe la hipoteca dentro del
término legal no se podrán ejercer los atributos y prerrogativas del derecho real y por lo tanto la
obligación garantizada será un crédito simple quirografario de quinta clase. Sin ningún privilegio o
prerrogativa y por lo tanto, la pretensión que se ha de formular será la de un ejecutivo singular y
no de un ejecutivo con garantía real y esto implica que hay que perseguir cualquier bien del
patrimonio porque el que se quería hipotecar ya no se pudo, corriendo los riesgos que haya otro
acreedor con mejor derecho. Cuando se va a demandar hay que acreditar la escritura pública y la
inscripción.
Como contrato la hipoteca es unilateral, esto sería aceptar la tesis de la solemnidad singular, en
este caso, el único que contrae obligación sería el constituyente de la hipoteca, la cual sería
traditar el derecho real de hipoteca mediante la inscripción en el registro respectivo.
La hipoteca es un contrato de garantía, quiero esto decir que el contrato sirve para asegurar el
cumplimiento de obligaciones propia o ajenas.
TIPOS DE HIPOTECA:
1. Desde el punto de vista de las modalidades:
- Sin modalidad: la exigibilidad de la hipoteca depende exclusivamente de la exigibilidad de

la obligación principal garantizada. No está sometida a plazo o condición.
- Con modalidad: es cuando está sometida a plazo o condición. Esta puede estar entonces
sometida tanto a condición suspensiva como resolutoria e igualmente tanto a plazo
suspensivo como a plazo resolutorio.
El cumplimiento de la condición o plazo suspensivo produce efectos retroactivos, de tal
manera que el grado de la hipoteca corresponde no a la fecha de cumplimiento de la
modalidad o condición o plazo, sino a la fecha de la inscripción de la escritura en el
registro.
Cuando está sometida a condición o plazo resolutorio, el cumplimiento de estos extingue
el derecho real de hipoteca independientemente de la extinción de la obligación principal
garantizada. Lo que es accesorio es la hipoteca y no la obligación garantizada.
2. Desde el punto de vista de las obligaciones garantizadas:
- Cerrada: cuando garantiza una o varias obligaciones principales debidamente

individualizadas. Aquí se debe especificar en la escritura pública los elementos de cada
obligación: su fuente, su cuantía, su exigibilidad, forma de pago, etc.

La escritura pública de la hipoteca contiene tanto las obligaciones garantizadas como la
garantía y es por ello que para demandar ejecutivamente el titulo lo constituyen la
primera copia de la escritura pública con mérito ejecutivo y no será entonces necesario
aportar otros documentos que prueben la obligación. [Primera copia que presta mérito
ejecutivo]
- Abierta: garantiza obligaciones principales, presentes y/o futuras. No hay necesidad de
que estén individualizadas, es decir, la escritura pública no es necesario que se especifique
los elementos de la obligación, por lo tanto, dicha escritura solo contiene la garantía
hipotecaria; las obligaciones principales deben constar en documentos independientes y
adicionales. (Generalmente títulos valores –pagaré-) Pero puede ser cualquier otro título
valor. El titulo ejecutivo compuesto lo conforma la primera copia de la escritura pública, la
que presta mérito ejecutivo y los documentos independientes adicionales; estos
documentos deben contener documentos ejecutivos.
¿Qué pasa cuando se pierde esa copia? Hay dos formas de recuperarla:
(1) Mediante un proceso verbal.
(2) En la misma escritura se establezca el mecanismo. La primera copia del original se
destina al acreedor hipotecario y presta mérito ejecutivo.
La hipoteca abierta puede ser con límite o sin límite de cuantía:
 Abierta con límite de cuantía: cuando se establece en la escritura que garantizarán
obligaciones hasta un determinado monto
 Abierta sin límite de cuantía: se garantizan obligaciones independientemente de
su cuantía.
28/08/2013
Capacidad: tienen capacidad legal para hipotecar los que tienen capacidad para enajenar, es decir,
los capaces. Los incapaces no pueden hipotecar requieren intervención del representante legal y
autorización legal haciendo las siguientes precisiones:
- Si están sometidos a patria potestad el representante legal siempre requiere autorización

judicial sin importar el valor.
- Si por el contrario es un incapaz sometido a guarda de acuerdo a la ley 1306 es necesario
tener en cuenta el valor del bien, si el valor del bien es superior a 50 smlmv requiere de
autorización del juez.
- Si se trata de un discapacitado mental relativo inhabilitado hay que mirar si el decreto
judicial incluye o no la hipoteca, es decir, si dentro de los actos o contratos permitidos está
o no el de hipoteca. Si no está en la prohibición, está permitido.
Poder para hipotecar: los sujetos pueden actuar directamente o a través de otros. Cuando lo hace
a través de otro mediante poder es porque lo están facultando, cuando se trata de hipotecar con
poder ese poder debe ser uno especial, este poder especial puede otorgarse mediante escrito
privado o también puede estar conferido mediante escritura pública, siempre se requiere que

conste por escrito, esto porque de acuerdo al artículo 836 del C.CO cuando el negocio jurídico que
se va celebrar es solmene y la hipoteca lo es, el poder debe constar por escrito.
FORMALIDADES DE LOS PODERES

ART. 836.—El poder para celebrar un negocio jurídico que deba constar por escritura pública,
deberá ser conferido por este medio o por escrito privado debidamente autenticado.
Si se trata de un poder general que ha sido otorgado por escritura pública y mediante el cual el
apoderado puede celebrar una gran cantidad de negocios, de todas maneras, la facultad para
hipotecar debe estar expresamente señalada.
Hipoteca para garantizar obligación ajena: el tercero que no es deudor puede hipotecar bienes
propios para garantizar una obligación ajena, este tercero en principio no se obliga a título
personal, de tal manera que si el deudor incumple con la obligación garantizada, el acreedor
cuenta con dos vías para obtener el cumplimiento forzoso:
1- Una acción real contra el propietario del bien hipotecado.

2- Una acción personal contra el deudor.
Ese tercero además de hipotecar los mismos bienes también se quiera obligar personalmente, en
este caso lo hará a título de fiador, haciendo una fianza hipotecaria, en este caso el acreedor ya no
tiene dos sino que tiene tres opciones vías o acciones para el cumplimiento forzoso.
3- Personal contra el tercero. Este tercero podría pedir el beneficio de exclusión porque es
una fianza.
La hipoteca y la enajenación del bien hipotecado: el artículo 2440 del C.C. establece que el bien
hipotecado puede ser nuevamente hipotecado y puede ser enajenado, el acreedor no tiene por
qué verse afectado por la enajenación o la nueva hipoteca, porque si vende el inmueble el
persigue el bien en manos de quien este, y si lo hipoteca aquel tendrá el de primer grado, es decir,
la preferencia.
FACULTAD DEL DEUDOR DE ENAJENAR O HIPOTECAR EL BIEN YA GRAVADO

ART. 2440.—El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o
hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.
Cualquier cláusula que prohíba la enajenación o la constitución de hipoteca no tiene efecto
alguno.
Posposición de hipoteca: esta consiste en que si un mismo bien tiene varias hipotecas el orden
cronológico de la inscripción es el que determina la prelación para el pago de cada obligación; sin
embargo, dicho orden de prelación o preferencia puede ser modificado, es decir, un acreedor
hipotecario puede renunciar a la preferencia a favor de otro acreedor hipotecario.
SACAR Ley 1676 DE 2013
29/08/2013

¿Qué bienes son susceptibles de hipoteca?
1. Bienes inmuebles: se deberá precisar que la hipoteca puede recaer sobre:

 El derecho real de dominio de un bien inmueble
 El derecho real de usufructo de un bien inmueble. Si recae sobre el usufructo: qué
es lo que realmente se hipoteca, a qué tiene derecho el acreedor hipotecario o
quien en el remate adquiera el derecho real de usufructo.
Se supone que se hipoteca el usufructo sobre una finca productiva o sobre un bien
que produzca renta, si el deudor incumple la obligación, el acreedor demanda y
ejecuta, de tal manera que ese derecho real de usufructo queda embargado y si
NO paga sale a remate; ¿Qué es lo que adquiere en el remate la persona que
adquiera el bien o si fue el acreedor quien se hizo pagar por cuenta del bien?
Adquiere el derecho real de usufructo o el derecho a recibir las rentas o lo que el
bien produzca, NO adquiere la propiedad.
Se debe tratar de un bien que produzca una buena renta o que se produzca de
manera permanente o hacia el futuro.
En ambos casos, cuando la hipoteca se refiere a inmuebles, se trata del INMUEBLE
POR NATURALEZA y NO de los inmuebles por destinación o adherencia, que NO
son hipotecables separadamente, es decir NO son objeto de derecho real de
hipoteca de manera autónoma; lo que no quiere decir, que la hipoteca no se
extienda a ellos.
Los inmuebles por destinación y por adherencia separadamente serian objeto de
la PRENDA O de las GARANTIAS MOBILIARIAS (ley 1676 de 2013)
2. Las naves MAYORES: son aquellas que tiene 25 o más toneladas.
3. Las naves MENORES serán susceptibles de hipotecarse cuando estén dedicadas a las
siguientes actividades:
 Pesquería
 Recreación
 Investigación científica
De resto serán susceptibles de garantías mobiliarias, ejemplo: naves dedicadas al

transporte, pero si tiene más de 25 toneladas será susceptible de HIPOTECA.
4. Las aeronaves
5. Hipoteca de cuota sobre el bien común Art 2442
Quiere decir que si un bien es propiedad en común y proindiviso cada copropietario o
comunero, puede hipotecar su derecho, por ejemplo un caso común será que 2 personas
sean dueñas de un apartamento y cada uno tiene el 50%, una de ellas podrá hipotecar su
cuota.
¿Sobre qué recae el gravamen? Se deberá distinguir:
 ANTES de la división de la comunidad: es decir mientras se sigue ostentando la
calidad de comuneros, el gravamen recae sobre una CUOTA IDEAL DE DOMINIO,
es decir que si el deudor incumple el acreedor ejerce su garantía y remata la cuota

ideal. El que adquiere en el remate obtiene una cuota ideal y se hace comunero
con quien NO hipoteco. Ejemplo: el apartamento pertenece a A y B, B hipoteca, y
adquiere C, C se convierte en comunero con A.
El comunero que no hipoteco podrá seguir en indivisión o solicitara la división;
generalmente en el remate este comunero participa para quedarse con todo el
bien para NO recibir a un tercero
 DESPUES de la división de la comunidad, es decir si la comunidad se divide o
liquida y se adjudica, el gravamen recaerá sobre el bien adjudicado al comunero
que constituyo la hipoteca de cuota, esto siempre y cuando sea posible la división
MATERIAL, porque si es por ejemplo un apartamento en propiedad horizontal, la
división que procederá es la división POR VENTA.
Si en la división de la comunidad NO se le adjudica al comunero dicho bien,
suponiendo que la comunidad recae sobre una universalidad o conjunto de bienes
y NO se le adjudica tal bien, en este caso la hipoteca se EXTINGUE, salvo que los
demás comuneros acepten mediante escritura pública que la hipoteca recaiga
sobre los bienes que les fueron adjudicados
6. Hipoteca de parte cierta del bien común : En este caso el comunero hipotecara una PARTE
CIERTA, y NO una cuota ideal; es decir una fracción del bien determinada que todavía NO
ha sido dividido jurídicamente; porque si lo estuviera se hipotecaba esa porción
únicamente.
Esta hipoteca quedara sometida a CONDICION SUSPENSIVA, el hecho que
constituye la condición es la ADJUDICACION de dicha parte cierta al comunero
constituyente de la hipoteca, por ejemplo: un finca de gran extensión en donde
uno de los comuneros delimita la parte que va a hipotecar, la condición será que
esta porción cierta, sea adjudicada a este comunero.
Si se cumple la condición suspensiva se entiende que la hipoteca ha producido sus
efectos desde su constitución, es decir tiene efectos RETROACTIVOS con la
adjudicación.
Pero si la parte cierta NO es adjudicada al comunero, en ese caso sucederá que
FALLARA la condición suspensiva y la hipoteca se EXTINGUE, a no ser que los otros
comuneros acepten mediante escritura pública que la hipoteca recaiga sobre los
bienes que les fueron adjudicados.
7. Hipoteca sobre bien futuro: Art 2444
Se debe entender que bien futuro en este caso significa un bien que todavía NO ha sido
adquirido por el constituyente, pero que lo espera adquirir, de todas manera es necesario
determinar, individualizar el bien este es un principio llamado ESPECIALIDAD DE LA
HIPOTECA (determinar el bien sobre el cual va a recaer el gravamen).
Esta hipoteca se va a poder inscribir únicamente cuando ingrese dicho derecho real de
dominio, es decir cuando el constituyente adquiera el derecho de dominio, antes NO la
podrá inscribir.
La pregunta que surge es que si esa inscripción debe hacerse dentro del término
perentorio de 90 días que establece el art 32 del decreto ley 1250/ 70 que era el Estatuto

del Registro, el cual fue modificado por la ley 1579 de 2012 que expresa el mismo término;
se considera que este término también se aplicara en este caso, porque se puede
constituir la hipoteca, puede hacer la escritura pública hoy, pero se tienen 90 días hábiles
para inscribirla, lo que implica que este término debe adquirir el bien para luego inscribir.
Esta hipoteca sobre bien futuro NO puede confundirse con la PROMESA DE HIPOTECA,
porque el contrato de hipoteca de bien futuro se perfecciona con la escritura pública, es
un contrato SOLEMNE siempre; y el contrato de promesa si es civil es por ESCRITO SIMPLE
(solemnidad escrito privado), y si es mercantil puede ser CONSENSUAL.
El contrato de hipoteca sobre bien futuro produce efectos REALES sometidos con
CONDICION SUSPENSIVA, y esta será que se adquiera y el bien y al hacerlo se constituye el
derecho real de hipoteca, y el contrato de promesa solo produce efectos PERSONALES es
decir, que genera una obligación de hacer: celebrar el contrato de hipoteca.
8. Hipoteca de COSA AJENA
Sobre su validez existen dos teorías, y ambas están en consonancia con las teorías sobre si
la hipoteca es un contrato de solemnidad SIMPLE o de solemnidad PLURAL.
 Solemnidad singular o simple del contrato de hipoteca:
Sostienen que el contrato de hipoteca de cosa ajena es VALIDA, porque distinguen
claramente entre TITULO Y MODO, título: la escritura pública y modo: la tradición
mediante la inscripción, de tal manera que al igual que en la compraventa NO es
requisito de validez que aquel que venda sea propietario, porque la venta de cosa
ajena es válida, en este caso la hipoteca de cosa ajena también valdría, es decir si
podría perfeccionar el titulo pero obviamente NO habría posibilidad de que se
inscribiera cuando el constituyente de la hipoteca NO sea el propietario. El
registrador deberá negar la inscripción salvo ratificación expresa del verdadero
dueño o adquisición posterior del derecho real de dominio por parte del
constituyente.
 Solemnidad plural:
Sostiene que el contrato de hipoteca de cosa ajena NO VALE, esta teoría es
acogida por la CORTE SUPREMA, se base en la idea de la solemnidad plural del
contrato de hipoteca, y por lo tanto como el contrato se perfecciona con la
inscripción de la escritura pública en el registro respectivo, dicha inscripción
presupone el derecho real de dominio en el constituyente, además existen normas
que exigen que el constituyente sea el propietario, la violación de dichas normas
por lo tanto siendo imperativas, pueden generar la NULIDAD ABSOLUTA por
OBJETO ILICITO.
Estas normas son: art 2439 y 2443
ARTICULO 2439. <CAPACIDAD PARA HIPOTECAR>. No podrá constituir hipoteca

sobre sus bienes sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con los requisitos
necesarios para su enajenación.
Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una
obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño, si éste no se ha
sometido expresamente a ella.

ARTICULO 2443. <BIENES HIPOTECABLES>. La hipoteca no podrá tener lugar sino
sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo o sobre naves.
Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves, pertenecen al Código de
Comercio.
02/09/2013
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA: esta quiere decir a qué bienes se amplía la hipoteca, en principio
recae sobre el bien gravado, sin embargo la ley la extiende a otros bienes.
En primer lugar a los inmuebles por adhesión y por destinación. Cuando se hipoteca un inmueble
por naturaleza, sin nada se dice en contrario se entiende que comprende lo accesorio a ellos, y
esto es lo que llamamos inmuebles por destinación y por adhesión. [Art. 5 ley 1676]
Hay que tener en cuenta que la extensión de la hipoteca en este caso se concreta o evidencia, no
en el momento de su constitución sino en el momento del práctica de la diligencia de secuestro, es
aquí donde quedan incorporados o no. Antes de dicha diligencia de secuestro los inmuebles por
adhesión y por destinación están libres del gravamen hipotecario y por lo tanto el propietario
puede disponer de ellos, los puede enajenar, constituir derechos de usufructo, gravarlos con
prenda, etc.
En principio lo que va a remate es lo que se avalúa, y esto se avalúa lo que incluye el secuestre.
¿Es válido el pacto en que le acreedor le exija al constituyente constituir el bien, no venderlo o
constituir derechos sobre el bien? Hay varias posiciones sobre estos. Quienes dicen que la cláusula
no es válida sostienen que el acreedor cuenta con mecanismos idóneos para mejorar la hipoteca
cuando quiera que el bien que la soporta se haya deteriorado.
El artículo 2451 del C.C. establece que el acreedor puede exigir providencias conservativas para la
conservación del bien si la obligación principal garantizada con la hipoteca, fuere ilíquida o
sometida a condición y si la obligación principal fuere líquida y sometida a plazo podrá entonces
exigir la extinción de dicho plazo y exigir anticipadamente el cumplimiento de la obligación salvo
que se le mejore la garantía o se le otorgue otra equivalente.
DERECHOS DEL ACREEDOR POR PÉRDIDA O DETERIORO DEL BIEN GRAVADO

ART. 2451.—Si la finca se perdiere o deteriorare, en términos de no ser suficiente para la
seguridad de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que
consienta en que se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá
demandar el pago inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las
providencias conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o
indeterminada.
El artículo 1214 del C.CO. Establece que en caso de prenda sin tenencia sobre bienes inmuebles
por destinación o adherencia cuyo inmueble por naturaleza esté hipotecado, es necesaria la
autorización del acreedor hipotecario.

PRENDA SOBRE MUEBLES REPUTADOS COMO INMUEBLES
ART. 1214.—Para la constitución de prenda sobre bienes muebles reputados como inmuebles por
el Código Civil, en caso de existir hipoteca sobre el bien a que están incorporados, se requiere el
consentimiento del acreedor hipotecario.
En segundo lugar la hipoteca se extiende también a los aumentos y mejoras del bien hipotecado
independientemente de su causa, ya sean causas naturales (accesión), o humanas como cuando
hay una construcción, remodelación, etc.
En tercer lugar se extiende a las rentas, estas están conformadas por los frutos civiles, estos
pueden ser de 3 tipos:
- Devengados: son los que ya están causados y son exigibles.

- Pendientes: son los devengados pero debidos, no han sido pagados.
- Percibidos: son los devengados y pagados.
La hipoteca se extiende a todos los frutos civiles SALVO a los frutos civiles percibidos antes de la
práctica del secuestro, por lo tanto, los frutos devengados y pendientes antes del secuestro como
los frutos devengados a partir del secuestro, se entienden gravados con la hipoteca.
03/09/2013
En cuarto lugar la hipoteca se extiende también a las INDEMNIZACIONES de dos tipos:
 Las provenientes del pago del seguro, cuando el inmueble se encuentre amparado contra
los riesgos de destrucción por incendio, terremoto y otros eventos, en cuyo caso entonces
el valor de la indemnización se utilizara preferentemente para el pago de la
indemnización, garantizada con la hipoteca.
 Si el bien hipoteca es expropiado, si la entidad estatal expropia debe hacerlo con
indemnizaciones, en Colombia solo procede la expropiación con indemnización, ésta se
aplicara preferentemente al pago de la deuda garantizada con hipoteca; es decir que la
entidad pagara al acreedor hipotecario la respectiva obligación garantizada.
CONCLUSION: La hipoteca se extiende:
1. A los inmuebles por adherencia o por destinación

2. A los aumentos y mejoras
3. A las rentas
4. A las indemnizaciones
EFECTOS DE LA HIPOTECA
Tiene que ver con los derechos del acreedor hipotecario, éste cuando la obligación principal
garantizada es INCUMPLIDA puede adelantar un proceso ejecutivo contra el actual propietario,
pretendiendo la venta del bien en pública subasta, si el bien es rematado el producto del dicho
remate se destina al pago total o parcial del crédito (porque puede que NO alcance); puede ocurrir
que el remate resulte DESIERTO (falta de postores) en ese caso puede el acreedor solicitar la

adjudicación por cuenta del crédito, NO lo tiene que hacer, lo puede hacer. Art 2422 CC que se
aplica a la hipoteca siendo un artículo que regula la prenda, art 2448 CC.
REMATE DE LA COSA EMPEÑADA Y PROHIBICIÓN DE PACTO COMISORIO

ART. 2422.— El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se
venda en pública subasta, para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura
admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito;
sin que valga estipulación alguna en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la
obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda, o de
apropiársela por otros medios que los aquí señalados.
ALCANCE DEL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO PARA HACERSE PAGAR
ART. 2448.—El acreedor hipotecario tiene, para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas, los
mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.
El acreedor hipotecario también podrá hacer postura en el remate con base en la liquidación de su
crédito, es necesario que se trate de un acreedor de 1° grado, o que si NO lo es este autorizado
por los de grado superior (acreedor de 2° grado quiere participar requiere autorización del de 1°, y
si es de 3° requiere la autorización del de 2 y 1° grado). Si el acreedor hipotecario que hace
postura GANA la licitación NO tiene que consignar el precio del bien, salvo que el precio del bien
sea superior al valor del crédito, en cuyo caso consignara la diferencia.
Igualmente se faculta al deudor que No es actual propietario para hacer postura, el que NO lo
puede hacer es el actual propietario porque estaría comprando lo propio.
El acreedor puede hacerse adjudicar el bien en el caso de la realización especial de la garantía real,
regulada en el art 37 de la ley 1395 de 2012 (anterior al código general del proceso: ley de
descongestión judicial) pero que el código general también la reproduce, es decir que hoy también
es aplicable; esta figura en el caso de la hipoteca, el acreedor puede obtener de manera rápida la
adjudicación del bien sin necesidad de mandamiento de pago, ni de embargo, ni de secuestro, ni
de sentencia, ni de remate; siempre que cumpla con los requisitos que exige la ley.
Art 467 del código general del proceso: el acreedor demanda desde el principio que se le
adjudique el bien y en subsidio puede solicitar que si el otro se opone se tramite el proceso, a la
demanda se deberá acompañar del contrato de hipoteca o prenda y certificado del registrador
respectivo de la propiedad del demandado sobre el bien perseguido, y en el caso de la prenda SIN
tenencia certificado sobre la vigencia del gravamen; tales certificados deben tener una fecha de
expedición no superior a un mes, si estamos hablando de inmuebles o de naves o aeronaves;
también se acompañara del avaluó (art 444), así como una liquidación del crédito a la fecha de la
demanda.
ARTÍCULO 467. ADJUDICACIÓN O REALIZACIÓN ESPECIAL DE LA GARANTÍA REAL. El acreedor

hipotecario o prendario podrá demandar desde un principio la adjudicación del bien hipotecado o
prendado, para el pago total o parcial de la obligación garantizada, y solicitar en subsidio que si el
propietario demandado se opone a través de excepciones de mérito, la ejecución reciba el trámite
previsto en el artículo siguiente, para los fines allí contemplados.

1. A la demanda de adjudicación se deberá acompañar título que preste mérito ejecutivo, el
contrato de hipoteca o de prenda, un certificado del registrador respecto de la propiedad de
demandado sobre el bien perseguido y, en el caso de la prenda sin tenencia, un certificado sobre
la vigencia del gravamen. Tales certificados deberán tener una fecha de expedición no superior a
un (1) mes. También se acompañará el avalúo a que se refiere el artículo 444, así como una
liquidación del crédito a la fecha de la demanda.
2. El juez librará mandamiento ejecutivo en la forma prevista en el artículo 430, en el que
prevendrá al demandado sobre la pretensión de adjudicación. También decretará el embargo del
bien hipotecado y, en el caso de los bienes prendados, su embargo y secuestro.
3. El ejecutado podrá, en el término de diez (10) días, plantear las siguientes defensas:
a) Pedir la regulación o pérdida de intereses; la reducción de la pena, hipoteca o prenda; la fijación
de la tasa de cambio, o tachar de falso el título ejecutivo o el contrato de hipoteca o de prenda,
eventos en los cuales la solicitud se tramitará como incidente que se decidirá por auto apelable en
el efecto diferido.
Ejecutoriado este auto, se procederá a la adjudicación en la forma aquí prevista, salvo que
prospere la tacha del título ejecutivo, caso en el cual decretará la terminación del proceso. Si la
que prospera es la tacha del contrato de garantía, la ejecución continuará según las reglas
generales.
Si también se proponen excepciones de mérito, dichas solicitudes se tramitarán y decidirán
conjuntamente con ellas.
b) Formular excepciones de mérito, a las que se les dará el trámite previsto en el artículo 443.
c) Objetar el avalúo en la forma dispuesta en el artículo 444, que el juez tramitará y decidirá en la
forma señalada en esa disposición.
d) Objetar la liquidación del crédito en la forma dispuesta en el artículo 446, que el juez resolverá
con sujeción a esa norma.
e) Solicitar que antes de la adjudicación se someta el bien a subasta, caso en el cual se procederá
en la forma establecida en los artículos 448 y 450 a 457, en lo pertinente. Si no se presentaren
postores se procederá a la adjudicación en la forma aquí prevista.
La solicitud de subasta previa también podrá ser formulada por el acreedor de remanentes.
Si sólo se hubieren objetado el avalúo y la liquidación del crédito o uno cualquiera de ellos, en
firme el auto que resuelve la objeción se adjudicará el inmueble al acreedor.
4. Cuando no se formule oposición, ni objeciones, ni petición de remate previo, el juez adjudicará
el bien al acreedor mediante auto, por un valor equivalente al noventa por ciento (90%) del avalúo
establecido en la forma dispuesta en el artículo 444. En la misma providencia cancelará los
gravámenes prendarios o hipotecarios, así como la afectación a vivienda familiar y el patrimonio
de familia; cancelará el embargo y el secuestro; ordenará expedir copia del auto para que se
protocolice en una notaría del lugar del proceso y, si fuere el caso, se inscriba en la oficina de
registro correspondiente, copia de lo cual se agregará al expediente; y dispondrá la entrega del
bien al demandante, así como de los títulos del bien adjudicado que el demandado tenga en su
poder.
Si fuere necesario, el juez comisionará para la diligencia de entrega del bien. Sólo en caso de no
haberse secuestrado previamente, serán escuchadas oposiciones de terceros.
5. Si el valor de adjudicación del bien es superior al monto del crédito, el acreedor deberá
consignar la diferencia a órdenes del juzgado respectivo dentro de los tres (3) días siguientes al
vencimiento del plazo para presentar oposición, si esta no se formula, o a la providencia que la
decida. Si el acreedor no realiza oportunamente la consignación se procederá como lo dispone el
inciso final del artículo 453.

6. A este trámite no se puede acudir cuando no se conozca el domicilio del propietario o su
paradero, ni cuando el bien se encuentre embargado, o existan acreedores con garantía real de
mejor derecho.
Si se ejecutoria el auto en el que el ejecutado planteo defensas se procede a la adjudicación
prevista en el código, salvo que prospere la tacha del títulos ejecutivo, caso en el cual se declara la
TERMINACION DEL PROCESO, si la que procede es la tacha del contrato de garantía, la ejecución
continuara según la regla general; si se proponen excepciones de mérito dichas solicitudes se
tramitaran y decidirán conjuntamente con ellas.
La adjudicación rápida, dependerá que el otro NO se oponga, porque si lo hace y estas oposiciones
prosperan se sigue el tramite; cuando NO se formule oposición, ni objeciones, ni petición de
remate previo, el juez adjudicara el bien al acreedor mediante AUTO por un valor equivalente al
90% del avaluó establecido en el art 444.
La adjudicación la deberá hacer el acreedor hipotecario de MEJOR DERECHO, dice la norma que a
este trámite NO se puede acudir cuando NO se conozca el domicilio del propietario o su paradero,
ni cuando el bien se encuentre embargado o existan acreedores con mejor derecho.
Conclusión: el acreedor puede hacerse adjudicar en los siguientes casos:
1. Cuando el remate se declara desierto y el acreedor lo solicita por cuenta del crédito
2. Cuando el acreedor es de mejor grado o con permiso de los de mejor grado y participa en
el remate y se hace adjudicar por cuenta del crédito
3. Realización especial de la garantía
4. Está un poco en desuso, el art 2425 CC nos habla de la prenda y consagra que cuando la
cuantía del bien prendado sea inferior a 150 pesos, como las normas de la prenda son
aplicables a la hipoteca, con esa cuantía es casi absolutamente imposible que hayan
bienes inmuebles naves o aeronaves de cuantía que NO exceda los 150 pesos; sin
embargo el código de procedimiento había modificado dicha cuantía para efectos de
evitar el remate en el art 557 y estableció una cuantía que NO supere 1 smlmv; con la
reforma que pretendía reformar del código de procedimiento civil 2225, la cuantía de un
salario pero con el art 91 de la ley 1676 de 2013 que expresa que se deroga el art 2425 con
respecto a la cuantía allí establecida la nueva cuantía es de 20 smlmv.
ADJUDICACIÓN SIN SUBASTA

ART. 2425.—Si el valor de la cosa empeñada no excediere de ciento cincuenta pesos,
podrá el juez, a petición del acreedor, adjudicársela por su tasación, sin que se proceda a
subastarla.
ACCIONES QUE TIENE EL ACREEDOR HIPOTECARIO
Tiene a su haber un derecho personal derivado de la obligación principal o del crédito garantizado,
y tiene un derecho real derivado del contrato de hipoteca.
La acción personal que se tramita mediante un proceso ejecutivo singular, y la acción real
mediante un proceso ejecutivo hipotecario o garantía real.

Mediante la acción personal persigue los bienes del deudor que NO estén gravados con hipoteca,
y por la real persigue únicamente los gravados con hipoteca.
Estas acciones NO se excluyen y por lo tanto el acreedor cuenta con las siguientes opciones para
obtener el pago se su crédito:
1. Únicamente la acción real hipotecaria, persiguiendo el bien, y la dirige contra el actual

propietario sea o no deudor.
2. Únicamente la acción personal, contra el deudor o contra el tercero NO deudor que afecto
el inmueble y quiso obligarse personalmente como fiador.
3. Acción real y acción personal, SEPARADAS.
4. Acción real y acción personal, CONJUNTAS  MIXTA.
5. Acción real primero, seguida de la acción personal.
04/09/2013
PURGA DE LA HIPOTECA:
Está regulada en el artículo 2452 del C.C. y es cuando se embarga un bien hipotecado, en cuyo
caso los acreedores hipotecarios que figuren en el certificado de libertad o en el respectivo
certificado tratándose de naves o aeronaves, estos acreedores deben ser notificados
personalmente porque puede perder su garantía, si no hace nada sería como si renunciara a su
derecho.
Es importante porque cuando se remata el bien la aprobación del remate produce la cancelación
de todos los derechos reales de hipoteca constituidos sobre el bien.
PURGA DE LA HIPOTECA
ART. 2452.—La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien
fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta ordenada por el juez.
Mas, para que esta excepción surta efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta con
citación personal, en el término de emplazamiento de los acreedores que tengan constituidas
hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate, en el orden
que corresponda.
El juez, entretanto, hará consignar el dinero.
La purga de la hipoteca solo afecta a los acreedores hipotecarios efectivamente citados, es decir, si
se ordenó la cancelación de una hipoteca de un acreedor que no fue citado, aquí habría una
nulidad procesal. [Art. 133 #8 CGP] Además se configura causal para el recurso extraordinario de
revisión [Art. 355 #7 CGP]
Eventualmente si la no citación proviene de un error en registro, es decir, no figuraba o no había

constatado el gravamen existiendo, eventualmente cabría una acción de reparación directa contra
el estado por falla en el servicio. Y también eventualmente una acción de reparación directa por
error judicial.

Esta purga es exclusiva de los procesos en los que hay ventas forzosas, es decir, en los procesos
ejecutivos, no procede en los que hay remate de bienes como enajenación de bienes del incapaz,
divisorios, etc.
HIPOTECA Y TERCERO POSEEDOR MATERIAL:
Se presenta cuando el bien hipotecado es objeto de una posesión material por parte de un
tercero, es decir, de un sujeto diferente al propietario, se demanda, se embarga y cuando se vaya
a hacer la diligencia de secuestro, el tercero puede oponerse al secuestro o puede solicitar el
levantamiento. En cualquiera de esos dos casos el poseedor estaría impidiendo el remate porque
este presupone el secuestro, y si no se hace el secuestro no se puede hacer el remate. No
obstante el acreedor puede insistir y en ese caso se lleva a cabo el remate advirtiendo que se hace
el remate sobre el derecho real de dominio sin la posesión material; en este caso entonces si se
adjudica el bien el adquirente podrá instaurar un proceso reivindicatorio contra el tercero
poseedor material.
HIPOTECA Y EL PROPIETARIO NO DEUDOR:
La acción real va contra el actual propietario pero no es deudor, en este caso entonces el
propietario no deudor no puede proponer el beneficio de excusión SALVO que sea el fiador
hipotecario, pero un tercero cualquier que compró el bien o que no se obligó personalmente no
puede pedir este beneficio, sin embargo ese tercero al que el código llama tercero poseedor
reconvenido, el artículo 2453 lo llama así, pero no es un poseedor sino un propietario, el no puede
proponer el beneficio de excusión pero sí todo tipo de excepciones (pago, nulidad absoluta,
prescripción extintiva, etc.), SALVO las personas del deudor de la obligación principal
(compensación, etc.).
LIMITACIONES Y FACULTADES DEL TERCERO POSEEDOR RECONVENIDO

ART. 2453.—El tercer poseedor reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca
que después pasó a sus manos con este gravamen, no tendrá derecho para que se persiga primero
a los deudores personalmente obligados.
Haciendo el pago se subroga en los derechos del acreedor en los mismos términos que el fiador.
Si fuere desposeído de la finca o la abandonare, será plenamente indemnizado por el deudor, con
inclusión de las mejoras que haya hecho en ella.
Cuando ese tercero propietario es demandado puede asumir dos aptitudes:
- Pagar el crédito  En este caso el tercero se subroga (subrogación legal) en los derechos
del acreedor contra el deudor sin incluir la garantía hipotecaria porque ya es dueño.
- No pagar  Aquí el bien es rematado, se pierde el derecho real de dominio, no hay
subrogación, PERO sí podría solicitar indemnización plena incluyendo mejoras.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA:

La hipoteca se extingue en general de dos maneras:
1. Extinción indirecta o consecuencial: es la que se produce o se genera como consecuencia de la

extinción de la obligación principal por cualquier modo de extinción de las obligaciones, es decir,
de los regulados en el artículo 1625.
- Pago: cuando se paga la obligación principal y este es hecho por el deudor, la obligación
principal se extingue y consecuencialmente la hipoteca también. Si el pago es efectuado por
un tercero el derecho real de hipoteca no se extingue toda vez que le tercero que paga se
subroga en los derechos del acreedor, incluida la hipoteca SALVO que ese tercero sea el
propietario del pago.
05/09/2013
- Novación: en la hipoteca rige un principio importante que es el de la especialidad y este

principio entre otras cosas establece que el derecho de hipoteca solo cubre la obligación
garantizada, de tal manera que si esta se extingue por novación el derecho real de hipoteca
a su vez se extinguirá y no cubrirá la nueva obligación SALVO que el propietario del bien
hipotecado lo acepte expresamente. Se presenta con frecuencia cuando se reliquida un
crédito.
Ahora cundo el bien es de un tercero ósea e propietario es diferente al deudor con mayor
razón.
- Prescripción extintiva: cuando prescribe la obligación principal prescribe el derecho real de
hipoteca. Lo que ocurre es que el si el acreedor hipotecario si va a demandar el
cumplimiento de la obligación garantizada mediante una acción ejecutiva, personal o real.
En ambos casos tiene un término o plazo de 5 años porque ese es el término de prescripción
de la acción ejecutiva de acuerdo a la ley 791 de 2002, pero esto no significa que no pueda
exigir el pago si la acción prescribió porque puede que la obligación principal no haya
prescrito, es decir, el acreedor tendrá 5 años más para exigir el pago pero ya mediante una
acción declarativa.
2. Extinción directa: está relacionada con el derecho real de hipoteca independientemente de la

obligación principal, se extingue la hipoteca y la obligación principal puede permanecer
perfectamente vigente. Esta es llamada principal porque ataca directamente a la hipoteca y no a la
obligación principal. Son:
- Resolución del derecho real de dominio del constituyente: esta produce efectos
retroactivos, es decir que si se resuelve el derecho de dominio del constituyente sobre el
bien hipotecado se produce la extinción del derecho real de hipoteca previamente
constituido, siempre y cuando la causal de resolución conste en la escritura pública
debidamente registrada.
EXIGIBILIDAD DE OBLIGACIÓN CONDICIONAL

ART. 1542.—No puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada
la condición totalmente.
Todo lo que se hubiere pagado antes de efectuarse la condición suspensiva, podrá repetirse
mientras no se hubiere cumplido.
Cuando el constituyente adquirió el dominio del bien hipotecado el contrato quedó
sometido a condición resolutoria y esta quedó en la escritura pública debidamente
registrada y esta condición se cumplió. Aquí se resolvió el contrato y en este caso la
consecuencia es que el dominio vuelve al anterior adquirente que no es el constituyente,
esto hace que la hipoteca se extinga porque finalmente quien la constituyó no tenía el
derecho.
- Cumplimiento de la condición resolutoria o vencimiento del plazo resolutorio: esta causal
está referida al contrato de hipoteca. Este contrato de hipoteca está sometido a condición o
plazo resolutorio, es decir, se pacta una hipoteca hasta que suceda tal hecho o se pacta por
un término determinado. Cumplida la condición o vencido el plazo se extingue la hipoteca y
la obligación garantizada continúa.
- Expropiación del bien hipotecado: también produce la extinción del derecho de hipoteca,
sin embargo la ley protege al acreedor hipotecario, la entidad expropiante tiene que pagarle
del dinero que le iba a dar al expropiado al acreedor hipotecario.
- Remate del bien hipotecado: cuando se aprueba el remate el juez ordena la cancelación del
derecho real de hipoteca, es decir, ordena la purga de la hipoteca. Independiente si queda o
no un saldo por cubrir, si queda un saldo sigue la obligación pero sin garantía
- Ampliación del plazo de la obligación principal: si el deudor es propietario del bien
hipotecado, cuando se amplía el plazo la hipoteca se extiende también. En cambio, si el
deudor no es propietario y se amplía el plazo de la obligación principal la regla genera les
que ahí sí la hipoteca se extingue SALVO que el propietario quiera de manera expresa
ampliar o consienta con la ampliación del plazo.

ART. 1708.—La mera ampliación del plazo de una deuda no constituye novación; pero pone
fin a la responsabilidad de los fiadores y extingue las prendas e hipotecas constituidas sobre
otros bienes que los del deudor; salvo que los fiadores o los dueños de las cosas empeñadas
o hipotecadas accedan expresamente a la ampliación.
- Pago de la obligación principal por el propietario no deudor: en este caso dicho propietario
se subroga en los derechos del acreedor pero sin incluir la hipoteca, la cual se extingue por
confusión.
3. Extinción por cancelación: no se trata de un modo autónomo de extinguir obligaciones, sin

embargo cada vez que la hipoteca se extingue por vía directa o indirecta es necesario cancelar
tanto la escritura pública de la hipoteca como la inscripción en el registro correspondiente. En este
caso o cuando el acreedor se niega a cancelar la hipoteca el propietario del bien puede adelantar
un proceso verbal para que el juez ordene la cancelación.
09/09/2013

PRENDA: está regulada tanto en el código civil (Art. 2409 – 2431) como en el código de comercio
(Art. 1200 – 1220)
La palabra prenda puede ser entendida en varios sentidos: como contrato, como derecho real o
como bien mueble, inclusive se puede hablar de una cuarta acepción que es la prenda como
sinónimo de garantía cuando el código nos dice que el patrimonio del deudor es la prenda general
del acreedor. Estas acepciones tienen una relación de conexidad, esto porque el contrato de
prenda produce o genera el derecho real de prenda, y ambos tienen por objeto el bien dado en
prenda, el código también utiliza la palabra pignoración o empeño. Hay que precisar sobretodo
con el término de empeñar que lo que hacen las casas de empeño o prendería no son contratos de
prenda sino compraventas con pacto de retroventa, mediante los cuales una persona necesita
dinero, necesita liquidez, entrega un bien a una de estas casas pero lo entrega a título de
compraventa, se establece un pacto mediante el cual deberá pagar unos intereses durante el plazo
y al final del plazo si quiere resolver el contrato deberá pagar el precio inicialmente acordado, que
será el mismo que recibió.
Como derecho real la prenda es una garantía real, accesoria e indivisible, constituida sobre bienes
muebles, la cual otorga al titular derechos sobre la cosa, incluyendo los atributos de persecución y
preferencia.
Como contrato es el instrumento jurídico para la constitución del derecho real de prenda, dicho de
otra manera, el constituyente grava un bien mueble a favor del acreedor prendario quien adquiere
el derecho real de prenda sobre el bien gravado.
Como bien mueble, la prenda es el objeto mueble tanto del derecho como del contrato, y puede
tratarse de todo tipo de bienes muebles, salvo aeronaves, naves mayores, y naves menores
destinadas a pesquería, investigación científica o recreo; estas últimas son susceptibles del
derecho real de hipoteca.
TIPOS DE PRENDA:
1. Prenda civil: esta es un contrato real porque se perfecciona con la entrega del bien mueble por
parte del constituyente al acreedor prendario, esta es una prenda con tenencia del acreedor, o lo
que es lo mismo: con desplazamiento o con desapoderamiento del constituyente. Produce efectos
reales porque una vez perfeccionado con la entrega se constituye un derecho real y produce
efectos personales como todo contrato.
Este contrato de prenda civil una vez perfeccionado produce obligaciones para el acreedor por la
conservación del bien.
2. Prenda comercial: esta puede ser con tenencia o sin tenencia:
- Prenda comercial con tenencia: es un contrato consensual, la entrega es una obligación

surgida del contrato que ya existe, que ya se perfeccionó con el simple acuerdo de
voluntades. Este contrato solo produce efectos personales, que son las obligaciones: el

constituyente se obliga a entregar y el acreedor a conservarlo. Una vez se haga la entrega
surge o se produce el efecto real, este es que el acreedor adquiere el derecho real de
dominio.
Prenda con tenencia

PERFECCIONAMIENTO Y EFECTOS DEL CONTRATO
ART. 1204.—El contrato de prenda con tenencia se perfeccionará por el acuerdo de las
partes; pero el acreedor no tendrá el privilegio que nace del gravamen, sino a partir de la
entrega que de la cosa dada en prenda se haga a él o a un tercero designado por las
partes.
Si al acreedor no se le entregare la cosa, podrá solicitarla judicialmente.
Gravada una cosa con prenda no podrá pignorarse nuevamente, mientras subsista el
primer gravamen. Pero podrá hacerse extensiva la prenda a otras obligaciones entre las
mismas partes.
GASTOS DE CONSERVACIÓN Y DERECHO DE RETENCIÓN

ART. 1205.—El deudor estará en la obligación de pagar los gastos necesarios que el
acreedor o el tercero tenedor hayan hecho en la conservación de la cosa pignorada y los
perjuicios que les hubiere ocasionado su tenencia, imputables a culpa del deudor.
El acreedor tendrá derecho de retener la cosa dada en prenda en garantía del
cumplimiento de esta obligación.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN REAL DEL ACREEDOR

ART. 1206.—La acción real del acreedor derivada de la prenda de que trata este capítulo,
prescribirá a los cuatro años de ser exigible la obligación.
- Prenda comercial sin tenencia: es una prenda sin desplazamiento, el constituyente no
entrega el bien, es un contrato solemne, se perfecciona por escrito, el código habla de
“podrá” pero esto no se debe entender como una facultad que se pueda hacer también de
manera consensual, sino como una solemnidad, de hacerse por escrito o por escritura
pública.
Prenda sin tenencia del acreedor
FORMALIDADES
ART. 1208.—El contrato de prenda de que trata este capítulo podrá constituirse por
instrumento privado, pero sólo producirá efectos en relación con terceros desde el día de
su inscripción.
CONTENIDO DEL DOCUMENTO

ART. 1209.—El documento en que conste un contrato de prenda sin tenencia deberá
contener, a lo menos, las siguientes especificaciones:
1. El nombre y domicilio del deudor;
2. El nombre y domicilio del acreedor;
3. La fecha, naturaleza, valor de la obligación que se garantiza y los intereses pactados, en
su caso;
4. La fecha de vencimiento de dicha obligación;

5. El detalle de las especies gravadas con prenda, con indicación de su cantidad y todas las
demás circunstancias que sirvan para su identificación, como marca, modelo, número de
serie o de fábrica y cantidad, si se trata de maquinarias; cantidad, clase, sexo, marca, color,
raza, edad y peso aproximado, si se trata de animales; calidad, cantidad de matas o
semillas sembradas y tiempo de producción, si se trata de frutos o cosechas; el
establecimiento o industria, clase, marca y cantidad de los productos, si se trata de
productos industriales, etc.;
6. El lugar en que deberán permanecer las cosas gravadas, con indicación de si el
propietario de éstas es dueño, arrendatario, usufructuario o acreedor anticrético de la
empresa, finca o lugar donde se encuentren.
Los bienes raíces podrán identificarse también indicando el número de su matrícula;
7. Si las cosas gravadas pertenecen al deudor o a un tercero que ha consentido en el
gravamen, y
8. La indicación de la fecha y el valor de los contratos de seguros y el nombre de la
compañía aseguradora, en el caso de que los bienes gravados estén asegurados.
REGLAS RELATIVAS AL REGISTRO

ART. 1210.—El contrato de prenda se inscribirá en la oficina de registro mercantil
correspondiente al lugar en que, conforme al contrato, han de permanecer los bienes
pignorados; y si éstos deben permanecer en diversos sitios, la inscripción se hará en el
registro correspondiente a cada uno de ellos, pero la prenda de automotores se registrará
ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes.
El registro contendrá, so pena de ineficacia, los requisitos indicados en el artículo 1209.
Para efectos de oponibilidad ante terceros, esa escritura privada o pública debe ser
inscrita en el correspondiente registro. La inscripción produce el efecto real. Esta no es
solo publicitaria entonces sino también constitutiva del derecho real. Aquí no hay plazo
para la inscripción, pero se recomienda hacerlo rápido para que no constituyan otro
gravamen sobre este. [Art467 y 468 CGP]
En cuanto a esta prenda sin tenencia hay que precisar que no todos los bienes muebles
son susceptibles de la misma, el código establece una limitación diciendo que solo puede
recaer sobre bienes muebles productivos, necesarios para una explotación económica, y
destinados a ella o que sean resultado de la misma explotación.
BIENES GRAVABLES
ART. 1207.—Salvo las excepciones legales, podrá gravarse con prenda, conservando el
deudor la tenencia de la cosa, toda clase de muebles necesarios para una explotación
económica y destinados a ella o que sean resultado de la misma explotación.
Toda prenda sin tenencia del acreedor se regirá por la ley mercantil.
10/09/2013
ALCANCE DE LA PRENDA:
La prenda puede ser cerrada o abierta, al igual que la hipoteca, sin embargo cuando es abierta
debe fijar un límite de cuantía y un plazo de vigencia

PRENDA ABIERTA
ART. 1219.—La prenda de que trata este capítulo podrá también constituirse para garantizar
obligaciones futuras hasta por una cuantía y por un plazo claramente determinados en el contrato.
Esta previsión del artículo 1219 se establece para la prenda comercial sin tenencia, en los demás
casos, es decir, en las prendas comercial con tenencia y en materia civil no hay restricción alguna,
por lo tanto la prenda podría ser cerrada o abierta, con o sin límite de cuantía.
PARTES DEL CONTRATO DE PRENDA:
1. Constituyente: es el sujeto que garantiza una obligación propia o ajena. De acuerdo al artículo
2412 del C.C. el constituyente debe tener capacidad para dar en prenda o pignorar. Tienen
capacidad para dar en prenda los sujetos capaces de enajenar.
REQUISITO DE CAPACIDAD PARA PODER EMPEÑAR

ART. 2412.—No se puede empeñar una cosa sino por persona que tenga facultad de enajenarla.
Los incapaces tendrían que hacerlo entonces a través de sus representantes legales y además será
necesaria la intervención judicial cuando se trate de la pignoración de bienes de los pupilos cuyo
valor supere de 50 smlmv.
Tratándose de patria potestad los bienes que han de darse en prenda no será necesario obtener
dicha autorización, porque se trata de muebles y la restricción aplica solo para inmuebles. Si se
trata de guarda depende porque hay que establecer el valor.
Si se trata de un inhabilitado por discapacidad mental relativa hay que fijarse en el decreto de
inhabilitación para saber si dicho acto u operación se encuentra incluido; si no lo está, no necesita
autorización de nada; y si lo está, necesita autorización del consejero.
2. Acreedor prendario: será el titular del crédito garantizado y del derecho real constituido.
PRENDA PARA GARANTIZAR OBLIGACIONES AJENAS:
Al igual que en la hipoteca, un tercero no deudor puede pignorar bienes propios para garantizar
una obligación ajena, y este no se obligará personalmente SALVO que lo consienta, en cuyo caso
quedará obligado como un fiador. Aquí el acreedor prendario tiene acción real contra un tercero y
acción personal contra el constituyente; tiene acción real contra el tercero constituyente si este lo
ha querido.
NUEVA PRENDA SOBRE EL BIEN GRAVADO:
La prenda con tenencia civil o comercial no admite la constitución de nuevo gravamen sobre el
mismo bien, por razones obvias, si es con tenencia, ¿cómo se le va a entregar a dos personas?
Cuando la prenda es mercantil sin tenencia la cosa puede ser nuevamente pignorada, en cuyo caso
el orden cronológico de la inscripción del contrato determina el orden de prelación para el pago.
ENAJENACIÓN DEL BIEN PRENDADO:

El bien que se encuentra gravado con prenda puede ser enajenado, en materia civil si el
propietario enajena el bien, el comprador puede pagar la obligación principal y obtener la entrega
del bien. El acreedor prendario no podrá negarse a la restitución.
En la prenda mercantil sin tenencia las cosas cambian, aquí si el propietario enajena, dicha
enajenación queda sometida a condición suspensiva, la condición consiste en la autorización del
acreedor o cuando se verifica el pago total de la obligación garantizada. La autorización y el pago
deben quedar consignados en una nota suscrita por acreedor en el documento contentivo de la
enajenación. El legislador mercantil quiso proteger especialmente al acreedor prendario, más
incluso que al mismo acreedor hipotecario.
ENAJENACIÓN POR EL DEUDOR DE LOS BIENES PIGNORADOS

ART. 1216.—Los bienes dados en prenda podrán ser enajenados por el deudor, pero sólo se
verificará la tradición de ellos al comprador, cuando el acreedor lo autorice o esté cubierto en su
totalidad el crédito, debiendo hacerse constar este hecho en el respectivo documento, en nota
suscrita por el acreedor.
En caso de autorización del acreedor, el comprador está obligado a respetar el contrato de prenda.
En la prenda mercantil con tenencia cuando el propietario enajena, se deberá aplicar la norma civil
porque se trata en ambos casos de prenda con tenencia.
BIENES SUSCEPTIBLES DE PRENDA:
Pueden gravarse con prenda todos los bienes muebles SALVO naves, aeronaves, naves mayores.
En la prenda mercantil sin tenencia los bienes productivos.
Prenda sobre bien futuro: tratándose de prenda civil sería imposible, dada su naturaleza de
contrato real. En cambio tratándose de prenda mercantil no hay ningún problema porque en la
prenda mercantil con tenencia la entrega es una obligación y no lo que perfecciona el contrato, y
en la prenda sin tenencia tampoco hay inconveniente en que recaiga sobre un bien que no existe o
que no se encuentra aun dentro del patrimonio del constituyente. En ambos casos tratándose de
prenda mercantil, el derecho real se perfecciona o surge después del contrato; en la mercantil con
tenencia cuando se entregue, y en la mercantil sin tenencia cuando se inscriba.
Prenda de cosa ajena: en materia civil el ordenamiento es muy permisivo, dice que el contrato
produce plenos efectos mientras el propietario no reclame; si reclama y obtiene la restitución se
extingue el derecho real de prenda, en este caso se extingue igualmente el plazo y procede la
exigibilidad anticipada de la obligación SALVO que el deudor constituya nueva prenda u otorgue
garantía suficiente a satisfacción del acreedor. En materia mercantil el contrato estará viciado de
nulidad absoluta por ilicitud del objeto SALVO autorización del propietario.
11/09/2013
Prenda de establecimiento de comercio: el contrato de prenda mercantil CON o SIN tenencia

puede recaer sobre dicho bien mercantil (se considera un bien mueble y que por lo tanto puede
ser objeto del contrato art 532 CCO. Operaciones de las que puede ser objeto el bien).

Cuando se constituya el gravamen, se debe señalar si el mismo comprende toda la universalidad
jurídica o si solo incluye algunos de sus elementos individualmente considerados, si las partes NO
dicen nada se entenderá entonces PIGNORADOS todos los elementos que conforman el
establecimiento de comercio SALVO los activos circulantes (son los bienes que entran y salen
dentro del giro ordinario de las operaciones mercantiles, la mercancía en general), SALVO que las
partes también extiendan la prenda a dichos activos circulantes, debiendo esta quedar
expresamente, en este último caso los activos circulantes que salen son SUBROGADOS (reemplaza)
por los activos circulantes que entran, esta prenda se denomina ROTATIVA.
Prenda de mercaderías: se puede pignorar todo tipo de mercaderías, pero existe un tipo de
prenda sobre estos mismo objetos que sobre sale por su efectividad y es el caso de la prenda de
mercaderías CONSIGNADAS en almacenes generales de depósito, cuando se deposita mercaderías
en un almacén general de depósito el propietario de las mismas recibe un TITULO VALOR que está
conformado por 2 elementos:
 Un certificado de depósito (títulos valor representativo de mercaderías, quien tiene el

titulo tiene las mercaderías), que representa las mercaderías depositadas.
 Un bono de prenda.
Para pignorar las mercaderías depositadas, el propietario entrega el bono de prenda al acreedor
prendario que le permiten un derecho real sobre dichas mercaderías depositadas, NO entrega el
certifica de depósito, porque sería tanto como decir que enajena las mercaderías.
Este tipo de prenda, le otorga ventajas al acreedor prendario:
 La obligación principal está garantizada con unas mercancías depositadas en una entidad
dedicada profesionalmente al depósito, es decir están bien vigiladas, custodia.
 Esas mercaderías NO pueden ser retiradas del almacén general, sin previo pago de la
obligación principal.
 Que la prenda como tal puede ser TRANFERIDA mediante el simple ENDOZO del bono de
prenda, y la entrega del documento que lo contiene, es decir del título valor.
El acreedor prendario es el que tiene el bono de prenda, y por lo tanto tendrá derecho a que si no
se le paga la obligación garantizada, esas mercaderías se vendan, salgan a remate por un
mecanismo que llaman MARTILLO, sin necesidad de acudir al juez para que lo haga.
Prenda sobre un crédito: art.2414 CC (derogado por la ley 1676 de 2013 art 91, A partir del 20 de
febrero de 2014)
Siendo acreedor sobre un derecho personal de crédito, ese crédito se puede dar en prenda, y para
que ello sea posible es necesario:
 Que le crédito exista materialmente, es decir que exista un documento contentivo, porque
si NO lo hay, se deberá crear.

 La prenda requiere la entrega de ese título o documento al acreedor prendario, éste
deberá además notificar la prenda al deudor del crédito garantizado o pignorado
 A partir de la notificación el deudor del crédito pignorado deberá pagar al acreedor
prendario.
Prenda de derechos de propiedad industrial: la propiedad industrial, es decir marcas, patentes,

lemas es susceptible de darse en prenda pero en este caso solo procede la prenda SIN tenencia,
para efectos de oponibilidad dicho documento se inscribe en el registro público administrado por
la superintendencia de industria y comercio.
EFECTOS DE LA PRENDA
EFECTOS ESPECIALES DE LA PRENDA CON TENENCIA
El acreedor esta obligados a la conservación y al cuidado del bien, respondiendo hasta por CULPA
LEVE art 2419, 2421 CC, y art 1205 CCO.
El constituyente a su vez, estará obligado a pagar los gastos de conservación y a indemnizar por los
daños ocasionados por la tenencia, si el constituyente NO pagare los gastos de conservación y las
indemnizaciones a que hubiere lugar, el acreedor podrá ejercer el DERECHO DE RETENCION.
El acreedor prendario NO puede en principio utilizar el bien pignorado, SALVO autorización del
constituyente, en caso de utilizarlos SIN autorización el constituyente podrá exigir su restitución
inmediata art 2420 y 2421 CC.
DERECHO DE RECOBRO art 2418
Si le acreedor pierde la tenencia del bien pignorado puede exigir su restitución de cualquiera que
tenga el bien y aun del mismo o propio constituyente.
Si el constituyente paga la totalidad de la obligación garantizada NO habrá lugar a ninguna

restitución.
EFECTOS ESPECIALES DE LA PRENDA SIN TENENCIA
1. Obligación de conservación: obligación que tiene el constituyente de cuidar y conservar el bien

pignorado, aunque sea propia la cosa, en dicho caso dice la ley responderá a título de
DEPOSITARIO, eso quiere decir que responde de CULPA LEVE, y que frente a él opera una
presunción legal de culpa por la pérdida o deterioro, SALVO autorización de acreedor prendario,
costumbre en contrario, o necesidad de conservación al constituyente se le prohíbe la utilización
del bien; porque si para conservarlo se debe utilizar el bien se hace.
12/09/2013
2. Prohibición de modificación de la ubicación del bien pignorado: cuando se celebra un contrato

de bien sin tenencia, uno de los requisitos es establecer en ese contrato donde va a quedar

ubicado el bien, esto hay que especificarlo, su razón de ser es que en el acreedor en caso de
efectividad de la garantía debe saber dónde está ubicado el bien, por esto se requiere de
autorización del acreedor prendario para cambiar la ubicación del bien, modificación que tiene
que ser inscrita en el respectivo registro que por lo general es el registro mercantil; hay que dejar
constancia de donde o hacia donde se va a cambiar la ubicación del bien.
El incumplimiento de esta obligación genera efectos civiles y penales; civiles porque el acreedor
podrá pretender la entrega del bien, en cuyo caso la prenda cambia de naturaleza; también podrá
exigir anticipadamente la obligación principal, se entiende como una aceleración del plazo. En
materia penal cuando la conducta del constituyente tipifique el delito de disposición del bien
propio gravado con prenda [art. 255]
3. Derecho de inspección: 1217. El acreedor prendario puede inspeccionar según la costumbre el

estado del bien pignorado. El incumplimiento de esta obligación da lugar a la exigibilidad
anticipada de la obligación garantizada
INSPECCIÓN DE LOS BIENES

ART. 1217.—El deudor está obligado a permitir al acreedor inspeccionar, según la costumbre, el
estado de los bienes objeto de la prenda, so pena de hacerse ipso facto exigible la obligación en
caso de incumplimiento.
EFECTOS GENERALES:
1. Derecho de persecución: el acreedor podrá adelantar un proceso ejecutivo prendario contra el

actual propietario y podrá solicitar la venta en pública subasta. Se siguen en principio las mismas
reglas del proceso hipotecario, puede pedir la adjudicación si el remate resultare desierto,
también puede hacer postura, y también puede hacerse adjudicar el bien por cuenta del crédito
sin necesidad de remate cuando el avalúo del bien no supere un salario mínimo. En el artículo 91
la ley 1676 de 2013 cambia a 20 salarios a los inmuebles.
El acreedor prendario lo mismo que el hipotecario cuenta con 5 posibilidades de accionar

judicialmente:
- Únicamente acción real.

- Únicamente acción personal
- Acción real y acción personal separadas.
- Acción real y acción personal conjuntas. (Mixta)
- Acción real seguida de acción personal.
También cuenta con la realización especial de la garantía aquella que se demanda, se pide el
avalúo, se pide el certificado, con menos de un mes de expedido, remate que ser hará por el 90%.
2. Purga de la prenda: cuando se embargue un bien pignorado, al igual que la hipoteca hay que
citar a los acreedores prendarios para que hagan valer sus derechos. Se habla aquí se habla de la
prenda sin tenencia. Lo mismo que en la hipoteca.

PRENDA TÁCITA: también llamada ampliación o extensión de la prenda, este está regulada en el
artículo 2426 y consiste en que cuando se trata de prenda con tenencia civil o comercial, el
acreedor prendario que recibe la totalidad del pago de la obligación garantizada podrá retener la
cosa para garantizar el cumplimiento de otras obligaciones del deudor siempre y cuando se
cumplan los siguientes requisitos:
- Obligaciones ciertas y líquidas, es decir, de valor determinado.

- Obligaciones surgidas después de la obligación principal garantizada.
- Obligaciones exigibles antes del pago de la obligación principal garantizada.
RETENCIÓN DE LA PRENDA POR OTRAS DEUDAS

ART. 2426.—Satisfecho el crédito en todas sus partes deberá restituirse la prenda.
Pero podrá el acreedor retenerla si tuviere contra el mismo deudor otros créditos, con tal que
reúnan los requisitos siguientes:
1. Que sean ciertos y líquidos.
2. Que se hayan contraído después que la obligación para la cual se ha constituido la prenda.
3. Que se hayan hecho exigibles antes del pago de la obligación anterior.
Ejemplo: una persona constituyó una prenda con tenencia a favor del acreedor es constituyente y
deudor, le dice que le va a entregar X obra de arte o X joyas, en garantía de los 10 millones de
pesos que le está prestando; entre las mismas partes surgen otras obligaciones que no están
garantizadas con la prenda pero que la prenda se extiende a ellas. Por ejemplo, le dice luego que
le preste otros 5 millones de pesos. Aquí se cumplen los 3 requisitos.
Este derecho de retención no procede en dos casos:
- Cuando el acreedor prendario ha perdido la tenencia del bien y el constituyente para

evitar el recobro del bien pignorado paga la totalidad de la obligación garantizada.
- Cuando el constituyente enajena el bien pignorado y el adquirente para tener la entrega
de dicho bien paga la totalidad de la obligación principal garantizada.
16/09/2013
EXTINCIÓN DE LA PRENDA:
1. Vía indirecta o consecuencial: cuando hay extinción total de la obligación principal garantizada,
independientemente de la causal de extinción.
- Pago: cuando se extingue por pago total SALVO que el pago lo haga un tercero, si hace
esto se subroga en los derechos del acreedor y no se extingue la prenda, sino la obligación
principal.
- Novación: pasa lo mismo, si la obligación principal garantizada se extingue por novación el
derecho real de prenda se extingue y no cubre la nueva obligación SALVO que el
propietario lo acepte expresamente, es decir, que quiera continuar con el gravamen.
Si ese propietario es un tercero no tiene por qué afectarlo el acuerdo novatorio que haya
hecho el deudor y el acreedor, salvo que lo acepte expresamente. Si el propietario es el

mismo deudor y se novó la obligación está claro que quiere seguir con el gravamen, si el
deudor es el mismo propietario y se novó la obligación, sigue porque sino el acreedor no
hubiera aceptado cambiar una obligación por otra si esto le hubiera hecho perder la
garantía.
- Prescripción extintiva de la obligación principal: esta produce consecuencialmente la
extinción del derecho real de prenda, aquí hay que tener en cuenta que los términos de
prescripción son distintos dependiendo de la clase de prenda.
La acción prendaria en materia civil prescribe en 5 años porque es la regla general.
La prenda comercial con tenencia prescribe en 4 años.
La prenda comercial sin tenencia prescribe en 2 años.
El vencimiento del término de dicha prescripción no impide al acreedor exigir el pago, esto
si la obligación principal no ha prescrito. En este caso tendrá el tiempo adicional para
exigir el pago mediante una acción ordinaria o declarativa cuya prescripción general es de
10 años. Una cosa es que prescriba la acción prendaria y otra que se extinga la obligación
principal.
2. Extinción directa: esta es cuando se refiere al derecho real de prenda independientemente de

la obligación principal, es decir, puede extinguirse la prenda y continuar vigente la obligación
principal.
- Destrucción total del bien pignorado: si se extingue el bien pignorado se excluye

totalmente la prenda porque no tiene sobre qué bien recaer. Pero la obligación principal
subsiste. Cuando el bien desmejora se puede pedir que se releve el bien, y si no constituye
otra prenda u otra caución se acelera el plazo. Si la obligación es líquida o procede
medidas conservativas.
- Resolución del derecho real de dominio del constituyente: esta resolución produce la
extinción del derecho real de prenda previamente constituido pero para ello es necesario
que el acreedor prendario haya actuado de mala fe de acuerdo al artículo 1547 del C.C.
por tratarse de bien mueble.
ENAJENACIÓN DE MUEBLES DEBIDOS BAJO CONDICIÓN

ART. 1547.—Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o
resolutoria, la enajena, no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de
buena fe.
- Ampliación del plazo de la obligación principal: producirá la extinción de la prenda si el
deudor no es propietario del bien. SALVO que el propietario acepte la renovación de la
prenda con el plazo.

ART. 1708.—La mera ampliación del plazo de una deuda no constituye novación; pero
pone fin a la responsabilidad de los fiadores y extingue las prendas e hipotecas
constituidas sobre otros bienes que los del deudor; salvo que los fiadores o los dueños de
las cosas empeñadas o hipotecadas accedan expresamente a la ampliación.

- Remate del bien pignorado: cuando se aprueba este se cancela el derecho real de prenda,
es decir, hay derecho a la purga porque quien adquiere lo hace libre de todo gravamen. La
obligación principal pudo o no haberse extinguido.
3. Extinción por cancelación: no es un modo autónomo pero sí es necesario cuando se trate de

prendas sin tenencia que son las que se inscriben, si esta prenda se inscribió y se ha extinguido por
cualquier vía directa o indirecta, hay que proceder a su cancelación. Lo debe cancelar el acreedor y
si no quiere hacerlo hay que demandarlo.
CONTRATOS FIDUCIARIOS:
Cuando se habla de este tipo de contratos se habla principalmente del contrato de fiducia
mercantil, del encargo fiduciario y de la constitución voluntaria del fideicomiso civil cuando este
tenga origen contractual.
La función económica de estos contratos: en principio todos los contratos fiduciarios se basan en
un elemento primordial que es la confianza, la fe, y permite que un sujeto en algunos casos
transfiera y en otros simplemente entregue bienes de su propiedad a un tercero al que
supuestamente le tiene confianza para que este administre dichos bienes, en otros casos para que
los administre y los enajene y finalmente para que los administre y restituya a un beneficiario. En
cualquier caso trátese de fideicomiso civil, fiducia mercantil o encargo fiduciario, la figura tiene
una estructura triangular toda vez que pueden llegar a participar 3 sujetos:
(1) El constituyente o fideicomitente también llamado fiduciante, que es el propietario de los

bienes.
(2) Fiduciario, en el caso del encargo fiduciario y de la fiducia mercantil es una entidad
debidamente autorizada.
(3) El beneficiario o también llamado fideicomisario, y será aquella a quienes le transfiera los
bienes o los beneficios o los rendimientos del negocio fiduciario. Este tercero en el caso de
la fiducia mercantil puede coincidir con el constituyente.
A nivel familiar y personal se utiliza fundamental el fidecomiso, se hace bien sea por acto entre
vivos o por causa de muerte. Por acto entre vivos con el propósito de transferir un bien a un
tercero pero siempre y cuando se cumpla una condición, pueden ser muchas las razones para no
transferir el bien inmediatamente, a veces se utiliza mucho para defraudar acreedores, porque los
bienes mientras tengan dicha condición, es decir, mientras estén en poder del fiduciario son
inembargables.
Su utilidad mayor es cuando es por causa de muerte, aquí hay posibilidad que el testador realice
una asignación fiduciaria. Cuando se van a hacer esas asignaciones fiduciarias no proceden cuando
se trata de las legítimamente rigurosas.
Utilidades en la Fiducia mercantil: la grama de posibilidades que hay en esta fiducia son muchas:
administrarle patrimonio a los incapaces, hoy con la ley 1306 esto es una obligación, cuando sean
patrimonios mayores a 500 smlmv es obligación legal que vaya a una fiduciaria y en otros casos.

También se utiliza mucho para la liquidación de empresas, sobre todo las empresas estatales
cuando están en vía de liquidación, estos bienes los administra el liquidador que generalmente es
una entidad fiduciaria.
En el mercado inmobiliario tiene mucha aplicación bajo diferentes modalidades.
En el caso del encargo fiduciario también sirve para el pago de nominas, el pago de contratistas de
las entidades públicas por ejemplo, y en general para administrar recursos.
17/09/2013
Regulación legal: la fiducia se encuentra como contrato regulada:
- En el código de comercio [Art. 1226 a 1244]
ART. 1226.—La fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona,
llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra,
llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una
finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado
beneficiario o fideicomisario.
Una persona puede ser al mismo tiempo fiduciante y beneficiario.
Sólo los establecimientos de crédito y las sociedades fiduciarias, especialmente
autorizados por la Superintendencia Bancaria, podrán tener la calidad de fiduciarios.
- Como institución en el estatuto orgánico del sistema financiero, en
- La ley 45 de 1990,
- La ley 35 de 1993,
- Ley 1328 de 2009,
- Ley 80 de 1993 tratándose de la fiducia pública en su artículo 82.
- La ley 1150 de 2007 sobre contratación estatal, en dicha ley se incluye como uno de los
mecanismos de garantía en la contratación estatal (fiducia en garantía)
- Decreto 1510 de 2013 para efectos de la contratación estatal.
Comparativo entre el fideicomiso civil, fiducia mercantil y entre la fiducia mercantil y el encargo
fiduciario.
Fideicomiso civil Fiducia mercantil

Limitación que consiste en la transferencia de
la propiedad o dominio bajo condición
resolutoria.
El fiduciario puede ser una persona natural o El fiduciario es siempre una persona jurídica.
una persona jurídica
El fiduciario eventualmente puede convertirse El fiduciario nunca puede convertirse en
en propietario pleno definitivo. propietario pleno.
El fiduciario es un propietario bajo condición Es simplemente un fiduciario temporal.
resolutoria.
Siempre está sometida a condición. Puede estar sometida a condición a plazo.
Es naturalmente gratuita. Es naturalmente onerosa.

El constituyente (fiduciante o fideicomitente) El constituyente puede permanecer si es
por regla general desaparece. beneficiario, como generalmente lo es.
Si no se designa beneficiario o si este falta, será
el constituyente quien ocupe su lugar.
Siempre es solemne. Puede ser consensual, solemne, y aun real.
Los bienes transferidos ingresan al patrimonio Conforman un patrimonio autónomo.
del fiduciario.
El encargo fiduciario es un negocio en virtud del cual una persona a quien llamamos
fideicomitente o encargante, entrega uno o más bienes específicos a otra llamada fiduciario sin
transferir el dominio de los mismos para que esta última cumpla las instrucciones y la finalidad
determinada por el encargante.
Encargo fiduciario Fiducia mercantil

No hay transferencia de dominio, salvo que se Hay transferencia de dominio.
trate de cosas de género fungibles como el
dinero.
Aquí siempre se transfiere la tenencia. Se transfiere además la tenencia pero puede
ocurrir que el constituyente se la reserve.
No se constituye un patrimonio autónomo. Se constituye un patrimonio autónomo.
Se regula por las normas generales contenidas Se regula por las normas de código de
en el estatuto orgánico del sistema financiero comercio.
[Art. 146] que establece que a dichos encargos
se aplican las normas del contrato de fiducia y
subsidiariamente las normas del contrato de
mandato mercantil, siempre y cuando unas y
otras sean compatibles con su naturaleza
propia.
El código en el artículo 1226 define el contrato de fiducia mercantil como el negocio en virtud del
cual una persona llamada constituyente, fiduciante o fideicomitente, transfiere unos o más bienes
a una persona llamada fiduciario quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una
finalidad determinada por el constituyente en provecho de este o de un tercero llamada
beneficiario o fideicomisario.
Características del contrato de fiducia mercantil:
- Contrato mercantil.
- Típico.
- Nominado.
- Bilateral.
- De ejecución sucesiva.
- Oneroso.
- Conmutativo.
- De sujeto calificado  la fiduciaria tiene que ser una entidad debidamente autorizada.

- Tiene vocación traslaticia de dominio  el constituyente transfiere los bienes a la
fiduciaria.
- Contrato por adhesión  de acuerdo con el estatuto orgánico del sistema financiero
requieren de un control previo en cuanto a su clausulado por parte de la superintendencia
financiera. [Numeral 4 del artículo 146 del estatuto financiero]
Deben cumplir con lo que establece la ley 1328 acerca de la protección al consumidor
financiero, por lo tanto las clausulas abusivas que existieren en esos contratos serán
ineficaces de pleno derecho.
En cuanto al perfeccionamiento del contrato  no existe una uniformidad de criterios. Por regla
general el contrato debe constar por escrito de acuerdo con lo que establece el artículo 151 #2 del
estatuto orgánico del sistema financiero.
CONSTITUCIÓN
ART. 1228.—La fiducia constituida entre vivos deberá constar en escritura pública registrada
según la naturaleza de los bienes. La constituida mortis causa, deberá serlo por testamento.
D. 847/93.
ART. 1º—Los contratos de la fiducia mercantil que celebren las sociedades fiduciarias no
requerirán de la solemnidad de la escritura pública cuando los bienes fideicomitidos sean
exclusivamente bienes muebles.
De conformidad con el artículo 16 de la Ley 35 de 1993, si la transferencia de la propiedad de los
bienes fideicomitidos se halla sujeta a registro, el documento privado en que conste el contrato
deberá registrarse en los términos y condiciones señalados en el precepto citado.
NOTA: El artículo 16 de la Ley 35 de 1993 se encuentra hoy codificado en los numerales 2º y 3º del
artículo 146 del estatuto orgánico del sistema financiero.
El artículo 1228 dice que la fiducia constituida entre vivos debe constar en escritura pública según
de la naturaleza de los bienes, la constituida mortis causa deberá serlo por testamento.
El decreto 2555 de 2010 establece una solemnidad diciendo que los contratos de fiducia mercantil
que celebren las sociedades fiduciarias no requerirán de la solemnidad de la escritura pública
cuando los bienes fideicomitidos sean exclusivamente bienes muebles, dando a entender que la
fiducia se hace por escrito aunque no por escritura pública. Sin embargo el inciso segundo dice
que de conformidad con el artículo 16 de la ley 35 de 1993 si la transferencia del a propiedad de
los bien fideicomitidos se halla sujeta a registro, en documento privado en que conste el contrato
deberá registrarse en los términos y condiciones en el precepto citado.
18/09/2013
Aunque el código pareciera hacerlo solemne y además exigiera la escritura pública hay que tener
en cuenta que de acuerdo a normas posteriores debe entenderse modificado dicho artículo y
establece que la regla general es que el contrato se haga por documento privado y que solo conste
por escritura pública cuando se trata de una constitución de fiducia mediante testamento pues en
ese caso es obvio que será necesaria dicha solemnidad.

Si el objeto de la fiducia fueren bienes inmuebles o vienes sujetos a registro está claro que si
dichos bienes han de transferirse ha de hacerse por escritura pública. El requisito del registro es
necesario para que opere la tradición y no para la celebración del contrato.
Características de la operación fiduciaria mercantil:
1. Se caracteriza por la confianza que generan dichas instituciones.

2. Se trata de un gestor profesional, las fiduciarias son entidades especializadas en la
administración de bienes ajenos.
3. Toda fiducia mercantil supone una finalidad que cumplir con la transferencia de los bienes,
está implícito en todo negocio fiduciario.
4. Su temporalidad, muy ligada a la anterior. No se constituyen fiducias mercantiles
eternamente, aunque la ley limitaba a 20 años, hoy dicha limitación ha quedado suprimida
por la ley 1328 de 2009.
5. La separación absoluta de los bienes, los bienes de la entidad fiduciaria no se confunden
con los que son objeto de la fiducia mercantil, están separados y lo están porque se
constituye un patrimonio autónomo.
Este es un sujeto de derecho conformado por los bienes fideicomitidos afectos a la
finalidad contemplada en el acta de constitución de la fiducia, pero estos no ingresan al
patrimonio porque ellos forman un patrimonio autónomo. Puede participar en los
contratos como sujeto de derecho y es independiente del patrimonio general de cada
interviniente en el contrato. No se confunde ni con el patrimonio de la fiduciaria ni con el
patrimonio del constituyente ni mucho menos con el del beneficiario, este está aquí de
manera temporal y afectado a una finalidad.
Este patrimonio en principio solo responde por las obligaciones contraídas con objeto de
la finalidad perseguida.
6. Este sujeto de derecho entonces es también un sujeto procesal cuya personería está en
cabeza de la fiduciaria.
El artículo 1234 #4 establece que el fiduciario llevará la personería de del patrimonio
autónomo para todas las actuaciones de carácter administrativo o procesal, entonces este
puede asumir la posición de demandante para defender los bienes fideicomitidos, o la
posición de demandado o actuar como un tercero interviniente cuando deba oponerse a
medidas que afecten los intereses o los bienes que conforman dicho patrimonio.
Es importante que cuando se vaya a demandar se tiene que tener preciso quien es el
obligado, porque generalmente demandan a la fiduciaria por un negocio que tiene que ver
estrictamente con un patrimonio autónomo, aquí se debe demandar es a este patrimonio
que está “representado” por la fiduciaria. Ejemplo: cuando se demanda un pago en un
proceso de liquidación cuando la fiduciaria lo está manejando a este patrimonio
autónomo, uno tiene que demandar es al fideicomiso (patrimonio autónomo)
representado por la fiduciaria porque sino habría falta de legitimación en la causa por
pasiva

7. Esos bienes que conforman el patrimonio autónomo no forman parte de la garantía
general de los acreedores del fiduciario, tampoco del constituyente porque solo garantizan
las obligaciones contraídas en el cumplimiento de la finalidad. En principio se trata de un
patrimonio blindado, protegido de acreedores.
8. Estos bienes en principio no podrían ser perseguidos por los acreedores del constituyente,
pero la ley establece excepciones razonables a esto, de lo contrario se podría transferir a la
fiduciaria y así no tener con qué pagar. Estos bienes pueden ser perseguidos por los
acreedores del constituyente, siempre que sus acreencias sean anteriores a la constitución
del fideicomiso. [1230]
NEGOCIOS FIDUCIARIOS PROHIBIDOS

ART. 1230.—Quedan prohibidos:
1. Los negocios fiduciarios secretos;
2. Aquellos en los cuales el beneficio se concede a diversas personas sucesivamente, y
3. Aquellos cuya duración sea mayor de veinte años. En caso de que exceda tal término,
sólo será válido hasta dicho límite. Se exceptúan los fideicomisos constituidos en favor de
incapaces y entidades de beneficencia pública o utilidad común. [Derogado ley 1328]
En estos casos el acreedor deberá demostrar la preexistencia de la obligación y que la
constitución de ese fideicomiso propició o aumentó el estado de insolvencia del deudor y
que por lo tanto se le causa un daño al acreedor ante la imposibilidad de hacer efectivo
sus derechos
Elementos esenciales del contrato de fiducia mercantil:
1. El gravamen fiduciario: es la carga que tiene la entidad fiduciaria de administrar y enajenar o

restituir al constituyente una vez cumplida la finalidad (condición o plazo)
2. La determinación del bien o bienes fideicomitidos: art. 1226 habla de bienes especificados.
3. La temporalidad: el contrato está sujeto a condición o plazo, según el código de comercio
eran 20 años pero esto fue derogado por la ley 1328.
4. La remuneración: al ser un contrato oneroso la fiduciaria debe ser retribuida en su labor y
para eso se pactan comisiones, rendimientos, porcentajes, etc.
5. La restitución: la fiduciaria NUNCA se queda con el bien, siempre debe restituirlo. Y si esta
implica la transferencia de un bien sujeto a registro habrá que hacerlo con las solemnidades
del caso. Ejemplo: en el negocio fiduciario inmobiliario el constituyente transfiere a la
fiduciaria un bien inmueble y nos recursos económicos, lo debe hacer por escritura pública y
registrarlo, la fiduciaria con esos bienes constituye un patrimonio autónomo, cumple la
finalidad que generalmente es construir o realizar el proyecto, una vez se hace el edificio,
cumplida su finalidad se debe restituir los beneficios del fideicomiso a los beneficiarios
(fideicomisarios), tendrá que hacerlo por escritura pública y tiene que registrarlo en la oficia
de instrumentos públicos.
19/09/2013
LAS PARTES EN LA FIDUCIA MERCANTIL:

1. Constituyente o fiduciante: es el sujeto que transfiere los bienes, puede ser a la vez
beneficiario, sin nada se dice acerca del beneficiario y este falta, el constituyente hará sus veces.
Hay 3 posibilidades para que el constituyente sea:
- Que nada se diga.

- Que falte.
- Que se pacte.
2. La fiduciaria: quien adquiere los bienes y se compromete a administrar los bienes o enajenarlos,
es quien ejecuta la voluntad del constituyente y en Colombia solo las sociedades fiduciarias de
acuerdo a la ley 45 de 1990 que se hayan constituidos como filiales de los bancos y las
corporaciones financieras y las constituidas autónomamente como fiduciarias. Se trata de un
sujeto calificado.
La misma ley 45 de 1990 permite a las entidades de derecho público continuar ejerciendo
funciones fiduciarias, por lo tanto están autorizadas FINAGRO, FINDETER, el Banco de la República,
FEN. Son entidades vigiladas por la Superintendencia financiera.
3. Fideicomisario o beneficiario: es un sujeto que recibe los beneficios del cumplimiento del
encargo y también los bienes fideicomitidos, se trata de un acreedor en virtud de una estipulación
para otro, es decir, se estipula a favor de otro; el constituyente estipula a favor de él.
Al beneficiario se le exige simplemente capacidad de adquisición, no capacidad de ejercicio.

Cuando se trate de incapaces estos actuarán a través de su representante legal.
Su existencia no es esencial para perfeccionarse el contrato, sin embargo su existencia debe ser
posible y realizarse dentro del término de duración del fideicomiso. De acuerdo a la Corte el
beneficiario no es parte del contrato, es un sujeto negocial porque no celebra el contrato.
EFECTOS DEL CONTRATO:
1. Respecto del constituyente:
Derechos del constituyente o fideicomitente: son:
- Todos aquellos derechos que se hubiere reservado frente a los bienes fideicomitidos salvo
que fueren incompatibles con la esencia de la institución, por ejemplo: podría
eventualmente reservarse el derecho de usufructo o la simple tenencia de los bienes en
virtud de un comodato en los casos de la fiducia en garantía. Pero si estamos entregando

unos bienes ara que los administre y para que los haga productivos no se puede reserva la
tenencia.
- El constituyente puede revocar la fiducia cuando se haya reservado dicha potestad, de lo
contrario se debe entender que la fiducia es irrevocable.
- También tiene derecho a la restitución de los bienes al término de la fiducia cuando no
haya un beneficiario distinto a él, es decir, cuando el mismo sea constituyente y
beneficiario.
- Exigir rendición de cuentas a la fiduciaria.
- Tiene derecho de ejercer la acción de responsabilidad contra la fiduciaria en los casos en
que dicha entidad incurra en incumplimientos o en malos manejos.
- Pedir la remoción de la fiduciaria cuando haya lugar a ello. [1239]
REMOCIÓN DEL FIDUCIARIO

ART. 1239.—A solicitud de parte interesada, el fiduciario podrá ser removido de su cargo
por el juez competente, cuando se presente alguna de estas causales:
1. Si tiene intereses incompatibles con los del beneficiario;
2. Por incapacidad o inhabilidad;
3. Si se le comprueba dolo o grave negligencia o descuido en sus funciones como
fiduciario, o en cualquiera otros negocios propios o ajenos, de tal modo que se dude
fundadamente del buen resultado de la gestión encomendada, y
4. Cuando no acceda a verificar inventario de los bienes objeto de la fiducia, o a dar
caución o tomar las demás medidas de carácter conservativo que le imponga el juez.
Obligaciones del constituyente: son:
- Transferir la propiedad de los bienes a la fiduciaria. La sola celebración del contrato no es

suficiente, es necesario la tradición de acuerdo al régimen legal propio de los bienes. Si
son bienes muebles no sometidos a un régimen especial será suficiente la entrega
material, para los demás casos será necesario el registro.
- Constituir el gravamen fiduciario, esta constitución del gravamen opera cuando se tradita
el bien.
2. Respecto de la fiduciaria:
Derechos de la fiduciaria:
- Que se le remunere (contrato oneroso).

- Obtener el rembolso de los gastos realizados en interés del fideicomiso. Se establece que
con rendimientos la fiduciaria pague los gastos, pero es posible que no se pacte.
Obligaciones de la fiduciaria:
- Debe actuar de manera diligente en el cumplimiento de sus obligaciones. Responde de

culpa leve. Por regla general las obligaciones que adquiere son de medio y no de
resultado. Hay que tener en cuenta que se trata de un gestor profesional, especializado y
que por lo tanto hay más rigor en la exigencia de esas obligaciones de medio.

- Mantener la separación patrimonial, se sabe que el patrimonio del constituyente que
transfiere a la fiduciaria no se pueden confundir. Deben ser cuentas aparte.
- Invertir de acuerdo con lo pactado en la fiducia salvo que haya facultad de invertir según
su criterio, pero esto no quiere decir que pueda hacer inversiones riesgosas o peligrosas
en exceso.
- Representar el patrimonio autónomo: en asuntos judiciales extrajudiciales,
administrativos, etc.
- Proteger el patrimonio autónomo frente a terceros y aun frente al propio constituyente y
beneficiario.
- Obrar según las instrucciones de la Superintendencia financiera. Esta interviene
frecuentemente en los negocios fiduciarios, la ley la faculta para que dé instrucciones
acerca del manejo de los negocios.
- Transferir los bienes al constituyente o beneficiario según el caso al término de la fiducia.
- Rendir cuentas mínimo cada 6 meses o antes si algo pasa.
20/09/2013
3. Respecto del beneficiario:
Derechos del beneficiario:
- Exigir a las fiducia el cumplimiento de sus obligaciones ( 1231 y 1235)
INVENTARIO Y CAUCIÓN
ART. 1231.—A petición del fiduciante, del beneficiario, o de sus ascendientes, en caso de
que aún no exista, el juez competente podrá imponer al fiduciario la obligación de efectuar
el inventario de los bienes recibidos en fiducia, así como la de prestar una caución
especial.
DERECHOS DEL BENEFICIARIO
ART. 1235.—El beneficiario tendrá, además de los derechos que le conceden el acto
constitutivo y la ley, los siguientes:
1. Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones y hacer efectiva la
responsabilidad por el incumplimiento de ellas;
2. Impugnar los actos anulables por el fiduciario, dentro de los cinco años contados desde
el día en que el beneficiario hubiera tenido noticia del acto que da origen a la acción, y
exigir la devolución de los bienes dados en fideicomiso a quien corresponda;
3. Oponerse a toda medida preventiva o de ejecución tomada contra los bienes dados en
fiducia o por obligaciones que no los afectan, en caso de que el fiduciario no lo hiciere, y
4. Pedir al Superintendente Bancario por causa justificada, la remoción del fiduciario y,
como medida preventiva, el nombramiento de un administrador interino.
- Impugnar los actos anulables realizados por la fiduciaria.
- Facultados para formular oposición a las medidas preventivas contra los bienes sometidos
a la fiducia.
- Pedir la remoción de la fiduciaria. (1239)
REMOCIÓN DEL FIDUCIARIO

ART. 1239.—A solicitud de parte interesada, el fiduciario podrá ser removido de su cargo
por el juez competente, cuando se presente alguna de estas causales:
1. Si tiene intereses incompatibles con los del beneficiario;
2. Por incapacidad o inhabilidad;
3. Si se le comprueba dolo o grave negligencia o descuido en sus funciones como
fiduciario, o en cualquiera otros negocios propios o ajenos, de tal modo que se dude
fundadamente del buen resultado de la gestión encomendada, y
4. Cuando no acceda a verificar inventario de los bienes objeto de la fiducia, o a dar
caución o tomar las demás medidas de carácter conservativo que le imponga el juez.
- Pedir la restitución preferencial de los bienes al término de la fiducia. (1242)
DESTINACIÓN DE LOS BIENES A LA TERMINACIÓN DEL NEGOCIO

ART. 1242.—Salvo disposición en contrario del acto constitutivo del negocio fiduciario, a la
terminación de éste por cualquier causa, los bienes fideicomitidos pasarán nuevamente al
dominio del fideicomitente o de sus herederos.
EXTINCIÓN DE LA FIDUCIA:
1. Cuando la fiducia realiza plenamente sus fines.

2. Cuando le resulte imposible realizar dichos fines
3. Cuando expira el plazo al que está sometido. [Ya no está el plazo legal de 20 años que
antes existía]
4. Cuando se cumpla la condición resolutoria o cuando esta se hace imposible o cuando no
se cumple oportunamente la condición suspensiva.
5. Muerte del constituyente puede dar lugar a la terminación de la fiducia cuando así se haya
pactado.
6. Disolución de la entidad fiduciaria.
7. Cuando prospera la acción de los terceros acreedores frente a los bienes fideicomitidos. Su
acción prospera solo si su crédito fue anterior a la constitución.
8. La revocación del fiduciante.
9. La declaración de nulidad del acto constitutivo.
10. Mutuo acuerdo entre las partes celebrantes.
NEGOCIOS FIDUCIANTES PROHIBIDOS:
- Negocios fiduciarios secretos

- Aquellos en los cuales el beneficio se concede a diversa persona sucesivamente.
NEGOCIOS FIDUCIARIOS PROHIBIDOS

ART. 1230.—Quedan prohibidos:
1. Los negocios fiduciarios secretos;
2. Aquellos en los cuales el beneficio se concede a diversas personas sucesivamente, y
3. Aquellos cuya duración sea mayor de veinte años. En caso de que exceda tal término, sólo será
válido hasta dicho límite. Se exceptúan los fideicomisos constituidos en favor de incapaces y
entidades de beneficencia pública o utilidad común.
TIPOS DE FIDUCIA: hay diversas clasificaciones de acuerdo a varios criterios:

1. Según su función económica: puede ser:
- De administración:
- De inversión:
- De titularización:
- De garantía:
2. Según el objeto del negocio:
- Inmobiliaria
- Emisión de bonos
- Inversión
3. Según la naturaleza del constituyente:
- Pública  aquí no hay transferencia de bienes.

- Privada.
Fiducia en garantía: puede ser un contrato de garantía y estar al lado de la prenda y de la hipoteca
o de lo que hoy se conoce como garantías mobiliarias. En este tipo de fiducia una persona
transfiere de manera irrevocable la propiedad de uno o varios bienes a titulo de fiducia o los
entrega en encargo fiduciario irrevocable a una entidad fiduciaria, este puede ser a través del
mecanismo propio de la fiducia o del encargo¿?. Se hace para garantizar con esos bienes y/o con
su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones a cargo del constituyente y a favor de
terceros designando como beneficiarios al acreedor de dichas obligaciones. Ese beneficiario a
acreedor de dichas obligaciones podrá solicitar a la fiduciaria la realización o la venta de los bienes
fideicomitidos para que con su producto se pague el valor de la obligación o el saldo insoluto de
acuerdo con las condiciones previstas en el contrato y siempre y cuando dichas obligaciones sean
exigibles. ¿En qué momento? Cuando se incumpla la obligación.
La fiduciaria cuando se trata del contrato de fiducia en garantía constituye con dichos bienes un
patrimonio autónomo que representa y expide a los acreedores un certificado (una especie de
título) que lo faculta o lo acredita para exigir el cumplimiento. Una vez se cumpla con la obligación
el beneficiario debe devolver los certificados que expide la fiduciaria.
Si se trata de encargo fiduciario en garantía se entregan los bienes por parte del constituyente
pero sin transferirlos con el fin de que la fiduciaria los custodie como garantía de que la obligación
va a ser pagada.
Ventajas de la fiducia en garantía:
1. Hablando del acreedor, este cuenta con la ventaja de no tener que demandar para el
cumplimiento de la obligación, es decir, puede obtener su pago de manera más rápida y
eficiente.

2. Los bienes han de venderse por el 100% de su avaluó comercial, no está sometidos a las
rebajas del procesos ejecutivo en cuanto al avalúo y este lo hacen entidades especializadas
y bien asesoradas.
3. Para el deudor también tiene ventajas porque el bien puede obtener un mayor valor.
4. Le permite al deudor obtener créditos nuevos con varios acreedores hasta los límites
fijados en el contrato sin tener que incurrir en los costos de constitución de otras garantías
reales.
5. Es importante saber que el acreedor está contando con una garantía en la que no van a
intervenir otros acreedores a competir con él, porque los bienes que se dan en garantías
están afectados especialmente a esa finalidad de pagar determinada obligación, SALVO
cuando son anteriores los acreedores o si el contrato se ha hecho para defraudarlos.
Desventajas de la fiducia en garantía:
Parte de la doctrina ha criticado la figura, inclusive la Corte Suprema ha tenido oportunidad de

pronunciarse sobre las críticas que la doctrina ha hecho, críticas que fundamentalmente se
refieren a que según ellos el contrato de fiducia en garantía está vulnerando el derecho de
defensa, contradicción y del debido proceso del deudor porque están vendiendo sus bienes
simplemente con la solicitud que haga el acreedor en la que lo único que tiene que decir este es
que le han incumplido y que el deudor que es el constituyente no tiene oportunidad de
defenderse o de controvertir si realmente está incumpliendo o no. A estas críticas la Corte
responde diciendo que ha sido el mismo deudor quien ha contratado de esa manera y que ha sido
su propia decisión someter dichos bienes a una posible venta que desde que prestó su
sometimiento a transferirlos para que se constituyan en garantía se está sometiendo a que los
venda porque esa es la finalidad de la fiducia y en virtud de constituir la fiducia fue que
efectivamente accedió a los créditos por parte de los acreedores. Lo que sí es cierto es que el
deudor no tiene en general ningún mecanismo eficiente para oponerse a que la fiducia pueda
vender sus bienes.
En materia de contratación estatal la ley 1150 de 2007 permitió que los contratistas garantizaran
el cumplimiento del contrato o de las obligaciones surgidas por el contrato mediante la fiducia en
garantía. Esta ley amplió el elenco de garantías que en la ley 80 eran prácticamente la póliza de
seguros y la garantía bancaria, la ley 1150 amplió esto a la fiducia en garantía, pero restringida a
contratos de determinada cuantía en adelante. Este mecanismo hoy está reglamentado en el
decreto 1510 de 2013, en este decreto se establece que en caso de no venderse los bienes en un
determinado tiempo en este caso se pueden entregar o dar en pago para entidad estatal. Ese
mismo decreto establece qué tipo de bienes y de determinado valor se pueden dar en garantía,
tiene que ser bienes productivos y que tengan un avalúo superior a 2000 smlmv.
Decreto 1510 de 2013. Artículo 141. Admisibilidad de bienes para conformar el patrimonio
autónomo. Los bienes o derechos fideicomitidos para crear el patrimonio autónomo que sirve de
garantía en los términos de los artículos 115 y 116 del presente decreto, deben ofrecer a la
Entidad Estatal un respaldo idóneo y suficiente para el pago de las obligaciones garantizadas.

La Entidad Estatal solamente puede aceptar como garantía el patrimonio autónomo conformado
con los siguientes bienes y derechos:
1. Valores que pueden conformar las carteras colectivas del mercado financiero, o la participación
individual del contratista en carteras colectivas. La Entidad Estatal reconocerá para efectos del
cálculo del valor de la garantía hasta el noventa por ciento (90%) del monto de tales valores.
2. Inmuebles libres de limitaciones de dominio con un valor superior a dos mil (2.000) smlmv, que
generen rentas en un (1) año por valor mayor al cero punto setenta y cinco por ciento (0,75%)
mensual del precio de realización establecido en el avalúo que debe realizar un experto, de
acuerdo con el artículo siguiente del presente decreto. Estas rentas no pueden estar a cargo del
contratista garantizado y deben hacer parte del patrimonio autónomo. La Entidad Estatal
reconocerá para efectos del cálculo del valor de la garantía hasta el setenta por ciento (70%) del
valor del avalúo de los bienes inmuebles fideicomitidos.
23/09/2013
FIDUCIA INMOBILIARIA
Es un negocio jurídico en virtud del cual una parte llamada CONSTITUYENTE transfiere un bien
inmueble al FIDUCUARIO, para que éste administre y desarrolle un proyecto inmobiliario de
acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo, y transfiera las unidades
construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.
Ventajas o riegos de dicha operación.
Ventajas:
 Asegurar la viabilidad del proyecto mediante el control del punto de equilibrio

 Asegurar el destino de los recursos a la construcción del proyecto, es decir que estos NO
se desvíen a otros fines.
 Asegurar su ejecución en tiempo y forma
 Asegurar la trasferencia de las unidades construidas a la terminación del proyecto.
Riegos:
 El fiduciario debe evaluar y verificar previamente los siguientes aspectos, entre otros:
1. Estudio de títulos de los inmuebles objeto del proyecto, que el bien NO vaya a
estar embargado, que realmente pertenezca al constituyente, si tiene hipotecas, si
tiene patrimonio de familia, es decir si tiene algún gravamen lo limitación.
2. Que NO exista desviación de recursos
3. Verificar permisos y licencias; licencia de construcción, ambientales
4. Verificar la capacidad administrativa, técnica, financiera, y la solvencia moral del
constructor (que la persona no tenga antecedentes, que la persona tenga buena
reputación)
Intervinientes en el negocio
1. El constituyente:

a. El constituyente inicial, que es generalmente la persona que es propietaria del
inmueble, del lote; con esta persona normalmente se celebra un contrato de
encargo fiduciario en la etapa inicial o preliminar y luego se celebra un contrato de
fiducia.
b. Inversionistas o adherentes, celebran contratos de encargo fiduciarios de
inversión para pagar la cuota inicial y los que luego aporten a la fiduciaria; cuando
se logra el punto de equilibrio, se vinculan entonces como promitentes
compradores en el proyecto y se tendrán como adherentes al contrato principal.
2. El promotor, es quien por iniciativa del dueño del lote, del propietario, estructura el
diseño económico del proyecto y se encarga de la publicidad y de la consecución de
adherentes o fideicomitentes inversionistas al proyecto.
3. El constructor, es un contratista que ejecuta el proyecto, muchas veces puede ser el
mismo constituyente inicial o un tercero.
4. El interventor, quien hará las labores de vigilancia y control del desarrollo del proyecto, es
designado generalmente por la fiduciaria.
5. La fiduciaria, la entidad que celebra el contrato con el constituyente inicial.
Punto de equilibrio
Es el monto de los recursos y el conjunto de condiciones técnicas y jurídicas necesarias para llevar
a término la construcción del proyecto en el plazo y con las especificaciones acordadas entre
promotores, compradores, inversionistas y beneficiarios.
La determinación del punto de equilibrio la hace la fiduciaria, ésta es responsable de verificar que
se han cumplido todas y cada una de las condiciones señaladas.
Cada proyecto tendrá un punto de equilibrio distinto, dependerá; en términos más sencillos es
cuando ya el proyecto se hace viable económicamente, cuando se ha vendido cierta cantidad de
unidades, ya hay inversiones que salvan el proyecto, y que lo que ingrese de ese punto en
adelante será la utilidad.
Etapas del proyecto inmobiliario
 Etapa previa: es aquella que tiene por finalidad analizar la viabilidad del proyecto, en esta
etapa se realizan todos los estudios técnicos, se tramitan licencias, se obtienen permisos,
se tramita la consecución del crédito, se obtienen los recursos bien sea mediante la
vinculación directa de los inversionistas, mediante la preventa de las futuras unidades, de
tal forma que se obtenga el punto de equilibrio del proyecto.
Si durante esta etapa se demuestra que el proyecto NO es factible por cualquier
circunstancia, es decir aspectos técnicos, económicos, jurídicos, NO es obtuvieron los
permisos, no existieron compradores; se dará por finalizado el fideicomiso, en este caso se
devolverán los dineros que se han recibido, y que se encuentran por lo general en un
fondo común ordinario que para el efecto creo o constituyo la fiduciaria.

 Etapa de ejecución: ya logrado el punto de equilibrio, superada la etapa previa, se lleva a
cabo el proyecto, se construye el inmueble, se hace la transferencia del lote, si es que NO
se había hecho, todos los dineros conseguidos en la etapa previa más sus rendimientos se
vinculan a la construcción con el fin de iniciar el desarrollo del proyecto.
En esta etapa la fiduciaria celebra los contratos de construcción, suscribe las promesas con
los adherentes, NO de compraventa como tal sino de restitución del beneficio del
fideicomiso, que será un porcentaje en el mismo, el cual se concreta en una unidad o más.
Finalmente, el fiduciario procede a la enajenación por escritura pública de las unidades
inmobiliarias a los adherentes.
 Etapa de liquidación: se lleva a cabo la liquidación de todos los contratos celebrados con
los terceros, se liquidan los créditos que se hayan obtenido con el sector financiero, se
liquidan los contratos con los adherentes, se presenta una rendición final de cuentas.
Modalidades de la fiducia inmobiliaria
a. Fideicomiso al costo: se caracteriza por que el valor final de las unidades construidas
depende del costo final del proyecto. En esta modalidad los inversionistas son los que
corren con el riesgo derivado del incremento de los precios o resultan beneficiados en que
éstos se mantengan o rebajen
b. Fideicomiso a precio fijo: en este caso el proyecto requiere un promotor distinto al que
nombra la fiduciaria, el cual se encargar de la venta o promoción a precio fijo de las
unidades, y este promotor asume el riego inicial de incremento de los riegos, o su
disminución o mantenimiento.
Estas modalidades de utilizan para la construcción de sedes o clubes campestres, y para
vivienda de interés social o interés prioritario, obviamente que al adquirente NO correrá el
riego sino que se mantiene el precio fijo.
c. Pagos condicionados: significa que la fiduciaria solo efectúa el pago del precio de compra
de un inmueble cuando el traspaso del mismo se hubiere efectuado sin problema y el
comprador ya figure como propietario en el respectivo certificado de libertad.
24/09/2013
CONTRATO DE SEGURO
1. Función económica: constituye un mecanismo mediante el cual los sujetos de derecho

administran los riesgos que pesan sobre su patrimonio en general sobre sus bienes en particular y
sobre su vida y estado de salud. Esto significa que existen riesgos de tipo personal y existen riesgos
que llamamos reales y otros que se denominan patrimoniales.
a) Personales
- Vida.
- Salud
b) Reales:
- Incendio.

- Hurto.
- Daños.
c) Patrimoniales:
- Responsabilidad civil.
- Cumplimiento de un contrato.
Para administrar estos riesgos una de las cosas que se hace es pasarle esos bienes a una compañía
de seguros. La ocurrencia de esos siniestros traen como consecuencia la perdida de esos bienes
patrimoniales y extrapatrimoniales, y por lo tanto, si hay un mecanismo que de alguna manera
resarza o indemnice esas pérdidas, los sujetos en algunos casos podrán seguir ejerciendo su
actividad económica y en otros casos simplemente dejarán a su familia o beneficiarios algún
dinero en caso de muerte. Esto aplica en todo tipo de sujetos: naturales o jurídicas.
El seguro es una institución económica importante además de ser un contrato de mucha

frecuencia en su celebración.
Esto hace que la regulación legal sea muy extensa, es de los contratos más regulado de todos.
2. Regulación legal: se regula desde el punto de vista del contrato y desde el punto de vista de la
institución. Esto ha llevado a decir que existe un derecho privado de los seguros (contrato) y un
derecho público (institución).
Desde el punto de vista del contrato (privado) En el código de comercio desde el artículo 1036 al
1162.
Existen otras normas que también contemplan lo relacionado con este contrato:
- Ley 45 de 1990.
- Ley 35 de 1993.
- Ley 389 de 1997.
La parte del seguro como institución (público)
- Ley 45 de 1990.
- Ley 35 de 1993.
- Estatuto orgánico del sistema financiero.
- Ley 1328 de 2009.
- Normas de contratación estatal.
- Ley 80 de 1993.
- Ley 1150 de 2007.
- Decreto 1510 de 2013. [Relacionado con la contratación estatal]
En la contratación estatal, una de las exigencias de los contrato estatales es las garantías, y una de
las modalidades de cumplir con estas es a través de las pólizas de seguro. Si la entidad estatal

exige garantizar la responsabilidad civil extracontractual, esta garantía solo se puede otorgar a
través del seguro. Estos son seguros privados para amparar contratos estatales.
3. Noción: el contrato de seguro es aquel mediante el cual una persona transfiere los riesgos
personales, reales o patrimoniales, propios o ajenos, a una aseguradora, la que a cambio de una
contraprestación o prima asume los riesgos y se obligará a pagar una indemnización o una suma
asegurada en caso de siniestro, es decir, en caso de realización del riesgo.
4. Características:
- Es un contrato mercantil, está regulado por lo tanto en el código de comercio. Aunque hay
casos en que se deberá clasificar como estatal, cuando son las entidades estatales las que
están asegurando sus riesgos y por lo tanto se someterán a algunos de los requisitos
adicionales que dicha contratación implica, en cuanto a la selección del contratista por
ejemplo. Pero fundamentalmente aun en este caso y salvo algunas excepciones estos
contratos se regulan por el derecho privado.
- Es un contrato típico,
- Nominado.
- Consensual de acuerdo a la ley 389 de 1997. Antes era solemne según el código, pero con
esta ley se hizo la reforma. La excepción a esta consensualidad es cuando interviene el estado
en este contrato como parte asegurada, en este caso sí debe constar por escrito. El hecho de
que este contrato sea consensual implica que bastará probar sus elementos esenciales, dicha
prueba es una prueba legal tarifada, es decir, la misma ley estableció que el contrato de
seguros siendo consensual deberá probarse por escrito, es decir, prueba documental o por
confesión. No admite ninguna otra manera de probarse.
Y escrito se refiere a una prueba documental cualquiera en la que se puedan constatar o de la
que se pueda inferir el cumplimiento de los elementos esenciales o la concurrencia de estos
elementos, cuando es la póliza es el documento contentivo del contrato. Antes de la reforma
de 1997 la póliza no solo era el elemento probatorio sino también el elemento constitutivo
del contrato, hoy hay contrato sin póliza, sólo que hay que probarlo por esos dos medios:
documental o confesión de quien tenga el poder para hacerlo, es decir, la aseguradora.
Si no se tiene póliza se pueda probar de otra manera. Ejemplo: seguro de automóviles,
viernes a las 5:00 pm, se llama a la compañía de seguros y se expide algún recibo o alguna
prima pero no hay póliza, se sale ese día y se choca o lo roban, para reclamar se debe probar
el contrato, pero se tiene el documento para probar, aquí no habría ningún problema. Pero si
esto hubiera ocurrido antes de la ley 389 de 1997 no se podría porque no hay póliza,
entonces habría que demandar por una responsabilidad contractual, etc.
Cuando es un contrato para garantizar el cumplimiento de las obligaciones, si es de un
contrato estatal, por ejemplo, para cumplir con la garantía se celebra un contrato de seguro
de cumplimiento, ¿Este contrato puede ser verbal? El estado no aprueba la garantía si es
verbal. Entonces en este caso la consensualidad no sirve de mucho.
Esta consensualidad tendría aplicación cuando se trata de acreditar algunos elementos
accidentales del contrato de seguro, como por ejemplo, lo que tiene que ver con las garantías,

estas dentro de un contrato de seguro son elementos accidentales que consisten en ciertos
hechos o situaciones a las que se compromete la aseguradora. Por ejemplo, el asegurado se
compromete a instalar unas alarmas, unos aspersores en el techo en caso de que haya fuego,
o establecer una vigilancia especial; estas garantías DEBEN contar por escrito, en este caso en
específico no hay consensualidad.
- Bilateral, lo celebran dos partes que son el tomador que es el sujeto que transfiere los riesgos
o ajenos, y de otra parte la aseguradora o asegurador que es quien los asume, son las dos
partes celebrantes.
- Oneroso.
- Aleatorio: dicha condición de aleatoriedad se concreta en la obligación condicional que tiene
la compañía de seguros. De pagar la indemnización o suma cuando ocurra el siniestro, en este
sentido es aleatorio, pero no en el sentido de la posibilidad de ganancia o pérdida.
- Contrato de ejecución sucesiva  una vez celebrado empieza a celebrarse.
- Contrato con vigencia o duración. Es importante saber cuándo empieza y cuándo termina.
Esto lo establecen las partes, pero si no dicen nada se entienden que empieza a la hora 24 de
la celebración, entonces empieza al otro día.
- Sujeto calificado.
25/09/2013
- Excelente buena fe –ubérrima bona fides–.  porque la compañía de seguro asume el riesgo
con base en la declaración que al respecto haga la parte asegurada, es decir, el tomador o
asegurado en su caso. La ley exige que sea una declaración sincera en la que no se incurra en
reticencias o inexactitudes por parte del tomador o asegurador. Además es muy exigente ese
deber de buena fe durante la ejecución del contrato y en caso de siniestros cuando se haga la
respectiva reclamación.
Durante la ejecución del contrato porque pesa sobre la parte asegurada el deber de informar
todo cambio o alteración del estado del riesgo.
En el momento de la reclamación, es decir, ocurrido el siniestro, igualmente se exija que no
haya fraude y que se dé la información precisa.
Por parte de la compañía de seguro también hay una exigencia especial sobre la buena fe,
porque las aseguradoras tienen que informar de manera suficiente, clara, detallada, acerca de
los amparos o coberturas y las exclusiones, es decir, también hay un especial deber de
información en el que se exige una buena fe excelente.
- Intuito persona  por lo general la compañía de seguros asume el riesgo dependiendo en
gran parte de las condiciones personales del asegurado o tomador, por ello la compañía
analiza su reputación, si tiene antecedentes penales si es una persona cumplida, si se dedica
al ejercicio de una actividad lícita, o si se dedica a actividades que aunque sean licitas no
ofrezcan mucha seguridad, tomador o asegurado muchas veces toma en cuenta las calidades
de la aseguradora, su prestigio, estructura, su solvencia, etc.
Este carácter se puede ver afectado en muchos casos de contratación masiva, o en técnicas
de mercadeo agresivo.

- Indemnizatorio  es importante fundamentalmente en los seguros de daños que son los
reales y patrimoniales. El seguro no puede ser fuente de enriquecimiento para el tomador o
asegurado, es decir, para lo que se denomina parte asegurada. Por eso en caso de siniestro la
aseguradora pagará la indemnización dentro del límite de la suma asegurada y dentro del
límite del perjuicio realmente sufrido, esto quiere decir que la aseguradora por regla general
no paga más del límite del valor asegurado. Ejemplo: si tiene un límite de 50.000.000 y el
daño es de 70.000.000 el paga máximo 50.000.000.
Tampoco pagará el máximo cuando este no lo amerite. Ejemplo: el daño fue de 30.000.000 y
el seguro es por 50.000.000, aquí se pagará 30.000.000
La compañía paga dentro del límite asegurado cuando haya pérdida total lo que valga la cosa
en el momento del riesgo. Ejemplo: se asegura un bien en 100.000.000 por pérdida total, y
esta ocurre pero cuando esta llega el bien vale 80.000.000, la aseguradora paga los
80.000.000 y no los 100.000.000
5. Partes:
- Tomador: es un sujeto de derecho que transfiere riesgos propios o ajenos a la compañía de

seguro a cambio de una prima o contraprestación. Puede actuar a nombre propio cuando
transfiere sus propios riesgos o por nombre ajeno.
- Asegurador: debe ser un sujeto calificado, una entidad autorizada por la superintendencia
financiera. Debe cumplir con unos requisitos estrictos, ser una sociedad anónima o
cooperativa, margen de solvencia, capacidad administrativa, experiencia, solidez, etc.
Con la ley 1328 de 2009 se dio una apertura casi que total para el ingreso de compañías
extranjeras
Existen otros dos sujetos que aunque no celebren el contrato de todas formas intervienen en la
operación y son:
- Asegurado: titular del interés asegurable, el sujeto que puede verse afectado en su
patrimonio, su salud, sus bienes y su vida con la realización del riesgo. Puede ser el mismo
tomador o puede ser una persona distinta. Ejemplo: Si yo aseguro mi carro, soy el
tomador y el asegurado. Pero si es una póliza de vida de una empresa el tomador será la
empresa y yo el asegurado.
- Beneficiario: la persona que recibirá la indemnización o la suma asegurada, este también
puede coincidir con el tomador y el asegurado o ser persona distinta.
El seguro de vida por el riesgo básico que es la muerte, el beneficiario NUNCA será el asegurado,
pero sí podrá ser el tomador.
Seguro de vida para deudores  cuando prestan una plata en el sector financiero, aquí el
tomador puede ser la entidad financiera o el deudor, la persona será el asegurado y la entidad
financiera el beneficiario.

Seguro de responsabilidad civil contractual  el tomador es la persona que necesite asegurar su
responsabilidad civil, el asegurado él mismo, pero el beneficiario generalmente es un tercero, la
víctima o el mismo asegurado en caso de que dicho asegurado haya pagado y pida el reembolso.
Póliza de cumplimiento de contrato estatal  el tomador es el contratista, el asegurado la entidad

estatal, y el beneficiario puede ser la entidad estatal.
26/09/2013
6. Elementos esenciales: art. 1045 C.CO. Estos son indispensables para que haya contrato. Su falta
genera de acuerdo al artículo 1045 ineficacia de este contrato. Según el CCO también genera
inexistencia porque faltan elementos esenciales. No hay mucho problema con esto porque ambos
operan de pleno derecho.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL SEGURO

ART. 1045.—Son elementos esenciales del contrato de seguro:
1. El interés asegurable;
2. El riesgo asegurable;
3. La prima o precio del seguro, y
4. La obligación condicional del asegurador.
En defecto de cualquiera de estos elementos, el contrato de seguro no producirá efecto alguno.
a. Riesgo asegurable: Es un suceso futuro e incierto que no depende exclusivamente de la
voluntad del tomador, asegurado o beneficiario, y que cuya realización da lugar a la
obligación condicional del asegurador o compañía.
El riesgo dentro de los elementos esenciales sería el más característico el más relacionado
con la institución.
Características:
 Hecho incierto que no se sepa si va a ocurrir o no, ejemplo: seguro de vida, se ampara
el riesgo de la muerte, se sabe que va a ocurrir pero no hay certeza de cuando por eso
sigue siendo incierto, incertidumbre en el cuándo y NO en el hecho de que va a ocurrir.
 Posible es decir, si se determina que NO puede ocurrir o que ya ocurrió, simplemente
NO hay riesgo
 Hecho fortuito debe ser ajeno a la voluntad del tomador o el asegurado, es decir que
NO sea provocado dolosamente por él, esta característica se ve atenuada en ciertos
casos en los que la ley permite que se aseguren ciertas conductas como por ejemplo la
responsabilidad civil, de lo que se trata es asegurar la responsabilidad en que la que
pueda incurrir el asegurado por un hecho culpa suya o de una omisión, pero en este
caso NO puede tratarse de un hecho doloso, pero si culposo (dentro del sistema de
responsabilidad subjetiva esta proviene del dolo y la culpa)
 Hecho licito que NO sea contrario a la ley ni a las buenas costumbres ni a la moral
social, no se aseguran por lo tanto riesgos que comporten hechos ilícitos, por ejemplo:
delitos, sanciones policivas.
 Concreto cuantitativa y cualitativamente
 Contenido económico

Excepción: El suicidio está amparado generalmente después del primero o 2° año de la
póliza. Siendo un hecho que depende únicamente de la voluntad del asegurado, el suicidio
como un acto voluntario y consciente.
Riesgos inasegurables: existen unas exclusiones legales, es decir la ley NO permite asegurar:
 El dolo
 La culpa grave, excepto en los seguros de responsabilidad civil. A partir de la ley 45 de
1990 que modifico el código en algunas normas sobre seguros, se dice que se puede
asegurar tanto en el seguro de responsabilidad civil contractual como extracontractual
la culpa grave, y dice la norma que se puede asegurar la culpa grave con la restricción
del artículo 1055, pero tanto el artículo como la ley se contradicen; la interpretación
que se leda a esto es que está permitida asegurar la culpa grave en la responsabilidad
civil, porque esa fue la verdadera intención del legislador, amparar un actuar
descuidado o negligente, es decir si la persona la condenan a indemnizar por haber
incurrido en una responsabilidad originada en una culpa grave, eso puede ser objeto
del pago del seguro a la víctima o al asegurado si este fue quien lo pago y lo hace a
manera de reembolso.
 Los actos meramente potestativos, pero se excluye el suicidio
 Las sanciones penales y de policía, tampoco podrán del objeto de un seguro.
Cuando hay deducibles al contratar el seguro se entiende que ha quedado excluido el pago
en parte el riesgo, el DEDUCIBLE es un porcentaje de la indemnización que NO se pagó, es
decir el monto total del daño o de la indemnización se deduce un porcentaje el cual asume
el asegurado, ejemplo: seguro de automóvil por perdidas parciales o totales, los daños
cuestan 5´ y los deducibles es el 10% el pagan 4.500.000, en este caso el deducible se
entiende NO estar asegurado, excluido del seguro.
Existen exclusiones convencionales, se observa en cada póliza que riesgos están excluidos.
Existen otros riesgos NO asegurables, salvo convención expresa, es decir algunos eventos
que solo se aseguran si expresamente en la póliza se establece o se incluye el amparo o la
cubertura, se entienden excluidos salvo que se incluyan:
 Lucro cesante
 Riesgos catastróficos
 El vicio propio de la cosa: las cosas puede contaminarse o deteriorarse por un germen o
corrosión
 El demerito por uso: la pérdida del valor de la cosa por su uso o utilización
 La culpa grave; solo se puede pactar su inclusión en materia de responsabilidad civil
 Perjuicios extra patrimoniales: morales o daño de la vida en relación.
Distribución del riesgo: hay varios mecanismos:
 Deducibles: hay una cantidad de la indemnización que la asume directamente el

asegurado, se fija por un porcentaje, ejemplo si el deducible es del 10%, la aseguradora
solo pagara el 90% cualquiera sea el valor del daño, en principio.

 Las franquicias: generalmente se fija mediante una suma determinada o un indicador
cualquiera, ejemplo salario mínimo, y también consiste en una cantidad que va a
asumir el asegurado de la correspondiente indemnización, dicha franquicia puede o NO
concurrir con el deducible, y su finalidad es evitar reclamaciones menores, evitar
reclamar pequeños siniestros, racionalizar las reclamaciones. Ejemplo: en el seguro de
automóvil, se tiene 10% de deducible y 1 smlmv de franquicia, si lo daños ocurridos
valen 1 salario mínimo NO se pagan, se pagan a partir de allí; si el daño cuesta 5´ y tiene
una franquicia de 1 salario mínimo se entiende que esa primera parte la asume el
asegurado, y el resto la aseguradora.
 Co-aseguro: es cuando 2 o más compañías de seguros asumen un mismo riesgo, es
decir que la parte del asegurador es PLURAL, ocurre en grandes riesgos o negocios,
hacen una especial de consorcio entre ellas para asumir el riesgo, es del arbitrio de la
compañías asumir proporcionalmente los riegos, para mantener el equilibrio y NO se
afecten por el pago de siniestros. Las compañías de seguros asumen conjuntamente, es
decir cada una de acuerdo a su participación, NO es una responsabilidad solidaria, es
CONJUNTA. Ejemplo un proyecto hidroeléctrico.
Para que estos seguros puedan operar de manera adecuada, siempre hay una
compañía líder, que es la que maneja la póliza a la que se le hacen los pagos (para
indemnizar recoge de las demás) y la que hacen los pagos (de las primas deberá
repartirle a los otros los porcentajes)
Es una distribución horizontal.
NO se debe confundir el co-aseguro con la CO-EXISTENCIA de seguros, esta última es
que cuando se tiene asegurado el mismo riesgo en varias compañías, pero es cada una
se tiene un contrato, en algunos casos la ley lo permite, siempre y cuando se asegure
un porcentaje de riesgo a una compañía y un porcentaje en otra, es decir lo que se
tiene descubierto en una lo tiene cubierto en otra, pero se debe informar, la NO
información de co-aseguros hace perder el derecho a la indemnización, esta
información se debe dar en 3 momentos:
o Al celebrar el contrato, que se tiene un seguro sobre el mismo riesgo.
o Cuando contrato la póliza durante la ejecución.
o Y en el momento del siniestro, es decir al final.
 Re-aseguro: la distribución del riesgo es una distribución vertical. Se observa que el
tomador o asegurado contrato un seguro con si compañía y esta compañía a su vez
contrata el re aseguro con otra, la compañía los riesgos que tiene se cubren en otra
compañía, cubrimiento con re-aseguro. Las tasas para fijar las primas depende de lo
que las re-aseguradores estén pidiendo a las compañías. Son 2 contratos
independientes al tomador él responde su aseguradora, ésta no puede hacer depender
el cumplimiento de su obligación del re-asegurador. Al subir el re-aseguro suben las
tasas de los seguros, y al subir el seguro sube el precio del producto, todo tendrá
incidencia.
b. Interés asegurable: de acuerdo con el art 1083 CC, se trata de una relación económica que
puede verse afectada o amenazada en su integridad por uno o varios riesgos en que una

persona se haya consigo mismo o con otra persona, o con otras cosas o derechos tomados
en sentidos general: patrimonio, o en sentido particular: bienes específicos. En los seguros
de daños que son los reales y patrimoniales, tiene interés asegurable toda persona cuyo
patrimonio puede verse afectado directa o indirectamente con la realización de un riesgo.
En los seguros reales por ejemplo el interés asegurable es la cosa misma amenazada por el
siniestro, cualquiera sea el interés, es decir que el propietario, el arrendatario, el
usufructuario, al acreedor hipotecario o prendario, todos ellos tienen interés porque lo que
afecte la cosa sobre la cual ellos ejercen su derecho los puede afectar, es decir que el interés
lo tendrá cualquier persona que tenga una relación económica con la cosa.
En los seguros patrimoniales, el objeto del interés asegurable es el patrimonio, considerado
como un todo visible que está expuesto a un eventual detrimento, es decir la posibilidad de
que la persona sea demandada por una responsabilidad civil contractual o extracontractual
y condenada a indemnizar unos perjuicios, lo que está en juego es todo su patrimonio y no
un bien especifico.
En los seguros de vida especialmente, se dice que toda persona tiene un interés asegurable
en su propia vida, pero también en la vida de aquellas personas a quienes por ley se pueden
reclamar alimentos, y en tercer lugar hay interés en la vida de las personas cuya muerte
pueda causar un perjuicio, es que el caso de los seguros de vida de los deudores, o la
muerte de un socio.
Los requisitos del interés asegurable:
 Que se trate de un interés LICITO, habría interés ilícito en unas mercancías de
contrabando, en un carro hurtado, o cuando se aseguran responsabilidades para
ciertos oficios.
 Tiene que tener un contenido ECONOMICO es decir que NO tiene interés asegurable
un seguro por simples consideraciones políticas, morales, religiosas o de afección.
 Debe ser PERMANENTE que debe subsistir por toda la vigencia del contrato, por eso
cuando el bien se destruye totalmente o cuando se enajena, vende o regala, o cuando
es objeto de una transmisión por causa de muerte, el efecto normal es que
DESAPARECE el interés asegurable, porque ya NO existe esa relación económica que
se veía amenazada. En el caso de la venta se vende un carro que está asegurado, el
seguro NO continua con el otro o el adquirente, hasta allí llego el interés asegurado, si
el otro quiere continuar con el seguro, deberá tomar otro. En el caso de la muerte del
asegurado, los herederos deben tomar otro seguro.
30/09/3013
Cuando el asegurado deja de ser titular de ese interés asegurable, es decir, que la
ocurrencia del siniestro ya no lo va a afectar el seguro por lo tanto va a carecer de
interés y al ser este un elemento esencial ya no habrá seguro. Ejemplo: cuando uno
vende el bien del que es propietario y sobre el cual tiene un seguro, aquí desaparece

el interés asegurable, pasa lo mismo cuando hay destrucción total del bien, el seguro
reconoce esto pero a futuro ya no responde más por el bien.
Los seguros de daños que son los patrimoniales y reales, se habla de un seguro adecuado
cuando el valor real del interés asegurable coincide con la suma asegurada, el valor real del
interés asegurable en los seguros reales generalmente es susceptible de estimación cierta
en dinero desde que se celebra el contrato y durante su vigencia. Ejemplo: ¿qué valen las
cosas que se están asegurando? El valor de una casa, de un equipo, de un carro, etc.
En los seguros patrimoniales por regla general ese valor real no es susceptible de estimación
previa en dinero pero aplica el principio indemnizatorio. El caso es por ejemplo el de una
responsabilidad civil, aquí no se sabe la condena que se va a tener que pagar en
determinado caso, pero se establece un límite o monto máximo de la póliza o por evento
que se va a pagar.
En los seguros reales el valor real del interés asegurable es adecuado cuando coinciden ese
valor real del interés asegurable con la suma asegurada y sería inadecuado cuando no
coincide, es decir, en los casos de sobreseguro (supra seguro) y el caso del infraseguro.
El sobreseguro es cuando hay exceso de la suma asegurada sobre el valor real del interés
asegurable. Ejemplo: en un seguro de daños cuando se asegura un automóvil por encima de
su valor real, en este caso si ese sobreseguro es doloso habrá nulidad del contrato y
retención de la prima a título de pena, es decir, si ya se pagó ésta totalmente no le
devolverán la plata. Si el sobreseguro no es doloso operará en caso de siniestro una
reducción de la indemnización.
En el caso del infraseguro se presenta cuando se asegura por menos, es decir, la suma
asegurada es inferior al valor real del interés asegurable. Ejemplo: aquello que vale 100 se
asegura por 70. En este caso cuando hay pérdidas parciales se aplica la regla proporcional
de tal manera que la compañía de seguros pagará a prorrata entre la cantidad asegurada y
la que no lo está. De tal manera que la suma a indemnizar será la resultante de la siguiente
operación:
Valor de la pérdida multiplicada por la suma asegurada y este resultado se divide por el
valor asegurable.
(Valor de la pérdida X suma asegurada) / Valor asegurable
Si por ejemplo el seguro tiene un cubrimiento por 50 millones de algo que vale 80, y la
pérdida fueron de 30 millones. Aquí queda: (30.000.000 x 50.000.000) / 80.000.000 =
18.750.000
INDEMNIZACIÓN EN CASO DE INFRASEGURO

ART. 1102.—No hallándose asegurado el íntegro valor del interés, el asegurador sólo estará
obligado a indemnizar el daño a prorrata entre la cantidad asegurada y la que no lo esté.
Sin embargo, las partes podrán estipular que el asegurado no soportará parte alguna de la
pérdida o deterioro sino en el caso de que el monto de éstos exceda de la suma asegurada.
Interés asegurable en los seguros de personas
INTERÉS ASEGURABLE Y CONSENTIMIENTO DEL ASEGURADO

ART. 1137.—Toda persona tiene interés asegurable:

1. En su propia vida;
2. En la de las personas a quienes legalmente pueda reclamar alimentos, y
3. En la de aquellas cuya muerte o incapacidad pueden aparejarle un perjuicio económico,
aunque éste no sea susceptible de una evaluación cierta.
En los seguros individuales sobre la vida de un tercero, se requiere el consentimiento escrito
del asegurado, con indicación del valor del seguro y del nombre del beneficiario. Los
menores adultos darán su consentimiento personalmente y no por conducto de sus
representantes legales.
En defecto del interés o del consentimiento requeridos al tenor de los incisos que
anteceden, o en caso de suscripción sobre la vida de un incapaz absoluto, el contrato no
producirá efecto alguno y el asegurador estará obligado a restituir las primas percibidas.
Sólo podrá retener el importe de sus gastos, si ha actuado de buena fe.
c. Prima o precio: la ley exige que este determinada o sea determinable en el contrato y es la
contraprestación que recibe la aseguradora por asumir el riesgo. Esta prima es fijada o
determinada por la compañía de seguros teniendo en cuenta las tasas que previamente se
hayan fijado y que se establecen teniendo en cuenta la probabilidad media teórica de que
ocurrirá un siniestro por determinada causa.
En Colombia gracias a la ley 45 de 1990 la regla general es que hay libre tarifación. Una de
las obligaciones del tomador es pagarla.
d. Obligación condicional: esto es por parte del asegurador y esta es pagar una indemnización
en los seguros de daño o pagar una suma asegurada en los seguros de vida una vez ocurra el
siniestro si este se encuentra amparado, es decir, no excluido y si además la póliza se
encuentra vigente, consiste esta obligación en un elemento esencial y también en una
obligación de la aseguradora.
7. Deberes y obligaciones de las partes:
a. Deberes del tomador o asegurado  haciendo la diferencia que son personas distintas
pero cuando falte el asegurado será el mismo tomador.
A QUIÉN CORRESPONDEN LAS OBLIGACIONES

ART. 1041.—Las obligaciones que en este título se imponen al asegurado, se entenderán a
cargo del tomador o beneficiario cuando sean estas personas las que estén en posibilidad de
cumplirlas.
b. Obligaciones que se presentan en el periodo precontractual 
- La que tiene el tomador en el momento de contratar y es la de declarar sinceramente
sobre el estado del riesgo.
DECLARACIÓN DEL TOMADOR SOBRE EL ESTADO DEL RIESGO

ART. 1058.—El tomador está obligado a declarar sinceramente los hechos o
circunstancias que determinan el estado del riesgo, según el cuestionario que le sea
propuesto por el asegurador. La reticencia o la inexactitud sobre hechos o
circunstancias que, conocidos por el asegurador, lo hubieren retraído de celebrar el

contrato, o inducido a estipular condiciones más onerosas, producen la nulidad relativa
del seguro.
Si la declaración no se hace con sujeción a un cuestionario determinado, la reticencia o
la inexactitud producen igual efecto si el tomador ha encubierto por culpa, hechos o
circunstancias que impliquen agravación objetiva del estado del riesgo.
Si la inexactitud o la reticencia provienen de error inculpable del tomador, el contrato
no será nulo, pero el asegurador sólo estará obligado, en caso de siniestro, a pagar un
porcentaje de la prestación asegurada, equivalente al que la tarifa o la prima estipulada
en el contrato represente respecto de la tarifa o la prima adecuada al verdadero estado
del riesgo, excepto lo previsto en el artículo 1160.
Las sanciones consagradas en este artículo no se aplican si el asegurador, antes de
celebrarse el contrato, ha conocido o debido conocer los hechos o circunstancias sobre
que versan los vicios de la declaración, o si, ya celebrado el contrato, se allana a
subsanarlos o los acepta expresa o tácitamente.
En este momento el tomador o asegurado al realizar la declaración deberá hacerlo sin
reticencia y sin inexactitudes. La reticencia es no informar aquello que resulta
determinante para que la aseguradora asuma o no el riesgo y esta debe ser una
información relevante. La inexactitud es una actitud activa, es una información
tergiversada, imprecisa, que puede hacer incurrir en error a la aseguradora. La
reticencia y la inexactitud cuando se trate de hechos relevantes producirán la nulidad
relativa del contrato o la recisión. Si estas dos actitudes provienen de un error
inculpable del tomador el contrato no estará afectado de nulidad pero la indemnización
se reducirá a pagar un porcentaje de la obligación asegurada equivale a la tarifa o
prima estipulada en el contrato representada respecto de la tarifa o prima adecuada al
verdadero estado del riesgo.
Cuando la compañía de seguros aceptó porque conoció los hechos o circunstancias o
los debió haber conocido o cuando después de haber celebrado el contrato se allanó a
subsanarlos o los aceptó expresa o tácitamente en estos casos no habrá lugar a
ninguna sanción, no se configura ni reticencia o inexactitud. O Cuando después de
celebrar el contrato lo allanó o aceptó expresamente.
01/10/2013
Se tiene que ir donde un juez a que se declare la nulidad, sin embargo en la práctica
cuando se hace una reclamación las compañías contestan alegando la nulidad relativa,
simplemente, aducen la razón del rechazo pero ello no están declarando esto. Cuando
esto pasa si el beneficiario queda inconforme tiene que declarar y en la demanda
solicitar la indemnización y es ahí donde la compañía tendrá que alegar la nulidad como
una excepción de mérito, se tiene que alegar porque no es de aquellas que se declaren
oficiosamente por el juez, aquí debe probar que la reticencia o inexactitud sean
relevantes.
c. Obligaciones durante la ejecución del contrato para el tomador:
- Cumplir las garantías, por esta se deben entender en materia de seguro que es aquella
que puede consistir en la promesa de hacer de hacer o no hacer determinado hecho y

que puede consistir en cumplir con determinada existencia, o en afirmar o negar la
existencia de un hecho, estas garantías deben constar en la póliza o en los documentos
accesorios a ellas, es decir, para ellas no rige el principio de la consensualidad.
Este cumplimiento de la garantía es objetivo, es decir, debe cumplirse con ellas sin
importar que estas garantías sean o no sustanciales al riesgo, es decir, si están
directamente relacionadas con el riesgo o no, si afirmó no puede negarse, si negó, no
puede afirmar, etc.
Incumplimiento de la garantía: si la garantía se refería a un hecho anterior a la
celebración del contrato como por ejemplo que tenía alarmas conectadas o que tenía
unas chapas de seguridad X y él lo afirmó, su incumplimiento podría dar lugar a que el
contrato se rescinda, es decir, puede dar lugar a una nulidad relativa.
Pero si se refiere a hechos posteriores a la celebración del contrato se puede dar por
terminado por incumplimiento.
- Preservación del estado del riesgo, aquí el tomador o asegurado se compromete a
mantener el estado del riesgo y por lo tanto cuando se produzca una modificación o un
cambio de ubicación de los bienes asegurados que altere el estado del riesgo el
tomador o asegurado debe avisar y para hacer esto hay que establecer si el tomador o
asegurado tiene control sobre la modificación, es decir, si esta modificación depende
de él, porque si es así debe avisar 10 días antes, pero si se trata de un hecho extraño
sobre el cual no tiene control debe avisar 10 días después. Se presume que el
asegurado ha tenido conocimiento de esto pasados 30 días siguientes a la modificación.
CONSERVACIÓN DEL ESTADO DEL RIESGO Y NOTIFICACIÓN DE CAMBIOS

ART. 1060.—El asegurado o el tomador, según el caso, están obligados a mantener el
estado del riesgo. En tal virtud, uno u otro deberán notificar por escrito al asegurador
los hechos o circunstancias no previsibles que sobrevengan con posterioridad a la
celebración del contrato y que, conforme al criterio consignado en el inciso 1º del
artículo 1058, signifiquen agravación del riesgo o variación de su identidad local.
La notificación se hará con antelación no menor de diez días a la fecha de la
modificación del riesgo, si ésta depende del arbitrio del asegurado o del tomador. Si le
es extraña, dentro de los diez días siguientes a aquel en que tengan conocimiento de
ella, conocimiento que se presume transcurridos treinta días desde el momento de la
modificación.
Notificada la modificación del riesgo en los términos consignados en el inciso anterior,
el asegurador podrá revocar el contrato o exigir el reajuste a que haya lugar en el valor
de la prima.
La falta de notificación oportuna produce la terminación del contrato. Pero sólo la mala
fe del asegurado o del tomador dará derecho al asegurador a retener la prima no
devengada.
Esta sanción no será aplicable a los seguros de vida, excepto en cuanto a los amparos
accesorios, a menos de convención en contrario; ni cuando el asegurador haya
conocido oportunamente la modificación y consentido en ella.
Este deber de informar la modificación no aplica para los seguros de vida por el riesgo
de la muerte; si le da una enfermedad grave luego de celebrar el contrato de seguro
debe avisar y la compañía no puede dar por terminado el contrato. Pero en los

patrimoniales sí se debe aviar para ver si la compañía decide continuar asumiendo el
riesgo, si no lo va a hacer o si se le va a subir la prima. Si no se avisa a tiempo la
compañía puede dar lugar a terminar el contrato.
Si hay mala fe por parte del tomador o asegurado además de no pagar la
indemnización, se retiene la prima no devengada como sanción.
- Obligación de pagar: Esta obligación está solamente para el tomador o asegurado, la
prima debe pagarse de acuerdo a lo señalado en el contrato y sino dentro del mes
siguiente a la entrega de la póliza, si no se entregó la póliza no se puede empezar a
contar la mora. A partir de la entrega de la póliza es que se empieza a contar.
Se paga en el domicilio del asegurador.
La mora en el pago de la prima da lugar a la terminación automática del contrato. El
contrato termina automáticamente si no se paga y no hay que avisar. Durante ese mes
de gracia el asegurador tenía seguro, entonces si hubiera ocurrido un siniestro habría
tenido que pagar.
Cuando se termina automáticamente la compañía puede exigir el pago de la prima
devengada, es decir, puede cobrar la prima de ese mes porque la persona estuvo
asegurada.
De acuerdo al artículo 1068 que está modificado por la ley 45 de 1990 establece que
esa terminación automática debe consignarse en la carátula de póliza en caracteres
destacados y además dice la norma que lo dispuesto en este artículo no admite pacto
en contrario, es decir, las partes no pueden pactar la no terminación automática.
MORA EN EL PAGO DE LA PRIMA

ART. 1068.—Modificado. L. 45/90, art. 82. Terminación automática del contrato de
seguro. La mora en el pago de la prima de la póliza o de los certificados o anexos que se
expidan con fundamento en ella, producirá la terminación automática del contrato y
dará derecho al asegurador para exigir el pago de la prima devengada y de los gastos
causados con ocasión de la expedición del contrato.
Lo dispuesto en el inciso anterior deberá consignarse por parte del asegurador en la
carátula de la póliza, en caracteres destacados.
Lo dispuesto en este artículo no podrá ser modificado por las partes.
NOTA: La Ley 80 de 1993 (estatuto de contratación de la administración pública)
establece en el numeral 19 del artículo 25 que cuando la garantía prestada por el
contratista consista en póliza expedida por compañía de seguros, “no expirará por falta
de pago de la prima”.
- Declarar los seguros coexistentes: esta es una obligación permanente, es decir, antes,
durante y después. Ejemplo: se tiene un seguro e Suramericana en X momento, uno
con Mafre luego, etc. Si los seguros se complementan no habría ningún problema.
El no cumplimiento de esta exigencia puede generar o acarreará la pérdida del derecho
a la indemnización.
Esta obligación no se exige en los seguros de vida porque se pagarán tantos seguros se
tenga, mientras que en objetos es distinto.
- Una vez ocurrido el siniestro el tomador o asegurado o beneficiario en su caso tiene la
obligación de avisar la ocurrencia del mismo, este aviso debe ser oportuno, el código

establece un término de 3 días para que el asegurado o beneficiario de aviso del
siniestro, término que se empieza a contar desde el momento que se tenga
conocimiento del hecho. Se da aviso para constatar las circunstancias en que se
produjo o para evitar una pérdida mayor o para tomar las medidas necesarias, a fin de
evitar su propagación o para hacer efectivo el reembolso a que haya lugar.
AVISO AL ASEGURADOR
ART. 1075.—El asegurado o el beneficiario estarán obligados a dar noticia al
asegurador de la ocurrencia del siniestro, dentro de los tres días siguientes a la fecha
en que lo hayan conocido o debido conocer. Este término podrá ampliarse, mas no
reducirse por las partes.
El asegurador no podrá alegar el retardo o la omisión si, dentro del mismo plazo,
interviene en las operaciones de salvamento o de comprobación del siniestro.
El incumplimiento de este aviso oportuno no hace perder el derecho a la indemnización
pero sí puede generar una acción de perjuicios por parte de la compañía frente al
tomador o asegurador. No se puede descontar de la indemnización a manera de
compensación o cruce de cuentas, tiene que demostrarlo judicialmente, si no lo hace
no hay condena en perjuicios.
- Evitar la extensión y propagación del siniestro: quiere decir que el asegurado debe
adoptar una actitud positiva, debe hacer todo lo que esté a su alcance y para ello
deberá efectuar los gastos a que haya lugar para recobrar la cosa cuando esto sea
posible, para custodiarla, y en general para adoptar cualquier medida para que se
propague el siniestro.
EL SINIESTRO
ART. 1072.—Se denomina siniestro la realización del riesgo asegurado.
RESPONSABILIDAD DEL ASEGURADOR SEGÚN EL INICIO DEL SINIESTRO

ART. 1073.—Si el siniestro, iniciado antes y continuado después de vencido el término
del seguro, consuma la pérdida o deterioro de la cosa asegurada, el asegurador
responde del valor de la indemnización en los términos del contrato.
Pero si se inicia antes y continúa después que los riesgos hayan principiado a correr por
cuenta del asegurador, éste no será responsable por el siniestro.
OBLIGACIONES DEL ASEGURADO OCURRIDO EL SINIESTRO

ART. 1074.—Ocurrido el siniestro, el asegurado estará obligado a evitar su extensión y
propagación, y a proveer al salvamento de las cosas aseguradas.
El asegurador se hará cargo, dentro de las normas que regulan el importe de la
indemnización, de los gastos razonables en que incurra el asegurado en cumplimiento
de tales obligaciones.
Es deber de la compañía reembolsar los gastos razonables en que haya incurrido el
asegurado en ese caso, lo cual puede constituir una excepción al principio
indemnizatorio porque se puede pagar más allá de la suma asegurada (indemnización +
gastos razonables)

03/10/2013
d. Obligaciones de la aseguradora:
- Expedir la póliza: y entregarla dentro de los 15 días siguientes a la celebración del
contrato y a dar copias o duplicados de la misma a petición del tomador, asegurado o
beneficiario.
- Devolver la prima no devengada: cuando termina por una causa no imputable al
asegurado, solo porque la compañía lo revocó o porque lo hizo el asegurado en los
casos en que se permite.
- Pagar u objetar la indemnización: esta debe hacerse dentro del mes siguiente contado
a partir de la fecha en que el asegurado presente la reclamación formal al asegurador.
El asegurado debe entenderse tomador o beneficiario según el caso.
Cuando se presenta una reclamación hay que determinar cuándo se entiende
formalmente presentada, no es el simple aviso del siniestro, es completar los requisitos
que para cada caso se tengan establecidos en la póliza o en la ley. El reclamante tiene
una carga y es por regla general acreditar dos cosas:
1. Ocurrencia del siniestro.
2. Cuantía de la indemnización.
Hay casos en que no hay que determinar la cuantía como en un seguro de vida por
ejemplo.
Es importante que ese momento se determine porque va a tener consecuencias para
reclamar los intereses moratorios a la tasa máxima legal o los perjuicios si es que el
demandante los pide y también es importante determinar este momento porque si el
asegurador guarda silencio, es decir, no sabe, no responde dentro del mes siguiente la
póliza prestará mérito ejecutivo, esto es grave para la compañía porque la van a
demandar en un proceso ejecutivo y la van a poder embargar por no haber contestado
o si objeta de manera infundada también la póliza prestará mérito ejecutivo.
MÉRITO EJECUTIVO DE LA PÓLIZA

ART. 1053.—Modificado. L. 45/90, art. 80. Mérito ejecutivo de la póliza de seguro. La
póliza prestará mérito ejecutivo contra el asegurador, por sí sola, en los siguientes
casos:
1. En los seguros dotales, una vez cumplido el respectivo plazo.
2. En los seguros de vida, en general, respecto de los valores de cesión o rescate, y
3. Transcurrido un mes contado a partir del día en el cual el asegurado o el beneficiario
o quien los represente, entregue al asegurador la reclamación aparejada de los
comprobantes que, según las condiciones de la correspondiente póliza, sean
indispensables para acreditar los requisitos del artículo 1077, sin que dicha reclamación
sea objetada de manera seria y fundada. Si la reclamación no hubiere sido objetada, el
demandante deberá manifestar tal circunstancia en la demanda.
En este proceso ejecutivo el demandado que es la compañía de seguro puede proponer
excepciones, pero si no lo hace tendrá que pagar. El demandante cuenta con la
posibilidad de embargar a la compañía de seguro, posibilidad con la que no cuenta en
un proceso declarativo normal.

La compañía de seguro para pagar la indemnización tiene la opción de pagar en: 1.
Dinero. 2. Reposición. 3. Reparación o 4. Reconstrucción de la cosa asegurada. Hay
casos en los que no se podrá por ejemplo un seguro de vida.
FORMA DE PAGO DE LA INDEMNIZACIÓN

ART. 1110.—La indemnización será pagadera en dinero, o mediante la reposición,
reparación o reconstrucción de la cosa asegurada, a opción del asegurador.
La cuantía de la indemnización es (1) hasta concurrencia de la suma asegurada,
siempre será el límite pero (2) además la indemnización no excederá en ningún caso el
valor real del interés asegurado en el momento del siniestro (3) ni del monto efectivo
del perjuicio patrimonial sufrido por el asegurado o beneficiario.
8. Subrogación: cuando la compañía de seguros paga el siniestro puede presentarse el fenómeno

de la subrogación, esta es legal, solo es posible una vez se efectúe el pago de la indemnización y
solo hasta dicho valor.
La subrogación es que la compañía de seguros adquiere los derechos del asegurado o tomador
frente a terceros que hayan ocasionado o causado el siniestro, cuando sufre una pérdida o un
daño causado por culpa de un tercero y la compañía de seguros paga la compañía se subrogada y
puede recobrar frente a un tercero.
9. Prescripción extintiva: es una sola pero aquí el legislador la dividió en dos, una ordinaria y otra
extraordinaria como si fuera adquisitiva.
- Ordinaria  2 años.
- Extraordinaria  5 años.
La prescripción ordinaria también llamada subjetiva supone el conocimiento del hecho que
genera la obligación. Dicha prescripción afecta a quienes siendo legalmente capaces conocieran o
debieran conocer el hecho generador, normalmente el siniestro. Dicha prescripción se cuenta a
partir del hecho que da base a la acción.
La prescripción extraordinaria también es llamada objetiva porque no pate del conocimiento del
hecho sino del hecho mismo, esta prescripción corre frente a todo tipo de personas incluidos los
incapaces. Su término es de 5 años y se contará a partir del momento en que nace el respectivo
derecho que muchas veces coincide con el siniestro pero no necesariamente.
Esta prescripción la alegará la compañía de seguro como excepción, porque si no se alega y se

demuestra la cuantía y la ocurrencia tendrá que pagar porque tiene el amparo.
04/10/2013
10. Inoperatividad:
a. Inexistencia: puede haber inexistencia:

1. Por la falta de idoneidad del sujeto, puesto que se trata de un contrato de sujeto
calificado, entonces si quien actúa como asegurador No lo es, obviamente NO habrá
contrato, art 30 de la ley 45 de 1990, establece dicha sanción y determina que de todas
maneras, así NO haya contrato la persona que ha pretendido contratar, en calidad de
asegurado tiene derecho a las indemnizaciones a que hubiera podido a tener derecho, es
decir a las que se hubiesen presentado se existiera contrato de seguro. En el contrato
estatal, es requisito la solemnidad, en este caso también podría haber inexistencia por
falta de solemnidad; porque la regla general es que los contratos de seguro son
CONSENSUALES, de acuerdo al art 1036 Cco.
2. Igualmente habrá inexistencia si faltan algunos de los elementos esenciales como lo trae
expresamente la ley, pero en el contrato de seguros además se establece que por falta de
un elemento esencial el contrato NO producirá efectos, es decir que el contrato será
INEFICAZ.
b. Nulidad: hay tanto relativa y absoluta, hay unas específicas:
Cuando en el contrato de seguros por responsabilidad civil profesional cuando se asegura una
profesión que no tenga reconocimiento legal, que no esté amparada por el estado o cuando
estando amparada por el estado el profesional se encuentre inhabilitado para ejercerla, bien sea
porque ha sido sancionado o porque no cumple con los requisitos propios de calificación de la
profesión, como si una persona estuviera ejerciendo la medicina sin ser médico o si el médico ha
sido sancionado y suspendido en el ejercicio de su profesión. Este contrato adolecería de NULIDAD
ABSOLUTA.
Hay casos especiales de NULIDAD RELATIVA y son los que tienen que ver por reticencia o
inexactitud, no solo los que tiene que ver al momento de celebración del contrato sino también
durante su ejecución y al momento de la reclamación.
Inoperatividades funcionales o sobrevinientes: especialmente por la terminación, hay una

terminación automática que opera en el seguro cuando hay mora en el pago de la prima, no hay
necesidad de demandar ni pedir el cumplimiento porque es una terminación especial para el
contrato de seguro. Y muchos casos más en que la compañía de seguro puede dar por terminado
el contrato, así no sea de manera automática, como por ejemplo las reguladas en los artículos
1093, 1103, 1107, 1106 y 1130.
AVISO AL ASEGURADOR SOBRE COEXISTENCIA DE SEGUROS

ART. 1093.—El asegurado deberá informar por escrito al asegurador los seguros de igual
naturaleza que contrate sobre el mismo interés, dentro del término de diez días a partir de su
celebración.
La inobservancia de esta obligación producirá la terminación del contrato, a menos que el valor
conjunto de los seguros no exceda el valor real del interés asegurado.
CLÁUSULAS QUE OBLIGAN AL ASEGURADO A SOPORTAR UNA CUOTA EN LA PÉRDIDA

ART. 1103.—La cláusulas según las cuales el asegurado deba soportar una cuota en el riesgo o en
la pérdida, o afrontar la primera parte del daño, implican, salvo estipulación en contrario, la

prohibición para el asegurado de protegerse respecto de tales cuotas, mediante la contratación de
un seguro adicional. La infracción de esta norma producirá la terminación del contrato original.
TRANSMISIÓN POR CAUSA DE MUERTE

ART. 1106.—La transmisión por causa de muerte del interés asegurado, o de la cosa a que esté
vinculado el seguro, dejará subsistente el contrato a nombre del adquirente, a cuyo cargo quedará
el cumplimiento de las obligaciones pendientes en el momento de la muerte del asegurado.
Pero el adjudicatario tendrá un plazo de quince días contados a partir de la fecha de la sentencia
aprobatoria de la partición para comunicar al asegurador la adquisición respectiva. A falta de esta
comunicación se produce la extinción del contrato.
TRANSFERENCIA POR ACTO ENTRE VIVOS

ART. 1107.—La transferencia por acto entre vivos del interés asegurado o de la cosa a que esté
vinculado el seguro, producirá automáticamente la extinción del contrato, a menos que subsista
un interés asegurable en cabeza del asegurado. En este caso, subsistirá el contrato en la medida
necesaria para proteger el interés, siempre que el asegurado informe de esta circunstancia al
asegurador dentro de los diez días siguientes a la fecha de la transferencia.
La extinción creará a cargo del asegurador la obligación de devolver la prima no devengada.
El consentimiento expreso del asegurador, genérica o específicamente otorgado, dejará sin
efectos la extinción del contrato a que se refiere el inciso primero de este artículo.
CAUSAL DE EXTINCIÓN DEL SEGURO DE RESPONSABILIDAD PROFESIONAL

ART. 1130.—El seguro de responsabilidad profesional válidamente contratado terminará cuando
el asegurado sea legalmente inhabilitado para el ejercicio de su profesión.
Y los casos especiales de revocación, el contrato de seguro por regla general puede ser revocado,
esta es una simple terminación unilateral que no responde a ninguna causa en particular sino al
simple deseo, en los seguros de daños la compañía puede dar por terminado el contrato siempre y
cuando lo haga con 10 días de anticipación.
REVOCACIÓN UNILATERAL
ART. 1071.—El contrato de seguro podrá ser revocado unilateralmente por los contratantes. Por el
asegurador, mediante noticia escrita al asegurado, enviada a su última dirección conocida, con no
menos de diez días de antelación, contados a partir de la fecha del envío; por el asegurado, en
cualquier momento, mediante aviso escrito al asegurador.
En el primer caso, la revocación da derecho al asegurado a recuperar la prima no devengada, o
sea, la que corresponde al lapso comprendido entre la fecha en que comienza a surtir efectos la
revocación y la de vencimiento del contrato. La devolución se computará de igual modo, si la
revocación resulta del mutuo acuerdo de las partes.
En el segundo caso, el importe de la prima devengada y el de la devolución se calcularán tomando
en cuenta la tarifa de seguros a corto plazo.
Serán también revocables la póliza flotante y la automática a que se refiere el artículo 1050.
NOTA: La Ley 80 de 1993 (estatuto de contratación de la administración pública) establece en el
numeral 19 del artículo 25 que cuando la garantía prestada por el contratista consista en póliza
expedida por compañía de seguros, “no expirará por revocatoria unilateral”.

No se puede revocar por parte de la seguradora el seguro de vida y tampoco aplicará esto cuando
en materia de contratación estatal la garantía prestada por el contratista consista en una póliza
expedida por compañía de seguros.
Por mutuo acuerdo también puede terminarse el contrato de seguro, SALVO cuando es una póliza
para el cumplimiento de un contrato estatal. La reticencia debe ser dolosa.
Estas son las causales especiales de inoperatividad del contrato de seguro, por lo que hay que
completarlas por las generales de los contratos.
07/10/2013
CONTRATOS PARA LA DISTRIBUCIÓN:
Los contratos que facilitan o sirven como instrumento o herramienta para facilitar la distribución
de bienes y servicios dentro de una cadena de consumo. Quienes prestan servicios o quienes
producen, fabrican o manufacturan bienes de diversa índole pueden contratar directamente con
el usuario final o deben contar para ello con unos canales de distribución; esos canales son los
instrumentos que les permiten colocar sus bienes y servicios.
En nuestra legislación existen unos canales de destrucción bajo la forma de contratos típicos
como: agencia mercantil, contrato de suministro; y otros atípicos como: la franquicia, la concesión
y el denominado contrato de distribución.
CONTRATO DE AGENCIA:
Este contrato es una acuerdo mediante el cual un empresario que por lo general es el propietario
de una marca con el fin de expandir su mercado contrata con una agencia o agente para que estos
promocionen sus bienes o servicios en un territorio determinado bajo una remuneración y bajo
una contraprestación.
La agencia podrá ser o no la representación de un empresario y podrá distribuir o no sus bienes y

servicios directamente.
La función principal del agente o agencia será la de promover los negocios del empresario, dicha
promoción consiste en la apertura de un mercado o en su mantenimiento o recuperación de una
clientela, las demás funciones son contingentes, es decir, pueden o no presentarse, esto quiere
decir que la agencia puede ser o no con representación del empresario y puede la agencia a su vez
encargarse directamente de la distribución de bienes y servicios o simplemente promocionarlos
para que sea el empresario quien directamente los coloque o los venda en el público.
Agencia comercial DEFINICIÓN

ART. 1317.—Por medio del contrato de agencia, un comerciante asume en forma independiente y
de manera estable el encargo de promover o explotar negocios en un determinado ramo y dentro
de una zona prefijada en el territorio nacional, como representante o agente de un empresario
nacional o extranjero o como fabricante o distribuidor de uno o varios productos del mismo.

La persona que recibe dicho encargo se denomina genéricamente agente.
El agente o agencia es un comerciante, lo que equivale a decir que entre las partes no hay en
principio una subordinación jurídica de carácter laboral no obstante la ley mercantil protegió de
manera especial a los agentes o agencias otorgándoles unos derechos muy similares en parte a los
trabajadores y es por eso que dicho contrato ha sido objeto de mucha polémica, o de una gran
creatividad por parte de los empresarios para tratar de desvirtuarlo.
Dentro de esos derechos que la ley concede a la agencia o agente está la denominada cesantía
mercantil, esta constituye una suma a la que tiene derecho el agente o agencia al finalizar su
encargo, es decir, cuando el contrato termina tiene derecho a que se le otorgue como una especie
de compensación que consiste en la doceava parte por cada año de labor o servicio. Se toma el
promedio de los últimos 3 años o del tiempo inferior si no existiere un contrato de más largo
tiempo.
PRESTACIÓN E INDEMNIZACIÓN A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO

ART. 1324.—El contrato de agencia termina por las mismas causas del mandato, y a su
terminación el agente tendrá derecho a que el empresario le pague una suma equivalente a la
doceava parte del promedio de la comisión, regalía o utilidad recibida en los tres últimos años, por
cada uno de vigencia del contrato, o al promedio de todo lo recibido, si el tiempo del contrato
fuere menor.
Además de la prestación indicada en el inciso anterior, cuando el empresario revoque o dé por
terminado unilateralmente el contrato, sin justa causa comprobada, deberá pagar al agente una
indemnización equitativa, fijada por peritos, como retribución a sus esfuerzos para acreditar la
marca, la línea de productos o los servicios objeto del contrato. La misma regla se aplicará cuando
el agente termine el contrato por justa causa imputable al empresario.
Para la fijación del valor de la indemnización se tendrá en cuenta la extensión, importancia y
volumen de los negocios que el agente adelantó en desarrollo del contrato.
Si es el agente el que da lugar a la terminación unilateral del contrato por justa causa comprobada,
no tendrá derecho a indemnización o pago alguno por este concepto.
Adicionalmente a esta cesantía hay un derecho a una indemnización que es equivalente a la que
tendría el trabajador por un despido injusto, es equivalente por cuanto la ley ordena una
indemnización cuando el contrato termina sin justa causa por parte del empresario o cuando es el
agente quien ha dado por terminado el contrato por una causa imputable al empresario.
Esas dos prestaciones se discute por parte de la jurisprudencia y la doctrina si son prestaciones
irrenunciables al igual que en materia laboral, sobre si son unos derechos sobre los cuales no es
posible transigir o renunciar y hasta hace muy poco la Corte ha dicho que eran irrenunciables y
que por lo tanto cualquier pacto en contrario carecía de validez; sin embargo las últimas
sentencias dan vía libre para que al menos en el caso de la llamada cesantía mercantil las partes
puedan pactar un pago anticipado de las mismas. Es decir, que durante la ejecución del contrato
parte de la comisión o de la utilidad o regalía se pueda imputar al pago de la cesantía como un
adelanto.
Las partes son el empresario y la agencia, esta última es un comerciante. El empresario es quien
tiene su marca, sus productos y quiere expandir sus mercados.

Principales obligaciones de las partes:
1. Obligaciones del empresario:
- Deberá proveer a la agencia de toda la información necesaria para que pueda ejercer su
principal función cual es la de promover los bienes y servicios en una zona predeterminada
del territorio nacional. Esta información tiene que ver con la publicidad, la papelería, y una
serie de intangibles que le permitan al otro la promoción.
- Pagarle la remuneración pactada, esta se causa por el solo hecho de la promoción, pero
que también puede adicionarse en el caso muy frecuente que dicha promoción venga
acompañada con la distribución de los bienes y servicios al público o consumidor; en estos
casos por regla general se pacta como remuneración un margen de reventa, es decir, la
diferencia que existe entre el precio que coloca el empresario y el precio de reventa, esta
utilidad sería para la agencia. O también se puede pactar un porcentaje.
- El empresario deberá hacer los suministros de los bienes en el caso que la agencia además
de la promoción esté suministrado los bienes.
2. Obligaciones de la agencia:
- Cumplir con las labores de promoción dentro de la zona determinada, es decir, frente a
esta obligación se puede estar pactando una exclusividad que puede presentarse en dos
vías:
a. Por un lado la exclusividad para que el agente sea el único que pueda promover y/o
distribuir los bienes y servicios en esa zona
b. La exclusividad que actúa a favor del empresario y es cuando la agencia no pueda
promocionar y o distribuir bienes y servicios de otro empresario.
- Deber de confidencialidad  es decir, la prohibición para divulgar información del
empresario.
- Obligación principal que es la de la promoción  es obligación promocionar o promover
los bienes y servicios del empresario e implica la apertura del mercado, es decir,
consecución de clientes, su mantenimiento, su incremento o aumento y también la
reconquista de aquellos que se han perdido.
- Obligación de rendir cuentas al empresario  acerca del desarrollo de su labor de
promoción y de distribución cuando sea el caso.
- Consignación o entrega de los productos a reventa o de la distribución.
08/10/2013
Terminación del contrato de agencia:
Por parte del empresario  este puede terminar el contrato:
- En caso de incumplimiento grave por parte del agente de las obligaciones estipuladas en el
contrato o en la ley,

- Igualmente cualquier acción u omisión del agente que afecte gravemente los intereses del
empresario.
- La apertura del trámite de liquidación obligatoria cuando el agente o agencia entra en
proceso de insolvencia.
- Liquidación o terminación de las actividades, es decir, cuando se cumple el plazo o
terminan las actividades del empresario, ahí terminan también las del agente.
Por parte del agente  las causales son las correlativas:
- El incumplimiento del empresario de sus obligaciones.

- Cualquier acción u omisión del empresario que afecten gravemente los intereses del
agente.
- La apertura del trámite de liquidación obligatoria del empresario.
CONTRATO DE SUMINISTRO:
El suministro permite tener certeza sobre el abastecimiento continuo de materias primas, bienes o
servicios. Debe haber un compromiso de ambas partes para que se garantice el ejercicio de una
actividad económica.
El artículo 968 del C.CO lo define como un contrato por el cual el proveedor o también llamado
suministrador se obliga a ejecutar en forma independiente, es decir, con autonomía empresarial
prestaciones periódicas o continuadas de cosas o servicios a favor del beneficiario también
llamado consumidor o suministrado, quien se obliga a cumplir con una contraprestación
generalmente en dinero.
Las partes del contrato son el proveedor o suministrante y el consumidor o suministrado.
DEFINICIÓN
ART. 968.—El suministro es el contrato por el cual una parte se obliga, a cambio de una
contraprestación, a cumplir en favor de otra, en forma independiente, prestaciones periódicas o
continuadas de cosas o servicios.
Elementos esenciales:
- Existencia de prestaciones periódicas o continuadas de bienes o servicios.

- Independencia o autonomía del proveedor.
- Precio.
Características del contrato:
- Es un contrato mercantil por regla general.

- Típico.
- Bilateral.
- Oneroso.
- Conmutativo.
- Consensual.

- Tracto sucesivo.
- Principal.
- Contrato con vocación traslaticia de dominio cuando el suministro se refiere a cosas.
Obligaciones del proveedor:
- Suministrar los bienes o servicios en la cuantía y oportunidad pactada  si las partes no

pactan una cuantía determinada o determinable de cosas o servicios se seguirá las
siguientes reglas, es decir elemento natural supletorio:
a. Si las partes fijan un límite máximo y un límite mínimo la cuantía será la que diga
el beneficiario.
b. Cuando se fija el máximo pero no se fija el límite mínimo, igualmente el
beneficiario define pero sin exceder el máximo.
c. Si las partes se remiten a la capacidad de consumo o la necesidad ordinaria del
beneficiario y establecen un mínimo también será el beneficiario quien defina sin
desconocer dicho mínimo.
d. Cuando las partes no fijan límites ni otro parámetro la cuantía se determina de
acuerdo al consumo ordinara o a la necesidad normal del beneficiario SALVO
costumbre en contrario.
CUANTÍA DEL SUMINISTRO

ART. 969.—Para establecer la cuantía del suministro si las partes no lo hubieren fijado en
cantidad determinada o señalado las bases para determinarla, se aplicarán las siguientes
reglas:
1. Si las partes han fijado un límite máximo y uno mínimo para el total del suministro o para
cada prestación, corresponderá al consumidor determinar, dentro de tales límites, la
cuantía del suministro;
2. Si las partes han fijado solamente un límite máximo corresponderá al consumidor
determinar la cuantía, sin exceder dicho máximo;
3. Si las partes se remiten a la capacidad de consumo o a las necesidades ordinarias y
señalan un mínimo, el consumidor podrá exigir las cantidades que su capacidad de consumo
u ordinarias necesidades le impongan, pero estará obligado a recibir el mínimo fijado. Por su
parte el proveedor deberá prestar dichas cantidades o el mínimo, según el caso, y
4. Cuando la cuantía del suministro no haya sido determinada, se entenderá que las partes
han pactado aquella que corresponda al ordinario consumo o a las normales necesidades
del consumidor, salvo la existencia de costumbre en contrario.
PAR.—La capacidad o la necesidad ordinarias de consumo serán las existentes en el
momento de efectuarse el pedido.
- Si las partes no fijan plazo para el cumplimiento de cada suministro se aplican las siguientes
reglas:
a. Si en el contrato se faculta a una de las partes para que lo fije unilateralmente,
dicha parte debe informar con antelación prudencial a la otra parte la fecha de
cumplimiento de cada suministro.
b. Si no se faculta a ninguna de las partes cualquiera lo puede fijar informando con la
antelación prudencial a la otra.

PLAZO DE CADA PRESTACIÓN
ART. 972.—Si las partes fijan el plazo para cada prestación no podrá ser variado por
voluntad de una sola.
Cuando se deje a una de las partes el señalamiento de la época en que cada prestación debe
efectuarse, estará obligada a dar preaviso prudencial a la otra de la fecha en que debe
cumplirse la correspondiente prestación.
Si las partes tuvieren diferencias sobre la oportunidad del preaviso, el caso se decidirá por el
procedimiento verbal, con intervención de peritos.
- Obligación de garantía  el proveedor debe dar garantía sobre los bienes y servicios que
suministra, las garantías del código civil y el código de comercio; es decir, garantías por
vicios redhibitorios y la garantía por buen funcionamiento y la garantía legal del estatuto del
consumidor [ley 1480 de 2011] y las garantía convencionales que hayan pactado las partes.
Esta garantía legal del estatuto del consumidor aplica tanto para bienes como para servicios.
Obligaciones del consumidor:
- Pagar el precio en dinero o de acuerdo con lo pactado  El precio puede pactarse como
una suma única que cubra todas las prestaciones en general, esta podrá ser determinada o
determinable. O puede pactarse el precio por cada prestación o servicio.
Cuando las partes no fijan una suma determinada o determinable el precio será el valor de
mercado que tengan las cosas o los servicios el día de cumplimiento de cada prestación y
en el lugar de ejecución o en el domicilio del beneficiario dependiendo de si las partes
tengan asiento en el mismo domicilio o no.
DETERMINACIÓN DEL PRECIO

ART. 970.—Si las partes no señalan el precio del suministro, en el todo o para cada
prestación, o no fijan en el contrato la manera de determinarlo sin acudir a un nuevo
acuerdo de voluntades, se presumirá que aceptan el precio medio que las cosas o servicios
suministrados tengan en el lugar y el día del cumplimiento de cada prestación, o en el
domicilio del consumidor, si las partes se encuentran en lugares distintos. En caso de mora
del proveedor, se tomará el precio del día en que haya debido cumplirse la prestación.
Si las partes señalan precio para una prestación, se presumirá que convienen igual precio
para las demás de la misma especie.
Si las partes no fijan el plazo para el pago del precio y el suministro es periódico se pagará
inmediatamente después del cumplimiento de cada obligación. Y si el suministro es
continuado el precio se pagará de acuerdo con la costumbre que generalmente es de un
mes.
PAGO DEL PRECIO ART. 971.—Si el suministro es de carácter periódico, el precio

correspondiente se deberá por cada prestación y en proporción a su cuantía, y deberá
pagarse en el acto, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Si el suministro es de carácter continuo, el precio deberá pagarse de conformidad con la
costumbre, si las partes nada acuerdan sobre el particular. El suministro diario se tendrá
por continuo.

Pactos adicionales:
Cualquiera en ejercicio de la autonomía privada pero de manera específica dos:
- Pacto de preferencia  puede operar a favor del proveedor o del consumidor por un
término máximo de un año contado a partir de la fecha de terminación del contrato de
suministro. Es decir, termina el contrato y se puede pactar en dicho contrato la
preferencia.
PACTO DE PREFERENCIA
ART. 974.—El pacto por el cual la parte que percibe el suministro se obliga a preferir al
proveedor para concluir un contrato posterior sobre el mismo objeto, se sujetará a lo
dispuesto en el artículo 862.
La preferencia puede también pactarse en favor de la parte que percibe el suministro.
- Pacto de exclusividad  de acuerdo a la ley 256 e 1999 sobre competencia desleal, dichos
pactos en el contrato de suministro en principio están prohibidos. La condición de su
prohibición es que su pacto sea restrictivo de la competencia, lo que quiere decir es que si
el pacto no fuere restrictivo de la competencia podría estipularse.
La ley 256 de 1999 derogó los artículo 975 y 976 que hablaban sobre este pacto en el
código de comercio.
Terminación del contrato:
- Por incumplimiento  el artículo 973 establece que la terminación por incumplimiento

requiere que dicho incumplimiento sea grave.
CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO

ART. 973.—El incumplimiento de una de las partes relativo a alguna de las prestaciones,
conferirá derecho a la otra para dar por terminado el contrato, cuando ese
incumplimiento le haya ocasionado perjuicios graves o tenga cierta importancia, capaz por
sí solo de mermar la confianza de esa parte en la exactitud de la otra para hacer los
suministros sucesivos.
En ningún caso el que efectúa el suministro podrá poner fin al mismo, sin dar aviso al
consumidor como se prevé en el artículo precedente.
Lo dispuesto en este artículo no priva al contratante perjudicado por incumplimiento del
otro de su derecho a pedir la indemnización de perjuicios a justa tasación.
Cuando sea grave y provenga del proveedor en dicho caso el contrato puede terminar sin
previo aviso por parte del beneficiario y tendrá derecho a la indemnización.
Cuando el incumplimiento grave sea del proveedor, se le exige que preavise para
terminar. Cuando es por parte del beneficiario no se exige que se preavise.
Cuando el incumplimiento es leve no hay lugar a la terminación sino solo a la
indemnización, es decir, se preserva el contrato.
- Terminación por vencimiento del término  cuando el suministro es a término fijo, la
terminación es sin previo aviso salvo pacto en contrario.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO

ART. 977.—Si no se hubiere estipulado la duración del suministro, cualquiera de las partes
podrá dar por terminado el contrato, dando a la otra preaviso en el término pactado o en
el establecido por la costumbre o, en su defecto, con una anticipación acorde con la
naturaleza del suministro.
Cuando es a término indefinido la terminación debe hacerse con preaviso de acuerdo al
término estipulado o al establecido por la costumbre o al que esté acorde con la
naturaleza del suministro.
Suministro, agencia, seguro, fiducia, leasing, prenda e hipoteca.

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