Curso:

DERECHO REALES DE
GARANTIA
10 SEMANA
Docente:
DRA. JESSICA PILAR
HERMOZA CALERO
Escuela profesional de Derecho
Las hipotecas, son derechos
reales de realización del valor
que se originan mediante un
contrato que debe ser inscrito
en el Registro Publico. SUNARP
Pasos para vender un inmueble hipotecado
• Si toma la decisión de vender la casa, pero esta
hipotecada, debe conocer también los pasos
para vender un inmueble hipotecado. ¿Se
puede vender así? Claro que sí. Lo importante
es que en la negociación queden bien claros los
conceptos de la hipoteca. Es importante saber
que el tener una hipoteca sobre el inmueble no
es impedimento para vender la propiedad.
• Pueden surgir algunas situaciones que
impulsan la idea de tener que vender para
solucionar insolvencias económicas. O porque
se quiere realizar un cambio significativo de
vida. Existen algunas opciones para tener en
cuenta y buscar la más adecuada a la
negociación.
 Vender un inmueble hipotecado
Traspaso de hipoteca
• Una de las alternativas de vender una
propiedad con hipoteca es por medio de
un traspaso de hipoteca. El cual, se pasan
todos los derechos y responsabilidades a la
persona que adquiere el inmueble. En donde se
registra como el nuevo dueño, pero también
con la deuda ante el acreedor de la hipoteca.
• El proceso se complica un poco, y esto debido
a la cantidad de trámites legales que se debe
realizar por la importancia de la garantía. Sin
embargo, se procede de acuerdo a:
• La información anticipada al banco
acreedor, para buscar de la entidad la
autorización del proceso.
• Por ser un trámite de aspecto legal y
complejo se debe realizar ante una notaría
• En este caso, el notario ante fe pública,
otorga una escritura de compraventa, con
reconocimiento de adeudo. Registrando el
cambio de deudor ante la entidad
acreedora.
• La entidad bancaria realiza el estudio y
evaluación del nuevo deudor para exponer
las condiciones crediticias respectivas.
 Cancelación de hipoteca
• La segunda alternativa, es pagando la totalidad del
saldo adeudado hasta el momento, el cual, se
solicita el saldo al banco acreedor. Esta cancelación
de hipoteca se hace según lo acordado con el
comprador del inmueble.
• Si el comprador tiene un dinero en efectivo y este se
entrega como una parte de adelanto al monto total
del negocio. Así, se podrá cancelar el valor
adeudado para liberar la propiedad de la hipoteca.
Pero si el comprador ha adquirido un préstamo
hipotecario, el trámite se hace entre los bancos
involucrados. Para continuar con el proceso ante
notaría para realizar contrato de compraventa.
Cuando los pasos para vender un
inmueble hipotecado se hacen por
medio de un crédito
hipotecario entre bancos es más
lento. Pero al final, el objetivo es que
el notario con la certificación del
banco, realice la minuta. Para luego
ser registrada ante la SUNARP, a
nombre del nuevo propietario. Y por
supuesto que el levantamiento de la
hipoteca haya quedado en un
adecuado estado.
 Constitución
La Ley exige dos requisitos con carácter esencial: la
escritura pública y la inscripción en el Registro.
A) Escritura pública. esta escritura debe contener:
– Los datos que identifiquen la personalidad del
acreedor, del deudor y, en su caso, del dueño de los
bienes hipotecados.
– La descripción de los bienes que se hipotequen
especificando su naturaleza, cantidad, calidad, signos
distintivos y demás particularidades que en cada caso
sirvan para identificarlos o individualizarlos.
– Título de adquisición de los bienes y declaración del
hipotecante de que no están hipotecados, pignorados ni
embargados.
– Importe, en moneda nacional, del principal
garantizado, plazo para su devolución, tipo de interés si
se pactare y cantidad que se señale para costas y gastos.
– Fijación del domicilio para requerimientos y
notificaciones al deudor y, en su caso, al hipotecante no
deudor. en la hipoteca conjunta de varios
establecimientos mercantiles, vehículos de motor,
vagones, tranvías, aeronaves o derechos de propiedad
intelectual o industrial, deberá distribuirse entre ellos la
responsabilidad real por principal y, en su caso, por
intereses y costas”.
B) Inscripción en el Registro
 La solemnidad de la hipoteca
Como bien sabemos la hipoteca es un
contrato solemne. Esa solemnidad se la
conceden dos elementos: El documento y el
Registro.
No se concibe una hipoteca oral, pues, la
seguridad en la contratación exige que las
condiciones de la hipoteca consten por
escrito.
 DERECHO DEL ACREEDOR
HIPOTECARIO
Dentro de los elementos personales de
la hipoteca, tenemos la figura del deudor y
el acreedor hipotecario. Se puede definir éste
como aquella persona física o jurídica que está
facultada legítimamente para exigir el pago o
cumplimiento de una obligación
contraída frente al deudor hipotecario. Esta
obligación nace de un préstamo hipotecario y
el procedimiento judicial para exigir ese pago
será la ejecución hipotecaria. Usualmente, el
acreedor hipotecario viene a ser una entidad
financiera.
Es el titular del derecho de
hipoteca en garantía de cuyo
crédito se constituye la
hipoteca. Si la hipoteca es
voluntaria, se le exige
capacidad general de obrar.
• Al acreedor hipotecario le avalan los
siguientes derechos, ya que el bien sigue en
posesión del deudor y éste puede realizar
conductas que sean perjudiciales para el bien:
• Tiene derecho a pedir que el inmueble
hipotecado sea vendido en pública subasta
cuando el deudor no haga frente a su
obligación. Es lo que se denomina la ejecución
de los bienes hipotecados: la acción real
hipotecaria.
• En el caso de que existan varios
acreedores, el acreedor hipotecario va a
ser el más privilegiado, pues va a disponer
de las siguientes acciones:
• Puede acudir al procedimiento judicial
hipotecario
• Puede reclamar al deudor a través del
procedimiento ordinario
• Puede acudir también al procedimiento
ejecutivo gracias a la existencia de escritura
pública.
El acreedor hipotecario podrá
acudir a cualquiera de las tres
acciones indistintamente en
función de su situación, pero lo
más habitual es que acuda al
procedimiento judicial hipotecario
o al procedimiento ejecutivo.
 LEY Nº 30741
LEY QUE REGULA LA HIPOTECA INVERSA

La hipoteca inversa es una modalidad nueva de

préstamo hipotecario dirigido especialmente a
personas de la tercera edad o dependientes que sean
propietarios de una vivienda. A diferencia de
la hipoteca tradicional, es el titular quien recibe del
banco una cantidad a cambio del piso (normalmente
en forma de renta mensual). La ventaja es que puede
seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún
momento pierde la propiedad de su vivienda.
Mediante la hipoteca inversa una entidad
financiera podrá otorgar créditos
garantizados mediante hipoteca sobre un
bien inmueble a favor del titular o titulares de
un inmueble, contra la afectación en garantía
de este último. El pago del crédito exigible se
realizará recién cuando ocurra el
fallecimiento del titular (deudor hipotecario).
 ¿Cómo funciona la hipoteca inversa
en el Perú?

• Lo importante de esta operación consiste en

que el banco paga una cuota mensual al
propietario de una vivienda hasta su
fallecimiento, en lugar que el adulto mayor
cancele al acreedor por la oportunidad de
otorgar dicho financiamiento hipotecario.
 Artículo 3. Requisitos de la hipoteca inversa

En adición a los requisitos generales, indicados anteriormente, la

hipoteca inversa está sujeta también a los siguientes requisitos:
a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un
inmueble de propiedad del titular o titulares.
b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes
especializados, uno de los cuales podría ser la misma entidad
financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.
d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del
crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o titulares.
• e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a
pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin
penalidad alguna.
• f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que
únicamente pueda(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir
cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad
autorizada acreedora.
• g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el
titular o titulares no tengan obligaciones que de acuerdo a la
legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la
hipoteca.
• h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente
contra el bien afectado en garantía hipotecaria.
i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada
acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que
se establezca en el reglamento, ofrezca a la sucesión o a los
legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante
la hipoteca.
j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya
cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se
encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito,
conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De
existir un saldo remanente luego de la ejecución del inmueble,
este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el
caso
 Artículo 4. Beneficiarios
El titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar
que los primeros designen uno o más beneficiarios. En estos
casos, a dichos beneficiarios corresponderán los abonos o
las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la
entidad autorizada acreedora, cuando el fallecimiento del
titular o titulares ocurra antes del desembolso total del
mismo. Asimismo, el pago del crédito será exigible y la
garantía ejecutable únicamente después del fallecimiento
del último de los beneficiarios.
 ¿Qué requisitos debe cumplir el titular que
desea hipotecar su casa, COMO
PERSONA NATURAL?
1.Debe ser mayor de edad. Entre 18 y 64 años de edad.
2.Debe tener ingresos certificados.
3.Debe tener cierta antigüedad laboral.
4.Deberás contar con el título de propiedad del inmueble.
5.HR y PU del inmueble.
 Aprueban Reglamento de la Hipoteca Inversa y
modifican otras disposiciones
RESOLUCIÓN SBS N° 4838-2019
Artículo 2.- Definiciones
Para efectos del presente Reglamento se deben considerar las siguientes definiciones:
1. Circular de Categorías y Denominaciones de Comisiones: Circular N° B-2213-2013, CR-269-2013,
EAH-17-2013, CM-401-2013 y F-553-2013, respecto a las Categorías y Denominaciones de
Comisiones.
2. Circular sobre procedimientos para la aprobación y/o registro de cláusulas generales de contratación
y modelos de póliza: Circular N° B-2232-2016, F-572-2016, CM-420-2016, CR-288-2016, EAH-21-2016,
EDPYME-152-2016, EEDE-12-2016 y S-662-2016, respecto a los procedimientos para la aprobación
y/o registro de cláusulas generales de contratación y modelos de póliza.
3. Empresa: Entidad autorizada a realizar operaciones de hipoteca inversa de acuerdo con lo señalado
en el artículo 5 de la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa.
4. Hipoteca Inversa (en adelante HI): Se refiere a la operación en la que una empresa otorga un crédito
(en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas) a favor del titular o titulares del
derecho de propiedad sobre un inmueble o a los beneficiarios designados por este, contra la afectación
en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía
ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares o del último de los beneficiarios, de ser el caso.
La operación de HI puede incluir la opción de contratar una renta vitalicia u otro producto de renta.
• 5. Ley de HI: Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa.
• 6. Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica
de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N° 26702 y sus modificatorias.
• 7. Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero: Reglamento
de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero, aprobado por Resolución
SBS N° 3274-2017 y modificatorias.
• 8. Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema de Seguros:
Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema de Seguros, aprobado por
Resolución SBS N° 4143-2019.
• 9. Reglamento de Inversiones: Reglamento de Inversiones de las Empresas de Seguros,
aprobado por resolución SBS N° 1041-2016 y modificatorias.
• 10. Reglamento de la Ley de HI: Reglamento de la Ley N° 30741, Ley que Regula la
Hipoteca Inversa, aprobado por Decreto Supremo N° 202-2018-EF.
• 11. Reglamento del Registro: Reglamento del Registro de Intermediarios y Auxiliares de
Seguros, Empresas de Reaseguros del Exterior y Actividades de Seguros
Transfronterizas, aprobado por Resolución SBS N° 808-2019.
• 12. Reglamento de Requerimientos Patrimoniales: Reglamento de Requerimientos
Patrimoniales de las Empresas de Seguros y Reaseguros, aprobado por Resolución SBS
N° 1124-2006 y modificatorias.
• 13. Reglamento de Supervisión y Control: Reglamento de
Supervisión y Control de los Corredores y Auxiliares de Seguros,
aprobado por Resolución SBS N° 809-2019.
• 14. Reglamento para la Evaluación del Deudor: Reglamento para la
Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones,
aprobado por Resolución SBS N° 11356-2008 y modificatorias.
• 15. Superintendencia: Superintendencia de Banca, Seguros y
Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones.
• 16. Valor estimado de liquidación del crédito: Estimación que la
empresa realiza al inicio del contrato, mediante la cual se proyecta
el valor del crédito (capital más intereses devengados) hasta la
fecha en que se espera el fallecimiento del titular o titulares del
derecho de propiedad sobre un inmueble o del último de los
beneficiarios, de ser el caso.
• 17. Valor neto de realización: valor que se determina de conformidad
con lo establecido en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento
para la Evaluación del Deudor.
¡Gracias!
Recuerda estudiante:
Para la segunda practica
ingresa desde la novena
hasta la 12va semana de
estudios.
Revisa con frecuencia el
campus virtual enviare a
veces comunicados para
conocimiento de todos.
O sino pregunta, habla,
comunica, a la delegada
general o al coordinador
de la filial.
Muchas gracias por
cumplir las indicaciones
que trasmito a usted para
el buen resultado de sus
notas. Exitos.