TEMA 1: LA PROPIEDAD.

CONCEPTO, CARACTERES Y
REGÍMENES JURÍDICOS ESPECIALES

1. CONCEPTO
La única definición legal del derecho de propiedad es la contenida en el art. 348 §1 CC, según el cual
la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes. §2. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla.
De dicha definición y de la regulación del derecho de propiedad, no sólo en el CC, sino también en la
normativa especial, se pueden extraer una serie de características comunes sobre las que existe cierta
unanimidad doctrinal, mientras que otras que le concebirían como un derecho absoluto, exclusivo y
perpetuo, por mímesis con el Derecho civil francés encuentran menor encaje en nuestro
ordenamiento (víd., art. 33 §2 y 3 CE) tal y como se vio en la parte general de derechos reales (víd.,
expropiación), siendo que aquí las posturas de los autores se distancian desde polos radicalmente
opuestos, entre una ideología “liberal” y otra “social” sujeta a los conceptos de “función social”,
“utilidad pública” e “interés social” que “delimitarían su contenido”.
2. CARACTERES
La regulación del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento, responde a cuatro caracteres
básicos; a saber: generalidad, abstracción, elasticidad y unidad.
1. Generalidad. A diferencia de los derechos reales limitados o en cosa ajena que proporcionan a su
titular una o varias utilidades concretas sobre una cosa (e.g., servidumbres, usufructo…), el derecho
de propiedad recae, en principio, sobre la totalidad de los usos, servicios y utilidades de la cosa, salvo
las excepciones establecidas por las leyes (e.g., derecho urbanístico) o las derivadas de otros
derechos reales existentes a favor de terceros.
2. Abstracción. Significa esta característica que el derecho del propietario no se identifica con una o
varias facultades concretas, pudiendo subsistir con cierta independencia de las mismas (e.g., el nudo
propietario en el usufructo, o el reservatorio de domino en la compraventa). Sin embargo, ese
carácter de abstracción encuentra un límite legal temporal, porque no parece que la propiedad sea
compatible con el vaciamiento perpetuo de todas sus facultades.
3. Elasticidad. Es decir, que la propiedad abarca potencialmente todas las utilidades que el
propietario no puede obtener de la cosa en un momento determinado, atribuyéndoselas
automáticamente cuando desaparezcan las restricciones impuestas por las normas legales o por la
existencia de derechos a favor de terceros.
4. Unidad. O carácter predominantemente unitario del derecho de propiedad. Esta característica
supone la vocación legal de que el derecho de propiedad sea siempre uno e idéntico, sean cuales
fueren las características del objeto sobre el cual se proyecta o la utilidad que dicho objeto tenga, y
que se manifiesta en el adagio latino: “unus dominus, unum dominium”. Siendo que la finalidad de la
ley, como ya se sabe, es que se reúnan todas las facultades a favor de su titular o que la cosa habida
en copropiedad se divida.

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3. REGÍMENES JURÍDICOS ESPECIALES
La existencia de leyes especiales en relación con la propiedad de determinados bienes (e.g., RD Leg
2015 Leg., 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo y rehabilitación
urbana) ha experimentado un crecimiento exponencial, apareciendo normas estatales o autonómicas,
o, incluso, locales (e.g., derecho de vuelo o de subsuelo) aplicables bien a la propiedad del suelo
destinado a la utilización urbanística, agrícola o forestal; bien a los más variados objetos con algún
tipo de interés histórico, cultural, científico o artístico; bien a terrenos colindantes con carreteras;
bien a espacios con interés paisajístico o medioambiental; bien a animales domésticos y de
compañía…).
Si bien podría aventurarse que esta pluralidad de regímenes jurídicos quebraría el principio de unidad
del derecho de propiedad atendiendo al objeto regulado, en realidad ha de señalarse que las leyes
especiales no suelen contener el régimen jurídico de la propiedad del objeto que regulan, sino que se
limitan a imponer al propietario una serie de deberes, cargas u obligaciones relacionadas con algunas
facultades.
Dichos deberes, cargas u obligaciones se manifiestan, en particular, ya en relación con la facultad de
goce ya de disposición. Pero no regulan, en general, g , los modos de adquirir, modificar o extinguir
la propiedad de esos bienes, ni la atribución de utilidades distintas de las reguladas, ni los
mecanismos de tutela frente a terceros.

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TEMA 2: PROPIEDADES EPECIALES. LA PROPIEDAD URBANA

1. PROPIEDAD DEL SUELO. LEGISLACIÓN

La regulación de este sector se integra por las siguientes fuentes normativas:
1. Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana (TRLS)
2. Leyes del suelo promulgadas por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias
sobre urbanismo y respetando las competencias del Estado reconocidas en el art. 149.1.1ª que le
atribuye al Estado la competencia exclusiva en la regulación de las condiciones básicas que
garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de derechos constitucionales (i.e., la
propiedad del suelo).
3. Normas reglamentarias dictadas por los ejecutivos autonómicos en desarrollo de la legislación
urbanística autonómica.
4. Planes urbanísticos o instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados por las
administraciones locales o autonómicas, en desarrollo de la legislación estatal y autonómica, que
determinan el suelo urbano y el suelo rural.
2. PROPIEDAD URBANA. RÉGIMEN JURÍDICO REAL
El ya citado RD Leg. 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana (TRLS), contiene, a efectos de derechos reales, una serie de normas básicas
sobre la propiedad urbanística en los art. 12, 26.2, 27, 53, 54, 62, 63, 65, 66, 67 y 68.
1. En primer, lugar el art. 12 establece el contenido del derecho de propiedad del suelo y delimita sus
facultades; a saber:
Art. 12. 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación
del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable
por razón de las características y situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de
formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el art. 26.
Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los
instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las
limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público (art. 12.2).
2. En segundo lugar, el art. 26.2 regula las divisiones y segregaciones de fincas urbanas, imponiendo
a notarios y registradores que acrediten y exijan, respectivamente, la autorización administrativa
preceptiva para la realización de dichas operaciones:
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su
testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

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El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar, en su caso, en la descripción de las fincas
su cualidad de indivisibles.
La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo será posible si cada
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación
territorial y urbanística.
3. En tercer lugar, el art. 27 regula las transmisión de fincas y deberes urbanísticos, estableciendo que
la transmisión de las fincas urbanas no modifica los deberes del propietario conforme al TRLS y los
establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por
actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del
anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración
competente y que hayan sido objeto de inscripción registral.
4. En cuarto lugar, los art. 53 y 54 determinan la regulación del derecho de superficie sobre fincas
urbanas, estableciendo su contenido, constitución, régimen, transmisión, gravamen y extinción.
El derecho real de superficie urbanístico atribuye al superficiario (i.e., beneficiario) la facultad de
realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, o
sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, manteniendo la propiedad
temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Todo ello sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo que es el único legitimado para constituir a favor de tercero dicho
derecho de superficie, ya sea sobre suelo público o privado.
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en
escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse
necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y
nueve años (art. 53.2)
El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
En caso de constituirse a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir: a) en el
pago de una suma alzada o de un canon periódico; b) en la adjudicación de viviendas o locales o
derechos de arrendamiento sobre lo edificado o construido, a favor del propietario del suelo; c) en
varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado o construido al
finalizar el plazo pactado del derecho de superficie.
El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del
superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del
suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en
el derecho de superficie (art. 54.4).
El derecho de superficie urbanístico se extinguirá si no se edifica de conformidad con la ordenación
territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duración del derecho.

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A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del
suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna
cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán
pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.
La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda
clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario (art. 54.5)
El derecho de superficie urbanístico se regirá por las disposiciones del TRLS, por el CC en lo no
previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
5. En quinto lugar, los art. 62 y 63 regulan la acción pública urbanística y el ejercicio de acciones
civiles para exigir el cumplimiento de las prescripciones del planeamiento urbano ante la jurisdicción
ordinaria.
Será pública la acción para exigir ante los órganos administrativos y los Tribunales Contencioso‐
Administrativos la observancia de la legislación y demás instrumentos de ordenación territorial y
urbanística (art. 62.1).
Los propietarios y titulares de derechos reales, además de lo previsto en el artículo anterior, podrán
exigir ante los tribunales ordinarios la demolición de las obras e instalaciones que vulneren lo
dispuesto en los planes urbanísticos respecto a la distancia, comunidad de elementos constructivos u
otros urbanos, así como las disposiciones relativas a usos incómodos, insalubres o peligrosos (art.
63).
6. Por último, los art. 65 ss. contienen el régimen aplicable a la inscripción en el Registro de la
Propiedad de actos urbanísticos.
Entendiéndose, en general, por actos de naturaleza urbanística cualquier acto administrativo firme o
incoación de expediente administrativo que, modifique, el dominio o cualquier derecho real sobre
fincas urbanas o su descripción (art. 65.1).
3. PROPIEDAD RÚSTICA O DE SUELO RURAL. RÉGIMEN JURÍDICO REAL
Existen dos tipos de terrenos rústicos o rurales: a) los calificados como tales por los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística para preservarlos de la urbanización; y b) aquellos otros en los
cuales se permite o prevé ese desarrollo, pero que seguirán siendo suelo rural hasta que concluya el
proceso de urbanización (art. 21.2 TRLS).
El régimen jurídico específico de los primeros dependerá de las funciones, destinos y usos
determinados por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, más allá de los preceptos
generales establecidos en el TRLS (art. 13 y 16). Es decir, habrá de estarse a las normas estatales y
autonómicas especiales sobre carreteras, espacios naturales protegidos, aguas, montes, costas,
explotaciones agrarias, ganaderas y forestales, patrimonio cultural o paisajístico…
El art. 13.1 TRLS establece el contenido del derecho de propiedad del suelo rural; es decir, las
facultades que la ley reconoce comprendidas en dicho derecho de propiedad.

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Así, conforme a dicho artículo, en el suelo rural, las facultades del derecho de propiedad incluyen las
de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse,
dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos
naturales.
La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos,
científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre
sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del
estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de
ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés
público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse
en el medio rural.
Por su parte, el art. 16.1 establece el deber de conservar el suelo rural, o que esté vacante de
edificación; esto es, de costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa
vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o
perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o
salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes
indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su
legislación específica.

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 TEMA 3: PROPIEDADES EPECIALES. LA PROPIEDAD DE
AGUAS, DE MINAS Y DE MONTES

1. PROPIEDAD DE LAS AGUAS

1.1. AGUAS DE DOMINIO PÚBLICO Y AGUAS DE DOMINIO PRIVADO
El cap. I, Tít. IV, Libro II CC (art. 407‐425) contiene la regulación civil básica en lo referente a la
propiedad de las aguas, distinguiendo entre aguas de dominio público y aguas de dominio privado, y
su respectivo aprovechamiento.
Esta materia fue profundamente alterada por la Ley 29/1985 de Aguas, desarrollada por el RD
849/1986 por el que se aprobaba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aún en vigor, y
sustituida por el posterior Texto Refundido de la Ley de Aguas aprobado por el RD Leg. 1/2001.
Dicha normativa tiene por eje la demanialidad de las aguas continentales; adscripción a la esfera del
dominio público que el art. 132.2 CE reserva para los recursos naturales en general.
Ello supone que los art. 407‐425 CC se encontraban ya en buena parte derogados en 1985, al menos
tácitamente, “en cuanto se opongan a lo establecido” en la LA, y que sólo son aplicables de manera
supletoria conforme a la normativa vigente (Disp. Final 1ª TRLA de 2001).
Así establece la Disp. final 1ª del TRLA de 2001 que “en lo que no esté expresamente regulado por
esta Ley, se estará a lo dispuesto por el Código Civil”, tal y como ha venido a confirmar la
jurisprudencia del TS en fecha reciente.
El art. 407 enumera un elenco de aguas consideradas de dominio público, que no agotan lo que hoy
constituye la composición completa del dominio público hidráulico.
Artículo 407. Son de dominio público:
1º Los ríos y sus cauces naturales.
2º Las aguas continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corran por sus cauces naturales,
y estos mismos cauces.
3º Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en terrenos del mismo dominio público.
4º Los lagos y lagunas formados por la naturaleza en terrenos públicos y sus álveos.
5º Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas, cuyo cauce sea también del dominio
público.
6º Las aguas subterráneas que existan en terrenos públicos.
7º Las aguas halladas en la zona de trabajos de obras públicas, aunque se ejecuten por concesionario.
8º Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en predios de particulares, del Estado, de la
provincia o de los pueblos, desde que salgan de dichos predios.
9º Los sobrantes de las fuentes, cloacas y establecimientos públicos.

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Así el art. 1.3 TRLA establece que las aguas continentales superficiales, así como las subterráneas
renovables, integradas todas ellas en el ciclo hidrológico, constituyen un recurso unitario,
subordinado al interés general, que forma parte del dominio público estatal como dominio público
hidráulico.
A las que añade el art. 2 TRLA: los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas; los
lechos de los lagos y lagunas y los de los embalses superficiales en cauces públicos; los acuíferos, y
las aguas procedentes de la desalación de agua de mar.
Por consiguiente, son de dominio público y pertenecen al Estado todas las aguas superficiales o
subterráneas, con independencia del predio donde nazcan o por donde discurran, y corresponde al
Estado toda actuación dirigida a su planificación (art. 1.4)
Las aguas minerales y termales aunque reguladas por la Ley de minas de 1973, conforme a lo
establecido en el art. 1.5 TRLA que remite a “su legislación específica”, caen igualmente en la
consideración de públicas tenor a la salvedad introducida en la segunda parte de este art. 1.5 que
establece que dicha remisión se hará sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto” en el art. 1.2.
Art. 1.2 TRLA. Es también objeto de esta ley el establecimiento de las normas básicas de protección
de las aguas continentales, costeras y de transición (i.e., las rías), sin perjuicio de su calificación
jurídica y de la legislación específica que les sea de aplicación.
En virtud de lo anterior, debe considerarse derogada la práctica totalidad del art. 408 §1 CC que
establece cuáles son las aguas de dominio privado.
Art. 408 §1. Son de dominio privado:
1º Las aguas continuas o discontinuas que nazcan en predios de dominio privado, mientras discurran
por ellos.
2º Los lagos y lagunas y sus álveos, formados por la naturaleza en dichos predios.
3º Las aguas subterráneas que se hallen en éstos.
4º Las aguas pluviales que en los mismos caigan, mientras no traspasen sus linderos.
5º Los cauces de aguas corrientes, continuas o discontinuas, formados por aguas pluviales, y los de
los arroyos que atraviesen fincas que no sean de dominio público.
En cambio, el art. 408 §2 ha sido reproducido en términos muy similares por el art. 49 TRLA: En
toda acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte
integrante de la heredad o edificio a que vayan destinadas las aguas o, en caso de evacuación, de los
que procedieran.
De ello se sigue que tales cauces artificiales, en cuanto parte integrante, serán de dominio público o
privado según cuál sea la naturaleza de la heredad (i.e., finca) o edificio en cuestión.

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No obstante todo lo anterior, siguen existiendo algunas aguas privadas. De una parte, el TRLA
establece ciertos casos, residuales y de relativa importancia, en que excepcionalmente las aguas o sus
cauces o álveos tienen carácter privado: las charcas situadas en predios privados cuando estén
destinadas el servicio exclusivo de éstos (art. 10); y los cauces por los que de forma ocasional
discurran aguas pluviales en tanto atraviesen, desde su origen, únicamente fincas de dominio
particular (art. 5.1); así como los lagos, lagunas y charcas sobre los que existieran inscripciones
expresas en el Registro de la Propiedad como de propiedad privada a la entrada en vigor de la LA de
1985 (Disp. adicional 1ª TRLA)
En esta última línea, la LA de 1985 arbitró un sistema transitorio (Disp. transitoria 2ª y 3ª) respetuoso
con los derechos registrales preexistentes, que se mantiene por el actual TRLA, basado en el carácter
opcional de integración en el nuevo régimen de aguas.
Conforme a dichas disposiciones transitorias, los titulares de las aguas privadas procedentes de
manantiales que vinieran utilizándose en todo o en parte, y los de aguas privadas subterráneas
procedentes de pozos o galerías en explotación, tuvieron durante 3 años la posibilidad de acogerse al
nuevo régimen acreditando su situación ante el Organismo de cuenca correspondiente e
inscribiéndola en el Registro de Aguas. De haberlo hecho así, su derecho se mantendrá
temporalmente durante 50 años, y una vez trascurrido ese plazo (1 de enero de 2036) las aguas
pasarán a ingresar en el dominio público hidráulico, otorgándose a su antiguo titular preferencia para
obtener, en su caso, la concesión administrativa del aprovechamiento de las mismas. En los demás
casos, las aguas quedarían sujetas a las normas relativas a las limitaciones del uso del dominio
público hidráulico.
1.2. EL APROVECHAMIENTO DE LAS AGUAS DE DOMINIO PÚBLICO
El TRLA distingue varias modalidades de utilización del dominio público hidráulico y señala su
respectivo modo de adquisición:
1. Los usos comunes de las aguas superficiales (e.g., beber, bañarse, abrevar ganado, pescar y otros
usos domésticos), que no requieren autorización ni concesión (art. 50.1).
2. Los usos comunes especiales (e.g., navegación y flotación, establecimiento de barcas de paso y sus
embarcaderos, y cualquier otro uso que no excluya la utilización del recurso por terceros), que
precisan únicamente de una “previa declaración responsable” de uso (art. 51).
3. Los usos privativos, que sólo pueden ser adquiridos por concesión administrativa o por disposición
legal (art. 52.1). En realidad esta adquisición de uso “ex lege”, sólo tiene lugar en los dos supuestos
excepcionales de aprovechamiento limitado que el art. 54 otorga al propietario de una finca para
aprovechar las aguas pluviales y las estancadas sin perjuicio de tercero, así como las aguas de
manantiales y subterráneas hasta un volumen máximo anual de 7.000 m3.
A salvo estas particularidades, el modo de adquisición general del uso privativo de las aguas queda
sujeto a concesión administrativa (art. 59.1 TRLA), en consonancia con lo que establece el art.
409.1º CC.
Su contenido y extensión, no obstante, se limita a un máximo de duración de 75 años, y a los
derechos preexistentes de terceros que no pueden verse perjudicados por dicha concesión, tal y como
establecen el art. 61 TRLA y el art. 410 CC.

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El TRLA permite, no obstante, la cesión de la totalidad o parte de los derechos del uso privativo de
las aguas por su titular, regulando en los art. 67 ss., la articulación de dicho contrato que estará sujeto
a previa autorización administrativa. Los adquirentes de los derechos dimanantes de la cesión se
subrogarán en las obligaciones que correspondan al cedente ante el Organismo de cuenca respecto al
uso del agua.
En cuanto a la adquisición por prescripción contemplada en el art. 409.2º CC, ésta queda prohibida
por el art. 52.2 TRLA. Por lo que se entiende que dicho precepto queda derogado.
Una mención especial merece el régimen de aprovechamiento de las aguas subterráneas, respecto de
las cuales han de estimarse derogadas las previsiones de los art. 417 a 419 CC. Al pertenecer dichas
aguas al dominio público, ha desaparecido el derecho a apropiárselas que el art. 418 CC reconocía a
quien las hubiese alumbrado, quedando su aprovechamiento sujeto a concesión administrativa (art.
73‐76 TRLA) que determinará el plazo, destino de las aguas y volumen máximo.
De igual forma, se requiere, para la investigación de acuíferos y la extracción de aguas, autorización
administrativa por un máximo de 2 años.
Pero en ninguno de los dos casos, necesariamente, ni la concesión ni la autorización, recaerán en el
dueño de la finca, aunque tenga preferencia para ello; ni la concesión recaerá en quien hubiera
obtenido la autorización administrativa para investigar y alumbrar aguas.
Dicho lo anterior, el propietario de la finca está legitimado para investigar y extraer las aguas
subterráneas sin necesidad de autorización ni de concesión hasta el límite mencionado de los
7.000m3 anuales.
1.3. EXTINCIÓN
El art. 411 CC recoge dos causas de extinción de los derechos de aprovechamiento privativo de las
aguas públicas: la caducidad de la concesión y el no uso durante 20 años. Sin embargo, el art. 53.1.
TRLA ha venido a modificar y ampliar parcialmente el contenido de dicho precepto.
Entre los medios extintivos que enumera el art. 53.1 TRLA se sigue incluyendo la caducidad de la
concesión (art. 53.1.b) que tendrá lugar, conforme al art. 66.1, en caso de incumplimiento de las
condiciones esenciales con arreglo a las cuales fue otorgada (e.g., variación de su fin, inejecución
total, mora, abandono o inadecuada prestación concesional o falta de pago del canon), así como por
la interrupción permanente de la explotación durante 3 años consecutivos (art. 66.2), cualquiera que
hubiese sido el título de adquisición (i.e., concesión u otro distinto), por causa imputable a su titular,
reduciendo así el término previsto en el art. 411 segunda parte que se entendería derogado.
También caducará la concesión por la llegada del término para el que se otorgó (art. 53.1.a)
El TRLA contempla además otros supuestos de caducidad del derecho de uso que se relacionan con
el contrato de cesión.
Así el art. 67.4 establece que el incumplimiento de los requisitos establecidos en los art. 68 ss., es
causa de caducidad del derecho concesional del cedente. A saber: la forma escrita del contrato de
cesión, autorización administrativa previa, notificación de su celebración al Organismo de cuenca e
inscripción en el Registro de Aguas y volumen anual susceptible de cesión.

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El art. 53.6 que establece que la vigencia del contrato de cesión será la pactada por las partes, señala
que, en todo caso, la extinción del derecho al uso privativo del cedente, por la causa que fuera,
implicará automáticamente la caducidad del contrato de cesión.
Junto a la caducidad, el TRLA establece la extinción del derecho de uso por renuncia expresa del
concesionario o del titular del derecho (art. 53.1.d), y por expropiación forzosa (art. 53.1.c).
2. PROPIEDAD DE LAS MINAS. RÉGIMEN JURÍDICO
A pesar de su ubicación dentro de la regulación que el CC dedica en los art. 426 y 427, bajo el
epígrafe “De los minerales” (Libro II, Tít. IV “Algunas propiedades especiales”, cap. II), no se
refiere, obviamente, a la propiedad de un fragmento individual de mineral, separado del yacimiento,
que sería un derecho de propiedad normal sobre una cosa mueble, tal y como ha venido a señalar el
TS; pero tampoco se refiere a la llamada propiedad del yacimiento en el sentido del art. 348*, dado
que nuestro ordenamiento desde el mismo momento codificador ha optado por la demanialidad de las
minas.
En virtud de la distinción entre suelo y subsuelo, se limita al propietario de un terreno su facultad de
hacer excavaciones conforme a lo dispuesto en las “leyes sobre minas” (art. 350 CC).
Art. 350. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y
puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres,
y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
Las sustancias minerales se catalogan como bienes inmuebles, en el art. 334.8º CC, mientras
permanezcan unidas al yacimiento, y se considera que todos los yacimientos y recursos geológicos,
ya se hallen en terrenos públicos o privados, pertenecen al Estado como bienes de dominio público.
El art. 2.1 de la Ley 22/1973 de Minas en vigor, así lo consagra expresamente: Todos los
yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en el territorio nacional, mar
territorial y plataforma continental, son bienes de dominio público, cuya investigación y
aprovechamiento el Estado podrá asumir directamente o ceder en la forma y condiciones que se
establecen en la presente Ley y demás disposiciones vigentes en cada caso [i.e., mediante concesión
o autorización administrativa].
No hay pues un derecho de propiedad privada sobre las minas, pero como los particulares pueden
tener la titularidad de su aprovechamiento en exclusiva, sólo, en este sentido, cabe seguir calificando
ese derecho como una “propiedad especial”.
Así las cosas, podría decirse que los art. 426 y 427 CC al basarse en la libertad de exploración y de
realizar excavaciones, sólo limitada por la propiedad privada del terreno y la consiguiente concesión
administrativa a su titular, deben entenderse desplazados no sólo por la Ley de Minas, sino también
por la legislación especial complementaria (e.g., Ley 25/1964 sobre Energía Nuclear para los
minerales radioactivos, o la Ley 34/1998 del Sector de Hidrocarburos).
3. PROPIEDAD DE LOS MONTES. RÉGIMEN JURÍDICO
La Ley 43/2003 de Montes persigue la conservación, restauración, mejora y aprovechamiento
racional de los montes; objetivos que toman por base el principio fundamental de la gestión forestal
sostenible y el de la consideración de los montes como “infraestructuras verdes” para mejorar el
capital natural, mitigar el cambio climático y prestar servicios ambientales (art. 1, 3 y 4).

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Por razón de su titularidad, los montes pueden ser públicos (i.e., del Estado, CCAA, entidades
locales…) o privados (i.e., pertenecientes a personas físicas o jurídicas de derecho privado, ya sea
individualmente o en régimen de copropiedad).
Ahora bien, todos los montes con independencia de su titularidad, cumplen una relevante función
social (art. 4) y están sujetos al mandato general del art. 33.2* CE.
El propietario del monte será en todos los casos el propietario de los recursos forestales producidos
en él, incluidos los frutos espontáneos, y tendrá derecho a su aprovechamiento (art. 36), si bien, con
sujeción a la legislación estatal, autonómica y local aplicable.
La gestión de los montes privados corresponde a su titular, quien podrá contratar dicha gestión con
personas físicas o jurídicas de derecho público o privado, o con el órgano forestal de la Comunidad
Autónoma donde el monte radique. Tal gestión se ajustará, en su caso, al correspondiente
instrumento de gestión y planificación forestal autonómico. A falta de dicho instrumento, la gestión
del titular conllevará la necesaria autorización previa para los aprovechamientos forestales en los
términos que la comunidad autónoma establezca (art. 23).
Por último, cabe destacar que en caso de transmisión onerosa de montes, las CCAA tendrán derecho
de adquisición preferente (art 25), y que queda prohibida la división de las parcelas forestales de
superficie inferior al mínimo establecido por las CCAA (art. 26), siendo que es vocación de las
Administraciones públicas fomentar la agrupación de montes, públicos o privados, con el objeto de
facilitar una ordenación y gestión integrada (art. 27).

6
 TEMA 4: PROPIEDADES ESPECIALES. PROPIEDAD
INTELECTUAL Y PROPIEDAD INDUSTRIAL

1. PROPIEDAD INTELECTUAL
1.1. CONTENIDO
El CC dedica únicamente los art. 428 y 429, bajo el epígrafe “De la propiedad intelectual” (Libro II,
Tít. IV “Algunas propiedades especiales”, cap. III), al derecho de autor.
Art. 428. El autor de una obra literaria, científica o artística, tiene el derecho de explotarla y disponer
de ella a su voluntad.
Art. 429. La Ley sobre Propiedad Intelectual determina las personas a quienes pertenece ese derecho,
la forma de su ejercicio y el tiempo de su duración. En casos no previstos ni resueltos por dicha ley
especial se aplicarán las reglas generales establecidas en este Código sobre la propiedad.
El derecho de autor se encuentra actualmente regulado por el Texto Refundido de la Ley de
Propiedad Intelectual (LPI), aprobado por RD Leg. 1/1996, modificado por la polémica Ley 21/2014,
denominada Sinde‐ Wert‐Lasalle, en desarrollo de la Disp. final 43ª de la Ley 2/2011 de Economía
Sostenible, que afecta también a la LEC 1/2000, y por el RD 12/2017 en cuanto al sistema de
compensación equitativa por copia privada.
La LPI se ocupa no sólo del derecho de autor, o de la propiedad intelectual sensu stricto (Libro I. De
los derechos de autor), sino también de otros derechos de propiedad intelectual (Libro II. De los otros
derechos de propiedad intelectual y de la protección “sui generis” de las bases de datos), conocidos
como derechos conexos, vecinos o afines al derecho de autor, como el derecho de los artistas
intérpretes o ejecutantes sobre sus actuaciones, de los productores de fonogramas (e.g., CD) y de
grabaciones audiovisuales (e.g., DVD) sobre sus producciones, de las entidades de radiodifusión
sobre sus emisiones o trasmisiones, de los fotógrafos sobre las “meras fotografías” (que no son obra),
de los editores sobre determinadas producciones editoriales, de los divulgadores de obras inéditas
que estén en el dominio público o que no estén protegidas sobre dichas obras inéditas y de los
fabricantes de bases de datos sobre éstas.
1. La propiedad intelectual sensu stricto o derecho de autor comprende, además de facultades o
derechos patrimoniales, otras facultades o derechos personales o morales (art. 2 LPI).
a) Los derechos patrimoniales se encuentran recogidos en los art. 17 ss. LPI (i.e., derechos de
reproducción, distribución, comunicación pública y transformación), y responden al principio de
exclusividad, característico de la propiedad, sobre la explotación o disfrute de su objeto. Son
transmisibles mortis causa e inter vivos (sucesión, venta, cesión de derechos de uso, licencia…). La
LPI reconoce también como derechos patrimoniales del derecho de autor, los llamados derechos de
remuneración (i.e., “compensación equitativa por copia privada”, art. 25 LPI), conocidos
popularmente como “canon digital”, que constituyen derechos de crédito que se atribuyen al titular
como compensación por una utilización de la obra para la que no se necesita autorización (i.e.,
privada o doméstica). Estos derechos son intransmisibles inter vivos.

1
b) Los derechos morales se encuentran regulados en los art. 14‐16 LPI. Así, el derecho al respeto de
la integridad e la obra o su no desvirtuación, y el derecho de paternidad o reconocimiento de la
autoría. Estos derechos morales son intransmisibles inter vivos, y están sometidos a un régimen
sucesorio especial (art. 15 y 16 LPI).
El art. 15 LPI establece que al fallecimiento del autor, el ejercicio de los derechos personales o
morales mencionados (i.e., autoría e integridad de la obra) corresponde, sin límite de tiempo, a la
persona natural o jurídica a la que el autor se lo haya confiado expresamente por disposición de
última voluntad. En su defecto, el ejercicio de estos derechos corresponderá a los herederos.
Cuando no existan legitimados por disposición testamentaria o herederos, o se ignore su paradero, el
Estado, las Comunidades Autónomas, las Corporaciones locales y las instituciones públicas de
carácter cultural estarán legitimados para ejercer tales derechos conforme al art. 16 LPI.
2. Los otros derechos de propiedad intelectual distintos del derecho de autor, tienen un contenido
patrimonial similar a éste: un derecho de exclusiva sobre su objeto (i.e., facultades de uso o disfrute,
o explotación, y de disposición), así como un derecho de remuneración, ahora bien, únicamente se
atribuyen derechos personales o morales a los artistas intérpretes o ejecutantes sobre sus actuaciones.
1.2. ADQUISICIÓN E INSCRIPCIÓN
En lo que se refiere a la adquisición de los derechos de propiedad intelectual (i.e., “hecho
generador”) ya sean de autor o de los demás derechos de propiedad intelectual, el art. 1 LPI establece
que la propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica corresponde al autor por el solo
hecho de su creación, sin que sea necesario ningún requisito ulterior, dado que la inscripción en el
Registro de la Propiedad Intelectual no tiene otro valor que el de establecer la presunción iuris
tantum de la existencia y pertenencia del derecho a quien figura en él como su titular (i.e., efectos
probatorios), careciendo, por tanto, de efectos constitutivos. Así el art. 145.3 LPI establece que se
presumirá, salvo prueba en contrario, que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada en el asiento respectivo.
Conforme al art. 144 LPI existe un Registro General de la Propiedad Intelectual o Central único con
efectos en todo el territorio nacional, regulado por el RD 281/2003, por el que se aprueba el
Reglamento del Registro General de la Propiedad Intelectual.
Junto a él, las Comunidades Autónomas podrán determinar la estructura y funcionamiento del
Registro en sus respectivos territorios (i.e., Registros territoriales) que asumirán su llevanza,
cumpliendo en todo caso las normas comunes.
1.3. OBJETO
La propiedad intelectual se caracteriza por recaer sobre objetos inmateriales, que en ningún caso
deben ser confundidos con su soporte material. Ello determina la dificultad de aplicar a las reglas de
la posesión y, consecuentemente, las de usucapión, así como su especial vulnerabilidad frente a
intromisiones ilegítimas.
Esa inmaterialidad permite la independencia y compatibilidad del derecho de autor con la propiedad
sobre las cosas materiales a las que quede incorporada la obra, así como con los demás derechos de
propiedad intelectual y, en su caso, de propiedad industrial (e.g., hardware y software) que puedan
existir sobre la obra, tal y como ha afirmado la jurisprudencia del TS, en virtud del art. 3 LPI.

2
Art. 3. Los derechos de autor son independientes, compatibles y acumulables con: 1.º La propiedad y
otros derechos que tengan por objeto la cosa material a la que está incorporada la creación
intelectual. 2.º Los derechos de propiedad industrial que puedan existir sobre la obra. 3.º Los otros
derechos de propiedad intelectual reconocidos en el Libro II de la presente Ley.
Lo mismo cabe decir respecto de los derechos de propiedad intelectual del Libro II, siendo también
éstos compatibles con el derecho de propiedad sobre bienes materiales, con derechos de propiedad
industrial, con el derecho de autor y con los demás derechos de propiedad intelectual.
Son obra literaria, artística o científica (art. 1 LPI), todas las creaciones originales expresadas por
cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro
(art. 10.1 LPI), comprendiéndose entre ellas: a) Los libros, folletos, impresos, epistolarios, escritos,
discursos y alocuciones, conferencias, informes forenses, explicaciones de cátedra y cualesquiera
otras obras de la misma naturaleza; b) Las composiciones musicales, con o sin letra; c) Las obras
dramáticas y dramático‐musicales, las coreografías, las pantomimas y, en general, las obras teatrales;
d) Las obras cinematográficas y cualesquiera otras obras audiovisuales; e) Las esculturas y las obras
de pintura, dibujo, grabado, litografía y las historietas gráficas, tebeos o comics, así como sus
ensayos o bocetos y las demás obras plásticas, sean o no aplicadas; f) Los proyectos, planos,
maquetas y diseños de obras arquitectónicas y de ingeniería; g) Los gráficos, mapas y diseños
relativos a la topografía, la geografía y, en general, a la ciencia; h) Las obras fotográficas y las
expresadas por procedimiento análogo a la fotografía; i) Los programas de ordenador.
Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original, también son objeto de propiedad
intelectual: a) Las traducciones y adaptaciones; b) Las revisiones, actualizaciones y anotaciones; c)
Los compendios, resúmenes y extractos; d) Los arreglos musicales; e) Cualesquiera transformaciones
de una obra literaria, artística o científica; así como f) las colecciones de obras ajenas, bases de datos
o de otros elementos independientes (art. 10.1 y 11 LPI).
No son obra, sin embargo, y, por consiguiente no quedan bajo la protección de los derechos de
propiedad intelectual, en general, ni las ideas, ni los principios, ni la información, ni los
conocimientos implícitos (e.g., implícitos en el código fuente del software).
1.4. LIMITACIÓN TEMPORAL
Otra característica particular de la propiedad intelectual es su limitación temporal respecto de los
derechos patrimoniales (i.e., derechos de explotación y disfrute), no así respecto de los derechos
morales o personales que son imprescriptibles, irrenunciables e inalienables (art. 14 LPI).
La LPI fija para la explotación de los derechos de autor un término de caducidad de 70 años desde la
fecha de fallecimiento del autor o de la declaración de su fallecimiento (i.e., “post mortem auctoris”;
“p.m.a”), o a partir de la fecha de la divulgación lícita cuando se trate de obras anónimas o
seudónimas, o bien desde la fecha de su creación cuando se trate de obras que no hayan sido
divulgadas lícitamente (art. 26 y 27 LPI).

3
Para los artistas intérpretes o ejecutantes y productores respecto de los derechos de explotación
reconocidos en el Libro II, el término de caducidad será de 50 años computados desde el día 1 de
enero del año siguiente al de la interpretación o ejecución. No obstante, si, dentro de dicho período,
se publica o se comunica lícitamente al público, por un medio distinto al fonograma, una grabación
de la interpretación o ejecución, los mencionados derechos expirarán a los 50 años computados desde
el día 1 de enero del año siguiente a la fecha de la primera publicación o la primera comunicación
pública, si ésta es anterior.
Y si la publicación o comunicación pública de la grabación de la interpretación o ejecución se
produjera en un fonograma, los mencionados derechos expirarán a los 70 años computados desde el
día 1 de enero del año siguiente a la fecha de la primera publicación o la primera comunicación
pública, si ésta es anterior (art. 112 LPI).
Para las entidades de radiodifusión (e.g., radio o televisión), el término de caducidad es de 50 años
computados desde el día 1 de enero del año siguiente al de la realización por vez primera de la
emisión o transmisión (art. 127 LPI).
Para los realizadores de meras fotografías u otra reproducción obtenida por un procedimiento
análogo (e.g., vídeo), 25 años computados desde el día 1 de enero del año siguiente a la fecha de
realización de la fotografía o reproducción (art. 128 LPI).
Para los divulgadores de obras inéditas que estén en dominio público y editores de obras no
protegidas por las disposiciones del Libro I, serán 25 años computados desde el día 1 de enero del
año siguiente al de la divulgación lícita o publicación de la obra.
Sirva de aclaración que las obras inéditas que están en dominio público y las obras no protegidas por
las disposiciones del Libro I, son aquéllas que pueden ser utilizadas por cualquier persona respetando
la autoría e integridad de la obra, ya que sus derechos se han extinguido.
Por último, para los fabricantes de colecciones y bases de datos, 15 años que serán renovables en
caso de modificación o actualización sustancial, computados desde el 1 de enero del año siguiente a
la fecha de su fabricación o puesta a disposición del público (art. 136 LPI).
Una vez extinguidos los derechos patrimoniales o de explotación y disfrute por la llegada del término
de caducidad, la obra, u objeto de propiedad intelectual, pasa a dominio público, y puede ser
utilizada por cualquier persona libremente, eso sí respetando la autoría e integridad de la obra (i.e.,
los derechos morales y personales).
1.5. PROTECCIÓN
El Libro III, art. 138 ss. LPI, articula las acciones y procedimientos de protección de los derechos de
propiedad intelectual.
Conforme al art. 138, los titulares de los derechos reconocidos en la LPI, sin perjuicio de otras
acciones que les correspondan en el orden civil (i.e., declaración o reivindicación de la autoría) o
penal (i.e., art. 270‐272 CP), podrán instar el cese de la actividad ilícita del infractor (i.e., acción de
cesación) y exigir la indemnización de los daños materiales y morales causados. También podrán
instar la publicación o difusión, total o parcial, de la resolución judicial o arbitral en medios de
comunicación a costa del infractor.
Asimismo, los titulares podrán solicitar con carácter previo la adopción de las medidas cautelares de
protección urgente reguladas en el artículo 141 LPI.
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Tanto las medidas de cesación como las medidas cautelares urgentes podrán solicitarse también
contra los intermediarios a cuyos servicios recurra un tercero para infringir derechos de propiedad
intelectual, aunque los actos de los intermediarios no constituyan una infracción.
La indemnización por daños y perjuicios comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya
sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener a causa de la violación de su
derecho. La cuantía indemnizatoria podrá incluir, en su caso, los gastos de investigación en los que
se haya incurrido para obtener pruebas razonables de la comisión de la infracción objeto del
procedimiento judicial (art. 140.1 LPI).
2. PROPIEDAD INDUSTRIAL
2.1. CARACTERÍSTICAS
La propiedad industrial comparte con la propiedad intelectual su naturaleza de bien inmaterial, y con
ello igualmente una serie de condicionantes importantes: la necesidad de distinguir entre el bien
protegido inmaterial y el objeto material al que se aplica; la dificultad de aplicación de instituciones
propias de los derechos reales tradicionales basados en la posesión y en la idea de que el uso de un
titular excluye el disfrute de la cosa por terceros (e.g., la usucapión); la necesidad de una protección
ubicua por los mismo motivos (e.g., convenios internacionales como el Convenio de Múnich sobre
concesión de Patentes Europeas de 1973).
Por otra parte, como los derechos de propiedad intelectual, son compatibles y, en su caso,
acumulables ambas protecciones (e.g., un dibujo puede protegerse como propiedad intelectual y
como marca simultáneamente).
Sin embargo, presenta notables diferencias frente a los derechos de propiedad intelectual, y, en
particular, que se trata de derechos que no se adquieren automáticamente: requieren de concesión
administrativa.
Es decir, el derecho no existe hasta que la Administración (i.e., OEPM, EUIPO, OEP o WIPO)
contesta positivamente a una solicitud del interesado, quedando inscrito su derecho en el Registro de
la Propiedad Industrial.
Además dichos derechos son concedidos con la finalidad de ser usados; y esa exigencia de uso
implica la posibilidad de pérdida o extinción del derecho por el no uso en exclusiva del titular.
También es preciso el pago de una tasa administrativa para la concesión y conservación del derecho
por el tiempo fijado.

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 2.2. CLASES Y CONTENIDO
Los derechos de propiedad industrial pueden agruparse en dos grandes grupos.
1. Un grupo constituido por los derechos similares al de la patente que reservan a favor del titular la
exclusiva de la explotación de una invención, de un descubrimiento científico o de otro tipo con
utilidad en un proceso de fabricación o de comercialización industrial.
Así son patentables, en todos los campos de la tecnología, las invenciones que sean nuevas,
impliquen actividad inventiva y sean susceptibles de aplicación industrial (art. 4.1 y 27 de la Ley
24/2015 de Patentes).
Dichos requisitos se refieren al denominado “estado de la técnica” previamente existente. Elemento
determinante de la novedad y actividad inventiva imprescindible para el reconocimiento de los
derechos de propiedad industrial.
La patente goza de un derecho exclusivo de explotación por 20 años improrrogables desde la fecha
de presentación de la solicitud (art. 58 LP) y produce sus efectos desde que se publica su concesión.
Junto a los derechos de explotación o patrimoniales, el inventor tiene un derecho moral o personal de
paternidad o autoría.
Una vez concedida la patente, o incluso la sola solicitud, es un bien con valor económico, integrado
en el patrimonio de una persona física o jurídica, y como cualquier otro bien es posible no sólo
disfrutar de él, explotándolo en exclusiva, sino también disponer del mismo mediante cesión o
concesión de licencias de uso exclusivas o no, o gravarlo constituyendo usufructo o hipoteca.
A este grupo de derechos pertenecen, con sus respectivas especialidades, los derechos sobre
invenciones biotecnológicas, obtenciones vegetales, los modelos de utilidad y el diseño industrial.
2. El segundo grupo, tiene por arquetipo el derecho de marca. Se trata de un signo distintivo
susceptible de representación gráfica que permite diferenciar e identificar a las empresas u
operadores económicos y sus productos. En este caso, el derecho puede mantenerse indefinidamente
siempre que se renueve cada 10 años (art. 31 de la Ley 17/2001 de Marcas), y se use y defienda
frente a terceros.
Al igual que la patente, la marca y la solicitud pueden ser objeto de licencia o cesión, y de derechos
reales como el usufructo y la hipoteca.
A este mismo grupo pertenecen el derecho sobre el nombre comercial, las denominaciones o razones
sociales, los rótulos de un establecimiento o las denominaciones de origen e indicaciones geográficas
protegidas.

6
 TEMA 5: COPROPIEDAD Y COMUNIDAD DE BIENES

1. CONTENIDO Y NATURALEZA
El CC dedica en Libro II, Tít. III, art. 392‐ 406, a la comunidad de bienes.
Art. 392 §1. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a
varias personas.
Así la comunidad de bienes tiene lugar cuando la titularidad de un derecho real o de crédito o varios
de ellos, pertenece a dos o más personas. Si el derecho sobre el que existe la titularidad común es el
derecho de propiedad, se habla de copropiedad o condominio.
La copropiedad como tal no viene regulada en el CC, sino tan sólo la comunidad de bienes en
general donde se incluye aquélla como forma particular de comunidad de bienes, por lo que sus
reglas son también de aplicación a la copropiedad.
El origen, tanto de la comunidad de bienes en general como de la copropiedad en particular, puede
resultar de un negocio jurídico o hecho jurídico al que la ley atribuye, salvo pacto en contrario o de
otras disposiciones especiales, dicho efecto por virtud de una pluralidad de destinatarios (e.g.,
coherederos, codonatiarios, medianerías…).
Así establece el art. 392 §2 que a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la
comunidad por lo establecido en este título.
En efecto, el CC mantiene una regulación en su mayor parte de carácter dispositivo, de tal modo que
los comuneros pueden regular la comunidad en virtud de sus propios acuerdos, con algunas
excepciones derivadas de normas imperativas (e.g., sociedad de gananciales o comunidad
hereditaria).
Por consiguiente, los art. 392 a 406 contienen un derecho común de las situaciones de comunidad o
copropiedad, a falta de regulación específica, sin perjuicio de que algunas de estas disposiciones
comunes se remitan, a su vez, a algunas de las reglas establecidas con carácter particular para otras
instituciones. Así, por ejemplo, el art. 406 remite en la división general entre los partícipes en la
comunidad, a las reglas propias de la partición de la herencia.
El principio general que rige la comunidad o copropiedad en nuestro ordenamiento, es el de la
comunidad de Derecho romano o por cuotas.
Este principio general responde a una concepción unitaria de la titularidad de los derechos: un
derecho, un propietario (i.e., “unus dominus, unum dominium”). La comunidad o copropiedad se
concibe pues como una situación transitoria, no deseable, ya que es fuente de conflictos y entorpece
el tráfico jurídico; por lo que se contempla su posible desaparición por la mera voluntad de cualquier
comunero (i.e., división). Corolario de esta concepción unitaria es el reconocimiento de un derecho
de propiedad exclusivo de cada comunero o copropietario sobre una parte del derecho; esto es, sobre
una cuota (art. 393).

1
Advertencia: no debe identificarse o confundirse la comunidad de bienes o copropiedad aquí
contemplada, con la sociedad civil irregular o sin personalidad jurídica, ni con las C.B. de carácter
empresarial o “comunidades‐empresa” constituidas por varias personas para desarrollar una actividad
empresarial o profesional, con ánimo de lucro, y que se rigen, no obstante, en términos generales y
en lo no contemplado por los “socios comuneros”, por estas mismas normas, pero sólo en lo atinente
a los bienes o ganancias puestos en común.
2. PRINCIPIOS
De los caracteres enunciados, se pueden extraer una serie de principios por los cuales se rige la
comunidad de bienes o copropiedad. A saber:
1. Principio de autonomía de la voluntad. Como se ha visto, salvo alguna excepción, como en las
reglas relativas a la división, hay que considerar que la mayoría de las normas relativas a la
comunidad de bienes o copropiedad, tienen carácter dispositivo, tenor a lo dispuesto en el art. 392
§2*.
2. Principio de proporcionalidad. Derivado la división de la propiedad en tantas cuotas como
partícipes, y que se presumen iguales. Dichas cuotas determinan la participación de los comuneros en
las pérdidas (i.e., gastos o cargas) como en los beneficios (i.e., frutos) de la cosa o derecho. Así
establece el art. 393 §1 que el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas,
será proporcional a sus respectivas cuotas. §2. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo
contrario, las porciones [cuotas] correspondientes a los partícipes en la comunidad.
3. Principio democrático. Según el cual es la regla de la mayoría de las cuotas la que rige en las
decisiones atinentes a la comunidad o copropiedad, salvo en aquéllas que se refieran a la enajenación
o alteración sustancial de la cosa o derecho, donde prima la unanimidad.
4. Principio de libertad. El comunero o copropietario es libre para decidir individualmente respecto
de la propiedad exclusiva que recae sobre su cuota (i.e., disposición o enajenación), y en relación a la
extinción de la situación de comunidad o copropiedad, mediante el oportuno ejercicio de la acción de
división.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS RESPECTO DE LA COSA
COMÚN
1. Posesión de la cosa común. Los art. 445* primera parte, y 450, referidos a la posesión en general,
admiten la coposesión en los casos de indivisión de la cosa.
Art. 445*. La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de
los casos de indivisión.
Art. 450. Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído
exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La
interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a
todos.
2. Uso de la cosa común. El art. 394 establece que cada partícipe podrá servirse de la cosa común,
siempre que disponga de ella conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho.

2
En principio, hay que considerar que este precepto es de carácter dispositivo, de modo que habrá de
estarse primero a lo que acuerden los comuneros respecto del uso de la cosa común (e.g., uso
temporal de un inmueble por turnos).
Dichos acuerdos deberán adoptarse por mayoría, siempre que no sean de carácter permanente o
modifiquen o excluyan los derechos de uso de los demás comuneros, en cuyo caso será necesaria la
unanimidad.
En defecto de pacto, el art. 394 prevé un uso simultáneo de la cosa común por todos los comuneros,
sin que tal uso tenga que guardar proporcionalidad con la cuota respectiva. Los límites establecidos a
tal uso son tres: a) que sea conforme a la naturaleza de la cosa (i.e., para no desvirtuarla); b) que no
perjudique el interés de la comunidad (i.e., evitando su deterioro, menoscabo o daño); c) que no sea
exclusivo (i.e., impidiendo el uso normal por los demás comuneros), en caso contrario, cabe que los
demás comuneros ejerciten la acción posesoria, la reivindicatoria o la de desahucio por precario, en
defensa de su derecho.
Como ha señalado reiterada jurisprudencia del TS, no cabe que haya lugar a la usucapión frente a los
demás comuneros.
3. Disfrute de la cosa común. Es decir, para la percepción de frutos y rentas, los art. 393* y 399
acogen el principio de proporcionalidad respecto de la cuota:
Art. 393*. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios [rentas y frutos] como en las cargas
[gastos] será proporcional a sus respectivas cuotas.
§2. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones [cuotas]
correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Art. 399. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le
correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento [usufructo] salvo si se tratare de derechos personales [personalísimos]. Pero el
efecto de la enajenación o de la hipoteca [o ejecución] con relación a los condueños estará limitado a
la porción [cuota] que se adjudique en la división al cesar la comunidad.
No obstante, la regla de la proporcionalidad en virtud de cuota en la cosa común, podrá ser derogada
por pacto estableciendo otro reparto de los frutos, rentas o gastos (e.g., en virtud del uso que haga
cada comunero de la cosa común).
4. Gastos de la cosa común. El art. 395 establece que todo copropietario tendrá derecho para obligar
a los partícipes a contribuir a los “gastos de conservación” de la cosa o derecho común. Sólo podrá
eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Ello significa que cada comunero puede adoptar las medidas necesarias para garantizar la
conservación de la cosa (i.e., gastos necesarios, seguro, depósito…) sin necesidad de contar con el
acuerdo de los demás, pudiendo exigir posteriormente a cada uno de ellos que abone la parte que le
corresponda.
Tratándose de gastos útiles o mejoras, será, sin embargo, necesario contar con el previo acuerdo de la
mayoría de cuotas, siempre que dichas mejoras no supongan una alteración sustancial de la cosa.
En este último caso, será precisa la unanimidad.

3
Así establece el art. 397 que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
5. Actos de administración ordinaria. La regla general es la adopción de acuerdos por mayoría de las
cuotas, que serán vinculantes para los demás comuneros, con independencia del sentido de su voto
(art. 398). No obstante, cabe pacto en contrario (i.e., respecto del procedimiento o mayoría para la
adopción de acuerdos).
Art. 398. Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de
la mayoría de los partícipes.
§2. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la
mayor cantidad de los intereses [cuotas] que constituyan el objeto de la comunidad.
§3. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la
cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador.
§4. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
6. Actos de administración extraordinaria. Los actos de disposición, enajenación o gravamen, de la
cosa común (i.e., de la totalidad o de la parte por la que exceda de la respectiva cuota), estarán
sujetos a la regla de la unanimidad del art. 397*, tal y como ha precisado la jurisprudencia del TS,
sobre una interpretación amplia de la expresión “alteraciones en la cosa común” de dicho artículo,
que incluiría no sólo la alteración física, sino también su alteración jurídica.
Resulta de interés a este respecto determinar si la venta realizada por un comunero sin la autorización
de los restantes es válida o nula de pleno derecho. En principio, conforme a la doctrina mayoritaria y
cierta jurisprudencia no unánime del TS, la venta sería nula de pleno de derecho. No obstante, deberá
estarse al caso concreto pues la venta de cosa ajena es posible en nuestro derecho, aunque no es
posible arrogarse la representación de otros so pena de nulidad radical del acto.
7. Derecho de retracto. En caso de disposición por compraventa por uno de los comuneros de su
cuota en la comunidad, los demás tendrán derecho de retracto en virtud del art. 1522 CC.
Art. 1522. El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un
extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
§2. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la
porción [cuota] que tengan en la cosa común.
4. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD O COMUNIDAD DE BIENES: LA DIVISIÓN DE
LA COSA COMÚN
Existen diversas causas comunes a todos los derechos reales que pueden dar lugar a la extinción de la
comunidad de bienes, tales como, la consolidación o reunión en un solo comunero de todas las
cuotas del condominio, la pérdida de la cosa común o la renuncia de los demás comuneros. A estas
causas debe añadirse una particular, propia de la copropiedad o comunidad de bienes: la división de
la cosa común.

4
El CC le dedica, en particular, los art. 400‐406, incluyendo en este último, como ya se sabe, una
remisión a las reglas de la partición de la herencia como derecho supletorio.
Al margen de la discusión doctrinal sobre su naturaleza meramente declarativa por la que se
reconocería una situación anterior o preexistente, o bien traslativa de derechos, hoy la doctrina
mayoritaria se inclina por una tercera vía, denominada teoría de la especificación, según la cual por
la división se produce una modificación de la situación anterior aunque no existe una verdadera
transmisión.
Debido al carácter no deseable que depara nuestro ordenamiento a la copropiedad o comunidad de
bienes, no sólo se permite que cualquier comunero se desvincule de la comunidad mediante
enajenación de su cuota respectiva, sino que además el art. 400 CC le concede la facultad de pedir la
división de la cosa común, en cualquier momento, siendo que la acción de división es imprescriptible
e irrenunciable conforme al art. 1965 CC.
Art. 400. Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
§2. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que
no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. [El pacto de indivisión o
que exceda de los 10 años, será nulo de pleno derecho y se tendrá por no puesto].
Art. 1965. No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción
para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades
contiguas.
Tal legitimación para pedir la división de la cosa común, no se extiende a los acreedores de los
comuneros, ni siquiera mediante el ejercicio de la acción subrogatoria del art. 1111; ni tampoco a los
cesionarios de la cuota que no lleguen a ingresar en la comunidad aunque tengan derecho a percibir
los frutos y las rentas de la cosa común conforme a la mencionada cuota, así como el producto de la
liquidación de éstos al cesar el título de la cesión o la comunidad.
A ambos se refiere el CC en el art. 403 primera parte, concediéndoles el derecho a concurrir a la
división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin ellos, pudiendo impugnar la partición
realizada en fraude de sus derechos o a pesar de su oposición (art. 403 segunda parte, a contrario), a
salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez (art. 403 in fine).
Art. 403. Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa
común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división
consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición
formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para
sostener su validez.
La división de la cosa común puede hacerse por varios procedimientos: ya por acuerdo de todos los
comuneros, ya por árbitros (art. 402 §1), ya por resolución judicial que tendrá lugar necesariamente
cuando no haya acuerdo entre los comuneros sobre el proceder o modo de hacerla. En este último
caso, será de aplicación el procedimiento declarativo que corresponda, verbal u ordinario, según la
cuantía determinada conforme al art. 251.3ª.6º LEC referido expresamente a las acciones de deslinde,
amojonamiento y división de la cosa común.

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Si la cosa común no fuera divisible sin causarle daño haciéndola inservible para su uso (art. 401 §1),
o menoscabo o desmerecimiento excesivo como ha señalado el TS, o bien gasto considerable para
los partícipes, o cuando se trate de un caso de indivisibilidad jurídica por prohibición legal, y si los
condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se procederá
a la venta en pública subasta repartiendo el precio conforme a las cuotas respectivas (art. 404).
Si se trata de dividir un edificio, siempre que sus características físicas lo permitan, es posible
acordar por mayoría que la división se haga mediante la constitución de un régimen de propiedad
horizontal, a petición de cualquiera de los comuneros (art. 401 §2), siempre que no conste oposición
de ninguno de ellos, según ha establecido el TS.
En los casos de división de patrimonios poseídos en común o comunidades que recaen sobre varios
bienes o derechos, la división podrá realizarse mediante adjudicación de lotes, evitando en cuanto sea
posible los suplementos en metálico (art. 402 §2). Cuando esto no sea posible, por resultar los lotes
de diverso valor, a falta de acuerdo unánime entre los comuneros, se procederá a la venta en subasta
de cada uno de los bienes y se repartirá el precio obtenido.
No obstante, como ha señalado el TS, cabe desde luego, que los comuneros acuerden por unanimidad
un reparto en el que algún bien o algunos bienes permanezcan en proindiviso, o que únicamente se
vendan aquellos bienes necesarios para compensar las desigualdades que surjan en los lotes
resultantes.
Nótese que en todas estas cuestiones de procedimiento, por resultar una alteración sustancial de la
cosa en común o de la comunidad, es preciso el acuerdo unánime de los comuneros, o cuando menos
su no oposición.
En cuanto a los efectos de la división, conforme al art. 405 CC, la división de una cosa común no
perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos
reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante
la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

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 TEMA 6: LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS COMPLEJOS
INMOBILIARIOS PRIVADOS

1. CONCEPTO Y NATURALEZA
La propiedad horizontal es un tipo de propiedad especial, en virtud de la cual, en un mismo edificio,
y siempre que sus características físicas lo permitan, existen diferentes propietarios que tienen, por
un lado, un derecho exclusivo, al modo de propiedad individual, sobre aquellas partes del inmueble
debidamente delimitadas y susceptibles de uso privativo; y por otro, un derecho similar al de
copropiedad, respecto de los elementos comunes que pertenecen en su conjunto a todos los
propietarios.
El CC sólo le dedica el art. 396, concibiéndola como una modalidad de comunidad de bienes dentro
del Título III, Libro II, que ha sido objeto de sucesivas modificaciones desde 1939; siendo la más
importante la introducida por la vigente Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (LPH) que, a su vez,
ha sufrido varias reformas, entre las que destaca la operada por la Ley 8/1999. Entre las últimas
reformas, han de mencionarse las llevadas a cabo por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas, y por el RDL 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En la LPH la propiedad horizontal se configura, más que como un tipo de comunidad de bienes,
como una propiedad especial; esto es, una forma especial de dominio.
La distinción respecto de la comunidad de bienes queda especialmente puesta de manifiesto por la
inexistencia de sus notas más características, cuales son el retracto legal de los comuneros y el
ejercicio de la acción de división (art. 396 §2 y §3 CC).
Al no existir acción de división, la propiedad horizontal sólo se extinguirá por destrucción del
inmueble o por su conversión en propiedad o copropiedad ordinaria (art. 23 LPH).
2. CONSTITUCIÓN
Para que un edificio, perteneciente a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria, se
convierta en un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, es necesario un acto de
constitución que se articula a través de un “título constitutivo”.
Este consiste en un negocio jurídico otorgado en documento público en que se hace constar la
voluntad del propietario único, o el acuerdo unánime de los copropietarios, del inmueble para
someter éste a régimen de propiedad horizontal.
También cabe que el título constitutivo se otorgue antes de la construcción del edificio por el
propietario único, o en virtud de acuerdo unánime de los copropietarios, del solar siempre que, al
menos, esté aprobado el proyecto de edificación.
No obstante, faltando el título constitutivo, siempre que el inmueble reúna los requisitos básicos
previstos en el art. 396 CC (i.e., elementos privativos y elementos comunes), la LPH será aplicable
en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, y
derechos y obligaciones de los comuneros (art. 2 b) LPH).

1
El art. 5 LPH determina el contenido del título constitutivo:
a) Descripción del inmueble en su conjunto, y de todos y cada uno de los pisos o locales, así como
los servicios e instalaciones con que cuente el inmueble.
b) Fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
c) Opcionalmente, los estatutos de la comunidad de propietarios que, en su caso, habrán de adoptarse
o modificarse por unanimidad. El otorgamiento de los estatutos es potestativo, de modo que no son
obligatorios para que exista el régimen de propiedad horizontal, y podrán otorgarse junto al título
constitutivo, en momento posterior en documento independiente o, simplemente, no otorgarse.
El título y los estatutos de la comunidad serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. ELEMENTOS
La propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de dos tipos de elementos básicos: los
elementos privativos y los elementos comunes.
El art. 396 §1 primera parte, establece que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado
uso y disfrute.
a) Elementos privativos. Conforme al art. 3 a) LPH son aquellos espacios suficientemente
delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan
exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el
título constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Son, por tanto, elementos privativos por naturaleza y, en consecuencia, objeto de propiedad exclusiva
de cada titular, los pisos, locales comerciales, trasteros o plazas de garaje.
Sin embargo, pueden convertirse en elementos comunes por destino si así se establece en el título
constitutivo (e.g., piso destinado a vivienda del conserje o portero). Y, a su vez, dichos elementos
comunes por destino pueden convertirse en privativos por acuerdo unánime de los propietarios, pero
en ningún caso pueden ser objeto de ejercicio de la acción de división (art. 4 LPH).

2
b) Elementos comunes. El art. 396 §1 segunda parte enumera con detalle aquellos elementos que
habrán de considerarse comunes, y que no constituyen numerus clausus. Así, el suelo, vuelo,
cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros
de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo
su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones
comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad,
incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las
de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al
espacio privativo; las servidumbres, y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles y que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute del
inmueble.
Tales serían los elementos comunes por naturaleza, pero, como ya se ha dicho, también puede haber
elementos comunes por destino cuando así se establezca en el título constitutivo.
Y de la misma manera que los privativos por naturaleza pueden convertirse en comunes, los comunes
por naturaleza pueden convertirse en privativos, siempre que su carácter común no sea esencial para
la comunidad (e.g., vuelo, entradas de servicio, desvanes o buhardillas).
4. CUOTA DE PARTICIPACIÓN
Según el art. 3 §2 LPH, a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al
total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida (pues sería tanto como dejarla al
arbitrio de cada propietario), que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los art. 10 y 17
de la LPH; es decir, por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas (art. 10.3 b) LPH) cuando a) la
modificación de la cuota sea consecuencia de la realización de obras en el edificio (e.g., división,
segregación o agregación de elementos), que, sin embargo, habrán de ser acordadas por unanimidad;
o b) sobre las que no se requiera acuerdo alguno (art. 10.1 d) y e) LPH) por tratarse de
modificaciones u obras que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o consecuencia de
la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación
urbanas.
Fuera de los casos señalados, las cuotas de participación deberán quedar fijadas desde que se
constituya el régimen de propiedad horizontal, y hacerse constar en el título constitutivo, tal y como
establece el art. 5 §2* primera parte LPH, bien por el propietario único del edificio al iniciar su venta
por pisos, bien por acuerdo de todos los propietarios existentes en caso de copropiedad, bien por
laudo o por resolución judicial cuando, en este último caso, no exista acuerdo unánime de los
copropietarios.

3
Para dicha fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total
del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 5 §2 segunda parte
LPH).
5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Los derechos y obligaciones de los propietarios de pisos y locales recaen tanto sobre los elementos
privativos como sobre los elementos comunes.
1. Elementos privativos. El derecho que recae sobre los elementos privativos es un derecho de
propiedad “singular y exclusivo” (art. 3 §1 a) LPH), y excluyente de uso, disfrute y enajenación.
No obstante, las facultades de uso y disfrute están afectadas por una serie de limitaciones y de
deberes y cargas, establecidos en el art. 9 LPH:
a) Mantener en buen estado de conservación el piso o local e instalaciones privativas
b) Consentir en la vivienda o local las reparaciones u obras que exija el servicio del inmueble
c) Abstenerse de realizar en el piso o local, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los
estatutos, o que resulten nocivas, molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Y en caso de realizarse,
podrá ejercitarse por la comunidad acción de cesación ante la jurisdicción ordinaria, y reclamarse
daños y perjuicios al infractor.
En tal caso, el propietario puede ser privado del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3
años, y en el caso de otros ocupantes (e.g., arrendatarios) verse expuestos a la extinción de sus
derechos y al inmediato lanzamiento (art. 7.2 LPH).
En cuanto a la facultad de disposición, la enajenación del elemento privativo principal conlleva, en
principio, la enajenación de los anejos, dado que conforme al art. 3 §3 no se pueden separar los
elementos que lo integran, salvo que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad lo
permitan. Pero, en ningún caso, la transmisión podría afectar a las obligaciones derivadas del
régimen de propiedad horizontal (i.e., cuota de participación) si no es con sujeción a los ya vistos art.
10 y 17 LPH.
2. Respecto de los elementos comunes, los propietarios deberán:
a) Hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo (e.g., terraza o azotea), evitando que se causen daños o
desperfectos (art. 9.1 a) LPH).
b) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y
responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (art. 9.1 g) LPH).

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c) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido en los estatutos, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 e) LPH).
Para garantizar la exigibilidad de esta obligación la LPH establece con carácter general el juicio
monitorio (art. 21 LPH), así como una hipoteca legal tácita o afección real del piso o local en
garantía de los gastos generales impagados correspondientes a la parte vencida de la anualidad en
curso y a los 3 años naturales inmediatamente anteriores. El crédito tendrá, frente a otros posibles
acreedores del propietario moroso, carácter privilegiado de preferente; y la garantía será oponible a
los posibles compradores del piso o local.
Las mismas reglas son aplicables respecto de las derramas o coste de las obras que se realicen en el
inmueble y que sean necesarias.
Sólo en los casos de mejoras o de actuaciones no obligatorias, puede quedar exento del pago de la
parte correspondiente el propietario disidente que vote en contra del acuerdo, cuando el gasto exceda
del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes (Art. 17.4 LPH). Y, en caso de
impago, no habrá afección real del piso o local.
6. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Mención especial merecen, dentro del régimen de propiedad horizontal, los denominados complejos
inmobiliarios privados introducidos en el art. 24 de la LPH por la Ley 8/1999. Nos estamos
refiriendo aquí a las urbanizaciones con varios edificios divididos a su vez en pisos y locales; las
urbanizaciones de viviendas unifamiliares, aun existiendo parcelas sin construir; o determinados
centros comerciales o polígonos industriales.
El mencionado art. 24.1 LPH establece que el régimen especial de propiedad horizontal del artículo
396 CC será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Ahora bien, el art. 24.2 prevé dos formas distintas de constitución del régimen de propiedad
horizontal de los complejos inmobiliarios: la comunidad única y la agrupación de comunidades.
Podrán así los complejos inmobiliarios:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el art. 5 §2* (i.e., título constitutivo y cuotas de participación). En este caso el
complejo inmobiliario quedará sometido íntegramente a las disposiciones de la LPH que le serán de
aplicación.

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b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el
título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del
complejo o por los presidentes de las comunidades llamadas a integrar dicha agrupación,
previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes.
Asimismo el título constitutivo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada.
El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Por lo demás en este último caso y en el de los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las formas jurídicas previstas en el art. 24.2 LPH, el art. 24.4 permite que sólo en lo no
contemplado por el título constitutivo y/o los estatutos, se apliquen las disposiciones de la LPH, a
salvo las especialidades previstas en el art. 24.3 respecto de los órganos de gobierno (i.e.,
composición de la Junta de propietarios).

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 TEMA 7: DEFENSA DE LA PROPIEDAD. ACCIONES

1. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real que es definida como la acción de que
dispone el propietario no poseedor (i.e., “verus dominus”) frente al poseedor no propietario (i.e.,
“non dominus”) para obtener la restitución de la cosa.
El art. 348 §2 CC alude a la acción reivindicatoria como una de las facultades del propietario al
establecer que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
1. Requisitos. Según reiterada jurisprudencia, se exigen para su ejercicio la concurrencia de tres
requisitos imprescindibles:
a) El dominio del actor (i.e., título legítimo de dominio).
b) Detentación injusta (i.e., la posesión del demandado, sin que tenga título para poseer).
c) La identidad de la cosa reclamada respecto de los dos puntos anteriores (i.e., tiene que ser la
misma cosa la reivindicada por el actor propietario que la detentada por el poseedor demandado).
Los dos primeros requisitos se corresponden con la legitimación activa y pasiva, el tercero con el
objeto de la acción.
a) Legitimación activa. Se fundamenta en el título legítimo del dominio, exigiéndose que el
demandante sea el propietario exclusivo o copropietario de la cosa, y que carezca de posesión
inmediata sobre la misma. También se ha admitido por la jurisprudencia la reivindicación de bienes
inmateriales (i.e., propiedad intelectual e industrial) y, en particular, respecto de modelos de utilidad
o marcas. Y, excepcionalmente, en el negocio de “fiducia cum creditore” por parte del fiduciante
frente al fiduciario, y en el censo enfitéutico por parte del dueño directo o censualista frente al
enfiteuta, para el caso de incumplimiento de los dos últimos (i.e., fiduciario y enfiteuta).
Puede actuar así cualquiera de los comuneros o copropietarios en beneficio de la comunidad de
bienes o copropiedad, y, en el mismo orden de cosas, en la sucesión cualquiera de los coherederos.
La sentencia confirmatoria hará que los efectos se extiendan también a los no litigantes (i.e., resto de
los comuneros, copropietarios o herederos), pero la sentencia denegatoria contra alguno de ellos no
tendrá fuerza de cosa juzgada que perjudique al resto.
La carga de la prueba sobre la legitimidad del título recae en el demandante, y al demandado le basta
con destruir la prueba sin tener que demostrar que él es el propietario.
b) Legitimación pasiva. Legitimado pasivamente estará el poseedor no propietario. Sólo cabe
reivindicar frente a quien posee actualmente, pero puede ser, en principio, cualquier poseedor o
tenedor, ya mediato o inmediato, y en concepto de dueño o no. Ahora bien, se exige que la posesión
del demandado no esté justificada por un título legítimo que le permita el uso o tenencia de la cosa
(i.e., arrendatario).
En el caso de que el demandado oponga un título de dueño, la jurisprudencia del TS ha venido a
exigir para el éxito de la reivindicatoria que previamente, o en el mismo procedimiento, el
demandante solicite la declaración de nulidad del mismo.

1
Por último, es preciso recordar que en caso de que el demandado sea copropietario o heredero de la
cosa junto a otros, o que la cosa pertenezca a una comunidad de bienes, existirá litisconsorcio pasivo
necesario (i.e., deberá demandarse a todos o a la comunidad de bienes).
c) Objeto de la acción. En cuanto a la identidad de la cosa reclamada cuya titularidad corresponde al
demandante y la cosa poseída sin justo título por el demandado, se establecen, a su vez, una serie de
requisitos o exigencias.
En primer lugar, se debe reclamar una cosa concreta y determinada. No una cosa genérica.
En segundo lugar, se exige que la cosa esté plenamente identificada (e.g., linderos, extensión y
características de una finca).
2. Efectos y prescripción. Como se sabe, mediante la acción reivindicatoria el actor que logra vencer
en el procedimiento, recupera la cosa tenida por el demandado, y, en su caso, se impondrá la
liquidación del estado posesorio de los arts. 451* ss. CC (i.e., devolución de los frutos percibidos en
caso de mala fe, pago de gastos…).
La acción reivindicatoria prescribe a los 6 ó 30 años de la perdida la posesión según se trate de un
bien mueble o inmueble (art. 1962 primera parte, y 1963 §1 CC).
3. Sustanciación. Desde el punto de vista procesal, la acción se sustanciará en juicio ordinario o
verbal según la cuantía (art. 251.3ª.1º, 2º y 3º LEC), establecida conforme a la regla del art. 251.2ª.
Art. 251. La cuantía se fijará según el interés económico de la demanda, que se calculará de acuerdo
con las reglas siguientes:
2ª. Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con
independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los
mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en
la contratación de bienes de la misma clase.
Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes
litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los
inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro.
3ª. La anterior regla de cálculo se aplicará también:
1º. A las demandas dirigidas a garantizar el disfrute de las facultades que se derivan del dominio.
2º. A las demandas que afecten a la validez, nulidad o eficacia del título de dominio, así como a la
existencia o a la extensión del dominio mismo.
3º. A aquellas otras peticiones, distintas de las establecidas en los dos casos anteriores, en que la
satisfacción de la pretensión dependa de que se acredite por el demandante la condición de dueño.

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2. LA ACCIÓN DECLARATIVA
La jurisprudencia del TS entiende que en virtud del art. 348* CC pueden ejercitarse todas las
acciones que tutelan la propiedad y el dominio, además de la acción reivindicatoria.
Por consiguiente, no sería preciso consignar nominalmente o designar con exactitud el tipo de acción
que pretende ejercitarse, siempre que se pueda deducir de la demanda.
En este orden de cosas, entra la acción declarativa que como la reivindicatoria es de naturaleza real,
pero se distingue de ella en que no pretende la recuperación de la cosa ni la posesión de la misma
(e.g., la cosa está en posesión del actor) sino que sólo se pretende una declaración o constatación de
la propiedad frente a quien o quienes la nieguen.
La acción declarativa puede consistir también en la demanda de nulidad y cancelación de las
inscripciones registrales que existan a favor del demandado o demandados.
Por tanto, a diferencia de la acción reivindicatoria, no se exige que el demandado o demandados
posean la cosa.
Tampoco se exige que el demandado o demandados carezcan de título legítimo para poseerla: puede
ser, por ejemplo, un arrendatario, que cuestione el derecho de propiedad del demandante. Basta con
que se trate de alguien que de modo serio, formal y deliberado, como ha señalado la jurisprudencia,
cuestione el derecho del propietario.
Los demás requisitos son comunes a los de la acción reivindicatoria: título legítimo del actor e
identidad de la cosa.
Desde el punto de vista procesal, la acción declarativa se sustancia en el marco de la regla del art.
251.3ª.2º y/ó 3º*. Es decir, a las demandas que afecten a la validez, nulidad o eficacia del título de
dominio, así como a la existencia o a la extensión del dominio mismo, o, en su caso, a aquellas otras
peticiones, distintas de las establecidas en los dos casos anteriores, en que la satisfacción de la
pretensión dependa de que se acredite por el demandante la condición de dueño.
Todo ello, sin perjuicio, de la facultad que existe de poder obtener similar declaración en expediente
de jurisdicción voluntaria.

3
3. LA ACCIÓN NEGATORIA
La acción negatoria persigue la declaración de que la propiedad está libre de cargas.
Es una acción similar a la declarativa, pero aquí no se persigue la declaración de propiedad a favor
del demandante, sino la declaración de la inexistencia de derechos de terceros sobre la cosa (e.g.,
servidumbres, usufructo, hipoteca…).
La carga de la prueba de la existencia de un derecho sobre la cosa corresponde al demandado,
bastándole al demandante probar su derecho o titularidad sobre la cosa, pues la propiedad se presume
siempre libre de cargas.
Junto con la acción negatoria, de manera complementaria, se puede pretender asimismo la cesación
de la perturbación, medidas precautorias, y, en su caso, la indemnización de los daños o perjuicios
sufridos.
Desde el punto de vista procesal, son de aplicación las mismas reglas del art. 251.2ª y 3ª LEC para
determinar la cuantía y el juicio declarativo en que habrá de sustanciarse la acción.
4. LA ACCIÓN DE DESLINDE
La finalidad de la acción es precisar los límites físicos de una finca.
Conforme al art. 384 §1 CC, todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de
los dueños de los predios colindantes. Correspondiendo la misma facultad a los que tengan derechos
reales (§2)
Piénsese a este último respecto que también aquellos terceros que dispongan de un derecho real en
cosa ajena (e.g., usufructuario, acreedor hipotecario…) les puede interesar también ejercitar la acción
de deslinde para conocer con exactitud la extensión y alcance de su derecho.
El deslinde puede realizarse de tres formas:
a) Mediante negociación o transacción (arts. 1809 ss. CC), si bien el acuerdo alcanzado entre las
partes no podrá perjudicar a terceros.
b) Mediante expediente de jurisdicción voluntaria, si bien en caso de oposición o discrepancias de los
interesados queda abierta la posibilidad de iniciar el procedimiento contencioso (art. 251.3ª.6º LEC).
c) Mediante la acción de deslinde sensu stricto prevista en el art. 251.3ª.6º LEC sustanciada en
procedimiento contencioso.
En este último caso, pese al tenor del art. 384 CC, y según ha precisado la jurisprudencia del TS, la
acción deberá dirigirse exclusivamente contra aquellos propietarios y/o titulares de derechos reales
de las fincas colindantes cuyos límites no estén claramente identificados. Entiéndase que la acción
deberá ejercitarse contra todos ellos de manera conjunta.
Esta acción de deslinde no debe confundirse con la acción de amojonamiento prevista igualmente en
el art. 251.3ª.6º LEC, donde únicamente se pretende señalar de forma visible los límites ciertos de la
finca mediante hitos o mojones. En esta última acción no existe, por tanto, confusión en cuanto a los
linderos de la finca, por estar perfectamente identificados. Pero al igual que aquélla, además de la
acción sensu stricto dirimida en procedimiento contencioso, puede realizarse mediante transacción o
en expediente de jurisdicción voluntaria, siempre que no haya oposición o desacuerdo.

4
En ocasiones no resulta fácil distinguir entre la acción de deslinde y la acción reivindicatoria. Por
ejemplo, cuando uno de los propietarios de la finca colindante haya construido una valla, pero los
linderos estén en discusión. En tales casos, como en otros muchos, la jurisprudencia del TS permite
el ejercicio simultáneo de las dos acciones, si bien, habrá de pedirse, en primer lugar, el deslinde para
identificar exactamente la cosa (requisito exigido para ejercitar la acción reivindicatoria o la
declaratoria), y, en segundo lugar, la acción reivindicatoria, o, en su caso, la acción declaratoria
cuando proceda.
La acción de deslinde es imprescriptible (art. 1965 CC).
Art. 1965. No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción
para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades
contiguas.
Los arts. 385 y 386 CC establecen los criterios para proceder al deslinde: a) los títulos de cada
propietario; b) la posesión; c) cualquier otro medio de prueba; d) el reparto del terreno objeto de la
contienda en partes iguales.
Art. 385. El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
Art. 386. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión
no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el
terreno objeto de la contienda en partes iguales.
Por último, el art. 387 establece la regla a seguir cuando los títulos de los colindantes indiquen un
espacio mayor o menor del que comprende la totalidad de las fincas:
Art. 387. Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la
totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.
5. LA TERCERÍA DE DOMINIO
Mediante la tercería de dominio el propietario (i.e., verus dominus) ejerce una acción dirigida a
evitar la pérdida de su titularidad como consecuencia del embargo y posterior ejecución decretada
judicialmente en un procedimiento contra el poseedor no propietario de la cosa. Aunque también
cabe que el ejecutado no sea poseedor de la cosa.
Es decir, la pretensión del propietario consiste en alegar que no cabe que un acreedor obtenga
satisfacción de su derecho mediante la ejecución de ese bien, puesto que no es un bien propiedad del
deudor, sino suyo.
Por consiguiente, lo que se persigue no es la declaración de la propiedad sino el levantamiento del
embargo. Y este último elemento, es el que diferencia esta acción de la reivindicativa y de la
declarativa, aunque habrá de decirse que la jurisprudencia no es unánime al respecto, ni tampoco la
doctrina, por efecto de la tradicional regulación de la tercería en la anterior LEC de 1881, y una
cierta indefinición de la actual (art. 593 ss. LEC).

5
La tercería de dominio viene regulada en el art. 601 LEC:
1. En la tercería de dominio no se admitirá más pretensión del tercerista que la dirigida al alzamiento
del embargo.
2. El ejecutante y, en su caso, el ejecutado, no podrán pretender en la tercería de dominio sino el
mantenimiento del embargo o sujeción a la ejecución del bien objeto de tercería.
No obstante, el art. 603 §1 LEC, establece que la tercería de dominio se resolverá por medio de auto,
que se pronunciará sobre la pertenencia del bien y la procedencia de su embargo a los únicos efectos
de la ejecución en curso, sin que produzca efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del
bien.
En cuanto a su sustanciación, la tercería de dominio, habrá de interponerse ante el Letrado de la
Administración de Justicia responsable de la ejecución, se resolverá por el tribunal que dictó la orden
general y despacho de la misma, y se sustanciará por los trámites previstos para el juicio verbal.
Los requisitos del ejercicio de la tercería son tres: a) justo título de dominio del tercerista
demandante; b) identificación del bien; c) que se trate de un embargo verificado para asegurar una
deuda, o responsabilidad de otro tipo, ajena al tercerista o demandante.
Por último, ha de precisarse que no debe confundirse la tercería de dominio con la de mejor derecho
de naturaleza personal, no real, en la que lo que pretende el demandante no es evitar el embargo, sino
el acto de pago al ejecutante por tener un crédito preferente. Son, por tanto, dos momentos procesales
distintos, con actores distintos y distintos demandados, de diferente naturaleza, que se sustancian de
manera independiente (art. 614 a 620 LEC), aunque tradicionalmente fueron objeto de una
regulación común en la anterior LEC de 1881.

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 TEMA 8: DERECHOS REALES DE GARANTÍA. CONCEPTO,
NATURALEZA, REQUISITOS, PRINCIPIOS Y CLASES

1. CONCEPTO, NATURALEZA Y REQUISITOS

Un derecho real de garantía o garantía real puede definirse como aquel poder sobre un bien,
constituido en garantía de un crédito, que faculta a su titular para pedir la enajenación o adjudicación
de dicho bien sin el concurso del propietario del mismo, con el fin de cobrarse el crédito que tenga
frente éste con preferencia sobre los demás acreedores, gracias al privilegio que la ley reconoce a los
derechos reales de garantía sobre cualesquiera otros.
Los derechos reales de garantía son, por tanto, derechos reales limitados o en cosa ajena, a los que se
les conoce también como “derechos de realización de valor”.
La eficacia de estos derechos frente a terceros, permite oponerlos a los posteriores adquirentes del
bien gravado y a cualesquiera otros acreedores del deudor o del tercero propietario del bien (i.e.,
“verus dominus”).
Dada su naturaleza, su constitución exige necesariamente o inscripción registral del derecho o
entrega de posesión del bien gravado.
El primer caso sería, el de la hipoteca o prenda sin desplazamiento.
El segundo, el de la prenda clásica u ordinaria o con desplazamiento.
La falta de este requisito de publicidad registral o desposesión, impide el nacimiento del derecho
real, dando lugar, en su caso, a un contrato de prenda o hipoteca, o promesa de constituir hipoteca o
de entregar el bien gravado, generador exclusivamente de obligaciones de dar o de hacer entre las
partes (i.e., obligación de inscripción registral o de entregar la cosa). Obligaciones que a tenor del art.
1862 CC sólo producen acción personal entre los contratantes, no una acción real.
En ambos casos, el acreedor únicamente podrá dirigirse contra su deudor que se ha comprometido a
constituir garantía para exigirle que haga o entregue, pero no podrá dirigirse contra el bien que se
prometió hipotecar o pignorar. Cabrá, en todo caso, por tanto, la constitución forzosa de la garantía,
si el promitente (i.e., deudor) no accede voluntariamente a hacer o entregar, y siempre que el bien
que se pretende gravar y la obligación que se pretende asegurar estén perfectamente identificados, y
que aquél pertenezca al promitente.
Y, en caso de incumplimiento del deudor, o de no ser posible la constitución forzosa (i.e.,
cumplimiento “in natura”), el acreedor podrá obtener indemnización por daños y perjuicios en virtud
de los art. 1124 y 1101 CC (i.e., cumplimiento por equivalente o “aestimatio rei”).

1
2. PRINCIPIOS
Los derechos reales de garantía regulados en el Libro IV, Tít. XV, art. 1857‐1886 CC, se rigen por
una serie de principios generales. A saber: accesoriedad, prohibición de pactos comisorios, poder de
disposición sobre el bien e indivisibilidad.
1. Accesoriedad. Las garantías reales son siempre accesorias de una obligación cuyo cumplimiento
aseguran (art. 1857 §1.1º CC). Obligación que puede ser de cualquier clase: pura o sujeta a condición
o término (art. 1861 CC).
De dicha accesoriedad se desprenden las siguientes consecuencias:
a) Como derecho accesorio que es, el derecho real de garantía no puede garantizar el pago de una
cantidad superior a la debida por el deudor.
b) Extinguida o nula la obligación principal, quedará extinguido o sin efectos el derecho real de
garantía, no así al contrario.
c) Por último, cedido el derecho de crédito garantizado, se entenderá cedido el derecho real de
garantía (art. 1528 CC), más si se pactase la no cesión del derecho real con el de crédito, la garantía
quedará extinguida.
2. Prohibición de pactos comisorios (“ius distrahendi”). Esto es, el acreedor no puede apropiarse
directamente de las cosas dadas en garantía, aunque así se hubiera pactado entre las partes. Este
pacto es nulo de pleno derecho (arts. 1859 y 1884 CC).
El acreedor sólo dispone de la facultad para solicitar, por los cauces procesales correspondientes (i.e.,
la ejecución), la realización del valor del objeto gravado y, obtenido éste, destinarlo, en la cantidad
necesaria a extinguir la obligación garantizada incumplida. Por ello, es necesario que vencida la
obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas gravadas.
3. Poder de disposición sobre el bien. Conforme al art. 1857 §1.2º, la cosa gravada debe pertenecer
en propiedad al que la grava; salvo, claro está que haya tenido lugar previamente una adquisición “a
non domino”, que como se sabe está reconocida en nuestro ordenamiento.
Ello no impide que un tercero pueda garantizar con un bien propio una deuda ajena, como admite el
art. 1857 §2, sin que, como ha señalado la DGRN, sea preciso el consentimiento del deudor.
Pero además de propietario, el constituyente de la garantía ha de tener la libre disposición de sus
bienes, conforme al art. 1857 §1.3º, y, por consiguiente, la capacidad de obrar suficiente.
4. Indivisibilidad. Conforme se desprende del art. 1860 §1, aunque se divida, o disminuya, la
obligación principal asegurada, la garantía seguirá gravando íntegramente el bien afecto. Y, del
mismo modo, aunque se divida éste en distintas partes, todas ellas seguirán estando sujetas al
cumplimiento de la obligación principal.
Por consiguiente, si se produce un pago parcial de la obligación garantizada, el propietario de la cosa
gravada no tiene derecho a obtener una extinción parcial de la garantía.

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3. CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO
Los derechos reales de garantía se dividen en función del bien, mueble o inmueble, sobre el que
recaen:
a) Gravan bienes inmuebles, la hipoteca y la anticresis.
b) Gravan bienes muebles, la prenda clásica o con desplazamiento, la hipoteca mobiliaria y la
prenda sin desplazamiento.
La hipoteca inmobiliaria viene regulada con carácter general en los arts. 1874 a 1880 CC, y con
carácter particular en la Ley Hipotecaria y su Reglamento (LH y RH).
La anticresis en los arts. 1881 a 1886 CC, aunque es una figura totalmente en desuso y marginal.
La prenda con desplazamiento en los arts. 1863 a 1873 CC.
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento, vienen reguladas en la Ley de 1954 sobre
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión (LHMPSD).
Y la hipoteca naval que cae bajo el ámbito del Derecho mercantil, en la Ley 14/2014 de Navegación
Marítima.
Derechos reales de garantía a los que habría que añadir el pacto de reserva de dominio sobre bienes
muebles o inmuebles, y otras figuras atípicas frecuentes en el tráfico jurídico con carácter real u
obligacional (e.g., leasing, pacto fiduciario o “fiducia cum creditore”…).

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1
 TEMA 9: DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LA HIPOTECA
INMOBILIARIA

1. CONCEPTO Y CARACTERES
La hipoteca viene regulada con carácter general en el Libro IV, Tít. XV, Cap. III, arts. 1874‐1880, y
en el Tít. V, arts. 104‐210 LH.
Tanto el art. 1876 CC como el art. 104 LH, definen la hipoteca como aquel derecho real que sujeta
directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Sus caracteres y principios coinciden, en esencia, con los apuntados para los derechos reales de
garantía en general, a saber: accesoriedad, prohibición de pactos comisorios, poder de disposición
sobre el bien e indivisibilidad, con las especificidades de que recae sobre bienes inmuebles o
derechos reales sobre bienes inmuebles, no implica el desplazamiento de la posesión y, salvo que se
trate de hipoteca legal tácita, es un derecho de constitución registral; es decir, la inscripción del título
en el Registro de la Propiedad tiene efectos constitutivos.
Pese a ser un derecho real limitado o en cosa ajena, no altera las facultades dispositivas del
propietario del bien o derecho gravado.
Tampoco impide su inmediato disfrute por parte del mismo. Sino que únicamente provoca una
restricción en el sentido de que el titular del bien o derecho gravado, tiene que soportar, llegado el
caso, su enajenación o el ejercicio de las facultades concedidas al acreedor hipotecario.
Por consiguiente, el propietario o titular del bien o derecho gravado, podrá enajenarlo, o constituir
sobre él otros derechos reales limitados o cargas, o darlo en arrendamiento.
Por último, habrá de advertirse, conforme a las reglas de los derechos reales en general, que nuestro
Derecho no admite la denominada “hipoteca de propietario”. Es decir, no pueden coincidir en la
misma persona la propiedad o titularidad del bien o derecho gravado y la titularidad de la hipoteca;
en caso contrario, la garantía se extinguiría por consolidación.
2. CLASES
De acuerdo con el art. 137 LH, las hipotecas pueden ser legales o voluntarias.
1. Las hipotecas legales quedan constituidas cuando concurre el supuesto de hecho previsto a tal
efecto por la ley. Por tanto, su constitución no exige ni título constitutivo, ni inscripción registral. No
obstante, la ley reputa también como legales aquéllas que se constituyen como consecuencia de la
obligación legal que tienen determinadas personas de constituir hipoteca. Distinguiéndose así entre
hipotecas legales tácitas y expresas, respectivamente.
Las hipotecas legales tácitas se constituyen, por tanto, ope legis. Tal ocurre, por ejemplo, en ciertos
créditos tributarios (art. 78 LGT); o, como se vio, con la garantía de los créditos por gastos generales
impagados en el régimen de propiedad horizontal (art. 9.1. e)* LPH).

1
Las hipotecas legales expresas, sin embargo, no se constituyen ope legis sino que la ley únicamente
concede a determinadas personas (arts. 168 ss. LH) el derecho a exigir la constitución de una
hipoteca a su favor (art. 158 LH).
Por tanto, como indica el art. 159 LH, para que estas hipotecas queden válidamente constituidas, se
precisa título de constitución en escritura pública y su correspondiente inscripción en el Registro de
la Propiedad, surtiendo a partir de ahí los mismos efectos que las hipotecas voluntarias, sin más
especialidades que las previstas en la ley, tal y como establece el art. 161 LH.
Este tipo de hipoteca legal expresa es la que contempla el art. 66 del RD 939/2005 por el que se
aprueba el Reglamento General de Recaudación (RGR), y que se denomina “hipoteca legal especial”
en el ámbito tributario en desarrollo del art. 78 LGT.
2. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de
los bienes sobre los que se constituyan (art. 138 LH). Por consiguiente, las hipotecas voluntarias, que
lógicamente serán siempre expresas, pueden ser convencionales o unilaterales, según sea su modo de
constitución, y precisarán, en todo caso, título constitutivo otorgado en escritura pública e inscripción
registral (art. 145 LH).
3. TÍTULO CONSTITUTIVO
En virtud del art. 138* LH, la hipoteca puede ser convenida entre partes; lo que implica la necesidad
de un contrato de hipoteca estipulado entre el acreedor hipotecario y el deudor o tercero hipotecante.
Como cualquier otro contrato, requiere, para su validez y eficacia, la concurrencia de los requisitos
generales establecidos en el art. 1261 CC; esto es, consentimiento, objeto y causa justa.
En cuanto a la causa, el art. 1857 §1.1º* CC exige que la hipoteca se constituya para asegurar el
cumplimiento de una obligación, o de varias, como admiten los art. 12 y 153 bis LH. Pudiendo ser
dichas obligaciones de cualquier tipo, incluso futuras (art. 142 LH).
También, resultarán aplicables las normas generales en materia de eficacia e ineficacia de los
contratos (art. 1300 ss. CC), así como la regulación prevista para las condiciones generales de
contratación en la Ley 7/1998, y las disposiciones sobre cláusulas abusivas del TRLGDCU o la
normativa específica que sea de aplicación al proceso de contratación (e.g., normativa bancaria).
En cuanto a la forma, los arts. 1875 §1CC y 145* LH establecen que para que el contrato de hipoteca
sea válido, se requiere que se haya otorgado en escritura pública (i.e., forma ad substantiam) y que la
escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
No obstante, cabe, desde luego, que el contrato sea otorgado en documento privado o, incluso,
verbalmente, pero sólo tendría validez como promesa de hipoteca (art. 1862) que generaría
exclusivamente una acción personal entre las partes, y no real. Por consiguiente, el contrato tendría
un contenido puramente obligacional de hacer (i.e., otorgamiento en documento público e inscripción
registral del mismo), y no daría lugar al nacimiento del derecho real (i.e., hipoteca).
Por consiguiente, a falta de forma pública, no sería un contrato de hipoteca válido, sino un contrato
de promesa de hipoteca válido.

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4. LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO
(Y PRÉSTAMO) INMOBILIARIO (LCCI)
1. Objeto y ámbito de aplicación. Esta Ley tiene por objeto transponer a nuestro Ordenamiento la
Directiva 2014/17, sobre los contratos de crédito (o préstamo) celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial.
Sin embargo, a diferencia de este instrumento jurídico comunitario, la Ley 5/2019 extiende su ámbito
de aplicación más allá del estricto ámbito de la protección del consumidor, en cuanto que amplía su
campo protector a prestatarios (i.e., acreedor hipotecario) o garantes (i.e., deudor o tercero
hipotecante) que sean personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores (art. 2.1 a)
LCCI), pero siempre que el contrato lo sea de un préstamo o crédito asegurado mediante hipoteca
que recaiga sobre un inmueble de uso residencial (e.g., viviendas y otros inmuebles que puedan
cumplir una función doméstica, tales como, trasteros o garajes).
En caso de que el prestatario o garante sea un consumidor cabrá también aplicar la normativa común
o especial en la materia (i.e., TRLGDCU o la Ley 22/2007 sobre comercialización a distancia de
servicios financieros destinados a los consumidores).
La Ley se aplica también a los contratos de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito hipotecario incluidos en su ámbito de aplicación (art. 2.2 LCCI).
2. Evaluación de la solvencia del prestatario o garante. Antes de celebrar un contrato de préstamo o
crédito hipotecario, el prestamista debe evaluar la solvencia del prestatario o garante, no pudiendo
fundarse exclusivamente en el valor del inmueble hipotecado o en el futuro y previsible aumento de
su valor.
3. Tasación. Están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones las sociedades de tasación, que
pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo o
crédito (Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario y RD 775/1997 de régimen jurídico de
homologación de los servicios y sociedades de tasación).
El valor de tasación determina el umbral mínimo del valor en el que los interesados tasen la finca
para que sirva de tipo en la subasta para el caso de la ejecución de la garantía.
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario.
4. Información y transparencia. La complejidad de las cláusulas financieras de los contratos de
hipoteca y la asimetría informativa entre las partes contratantes justifican la imposición al
prestamista de un especial deber de informar, y de hacerlo de manera transparente, al prestatario o
garante.
A tal fin, el prestamista (o el intermediario) debe entregar al prestatario o potencial prestatario, con
una antelación mínima de 10 días naturales al momento de la firma del contrato, toda la
documentación atinente al contrato de hipoteca, prevista en el art. 14.1 LCCI: a) Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN) con carácter de oferta vinculante; b) Ficha de Advertencias
Estandarizadas (FIAE) en la que se informará de las cláusulas o elementos relevantes (e.g., tipos de
interés aplicados, cálculo y límites, cuotas, comisiones, vencimiento);

3
c) copia del proyecto de contrato o escritura del préstamo o crédito hipotecario; d) información clara
de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario; e) las
condiciones de las pólizas de seguro que se exijan para la concesión del préstamo o crédito, en su
caso (e.g., vida, daños del inmueble…).
La manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y
que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse por medios telemáticos, junto al resto de la
documentación, al Notario autorizante.
El prestatario deberá comparecer ante el Notario autorizante a fin de recibir su asesoramiento, como
muy tarde, el día anterior al otorgamiento de la escritura pública del préstamo o crédito hipotecario.
Si no comparece, el Notario no podrá autorizar dicha escritura (art. 15 LCCI).
La escritura pública de formalización del crédito o préstamo hipotecario ha de incluir además una
reseña del acta extendida por el Notario sobre el asesoramiento recibido (art. 22 LCCI).
5. LA CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE LA HIPOTECA
En virtud del art. 138* LH, la hipoteca puede ser constituida por disposición del dueño de los bienes
sobre los que se establezca.
Según el art. 141 LH, en las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño del bien
hipotecado, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar
en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la
misma.
Si no constare la aceptación después de transcurridos 2 meses, a contar desde el requerimiento que a
dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.
La DGRN ha precisado que la hipoteca queda válidamente constituida desde la inscripción en el
Registro de la Propiedad del documento público otorgado al efecto, sin perjuicio de que su eficacia
quede supeditada a la aceptación del futuro acreedor hipotecario.
Por consiguiente, será preciso requerir judicial o notarialmente al futuro acreedor hipotecario (i.e.,
beneficiario) para la aceptación, advirtiéndole sobre la posibilidad de cancelación de la hipoteca si no
manifiesta su aceptación en el plazo de 2 meses.
6. OBJETO Y EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
1. De acuerdo con el art. 106 LH y el art. 1874 CC, pueden ser hipotecados: a) los bienes inmuebles
susceptibles de inscripción; y b) los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes.
El art. 107 LH añade que podrán hipotecarse:
a) El derecho de usufructo.
b) La nuda propiedad.
c) Los bienes anteriormente hipotecados.
d) El derecho de hipoteca voluntaria (i.e., subhipoteca o hipotecaria constituida en garantía de una
hipoteca previa).

4
e) El derecho de superficie.
f) Las concesiones administrativas sobre bienes inmuebles.
g) Bienes vendidos con pacto de retroventa.
h) El derecho de retracto convencional.
i) Los bienes litigiosos, si bien la eficacia de la hipoteca quedará pendiente de la resolución del
pleito.
A ello debe añadirse que el art. 119 LH admite que puedan darse en garantía hipotecaria una
pluralidad de bienes o derechos para asegurar un solo crédito u obligación, ahora bien, en tal caso,
deberá fijarse en la inscripción registral la parte de gravamen de que cada uno ha de responder.
Igualmente resulta factible la hipoteca sobre partes indivisas, siempre que figuren como tales en el
Registro, o sobre la totalidad de una comunidad de bienes o de una cosa habida en copropiedad.
2. Cuando se habla de extensión objetiva de la hipoteca se trata de precisar si se van a considerar
incluidos o no dentro del gravamen hipotecario determinados elementos introducidos en el inmueble
o determinadas alteraciones físicas del bien, o los frutos y rentas que pueda generar.
El concepto de extensión objetiva es dinámico, en el sentido de que hay que considerarlo no respecto
del momento de la constitución de la garantía hipotecaria, sino al tiempo de su ejecución.
Conforme a los arts. 109‐113 LH, y al art. 1877 CC, se puede distinguir entre la extensión legal, la
extensión convencional y la restricción de la extensión en beneficio del tercer poseedor de la finca
hipotecada (e.g., arrendatario, usufructuario, cesionario…).
a) Extensión legal. Según los arts. 109 y 110 LH, la hipoteca se extiende, aunque no se mencione en
el acto constitutivo, a las accesiones naturales, mejoras (siempre que pertenezcan al propietario del
bien hipotecado), y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón
de los bienes hipotecados (e.g., por daños en la finca, accesiones, expropiación forzosa…)
b) Extensión convencional. El art. 111 LH establece que la hipoteca no se extiende, salvo pacto
expreso en contrario, a los objetos muebles colocados permanentemente en la finca, siempre que
puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro de su objeto, ni a los frutos o rentas.
c) Restricción de la extensión en beneficio del tercer poseedor de la finca hipotecada. Los arts. 112 y
113 LH excluyen de la extensión de la hipoteca, cuando el bien gravado haya pasado a manos de un
tercer poseedor, sin que quepa la posibilidad de alterar convencionalmente dicha restricción, los
bienes muebles colocados permanentemente en la finca o bien inmueble (i.e., bienes inmuebles por
destino del art. 334 CC) y las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o
transformación (i.e., que no sean gastos útiles o necesarios), siempre que unos y otras hayan sido
costeadas por el nuevo titular; así como los frutos pendientes y las rentas vencidas que le
pertenezcan.
Cuando dichas accesiones o mejoras no puedan separarse sin menoscabo de la finca, su dueño podrá
cobrar su valor con lo que se obtenga de la ejecución, incluso en el supuesto de que la cantidad
restante no alcance para satisfacer el derecho del acreedor hipotecario, pero no podrá en ningún caso
detener la efectividad de la hipoteca. En caso contrario, podrá optar por cobrar su precio o quedarse
con los objetos en que consistan.

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7. EXTINCIÓN
En primer lugar, la hipoteca concluye por la extinción del crédito que garantiza, al ser accesoria de
éste. En consecuencia habrá de estarse primero a las causas de extinción de las obligaciones previstas
en el art. 1156 CC. Es decir: el pago o cumplimiento; la pérdida de la cosa debida; la condonación de
la deuda; la confusión de los derechos de acreedor y deudor; la compensación y la novación
extintiva.
No obstante, puede acontecer que el pago se realice por un tercero que se subrogue en el crédito y en
la hipoteca, con lo que subsistirán ambos frente al deudor hipotecante. O que no se subrogue en la
hipoteca, y subsista el crédito y no ésta.
En segundo lugar, la hipoteca se extinguirá por las causas propias de extinción de los derechos
reales; esto es, por consolidación, renuncia de su titular, destrucción o expropiación del bien, además
de por su realización o ejecución.
En tercer lugar, la hipoteca puede haberse constituido por un plazo determinado, con lo que se
extinguirá a su vencimiento.
No obstante, como se sabe, en estos dos últimos casos, la extinción de la hipoteca no implicará la del
crédito que garantiza, al ser accesoria de éste, salvo, en el supuesto de la consolidación.
Asimismo debe tenerse en cuenta que la extinción de la hipoteca tampoco supone la cancelación
automática de la inscripción registral. La cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad
sigue las normas generales previstas para toda cancelación registral en los arts. 76 ss. LH; es decir,
por consentimiento del titular registral manifestado en escritura pública, por resolución judicial firme
o por vencimiento del plazo para el que se hubiera constituido. Pero en todo caso, deberá instarse
dicha cancelación por el interesado ante el Registro de la Propiedad. Si bien, cabe desde luego,
oposición de a quien perjudique dicha cancelación que habrá de dirimirse en juicio ordinario (art.
82.2 y 3 LH).
La acción hipotecaria prescribe conforme a los arts. 1964.1 CC y 128 LH a los 20 años desde que
pudo ser ejercida, al margen del plazo de 5 años previsto para las acciones personales en el art.
1964.2 CC.
Una vez haya prescrito la acción hipotecaria, el titular registral podrá instar la cancelación de la
hipoteca en el Registro de la Propiedad, si no lo hubiera hecho antes por los motivos antes indicados
(art. 82.5 LH), y siempre, evidentemente, que no resulte del mismo Registro que hubiera sido
renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

6
 TEMA 10: DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LA HIPOTECA
MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

1. LEY DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE 1954

(LHMPSD)
Siguiendo el modelo de la hipoteca inmobiliaria, para la constitución de estos derechos reales de
realización de valor se exige escritura pública e inscripción en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y
Prenda sin Desplazamiento, creado por Decreto de 1955, y ahora integrado en el Registro de Bienes
Muebles.
Requisito imprescindible para ello, es que el bien mueble esté perfectamente identificado, lo que
únicamente puede conseguirse respecto de aquéllos provistos de matrícula o de número de serie, o
respecto de los que se encuentren individualizados por el inmueble en que se encuentren (i.e., “status
loci”). Los primeros podrán ser objeto de hipoteca mobiliaria; los segundos, de prenda sin
desplazamiento.
Por consiguiente, no todos los bienes muebles pueden gravarse con las garantías reguladas en la
LHMPSD. La propia Ley establece con carácter exclusivo aquellos bienes muebles sobre los que
puede constituirse hipoteca mobiliaria (art. 12), y los que sólo pueden ser objeto de prenda sin
desplazamiento (arts. 52‐54)
Según el art. 12, únicamente podrán ser hipotecados: 1º. Los establecimientos mercantiles.
2º. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de
propiedad particular.
3º. Las aeronaves.
4º. La maquinaria industrial.
5º. La propiedad intelectual y la industrial.
Conforme al arts. 52, podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares legítimos de
explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes:
1º. Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el
contrato.
2º. Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren almacenados, se
determinará el lugar en que hubieren de depositarse.
3º. Los animales, así como sus crías y productos.
4º. Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones.

1
Asimismo podrán ser objeto de prenda sin desplazamiento, según los arts. 53 y 54:
1º. Las máquinas y demás bienes muebles identificables por características propias, como marca y
número de fabricación, modelo y otras análogas.
2º. Las mercaderías y materias primas almacenadas.
3º. Las colecciones de objetos de valor artístico e histórico, como cuadros, esculturas, porcelanas o
libros, bien en su totalidad o en parte; también podrán serlo dichos objetos, aunque no formen parte
de una colección.
4º. Los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias,
concesiones o subvenciones administrativas.
5º. Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por
valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros.
Asimismo dispone expresamente que los bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria no podrán ser
objeto de prenda sin desplazamiento, y que los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento no
pueden hipotecarse (arts. 55 y 12 in fine)
Unos y otros bienes, se distinguen por su grado de identificación y de persecución. Los primeros,
permiten una “identificación similar a los bienes inmuebles” (e.g., un vehículo); los segundos
cuentan con una “identificación menos perfecta” (e.g., los frutos de una explotación agrícola)
Su coste derivado de la necesidad de otorgamiento de escritura pública, la existencia de medios de
financiación más ágiles, junto con la difícil identificación y persecución de los bienes susceptibles de
prenda sin desplazamiento, hacen que estas garantías, salvo excepciones, cuenten con poca
aceptación social.

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Los arts. 1‐11 LHMPSD, contienen una serie de disposiciones comunes a ambas figuras:
1. Si los bienes estuviesen en proindiviso (i.e., copropiedad o comunidad de bienes), o el usufructo y
nuda propiedad pertenecieran a distintos titulares, sólo podrán hipotecarse o pignorarse en su
totalidad (a diferencia de lo que ocurre en la hipoteca inmobiliaria), y mediante el consentimiento de
todos los partícipes, o, en su caso, del usufructuario y del nudo propietario.
2. Pueden volver a hipotecarse o pignorarse los bienes ya hipotecados o pignorados, aunque medie
pacto en contrario. Dicho pacto se tendrá por no puesto.
3. También podrá constituirse hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento sobre el mismo
derecho de hipoteca o prenda, así como sobre bienes embargados o cuyo precio de adquisición no se
hallase íntegramente satisfecho.
4. El deudor hipotecario o pignoraticio no podrá enajenar los bienes hipotecados o pignorados sin el
consentimiento del acreedor.
5. Quedarán gravadas las indemnizaciones que le sean concedidas o debidas al deudor hipotecario o
pignoraticio por razón de tales bienes.
7. Conforme a las normas generales, sólo podrán constituir estos derechos el propietario del bien
gravado, que puede ser el deudor o un tercero (art. 1857* CC), en garantía de cualquier tipo de
obligación (art. 1861* CC).
8. La acción hipotecaria mobiliaria y la pignoraticia sin desplazamiento prescribirán a los 3 años,
contados desde que puedan ser ejercidas (art. 11)
9. Por último, los procedimientos para ejecutar la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento
son el judicial (arts. 681 ss. LEC), y el extrajudicial (arts. 86‐91 y arts. 94 y 95 LHMPSD,
respectivamente), consistentes en la subasta judicial o notarial, según proceda, o, en su caso, en la
adjudicación de los bienes hipotecados o pignorados.

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 TEMA 11: DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LA PRENDA
ORDINARIA O PRENDA DE DESPLAZAMIENTO

1. CONCEPTO, CARACTERÍSTICAS Y CONSTITUCIÓN

Regulada en el Libro IV, Tít. XV, Cap. II, arts. 1863‐1873 CC, originariamente era la única garantía
que permitía gravar bienes muebles, antes de la configuración legislativa de la HM y la PSD.
Sus principales características, además de las generales previstas para los derechos reales de garantía
en los arts. 1857‐1862 CC (i.e., accesoriedad, ius distrahendi, disponibilidad de los bienes gravados e
indivisibilidad), son:
a) El desplazamiento posesorio del bien pignorado al acreedor, o a un tercero si así lo acuerdan las
partes (art. 1863 CC)
b) El bien pignorado debe ser un bien mueble que se encuentre en el comercio que sea susceptible de
posesión (art. 1864 CC), si bien se admiten también, como prendas atípicas, la pignoración de
créditos no incorporados a títulos valores, o de un depósito o cuenta bancaria.
c) La necesidad de otorgamiento de escritura pública que de fe de la fecha de constitución para que
sea oponible frente a terceros (art. 1865 CC).
De dicho desplazamiento posesorio se derivan una serie de derechos y obligaciones para el acreedor
pignoraticio:
a) La facultad de retener el objeto pignorado mientras subsista la obligación principal o no le sean
abonados los gastos que le pueda ocasionar la conservación del objeto pignorado (arts. 1866 y 1871).
Dicha facultad no implica la de apropiarse del bien ni la de usarlo (art. 1870 CC)
b) La facultad de defenderlo de cualquier agresión de tercero o de reclamarlo (art. 1869 §2) mediante
el ejercicio de las acciones que le correspondan a su propietario (e.g., acción posesoria, cesación…)
c) La facultad de realizar el valor de dicho objeto, si el deudor incumple la obligación garantizada,
bien judicialmente (arts. 681*ss. LEC) bien extrajudicialmente ante Notario (art. 1872 CC), mediante
subasta pública en ambos casos, o, cuando no fuera posible enajenar el bien, adjudicándoselo. Pero
en este último supuesto el acreedor deberá entregar carta de pago, quedando la obligación principal
totalmente extinguida.
d) Si el bien pignorado produce intereses, el acreedor compensará los que perciba con los que se le
deban, y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital
(art. 1868 CC).
e) El deber de conservar diligentemente el bien pignorado, respondiendo de su pérdida y deterioro. Si
bien los gastos que ello pudiera ocasionarle deberán serle reembolsados por el deudor pignoraticio
(art. 1867 CC).
Téngase en cuenta, que, en caso de pérdida de la cosa pignorada, estando ésta asegurada, no se
produce la extinción de la prenda, sino su modificación objetiva; es decir, el derecho a
indemnización o la indemnización misma quedarán gravados en beneficio del acreedor.