Los Bienes Comunes en el Régimen de Copropiedad Por Robert Gillmore Landon(1) Abogado Tal como señalamos en

nuestra columna anterior, uno de los aspectos que genera mayores dificultades a los residentes de los condominios es
lograr una conveniente armonía en el uso y goce de los bienes que se poseen en comunidad. También es importante el
cuidado y mantención de estos bienes para lo cual se recomienda establecer, expresamente, las obligaciones que al respecto
tendrán los copropietarios en los respectivos reglamentos. En algunos casos, cuando existen bienes comunes consistentes
en piscinas, salas de juego, recibos, juegos infantiles, canchas para practicar algún deporte u otros, es necesario establecer
reglamentos específicos que regulen las condiciones de uso de estos espacios. Estas normas pueden estar contenidas en el
Reglamento de Copropiedad, con el inconveniente que su modificación será más compleja ya que se requerirá modificar
dicho reglamento. Otra posibilidad -la más recomendable- es entregarle facultades al Comité de Administración, lo que
antes era la Junta de Vigilancia, para dictar estos reglamentos e imponer multas a quienes infrinjan las obligaciones
contenidas en éstos. Por esta razón, cuándo Usted vaya a comprar o arrendar una unidad dentro de un Condominio es
conveniente solicitar los reglamentos de uso de estos bienes comunes a la Administración, ya que cuando no los hay se
advierten mayores problemas. En relación a los bienes comunes la legislación anterior los definía como aquellos
necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los edificios y viviendas y de los que permiten a todos y a cada
uno de los propietarios el uso y goce de la parte que les corresponda (art. 111 del D.S. 458). La nueva ley 19.537 sobre
copropiedad inmobiliaria <http://www.viajuridica.com/index.asp?art=25634> establece varias clases de bienes comunes, a
saber: a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura,
techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado,
de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. b) Aquellos que permitan a
todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de
dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas
comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de pisos comunes,
oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal. c) Los terrenos
y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b)
precedentes. d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento
comunes de los copropietarios. e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes. (artículo
2, nº 3 Ley 19.537). Una de las características fundamentales de los bienes comunes durante la vigencia de la legislación
anterior era su "inalterabilidad", es decir, los bienes que se reputaban comunes, en ningún caso podían dejar de serlo, ni
aún con el consentimiento unánime de todos los copropietarios. Otra característica de estos bienes en la legislación
anterior y que permanece en la actual es su "inseparabilidad", esto es, el dominio sobre la unidad de un condominio está
indisolublemente ligado a la cuota de ésta en los bienes comunes. La nueva ley de copropiedad inmobiliaria es más amplia
en este aspecto y reconoce expresamente la existencia de bienes comunes de carácter "convencional". Estos bienes
comunes convencionales, como lo señala la letra e) del número 3 del artículo 2 de la Ley 19.537
<http://www.viajuridica.com/index.asp?art=25634>, pueden establecerse en el reglamento de copropiedad o por la
asamblea de copropietarios. En la ley 19.537, la prohibición de enajenar un bien común se mantiene como principio, pero
se hace más flexible. De esta forma, por regla general no pueden dejar de ser bienes comunes y enajenarse los referidos en
la letras a), b), y c) del número tres del artículo segundo mientras mantengan la calidad "comunes". En el caso de los
bienes de dominio comprendidos en las letras d) y e) pueden darse en arrendamiento, gravarse o enajenarse cuando existe
un acuerdo de los copropietarios al respecto. Otro elemento que también amplía el concepto de los bienes comunes en la
nueva ley de copropiedad inmobiliaria es que puede haber "bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al
servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios". Antes, se trataba solamente de inmuebles. Bienes
Comunes de Uso y Goce Exclusivo. La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria regula expresamente el tema de los usos y
goces exclusivos sobre bienes de dominio común. Esta institución no estaba regulada en forma alguna en la legislación
anterior y hubo varios casos en que se objetaba su validez o presencia en Reglamentos de Copropiedad por cuanto la
institución no estaba regulada en la Ley. Se argumentó que se prestaba a arbitrariedades, porque resulta que a través del
sistema de usos y goces exclusivos de bienes comunes se contradecía la característica esencial de los bienes comunes, cual
es, que están destinados a todos los copropietarios. Con mayor razón se objetaba esta institución de bienes de uso y goce
exclusivo cuando representaban grandes ventajas para algunos pocos y éstas se consagraban en virtud de un reglamento de
copropiedad que formulaba el propio interesado o en virtud de un acuerdo de asamblea que no establecía ninguna
compensación para el resto de los copropietarios. Sin embargo, tanto la jurisprudencia de nuestros Tribunales de Justicia,
algunos dictámenes de la Contraloría y la opinión de los tratadistas, le reconocieron existencia práctica a esta institución
dentro de lo que antes se conocía como "la propiedad horizontal". Los bienes comunes de "uso y goce exclusivo" son
aquellos en que la nuda propiedad pertenece a todos los copropietarios, pero su uso y goce pertenece sólo a uno o más
copropietarios, ya sea en virtud de un acuerdo de la asamblea de copropietarios o bien que así lo disponga el reglamento de
copropiedad. Al hablar de bienes comunes de uso y goce exclusivo nos referimos concretamente a lo que sucede, por
ejemplo, con los jardines que acceden a los departamentos del primer piso, en los estacionamientos para automóviles que
muchas veces contemplan los edificios en el primer piso, en terrazas que acceden a departamentos, etc. Es importante
destacar que sólo pueden asignarse en uso y goce exclusivo los bienes de dominio común comprendidos en las letras c, d, y
e, del número tres del artículo segundo de la Ley de Copropiedad inmobiliaria y el titular de este derecho "puede" estar
afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivo. Los gastos que irrogue la mantención de este bien serán
de cargo del copropietario titular del derecho de uso y goce, salvo que exista otro acuerdo de la Asamblea de
Copropietarios o disposición del Reglamento de Copropiedad. Recordemos que existe la posibilidad de reclamar en contra
de las disposiciones discriminatorias e injustas que contengan los Reglamentos de Copropiedad dictados por la
inmobiliaria. Finalmente, una cosa importante en relación a estos bienes comunes de uso y goce exclusivo, es que no se
autoriza al copropietario que goza de este derecho para efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes, o para
cambiar su destino, sin contar previamente con acuerdo de la Asamblea de Copropietarios y permiso de la Dirección de
Obras Municipales. El Administrador y los Bienes Comunes. El artículo 23 de la Ley Nº 19.537
<http://www.viajuridica.com/index.asp?art=25634>establece una serie de obligaciones y atribuciones entregadas al
Administrador de un condominio. Además, el artículo 26 del D.S. Nº 46, que corresponde al Reglamento de la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria, establece en forma adicional otras funciones no contempladas en la ley. Ahora bien, en relación
a los bienes comunes el Administrador debe cuidar de éstos, ejecutando todos los actos de administración y conservación
respecto de los mismos. Además, el Administrador debe velar por el respeto de las normas del Reglamento de Copropiedad
y los demás reglamentos internos, especialmente de aquellos que contemplan obligaciones referidas a los bienes comunes,
debiendo poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte. Por otra parte, en caso de
que un copropietario no contrate el seguro de incendio que asegure su unidad y la porción que le corresponda en los bienes
comunes, el Administrador deberá contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio respectivo, además
de velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad del condominio. Entre otras funciones, el Administrador debe
velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio y fiscalizar que se
respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el Reglamento de Copropiedad. En relación a la conservación y
seguridad de estos bienes, el Administrador debe poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de
ocupación ílicito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea de copropietarios o por terceros y se viere
comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones,
inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que
facilite o permita el acceso, el Administrador, conforme a la facultad que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la
ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de
Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de
Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o de los
responsables del desperfecto producido. Reglamento de Copropiedad y Bienes Comunes. En la antigua Ley de Venta por
pisos no se indicaban las menciones o estipulaciones que debía contener todo reglamento de copropiedad y su contenido
estaba entregado a la autonomía de la voluntad de quién lo dictara. Hoy, con la vigencia de la Ley Nº 19.537
<http://www.viajuridica.com/index.asp?art=25634>, se establece expresamente los objetos o menciones mínimas que debe
contemplar todo Reglamento de un condominio. Estas menciones, en relación a los bienes comunes, son las siguientes: ·
Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes
de dominio común, están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 11, señalando el número y
la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces; · Señalar los derechos que corresponden a cada
unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir
al pago de los gastos comunes, en conformidad a lo dispuesto en el artículo cuarto; · Establecer lo concerniente a la
administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones, y la
aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo quinto para la suspensión del
servicio eléctrico; · Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones,
como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes; · Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes.
Problemas más frecuentes. Las consultas más frecuentes que reciben los Abogados en relación a los bienes comunes, son
los siguientes: ¿Qué puedo hacer frente a filtraciones que provienen del departamento inmediatamente superior al mío? R.
Lo primero que debe hacer es contactar al propietario del departamento que provoca las filtraciones. Si este último no le
soluciona el problema, deberá comunicarse en forma verbal y por escrito (para constancia) con el Administrador del
Edificio haciéndole ver lo que ocurre para la adopción inmediata de soluciones. En efecto, según lo dispone el artículo 36
de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, "si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea
respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efectos de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros
desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario, u
ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo
hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia,
incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad.
Los gastos que se originen serán de cargo de él o los responsables del desperfecto producido". Ahora bien, en caso de
existir moradores que impidan o nieguen el acceso, o bien se nieguen a efectuar las reparaciones necesarias para evitar que
éstas continúen, el copropietario afectado podrá recurrir al Juzgado de Policía Local correspondiente, solicitando se
adopten las medidas necesarias para la solución del conflicto. Por otra parte, se ha aceptado también por nuestro tribunales
superiores de justicia, el que frente a toda privación, perturbación o amenaza al legítimo ejercicio del derecho de dominio y
otros derechos garantizados, se solicite el restablecimiento del imperio del derecho, mediante la interposición del Recurso
de Protección de las garantías constitucionales, regulado en nuestra Constitución Política de la República
<http://www.viajuridica.com/index.asp?art=00&dc=29806>, pudiendo la Corte respectiva adoptar de inmediato todas las
medidas necesarias para asegurar la debida protección del afectado. Al respecto, la Ilustrísima Corte de Apelaciones de
Santiago, ha señalado: "Se acoge el Recurso de Protección en contra del propietario del piso superior, en cuanto aquél
deberá adoptar las medidas necesarias para mantener sus servicios sanitarios en condiciones de que no se produzcan
inundaciones o escurrimientos hacia los pisos inferiores". Causa Rol 665-96. ¿Qué puedo hacer para evitar que los
estacionamientos de visitas sean utilizados por propietarios del edificio que tiene más autos que los estacionamientos que
adquirieron? R. La ley dispone que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del
condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los demás ocupantes del
condominio. A su turno, los estacionamientos de visita son bienes comunes destinados al fin que su nombre indica, por lo
que un uso como el descrito en la consulta, vulnera las normas de la Copropiedad, constituyendo por tal una infracción.
Para estos casos, la ley establece que infracciones como la descrita pueden ser denunciadas al Juez de Policía Local
respectivo por el Comité de Administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses
siguientes a su ocurrencia. La multa por la infracción descrita será regulada por el juez, pudiendo ser de una a tres
unidades tributarias anuales y en caso de reincidencia su monto se elevará al doble. Existe también la posibilidad de
reclamar del hecho al administrador del edificio, quien a través de circulares, avisos u otros medios, podrá dar a conocer a
la comunidad los reclamos correspondientes. ¿Qué puedo hacer si en los jardines del condominio, los jóvenes juegan
permanentemente a la pelota y no permiten el paseo en coche de un recién nacido ? R. Como se señalaba en el caso
anterior, el uso de las unidades del condominio debe efectuarse conforme a su uso natural, de manera ordenada y tranquila
y sin afectar el legítimo goce de ellos por parte de los demás. Temas como este, pueden llegar a ser relevantes para un
condominio, por lo que involucrarán en su resolución al Consejo de Administración y eventualmente a la asamblea de
copropietarios. Es conveniente solicitar por escrito al Consejo de Administración que incluya en la tabla de la próxima
asamblea la confección de un reglamento que fije las condiciones de uso de los jardines de forma de que puedan ser
gozados por todos los copropietarios en forma racional, ordenada y en armonía de todos los intereses en juego. En caso de
ser la situación insoluble, podrá recurrirse el Juez de Policía Local, quien tiene las atribuciones para imponer multas y
tomar las medidas necesarias para solucionar los conflictos que se produzcan entre los copropietarios. ¿Se pueden vender o
permutar bienes comunes de un edificio? ¿Cuáles son sus requisitos? R. Si, es posible establecer derechos a favor de
terceros sobre bienes comunes del condominio, sin embargo, ello requiere de una decisión expresa de la asamblea de
copropietarios y que los bienes comunes se encuentren en situaciones que la ley califica expresamente. La enajenación o
constitución de gravamenes sobre bienes comunes es una materia importante, por lo que debe ser tratada en Asamblea
Extraordinaria, la cual debe citarse señalando expresamente la materia que será tratada. La asamblea extraordinaria que
trate este tema necesita de un quórum de constitución de a lo menos el 80% de los derechos en el condominio y para la
aprobación de la venta o permuta, la afirmativa de a lo menos el 75% de los derechos en éste. ¿Podemos arrendar el techo
del edificio con fines de propaganda o publicitarios? R. Al igual que la ley permite la venta de bienes comunes del edificio
cumpliendo con los requisitos que señalamos en el punto anterior, se permite el arriendo de los bienes comunes. Siendo el
techo un bien común del edificio, su arriendo esta permitido. Para arrendar un bien común es necesario el acuerdo de a lo
menos el 75% de los derechos en el total del condominio, tomado en Asamblea extraordinaria, citada al efecto, la cual
debe constituirse con a lo menos el 80% de los derechos en el edificio. ¿Qué derechos tengo respecto de mi
estacionamiento si es un bien común de uso y goce exclusivo? R. Los bienes comunes, hemos dicho, pertenecen a todos los
copropietarios en proporción a su participación en el dominio de la totalidad del condominio, estando naturalmente
destinados al uso y beneficio de todos los comuneros. Sin embargo, el Reglamento de Copropiedad o un acuerdo de la
Asamblea de Copropietarios, pueden dar lugar a que tales bienes, sin dejar de ser propiedad de los copropietarios, estén
destinados al uso y goce exclusivo de alguno de ellos. Tal uso y goce exclusivo suele darse en el caso de estacionamientos
emplazados sobre bienes comunes, o bien, con partes del patio común que se entregan al uso y goce exclusivo de
departamentos del primer piso, que lo utiliza como terraza o jardín. El uso y goce exclusivo permite a su titular utilizar la
cosa conforme a su destino natural o al autorizado en el Reglamento de Copropiedad y hacerse de los frutos que de ellos
provengan, como serían las rentas de arrendamiento por el estacionamiento, las que pertenecerían a la comunidad si no
estuviera cedido su uso y goce exclusivo. Tal como se ha señalado en este artículo, algunos bienes comunes pueden ser
entregados al beneficio de un solo copropietario, cuando su uso no afecta el uso y goce de los demás copropietarios. Esta
situación ocurre con los estacionamientos que, formando parte de los bienes comunes, no pueden ser vendidos, mas sí
entregados en usos y goce exclusivo; esta situación suele ocurrir con los departamentos del primer piso a los cuales se le
entregan en uso y goce exclusivo aquella parte del terreno donde se emplaza el Edificio y que utilizan como terraza o
patio. Robert Gillmore Landon (1)Abogado de la Escuela de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Socio fundador del estudio jurídico Gillmore, Salas y Asociados. Consultor y asesor de diversas empresas del sector de la
construcción e inmobiliario, se ha especializado en asesorar la estrategia y diseño jurídico de un proyecto inmobiliario
desde un punto de vista del derecho comercial, tributario, civil y urbanístico. volver
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