DERECHO CIVIL 3: REALES

MODALIDADES
DE LA PROPIEDAD
MÓDULO

09
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1 PROPIEDAD HORIZONTAL

1.1. Antecedentes
Arias (1993) señala que «los historiadores del derecho sostienen que los antecedentes de
la propiedad horizontal se remontan a la edad media, especialmente en las ciudades
europeas de Orleans y Nantes» (p.32). Al respecto, Álvarez (2015) indica que «aunque
existen antecedentes históricos remotos de división horizontal de la propiedad, que era
conocida en el derecho romano, como fenómeno social es un fenómeno
contemporáneo». (p. 206)

En nuestro país, el antecedente legal más remoto que regulaba la propiedad horizontal, lo
encontramos en el Código Civil de 1936, entre sus artículos del 855 al 857. Dicha
regulación solo comprendía la propiedad por pisos, aplicable únicamente a edificios.
Posteriormente, con la finalidad de especificar la regulación y creación del régimen, se
emitió la Ley N.º 10726, ley que establece que las secciones en que se divide cada piso de
un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios. Esta ley se reglamentó por
Decreto Supremo N.° 156.

Mediante el Decreto Ley N.º 22112 −Régimen de Propiedad Horizontal para toda
Edificación o Conjunto de Edificaciones− y su reglamento, el Decreto Supremo N.°
019-78-VC, se reguló el régimen de propiedad horizontal con mayor amplitud, siendo
aplicable a edificios en altura, unidades vecinales, agrupamientos residenciales y quintas.
Estas normas fueron derogadas por la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, actual ley que
regula el régimen de propiedad horizontal.

El Código Civil de 1984 no regula el régimen de propiedad horizontal, pues en el artículo

958 remite a la ley de la materia, al señalar que «la propiedad horizontal se rige por la
legislación de la materia».

Módulo 09: Modalidades de la propiedad pág. 3

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Siendo ello así, debemos precisar que, a la fecha, el término o concepto “régimen de
propiedad horizontal” ha dejado de existir en nuestro ordenamiento jurídico, toda vez
que la Ley N.° 27157 regula dos regímenes distintos al mencionado, el régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, y el régimen de
independización y copropiedad.

1.2. Base legal

Actualmente, los regímenes mencionados en el apartado anterior se encuentran regula-
dos por la Ley N.° 27157 y su reglamento, el Decreto Supremo N.° 035-2006-VIVIENDA.
Asimismo, para efectos de inscribir cualquiera de los regímenes previstos anteriormente,
será necesario regirse por lo dispuesto en la Resolución N.º 097-2013-SUNARP-SN −
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios−.

1.3. Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva y de propiedad común
En doctrina comparada, se podría comparar al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común con el régimen de propiedad horizontal.
Siendo ello así, Roca-Sastre y Roca-Sastre (1995) definen a la propiedad horizontal como
lo siguiente:

Complejo jurídico de dos derechos: uno singular y exclusivo de propiedad sobre

un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos o instalaciones de todas
clases, aparentes o no, que están comprendidos dentro de sus límites y sirvan,
exclusivamente, al propietario, así como el de sus anexos; y otro, consistente en
la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias o servicios comunes. (p. 303)

El reglamento de la Ley N.° 27157, define al régimen de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva y de propiedad común como:

El régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de

edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios. (Art. 129)

Por su parte, Avendaño y Avendaño (2017) sostienen lo siguiente:

La propiedad exclusiva y propiedad común es una modalidad de la propiedad en

la que coexisten en una edificación o conjunto de edificaciones bienes de
dominio exclusivo pertenecientes a diferentes propietarios −o destinados a
pertenecer a diferentes propietarios− y bienes de dominio común. (p. 109)

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De lo expuesto, podemos indicar que en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de

Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común concurren las secciones individuales
asignadas a cada propietario y una propiedad en comunidad, determinada por
porcentajes de participación sobre los bienes y zonas comunes.

Ahora bien, las edificaciones que se pueden acoger a este régimen son las siguientes:
edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas;
casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.

1.4. Régimen de independización y copropiedad

Por su parte, el artículo 128 de la misma norma precisa la definición del segundo régimen
denominado Independización y Copropiedad. Así, establece lo siguiente:

El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y
bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una (…) siempre que estén
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.

A diferencia del caso anterior, las edificaciones que se pueden acoger a este régimen son
las siguientes: quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Según el artículo 88 RIRP, la inscripción del reglamento interno conlleva la

independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, solo se mantendrán en
la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el reglamento
interno y sus modificaciones, la junta de propietarios, la designación del presidente de
esta y las cargas que afecten a toda la edificación.

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1.5. Elementos generales de ambos regímenes

Secciones de propiedad exclusiva o privada. Son las unidades o espacios susceptibles de

uso exclusivo e independiente de cada propietario.

Bienes o áreas comunes. Son aquellas secciones necesarias para el uso y disfrute de las
secciones de propiedad exclusiva. Constituyen un derecho inherente al derecho de
propiedad de las secciones exclusivas. Dentro de los bienes comunes podemos citar el
terreno, los cimientos, sobrecimientos, ascensores, patios, entre otros. En el caso del
régimen de independización y copropiedad, estas áreas comunes se regirán por la
copropiedad.

Servicios comunes. Están directamente relacionados con la conservación del edificio, la

iluminación, la limpieza de las áreas comunes, así como el servicio de vigilancia. Los
gastos generados deben ser cubiertos por los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, teniendo en cuenta el porcentaje de participación establecido en el reglamento
interno del régimen adoptado.

Reglamento interno. Es el elemento normativo del régimen. Contiene la descripción de

las secciones de propiedad exclusiva, los usos de las mismas, las zonas comunes, los
porcentajes de participación, el derecho y obligaciones de los propietarios de las
secciones exclusivas, el régimen de las juntas de propietarios, entre otros. Puede ser
otorgado por escritura pública o documento privado con firma legalizada notarialmente.

Junta de propietarios. Está constituida por los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva que conforman la edificación. La inscripción de la junta de propietarios, según el
artículo 87 del RIRP, son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de
constitución de la junta de propietarios, la designación del presidente y, en su caso, de la
junta directiva, en mérito al reglamento interno. Las designaciones del presidente o de la
junta directiva, efectuadas con posterioridad, se inscribirán en mérito de la copia
certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el reglamento interno.

1.6. Constitución de ambos regímenes

En nuestro ordenamiento, una amplia mayoría establece que la constitución de ambos

regímenes se genera con su inscripción en los Registros Públicos.

Pues bien, de conformidad con el artículo 83 y el siguiente Reglamento de Registro de

Predios de la Sunarp, de manera previa a la inscripción del reglamento interno, es
necesaria la inscripción de la declaratoria de fábrica de la construcción.

Para ello, se deberá adjuntar la resolución municipal que otorga la conformidad de obra
de la construcción, así como los documentos técnicos pertinentes y el reglamento interno
que regirá el régimen.

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2 CONCLUSIONES

El Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, antes

denominado Régimen de Propiedad Horizontal, constituye una modalidad del derecho de
propiedad en el que se conjugan dos tipos de propiedad: la propiedad particular sobre
secciones o bienes exclusivos, y la propiedad comunitaria sobre secciones o bienes
comunes.

El Régimen de Independización y Copropiedad, por su parte, también comprenderá

secciones de propiedad exclusiva y de copropiedad; sin embargo, en este caso, las áreas
comunes se regirán por la copropiedad.

Las diferencias más relevantes entre ambos regímenes son las siguientes: la regulación entre
la propiedad común y la copropiedad, los actos de disposición sobre los bienes comunes de
cada régimen, y la extensión del derecho de propiedad sobre el área exclusiva.

3 BIBLIOGRAFÍA

Álvarez, J. (2015). Derechos reales. Jurista Editores.

Arias-Schreiber, M. (1998). Exégesis del Código Civil peruano de 1984, Tomo IV: derechos reales.
Gaceta Jurídica.

Avendaño, J. y Avendaño, F. (2017). Derechos reales. Pontificia Universidad Católica del Perú.

Roca-Sastre, R. y Roca-Sastre, L. (1995). Derecho hipotecario. Fundamentos de la publicidad

registral, Tomo III. Bosch.

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