Universidad de Barcelona

Facultad de derecho

Derecho de superficie

Alexandra Gordillo Guillen

Derecho Real
3r curso Derecho- 2022/2023
Grupo: T1

Diciembre 2022
1
 Índice

Derecho de Superficie

1. Introducción...................................................................................................................3
2. Antecedentes Históricos.................................................................................................4
3. Regulación y concepto....................................................................................................5
3.1 Regulación estatal.........................................................................................................5
3.2 Regulación autonómica................................................................................................6
4. Naturaleza jurídica y características.............................................................................6
5. Clases de derecho de superficie y su formalización.......................................................8
6. Extinción........................................................................................................................9
6.1 Causas de extinción en el Real Decreto de 7/2015........................................................9
6.2 Causas de extinción generales......................................................................................9
6.3 Efectos........................................................................................................................10
7. Conclusión....................................................................................................................11

2
 1. Introducción

El derecho de superficie no es un concepto que ha nacido en el siglo XXI. Podemos

hablar de siglos atrás cuando ya se establecía algunas pinceladas de propiedad y sus
límites. A pesar de sus precedentes, hay que destacar la importancia que tuvo la
fundación de Roma con dicho derecho. Y por ello se introducirá algún punto sobre su
evolución histórica que tanto afecta a su uso.

Su asimilación a otras figuras y su regulación en los diversos textos legales han causado
que los aspectos del derecho de superficie hayan variado con el transcurso del tiempo,
por lo que se va a comentar su contenido actual, destacando las consideraciones más
importantes respecto a su tratamiento anterior.

Es por este motivo, que el estudio sobre la evolución de un derecho cobra cierta
importancia en su propio contenido. Junto con la legislación actual se podrá hacer un
análisis para poder entender bien la finalidad de su función y sus distintas regulaciones
según el territorio (estatal y autonómico).

Además de definir bien su concepto será importante determinar la naturaleza jurídica y

sus distintas clases con los elementos característicos de ellas. El objetivo de dicho
proyecto es determinar con detalles el funcionamiento del derecho de superficie ya que,
como se verá durante el trabajo, no goza de una regulación clara y por lo tanto,
mediante la comparación de distintas legislaciones se podrá llegar a una buena
conclusión.

3
 2. Antecedentes Históricos

A pesar de que dicho derecho haya existido con anterioridad a la fundación de Roma,
como podría ser en la época egipcia haciendo referencia a la propiedad privada de
árboles, fue durante esa época cuando nace el derecho de superficie. Llamado
superficies como su antecedente en el Derecho Romano utilizado como un derecho de
conservar por largo tiempo, de forma limitada, un edificio construido (por el
superficiario) sobre terreno ajeno. Es decir, este derecho, concedido en exclusividad por
los municipios, se entendía como un arrendamiento que otorgaba al titular del derecho
por largo periodo de tiempo el goce de una finca sobre la que se podía edificar,
mediante el pago de un canon anual denominado pensión o solarium.

Fue utilizado originariamente para el goce exclusivo de bienes inmuebles de dominio

publico a titulo oneroso o gratuito sin que perdiesen dichos bienes su condición.

Este derecho fue establecido con la finalidad de reducir costes y mejorar la crisis de
viviendas en esa época. Es en este momento, cuando se estableció el principio de
superficies solo cedit donde por medio de accesión cualquier bien situado en la finca
pertenecería al propietario del suelo.

Este principio a lo largo de los años se le han ido introduciendo excepciones

introduciéndole así distintas titularidades y regímenes legales aplicables. Y por lo tanto,
se comprendió que el principio era aplicable según que situaciones. Y a veces interesaba
separar la propiedad del suelo y la propiedad de la construcción. En este momento
surgió el derecho de superficie.

4
 3. Regulación y concepto

3.1 Regulación estatal

El derecho de superficie anteriormente estaba regulado en el Real Decreto Legislativo

2/2008, de 20 de junio y en el Reglamento Hipotecario.
Concretamente el articulo 40 del decreto legislativo delimitaba el concepto con tal
definición: El derecho real de superficie es un derecho por el cual se atribuye al
superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las
construcciones o edificaciones realizadas1.
Pero actualmente se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, donde se aprueba el texto refundido de La Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana. Concretamente en el título VIII “Función social de la propiedad y gestión del
suelo”, Capítulo III “Derecho de Superficie” en los artículos 53 y 54. Que establece
como concepto lo siguiente:

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar

construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca
ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones
realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya

realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin
perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.2

Por lo tanto, al ser un derecho real la persona tiene un cierto grado de dominio sobre la
cosa en este caso la superficie, este sujeto llamado superficiario tendrá la capacidad de
construir o edificar sobre unos límites previamente establecidos: rasante, vuelo y
subsuelo.
Dicho derecho resulta derogar la accesión en los inmuebles, ya que lo construido o
plantado en vez de ser incorporado por medio de accesión se puede pactar entre el
concedente y el superficiario. Y por lo tanto, este superficiario podrá seguir siendo
propietario de lo que sembró o plantó mientras permanece el dueño del terreno.

Los perceptos regulan los mismos aspectos: contenido, constitución y régimen en el

caso del artículo 53 y el gravamen, transmisión y extinción en el artículo 54.

1
BOE.es - BOE-A-2008-10792 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de suelo., s. f.

2
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana. 53.1. 31/10/2015.

5
Junto con dicho decreto, debemos tener en cuenta la cuestión competencial en esta
materia. La regulación civil del derecho de superficie entrará en materia de competencia
del Estado según el artículo 149.1.8 CE, pero en política urbanística pertenecerá a la
legislación de las Comunidades Autónomas. 4. El derecho de superficie se rige por las
disposiciones de este capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el
título constitutivo del derecho.

3.2 Regulación autonómica

En Catalunya encontraremos regulado el derecho en la ley 5/2006 del Libro Quinto del
Código Civil de Catalunya, concretamente en los artículos 564-1 a 6. Determinan su
concepto como un derecho temporal, limitado donde se le atribuye al superficiario la
propiedad de la finca separada de las construcciones o plantaciones incluidas. Además,
en dicho capítulo, se incluirán las clases, su constitución, su régimen jurídico voluntario
y finalmente la extinción del mismo. Y en materia urbanística regulado en Decreto
Legislativo 1/2010 de 3 agosto.

4. Naturaleza jurídica y características

Principalmente el derecho de superficie estaba vista como una carga sobre la propiedad
del suelo. Pero la doctrina actual considera que hay una doble concepción: en un primer
momento hay un derecho real limitado de goce ante cosa ajena que le permite edificar
sobre el suelo, llamado como derecho de superficie. Y seguidamente realizada ya la
construcción, se separa el concepto de propiedad del solar y propiedad superficiaria
(propiedad de lo edificado). Por lo tanto, la existencia del derecho de superficie depende
de si existe la propiedad superficiaria sobre suelo ajeno.

Se han enfrentado varias teorías:

 La teoría romanista que considera la superficie como derecho real que recae
sobre un suelo ajeno
 Teoría de propiedad dividida. Con ciertos límites, pero independiente a la
propiedad del suelo. Derecho de propiedad sobre construcciones o plantaciones
adheridos a la superficie. Siento propietario el concedente de lo que esta debajo.
Regulado en el texto refundido de la ley de Suelo.
 Teoría intermedia: respecto del suelo el titular del derecho de superficie ostenta
un derecho real de disfrute sobre suelo ajeno y contiene una propiedad limitada.
Apoyada por el reglamento hipotecario artículos 16 y 30.

6
Características

Es clasificado como un derecho temporal ya que según el artículo 53.2: En la escritura

deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no
podrá exceder de noventa y nueve años3. Por lo contrario, sería un derecho enfitéutico.

Es decir, es un derecho real limitado “iura in re aliena”, autónomo. Donde el

superficiario tiene un derecho autónomo (tiene su propia personalidad) que le faculta a
plantar o edificar en un suelo ajeno pudiendo hacer suya dicha construcción durante la
vigencia de plazo del derecho.

Se plantean dos relaciones jurídicas. Por un lado, se crea una relación con el dueño y
superficiario y por otro, la relación que se origina con el titular del derecho y la
construcción o plantación “ad eedificandum”. Fruto de esta, nacerán unas obligaciones
y facultades a cumplir.

Estas serán, por parte del superficiario, en el caso de que se haya constituido a título
oneroso, deberá satisfacer la contraprestación pactada que podrá consistir en el pago de
una suma alzada o de un canon periódico. Y tendrá la obligación de edificar en el plazo
previsto y cumpliendo los limites previstos en la ordenación urbanística y territorial.
Tendrá la facultad de mantener la propiedad temporal de lo edificado, de transmitirlo y
gravarlo con unos límites y de construir o edificar, como su propia naturaleza establece,
en la rasante, en el vuelo y subsuelo de una finca.

Seguidamente el dueño del suelo tendrá la facultad de recibir dicha contraprestación,

conservara la propiedad del suelo y subsuelo y podrá exigir que se construya la
construcción o plantación en los limites previstos.

3
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana. 53.2. 31/10/2015.

7
 5. Clases de derecho de superficie y su constitución

Según el Código Civil Catalán, regulado en el artículo 564-2, se establecen las clases de
derecho de superficie:
1. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones
anteriores a la constitución del derecho. Las construcciones pueden estar sobre o bajo
el nivel del suelo.
2. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones
posteriores a la constitución del derecho, en cuyo caso este derecho atribuye a su
titular la legitimación activa para hacer la construcción o plantación.4
Se podrían distinguir distintas clases de derecho de superficie en base a 2 criterios:
1. Según si la construcción o plantación son posteriores o anteriores a la
constitución del derecho.
a. Si el derecho se constituye sobre construcciones o edificaciones ya
realizadas. Esta situación le permitirá al superficiario mantener
temporalmente la propiedad de las mismas y al llegar el final del plazo el
propietario recupera la propiedad de la construcción.
b. Pero si la construcción no está previamente realizada, el propio derecho
de superficie le permite a su titular la legitimación activa para llevarla a
cabo y mantener la propiedad temporalmente y cuando el plazo se
termine el propietario se quedará con la construcción hecha por el
superficiario.
2. Un segundo criterio, se clasificaría en el hecho de construir o plantar. Según
Diez- Picazo y Guillón clasifica el derecho de construir en su variedad urbana. Y
el derecho de plantar o sembrar en su variedad rústica. Generalmente, el
propietario no tendrá elección para escoger ya que viene determinada por
planteamiento urbanístico. Y, por lo tanto, será la propia cualificación
urbanística del terreno el que fijará si se puede construir o se puede plantar.

Constitución
La constitución de dicho derecho sólo puede ser dada por el propietario del suelo
independientemente de que este sea público o privado además se exige que haya
capacidad y poder de disposición. No podrán constituirlo ni el usufructuario ni el
enfiteuta debe ser el propietario del suelo.

Al ser el derecho de superficie un derecho real formal, se deberá constituir por medio de
escritura pública el cual se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad. Conteniendo
unas circunstancias mínimas. Se determinará, la duración que no debe superar los 99
años, las características esenciales, si se trata de un derecho de superficie sobre
construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del derecho, la delimitación
de medidas concretas y el precio o entrada que los superficiarios deben satisfacer a los
propietarios.
4
Código de Leyes Civiles de Cataluña de 29 de abril de 2022. Artículo 564-2.1: Derecho de superficie.

8
Según el artículo 564.2 del Código Civil de Cataluña la inscripción registral es una
“conditio sine qua non” de oponibilidad frente a terceros y eficacia.

6. Extinción

Por último, se deberá tener en cuenta las principales causas de extinción del derecho de
superficie. En un determinado momento puede desaparecer dicha relación jurídica y ese
acto conlleva unas consecuencias. Por ese motivo, deberemos indicar sus causas y por
consiguiente los efectos que producirán estas.

La extinción de un derecho es la desaparición o perdida de eficacia de un derecho de

manera que no puede ya ser ejercido ni reclamado el cumplimiento de la obligación. 5

6.1 Causas de extinción en el Real Decreto de 7/2015

De acuerdo con el artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015. Según dicho
percepto y como primera causa, se dará dicha extinción cuando no se edifique de
conformidad con la ordenación territorial y urbanística por el transcurso de la duración
del derecho (que como dice el artículo 53 es de 99 años). Una vez pasado ese tiempo, el
derecho se extinguirá y pasará a ser propiedad del concedente.

Otra causa regulada es el hecho de incumplir obligaciones que conlleven la desaparición

del derecho, aunque solamente aparece en el decreto como aspecto importante el plazo
en el que el superficiario debería edificar.

6.2 Causas de extinción generales

Según el artículo 564-6.1, del Código Civil de Cataluña, del derecho de superficie se
extingue por las establecidas como causas generales de extinción. Estas serán: por
destrucción o pérdida de la cosa, renuncia y abandono, no uso, consolidación y
expropiación forzosa.

Principalmente, la pérdida o destrucción de la cosa podrá ser tanto total o parcial. En el

caso de la perdida parcial de la cosa seguirá la existencia del derecho sobre la cosa
parcial, pero en el caso de la total hay distintas posiciones y opiniones de autores donde
la reconstrucción ha sido la más utilizada.

Cuando haya ausencia del ejercicio del derecho (no uso del derecho) nos trasladamos al
Código Civil de Cataluña con la pretensión de prescripción, regulado en el artículo 121-
24, que establece el transcurso ininterrumpido de treinta años desde su nacimiento.

5
Extinción, Diccionario panhispánico del español jurídico 2022. https://dpej.rae.es/lema/extinci
%C3%B3n.

9
Seguidamente, la adquisición de una misma persona de la titularidad del suelo y del
derecho de superficie producirá extinción por consolidación o también llamado
confusión.

Finalmente, por expropiación forzosa que esta también podrá ser total o parcial. En el
caso de expropiación parcial si aun no habiendo expropiado todo, es antieconómico para
el propietario, la parte no expropiada se entenderá total. 6

6.3 Efectos

Uno de los efectos fundamentales de la extinción del derecho de superficie es el derecho

de reversión al propietario del suelo. Por el que provoca que pueda hacer suyo lo
edificado o plantado si existen en el momento de la extinción, sin ningún tipo de
indemnización.

Y otro efecto podría ser en la que recae sobre los derechos personales o reales que se
pudieran haber constituido en el ejercicio de dicho derecho tanto por parte del
propietario como por el superficiario. El decreto legislativo 7/2015 solo hará referencia
a dicho concepto cuando haya transcurrido el plazo:

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración

determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.

Por lo tanto, se puede sobrentender que si hubiera otra causa de extinción se gravaría de
manera separada a la superficie.

7. Conclusión

6
STC Tribunal Superior de Justicia de Navarra, 23 de Mayo de 2006.

10
Para finalizar este trabajo, tal y como hemos podido comprobar a lo largo de él se ha
podido observar que es un tipo de derecho que ha tenido una enorme evolución a lo
largo del tiempo. Confundido con conceptos establecidos en el derecho Romano.

Finalmente, y después del establecimiento de excepciones ha quedado claro que es un

derecho real sobre cosa ajena que tiene su propia regulación en materia urbana en la Ley
de Suelo y rehabilitación Urbana, el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

Es importante tener en cuenta, el reparto competencial de dicho derecho ya que a partir

de la STC de 20 de marzo de 1997 cambió su legislación. Y supuso un cambio en
materia urbanística para las Comunidades Autónomas donde pudieron redactar leyes
para el derecho de superficie. Destacando así a las comunidades de Navarra, Galicia y
Cataluña.

Por lo tanto, aunque sea un derecho que destaque por su complejidad al estar, en mi
opinión, regulado de una forma poco clara (en el caso de la superficie rustica) y
completa. La jurisprudencia y doctrina resuelven lagunas que nos presenta dicho
derecho y por ese motivo se ha podido realizar un análisis completo de este.

Bibliografía

11
 BOE.es - BOE-A-2008-10792 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo., s. f.

Código de Leyes Civiles de Cataluña de 29 de abril de 2022. Artículo 564-2.1:

Derecho de superficie.

Extinción, Diccionario panhispánico del español jurídico 2022.

https://dpej.rae.es/lema/extinci%C3%B3n.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 53.1. 31/10/2015.

STC Tribunal Superior de Justicia de Navarra, 23 de mayo de 2006.

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