DERECHO CIVIL II.

DERECHOS REALES

MODULO 2. POSESIÓN Y PROPIEDAD TEMA 6

PROPIEDAD (I)
CONCEPTO, ESTRUCTURA,
RÉGIMEN JURÍDICO Y CONTENIDO.

ADVERTENCIA DE COPYRIGHT
El contenido de estas presentaciones es propiedad de su Juan Alberto Diez Ballesteros.
autor. Podrá ser visionado, utilizado o descargado
únicamente por los alumnos válidamente matriculados
en el curso. Se prohíbe su utilización o cesión, total o
Prof. Titular Derecho civil UAH.
parcial, onerosa o gratuita, a terceras personas o
entidades.

Curso 2023-2024
1. CONCEPTO y DEFINICIÓN LEGAL

1.1. Concepto.
• Propiedad: institución jurídica que es objeto de estudio por diversas ramas
científicas como la economía, la política, la filosofía, etc
• Definición legal de la propiedad está siempre influida por el contexto
histórico en que se formule. Recogida en el artículo 348 CC y el derecho a
la propiedad privada viene reconocido en el art. 33 de la CE.
• Art. 348 CC la propiedad (o dominio): derecho de gozar y disponer de un
bien, sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes, a lo que añade
el párrafo 2º del precepto que el propietario tiene acción para reivindicar
el bien frente al tenedor y el poseedor del bien.
• Plasma la ideología liberal vigente en el momento de redacción del CC,
estableciendo el derecho de propiedad como derecho real pleno en el que
se asienta todo el dº patrimonial privado.

©Prof. Juan A. Diez Ballesteros 2

1.2. Caracteres

• 1. Es un derecho subjetivo: atribuye a su titular un ámbito de poder.

• 2. Ese ámbito de poder comprende siempre, en abstracto, todas las
facultades posibles sobre la cosa. El CC las concreta en tres facultades:
gozar, disponer y reivindicar. La propiedad tiene vocación de generalidad,
pues mientras que no se encuentre gravada, comprende todas las
facultades, aplicaciones y posibilidades de la cosa no prohibidas por la ley.
-.En principio, no hay derechos reales limitados (tendrá que demostrar que hay un gravamen o carga).
• 3. Presunción de libertad del dominio: El dominio en virtud de su
generalidad se presume libre de cargas y gravámenes, siendo el derecho
real limitado una excepción que no se presume y habrá que demostrarlo.
• 4. Ese poder está limitado, además de por la naturaleza de la cosa misma,
por las prescripciones legales que pueden prohibir al propietario ciertas
conductas e imponerle determinados deberes en relación con la cosa.

3
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
1.2. Caracteres

• Dº a la propiedad privada como una ventaja que debe ser accesible a

todos. Se concibe como un ámbito más de la libertad del sujeto y
concretamente a la libertad económica.
• El reconocimiento de la propiedad privada va unido a su sujeción a
una función social que delimitará su contenido de acuerdo con las
leyes.
• Leyes modalizan hoy la figura de la propiedad. Esto no significa que
éstas puedan configurar la propiedad a su arbitrio, sino que influyen
en ella en cada caso intentando conciliar la titularidad plena del
dueño con la función social y respetando lo que constituya el
contenido esencial de la propiedad que no puede verse afectado por
el legislador (art. 53 CE) Cualquier limitación que afecte al derecho de propiedad tiene
que hacerse por ley, no por reglamento. Si hubiera un
• Principio de reserva material de ley. reglamento será declarado nulo por ser no constitucional.

4
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
2. ESTRUCTURA.

2.1. Sujetos.
• CC no contiene norma alguna sobre quienes pueden ser los
sujetos del derecho de propiedad.
• Hay que aplicar por tanto las reglas generales sobre
capacidad jurídica y capacidad de obrar. Personas jcas: art. 38
CC
• Única regulación detallada que lleva a cabo el CC sobre el
sujeto titular del derecho de propiedad es la relativa a la
copropiedad.
• Merece atención especial y destacada un supuesto de
copropiedad con un objeto específico como es la denominada
propiedad horizontal o propiedad de casas por pisos.

5
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
2. ESTRUCTURA. OBJETO.

• 2.2. Objeto.
• Solo pueden ser objeto del dominio las cosas materiales. Sólo de
forma analógica puede hablarse de dominio o propiedad sobre
bienes inmateriales, como sucede en el caso de la propiedad
intelectual o industrial.(patentes, marcas, etc).
• Dentro de las cosas materiales sólo pueden ser objeto de
propiedad las cosas corporales (muebles o inmuebles)
específicamente determinadas.
• Si cuando se trata de un bien mueble la extensión de la
propiedad se circunscribe al bien en sí, mayores dificultades se
presentan para delimitar la extensión de la propiedad en caso de
un bien inmueble. -. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer
en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con
sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

• El dueño de un terreno es dueño del subsuelo (art. 350), si bien

con las limitaciones derivadas de las normativas de minas,
hidrocarburos -aunque no lo diga el precepto- y aguas (que son
dominio público), y los reglamentos de policía.
6
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
2. ESTRUCTURA. OBJETO.
• 2.2. Objeto.
• De la regulación de la propiedad privada quedan excluidos los
bienes de dominio público enumerados en el art. 339 del CC. Son
objeto de estudio por el Derecho Administrativo.
• Bienes de las Administraciones no destinados al servicio público
son bienes patrimoniales y se les aplica la Ley 33/2003, de 3 de
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y
supletoriamente, la normativa de la propiedad privada
• Propiedades especiales: arts. 407 a 429 del CC regulan una serie
de derechos que tienen por objeto bienes que presentan ciertas
peculiaridades, como las minas, las aguas y las creaciones
artísticas, científicas o literarias.
• Las aguas y las minas forman parte del dominio público, por lo
que son estudiadas en Derecho Administrativo,
• La denominada propiedad intelectual: tema 8

7
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3. PROPIEDAD: RÉGIMEN JURÍDICO. CONTENIDO Y
LIMITACIONES.
• La regulación que llevan a cabo del derecho de propiedad los arts.
348 a 429 y 609 a 617 del CC plasma amplio contenido del derecho
de propiedad con escasez de limitaciones.
• Ahora bien, la Constitución española, tras reconocer el art. 33.1 el
derecho a la propiedad privada y a la herencia, establece que la
función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo
con las leyes, de tal forma que éstas pueden imponer diversos
límites al poder del dueño, así como obligaciones.
• Propiedad: DR más pleno y absoluto. Pero no significa que se
conceda al propietario un poder ilimitado. Por el contrario, existen
limitaciones que atienden a fines de convivencia entre los
ciudadanos o de un superior interés social.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

8
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3.1. Limitaciones de interés público.
• Limitaciones en interés de la Defensa Nacional. Art. 589 CC.
• Limitaciones en interés de la seguridad de las personas y cosas. Entre otras, las de
los arts. 389 a 391 CC, que dan lugar a las acciones sumarias de suspensión de obra
nueva y obra ruinosa (arts. 250.1.5º y 6º de la LEC.)
• Limitaciones en interés de la navegación, flotación, pesca, salvamento y vigilancia
del litoral marítimo. Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 y Ley
22/1988, de 28 de julio, de Costas.
• Límites en interés de la aviación. Ley de Navegación Aérea de 21 julio 1960.
• Limitaciones en interés de la vivienda y el urbanismo: así, las establecidas en el
TRLS.
• Limitaciones en interés de la agricultura: establecen determinadas obligaciones
para los propietarios de fincas rústicas, como las establecidas en la Ley de
Modernización de las Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

9
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3.2. Limitaciones de interés privado. Relaciones de
vecindad
• El ordenamiento impone a los propietarios determinados deberes en
relación con sus vecinos que la doctrina ha denominado relaciones de
vecindad.
• Muchas de estas limitaciones vienen reguladas a veces dentro del ámbito
de las servidumbres como sucede con el art. 569, 586, 552, 581 a 583.
• Conjunto de normas establecidas para resolver los conflictos entre varios
derechos de propiedad que se derivan de la proximidad entre las fincas.
• CC no contiene una norma general prohibitoria de toda inmisión perjudicial
o nociva, a diferencia de otros códigos civiles como el portugués o el
alemán. No obstante, doctrina y jurisprudencia han ido basando la
prohibición de las inmisiones perjudiciales basándose en el abuso del
derecho.

10
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3.2. Limitaciones de interés privado. Relaciones de
vecindad
• Limitaciones interés privado:
• Límites a la apertura de huecos y ventanas en un edificio (arts. 580 a
584 del CC), que imponen a los dueños de inmuebles unas distancias
mínimas (dos metros en línea recta ó 60 centímetros en oblicuo) a
guardar a la hora de abrir huecos, ventanas o similares a fin de
preservar la privacidad de las fincas vecinas.
• Limitaciones a la facultad de exclusión: paso de materiales. Art. 569
del CC, que impone la obligación de soportar el paso de los
materiales o la colocación de andamios para realizar obras en finca
ajena si no existiese otro lugar para hacerlo, si bien con derecho a
indemnización para el dueño de la finca invadida.
• Limitaciones en materia de desagüe. Art. 586 del CC, que establece
el deber de recoger las aguas pluviales sin perjudicar a las fincas
colindantes.

11
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3.2. Limitaciones de interés privado. Relaciones de
vecindad De acuerdo a las circunstancias
de tiempo, lugar y persona.
• Limitaciones interés privado:
• Limitaciones a la emisión de humos, ruidos, gases, olores, calor, etc.
(inmisiones). Art. 590 del CC. Este precepto ha sido interpretado
extensivamente por los tribunales: regla general la prohibición de realizar
actividades molestas que perjudiquen a los titulares de fincas vecinas más
allá de lo que es tolerable normalmente. -.Porque vulnera un derecho fundamental,el
derecho a la intimidad y vida personal.
• Limitaciones a la plantación de árboles y arbustos. Arts. 591 y 592 del CC,
que establecen unas distancias mínimas de plantación con las fincas
vecinas (según ordenanzas o costumbre, y a falta de éstas, dos metros si
son árboles y 50 centímetros si son arbustos).
• Limitaciones derivadas de la medianería. Medianería: cuando dos fincas o
edificios se encuentran separados por un elemento divisorio (pared, seto,
valla,…) que corresponde a los dueños de ambos edificios o fincas. Arts. 571
a 579 CC les imponen diversas limitaciones, derechos y obligaciones sobre
el elemento medianero, básicamente el deber de contribución con arreglo
a su cuota en su sostenimiento, la exigencia del consentimiento del otro
propietario para realizar obras en el elemento, así como la indemnización
de daños y perjuicios causados al otro propietario de la medianería.
12
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros
3.2. Limitaciones de interés privado. Relaciones de
vecindad
• Relaciones de vecindad: Perspectivas
• Aplicación de normas de responsabilidad civil extracontractual (art. 1902 y
ss CC), en especial RC objetiva prevista en el artículo 1908 CC.
• Aplicación del art. 7. II CC: prohíbe actos u omisiones que sobrepasen
manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho con daño
para tercero (abuso del derecho de propiedad del emitente).
• Acción real negatoria basada en derecho de propiedad o acciones de tutela
sumaria de la posesión.
• La jurisprudencia además del 1908 CC está apoyándose en derecho a la
intimidad persona y familiar, inviolabilidad del domicilio o la salud e
integridad física.
• Además del art. 7 y art 1908 CC, contienen regulación sobre relaciones de
vecindad el art. 7.2 LPH o el 27.2 e) LAU.

13
©Prof. Juan A. Diez Ballesteros