MEMORIA DESCRIPTIVA

TASACIÓN DE PREDIO Y VALORIZACIÓN DE EDIFICACIÓN

1. GENERALIDADES

1.1. Constatador : Arq. Jairo Flores Olortegui CAP N° 20909

1.2. Propietario : Jesús Roberth Gomero Maguiña

2. INTRODUCCIÓN

La presente memoria descriptiva corresponde a la descripción de una tasación de predio y valorización

de edificación, del predio y edificación ubicado en el Jr. Teresa Gonzales de Fanning S/N, localizada en
Sector Centenario, Distrito de Independencia y Provincia de Huaraz, Departamento de Ancash;
aproximadamente a seis minutos del centro urbano de la ciudad de Huaraz, las características se
detallan a continuación.

3. PREDIO

3.1. Antecedentes

El predio se encuentra ubicado dentro de los límites del área urbana del distrito de independencia,
según el instrumento técnico-normativo denominado plan de desarrollo urbano Huaraz 2012-2022; el
predio cuenta con antecedentes registrales inscrito en el registro de propiedad inmueble de la zona
registral NºVII - sede huaraz, en la partida electrónica Nº11022997, fue adquirido en merito a escritura
pública de compraventa realizada en el año 2003, otorgada por sus anteriores propietarios teofilo luis
gomero leon y pureza maguiña de gomero, a favor de jesus roberth gomero Maguiña; se accede al
predio mediante una vía publica denominada Jr. Teresa Gonzales de Fanning.

3.2. Ubicación

Departamento : Ancash
Provincia : Huaraz
Distrito : Huaraz
Dirección : Jr. Teresa Gonzales de Fanning S/N
Datum : PSAD 56
Zona Geográfica : 18 Sur

3.3. Linderos y Colindantes

Por el Frente : Con el Jr. Teresa Gonzales de Fanning, con de 8.64 ml.
Por la Derecha : Con la propiedad de Arturo Josef Gomero Maguiña, con 18.41 ml.
Por la Izquierda : Con la propiedad de Victor Angel Gomero Maguiña, con 17.74 ml.
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Por el Fondo : Con la propiedad de Moises Rufino Garzon Montes, Cruz Victor Garzon
Montes y Juana Sonia Garzon Montes, en 02 tramos de 6.55 ml y 2.21 ml,
haciendo un total de 8.76 ml.

3.4. Área y Perímetro

Área : 158.65 m2
Perímetro : 53.55 ml

3.5. Datos Técnicos

COORDENADAS UTM PSAD-56 18 SUR

VERTICE LADO DIST. ANGULO ESTE NORTE
P1 P1 - P2 8.64 88°29'37" 222289.1635 8947054.9943
P2 P2 - P3 17.74 91°30'23" 222286.8501 8947063.3172
P3 P3 - P4 6.55 98°9'44" 222303.8090 8947068.5151
P4 P4 - P5 2.21 159°9'44" 222306.5967 8947062.5916
P5 P5 - P1 18.41 102°40'32" 222306.7648 8947060.3890

3.6. Topografía

La totalidad del predio es plana, no presenta pendiente alguna.

3.7. Zonificación y Usos de Suelo

El predio antes descrito se encuentra afecto a la zonificación Residencial de densidad alta R5 según el
Plan de Desarrollo urbano vigente, el cual menciona que se tiene como uso permisible los usos de
vivienda y comercio, estos parámetros son los siguientes

ZONIFICACIÓN : RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA R5 (RDM – R5)

PARAMETROS NORMATIVO
Usos : Vivienda - comercio
Densidad Neta : 2,500 Hab/Ha
Coeficiente de Edificación : 3.25
Porcentaje de Área Libre : 30 %
Retiro Frontal : 3.00 m
Posterior : 1/3 de la altura del edificio
Área de Lote Normativo : 450 m2
Frente Minino Normativo : 10.00 ml
Altura de edificación : 06 pisos más azotea
Numero de Estacionamiento : 01 und por cada vivienda

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3.8. Valor del Terreno

El valor actual del terreno está valuado según el precio comercial de los predios adyacentes, teniendo
presente además la zonifación (Residencial de densidad alta R5) y usos del suelo permisibles en el
sector(vivienda y comercio), así como los equipamientos urbanos cercanos al terreno (terminal terrestre,
municipio, centros educativos de nivel primaria e inicial) que amplifican su valor comercial, finalmente el
acceso del predio por medio de una vía principal de doble tránsito.

Valor en soles por m2 de terreno = $1,200.00

Área de Terreno = 158.65 m2

Valor Total del predio = $ 190,380.00 (ciento noventa mil trescientos ochenta dólares americanos)

4. LA EDIFICACIÓN

La edificación construida sobre el predio antes descrito es de material noble de 02 pisos más azotea, se
accede a la misma por medio del Jr. Teresa Gonzales de Fanning, a su vez tiene como fecha de
culminación de obra el 10/10/2018; tiene la siguiente distribución y la valorización se realiza en función al
cuadro de valores unitarios oficiales de edificación para la sierra al 31 de octubre de 2019

4.1. Primer Piso:

Está constituido por los siguientes ambientes: 02 tiendas, 01 Servicio Higiénico con lavatorio, inodoro y
ducha, y escalera de acceso al segundo piso

Área Techada: 158.43 m2

Área Libre: 3.00 m2

Área Ocupada: 158.65 m2

Alero Externo: 2.78 m2

Especificaciones técnicas
Partidas Especificaciones Categoría Valor S/.
Muros y Columnas Albañilería Armada, Ladrillo con Columnas y Vigas de C 242.95
amarre de Concreto Armado

Techos Lozas de Concreto Armado Horizontales C 140.80

Pisos Cerámica Nacional D 91.87

Puertas y Ventanas Ventanas de Fierro, Puertas Contraplacadas de Madera F 49.69

y Vidrio tratado Transparente

Revestimientos Tarrajeo, Frotachado y Pintura Lavable F 70.31

Baños Baños Completos Nacionales Con Cerámico Nacional C 46.37

De Color

Instalaciones Agua Fría, Agua Caliente, Corriente Trifásica y Teléfono D 87.85

Eléctricas
Valor en soles por m2 de área techada 729.84

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Valor del Primer Piso = S/.729.84 x 158.43 m2 = S/. 115,628.55

4.2. Segundo Piso:

Está constituido por los siguientes ambientes: llegada de la escalera del primer piso, hall, 03 salas, 03
dormitorios, cocina, 03 servicios higiénicos con lavatorio inodoro y ducha y escalera de acceso a la
azotea.

Área Techada: 158.43 m2

Área Libre: 0.00 m2

Área Ocupada: 158.43 m2

Especificaciones técnicas
Partidas Especificaciones Categoría Valor S/.
Muros y Columnas Albañilería Armada, Ladrillo con Columnas y Vigas de C 242.95
amarre de Concreto Armado

Techos Lozas de Concreto Armado Horizontales C 140.80

Pisos Cerámica Nacional D 91.87

Puertas y Ventanas Ventanas de Fierro, Puertas Contraplacadas de Madera F 49.69

y Vidrio tratado Transparente

Revestimientos Tarrajeo, Frotachado y Pintura Lavable F 70.31

Baños Baños Completos Nacionales Con Cerámico Nacional C 46.37

De Color

Instalaciones Agua Fría, Agua Caliente, Corriente Trifásica y Teléfono D 87.85

Eléctricas
Valor en soles por m2 de área techada 729.84

Valor del Segundo Piso = S/.729.84 x 158.43 m2 = S/. 115,628.55

4.3. Azotea:

Está constituido por los siguientes ambientes: llegada de la escalera del segundo piso y azotea.

Área Techada: 82.12 m2

Área Libre: 82.12 m2

Área Ocupada: 158.43 m2

Especificaciones técnicas
Partidas Especificaciones Categoría Valor S/.
Muros y Columnas Albañilería Armada, Ladrillo con Columnas y Vigas de C 242.95
amarre de Concreto Armado

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 Techos Lozas de Concreto Armado Horizontales C 95.32

Pisos Cemento frotachado H 25.08

Puertas y Ventanas Sin puertas ni ventanas I 0.00

Revestimientos Sin revestimientos en ladrillo I 0.00

Baños Sin aparatos sanitarios H 0.00

Instalaciones Sin instalación eléctrica ni sanitaria H 0.00

Eléctricas
Valor en soles por m2 de área techada 363.35

Valor de la Azotea = S/.363.35 x 82.12 m2 = S/. 29,838.30

4.4. VALORIZACIÓN TOTAL DE LA EDIFICACION

Valor del Primer Piso = S/.729.84 x 158.43 m2 = S/. 115,628.55

Valor del Segundo Piso = S/.729.84 x 158.43 m2 = S/. 115,628.55

Valor de la Azotea = S/.363.35 x 82.12 m2 = S/. 29,838.30

Valor Total de la Edificación = S/. 261,095.04

5. ANEXO

▪ Fotografía de la fachada principal del predio.

Independencia, agosto de 2020.

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