INFORME TECNICO TASACION

VALUACIN COMERCIAL DE UN PREDIO URBANO BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN, DISTRITO DE
YANAHUARA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE AREQUIPA.

PROPIETARIO

JAVIER ENRIQUE CARDENAS LOZADA

GLORIA MARIA ZEVALLOS PORTUGAL

SOLICITANTE

JULIO PABLO ALVARADO TARAZONA

SUSANA GUILLERMINA PINTO HUANQUI

LOCALIZACIN

PARTIDA REGISTRAL
SECCION
CALLE
NUMERO
DISTRITO
PROVINCIA
DEPARTAMENTO

TIPO DE PREDIO

URBANO

FECHA DE VALUACION

14 DE MARZO 2015

VALOR COMERCIAL

US $ 87,799.00

TIPO DE CAMBIO

1 US $ = S/. 3.389

PERITO

CONSULTOR TECNICO

: 11132302
:E
: ARICA
: 307
: YANAHUARA
: AREQUIPA
: AREQUIPA

S/. 297,549.51

VALUACIN COMERCIAL DE UN PREDIO URBANO BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN, DISTRITO DE
YANAHUARA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE AREQUIPA.
I.

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1

PROPIETARIO
Sociedad Conyugal:
JAVIER ENRIQUE CARDENAS LOZADA
GLORIA MARIA ZEVALLOS PORTUGAL

1.02 SOLICITANTE
Sociedad Conyugal:
JULIO PABLO ALVARADO TARAZONA
SUSANA GUILLERMINA PINTO HUANQUI
1.03 OBJETO DE LA VALUACIN
Determinar el valor comercial de un predio urbano bajo el rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, ubicado en el Distrito
de Yanahuara, Provincia y Departamento de Arequipa.
1.04 METODOLOGA EMPLEADA
La presente valuacin se efecta en concordancia con el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, aprobado por R.M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha
07/05/2007 y modificatoria aprobada con R. M. N 266-2012-VIVIENDA, aplicando
el mtodo de valuacin directa, previa inspeccin ocular y toma de vistas
fotogrficas con fecha 11 de marzo 2016.
1.05 FECHA DE LA VALUACIN
29 de octubre del 2015.
1.06 LOCALIZACIN
Seccin
Calle
Numero
Distrito
Provincia
Departamento

:E
: Arica
: 307
: Yanahuara
: Arequipa
: Arequipa

1.07 ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificacin:

Zona de Reglamentacin Especial (ZRE), de conformidad a la

adecuacin del Plan Director de Arequipa Metropolitana 20022015 aprobada mediante Ordenanza Municipal N 495-2007-MPA
del 15 de noviembre 2007.
Predio urbano con construccin de uso Residencial.

Uso actual:

1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El entorno del inmueble cuenta con obras completas de infraestructura urbana:
Pistas

Asfalto

Veredas

Veredas de concreto.

Servicios

La zona cuenta con servicios pblicos de agua, desage,

alumbrado pblico y domiciliario, telefona fija y mvil.

1.09

CARACTERSTICAS DEL ENTORNO

La Calle Arica se caracteriza por ser una zona residencial con presencia de
comercio local, prximo a servicios complementarios de carcter sectorial como el
Eje comercial financiero de la Av. Ejrcito, COFOPRI en la Calle Misti; cuenta
con infraestructura de servicios bsicos.
Se accede al predio mediante una trama vial local, en general asfaltada, que se
conecta con Calles Lima - Quesada - Misti, y mediante estas con la Av. Ejercito;
que articula el sector con los distritos colindantes de Cayma, Cerro Colorado y el
rea Central de Arequipa.

1.10 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Las colindancias y medidas perimtricas de la unidad inmobiliaria denominada
Seccin E son las siguientes:
SEGUNDO PISO:
Por el Frente: Con aires de uso comn en lnea quebrada de tres tramos: 7.45,
3.60 y 4.23 ml, haciendo un total de 15.28 ml.
Por la derecha: Con aires de las lavanderas del Pueblo, en lnea quebrada de
dos tramos: 1.00 y 10.75 ml, haciendo un total de 11.75 ml.
Por la izquierda: Con aires de propiedad del Sr. Jos Tamayo Ll., en lnea recta
de 8.25 ml.
Por el Fondo: Con aires de propiedad del Sr. Pedro Javier Durand Chocano, Sra.
Flor de Mara Dumet Ramrez, Sr. Henric Alejandro Lacomy Lamas y Seora, en
lnea recta de 02 tramos: 4.02 y 4.15 ml, haciendo un total de 8.20 ml.
TERCER PISO:
Por el Frente: Con aires de uso comn en lnea recta de 10.69 ml.
Por la derecha: Con aires de las lavanderas del Pueblo, en lnea recta de 8.23
ml.
Por la izquierda: Con aires de propiedad del Sr. Jos P. Tamayo, en lnea recta de
8.25 ml.
Por el Fondo: Con aires de propiedad del Sr. Pedro Javier Durand Chocano, Sra.
Flor de Mara Dumet Ramrez, Sr. Henric Alejandro Lacomy Lamas y Seora, en
lnea recta de 02 tramos: 4.02 y 4.15 ml, haciendo un total de 8.20 ml.
1.11

PERIMETRO
La lnea poligonal que delimita el permetro de la Seccin E, son las siguientes:
SEGUNDO PISO : 43.48 ml.
TERCER PISO
: 35.37 ml.

1.12

AREAS
SEGUNDO PISO:
rea Ocupada
rea Techada
rea Libre

: 91.37 m2
: 91.37 m2
: 0.00 m2

TERCER PISO:
rea Ocupada
rea Techada
rea Libre

: 74.30 m2
: 49.36 m2
: 24.94 m2

RESUMEN DE AREAS DE LA SECCION E (2 Y 3 Pisos)

rea Ocupada
rea Techada
rea Libre

: 165.57 m2
: 140.73 m2
: 24.94 m2

Nota.- El rea de terreno correspondiente a la Seccin E se obtiene aplicando el %

de participacin de la unidad inmobiliaria (28.20%) por el rea del terreno matriz
(309.00 m2).
rea de Terreno Seccin E: 87.138 m2
1.13

DESCRIPCION Y DISTRIBUCION
La unidad inmobiliaria denominada Seccin E, se encuentra conformada por el
segundo y tercer piso del inmueble ubicado al interior del terreno, con uso
vivienda, con la siguiente distribucin:
SEGUNDO PISO: Escalera de acceso a este nivel, estar, sala, estudio, comedor,
pasillo, tres dormitorios, bao, escalera interior de acceso al tercer piso.
TERCER PISO: Escalera de llegada, terraza, habitacin de uso mltiple, cocina,
pasillo, bao, bao con ducha, depsito y lavandera.

1.14

EDIFICACION
Segn la inspeccin realizada, la edificacin tiene las siguientes caracteristicas:
Cimentacin: Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo.
Muros y Columnas: Muros de albailera, columnas y vigas de concreto armado.
Techos: Aligerados horizontales de concreto armado.
SEGUNDO PISO:
Pisos: Cermico y piso de cemento coloreado.
Puertas y ventanas: Carpintera metlica en puertas y ventanas, vidrio translucido
y transparente respectivamente.
Revestimientos: Tarrajeos y pintura lavable en general.
Baos: Completos, con maylica y/o cermico,
Instalaciones elctricas: Instalacin elctrica empotrada.
Instalaciones sanitarias: Redes empotradas de agua y desage.
TERCER PISO:
Pisos: Cermico en zonas de servicio, laminado en habitacin y piso de cemento
coloreado en terraza y pasillo.
Puertas y ventanas: Carpintera de madera en habitacin y cocina, carpintera
metlica en puertas y ventanas, vidrio translucido y transparente respectivamente.
Revestimientos: Tarrajeos y pintura lavable en general.
Baos: Completos, con maylica y/o cermico,
Instalaciones elctricas: Instalacin elctrica empotrada.
Instalaciones sanitarias: Redes empotradas de agua y desage.

1.15 ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DE LA EDIFICACIN

De acuerdo a la inspeccin ocular realizada e Informe N 334-2008 DESARROLLO
URBANO de la Municipalidad Distrital de Yanahuara de fecha 04 de diciembre
2008, se puede determinar:
SEGUNDO PISO: Material predominante ladrillo, la edificacin tiene una
antigedad de hasta 46 aos y se encuentra en regular estado de conservacin.
TERCER PISO: Material predominante concreto, la edificacin tiene una
antigedad de hasta 17 aos y se encuentra en mal estado de conservacin.
1.16 DEPRECIACION
De conformidad con el Articulo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per, Tabla N 1, corresponde:
SEGUNDO PISO: un factor de depreciacin del 0.53
TERCER PISO: un factor de depreciacin del 0.31

1.17 TITULACION E INSCRIPCION

El predio se encuentra inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos SUNARP, Partida N 11132302 de la Zona Registral N XII Sede
Arequipa.
1.18 CARGAS Y GRAVAMENES
Las sealadas en el rubro de gravmenes y cargas de la Partida N 11132302 de
la Zona Registral N XII sede Arequipa:
-

Asiento D00002, anticresis constituida por sus propietarios a favor de la sociedad

conyugal conformada por Julio Pablo Alvarado Tarazona y Susana Guillermina
Pinto Huanqui, en garanta del mutuo de US $ 25,000.00.
Asiento D0003, embargo en forma de inscripcin, dispuesto segn Resolucin N
02-2010 de fecha 13/09/2010 Juez de Paz de Zamcola a favor de Banco Azteca
del Per S.A. hasta por la suma de S/. 8,500.00.
Asiento D00004, hipoteca a favor de la sociedad conyugal conformada por Romel
Pedro Gmez Rodrguez y Lourdes Maritza Ros Flores de Gmez, hasta por la
suma de U.S. $ 25,000.00.
Asiento D0005, embargo por Resolucin Judicial N 02 de fecha 10/12/2010,
expediente N 1082-2010-99 1 Juzgado de Paz Letrado de Yanahuara, a favor
de la Caja municipal de Ahorro y Crdito de Arequipa hasta por la suma de S/.
6,500.00.

II. VALORIZACIN COMERCIAL:

2.01

VALOR DEL TERRENO: VT

De acuerdo al estudio de mercado de la zona, uso, infraestructura, equipamiento
del entorno y tendencia urbana de la zona, se determina como valor comercial
unitario de terreno VUT: S/. 2,720.00 / m2.
VT= Area x VUT
VT= 87.138 m2 x S/. 2,720.00 /m2.
VT= S/. 237,015.36

2.02

VALOR DE EDIFICACION: VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas, calidad constructiva y acabados
observados en la inspeccin realizada, se determina como valor unitario para la
edificacin VAT Segundo Piso: S/. 850.00/m2, VAT Tercer Piso: S/. 750.00
SEGUNDO PISO:
VE1 = rea x VAT x 0.53. (*)
VE1 = 91.37 m2 x S/. 850.00/m2 x 0.53
VE1 = S/. 41,162.19
TERCER PISO:
VE2 = rea x VAT x 0.31. (*)
VE2 = 49.36 m2 x S/. 750.00/m2 x 0.31
VE2 = S/. 11,476.20
(*) Factor de depreciacin segn Tabla N 2, Art. II.D.34 del RNT. Ver literal 1.16
VE = VE1 + VE1
VE = S/. 41,162.19 + S/. 11,476.20
VE = S/. 52,638.39

2.03

VALOR DE AREAS COMUNES: VAC

De acuerdo al Artculo II.F.38 del Reglamento Nacional de Tasaciones, el valor de
las reas comunes se calcula en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria
de uso exclusivo:
VAC = 0.15 x VE
VAC = 0.15 x S/. 52,638.39
VAC = S/. 7,895.76

2.04

VALOR COMERCIAL TOTAL DEL PREDIO: VC

El Valor Comercial Total del Predio (VC), ser igual a la sumatoria del Valor del
Terreno (VT), ms el Valor de la Edificacin (VE) y ms el Valor de las Areas
Comunes (VAC).
VC
VC
VC

= VT + VE + VAC
= S/. 237,015.36 + S/. 52,638.39 + S/. 7,895.76
= S/. 297,549.51

VALOR COMERCIAL TOTAL: S/. 297,549.51

SON: DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y
NUEVE CON 51/100 NUEVOS SOLES.
Equivalente en Dlares Americanos (Tipo de Cambio 1 U.S. $ = S/. 3.389)
VALOR COMERCIAL TOTAL (VC): U.S. 87,798.62
VALOR COMERCIAL TOTAL (VC): U.S. 87,799.00 (por redondeo)
SON: OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE
DOLARES AMERICANOS.