TASACION DEL INMUEBLE UBICADO EN:

UNIDAD INMOBLIARIA N° 04 (2do Piso), JR. DEMETRIO

NEYRA, N° 101-103, URBANIZACION APOLLO SEGUNDA ETAPA
DISTRITO LA VICTORIA, DEPARTAMENTO Y PROVINCIA
LIMA.

A. MEMORIA DESCRIPTIVA

A.1 SOLICITA LA TASACIÓN

La tasación ha sido solicitada por el juez del 15° Juzgado Civil Comercial de Lima.

A.2 PROPIETARIO
De acuerdo a la Partida Electrónica N.° P03263532 de la SUNARP, el inmueble
se encuentra inscrito a favor de ANGEL FELIZ GALLARDO CASTILLO con
D.N.I. N° 07437767.

A.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

El Predio se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N.º P03263532 de la
SUNARP.

A.4 OBJETO DE LA TASACION

Determinar el Valor Comercial del Inmueble.

A.5 METODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Se emplea la metodología de Tasación basada en los lineamientos establecidos por el
Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA,
publicada el 23.07.2016 y su modificación mediante R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA
publicada el 03.11.2017.
Se ha determinado el Valor del Terreno según el análisis de los valores de mercado para los
terrenos de la zona y el valor de reposición para la edificación.
El valor del mercado para el terreno se ha determinado a partir del análisis de la OFERTA y
DEMANDA de compra-venta actual de terrenos similares en la zona.
Los Valores de Reposición para las edificaciones se han calculado a partir de los valores
unitarios actuales de las partidas que corresponden a una construcción similar nueva,
depreciada según su estado de conservación, antigüedad y material predominante en la
edificación.
Para la depreciación de los valores unitarios de la construcción, se han empleado los
porcentajes de depreciación estipulados en la Tabla N.º 01 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú que se encuentra vigente, y aplicado bajo los criterios técnicos de los
Peritos.

A.6 DOCUMENTOS TENIDOS A LA VISTA EN INSPECCIÓN OCULAR

Hemos tenido a la vista la copia de la Partida Electrónica N.º P03263532 de la SUNARP y
declaratoria de fábrica inscritas en la SUNARP; y el expediente judicial.

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 Así mismo, con fecha 27.06.2018 se efectuó la inspección ocular desde los exteriores del
inmueble que es un Departamento, en razón de encontrarse cerrado el inmueble, y no
habérsenos permitido el ingreso pese a la presencia del Especialista de Diligencias Externas
del Poder Judicial, tal como consta en el Acta de Diligencia Externa de fecha 27.06.2018.

A.7 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR

La inspección ocular se ha llevado a cabo el 27.06.2018.

A.8 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN

La Tasación se encuentra referida al mes de Julio/2018.

A.9 UBICACIÓN DEL PREDIO

El Inmueble materia de litis se encuentra ubicado en la Av. La Paz N° 2127, Edificio C,
Departamento N° 1001 - Décimo Piso, Urbanización Miramar, Distrito de San Miguel,
Provincia y Departamento de Lima.
En éste terreno matriz ubicado en Av. La Paz N° 2127, se han construido 03 Edificios
(A, B y C) construidos.

A.10 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El Predio se encuentra ubicado en una zona con zonificación Residencial de Densidad
Media (RDM).
El Predio se encuentra desocupado, su diseño y función es el de vivienda.

A.11 ÁREA DEL TERRENO

El Asiento N° 01 del Tomo N° 350 (que continúa en la Partida Electrónica N.º
P03263532), indica que el Área del Terreno Matriz sobre el cual se han desarrollado
este conjunto de 01 Edificios es:

Área del Terreno Matriz 155.775 m2

A.12 ÁREA TECHADA

Según información de la Partida N° P03263532, el área techada es de 45.25 m2.

Descripción Área techada

UNIDAD INMOBLIARIA N° 04
45.25 m2
(2do Piso)

A.13 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Los linderos y medidas perimétricas del UNIDAD INMOBLIARIA N° 04 (2do Piso) es:

Por el frente: Con el AIRES JIRON DEMETRIO NEYRA, con una línea
recta de 7.80 ml.

Por la derecha: Con el U.I. N.º 01, con una línea recta de 0.25, 1.30, 3.55, 1.75
y 2.90 ml.

Por izquierda: Con AIRES JIRON ALBERTO MONTELLANO, con una

línea recta de 6.70 ml.

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 Por el fondo: Con el U.I. N.º 01, con una línea recta de 4.75 ml.

A.14 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

A.14.1 DESCRIPCIÓN GENERAL

Se trata de una UNIDAD INMOBLIARIA N° 04 (2do Piso), ubicado en el
JR. DEMETRIO NEYRA, N° 101-103, URBANIZACION APOLLO
SEGUNDA ETAPA DISTRITO LA VICTORIA, DEPARTAMENTO Y
PROVINCIA LIMA.

A.14.2 DISTRIBUCIÓN DE PLANTA

Según la Partida Electrónica N.º P03263532 en la UNIDAD INMOBLIARIA
N° 04 (2do Piso), posee los siguientes ambientes: UNIDAD
INMOBILIARIA N° 04: LLEGA ESCALERA AL SEGUNDO PISO, (01)
COCINA, (01) SALA, (01) COMEDOR, (01) BAÑO.

A.14.3 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION:

De acuerdo a lo apreciado exteriormente podemos señalar que las
características principales de la edificación son las siguientes:
- Cimentación: cimientos y sobrecimientos corridos simples.
- Estructura: vigas y columnas de amarre de concreto armado.
- Techo: losas aligeradas horizontales de concreto armado.
- Muros: tabiques y muros portantes de ladrillo king-kong de arcilla.
- Revoques y pintura: muros y cielo rasos con tarrajeo frotachado y acabado
con pintura látex.
- Pisos: cerámico de color y parquet.
- Zócalos: cerámico de color
- Carpintería: puertas de madera, acabado en barniz. Las ventanas y
mamparas fabricadas con perfiles metálicos de aluminio y con vidrios
crudos transparentes.
- Aparatos sanitarios: loza vitrificada nacional.
- Instalaciones sanitarias: redes empotradas de agua fría, agua caliente y
desagüe.
- Instalación eléctrica: redes empotradas y medidor monofásico.

A.14.4 OBRAS COMPLEMENTARIAS

Las obras complementarias que poseen los 01 Edificios son: sala de internet,
gimnasio, piscina, sala de uso múltiple, recibidor.

A.14.5 INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Las instalaciones fijas y permanentes que poseen los 01 Edificios son:
estacionamiento, jardín delantero e interior, cisterna y cuarto de bomba.

A.15 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

La ANTIGÜEDAD determinada para las edificaciones es de 1 años, según lo que
figura en la Partida Registral N.º P03263532 de la SUNARP.

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 En forma general, el ESTADO DE CONSERVACIÓN apreciado del inmueble es
MUY BUENO.
El tipo de material predominante del inmueble es el LADRILLO y CONCRETO.
De acuerdo a su estado de conservación, antigüedad y el tipo de material
predominante en la edificación, según la Tabla N° 1, del RNT, el inmueble tiene una
Depreciación de 1%.

A.16 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El Lote Matriz está conformado por 04 Pisos, que se encuentran JR. DEMETRIO
NEYRA, N° 101-103, URBANIZACION APOLLO SEGUNDA ETAPA
DISTRITO LA VICTORIA, DEPARTAMENTO Y PROVINCIA LIMA. La zona
cuenta con los siguientes servicios y obras de habilitación urbana:
 Pistas pavimentadas y veredas de concreto.
 Red de agua potable con conexiones domiciliarias
 Red de alcantarillado con conexiones domiciliarias
 Red de energía eléctrica con conexiones domiciliarias y alumbrado público
 Red telefónica, cable e internet.

A.17 SERVIDUMBRES
No posee.

B. TASACION DEL INMUEBLE

El valor total de la Unidad Inmobiliaria (VTUI), se determina mediante:

VTUI = %VT + VEUE + VAC + VOC

A continuación se desarrollará cada uno de los valores:

B.1 VALOR DE LA PARTE ALICUOTA DEL TERRENO MATRIZ (%VT)

Teniendo en cuenta los resultados de la investigación del mercado inmobiliario de
la zona donde se ubica el predio, su acceso a vías principales, zonificación,
consolidación de servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano, se ha
determinado un valor unitario del terreno de: US$ 2,030.50/ m2

Asimismo, considerando el porcentaje de participación general, indicado en la

Partida Electrónica N.º P03263532, el cual asciende a 5.91% establecido en la
ficha registral del inmueble, se obtiene lo siguiente:

ÁREA TERRENO VALOR UNITARIO VALOR TERRENO

PARTICIPACIÓN
MATRIZ TERRENO (%VT) DPTO Nº 1001

155.775 m2 5.91% US$ 2,030.50 US$ 18,692.78

VALOR DEL TERRENO (%VT) UNIDAD INMOBLIARIA N.º 04 =

US$ 18,692.78

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Área del Terreno Matriz que le corresponde a la UNIDAD INMOBLIARIA N.º 04:
= 0.591% x 155.775 m2
= 9.206 m2

B.2 VALOR DE LÁ EDIFICACION DE USO EXCLUSIVO (VEUE):

Para hallar el valor del área techada, aplicaremos la siguiente fórmula:

VEUE = VSN - D ------- (1)

VEUE = Ac x Vu – Ac x Vu x d
= Ac x Vu x fd

 Donde:
VE = Valor del área techada
VSN = Valor similar nuevo
Ac = Área construida
Vu = Valor unitario de la construcción
D = Depreciación
fd = Factor de depreciación

1 Área construida (Ac)

El área construida es de 45.25 m2
2 Valor unitario de la construcción (Vu)
Teniendo en cuenta las características constructivas y los materiales
predominantes en la edificación del inmueble de litis, se ha obtenido el valor
del m2 de construcción, en base al Anexo I: Cuadro de Valores Unitarios
Oficiales de Edificación para Lima Metropolitana y Provincia Constitucional del
Callao, Costa, Sierra y Selva para el ejercicio fiscal 2018 publicado en el
Diario el Peruano el 30/10/2018:

Valor del m2 de construcción:

1 S/ 180.00 Obras preliminares

1.B S/ 327.97 Muros y columnas
2.C S/ 166.53 Techos
3.A S/ 272.85 Pisos
4.A S/ 276.07 Puertas y ventanas
5.B S/ 225.44 Revestimientos
6.B S/ 76.34 Baños
7.A S/ 295.09 Instalaciones eléctricas y sanitarias.
Subtotal S/ 1,820.29 /m2
G.G 30% S/ 546.09
Total S/ 2,366.38

Cambio USA Dólar 1 $ = S/ 3.372 (según SBS)

Costo del m2 de construcción US$ 701.66 /m2

De acuerdo a las características de los materiales predominantes de la

edificación, se estima el m2 de la construcción en US $ 701.66/m2.

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 3 Depreciación (d)
Con los datos de antigüedad de 12 años de construido los edificios, buen
estado de conservación y según material predominante se determina una
depreciación “d” del 0%, en base a la Tabla Nº 01 de Anexo 1 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, valor que se ha considerado apropiado bajo
el criterio de los peritos. Por lo que se tiene:

Depreciación (d) = 0% --------- (2)

Reemplazando los valores hallados en la formula (1) se ha determinado que el

Valor de la Edificación de Uso Exclusivo es:

VEUE = 45.25 m2 x 701.66 US$ /m2 x (100% – 0%)

= 45.25 x 701.66 x 0.97

Valor de la Edificación de Uso Exclusivo (VEUE) = US$ 30,797.61

B.3. VALOR DE LAS ÁREAS y BIENES COMUNES (VAC):

De conformidad con el Artículo 40, Item 3, del Capítulo VI del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:

VALOR DE LA VALOR DE LAS

PREDIO PROPIEDAD PORCENTAJE ÁREAS
EXCLUSIVA COMUNES

Dpto. 1001 US$ 30,797.61 15 % US$ 4,619.64

VAC = US $ 4,619.64

Se ha considerado como áreas y bienes comunes la parte proporcional del inmueble

matriz correspondiente a:

1. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás

elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de
una sección sino que sirven a una o más secciones.
2. Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general, vías y áreas de circulación y uso
común.
3. Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, y otros servicios
que no estén destinados a una sección en particular.
4. Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los
propios de una sección de propiedad exclusiva.

B.4 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC):

Se determina que las Obras complementarias son la cisterna, cuarto de bomba,
ascensores y otros.

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 Valor de Obras Complementarias (VOC) = VEUE x 15%
= $ 30,797.61
= $ 4,619.64

B.5 VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA (VTUI):

El valor total de la Unidad Inmobiliaria es igual a la suma del valor del terreno, el
valor del área techada, el valor de las áreas y bienes comunes que,
respectivamente, le corresponde a cada unidad inmobiliaria, este valor se ha
calculado bajo la siguiente fórmula:

VTUI = %VT + VEUE + VAC + VOC --------- (3)

= $ 18,692.78 + $ 30,797.61 + $ 4,619.64 + $ 4,619.64
= $ 58.729.67

Valor Total de la Unidad Inmobiliaria (VTUI) = $ 58.729.67

B.6 VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA (VTUI)

En consecuencia y como conclusión final dejamos constancia que el valor
general de la tasación comercial para el valor del inmueble signado como Av. La
Paz N° 2127, Edificio C, Departamento N° 1001 - Décimo Piso, Urbanización
Miramar, Distrito de San Miguel, Provincia y Departamento de Lima, es de:

VTUI = $ 58.729.67

Tipo de cambio USA $ = S/ 3.265 = S/ 1,919,590.37

Son: Doscientos cincuenta y cinco mil noventa y seis con 10/100 soles

Por lo expuesto Señor Juez, habiendo cumplido con su mandato, sírvase proveer de
acuerdo a Ley.

OTRO SI DECIMOS:

Para mejor ilustración del Juzgado adjuntamos:

ANEXO 1: Plano de ubicación

ANEXO 1: Panel fotográfico

Lima, 18 de Julio del 2018

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…………………………………………. ……………………………………………
MONICA MERCEDES OROZCO LOPEZ TERESA ELIZABETH VILCAPOMA
HUAPAYA
Ingeniero Civil CIP 43829 Arquitecta CAP 2274
Perito Judicial Perito Judicial