JAVIER GOMEZ IZQUIERDO

Espec.: Perito Avaluador – Inmuebles Urbanos

MPNo. R.N.A./C-05-4083

Cartagena, 10 de Junio de 2019

Señores
COPROPIEDAD EDIFICIO COLSEGUROS
Cartagena Bolívar.

Ref. Avaluó Comercial del Area adyacente a la Oficina 4-09, ubicado en el

Edificio Colseguros Cuarto Piso al frente de la Oficina 4-09

Respetado Señor

Me permito enviarles el informe de Avalúo Comercial solicitado por la Copropiedad

del Edificio Colseguros, Ubicado en el Centro Calle del Gobernador N° 33-15;
Oficina 4-09, en la ciudad de Cartagena de Indias, el inmueble. Este informe
comprende: El Avalúo Comercial, concepto sobre el tipo de Area que aplica, el
informe sobre la construcción establecida y ubicadas en el sitio que indica la
localización real y física del área como zona de pasillo

El presente informe de avalúo y Pericial se estructura como sigue, atendiendo lo

establecido en el inciso 3 del artículo 406 del Código General del Inmueble

1. AVALUO COMERCIAL DEL BIEN -AREA

2. TIPO DE DIVISION QUE APLICA (PARTICION O VENTA DEL BIEN COMUN)
3. INFORME SOBRE EL AREA UBICADA EN EL FRENTE DE LA OFICINA 4-09

Estamos a su disposición para suministrar la información que se considere

necesaria para este informe comercial

Atentamente,

_______________________
JAVIER GOMEZ IZQUIERDO
Arq. Esp. En Perito Avaluador – Inmuebles Urbanos.
CC. N° 73.105.603 de Cartagena
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DICTAMEN PERICIAL

OBJETIVO GENERAL: Realizar un dictamen pericial sobre el bien inmueble objeto

de esta valuación, ubicado en el Barrio SOCORRO carrera 71 A # 71 A -14 M 1
LOTE 8 con el fin de aportarla al Proceso, que será presentada a través del
apoderado, por la Señora ENILDA MERCEDES ALFARO DE ZUÑIGA Propietaria
del Bien inmueble
OBJETIVOS ESPECIFICOS:

I- Determinar el valor Comercial del bien inmueble objeto de este Dictamen,

II- Establecer el tipo de Construcción del inmueble
III- Informar sobre las condiciones de la construcción

1. AVALUO COMERCIAL

OBJETO: Determinar el valor comercial del inmueble como elemento integrante del
Dictamen Pericial

CONTENIDO.- Para su mejor comprensión, el presente avalúo comercial se

estructura de la siguiente manera:

1.1 Descripción del encargo valuatorio

1.2 Descripción General del Inmueble
1.3 Situación Jurídica del Inmueble e Información Catastral.
1.4 Normatividad Urbana
1.5 Aspecto económico
1.6 Metodología de valuación
1.6.1 Selección y justificación de la metodología aplicada
1.6.2 Desarrollo de la metodología propuesta
1.7 Consideraciones previas al avalúo.
1.8 Valuación comercial del bien inmueble.
1.9 Observaciones

1.1. DESCRIPCION Y ESPECIFICACION DEL AVALUO COMERCIAL DEL

INMUEBLE.

1.1.1 LOCALIZACION DEL INMUEBLE: El inmueble está localizado en el BARRIO

Socorro Kra 71 A # 71 A -14 M 1 LOTE 8 en la ciudad de Cartagena de Indias.

Fuente: IGAC.gov.co
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LOCALIZACION: REGISTRO FOTOGRAFICO
CASA-
LOTE

BARRIO EL SOCORRO KRA 71 A NO 71 A-14 BARRIO EL SOCORRO KRA 71 A NO 71 A-14

BARRIO EL SOCORRO KRA 71 A NO 71 A-14 BARRIO EL SOCORRO KRA 71 A NO 71 A-14

1.1.2 SOLICITANTE: El presente estudio fue solicitado el dictamen Pericial el 5 y

autorizado el 6 de Abril de 2019, por la Propietaria Enilda Mercedes Alfaro
de Zúñiga , y ha sido actualizado el 8 de Abril de 2019
1.1.3 LA POSEEDORA DEL BIEN INMUEBLE: Enilda Mercedes Alfaro de Zúñiga
1.1.4 NOMENCLATURA URBANA: KRA 71 A No 71 A-14; M1 Lote 8
1.1.5 TIPO DE INMUEBLE: Casa – Lote – Urbano
1.1.6 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE: Vivienda-Comercial
1.1.7 TIPO DE AVALUO: Comercial Urbano
1.1.8 USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION: Aportar esta valuación
dentro del Dictamen Pericial de Proceso Pertenencia sobre el bien inmueble
ya identificado con nomenclatura Kra, 71A No. 71A -14, Mz 1 Lt 8 Plan 50
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1.1.9 FECHA DE LA VISITA PARA LA VALUACION DEL INMUEBLE: Abril 5 del
2019
1.1.10 FECHA DEL INFORME: Abril 6 de 2019
1.1.11 FECHA DE ACTUALIZACION DEL INFORME: Abril 6 de 2019
1.1.12 DOCUMENTOS APORTADOS:
- Escritura Publica No. 1244 de Octubre 24 del 2019, de la Notaria
Primera (1°) del Circulo Notarial de Cartagena.
- Certificado de Tradición y Libertad No. 060-0008209
- Fotocopia Carta Catastral Ref. Catastral N° 0105-0287-000-3000

1.2 DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE.

El inmueble en estudio y objeto de este avalúo comercial, lo constituye una casa y

dos (2) apartamentos, con un área de 107,4 M2, localizado en el Barrio El Socorro
Plan 50, kra 71A #71A - -14 Mz 1 Lt 8, suelo urbano de la Ciudad de Cartagena,
cuenta con todos los servicios públicos y no se encuentra sometido a Régimen de
Propiedad Horizontal. Es propiedad plena sin limitaciones al dominio.

1.2.1 LINDEROS Y MEDIDAS: El inmueble se encuentra delimitado: Por el Frente

–Sur teniendo de por medio la Carrera 71A, linda con –Oeste Lote 4,
propiedad con referencia catastral n° 010502870004000 y mide 18,2 metros;
–Norte Lote 8, propiedad con referencia catastral n° 010502870008000 y
mide 6,0 metros; –Este Lote 2 con predio de ref. catastral No
010502870002000 y mide 15 metros.
1.2.2 LA EDIFICACION O CONSTRUCCION. Consiste en una casa y dos (2)
apartamento en segunda planta destinada a vivienda multifamiliar la cual data
de unos treinta (30) años de construida, encontrándose el inmueble en buen
estado de conservación. La casa consta de sala-comedor, once (3) alcobas,
doce (2) baños, cocina, patio, y terraza, en casa de primera planta, los
apartamentos 1 y 2: consta de sala-comedor, once (2) alcobas, doce (1)
baños, cocina, patio Se considera su vida útil de 70 años, menos la edad
aproximada de 30 años, para una vida remanente de 40 años. En la
actualidad la vivienda - apartamentos no presenta problemas de fisuras ni
agrietamientos, ni agrietamientos y/o flexiones en su estructura, a pesar de
tener una vetustez de 30 años, por lo que se considera que la vivienda,
estructural y físicamente está bien. Para ello se muestran evidencias con
registros fotográficos anexos.

1.2.3 MATERIALES Y ACABADOS DE LA CONSTRUCCION:

- Fachada: En mampostería tradicional, pañete y pintura vinílica
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- Estructura: Tradicional para dos piso con cimentación en concreto
- Cubierta: Láminas de asbesto – cemento
- Cielo raso: En estructura con estructura metálica laminas en Dry Wall
- Pisos: En cerámica, Enchapes de los muros para baños, cocina etc.
- Paredes: Block de cemento, pañetados y pintadas con vinilo. Una parte de
la pared tiene divisiones en Dry Wall
- Baños: zonas húmedas enchapadas con material cerámico, juego de
sanitario
- Puertas: La principal en madera, las internas en madera sobre marcos de
madera.
- Ventanas; Metálicas.
- Cocina: Mesón en granito pulido y lavaplatos en acero inoxidable, muebles
bajos en madera
- Instalaciones eléctricas: Tuberías y cableados
- Instalaciones sanitarias: Se presume en PVC
- Instalaciones Hidráulicas : Con tuberías de ¾ y ½ de presión completas
1.2.4 LOTE DE TERRENO: públicos y vías de acceso pavimentadas KRA 71A
#71-14
1.2.5 DESCRIPCION GEOMETRICA DEL PREDIO: El lote es un rectángulo
irregular.
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1.2.6 INFORMACION DEL PREDIO:

Referencia Catastral 0105-0287-0003-000

Matricula 060-8209

Uso DEL SUELO Suelo-Urbano, Residencial,

Clasificación del suelo Suelo urbano

Estrato 3

Dirección Barrio El Socorro Plan 50 Kra

71A #71A-14 Mz 1 Lt 8

Manzana IGAC 287

Predio IGAC 3

Área ( M2 ) Según IGAC 86.72 m2

Perímetro IGAC 41.57 ML - REAL = 46,14 MTS

AREA REAL DEL LOTE 107 M2

AREA CONSTRUIDA Casa Primer piso = 103 M2

CASA Apartamentos Segundo Piso=
103 M2
APARTAMENTOS 1 y 2
Area Total = 206 M2

1.2.7 DESCRIPCION DEL SECTOR.- El Barrio El Socorro Plan 50 Kra, 71A No.
71A -14, Mz 1 Lt 8 donde se ubica el inmueble cuenta con transporte
permanente y calles pavimentadas en concreto rígido, buena dotación
urbanística, la cual está representada en zonas verdes, bulevares, estación
de policía, parques, vías pavimentadas, señalización vial, y todos los
servicios públicos. y TM, Las vías vehiculares están en buen estado y son de
una y dos calzadas. El sector es mixto en donde se combinan diferentes
actividades económicas, con predominio de la actividad residencial, seguida
de la actividad comercial e institucional.
1.2.8 LOCALIZACION EN EL SECTOR: El Barrio El Socorro Plan 50 Kra, 71A
No. 71A -14, Mz 1 Lt 8 donde se encuentra ubicado el predio, es un sector
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tradicional de la ciudad de Cartagena, es una urbanización de muchos años
donde se ha prosperado el comercio durante los últimos años.

Fuente: http:midas.cartagena.gov.co

El inmueble se encuentra delimitado: Por el Frente –Sur teniendo de por medio la

Carrera 71A, linda con –Oeste Lote 4, propiedad con referencia catastral n°
010502870004000 y mide 18,2 metros; –Norte Lote 8, propiedad con referencia
catastral n° 010502870008000 y mide 6,0 metros; –Este Lote 2 con predio de ref.
Catastral No 010502870002000 y mide 15 metros

ESTADO DEL INMUEBLE: El inmueble en referencia, se encuentra en muy buen

estado.
SERVICIOS PÚBLICOS: El Inmueble consta con todos los servicios Públicos y
domiciliarios, tales como: Agua, Luz, Gas, Teléfono, Televisión e Internet.
1.2.9 ESTRATO SOCIOECONOMICO DEL INMUEBLE: El inmueble materia de
este avalúo es de estrato 3.
1.2.10 VECINDARIO: En el sector se encuentran casa – Apartamentos
multifamiliares, edificios mixtos que combinan locales comerciales en sus
primeros pisos y apartamentos en los demás pisos, casas de viviendas de
una, dos y más niveles, conjuntos cerrados para viviendas, casas
comerciales, restaurantes,, Droguerías, Empresas Promotoras de Salud
(EPS), centros comerciales SAO, Carulla, entre otros
1.2.11 VIAS DE ACCESO: Al interior del Barrio las vías principales inmediatas al
inmueble son Carrera 3°,4°,5°,6°,7° etc y Avenida o Cra 71,
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1.2.12 TRANSPORTE PUBLICO: Es suficiente y es prestado por buses, taxis,
Transcaribe (TM) que transitan por la kra y Calles y por todo el Sector y la
ciudad.
1.2.13 SERVICIOS PUBLICOS: Cuenta con los servicios públicos de: Acueducto,
Alcantarillado, Energía Eléctrica, Gas Natural, Televisión por Cable, Líneas
Telefónicas y alumbrado público. El Sector también cuenta con Luminarias.
1.2.14 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Buenas

1.3 SITUACION JURIDICA DEL INMUEBLE E INFORMACION CATASTRAL

1.3.1 PROPIETARIA: ENILDA MERCEDES ALFARO CARVAJAL de ZUÑIGA

1.3.2 AVALUO CATASTRAL: $.155,368,500.0
1.3.3 MATRICULA INMOBILIARIA. 060-8209.
1.3.4 TITULO DE PROPIEDAD: Escritura Pública No. 1244 del 24 de Diciembre de
1971. Notaria Segunda del Circulo Notarial de Cartagena.
1.3.5 MODO DE ADQUISICION: ------------------------
1.3.6 REGISTRO CATASTRAL: 010502870003000
1.3.7 AFECTACIONES, COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y OTROS: No se
identificaron afectaciones jurídicas, gravámenes, u otras limitaciones.
1.3.8 USO: Residencial , manzana IGAC 287, Predio IGAC 3
1.3.9 CUADRO DE AREAS:
ITEM FUENTE DE INFORMACION AREA M2
IGAC -Predial 86.72
LOTE DE TERRENO
IGAC -Predial 697,66
CONSTRUCCION
ZONA GEOECONOMICA AREA M2
ZONA FISICA
----------------- 86.72
-------
1.4 NORMATIVIDAD URBANA.- De acuerdo con el Cuadro 1.titulado
“Reglamentación de Actividad Residencial” y localizadas en el Plano No. 5/5
denominado Usos del Suelo, del Decreto 0977 de 2001, por el cual se adopta
el Plan de Ordenamiento Territorial para el Distrito Turístico y Cultural de
Cartagena de Indias, el sector donde se ubica el inmueble está considerado
como ZONA de Actividad mixta 2 comercial 2 y turística Residencial. tal como
se muestra en el cuadro 1 que se anexa, y hace parte del Decreto 0977 de
2001 o POT.p
p
1.5 ASPECTO ECONOMICO
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1.5.1 UTILIZACION ACTUAL: Comercial 2 y turística Residencial – Vivienda

1.5.2 ACTUALIZACION EDIFICADORA DE LA ZONA: En el sector se encuentran
construcciones de un (1), dos (2), cuatro (4) pisos de altura.
1.5.3 OFERTA Y DEMANDA DE ESTE TIPO DE INMUEBLE: La OFERTA es
balanceada, la DEMANDA es moderada.
1.5.4 CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA VALORACION: Para el
avalúo se analizan los siguientes aspectos: En esta zona las perspectivas de
valorización son bastante altas, porque en la zona se promueve la Industria
de la Construcción, situación que ofrece ventajas futuras al Sector por su
área, ubicación central, topografía, vías de acceso y la ubicación en una zona
densamente poblada y construida con edificios de varios pisos. Se cuenta
con todos los servicios públicos y el transporte masivo y es permanente. Por
tal motivo la casa apartamento -lote contiene muchas perspectivas para los
inversionistas.
1.5.5 ESTADO DE CONSERVACION.- El inmueble en estudio presenta buen
estado de conservación.
1.5.6 FUNCIONALIDAD: Las condiciones de habitabilidad son buenas, presenta
buena ventilación e iluminación de sus espacios.
1.5.7 ASPECTOS DE HABITABILIDAD DEL INMUEBLE:
 Los servicios se encuentran activos
 El inmueble no está ubicado en un sector de riesgo
 El inmueble se encuentra dentro del perímetro urbano
 El inmueble cuenta con vías de acceso adecuadas
 El inmueble no se encuentra afectado por ningún tipo de servidumbre a
la vista.
 La ubicación dentro del sector es buena
1.6 METODO VALUATORIO.- El avalúo se realiza de conformidad con los criterios
y metodologías aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en
estudio. El método utilizado para este avalúo es el comparativo de mercado,
que consiste en establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de
las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al
del objeto del avalúo, tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Los
valores para esta casa apartamento -lote tienen como base de partida la
investigación económica realizada por el suscrito entre avaluadores
profesionales e investigadores del mercado inmobiliario.
1.6.1. Para realizar los Avalúos inmobiliarios se deben tener en cuenta el Decreto 20
De julio de 1988 expedido por la Presidencia de la República –Ministerio de
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Hacienda y Desarrollo y la resolución Reglamentaria del IGAC N° 06762 de
Octubre 23 de 1988, Así como el Decreto 422 de Marzo 8 de 2000, en su Artículo
1° CRITERIOS A LOS QUE DEBEN SUJETARSE LOS AVALUOS, SIN
PERJUCIO DE LAS DISPOSICIONES LEGALES REFERIDAS AL INSTITUTO
GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI Y OTRAS AUTORIDADES CATASTRALES
RELACIONADOS A LOS AVALUOS; LAS CUALES REGLAMENTAN LOS
PROCEDIMIENTOS TECNICOS VALUATORIOS, LOS CUALES PUEDO
MENCIONAR CUATRO
(4) METODOS VALUATORIOS: DESARROLLO VALUATORIO
INVESTIGACION ECONOMICA, INVESTIGACION INDIRECTA
A.- METODO COMPARATIVO DIRECTO DE MERCADO
B,- METODO POR VALORES DE REPOSICION
C.- METODO DE RENTA
D.- METODO DE TECNICA RESIDUAL
1.6.1. A.- HE USADO ESTE METODO COMPARATIVO DIRECTO DE MERCADO, PARA DETERMINAR

EL VALOR DEL INMUEBLE, basado en información obtenida de transacciones de

ofertas, y demandas del mercado, realizada por investigaciones en el sector de influencia del
inmueble avaluado a fin de encontrar valores del inmueble con características similares y a
efectos de homogenizar la información se analizaron los datos obtenidos a los cuales se
aplicó el artículo 9 de la resolución 06762 del 23 de octubre de 1988, y los criterios de
profesionales expertos en avalúos, fundamentado en la baja oferta que puede existir para
determinar qué tipo de inmueble dependiendo del área de localización, de normatividad
urbanística de acuerdo al POT, y la reglamentación del sector de acuerdo al uso de suelo y
sus restricciones en su entorno, luego los precios estimado de mercado de acuerdo a las
características anteriores están en el cuadro siguiente en un promedio de precios avaluados
por metro cuadrado . A continuación, relacionamos las consultas de peritos avaluadores
experimentados y conocedores de la zona de la casa -lote motivo de avalúo, a cuya
información se le hacen los cálculos de la media aritmética, desviación y coeficientes
de correlación (Capitulo 7, artículo 37, Resolución 620 del 2008 del IGAC; resultado
del avaluó)
PRECIOS DE MERCADOS EN EL SECTOR /M2 DE CONSTRUCCION
N° Vr/Merc./1 Vr/Merc /2 Vr/Merc /3 Vr/Merc/4 promedio %Desc/comi Vr/Prom
1 $ 1.600.000 $ 1.650.000 $ 1.700.000 $ 1.800.000 $ 1.687.500 $ 84.375,0 $ 1.603.125
PRECIOS DE MERCADOS EN EL SECTOR /M2 DEL LOTE
N2 $ 590.000 $ 600.000 $ 620.000 $ 650.000 $ 615.000 $ 615.000

6.1.2.B METODO POR VALOR DE REPOSICION

Este método consiste en generar una detallada relación de los materiales y acabados existente
de la construcción del inmueble a avaluar, a efecto de igualmente elaboramos un detallado
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Presupuesto de Obra física y virtual aplicada a la construcción existente y con todas las
especificaciones de los materiales señalados en el Presupuesto Anexo, para establecer el costo real
de la edificación a valor presente, incluyendo un avalúo, cuyo valor corresponde a lo que costaría
reponer un inmueble de características similares, confrontando los valores de venta obtenidos del
inmueble dentro de la misma zona de ubicación predial, Cuyo presupuesto total obtenido nos indica el
Costo de Construcción por metro cuadrado del mismo. Este método fue es utilizado por la lonja, en
muchos casos, tales como sucedió unos locales de Propiedad horizontal del Banco Bogotá, ubicado
en el Edificio que fue destruido por el terremoto de la ciudad de Armenia, avaluó que fue requerido
para sustentar la reclamación del Seguro. (Fuente: NEIRA VALOR M2)(Asesoría-Avalúos-Promoción
inmobiliaria)

PRECIOS POR M2 DE CONSTRUCCION

N°3 PRESUPUESTO DE OBRA ANEXO Vr/Total AREA/CONST Vr/ Prom. Costo/M2
CASA -LOTE $215.397.780 206 $1.045.620 $1.045.620
1.6.3. C.- METODO DE RENTA
Para aplicar este método, es necesario analizar el inmueble con base a sus características
físicas y de ubicación en función a la rentabilidad del inmueble y de sus factores de Valorización en el
mercado de oferta y demanda inmobiliaria que se registren en el sector y de la normatividad
urbanísticas que señale el uso de suelo, sus restricciones, clasificaciones y demás consideraciones
que se enmarquen en las normas vigentes del POT en el sector, este método más bien se aplica
cuando hay proyecciones . Los Precios considerados del Mercado. $1 600, 000, o
1...6.4.D METODO DE LA TECNICA RESIDUAL
Este método consiste en desarrollar un Proyecto virtual ajustado a las normas Urbanísticas, estipulada
en los planes de Ordenamiento Territorial (POT ) vigente para el sector consultando costos de
construcción a la Fedelonjas y otras entidades encargadas de hacer lo mismo, teniendo en cuenta las
condiciones de la vivienda, es decir; en este momento estamos considerando una casa de estrato alto,
con acabados buenos, tiene un área de 214 M2 de Construcción, con una vetustez de 30 años, un
estado de conservación ( calificación 2,5 ) una vida técnica de la vivienda de 60 años, Un valor residual
del 10% y un factor de proyección multiplicador de 1,6,y un coeficiente de área útil de 0,85, definimos
el prototipo y encontramos en la fuente de información que una vivienda de estrato alto, con Costo total
del Inmueble costo directo de $ 1680.500/M2; Hacemos aplicación de la Depreciación a la
Construcción Usada; APLICACIÓN DE LA DEPRECIACION A LA CONSTRUCCION DE VIVIENDA
USADA
Vd. = Vn (R+ (1-R) (1-D); Vn= Valor de Reposición o de Sustitución, Depreciación al Valor Depreciable
( 1-R), Aplicando el proceso
El Costo de Reposición = $ 1680.500,o*1,6/0,85 = $,3,.163,294,2,o
Costo del Valor Residual 10% del costo de Reposición = $3.163.294,2,o*90% = $2.846.965,o
Depreciación Total (Tabla TITTO Y CORVINI ) Y APLICAMOS ( columna (edad en % de la vida)
(30/70) Relación edad de vetustez contra vida útil técnica de la casa y se mira en la misma línea = (43
) , luego por la calificación de la vivienda que fue asumido 2,5 se mira por debajo de esta calificación y
se sigue hasta encontrar en línea recta con el % ( 43 ) y esta intersección nos permite encontrar el
porcentaje % total residual que 36,35 %en tabla TITTO Y CORVINI ANEXA
Luego la Depreciación según la tabla es la siguiente
El Valor depreciable por la depreciación =al valor Residual (saldo de la construcción final)*%de la Tabla
de TITTO Y CORVINI (0,3635) = $2, 846.965, o *0,3635 = $1.034.872,o
Este Valor depreciable por la depreciación =$1.034.872,o
Al valor de la Reposición le restamos la depreciación = $ 3.163.294,o- $1.034.872,o = $2.128.422,o
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Luego se aplicamos la Formula como se muestra en cuadro obtenemos el mismo resultado
Vd = Valor de la Construcción /M2 = Vn (R+(1-R)(1-D) =$2.975,059,o(0,1+(1-0,1)(1-0.3635)
= $3.163.294(0,1+(0,9)(0,6365) = $2.128.422,o
El Costo del M2 de la Construcción usada = $2.128.422,o
DESARROLLO VALUATORIO:

FORMULA DE REPOSICION
N° Vr/Costo Direc Factor mult Coefic
Costo de Reposición $ 1.603.125 1 0,85 $1.886.029
Valor Residual % 10 $1.886.029 $1.697.426
Depreciacion Total Tab Titto y Corvini % Depreciacion Vr/residual Vr/depreciable Vr/Const/M2
30 70 0,43 2,5
Edad en % de vida 43 36,35 $1.697.426 $617.015 $1.269.015
FORMULA Vd = Vn(R+(1-R)(1-D) =1234721*((0,1+(0,57285)) $0
$1.886.029 0,67285 $1.269.015 $1.269.015

COSTO PROMEDIO POR M2 DE LOS METODOS

N° 1 DESCRPCION Costo/Prec/Merc Costo/Rep/Presto Costo/Prec/Rent Costo/Met/Resid Costo/Prom
Casa KRA71A #71 A14 $ 1.603.125 $ 1.045.620 $ 1.045.620 $ 1.269.015 $ 1.240.845

COSTO TOTAL CASA CONSTRUIDA -LOTE

N° DESCRPCION TIPO INMUEBLE AREA CONSTRUIDA Vr/ M2/Prom costo Vivienda
1 Casa KRA 71A #71A-14 CASA 206 $ 1.240.845 $ 255.614.094
Casa lote KRA 71A TIPO INMUEBLE AREA LOTE
2 LOTE
lote K 71A #71A-14 107 $615.000 $65.805.000
COSTO TOTAL CASA CONSTRUIDA -LOTE $ 321.419.094
INVESTIGACION DIRECTA
A continuación, relacionamos las consultas de peritos avaluadores experimentados y
conocedores de la zona de la casa -lote motivo de avalúo, a cuya información se le
hacen los cálculos de la media aritmética, desviación y coeficientes de correlación
(Capitulo 7, artículo 37, Resolución 620 del 2008 del IGAC; resultado del avaluó:

Barrio El Socorro Plan 50 kra 71A #71A-14

DECRIPCION FRENTE FONDO LADO DER. LADO IZQ AREA M2

Plan 50 kra 71A 6,94 m 6m 15 m 18,2 m 46,14 m2

#71A-14

COSTO PROMEDIO POR M2 DE LOS METODOS

N° 1 DESCRPCION Costo/Prec/Merc Costo/Rep/Presto Costo/Prec/Rent Costo/Met/Resid Costo/Prom
Casa KRA71A #71 A14 $ 1.603.125 $ 1.045.620 $ 1.045.620 $ 1.269.015 $ 1.240.845
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1.7 CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
Al efectuarse el presente avalúo se tuvo en cuenta los siguientes aspectos: El
sector, la ubicación del inmueble dentro del sector, área, topografía, estado de
conservación, la vetustez, el uso actual, la actividad en el sector y la oferta y
demanda actual.
 El inmueble se le considera que guarda correspondencia con su entorno
urbanístico y con las normas urbanas vigentes para la zona.
 No existen problemas de orden público más allá de los que se producen en la
convivencia de grandes masas. El Barrio de El Socorro presenta índices de
seguridad altos si se compara con los promedios de la ciudad.
 No existen asentamientos o grupos humanos con una problemática social que
incida en el sector
1.8 VALORACION DEL INMUEBLE. De acuerdo con el estudio realizado a este
inmueble ubicado en la carrera 71A # 71A-14 en el barrio Socoro Plan 50 del
Distrito de Cartagena Bolívar, se considera con un valor aproximado de
TRECIENTOS VEINTI UNO MILLONES CUATROCIENTOS DIECINUEVE
MIL NOVENTA Y CUATRO PESOS M.CTE ($ 321.419.094.0)
COSTO TOTAL CASA CONSTRUIDA -LOTE
N° DESCRPCION TIPO INMUEBLE AREA CONSTRUIDA Vr/ M2/Prom costo Vivienda
1 Casa KRA 71A #71A-14 CASA 206 $ 1.240.845 $ 255.614.094
Casa lote KRA 71A TIPO INMUEBLE AREA LOTE
2 LOTE
lote K 71A #71A-14 107 $615.000 $65.805.000
COSTO TOTAL CASA CONSTRUIDA -LOTE $ 321.419.094
Es importante resaltar la diferencia que puede existir entre la cifra del avalúo
realizado y el valor de una eventual negociación, pues a pesar de que el estudio
conduce al valor objetivo del inmueble en la negociación intervienen factores
subjetivos y circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los
negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia
económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que
este le vaya a dar, entre otros, todos los cuales sumados distorsionan algunas veces
hacia arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
En este Avaluó se ha tenido en cuenta los criterios según las leyes y normas que
regular un avaluó Comercial:
Para realizar este Avalúo inmobiliario se tuvo en cuenta el Decreto 20 De julio de 1988
expedido por la Presidencia de la República –Ministerio de Hacienda y Desarrollo y la
resolución Reglamentaria del IGAC N° 06762 de Octubre 23 de 1988, Así como el Decreto
422 de Marzo 8 de 2000, en su Artículo 1° CRITERIOS A LOS QUE DEBEN SUJETARSE LOS
AVALUOS, Y EL ARTICULO 2° ( DONDE DICE DEL CONTENIDO MINIMO DEL INFORME DE
AVALUO SIN PERJUCIO DE LAS DISPOSICIONES LEGALES REFERIDAS AL INSTITUTO
GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI Y OTRAS. AUTORIDADES CATASTRALES RELACIONADOS A
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Espec.: Perito Avaluador – Inmuebles Urbanos
MPNo. R.N.A./C-05-4083
LOS AVALUOS; LAS CUALES REGLAMENTAN LOS PROCEDIMIENTOS TECNICOS
VALUATORIOS, LOS CUALES PUEDO MENCIONAR CUATRO ( 4 ) METODOS VALUATORIOS:
APLICADO A ESTE INFORME DE AVALUO DE LA VIVIENDA UBICADA EN EL BARRIO CRESPO
KRA 6° # 70-31 DE Cartagena Bolívar
La vigencia según el numeral 7 del Artículo 2° del Decreto 422 de Marzo 8 del 2000, este
avaluó es de un año a partir de la fecha de presentación del informe Final del avaluó de la
Casa- Lote, Ubicada en el BARRIO El SOCORRO Plan 50 Kra 71A #71A-14 DE Cartagena
Bolívar

DECLARACION.- El presente avalúo comercial fue realizado en forma imparcial,

y el suscrito, Avaluador profesional, deja constancia de no tener ningún interés
comercial ni personal, que incline su decisión profesional para favorecer ni parcial,
ni totalmente los intereses de los propietarios del inmueble casa-lote que se avalúa,
declara además haber inspeccionado personalmente la propiedad descrita, y su
decisión fue tomada dentro de las normas más estrictas de la ética profesional.
Por lo anterior estoy firmando el presente documento de avalúo en Cartagena a los
6 días del mes de Abril del 2019

________________________
JAVIER GOMEZ IZQUIERDO
MP No. R.N.A./C-05-4083
C.C. No.73.105.603 de Cartagena
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Espec.: Perito Avaluador – Inmuebles Urbanos
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2. TIPO DE DIVISION QUE APLICA.-

Teniendo en cuenta la configuración geométrica rectangular del bien inmueble en

estudio, y siendo su uso, comercia 2, Residencial , con un frente de 10,5 mts, al dividir
este en dos lotes, cada uno tendría un frente de 5 mts, lo cual no es viable y de bulto
se demuestra que es improcedente la división material del mismo, por cuanto en el
Decreto 0977 de 2001 en el artículo 219 y en el cuadro No. 1 reglamentación de la
Actividad Residencial en Suelo Urbano y de Expansión, las exigencias de frente
mínimo de cada lote (F) es de 10 mts. Siendo así, la división material generaría un
detrimento patrimonial a sus propietarios quienes no podrían realizar ningún tipo de
construcción en los lotes y mucho menos venderlos. (ver anexos).

Se reitera que en cuanto a la partición del inmueble, éste no es susceptible de

Subdivisión Material, por lo señalado anteriormente y apoyados en el concepto
jurídico de las Curadurías Urbanas Nos. 1 y 2 como entes competentes para emitir
estos conceptos por su jurisdicción, del cual se anexan copias. Teniendo en cuenta
la normativa o Decreto 0977 de 2.001, en cuanto a las exigencias a Divisiones se
refiere, y teniendo como base el inmueble de Referencia Catastral No. 0105-0287-
000-3000 y Matricula 060-000-8209 al cual nos referimos en este proceso, ese mismo
Decreto 0977 del 2001 nos advierte sobre las normas de conservación, este inmueble
de referencia antes mencionada ubicada en el Barrio El Socorro, carrera 71A # 71A-
14 está dentro de la zona de influencia de bienes de interés cultural y patrimonial
definidos en el Catálogo de Monumento Distritales y forman parte del Decreto 0977,
sector donde se ubica el inmueble. Por lo tanto, no está permitido cambio alguno en
la trama, en paramentos, ni subdivisiones de lotes, que es a lo que nos referimos en
este proceso de Pertenencia , por lo tanto y basado en lo anteriormente dicho, no es
procedente División Material sobre el mismo, porque esto generaría un detrimento
patrimonial del Derecho de propiedad de los comuneros.

Por tal motivo los propietarios no pueden fraccionar, subdividir, parcelar, relotear el
predio en dos o más lotes, lo cual está prohibido por las normas y porque no cumple
con los frentes exigidos para subdividir, por lo tanto, la solución para la División del
bien inmueble proindiviso es la VENTA del mismo.
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3. MEJORAS.-

La propietaria Poseedora demandantes no solicita reconocimiento de las mejoras

por cuanto éstas son inexistentes y no se han realizado por ninguno la poseedora
Aun cuando el bien inmueble presenta signos de deterioro por cuanto el ocupante
siendo poseedor esta usufructuando el bien inmueble

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Dirección: Cartagena, , 4ta Avenida Urb. Villa Margarita Casa 5

ANEXOS:
 Registro fotográfico
 Plano del Inmueble
 Ubicación del Inmueble
 Cuadro No.1 Reglamentación de la actividad residencial en suelo Urbano y de expansión del Decreto No.
0977 de 2001
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REGISTRÓ FOTOGRAFICO Y LOCALIZACION
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