FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

VALUACIONES Y TÉCNICAS DE TASACIÓN INMOBILIARIA

“INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN”.

AUTOR:

MIRANDA MORAN, Josimar

ASESOR:

Arq. SÁNCHEZ CAPRISTÁN, Luis Carlos

PERÚ
2020
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

I. Memoria Descriptiva

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación

Sra. Danitza Bimunchumo Gonzales

2. Nombre del propietario o posesionario

Sr. Oscar Biminchumo
Sra. Diana Gonzales

3. Situación registral del predio

El inmueble se encuentra registrado en el Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos de Chimbote, Santa, Ancash.

4. Objeto de la tasación
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y el
Valor Reglamentario de realización de los activos para la determinación del precio
mínimo del inmueble a tasar.

5. Método y Reglamentación empleada

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, R.M. N° 124-2020-VIVIENDA y aplicando el método de
valuación directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación:

29 de Abril del 2021.
7. Ubicación del predio

Distrito : Chimbote
Manzana : N1
Lote: : 17

8. Zonificación y uso actual del predio

Según la zonificación del PDU emitido por la municipalidad de Chimbote el presente
terreno se encuentra calificado con la zonificación RDM (Residencia Media)
Se permite el uso Residencial de Densidad Media (RDM), por lo tanto, es factible
utilizar hasta el 100% para uso residencial.

9. Área de la edificación y área del terreno

176.95 m2 Área Legal
176.96 m2 Área real

10. Linderos y perímetro

El terreno tiene un área de 176.96 m2 (Ciento setenta y seis puntos noventa y seis),
encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricas siguientes:

FRENTE : Con una línea recta de 07.90 ml; con el Psj. Los Laureles
DERECHA : Con una línea recta de 22.10 ml; con el lote 18
IZQUIERDA : Con una línea recta de 22.70 ml; con el lote 16
FONDO : Con una línea recta de 07.90 ml; con el lote 7
11. Descripción del predio
 a. Descripción general (terreno o inmueble)
Se ubica en el distrito de Chimbote. Es ideal para proyectos de vivienda,
zonificación residencial. Se ubica entre dos avenidas: Huánuco y Fray Martín.
El terreno se ubica en zona urbana lo más cerca del centro.
El terreno es plano.
b. Distribución de planta

El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de un

nivel con ambientes, tales como: Jardín, Sala, Cochera, Baño, Cocina,
Comedor, Estudio, Patio, Dormitorio 1, Dormitorio 2, Dormitorio3.

c. Características técnicas de la edificación

Según la inspección realizada de acuerdo al Cuadro de Valores Unitarios

Oficiales de Edificaciones para la Costa, cuenta con 675.76 m2. Presenta
servicios básicos de agua, desagüe y luz.

Valores por partidas en soles por metro cuadrado de área techada

Estructuras Acabados Instalaciones
Muros y Techos Pisos Puertas y Revesti Baños eléctricas y
columnas ventanas mientos sanitarias
Placas de Aligerado de Parquet Ventanas Pintura Baños con Agua fría,
concreto, concreto de 1ra, de fierro, lavable. mayólica corriente
albañilería armado lajas, puertas blanca, monofásica,
armada, horizontales. cerámica contra parcial. teléfono.
ladrillo o nacional, placadas
similar con loseta de madera,
columna y venecian vidrio
vigas de a 40 x 40 simple.
amarre de cm, piso
concreto laminado
armado.
C C D F F E G
233.95 172.57 98.40 54.84 64.49 17.22 34.29
 d. Antigüedad, estado de conservación y depreciación
De acuerdo a la inspección ocular la antigüedad, estado de conservación y
depreciación es:

Descripción Antigüedad Estado de Depreciación Factor

conservación % depreciación
Edificación 17 Bueno 0.85
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio
El predio se ubica en Alfonso Ugarte cerca al mercado Señor de los Milagros, una
zona consolidada que cuenta con todos los servicios básicos.

13. Servidumbres
No existen servidumbres de paso.

14. Gravámenes y cargas

No existen gravámenes y cargas.

15. Fuente y procedencia de la información

La fuente es producto de investigación y la recopilación de datos, es debido a lo que
el solicitante nos brindó y el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N°
124-2020-VIVIENDA.

16. Observaciones
Ninguno
II. Tasación
a. Valor del terreno

REGLAMENTARIA
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano, se sujeta al procedimiento
siguiente:

65 S/ por m2

65 S/ por m2

2
AT =176.95 m

AT > 3×( frente)2

176.95 m2>3 ×(7.90 m)2
176.95 m2<187.23 m2
VT =AT ×VATU
S /¿
VT =176.95 m2 ×65 2
¿
m
VT =S /¿11.502,4
Por lo tanto, el valor del terreno del predio urbano es soles.
b. Valor de las edificaciones

VALOR DE LA EDIFICACION
PARTIDAS CATEGORIAS VALOR
Muros y columnas C 233.95
Techos C 172.57
Pisos D 98.40
Puertas y ventanas F 54.84
Revestimientos F 64.49
Baños E 17.22
Instalaciones G 34.29
TOTAL 675.76

VUAT =(233.95+172.57+ 98.40+ 54.84+64.49+17.22+34.29)

S/¿
VUAT =675.76 ¿
m2

VAT =AT ×VUAT × fd

2 S /¿
VAT =176.95 m ×675.76 2
× 0.85 ¿
m
VAT =S /¿71,151.58

Por lo tanto, el valor del área techada del predio urbano es setenta y un mil ciento
cincuenta y uno con cincuenta y ocho céntimos.

c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Valor de obras complementarias:

VUOC =VUOC 1+ VUOC 2
VUOC =VUOC 1+ VUOC 2
VUOC =S /¿
INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
1 CERCO (Muros de 2.40 x 60.60 ml)

Unidad V. U.
Ítem Descripción Descripción componente
medida 2021 S/

Muro de ladrillo de arcilla o similar

Muros 2
1 amarrado en soga que incluye m 210.30
perimétricos
cimentación.

Descripción Antigüedad Estado de Depreciació Factor

conservación n% depreciación

Edificación 17 Bueno 14 0.85

VIUF 1=METRAJE ×VU × fd

2 S /¿
VUIF 1=145.44 m ×210.30 ×0.85 ¿
m2
VUIF 1=s /25,998.13

2 CISTERNA (1.20 m x 1.20 m x 1. 20 m)

Íte Unidad V. U.
Descripción Descripción componente
m medida 2021 S/

Cisterna de concreto armado con 2

23 Cisternas 3
m 1 103.69
capacidad hasta 5.00 m .

Descripción Antigüedad Estado de Depreciación Factor

conservación % depreciación

Edificación 15 Bueno 8 0.92

 VIUF 2=METRAJE ×VU ×fd
3 S /¿
VUIF 2=1.728 m × 1103.69 × 0.92¿
m2
VUIF 2=S /¿ 1 754.60
3 CAJA DE REGISTRO

Íte Unidad V. U.
Descripción Descripción componente
m medida 2021 S/

Cajas de
Caja de registro de concreto de 12”
47 registro de und. 231.73
x 24”
concreto

Descripción Antigüedad Estado de Depreciación Factor

conservación % depreciación

Edificación 15 Bueno 8 0.92

VIUF 3=METRAJE ×VU × fd

S /¿
VUIF 3=1 und .× 231.73 ×0.92 ¿
und .
VUIF 3=S /213.19

Valor de instalaciones fijas y permanentes:

VIUF =VIUF 1+VIUF 2+ FIUF 3

VIUF =S /25,998.13+S /1754.60+ S /¿213.19
VIUF =S / 27 965.92

d. Valor de bienes intangibles, según corresponda

No aplica.
e. Valor total del predio

REGLAMENTARIA
VTP=VT + VAT + VUOC + VUIF
VTP=11.502,4+ 71151.58+0+ 27 965.92
VTP=S /¿ 110 619.9
El valor del terreno del predio urbano es ciento diez mil seiscientos diecinueve con
nueve céntimos.

COMERCIAL
De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario (VU):

VU =(CASCO ECONÓMICO+ SALA ECONÓMICO+COMEDOR ECONÓMICO+COCINA NORMA

VU =(147.25+7.47+9.25+16.08+ 13.02+ 41.30)× 1.25× 1.18
$
VU =234.37 2
×1.25 ×1.18
m
$
VU =345.70
m2
S /¿
VU =1 237.59 ¿
m2

Por lo tanto, el valor del estudio de mercado inmobiliario es mil doscientos treinta y
siete soles con cincuenta y nueve céntimos.

Siguiendo con el cálculo del valor del terreno del predio urbano:

VTP= AT × VU × fd
S /¿
VTP=123.87 m2 × 675.76 2
×0.85 ¿
m
VTP=S /71.151,58

El valor del terreno del predio urbano es setenta y un mil ciento cincuenta y uno con
cincuenta y ocho céntimos.
III. Anexos
a. Cuadro resumen general de las tasaciones

Tasación Valor del terreno

Reglamentaria S/¿110 619.9
Comercial S/ 71.151,58

b. Registro fotográfico
LUGAR DEL INMUEBLE
 Fuente: Google Maps

c. Otros