INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE UBICADO EN LA

CALLE ORIÓN N° 130, MANZANA D, LOTE 15, URBANIZACIÓN

ALMIRANTE MIGUEL GRAU – VENTANILLA - CALLAO

PROPIETARIO: SRA. NELLY RODRIGUEZ DE CARRILLO.

SOLICITANTE: SRA. NELLY RODRIGUEZ DE CARRILLO.

LOCALIZACIÓN: MANZANA D, LOTE 15, CALLE ORIÓN N°

130, URBANIZACIÓN ALMIRANTE
MIGUEL GRAU – VENTANILLA - CALLAO

FECHA DE VALUACIÓN: 15 ABRIL 2016

VALOR COMERCIAL MÁS

PROBABLE A LA FECHA: US$ 196,497.81

VALOR DE REALIZACIÓN
EN EL MERCADO: US$ 176,848.03
 INFORME DE VALUACIÓN DEL INMUEBLE UBICADO EN LA
MANZANA Ñ, LOTE 15, CALLE ORIÓN N° 130, UNIDAD
INMOBILIARIA 1 Y 2, URBANIZACIÓN ALMIRANTE MIGUEL
GRAU DEL DISTRITO DE VENTANILLA, PROVINCIA
CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, REGIÓN CALLAO

1.- DATOS GENERALES

1.1 Instrucciones recibidas y objeto de la valuación: Recibimos las instrucciones para

valuar de la Sra. Nelly Rodríguez Vda de Carrillo. El objeto de la valuación, es
determinar el valor comercial más probable a la fecha en el mercado del inmueble,
y de acuerdo a la Resolución S.B.S. N° 808-2003 el probable Valor de Realización.
Sus propietarios son: Sra. Nelly Rodríguez Vda de Carrillo e Hijos.

1.2 Ubicación:

El inmueble queda ubicado en la Calle Orión N° 130, Manzana D, Lote 15, Unidad
Inmobiliaria 1 y 2, Urbanización Almirante Miguel Grau, Distrito de Ventanilla,
Provincia Constitucional del Callao, Región Callao.

1.3 Descripción y Distribución:

1.3.1.- Descripción:
Se trata de dos inmuebles de uso de vivienda.
El área del terreno es de 235.00 m2.
Unidad Inmobiliaria 1 con un área ocupada de 416.20 m2 y un área techada
de 257.51 m2 correspondiéndole el 73 % del terreno, siendo la cantidad de:
171.55 m2.
Unidad Inmobiliaria 2 con un área ocupada de 156.45 m2 y un área techada
de 125.14 m2 correspondiéndole el 27 % del terreno, siendo la cantidad de:
63.45 m2.

1.3.2.- Distribución:
Departamento 101.
Primer Piso: Con acceso directo desde la calle Orión, Ingreso 1, hall,
escalera al 2° piso, sala, comedor, hall 2, dormitorio 1 baño, cocina,
lavandería, ingreso 2 de servicio, ingreso 3 por la calle Canopus, patio,
depósito, escalera de caracol, garaje.
Segundo Piso: hall, dormitorio 3 con baño propio, baño 2, pasadizo,
dormitorio 6, cuarto de costura, escalera de caracol al 3° piso.
Tercer Piso: Terraza, depósito 1, depósito 2.
Se incluye los aires.

Departamento 102.
Primer Piso: Con acceso directo desde la calle Canopus, Ingreso 4, escalera
al 2° piso.
Segundo Piso: Sala comedor, medio baño, cocina, lavandería, escalera al 3°
piso.

Tercer Piso: Hall, baño, dormitorio 1, dormitorio 2, escalera al 4° piso.

 Cuarto Piso: Terraza, deposito.
Se incluye los aires.

1.3.3.- Obras Complementarias:

- Cerco de albañilería con fines de seguridad.
- Enrejado metálico de seguridad en el frontis del inmueble.

1.4 Informe de la labor realizada: Se verificó y comprobó las características del

inmueble.

1.5 Fecha de Asignación del Valor: 15 de Abril de 2016.

2.- VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno.

El entorno en donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura urbana,
tales como redes de agua, desagüe, pistas de asfalto, redes de alumbrado público y
domiciliario, redes de teléfono y cable. Se considera: consolidado.

2.2 Linderos y Medidas Perimétricas del lote:

Por el frente: Con la Calle Orión, con una línea recta de 11.75 m.
Por la derecha: Con la Calle Canopus, con una línea recta de 20.00 m.
Por la izquierda: Con el lote 14, con una línea recta de 20.00 m.
Por el fondo: Con el lote 30, con una línea recta de 11.75 m.

2.3 Área:
El área ocupada de la U.I. 1 es de 416.20 m2.
El área techada de la U.I. 1 es de 257.51 m2

El área ocupada de la U.I. 2 es de 156.45 m2.

El área techada de la U.I. 2 es de 125.14 m2

2.4 Edificación:
El inmueble tiene las siguientes características técnicas.

Departamento 102
Muros y Columnas: Cimientos y sobrecimientos de concreto, muros de ladrillo
con columnas y vigas de concreto armado. S/
205.35

Techos: Losa de concreto armado aligerado horizontal S/ 151.48

Pisos: De cerámica y vinílico S/

57.87

Puertas y Ventanas: Puertas contraplacadas, ventana de fierro, vidrio semidoble

transparente. S/ 48.14

Revestimiento: Tarrajeo frotachado con pintura lavable. S/ 56.51

 Baños: Baños completos con cerámico S/ 48.18

Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Servicio de agua fría, caliente, corriente

eléctrica monofásica. S/ 56.72

Sub Total: S/ 624.25

Gastos Generales y Utilidad 38% S/ 237.22

VUC S/ 861.47

T.D.C.: US$ 1.00 = S/ 3.276 $ 262.96

Se considera US$ $ 262.96

2.5 Antigüedad y Estado de Conservación:

La Unidad Inmobiliaria 1 tiene una antigüedad promedio de 35 años y su estado de
conservación es Bueno.
La Unidad Inmobiliaria 2 tiene una antigüedad promedio de 15 años y su estado de
conservación es Bueno.

2.6 Depreciación: De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

Tabla N° 04 (Residencial), le corresponde una depreciación:
La Unidad Inmobiliaria 1 de 26 %
La Unidad Inmobiliaria 2 de 14 %

2.7 Aspecto legal: Inscrito en la Partida Registral N° 70048626 del Registro de

Propiedad Inmueble del Callao.

2.8 Gravámenes: Según la ficha electrónica no tiene gravámenes.

2.9 Servidumbres: No se conocen.

3. METODOLOGIA APLICADA

Se ha empleado el método de Valuación directa, realizando una visita de campo al

predio así como al entorno a fin de evaluar los valores comerciales de compra y venta
de inmuebles con características similares.

3.1Descripción de la Metodología Utilizada:

La metodología se basa en normas y técnicas valuatorias nacionales e
internacionales; en este caso el método de valuación directa, que corresponde a la
determinación del valor de los componentes físicos del predio: terreno, edificaciones
y obras comunes.
Efectuamos una investigación de valores de terrenos en el entorno y una evaluación
del mercado inmobiliario.

3.2Investigación de valores de terrenos comerciales de referencia

3.2.1 Oferta de Terrenos e inmuebles.
 Con respecto a terrenos en el sector de la Urbanización Almirante Grau
no encontramos terrenos libres todos están construidos, por lo general
con un mínimo de 70.00 m2 de área techada y los costos están entre US$
50,000 a 60,000 los lotes son de 200 m2 ubicados en pasajes interiores.
Los lotes en Avenida Principal de Ventanilla, siendo su uso comercial,
siendo el caso del inmueble ubicado en la Avenida Júpiter 135 (Av.
Néstor Gambeta), el precio es de US$ 210,000.00
Otro caso más cercano y más próximo a sus condiciones es el inmueble
que se encuentra ubicado en la Av. Escorpión 420, frente al parque del
niño, consta de un terreno de 200.00 m2, el cual consta de tres pisos y
encontrándose en buenas condiciones, el precio es de US $ 130,000.00

Haciendo un análisis y una evaluación de precios de terrenos,

considerando la situación actual del mercado, nos permite determinar
razonable y conservadoramente el precio por metro cuadrado del terreno
en la calle Orión de la Urbanización Almirante Grau, frente al parque,
distrito de Ventanilla en US$ 300.00/ m2.

3.2.2 Evaluación del Mercado.

-Situación Actual del Mercado Inmobiliario: Residencial.
El balance del negocio inmobiliario en general sigue siendo positivo
durante el presente año, gracias al Programa Mi vivienda y al mayor
dinamismo del crédito hipotecario otorgado por los Bancos, los cuales se
han enfrascado en una fuerte competencia.
El precio de los departamentos que financia el fondo Mi Vivienda y los
bancos en el distrito de Ventanilla está entre US$ 35,000.00 y US$
45,000.00. siendo un área promedio de 75.00 m2 de área construida.
Con respecto a las casas existentes reflejan una reducción si lo
comparamos con los departamentos tomando en cuenta las áreas
construidas y además la antigüedad de la casa, en Urb. Antonia Moreno
en segundo sector con un área de lote de 90.00 m2 y dos pisos está US$
60.000.00.
En urbanización Pedro Cueva una edificación de tres piso los cuales son
independiente, de 90.00 m2 de lote, el primer piso está US$ 28,000.00, y
el segundo piso mas el tercero está en US$ 35,000.00.

Para el caso de la valuación del inmueble ubicado la Calle Orión 130,

Manzana P, Lote 15, Urbanización Almirante Miguel Grau, Distrito de
Ventanilla, Provincia Constitucional del Callao, los valores más
representativos para comparar, son los de los ítem 3.2.1

Por tal apreciación y de acuerdo a las características constructivas y

materiales que han sido utilizados para la edificación, asignamos un
Valor Comercial Unitario de Edificaciones de US$ 400.00 x m2

3.3Deducciones Aplicables en el caso de Realización del Inmueble.

Este Inmueble se puede realizar en un plazo prudencial de 120 días estableciendo que
a la fecha en el mercado la oferta está en equilibrio con la demanda para este tipo de
inmuebles (edificio), consideramos un ajuste adicional en el valor para poder vender
el bien a la fecha, como realización (rápidamente) de: 10.00%

TOTAL DEDUCCIONES: 10.00%

 Nota.- El cliente considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un
Valor de Realización Final.

4.- CALCULOS EFECTUADOS

Pasos para la obtención del Valor Comercial más probable (VC)

4.1 Valor Total de Reposición

Unidad Inmobiliaria N° 1 (VR)
Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno.

4.1.1.- Valor del Terreno (VT):

VT = 171.55 m2 x US$ 300.00
VT = US$ 51,465.00

4.1.2.- Valor de la Edificación (VE):

VE = US$ 420.00 /m2 x 257.51 m2 x 0.74 = US$ 80,034.11

4.1.3.- Valor de las Obras Complementarias (VOC):

Con respecto al Cerco de albañilería con fines de seguridad el costo es de S/
2,000.00
El enrejado metálico de seguridad en el frontis del inmueble tiene un costo
de S/ 1500.00.
Siendo un total de S/ 2500.00 equivalente a $ 763.13

4.1.4.- Valor de Reposición del Inmueble (VR):

VR = VT + VE + VOC
VR = US$ 51,465.00 + US$ 80,034.11 + US$ 763.13
VR = US$ 132,262.24

Unidad Inmobiliaria N° 2 (VR)

Infraestructura de Servicios Urbanos del Entorno.

4.1.1.- Valor del Terreno (VT):

VT = 63.45 m2 x US$ 300.00
VT = US$ 19,035.00

4.1.2.- Valor de la Edificación (VE):

VE = US$ 420.00 /m2 x 125.14 m2 x 0.86 = US$ 45,200.57

4.1.4.- Valor de Reposición del Inmueble (VR):

VR = VT + VE + VOC
VR = US$ 19,035.00 + US$ 45,200.57 + US$ 0.00
VR = US$ 64,235.57

4.2 Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el perito considera que el valor de
reposición calculado refleja razonablemente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado. Luego:
VC = US$ 132,262.24 + 64,235.57 = 196,497.81

SON: CIENTO NOVENTAISEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTAISIETE Y

81/100 DOLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: 1 US$ = S/ 3.276

4.3 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM): R. S.B.S. N° 808-

2003:
Las deducciones son: 10.00 %

VRM = 0.90 x US$ 196,497.81

U.I. 1 119,036.02
U.I. 2 57,812.01

VRM = US$ 176,848.03

SON: CIENTO SETENTAISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTAIOCHO Y

03/100 DOLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: 1 US$ = S/ 3.276

5.- RECOMENDACIONES

Es conveniente mantener en buen estado de conservación el inmueble, así como

realizarlo en el menor plazo.

6.- DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

Se contó con documentación y facilidades para el trabajo de valuación. La información

de precios se obtuvo del campo así como de revistas especializadas y se comprobó con
datos de nuestra base de datos. Contamos con información de la revista Costos y
además con la información sobre la evolución del mercado inmobiliario de la zona
especifica.

Callao, 15 de Abril de 2016