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INFORME DE EVALUACION DE UN INMUEBLE A

VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO/CLIENTE :WASHINGTON SEGUNDO


YABAR CHAPIAMA
SOLICITANTE :WASHINGTON SEGUNDO
YABAR CHAPIAMA
LOCALIZACION : Sub Lote 5-A, Mz. A-1,
Frente a la Jr. Moquegua
– PUERTO MALDONADO
FECHA DE EVALUACION: 16 DE NOVIEMBRE DEL 2019
REALIZADA POR: ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA
RESUMEN VALUACION DEL INMUEBLE
PROPIETARIO : WASHINGTON SEGUNDO YABAR CHAPIAMA

SOLICITANTE : WASHINGTON SEGUNDO YABAR CHAPIAMA

LOCALIZACION : Sub Lote 5-A, Mz. A-1, Frente a la Jr. Moquegua,


Pto maldonado

TIPO PREDIO : URBANO


CATEGORIA : VIVIENDA
AREA DEL TERRENO : 272.00 M2
AREA CONSTRUIDA : 272.00 M2
N° DE PISOS : 02
FECHA DE EVALUACION : 14/11/2019
VALORES
VALOR COMERCIAL : S/. 700,175.94 (NUEVOS SOLES )
SON: SETECIENTOS MIL CIENTO SETENCINCO CON 94/100 NUEVOS SOLES

VALOR REALIZACION EN MERCADO: S/. 679,170.66 NUEVOS SOLES


SON: SEISCIENTOS SETENTINUEVE MIL CIENTO SETENTA Y 66/100 NUEVOS
SOLES

TIPO DE CAMBIO : 3.44 nuevos soles x U.S. 1.00

TASACION REALIZADA POR : ING. WALTER LOYMER RUGEL CABRERA


CIP 58359

:
INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE. A VALOR VENTA EN
EL MERCADO
1.0 DATOS GENERALES
INSTRUCCIONES RECIBIDAS.
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuació n es determinar el valor comercial y el realizació n en el
mercado, del inmueble de acuerdo a la resolució n SBS 808-2003
Esta valuació n, se efectú a a solicitud del WASHINGTON SEGUNDO YABAR
CHAPIAMA, con la finalidad de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El predio urbano, se encuentra ubicado en Sub Lote 5-A, Mz. A-1, Frente a la Jr
Moquegua,
En La ciudad de Puerto Maldonado Distrito y Provincia Tambopata, Regió n de
Madre de Dios.
1.3 DESCRIPCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
El inmueble, tiene una edificació n de material noble y cuenta con dos pisos, ambos
pisos de similares características constructivas, de la otra parte. El detalle
construcciones es el siguiente:

PRIMER PISO:

AREA TECHADA PRIMER PISO BLOQUE A 199.88 M2


AREA TECHADA PRIMER PISO BLOQUE B 78.38 M2
AREA TECHADA TOTAL PRIMER PISO 278.26 M2

DISTRIBUCION
 03 HABITACIONES
 01 AREA DE USO MULTIPLE
 01 AREA LIBRE
 01 COCINA
 01 SERVICIO HIGIENICO
SEGUNDO PISO
AREA TECHADA SEGUNDO PISO BLOQUE A 199.88 M2
TOTAL AREA TECHADA 199.88 M2

 02 HABITACIONES CON BAÑ O INTERIOR


 01 OFICINA
 01 SALA
 01 COCINA
 01 COMEDOR

INFORME DE LA LABOR REALIZADA


Se efectuó la valuació n (verificació n) interna y externa de inmueble.
ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La valuació n es con fines de que el inmueble constituya una garantía hipotecaria.
FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
14/01/2016.
2.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:
 Pistas de asfalto, con veredas en el entorno.
 Servicios de Agua potable y Desagü e.
 Energía eléctrica, Monofá sica, domiciliaria e iluminació n pú blica.
 Vías de comunicació n, Servicio de Transporte pú blico y teléfono, internet y
cable.
El inmueble se encuentra cercano a
Entidades, Instituciones y Vias Distancia a la que se encuentra
Principales
UNIVERSIDAD NACIONAL AMAZONICA en línea recta a 464 ml
DE MADRE DE DIOS
AV. UNIVERSITARIA, Vía asfaltada en línea recta a 312 ml
PROLONGACION DE LA JR JUNIN, Vía en línea recta a 87.5 ml
asfaltada
AV. PROCERES, Via asfaltada en línea recta a 190 ml
CAMPO FERIAL DE AGRICULTURA en línea recta a 400 ml
MERCADO MAYORISTA MILAGRO en línea recta a 190 ml
IE. MAX HULE en línea recta a 340 ml
IEBR MILAGROS en línea recta a 250 ml

En el entorno existen viviendas y algunos comercios, como SERVICENTROS

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS


- Por el FRENTE, con el Psj. Iñ apari, en línea recta de 12.25 ml.
- Por la DERECHA ENTRANDO, con el Lote N°11, en línea recta de 25.00ml
- Por la IZQUIERDA ENTRANDO, con el Lote N°13, en línea recta de
25.00ml
- Por el FONDO, con el Lote N° 9, en línea recta de 12.25mll

AREA
El á rea del terreno descrito es de 312.50 m2 M2
PERIMETRO
El perímetro del terreno descrito es de 75.00 ml
El Á rea Total Construida
AREA TECHADA PRIMER PISO BLOQUE A 199.88 M2
AREA TECHADA PRIMER PISO BLOQUE B 78.38 M2
AREA TECHADA SEGUNDO PISO BLOQUE A 199.88 M2
TOTAL AREA TECHADA 466.92 M2

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO


El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

Descripción Características
Cimentació n Cimientos de concreto simple, para
proyecció n de 4to piso
Estructuras Columnas, Vigas y escalera de concreto
armado
Muros Bloquetas
Columnas y Vigas Concreto armado
Techos Losa de Concreto Horizontal tipo
aligerado
Puertas Principal: Metalica, Interiores
: De madera
Pisos Ceramica
Ventanas De perfiles de Aluminio y Vidrio
Revestimiento Interiores Muros con tarrajeo, frotachado y
pintura
Revestimiento Exteriores Muros con enchapado de Cerá mica
Instalaciones eléctricas Empotradas y Monofá sica

Bañ os aparatos de losa vitrificada de color


(lavatorios e inodoros) duchas y muros
con enchape de mayó lica de color, y
JACUZZI
Cocina Muebles de albañ ilería enchapado con
mayó lica, lavadero de acero inoxidable
Instalaciones sanitarias De agua fría y caliente

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION


El inmueble tiene una antigü edad aproximada de dos añ os, el estado de
conservació n es bueno respectivamente.

DEPRECIACION
De conformidad con reglamento general de tasaciones del Perú , tabla N°01
(VIVIENDA), tiene una deprecació n del orden del 36% en B-2, por el consiguiente
el factor de ajuste en el valor unitario de edificació n es de 0.64.

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS


INSCRIPCION
 El predio no está inscrito en la zona registral N°X- oficina Madre de Dios.
 PARTIDA ELETRONICA N° 11002037
Aspectos Legales:
Inmueble registrado con Declaratoria de Fábrica, linderos debidamente identificados.
Gravámenes:
No se aprecian en la información recabada de los RR.PP. de Lima a la fecha del
presente.
SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.
3.0 METODOLOGIA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspecció n de campo y a la vez entorno del predio, a
fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con
características similares en la zona.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.


La valuació n se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el reglamento general
de tasaciones del Perú R. M. N. 126-2007 VIVIENDA, aplicando el mercado del
inmueble, segú n resolució n S.B.S.N. 808-2003.

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

UBICACION PRECIO UNITARIO REFERENCIA


Av. Circunvalació n, cruce U.S. 350.00 Base de Datos
con el Jr. Junin
Av. Alameda cruce con U.S. 380.00 Base de Datos
Av. circunvalacion
Av. Los Proceres cruce U.S. 320.00 Base de Datos
con Av. circunvalacion

CONCLUSION
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicació n y tipo de
inmueble es de una mayor oferta; por lo que determina razonablemente el precio
comercial de U.S. 350.00 x m2 de terreno. Ademá s cabe mencionar que el predio
está ubicado cerca de cuatro Av. principales, por otra parte tiene todos los
servicios bá sicos como la energía eléctrica, el agua potable y desagü e.
De tal aná lisis se recomienda razonablemente un Valor Unitario para el terreno de

U.S. 350.00/m2
3.4 DEDUCCINES APLICABLES
Para el caso de realizació n del inmueble consideramos las siguientes deducciones:
 Gastos por perdida y deterioro : 0.80%
 Gasto de valuació n para realizació n : 0.20%
 Depreciació n durante la ejecució n : 1.00%
 Mantenimiento : 1.00%
 Sub- total : 3.00%

- Otros : para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 90 días y


estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles, se considera un ajuste en el valor
para poder en bien en ese plazo, de: 10%
TOTAL DEDUCCIONES (del valor comercial) 10.00%
NOTA.-se recomienda a COMERCIAL ARENAS EIRL considerar las deducciones de
su conocimiento. Para así obtener un valor de realizació n final

3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENCIVO USO POSIBLE DEL BIEN
Dada su ubicació n, dimensió n y características el inmueble indica que las
apreciaciones indicadas son las razones para determinar el valor del bien y se
puede utilizar para usos tales como:
 OFICINAS
 RESTAURANT
 HOSPEDAJE
 DEPARTAMENTOS
 TIENDA PARA COMERCIO

3.6 SUSTENTACION
El aná lisis efectuado sobre el inmueble, permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las má s razonables para determinar el valor del bien.

4.0 CALCULOS EFECTUADOS


4.1 DESARROLLO
Valor de reposición del inmueble (VR)
a.- Valor del terreno (VT)
Del aná lisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicació n y entorno urbano, a la fecha (punto 3.3) se
asigna como valor comercial unitario U, S 350.00 x m2
 Area del Terreno = 312.50 m2 (A-I)
(A-I)= á rea N° 1
 Frente del terreno = 12.50 ml
 De acuerdo al Titulo II, C22 del Reglamento de Tasaciones vigente, el predio
esta inmerso dentro de lo que estipula el inciso “a”
AREA al 100% de su arancel = 3 x (10.00²)
= 300.00 m2 (A-II)
A-II<A-I
VALOR DEL TERRENO AL 100%
VT1=300 M2 X 350.00 = U.S. 105,000.00
VALR DEL TERRENO AL 50%
VT2=12.5 M2 X 175.00 = U.S. 2,187.50
El VALOR DEL TERRENO ES DE 107, 187.50
VT = U.S. 107, 187.50 (DOLARES AMERICANOS)
TIPO DE CAMBIO: U.S 3.44 /SOLES
VT = S/. 368,725.00 NUEVOS SOLES

B.- VALOR DE LA EDIFICACION (VE)


De acuerdo a las características constructivas que han sido utilizadas para la
edificació n, asigna los valores comerciales unitarios de edificació n, explicado en el
cuadro siguiente de costo por m2 de construcció n para edificació n en la selva

PRESUPUESTO BASE DE LA CONSTRUCCION


(CON REFERENCIA AL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES)

- OBRA : VIVIENDA-
MULTIFAMILIAR.
- PROPIETARIO : WASHINGTON SEGUNDO YABAR
CHAPIAMA
Ubicación :Sub Lote 5-A, Mz. A-1, Frente a la Jr. Moquegua,
Pto Maldonado.
A. VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE
SE HA VALORIZADO LAS CONSTRUCCIONES DE ACUERDO AL
CUADRO DE VALORES UNITARIOS COMERCIALES PARA ZONA
SELVA, VIGENTES A LA FECHA.
COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCION - EDIFICACIÓN No. 1
BLOQUE A-1er. PISO

DESCRIPCION CATEGORIA VALOR


CODIGO
1 Muros y columnas B 346.62

2 Techos C 138.69

3 Pisos D 84.57

4 Puertas y ventanas D 87.19

5 Revestimientos F 63.57

6 Baños ---- ----

7 Instalaciones eléctricas y E 51.69


sanitarias.

772.33

PRIMER PISO (BLOQ. A):


VALOR POR M2 DE OBRA S/ 772.33
AREA CONSTRUIDA 199.88 M2
VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/ 154,373.32

B. VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE


SE HA VALORIZADO LAS CONSTRUCCIONES DE ACUERDO AL
CUADRO DE VALORES UNITARIOS COMERCIALES PARA ZONA
SELVA, VIGENTES A LA FECHA.
COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCION -
EDIFICACIÓN No. 2 BLOQUE A-2do. PISO
CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas B 346.62

2 Techos C 138.69

3 Pisos D 84.57

4 Puertas y ventanas D 87.19

5 Revestimientos F 63.57

6 Baños B 66.17

7 Instalaciones eléctricas y E 51.69


sanitarias.

838.50

SEGUNDO PISO (BLOQ. A):


VALOR POR M2 DE OBRA S/ 838.50
AREA CONSTRUIDA 199.88 M2
VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/ 167,599.38

C. VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE

SE HA VALORIZADO LAS CONSTRUCCIONES DE ACUERDO AL


CUADRO DE VALORES UNITARIOS COMERCIALES PARA ZONA
SELVA, VIGENTES A LA FECHA.

COSTO UNITARIO DE CONSTRUCCION - EDIFICACIÓN No. 3


BLOQUE B-1er. PISO
CODIGO DESCRIPCION CATEGORIA VALOR

1 Muros y columnas C 256.07

2 Techos F 40.48

3 Pisos E 68.23

4 Puertas y ventanas D 87.19

5 Revestimientos F 63.57

6 Baños C 46.70

7 Instalaciones eléctricas y F 28.55


sanitarias.

590.79

PRIMER PISO (BLOQ. B):


VALOR POR M2 DE OBRA S/ 590.79
AREA CONSTRUIDA 78.38 M2
VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA S/ 46,306.12

VALOR TOTAL DE LA OBRA S/. 368,278.82

TOTAL S/. 368,278.82


VALOR DEPRECIADO S/. 368,278.82
10%de gastos grles y utilidad S/. 36,827.88
VU comercial S/. 331450.94
Valor comercial edificació n=U.S. S/. 331450.94
VE= S/. 331450.94

c.- Obra complementaria


total OC =U.S.00.00
d.- Valor de proposición del inmueble
VR = VT + VE + OC = S/. 368,725.00 + S/. 331450.94

VR = S/. 700,175.94
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la valuació n de precios en el entorno, se considera que el valor de
reposició n calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado por lo tanto:

VC = S/. 700,175.94 (NUEVOS SOLES )

SON: SETECIENTOS MIL CIENTO SETENCINCO CON 00/100 NUEVOS SOLES

4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE


VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO(RESOLUCION
S.B.SN. 808-03)

El valor de realizació n en el mercado, es el Valor Neto del inmueble que se


esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situació n como esta descontando los castigos por los conceptos indicados en el
punto 3.4
Las deducciones aplicables son: 20% del valor comercial, luego:
VRM = 0.97 x 700,175.94
VRM = S/. 679,170.66 NUEVOS SOLES
SON: SEISCIENTOS SETENTINUEVE MIL CIENTO SETENTA Y 66/100 NUEVOS
SOLES

4.3 ANALISIS DE CONSISTENCIA.


La secuencia seguida en la determinació n del valor, así como los sustentos
aplicados, muestran una clara consistencia para la obtenció n del valor de
realizació n.
5.0 OPINION INTEGRAL DEL TASADOR VALUADOR
- la presente valuació n se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicado las normas vigentes.
- vigencia de la evaluació n: si no varían las condiciones de mercado, econó micas
y otras, así como de surgir eventos fortuitos, la valuació n podrá tener una
vigencia de 90 días.
- la COMERCIAL ARENAS EIRL, debería incluir las deducciones de su
conocimiento a fin de obtener un valor de realizació n final.
6.0 DOCUEMENTACION SUSTENTATORIA
 La informació n de precios se obtuvo en la zona donde está ubicada el
inmueble, y también de las empresas inmuebles que existen en Puerto
Maldonado y del internet.

PANEL
FOTOGRAFICO
FOTOGRAFIA N° 01.- PASADIZOS DE LA VIVIENDA

FOTOGRAFIA N° 02 SITUACION DE LA SALA


FOTOGRAFIA N° 03 PARTE INTERIOR DEL INMUEBLE

FOTOGRAFIA N° 04 PARTE INTERNA DE SS.HH. MOSTRANDO JACUZZI


FOTOGRAFIA N° 05 PARTE INTERNA DEL COMEDOR

FOTOGRAFIA N° 06 PARTE INTERNA DE LA COCINA


FOTOGRAFIA N° 07 PARTE INTERNA DEL INMUEBLE – ESCALERA

FOTOGRAFIA N° 08 OFICINA DEL INMUEBLE

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