VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE

PROPIETARIO:

 FLORES YAUYO SEBASTIAN DE ESTADO CIVIL CASADO. IDENTIFICADO CON DNI N°

40475627
 DIAZ FLORES MERYL DE ESTADO CIVIL CASADA. IDENTIFICADA CON DNI N° 41321508

SOLICITANTE:

 COLQUE SPARROW PAOLA

LOCALIZACIÓN:

ASOCIACIÓN DE VIVIENDA SAN JUAN DE MIRAFLORES MZ. L SUBLOTE 22ª. DPTO 101.
DEPARTAMENTO DE LIMA, PROVINCIA DE LIMA, DISTRITO DE VILLA EL SALVADOR.

FECHA DE TASACIÓN: 16 DE MAYO DEL 2018

VALORIZACIÓN:

PERITO: ARQ. SOLANGEL MONCADA CABEZAS

LIMA. 16 DE MAYO DEL 2018

VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO:

 FLORES YAUYO SEBASTIAN DE ESTADO CIVIL CASADO. IDENTIFICADO CON DNI N°

40475627
 DIAZ FLORES MERYL DE ESTADO CIVIL CASADA. IDENTIFICADA CON DNI N° 41321508

02. SOLICITANTE:

 COLQUE SPARROW PAOLA

03. OBJETO DE LA VALUACIÓN:

 DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE, PARA LOS FINES REQUERIDOS

POR LA ENTIDAD SOLICITANTE.

04. FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN:

 16 DE MAYO DEL 2018

05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

 Para la presente Valuación se han empleado. en lo pertinente, el vigente Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha
07-05- 2007, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que
corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

06. LOCALIZACIÓN:

 ASOCIACIÓN DE VIVIENDA SAN JUAN DE MIRAFLORES MZ. L SUBLOTE 22ª. DPTO 201.
DEPARTAMENTO DE LIMA, PROVINCIA DE LIMA, DISTRITO DE VILLA EL SALVADOR.

07. ÁREA DEL TERRENO:

 El área del inmueble es de: 88.10 m²

 Perímetro del inmueble es de: 43.50 m.

08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

 Los linderos y medidas perimétricas de las unidades inmobiliarias se encuentran

registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad
Inmueble de Lima: Departamento Nº 101: Partida Nº P03298331

• Por el frente: con los aires libres frontales a la calle XI; con 3.90 ml.

• Por la Derecha: con aires libres laterales colindantes al sublote 22; con 22.85 ml.

• Por la Izquierda: con los lotes 1, 2 y 3 del mismo bloque; con 22.85 ml.

• Por el fondo: con los aires libres posteriores colindantes al lote 06 ; con 3.90 ml.
09. DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

 Se trata de un departamento ubicado en el piso 02 del Edificio Multifamiliar de 3

niveles; al cual se accede desde el primer piso a través de un área común de ingreso
que conduce al hall de distribución, donde se ubica la escalera de acceso a todos los
niveles del edificio. El departamento consta de sala, comedor, pasadizo, cocina, baño,
dormitorio con closet. sube escalera Tercer Piso.

10. EDIFICACIÓN:

-Cimentación: Zapatas aisladas, escaleras, cisterna y tanque elevado de concreto armado.

-Estructura: Columnas y vigas de concreto armado.

-Muros: De ladrillo king kong con aparejo de soga y amarre; y ladrillos pandereta, según el
caso.

-Techos: Aligerado de concreto armado horizontal.

-Pisos: De Cerámica de losa y de alfombras, según ambientes.

-Revestimiento: Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de

mayólica decorativa, según ambientes.

-Contra zócalos: De madera y mayólica decorativa, según sea el caso.

-Puertas: Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera contraplacada.

-Ventanas: Ventanas con accesorios metálicos, con vidrios semidobles.

-Roperos: Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas deslizables.

-Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada.

-Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado, con servicio de agua fría y caliente.

-Instalac. Eléctricas: De tipo empotrado, con servicio trifásico.

-Otras Instalaciones: Teléfono, intercomunicador.

-Cobertura: De ladrillo pastelero

11. AREA TECHADA: 188.88 m²

 12. CUADRO DE ÁREAS:

AREAS CON TOTAL

AMPLIACION
DECLARATORIA
DE FABRICA
AREA TECHADA 1°
60.98 m2 60.98 m2
PISO
AREA TECHADA 2° 60.73m2
60.73m2
PISO
AREA TECHADA 3° 60.73m2
60.73m2
PISO
AREA TECHADA 6.44M2
6.44M2
TANQUE DE AGUA
AREA TECHADA
60.98 m2 127.90 m2 188.88 m2
TOTAL
AREA DEL TERRENO 89.10 m2

AREA COMÚN 26.73 m2

13. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN:

 Estado de conservación: Bueno

 Antigüedad de la construcción: 8 años

14. TITULACION E INSCRIPCION:

 El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 00001 de la

ficha N° P03296330 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima con fecha
02/10/2013 a horas 12:35 pm. Por el registrador Público Campos Fernández Sonia.

15. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

 El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de

alta densidad. Actualmente se usa como vivienda.

17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

 Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares de trocha y sin
asfaltar, veredas de concreto en estado regular, redes públicas y domiciliarias de agua,
desagüe, electricidad y teléfono. El acceso al inmueble es por la Av. Maria Elena Moyano
(avenida principal) cruce con la calle Arriba Perú, a la cual el terreno tiene salida por
intermedio de la Calle X que colinda con la misma.
II. VALUACIÓN

1) VALOR DEL TERRENO: VT

 Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta
el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado
en la esquina formada por la calle Arriba Perú y por la Av. María Elena Moyano se le
asigna un valor unitario de terreno de US $ 640.00 /m². Considerando el valor unitario
comercial del inmueble ubicado en la Avenida María Elena Moyano 325 con 86 m2 y
características similares al inmueble valuado. (fuente: Urbania.pe)

Por lo tanto, en aplicación del artículo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, tenemos:
VT = 88.10 m² x US$ 640.00 /m²
VT = US $ 56 348.00

2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE

 De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al

cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones en el Perú, se estima un valor
unitario de edificación de US$ 201.56/m, el mismo que aplicado al área techada
respectiva y teniendo en cuenta el factor de corrección por depreciación, dan a la
edificación el valor de:

3L2 > AT

.: 3 (22.85)2 > 188.88 M2

1566.37 >188.88 M2

VE =188.88 m² x US$ 201.56/m² x 0.12

VE =US$ 45 068.50

VE = VUOE x AT x D
Donde:
VUOE = Valor unitario obra edificación.
AT = Área Techada.
D = Factor de depreciación.
3) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC

 En aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos

que el valor de las áreas comunes que le corresponde al predio es:

30% Según Memoria Descriptiva de Arquitectura que considera como áreas comunes
el hall de acceso, una sala de entretenimiento que se encuentra en el segundo y tercer
nivel, y la zona de ingreso al edificio. Lo cual de:

89.10 m2 x 30/100 = 26.73 que corresponde al área de salón de uso común y hall de
acceso.

VAC = US$ 45 068.50 x 0.30

VAC = US$ 13 520.55

4) El Valor del Departamento (VD)

 Será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la Edificación (VE);
más el Valor de las Áreas Comunes (VAC):

VD = VT + VE + VBC VTP = US$ 56 348.00 + US$ 45 068.50 + US$ 13 520.55

VD = US $ 114 937.05

5) VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VCP

 Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de

0.80; teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el bien materia de valuación; por lo tanto:

VCP = VTP x 1.05

VCP = US$ 100 128.62 x 0.80
VCP = US $80 102.90; por redondeo:
VCP = US $ 80 000.00

SON: OCHENTA MIL Y 00/100 DOLARES

AMERICANOS

 El valor de reposición encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona,

y tomando en consideración que se trata de un departamento ubicado en el 2do piso
de un edificio que se encuentra en una zona comercial del distrito con frente a una
calle pequeña, consideramos oportuno bonificarlo en un 15%:

VDB = US$ 80 102.90 x FM (1.15)

VDB = US$ 92 118.34
VDB = US$ 92,000.00 (por redondeo)
 SON: NOVENTA Y DOS MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS

 EL TERRENO NO CUENTA CON ESTACIONAMIENTO, POR LO TANTO, EL VALOR TOTAL

DEL PREDIO ES: VD = US$ 92,000.00

SON: NOVENTA Y DOS MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS

6) VALOR SIMILAR NUEVO (VSN):

El Valor Similar Nuevo será igual a la sumatoria del Valor de Edificación sin Depreciar
(VESD); más el Valor de Áreas Comunes sin Depreciar (VACSD):
VSN = VESD + VACSD

DESCRIPCIÓN ÁREA/M2 VUE US$/m2 VESD US$ VACSD US$ VSN (US$)
DPTO 201 88.10 640.00 38 070.65 11421.20 49 491.85
TOTAL 88.10 38 070.65 49 491.85

VSN = US$ 49 491.85

VSN = US$ 49 000.00 (Por redondeo).

SON: CUARENTA Y NUEVE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS

7) VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE

 VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIÓN S.B.S N°

808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)

 El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se

esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación
como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a
continuación:

Deducciones a aplicar:

- Gastos de Publicidad 2.00%

- Gastos de Tasación para realización 0.20%

- Comisiones de ventas 5.00%

- Mantenimiento 2.00%

- Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de 10.80%
Total de deducciones 20.00%

Por lo tanto:

VRM = VTP x 0.80

VRM = US$ $ 115 147.91 x 0.80

VRM = US$ 92 118.33

VRM = US$ 92,000.00 (Por redondeo)

SON: NOVENTA Y DOS MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.

ANEXOS
-Fotografías exteriores

VISTA FRONTAL DEL INMUEBLE

FUENTE: GOOGLE MAPS

VISTA LATERAL DEL INMUEBLE

FUENTE: GOOGLE MAPS

ESTADO DE LA CALLE XI

FUENTE: GOOGLE MAPS

ESTADO DE LAS VEREDAS Y PISTAS DE LOS ALREDEDORES DEL PREDIO

FUENTE: GOOGLE MAPS

-Fotografías interiores

ESTADO DE MATERIALES DE ACABADO COLUMNA INTERIOR

FUENTE PROPIA

ESTADO DE ACABADO DE PISO CERAMICA INTERIOR

FUENTE PROPIA

VISTA INTERIOR DEL ACABADO CERAMICO DE LA COCINA

FUENTE PROPIA

ESTADO DE CONSERVACION DEL TARRAJEO INTERIOR

FUENTE PROPIA