CASO PRACTICO - “DIAGNÓSTICO PREDIAL / ADQUISICIÓN DE ACTIVO – FUTURO PROYECTO CONSTRUCTIVO”

I. Indicaciones generales para la resolución del presente Caso Practico:

La resolución del caso deberá realizarse en grupos de trabajo (previamente conformados en clase).
La presente tarea, supone un caso hipotético que presenta inconvenientes rutinarios que se presentan durante el análisis y auditoria para la adquisición de un inmueble
para un proyecto constructivo.

Para el desarrollo del caso práctico se deberá presentar un trabajo monográfico grupal (tipo de letra – Arial, tamaño 11, interlineado 1.15). La extensión del trabajo
deberá ser de máximo cinco (05) páginas (puede ser menor pero no mayor).
Fecha de entrega del trabajo monográfico: Domingo 21 de marzo (a más tardar)
El trabajo monográfico deberá ser enviado vía correo electrónico (por una persona del grupo) a: laliagab@pucp.edu.pe

II. Precisiones del Caso Practico:

Somos una empresa inmobiliaria / constructora que planea realizar un proyecto destinado a edificar un edificio de departamentos de cinco (05) pisos, que será destinado
para fines de vivienda (en adelante el “Proyecto”). Se planea que la construcción del Proyecto se realice principalmente en distritos como Barranco, Miraflores o Lince.
Asimismo, según el cronograma estimado de la inversión, se planea contar con la propiedad del inmueble a más tardar quincena de diciembre de 2023.

Ante ello, se contrata los servicios de un corredor inmobiliario, el cual les plantea las siguientes dos (02) opciones:

No. Inmueble Características Eventuales problemas comentados por el corredor

− El inmueble posee tres (03) hipotecas registradas en la partida registral que datan de 1970.
− El inmueble pocas deudas tributarias, debido a periodos no pagados de los montos de
Inmueble ubicado en la Avenida Larco arbitrios e impuestos predial. Sin embargo, y debido a no haber realizado los pagos, con las
No. 1036, distrito de Miraflores, multas e intereses la deuda total asciende en S/ 45,000.00 (Cuarta y Cinco Mil y 00/100
provincia y departamento de Lima. Soles). El corredor les indica que es altamente probable que la nueva administración
Inmueble
municipal (por un contacto en el partido oficialista que gano las últimas elecciones
I. ubicado en
Área superficial del predio 585 metros municipales), debería dar amnistía del 95% durante setiembre del 2023.
Miraflores
cuadrados. − Según lo informado por el propietario, se han realizado edificaciones sin licencia (cuartos
adicionales en la azotea, vanos entre los ambientes, cambios de distribución interna, entre
Precio: US$ 2,5 Millones otros), modificaciones que no se encuentran declaradas correctamente ante el área de rentas
de la Municipalidad de Miraflores. Esto pudo advertirse ante un levantamiento técnico,
donde se confirmó que el área construida real (620 metros cuadrados) discrepa del área
 construida declarada ante el ente edil y registral del inmueble (580 metros cuadrados).
Según lo indicado por el propietario se viene pagando el impuesto predial anual y arbitrios
según el área registral, ósea 580 metros cuadrados de construcción.
− Adicionalmente, según lo informado por el corredor, debido a las deudas existentes ante la
Municipalidad de Miraflores, se han registrado en la Partida del Inmueble dos (02)
embargos (medidas cautelares) solicitadas por el Ejecutor Coactivo de la Municipalidad
Distrital, por un monto ascendente a S/ 45,000.00 (Cuarta y Cinco Mil y 00/100 Soles). Los
embargos corresponden a las deudas municipales que posee el inmueble.

− Según lo informado por el corredor, el inmueble registralmente se encuentra a nombre de

Juan Pérez, quien acaba de fallecer debido a una neumonía causada por el COVID 19, y los
herederos (4 hermanos) se encuentran tramitando la sucesión intestada por la vía notarial.
Esperan poder finalizar con el trámite notarial en noviembre de 2023, y con ello poder
vender el inmueble.
− Adicionalmente, según lo informado por el propietario, existe una carga técnica registrada
Inmueble Ubicado en Av. Pardo de
en la partida registra, debido a que la edificación (construida en el año 2002 sin licencia) se
Zela 147 – Interior B, Distrito de
regularizó en diciembre del año 2019 por un procedimiento especial – registral de
Lince, provincia y departamento de
regularización de edificaciones (Ley 27157), y el verificador técnico que tramitó el
Lima.
Inmueble procedimiento, registró dicha carga, indicando que el predio sobrepasaba el retiro
II. ubicado en reglamentario (según los parámetros técnicos vigentes al momento en que se hizo el trámite
Área superficial del predio 645 metros
Lince de regularización por un metraje línea de 30 cm).
cuadrados.
− Según lo informado por el corredor, el propietario en vida otorgó a uno de sus hijos
(heredero) un derecho de “superficie” sobre el área libre del inmueble (área de jardín
Precio: US$ 1,9 Millones
adyacente a la construcción edificada sobre la superficie del Inmueble). El derecho de
superficie se encuentra debidamente registrado en la partida registral del predio y en una
partida especial del derecho de superficie. Sin perjuicio de ello, dicho hijo está dispuesto a
vender el inmueble.
− Dicho heredero ha construido sin licencia sobre el área libre del inmueble, un Stand
comercial el cual ha sido arrendado a tiendas Tambo. El contrato de arrendamiento (que no
se encuentra inscrito registralmente) finaliza en diciembre de 2022.

Ante ello, y considerando que se desea tener el mayor nivel de precaución ante la eventual inversión, se les solicita lo siguiente:
1. Hay que precisar que consideraciones y aspectos importantes se deben tomar en cuenta en un eficiente diagnóstico para la compra de bienes inmuebles. Sustentar su
respuesta.
2. Elegir uno de los dos (02) inmuebles de la tabla anterior. Habiendo elegido uno deberán indicar que documentos a su criterio deben ser solicitados a los propietarios
y/o gestores (corredor), que permitan realizar una eficiente evaluación y/o diagnostico predial. Sustentar su respuesta (podrán asumir algún supuesto para cada caso,
siempre que se encuentre debidamente explicado).
3. En relación con el inmueble elegido, es necesario también precisar que estudios adicionales de carácter técnico y/o que tipo de documentación adicional (de carácter
técnica) se debe obtener para para concretar eficientemente un análisis predial, ello con relación a las características generales del Proyecto. Sustentar su respuesta.
4. Precisar la estructura contractual (i.e tipo de contrato, momento de compra, forma de pago, alguna negociación previa para un eventual descuento, fecha de entrega
de la posesión, entre otras) que se puede proponer al propietario del inmueble elegido, con el fin de iniciar negociaciones comerciales destinadas a la adquisición del
derecho de propiedad del inmueble. Sustentar su respuesta.