UNIVERSIDAD DE CHILE

FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA DE POSTGRADO

“RIESGOS PATRIMONIALES Y RESPONSABILIDAD EN LA

COPROPIEDAD INMOBILIARIA CHILENA.”

ACTOS DE RIESGO PATRIMONIAL, CONTRATOS DE

PERSONAL O SERVICIOS, POSIBILIDAD DE EMBARGO O
QUIEBRA DE UN CONDOMINIO, EXPLOTACIÓN DE GIROS Y
VENTA DE DERECHOS PARA SOBREELEVACIÓN.

ACTIVIDAD FORMATIVA EQUIVALENTE A TESIS (AFET)

PARA OPTAR AL GRADO DE
MAGISTER EN DERECHO CON MENCIÓN EN DERECHO PÚBLICO.

AUTOR DE LA AFET: JUAN CRISTÓBAL SEPÚLVEDA COFRÉ.

PROFESOR GUÍA: MAURICIO TAPIA RODRÍGUEZ

SANTIAGO, CHILE,
DICIEMBRE, 2018.
 DEDICATORIA

A mi señora, su familia, a mi padre y a todos los que me han ayudado de buena forma
a aprender algo en mi vida.

Manuel Amar Grez, QEPD, compañero de colegio y curso, asesinado a sus 14 años de
edad, junto a su padre y madre, por un médico que fue condenado a 20 años de presidio,
debido a que su padre tuvo un altercado, con el vecino por ser el jefe del comité de
vigilancia de su edificio en el año 1999.

ii
 AGRADECIMIENTOS

El autor expresa su más profunda gratitud por el desinteresado y valioso apoyo a las
personas e instituciones que se mencionará a continuación, sin un orden de prelación,
al cual debo que las ideas en este texto pudieron nacer, desarrollarse y llegar a manos
de vuestros lectores:

- Prof. Mauricio Tapia Rodríguez, Profesor de la U de Chile.

- Prof. Álvaro Fuentealba Hernández, Profesor de la U. de Chile.

- Prof. Ricardo Reveco Urzúa, Profesor de la U. de Chile.
- Profesorado y compañeros de la facultad de derecho de la U. de Chile durante
mis estudios de postgrado especialmente a mis colegas ayudantes.
- A los funcionarios de la Facultad de Derecho de la U. de Chile, en especial a la
de las bibliotecas.
- A Marcela Belmar Soto, a su Familia, Clark y Duque.

- A mi padre Gastón Sepúlveda Bidegain, que me inspiro y en su última etapa se

dio el tiempo de enseñarme de la vida.
- A mis Amigos que aún están en contacto conmigo.

- A Dios y todos los que me rodean interviniendo de alguna manera en mi vida.

iii
 ÍNDICE

Dedicatoria ……………………………………………………. ii
Agradecimientos ……………………………………………….…… iii
Índice ……………………………………………………. iv
Resume / Summary ……………………………………………………. vii
Prefacio ………………………………………….………… viii

INTRODUCCIÓN ………………………………………………………… 1

PRIMERA PARTE: LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA COMO UNA ACTIVIDAD DE

ALTO RIESGO PATRIMONIAL.

CAPÍTULO I. La copropiedad inmobiliaria: aproximaciones doctrinales e historia

de su regulación en Chile. ……………………..…….... 12

▪ 1. Las diferencias entre la comunidad y la copropiedad inmobiliaria. 12

▪ 2. Teorías sobre la naturaleza de la copropiedad inmobiliaria. … 14
▪ 3. Características de la copropiedad inmobiliaria. ……………….. 17
▪ 4. Regulaciones previas a la Ley Nº 19.537 de copropiedad
Inmobiliaria. …………………………………………….. 23
▪ 5. La Ley Nº 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria y sus
Objetivos. ………………………………………………. 25
▪ 6. Posteriores modificaciones a la ley de copropiedad inmobiliaria
y el proyecto de nueva ley de copropiedad inmobiliaria. ………. 26

CAPÍTULO II. La importancia patrimonial de los gastos comunes (obligación

económica) para la comunidad y para el negocio inmobiliario. 29

▪ 1. El gasto común o obligación económica. ………….. 29

iv
 ▪ 2. Funcionamiento financiero o patrimonial de una comunidad de
copropietarios. ……………………………………………… 31
▪ 3. La comunidad de copropietarios vista como un patrimonio
transitorio y el fondo de puesta en marcha. …………………… 34
▪ 4. La relevancia del pago de los gastos comunes y su incremento
en el tiempo generan consecuencias al funcionamiento de la
comunidad. …………………………………………….. 37
▪ 5. La importancia de la cuantía de los gastos comunes para el
copropietario y para el negocio inmobiliario. ………….. 41

SEGUNDA PARTE: IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS PATRIMONIALES EN LA

COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

CAPÍTULO III. Riesgos civiles y posibles consecuencias por no cumplimiento

de los deberes de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria …………………. 45

▪ 1. Deber de cobro de gastos comunes y su prescripción ... 45

▪ 2. Deber de tener un plan de emergencia. ………………….. 47
▪ 3. Deber de mantención de instalaciones de gas y demás
Instalaciones en buen estado. ………………………….. 49
▪ 4. Deber de contratación de seguro de incendio. ………… 53
▪ 5. Riesgos y multas en contrato de personal o servicios. …. 55

CAPÍTULO IV. Riesgos ajenos y derivados a la Ley de Copropiedad

inmobiliaria. ………………………………………………………………. 57

▪ 1. Riesgos de la vigilancia privada: normas OS-10 y

subcontratación. ………………………………… 57
▪ 2. Nuevos riesgos patrimoniales: la explotación de giros
comerciales y la venta de derechos de sobreelevación. … 61

v
 ▪ 3. Riesgos patrimoniales derivados de una mala administración
y la contratación en representación de la comunidad. …. 64

CAPÍTULO V. La posibilidad de Quiebra de un Condominio. ……… 73

▪ 1. Fallo judicial: una mala interpretación. ……….. 74
▪ 2. Bienes embargables en un condominio. ………. 76
▪ 3. La posibilidad de aplicar la ley de quiebras a un condominio. 77
▪ 4. Los condominios y sub-condominios: una relación difícil
que se debe regular. ………………………………….. 79

TERCERA PARTE: POSIBLES ALTERNATIVAS LEGISLATIVAS PARA DISMINUIR

EL RIESGO PATRIMONIAL DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

CAPÍTULO VI. Análisis de los mecanismos para disminuir el riesgo patrimonial,

en el proyecto de nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria. … 83
▪ 1. Realización de una asamblea ordinaria por semestre. …… 83
▪ 2. Requisitos mínimos para ser administrador. …………… 85
▪ 3. La rendición de cuentas y presupuestos estimativos. …….. 87
▪ 4. Un avance, en un largo camino. ……………………………. 91

CAPÍTULO VII. Un seguro, Fianza, Una boleta de garantía y la profesionalización

de la administración como solución al riesgo. …………… 93
▪ 1. Un seguro para la comunidad de copropietarios. ….. 93
▪ 2. La boleta de garantía o fianza, antes de asumir la
Administración. …………………………………….. 99
▪ 3. La profesionalización de los administradores de condominios
y su colegiatura. …………………………………….. 101
▪ 4. Un modelo mixto para enfrentar el riesgo. ……………... 103

CONCLUSIÓN ……………………………………………………… 105

BIBLIOGRAFÍA ……………………………………………………… 113

vi
 RESUMEN

Riesgos patrimoniales y responsabilidad en la copropiedad inmobiliaria chilena. La

copropiedad inmobiliaria está tomando más importancia en el negocio de bienes raíces,
debido al aumento de los gastos comunes como un factor importante para tener en
cuenta al comprar una propiedad. Ese aumento de gastos e importancia no se refleja en
la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Chilena. No existen muchos requisitos para ser el
administrador de una Comunidad de Copropiedad inmobiliaria y no existe un mecanismo
de responsabilidad como el deber de establecer una garantía, por una mala
administración. En este trabajo se intenta describir los problemas civiles que pueden
aparecer en una comunidad de copropiedad inmobiliaria, evaluar y mostrar la
importancia de estos y finalmente, tratar de proponer un cambio en la ley de copropiedad
inmobiliaria chilena para proteger a la comunidad de una mala o fraudulenta
administración; usando y aplicando el punto de vista del análisis económico del derecho.

ABSTRACT

Accounting heritage risks and Responsibility from de Chilean co-ownership Real

State Property Law. The co-ownership Real state property is taking more
importance in the Real State Business, because of the increase of the common
expenses as an important factor to take into account when buying a property.
That increase of expenses and importance is not reflected in the Chilean Co-
ownership Real State Law. There are not too many requirements to be the
administrator of a co-ownership Real State Community and there is not
responsibility mechanism as guarantee, for a bad administration. This paper, is
trying to describe the civil problems that can appear on a co-ownership Real State
Community, evaluate and show the importance of them and finally also would try
to propose a change in the Chilean co-ownership Real State Law to protect the
Community from a bad or fraudulent administration; using and applying the Law
and Economics point of view.

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 PREFACIO

Luego de haber realizado con éxito en el pregrado la tesis “La Ley también es un problema:
La necesidad de institucionalizar un sistema de retroalimentación legislativo” entre al mundo
laboral. La práctica legal contrasto bruscamente con la teoría aprendida en mis estudios
universitarios. Dentro de dicho periodo me toco asesorar legalmente a clientes de
condominios, ya sean miembros del comité de administración, como a administradores de
condominios y edificios. Se me solicito hacer informes en derecho, participar en juicios de
policía local y de recursos de protección ante la Corte de Apelaciones de Santiago, en relación
con la copropiedad inmobiliaria; ahí aprendí muchas de las temáticas que hoy expongo.

La presente investigación nace como una inquietud de profundizar en el área de la

copropiedad inmobiliaria; después de constatar que no existe mucha doctrina al respecto.
Principalmente hasta el momento se logró advertir que solamente se han escrito dos libros
que buscan sistematizar el derecho de la copropiedad inmobiliaria1. Empero, ambos no logran
abarcar la problemática desde una perspectiva económica legal, o de análisis económico del
derecho; por ello es por lo que he querido aportar a la problemática desde dicho punto de vista.

Cabe manifestar que también vivo en un condominio, y soy miembro del comité de
administración hace más de 3 años. Así he logrado tener una visión del problema tanto como
usuario y como abogado experto. Por ello, es que me he dado cuenta de algunas
problemáticas que no tienen una solución legal en la Ley y que la ley deberá precaver en
posibles nuevas reformas; ya que estas lagunas van a comenzar a ser más visibles con el
paso de los años, debido a dos factores el cambio tecnológico y su relevancia patrimonial. El
derecho debe ponerse en estos nuevos casos y regular para así poder evitar o guiar conflictos
de gravedad dentro de una comunidad de copropietarios inmobiliarios.

Juan Cristóbal Sepúlveda Cofré.

Julio, 2018, Santiago, Chile.

1
Profesores Marco Antonio Sepúlveda Larroucau en el libro Administración de la copropiedad Inmobiliaria,
Santiago, Chile, Editorial Metropolitana, octubre de 2016 y José Manuel Figueroa Valdés con su manual,
La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013.

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