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COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERU

CONSEJO NACIONAL CONSEJO REGIONAL AREQUIPA

2DO. PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITACION A LAS REGIONALES DEL CAP

CURSO TALLER

DECLARATORIA DE FABRICA INDEPENDIZACIN DE INMUEBLES

FECHAS

31 DE AGOSTO 01 DE SETIEMBRE DE 2OO7.

EXPOSITOR PEDRO JOSE TELLO PALACIOS


ARQUITECTO
CAP 2132

akropolisrl @hotmail.com
LIMA- PERU

1.0 GENERALIDADES

- SITUACIN LEGAL ACTUAL DE LOS PREDIOS URBANOS.

Sin saneamiento fsico - legal. Con saneamiento fsico - legal parcial. Con saneamiento fsico - legal integral.
LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD (Consideraciones Bsicas)

Dominio sobre el inmueble. Comprador. Vendedor. Cargas y gravmenes.

2.0 MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

- MUNICIPIOS - NOTARIAS - REGISTROS DE PREDIOS REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE REGISTRO PREDIAL URBANO
- CUERPO GENERAL DE BOMBEROS VOLUNTARIOS DEL PERU

- INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA CIVIL - INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA - OTROS.

3.0 NORMATIVIDAD VIGENTE


VIGENTEVIGENTE VIGENTE

- LEY N 27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (Publicada el 20 de Julio de 1999). - REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 Aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC (Publicado el 17 de Febrero del 2000). - LEY N 27333 Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones. (Publicado el 27 de Julio del 2000). - REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES

DEL REGISTRO DE PREDIOS Resolucin N 188 2004 SUNARP SN (Publicado el 13 de Mayo del 2004).
- MODIFICACION DEL REGLAMENTO

DEL

NDICE

DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Resolucin N 220 - 2004 SUNARP SN (Publicado el 02 de Junio del 2004). - LEY N 27755 Ley que crea el Registro de Predios a cargo de Registros Pblicos de Lima y Callao. (Publicado el 14 de Junio del 2002). - REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Resolucin N 540 2003 SUNARP SN (Publicada el 21 de Noviembre del 2003). - MODIFICACIN DEL REGLAMENTO INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Resolucin N 215 - 2004 - SUNARP - SN (Publicado el 31 de Mayo del 2004). - TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 Decreto Supremo N 035 - 2006 - VIVIENDA (Publicado el 08 de Noviembre del 2006). - PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE DECLARATORIA DE FBRICA E INDEPENDIZACION PARA LA CONSTRUCCIN DE NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS EN AIRES Decreto Supremo N 036 - 2006 - VIVIENDA (Publicado el 08 de Noviembre del 2006).

4.0 ROL DEL ARQUITECTO / INGENIERO

4.1 En los Municipios - Proyectista - Constatador o Verificador - Responsable de Obra - Inspector de Seguridad en Defensa Civil. 4.2 En el Registro de Predios - Verificador Responsable (Verificador Comn). - Verificador Ad hoc. - Verificador Legal. 4.3 En las Notarias - Verificador Responsable (Verificador Comn). - Verificador Ad hoc. - Verificador Legal (solo los abogados). 4.4 En el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - Verificador Ad hoc. 4.5 En el Instituto Nacional de Defensa Civil - Verificador Ad hoc. 4.6 En el Instituto Nacional de Cultura

- Verificador Ad hoc.

5.0 DECLARATORIA DE FABRICA LEY N 27157 27157 27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn. 5.1 DEFINICION
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificacin sujeta al reglamento de la ley N 27157. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las formalidades y trmites establecidos por la ley.

5.2 OBJETIVOS
- El saneamiento de la titulacin de las diversas Unidades Inmobiliarias que regula la Ley . - El procedimiento de Declaratoria de Fbrica. - El rgimen de las Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.

5.3 TIPOS:

Declaratoria de Fbrica va Regularizacin Declaratoria de Fbrica va trmite administrativo Declaratoria de Fbrica va minuta.

ALCANCES DE LA LEY N 27157

TIENE POR FINALIDAD NORMAR: LA REGULARIZACION DE DECLARATORIA DE FABRICA de los inmuebles tales como: Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva, departamentos en edificio, edificaciones en quintas , casa en copropiedad, edificaciones en centros y galeras comerciales, entre otros. EL TRAMITE ADMINISTRATIVO para la obtencin de la Licencia de Obra, Asignacin de numeracin municipal, Certificado de Finalizacin de Obra, la Declaratoria de Fabrica y la Independizacin de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva con reas y bienes de Propiedad Comn.

REGLAMENTO DE LA LEY N 27157


(Aprobado por Decreto Supremo N 008 2000 MTC)

AMBITO DE APLICACIN El Reglamento estipula que es nico y que su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fabrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. SECCION PRELIMINAR Articulo 1.mbito de Aplicacin El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fabrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. Articulo 2.2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:

- rea Techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas,

cornisas, jardinera y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.

- rea Libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parmetros estn referidos al rea libre del primer piso. - rea Ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc. - Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones elctricas y sanitarias, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura. - Documento de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.

e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.

- Edificaciones: Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para albergar personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades. - Obra por autoconstruccin: La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra.. - Obra por encargo: La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para el fin por el propietario. - Parmetros urbansticos y edificatorios : Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje

mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamientos, entre otros. - Pre declaratoria de fbrica: La anotacin preventiva, en el registro pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin municipal. - Saneamiento de Titulacin: Es el tramite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios. - Supervisin de obra: El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad tcnica de la edificacin, as como su conformidad legal. - Verificador responsable: El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de verificadores a cargo de SUNARP o el RPU, segn el mbito de su competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que

se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y edificacin. 2.3 PRECISIONES Precisase el significado de los siguientes trminos definidos por la ley: - Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble. - Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas de otro ndole y servicios comunes. - Casas en quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn. - Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicado en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes. - Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn. - Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes. - Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos si edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualesquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo. - Licencia de obra: Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento. - Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la Municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.

LEY N 27333
Ley complementaria a la ley N26662.Ley de asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones. Precisa la funcin y responsabilidad de los notarios y de los la realizacin a nivel notarial de algunos verificadores, y posibilita

tramites de saneamiento fsico legal.


Articulo 1.- De los alcances de la presente Ley La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se rige por las disposiciones de dicha ley, por lo dispuesto en las Leyes N 26002, Ley del Notariado y N 26662, Ley de Competencia Notarial en As untos No Contencioso y sus modificaciones, en lo que resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157, su reglamento y la presente Ley. Articulo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157 2.1 Precisase que la certificacin y verificacin de la documentacin que se adjunta al formulario registral a que se refiere el prrafo 5.1 del Artculo 5 de la Ley N 27157 es la constatacin efectuada por el notario respecto de la existencia y legalidad de dicha documentacin. El Notario no incurrir en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuacin maliciosa de

los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas en el proceso de verificacin respecto a la legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley N 27157 exige la intervencin de un verificador, ste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la informacin tcnica que verifica as con su conformidad con las normas tcnicas y urbanas correspondientes. Articulo 4.- De la acumulacin o subdivisin La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157 pudiendo tambin formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el Articulo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripcin de la acumulacin o subdivisin no ser necesario ningn tramite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. Articulo 9.- De la regularizacin de declaratorias de fbrica Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al procedimiento de regularizacin de la declaratoria, al amparo del Titulo I de la Ley N 27157, tendrn derecho a la condonacin de las multas, recargos, moras, intereses u otras sanciones, por aportaciones al Sistema de Seguridad Social y derechos municipales por la licencia de construccin, no abonados oportunamente. Articulo 10.- De la comunicacin a la municipalidad

La comunicacin a que se refiere la primera disposicin final de la Ley N 27157 ser efectuada por el registro pblico correspondiente, una vez efectuada la inscripcin respectiva.

6.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION 6.1 DEFINICION Es aquella que se tramita directamente ante Registros Pblicos, empleando para tal efecto los Formularios Registrales FOR, cumpliendo con las formalidades exigidas por la ley. 6.2 AMBITO DE APLICACIN SECCION PRIMERA (Reglamento) Artculo 3 .Objeto y vigencia La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacin. Artculo 4 .Regularizacin Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin, de la edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana. Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva.

Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.

Artculo 13 .Observaciones 13.1 cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral del predio; as como, transgresiones a la normativa urbanstica o de edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como observaciones. 13.2 Tratndose de densidad neta y coeficiente de edificacin, formular observacin solamente en los casos en que los ndices reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En caso del rea libre, solo observar si ella es inferior en ms del 25% del porcentaje reglamentario. 13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre otras, las har constar como observaciones, precisando su naturaleza y efectos. Artculo 14 .Responsabilidad de los verificadores Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como la de correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin regularizada. Artculo 15 .-

Sanciones Si se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podr imponer las siguientes sanciones: a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve. b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensin por falta leve. c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta implique comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley. 6.3 DOCUMENTACION PREVIA REQUERIDA Ttulo de propiedad, CRI del predio. Planos de distribucin y de ubicacin. Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. Formulario Oficial Registral del caso (FOR). Copia de los DNI de los intervinientes

6.4 METODOLOGIA A SEGUIR - Estudio de la documentacin Tcnica Legal. - Inspeccin Ocular del Inmueble. - Obtencin Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. - Procesamiento de informacin TcnicoLegal en Formulario Registral. - Elaboracin del informe Tcnico de Verificacin. - Preparacin del Expediente de Declaratoria de Fbrica.

- Legalizacin de documentos en Notaria. - Presentacin de expediente a Registros Pblicos.

6.5 EXPEDIENTE TECNICO- LEGAL


- Solicitud de inscripcin de ttulo.

- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. - Plano de Ubicacin, tres copias - Planos de distribucin, tres copias - Formulario Registral, tres copias - Informe Tcnico de Verificacin, tres copias - Copias de documentos de Identidad de Intervinientes. - Copia de la credencial del verificador.

FORMULARIOS REGISTRALES SUNARPLEY N 27157

FORMULARIO REGISTRAL N 1 INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/ O REGULARIZACION DE LA EDIFICACIN DE UNA UNIDAD DE PROPIEDAD EXCLUSIVA FORMULARIO REGISTRAL N 2 INSCRIPCIN DE PROIEDAD Y/ O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES DE DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO. FORMULARIO REGISTRAL N 3 INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/ O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES EN QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD COMUNES FORMULARIO REGISTRAL N 4 INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y O REGULARIZACION DE Y OTRAS UNIDADES CON BIENES

LAS EDIFICACIONES

EN CENTROS

Y GALERIAS

COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE UN SOLO PISO. FORMULARIO REGISTAL N 5 INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y O REGULARIZACION DE LAS PISO. FORMULARIO REGISTRAL N 6 PRIMERA INSCRIPCIN DE DE LAS DOMINIO Y/O DE REGULARIZACION EDIFICACIONES EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE MAS DE UN

UNIDADES INMOBILIARIAS COMPLEJAS. FORMULARIO REGISTRAL N 7 INSCRIPCIN DE PROPIEDAD DE TERRENOS QUE NO CUENTEN CON EDIFICACIONES.

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP


ANEXO N 1 DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS NATURALES ANEXO N 2 DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS JURDICAS ANEXO N 3 DE LOS PROPIETARIOS Y DE SUS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA ANEXO N 4 CONSTATACIN DE FBRICA ANEXO N 5 DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN LA EDIFICACIN ANEXO N 6 DE LAS REAS COMUNES A TODA LA EDIFICACIN ANEXO N 7 INDEPENDIZACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA ANEXO N 8 DE LAS REAS COMUNES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA ANEXO N 9 BIENES COMUNES DE LA EDIFICACIN ANEXO N 10 SERVICIOS COMUNES DE LA EDIFICACIN ANEXO N 11 REGLAMENTOS INTERNOS Y JUNTAS DE PROPIETARIO ANEXO N 12 PROPIETARIOS INTERVINIENTES EN LA APROBACIN Y/O ADHESIN REGLAMENTO INTERNO ANEXO N 13 COPROPIEDAD ANEXO N 14 CONTATACIN DE FBRICA DE LAS UNIDADES DEL

ANEXO N 15 FIRMA DE LOS SOLICITANTES

EL INFORME TCNICO DE VERIFICACION Contenido del Informe Tcnico de Verificacin El Verificador Responsable emite el informe Tcnico de Verificacin, segn el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatacin de: La ubicacin del terreno. El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno. El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al predio. Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las instalaciones. De ser el caso, la identificacin de las secciones de propiedad exclusiva y sus reas.
(Artculo 12 del reglamento) TRAMITACIN DEL EXPEDIENTE

LEGALIZACIN DE FIRMAS DE PLANOS Y FORMULARIOS. PRE LIQUIDACIN REGISTRAL PAGO DE DERECHOS DE PRESENTACIN

INGRESO DEL EXPEDIENTE A REGISTROS PUBLICOS PAGO DE LIQUIDACIN INSCRIPCIN DEL TITULO REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Concepto y Organizacin del ndice El ndice de Verificadores es un registro de informacin administrativa respecto de los profesionales autorizados para suscribir los Formularios Registrales, planos y dems documentos tcnicos que se acompaan a este. El ndice de Verificadores se organiza mediante un sistema automtico de procesamiento de datos. (Articulo 2) Definiciones Previas Modificacin de Artculos del Reglamento del ndice de Verificadores del Registro de Predios Se modifican los Artculos 3, 4, 6 y 24 del Reglamento del ndice de Verificadores del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 1888-2004-SUNARP /SN, los que quedan redactados con el siguiente texto: Artculo 3.- Definiciones Previas - INDICE: El ndice de Verificadores. - PROFESIONALES: Los arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrnomos, ingenieros agrcolas, ingenieros gegrafos y abogados que renan los requisitos establecidos en este Reglamento para ingresar a la Seccin respectiva de ndice. - REGISTRO: Registro de predios.

- FORMULARIO REGISTRAL: Aquel documento que de acuerdo con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios requiere la intervencin del verificador. Articulo 4.- ndice por Zonas Cada Zona Registral tendr a su cargo el ndice de Verificadores, el mismo que estar integrado por las siguientes Secciones: a) Seccin de Verificadores Comunes; b) Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N 27157; c) Seccin de Verificadores Legales. En la Seccin de Verificadores Comunes slo podrn inscribirse los arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrnomos, ingenieros agrcolas e ingenieros gegrafos. En la Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N 27157, se inscribirn los arquitectos o ingenieros que sean acreditados como tales por las entidades mencionadas en el Art. 11 del Reglamento de la Ley N 27157. En la Seccin de Verificadores Legales se inscribirn los abogados que certifiquen los formularios registrales de posesin y sus anexos. Artculo 6.- Requisitos Para la inscripcin del profesional en el ndice de Verificadores, se requiere que:
a) Se encuentre en plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles. b) Tenga titulo de abogado, arquitecto o ingeniero civil, agrnomo, agrcola o gegrafo, expedido por universidad peruana o revalidado conforme a ley. Si se trata de un Verificador Ad Hoc, podr tener titulo de ingeniero de otra especialidad. c) Sea un miembro hbil de un Colegio de Abogados, Colegio de Arquitectos del Per o Colegio de Ingenieros del Per, segn corresponda. d) No haya sido condenado ni se halle procesado por la comisin de delito doloso. e) No haya sido inhabilitado en ninguno de los ndices a cargo del Registro; y

f) No se encuentre en estado de insolvencia o quiebra.

Articulo 16.- Cdigo de Identificacin del Verificador Inscrito el solicitante en el ndice de Verificadores respectivo, se le asignar un cdigo nico para su identificacin, el mismo que utilizara en todos los actos en los que intervenga como Verificador del Registro de Predios. El Cdigo de Identificacin del Verificador (CIV), estar conformado del siguiente modo: Nmero correlativo que empezara del 0001, seguido de VC, si se trata de verificador comn, AH, si se trata de verificador ad hoc, o VL, si se trata de verificador legal, seguido de las letras ZR ms el nmero o nmeros romanos correspondientes a la Zona o Zonas en cuyos ndices se ha inscrito, salvo que se hubiera inscrito en los ndices de todas las Zonas Registrales a nivel nacional, en cuyo caso se consignara las letras NAC. Dicho cdigo ser generado automticamente en la base de datos central del ndice de Verificadores del Registro de Predios. Articulo 24.- Funciones del verificador Es funcin y obligacin del Verificador, al suscribir el Formulario Registral, planos, memoria descriptiva y dems documentos en los que intervenga, certificar lo siguiente: a) La exactitud del rea, linderos y medidas perimtricas que aparezcan en el Formulario Registral, en los planos respectivos, memoria descriptiva y dems documentos que requieran de su intervencin; b) La concordancia entre la realidad fsica y la informacin contenida en la documentacin presentada; c) Que los predios cumplan con las normas de zonificacin y dems normas tcnicas sobre edificaciones; d) En los casos de desmembracin de los predios urbanos inscritos, que el rea de los predios resultantes no sea menor que el rea mnima de habitabilidad; e) Las dems funciones que establezcan las normas legales pertinentes.

Tratndose del Verificador legal, este certificar: a) Que la suscripcin de firmas e impresin de huellas dactilares que constan en el Formulario Registral de Posesin y Anexos, correspondan a los intervinientes y que estos expresen su voluntad libremente b) La capacidad legal y estado civil de los intervinientes en el Formulario Registral de Posesin y Anexos, con vista a los documentos de identidad, partida de matrimonio, partida de nacimiento, etc.; c) Que los datos del predio consignados en el Formulario Registral de Posesin y Anexos, corresponden a los que obran en la ficha catastral y pruebas complementarias; d) Las dems funciones que establezcan las normas legales pertinentes.

VERIFICADOR RESPONSABLE

Es el profesional

arquitecto o ingeniero civil

colegiado, inscrito

en

el ndice

Verificadores a cargo de la SUNARP o EL RPU; segn el mbito de su competencia, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimientos de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios; y confirma que los planos que se adjuntan edificacin. al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la

FUNCIONES Organiza la documentacin que se acompaa al FOR y

bajo su responsabilidad emite el Informe Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica existente, dejando constancia de las observaciones que formula. Cuando a la la entidad naturaleza de la edificacin se en proceso de regularizacin lo requiera, el Verificador Responsable comunicar rectora correspondiente que requiere de un Informe Tcnico de verificacin Ad Hoc y cancelar los derechos

que esta verificacin especializada requiera.

VERIFICADOR AD HOC

El verificador Ad Hoc ejerce su funcin como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por la Ley para la proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente acta en calidad de verificador pblico.

FUNCIONES Emite informe en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza, sujetndose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato de informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.

DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION Actualizacin de Planos

Inspeccin Ocular del Inmueble

Certificado de Parmetros Urbansticos

Formularios FOR Informe Tcnico De Verificacin

Legalizacin de firmas en Notaria

Presentacin de Expediente

Inscripcin de Declaratoria de Fbrica en Registros Pblicos

7.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA TRAMITE ADMINISTRATIVO

A. ALCANCES DE LA LEY N 27157 La Ley N 27157 no solo contempla los procedimientos a seguir para el caso de Regularizacin de Edificaciones; sino que tambin norma el procedimiento para la obtencin de la Declaratoria de Fbrica de los inmuebles a partir del 21 de Julio de 1999, va Licencia de Obra, y es decir va trmite administrativo.

B. CASOS - Pre - Declaratoria de Fbrica. - Declaratoria de Fbrica de Obra Nueva. - Regularizacin de Declaratoria de Fbrica. - Ampliacin de Declaratoria de Fbrica. - Modificacin de Declaratoria de Fbrica. - Otros.

C. EXPEDIENTE TCNICO - FOM (Formulario Oficial de Uso Mltiple) - FUO Parte 1. - FUO Parte 2. - Licencia de Obra - Resolucin de Numeracin Municipal - Certificado de Finalizacin de Obra. - Planos de Ubicacin y Distribucin

D. CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS Para la obtencin de este documento se presentar: - FOM - Comprobante de pago del derecho de trmite. - Croquis de Ubicacin.

F.

LICENCIA DE OBRA La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la municipalidad, en el mbito de su jurisdiccin, para iniciar cualquier tipo de obra de edificacin que debern obtener obligatoriamente todos los propietarios de los terrenos que cuenten, por lo menos con la aprobacin del Proyecto de Habilitacin Urbana correspondiente.

OPCIONES DE TRMITE - Opcin a: El propietario, al iniciar el trmite de licencia, comunicar la Fecha de inicio de la Obra, otorgando a la municipalidad un plazo mnimo de veinte (20) das hbiles para que se cumpla el proceso de revisin y calificacin del proyecto. Esta opcin obligar al propietario a ejecutar la obra de Conformidad con los planos y especificaciones de su

proyecto, sin modificaciones, y con supervisin de Obra por parte de la Comisin Tcnica Supervisora.

- Opcin b: El propietario solicitara la Licencia y, una vez obtenida esta, comunicar por escrito, a la municipalidad, la fecha de inicio de la Obra. En esta opcin la supervisin de en la cual ser obligatoria. obra ser facultativa, salvo para la modalidad de autoconstruccin

REQUISITOS:
FUO Parte 1, correspondiente. Copia literal de dominio o copia de Titulo de Propiedad. Comprobante de pago del derecho de revisin, cancelado. Certificado de parmetros Urbansticos y Edificatorios Vigentes. Plano de Localizacin y Ubicacin. Plano de Arquitectura: Plantas, cortes y elevaciones. Plano de Estructuras. Plano de Instalaciones Sanitarias Planos de Instalaciones Elctricas mecnicas, por triplicado y hoja de trmite

Electromecnicas y especiales. Fotografas a color. Memoria justificativa.

Estudio de impacto ambiental. G. ANTEPROYECTO EN CONSULTA

El expediente contendr: FOM Comprobante de pago del Derecho de revisin. Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigentes. Plano de Localizacin y Ubicacin. Planos de Arquitectura: plantas, cortes y elevaciones. Fotografas a color. Memoria Justificativa, para edificaciones mayores de 4 pisos. Estudio de Impacto Ambiental.

H. PRE-DECLARATORIA DE FBRICA ANOTACIN PREVENTIVA El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podr solicitar la anotacin preventiva de la Declaratoria de Fbrica a que se refiere el articulo 30 de ley en el Registro

correspondiente. PROCEDIMIENTO - Se deber presentar a al municipalidad el anexo C del

FUO - Parte 1, debidamente llenado por el propietario y el responsable de obra o proyectista. El notario publico legalizara las firmas. - La municipalidad verificara que los datos consignados en la Memoria descriptiva concuerden con el proyecto aprobado y devolver al propietario el anexo C debidamente sellado y firmado, con el registro de la resolucin correspondiente, y de la numeracin asignada a la edificacin y a sus partes susceptibles de numerar. Tambin entregar al propietario

una copia autenticada del FUO Parte 1.

- El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia autenticada del FUO parte 1, constituirn el titulo registral que da merito a la anotacin preventiva de la declaratoria de fabrica en la 0ficina registral correspondiente.

VIGENCIA DE LA ANOTACIN La anotacin preventiva a la que se refiere el Art. 97 de ste reglamento, tendr una vigencia de un (1) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento, por igual plazo, tantas veces como sea necesario mientras este vigente la licencia de obra y no sea posible la inscripcin de definitiva, previo pago de los la declaratoria regstrales

derechos

correspondientes.

I. CERTIFICADO DE FINALIZACIN DE OBRA

- En el caso de haberse ejecutado l a obra de conformidad con la licencia de obra, sin ninguna variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario presentara una declaracin manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal extender automticamente el Certificado de Finalizacin de Obra y de zonificacin. - En el caso de haberse introducido variaciones, se deber presentar : FOM Comprobante de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y de inspeccin correspondientes. Comprobante de pago, del aporte al SERPAR.

Planos de replanteo; un juego de copias de planos de ubicacin y replanteo de arquitectura, con las mismas especificaciones de los planos del proyecto aprobado.

J. DECLARATORIA DE FBRICA

- Obtenido

el Certificado de Finalizacin

de Obra

y de

Zonificacin, el propietario podr proseguir el trmite por medio del FUO - Parte 2 para obtener finalmente la inscripcin de la Declaratoria de Fbrica. - Para el efecto, presentara a la municipalidad los siguientes documentos: FUO Parte 2 por triplicado. Copia simple del Certificado literal de dominio en caso de no haberse presentado con el FUO Parte1. Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacion. Planos de Localizacin y Ubicacin, y de plantas de Arquitectura (distribucin) de cada piso, iguales a los del

proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser el caso. Se presentaran dos copias de cada uno. Hoja de datos estadsticos debidamente llenada.

- El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) das hbiles de la presentacin de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellar y firmar el FUO Parte 2 dando conformidad al trmite. Luego lo integrara con el FUO parte 1, que se conserva en el expediente de licencia de obra, y finalmente devolver al propietario dos ejemplares completos del FUO con las copias autenticadas de los planos que este acompao al FUO- Parte 2.

TITULO SUFICIENTE El FUO completo sellado y firmado por el funcionario localizacin

Municipal acompaado

de los planos de

Ubicacin y de arquitectura (distribucin), tendr calidad de instrumento pblico y constituir titulo suficiente para

solicitar la inscripcin de la Declaratoria de Fabrica ante el registro correspondiente.

DECLARATORIA DE PBLICA

FBRICA POR ESCRITURA

a. DEFINICION Es aquella que tiene por objeto la inscripcin de la fbrica del inmueble, elevando a escritura publica la minuta del caso. b. PARTES DE LA MINUTA Introduccin de ley Clusulas relativas a la fabrica a declarar. Cierre de ley. Fecha y firma c. PROCEDIMIENTO A SEGUIR Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el

artculo35 de la ley, opte

por realizar su

Declaratoria

de Fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin respectiva, deber presentar adjunto al parte notarial

correspondiente, el FUO completo debidamente tramitado incluyendo sus anexos.

CONSTATACION DE MODIFICACIN Y AMPLIACIN DE FABRICA

Seor Notario Publico:

Srvase usted extender en su Registro de Escrituras Pblicas una de CONSTATACION DE MODIFICACIN Y AMPLIACIN DE FABRICA; que otorga don Pedro Jos Tello Palacios, de profesin Arquitecto, identificado con DNI N 07358466, con Registro del Colegio de Arquitectos del Per N 2132; a favor de la Sucesin Isabel Jacinto Quintana, conformada por don Juan Enrique Arvalo La Rosa, identificado con DNI N 07250167; don Luis Enrique Arvalo Jacinto, identificado con DNI N 07934088; doa Mara ngela Arvalo Jacinto, identificada con DNI N 07899649; doa Mirtha Nelly Arvalo Jacinto, identificada con DNI N 07934406; don Mario Javier Arvalo Jacinto, identificado con DNI N 07791179; don Martn Fernando Arvalo Jacinto, identificado con DNI N 07257508; doa Isabel Patricia Arvalo Jacinto, identificada con identificada con DNI DNI N 07957734 y doa Socorro Janet Arvalo Jacinto, la ficha N 07974033, en adelante LOS PROPIETARIOS, debidamente

representados por don Juan Enrique Arvalo La Rosa, segn poder inscrito en

N 113877 del Registro de Mandatos de Lima; segn los trminos y condiciones siguientes:

PRIMERO: UBICACIN Y DOMINIO SOBRE EL INMUEBLE El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. ngela Podest No 129-133, Lote 46, Manzana J, Urbanizacin Suta, Distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima. El dominio de LOS PROPIETARIOS sobre el inmueble corre inscrito en la ficha N 1152897 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDO: LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS El terreno matriz del inmueble materia de Independizacin tiene un rea de 178.83 m (CIENTO SETENTIOCHO METROS CUADRADOS OCHENTITRES DECMETROS CUADRADOS), con los siguientes linderos y medidas perimtricas: Por el frente: Con el Jr. ngela Podest con 8.00mPor la derecha entrando: Con propiedad de terceros con 22.31m Por la izquierda entrando: Con propiedad de terceros con 22.39m Por el fondo: Con propiedad de terceros con 8.00m

TERCERO: FABRICA ANTERIOR

En el inmueble materia de la presente, exista una edificacin cuya Declaratoria de Fbrica corre inscrita en el asiento 6, fojas 319, tomo 1472 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. El rea techada registrada es de 163.00 m2

CUARTO: MODIFICACION Y AMPLIACION EFECTUADA

A partir de la edificacin existente, se han modificado y ampliado algunos ambientes segn lo siguiente: Primer piso.En lo que era el patio de servicio, se ha habilitado el comedor de diario.

En lo que era la terraza interior, se ha ampliado el comedor. En parte de jardn exterior, se ha construido la escalera. En lo que era el balcn, se ha ampliado el dormitorio 1. En parte del anterior estar, se ha habilitado el pasadizo; y en la otra parte se ha habilitado En parte del bao completo anterior, se ha habilitado el bao 1; y en la otra parte se ha El cuarto de costura se ha convertido en depsito. Se ha construido un escritorio y la continuacin escalera.

Segundo piso.-

la ampliacin del dormitorio 1. habilitado el bao 2.

Tercer piso.Se ha construido el primer nivel de un departamento que consta de llegada de la escalera, terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con closet, dormitorio principal con closet y bao. Azotea.Se ha construido el segundo nivel del departamento antes referido, que consta de llegada de la escalera caracol, terraza, BBQ, bao, ducto 1, lavandera tendal, depsito y cuarto de servicio. QUINTO: DEMOLICION Y EJECUCION DE MUROS Que consisti bsicamente en la demolicin de algunos muros y ejecucin de otros, a efectos de poder efectuarse las modificaciones y ampliaciones antes referidas. SEXTO: AREA CONSTRUIDA DE LA AMPLIACIN Primer piso Segundo piso Tercer piso Azotea Total : 20.98 m2 : 28.08 m2 : 91.69 m2 : 35.95 m2 : 176.70 m2

----------------------------------------------

SEPTIMO: DISTRIBUCIN ACTUAL Como resultado de la modificacin y ampliacin efectuadas, el inmueble presenta actualmente la siguiente distribucin: Primer Piso.- Escalera y el primer nivel del denominado departamento 1 que consta de carport, jardn exterior, living-comedor, ampliacin comedor, escalera principal, medio bao, cocina, comedor de diario, dormitorio y jardn interior. Segundo piso.- Continuacin escalera y el segundo nivel del denominado departamento 1 que consta de la llegada de la escalera principal, pasadizo, ducto A, dormitorio 1 y ampliacin dormitorio 1 con bao 1, dormitorio 2 y depsito, bao 2. escritorio,

Tercer piso.- Llegada de la escalera y el primer nivel del denominado departamento 2 que consta de terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con closet, dormitorio principal con closet y bao. Azotea.- Constituida por el segundo nivel del denominado departamento 2 que consta de terraza, BBQ, llegada de la escalera caracol, bao, ducto 1, lavandera-tendal, depsito cuarto de servicio OCTAVO: REA TECHADA TOTAL El rea techada total del inmueble, incluida la ampliacin, es de 339.70 m2 distribuida de la siguiente manera: - Primer piso : 102.35 m2, con un rea libre de 76.48 m2 - Segundo piso: 109.71 m2 - Tercer piso : - Azotea : 91.69 m2 35.95 m2 y

NOVENO: DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN Cimientos sobrecimientos de concreto ciclpeo. Columnas, vigas y techos aligerados de concreto armado. Escaleras de tipo metlica. Muros de ladrillo King kong y pandereta en aparejo de soga o de cabeza, segn el caso. Pisos de baldosas cermicas, de parquet, de cemento pulido y de ladrillo pastelero; segn ambientes.

Acabados de muros: Tarrajeados y pintados; con enchape de maylica decorativa en baos y cocina. Carpintera de madera en puertas contraplacadas interiores. Aparatos sanitarios de loza vitrificada de color, con accesorios completos. Lavadero de acero inoxidable de una sola poza con escurridero en la cocina. Instalaciones sanitarias con tuberas de P. V. C. empotradas, con servicio de agua fra y de agua caliente. Instalaciones elctricas con tubera de P. V. C. empotradas.

DECIMO : VALOR DE LA FABRICA Segn la licencia de construccin N 147M-99CDSB-DDU-DLC, expedida por la direccin de desarrollo Urbano de la municipalidad de Pueblo Libre: El valor dela obra asciende a 73,600 ( setenta y tres mil seiscientos Nuevos soles), incluido el I.G.V . Materiales de Construccin En jornales En labor de Direccin Tcnica : : : S/. S/. S/. 51,520.00 14,720.00 7,360.00 S/.

DECIMO PRIMERO: DECLARACIN Y TERMINACIN DE LA OBRA Los propietarios declaran que los materiales de construccin fueron proporcionados oportunamente; que los jornales fueron asimismo pagados semanales sin que se adeuda suma alguna por ningn concepto; ni por materiales, ni por jornales, ni por labor directiva. Asimismo declaran que la obra fue terminada el 25 de febrero del 2000, y que fue recibida en su entera satisfaccin, sin que hubiera hecho reparo de ninguna clase; en fe de lo cual y a pedido suyo, otorgo la presente Constatacin de MODIFICACIN Y AMPLIACIN DE FABRICA. Lima 25 de febrero del 2002
-------------------------------------------Arq. Pedro Jos Tello Palacios CAP 2132 DNI N 07250167 ------------------------------------------------Sr. Juan Enrique Arvalo La Rosa

DECLARATORIA DE FABRICA VA TRMITE ADMINISTRATIVO

Anteproyecto en consulta

Proyecto

Terreno sin construir

Licencia de obra

Certificado de Finalizacin de obra

Entrega de Formularios

Declaratoria de Fbrica

Inscripcin en Registros Pblicos

Asignacin de Auto avalo Numeracin

PANORAMA GENERAL DEL SANEAMIENTO FISICO - LEGAL

LEY 21757 Y SU REGLAMENTO

REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Hasta 20 Julio 1999

TRMITE ADMINISTRATIVO EN MUNICIPIO


A partir de 21 Julio 1999

DECLARATORIA DE FBRICA Inscripcin en Registros Pblicos

8.0 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN (INDEPENDIZACION)

CONCEPTO Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

OBJETIVOS Seccionar un edificio matriz o conjunto de edificios, con la finalidad de transferir las secciones de propiedad exclusiva resultantes a propietarios diferentes.

TIPOS Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, reguladas por el reglamento de la ley N 27157, son: - Edificio de departamentos de uso residencial, comercial, Industrial o mixto. - Quintas. - Casas en copropiedad. - Centros y galeras comerciales o campos feriales. - Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. REQUISITO PREVIO - Declaratoria de Fbrica del Inmueble a independizar. EL EXPEDIENTE TECNICO DE INDEPENDIZACION - Planos de independizacin. - Memoria descriptiva de la independizacin. - Reglamento interno TRAMITACION DEL EXPEDIENTE Va Solicitud Registral. Va Minuta Escritura Pblica.

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN

OPCION DE REGIMEN Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes: a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. b) Independizacin y Copropiedad. Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores. (Articulo 127)

REGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD Concepto El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprende necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre y cuando estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con mas de un piso, pertenecen a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin debe constar en el FUO. (Articulo 128)

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN Concepto Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y bienes y servicios de dominio comn. Cuenta con un Reglamento Interno y Junta de Propietarios. (Articulo 129) Participacin en la propiedad de los bienes comunes La participacin en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada unidad o seccion de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno y se

establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn destinados, etc. (Articulo 130)

Usos Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. (Articulo 131)

Transferencia La transferencia de la seccin inmobiliaria De propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso, transito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma. (Articulo 132)

Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de terceros. Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada. (Articulo 133)

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES Bienes comunes intransferibles Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno: a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones. c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn. d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva. e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular. f) Los patios, pozos de los, ductos de ventilacin, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva. g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno. (Articulo 134) Actos de disposicin de bienes comunes La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizado por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificaciones vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros. (Articulo 135) Obras en bienes comunes Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin que implique la modificacin o limitacin de su

uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin. (Articulo 136) Servicios comunes Son servicios comunes, entre otros: a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes comunes o de sus partes. b) La administracin de la edificacin. c) La guardiana, la jardinera y portera. d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto. e) La eliminacin de basura. f) La administracin de las playas de estacionamiento. g) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios. Los servicios sealados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a las disposiciones de este ttulo. Los dems servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios. (Articulo 137)

Gastos comunes Son gastos comunes, entre otros: a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el articulo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes. (Articulo 138)

9.0 REGLAMENTO INTERNO

DEFINICION Es el Instrumento Jurdico que regula el funcionamiento de unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, cuando pertenecen a propietarios distintos. Es elaborado por el promotor o constructor o en su caso, por los propietarios con arreglo a lo estipulado en la normatividad vigente.

TIPOS - Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn. - Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independisadas y reas Comunes en Copropiedad.

PARTES - Aspectos Generales. - Unidad Inmobiliaria (Ubicacin, descripcin y uso).

- Secciones de Propiedad Exclusiva. - reas y bienes de propiedad Comn. - Servicios Comunes. - Participacin en las reas y bienes comunes. - Derechos y obligaciones de los propietarios. - Junta de Propietarios.

PORCENTAJES DE PARTICIPACION La participacin en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno; y se establecer atendiendo a criterios razonables como el rea ocupada de las secciones exclusiva, la ubicaron de estas, los usos a que estan destinadas y otros.

PANORAMA GLOBAL DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS


DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS QUINTAS CASAS EN COPROPIEDAD CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES CAMPOS FERIALES OTRAS U.I CON BIENES COMUNES Y BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

SANEAMIENTO DE LA TITULACION

LEY N 27157

DECLARACIN DE FABRICA

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE O REGISTRO DE PREDIAL URBANO


INDEPENDIZACION O COPROPIEDAD BIENES DE PROPIEDAD COMUN SERVICIOS COMUNES REGLAMENTO INTERNO COPROPIEDAD

REGIMEN LEGAL UNIDADES INMOBILIARIAS EN LA QUE COEXISTEN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN TITULACION

JUNTA DE PROPIETARIOS

REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS